(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất tại thành phố Tuyên Quang, giai đoạn 20172019

ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

NGƠ XN HỒN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ
CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, GIAI ĐOẠN 2017-2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

NGƠ XN HỒN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ
CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, GIAI ĐOẠN 2017-2019
Ngành: Quản lý Đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh

THÁI NGUYÊN - 2020

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được ghi rõ
nguồn gốc.

Thái Nguyên, tháng

năm 2020

Tác giả luận văn

Ngơ Xn Hồn


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn đến Ban Giám hiệu, Phịng Đào tạo cùng các
thầy giáo, cơ giáo người đã giảng dạy, đào tạo và hướng dẫn em; đặc biệt là thầy
giáo PGS.TS. Phan Đình Binh người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong
suốt thời gian thực tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp một cách tốt nhất.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức viên chức
Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho
tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên, khuyến khích tơi

hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn !

Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

năm 2020


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. 2
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................ vii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài .................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học ............................................................................................ 4
1.1.1. Một số khái niệm ..................................................................................... 4
1.1.2. Tầm quan trọng của công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế ........................................................................................................................ 9
1.2. Cơ sở pháp lý............................................................................................... 9

1.2.1. Căn cứ pháp lý......................................................................................... 9
1.3. Cơ sở thực tiễn .......................................................................................... 10
1.3. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Tuyên
Quang .............................................................................................................. 22
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
......................................................................................................................... 24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 24
2.1.2. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 24
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 24
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tuyên Quang ..... 24
2.2.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang ............... 25


iv

2.2.3. Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn thành phố Tuyên Quang trong giai đoạn 2017 - 2019 ....................... 25
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu cho thuê đất các tổ chức kinh
tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang .......................................................... 25
2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 25
2.3.1. Thu thập số liệu thứ cấp ........................................................................ 25
2.3.2. Thu thập số liệu sơ cấp về tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế... 26
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu ................ 27
2.3.4. Phương pháp so sánh............................................................................. 27
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 28
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội ....................................................... 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ....................................... 28
3.1.2. Điều kiện kinh tế-xã hội ........................................................................ 32
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................ 35

3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang ..... 36
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2017 – 2019. ................................ 36
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2017 - 2019. ... 40
3.2.3. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê cho các tổ chức kinh tế trên địa
bàn thành phố Tuyên Quang ........................................................................... 42
3.3. Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế sau khi được Nhà
nước giao đất và cho thuê đất.......................................................................... 46
3.3.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà
nước giao đất ................................................................................................... 46
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà
nước cho thuê đất ............................................................................................ 49
3.5. Đánh giá kết quả, tồn tại từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả quản lý việc sử dụng đất của các tổ chức được giao, cho thuê đất trên địa bàn
thành phố Tuyên Quang .................................................................................... 63


v

3.5.1. Đánh giá kết quả thực hiện công tác quản lý sau giao đất, cho thuê đất
thực hiện dự án của các tổ chức ...................................................................... 63
3.6. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang .................................................. 65
3.6.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ........................................................ 65
3.6.2. Giải pháp về đầu tư ............................................................................... 66
3.6.3. Giải pháp về tổ chức thực hiện ............................................................. 66
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................. 68
1. Kết luận ....................................................................................................... 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 70

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Tổng số tổ chức phân theo loại hình sử dụng ................................. 20
Bảng 3.2: Thực trạng sử dụng đất giai đoạn 2017-2019................................ 40
Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả tình hình sử dụng đất của các tổ chức ............... 42
giai đoạn 2017-2019 ........................................................................................ 42
Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị
hành chính giai đoạn 2017-2019 ..................................................................... 43
Bảng 3.5. Tình hình sử dụng đất theo loại hình tổ chức của các tổ chức kinh tế
trên địa bàn thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2017 -2019 ........................... 45
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế được giao đất ở giai đoạn 2017 - 2019................................... 46
Bảng 3.7: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế năm 2017 ............................................................................................. 47
Bảng 3.8: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế năm 2018 ............................................................................................. 48
Bảng 3.9: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế năm 2019 ............................................................................................. 49
Bảng 3.10: Tình hình thuê đất của các tổ chức ............................................... 51
Bảng 3.11: Tổng hợp số lượng tổ chức kinh tế được cho thuê theo hình thức
thuê đất giai đoạn 2017 - 2019 ........................................................................ 52
Bảng 3.12: Tổng hợp tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức . 54
Bảng 3.13. Tiền nộp thuế của các tổ chức kinh tế giai đoạn 2017 - 2019 ...... 56
Bảng 3.14. Hiệu quả xã hội của một số tổ chức kinh tế ................................. 57
Bảng 3.14. Hiệu quả sử dụng đất của các TCKT trên địa bàn ........................ 59
thành phố Tuyên Quang .................................................................................. 59
Bảng 3.15. Tổng hợp ý kiến của các tổ chức đánh giá giao đất, cho thuê đất 62

vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BTNMT
TT

Bộ tài nguyên môi trường
Thông tư

SDĐ

Sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

UBND

Ủy ban nhân dân

TCKT

Tổ chức kinh tế

GPMB

Giải phóng mặt bằng

CNN

Cụm cơng nghiệp


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây cùng với sự phát triển chung của cả nước,
tỉnh Tuyên Quang đã phát triển nhanh và khá toàn diện trên tất cả các lĩnh vực
kinh tế, văn hóa, xã hội; nền kinh tế tăng trưởng với tốc độ khá cao đến năm
2018 ( tốc độ tăng tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh GRDP (giá so sánh 2010),
đạt 8,04%; giá trị sản xuất công nghiệp (giá so sánh 2010) 14.500 tỷ đồng, đạt
102%; giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp, thủy sản (giá so sánh 2010) 8.054,7
tỷ đồng, đạt 100%; tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn 1.896,9 tỷ đồng,
đạt 104,1%; thu hút 1.712 nghìn lượt khách du lịch, đạt 102,2% kế hoạch
năm. GRDP bình quân đầu người theo giá hiện hành đạt 36 triệu
đồng/người/năm...) cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tăng dần tỷ trọng
công nghiệp dịch vụ, thu hút tốt các nguồn vốn đầu tư của tất cả các thành
phần kinh tế tham gia phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
Cùng với sự phát triển nhanh của nền kinh tế đã đặt ra hàng loạt vấn đề
cho ngành quản lý đất đai, phải giải quyết tốt nhu cầu sử dụng đất của các
ngành, lĩnh vực, giao đất cho thuê đất để các chủ đầu tư, các thành phần kinh
tế thực hiện các chương trình, dự án. Đồng thời để phát huy được thế mạnh
nội lực từ đất đai thì bài tốn đặt ra cho các nhà quản lý là phải khai thác có

hiệu quả quỹ đất đai dưới giác độ kinh tế hóa đất đai.
Vì đất đai là nguồn lực lớn để phát triển kinh tế-xã hội nếu chúng ta
biết khai thác sử dụng hiệu quả, bền vững. Việc đóng góp cho ngân sách của
địa phương phần lớn do các tổ chức kinh tế, việc giao đất sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu giải quyết vấn đề an
sinh xã hội. Do đó bài tốn đặt ra là phải có các giải pháp để đáp ứng nhu cầu
về đất đai để thực hiện các dự án, nhưng phải đi theo lộ trình, định hướng cụ
thể, phải có quy định rõ ràng về định mức, suất đầu tư theo từng loại hình


2

hoạt động sản xuất kinh doanh, khu vực đầu tư; tránh việc lợi dụng đầu cơ,
bao chiếm đất đai, sử dụng đất lãng phí, khơng hiệu quả.
Với phương châm từng mét vng đất phải hữu ích và khai thác đất đai
phải trở thành động lực lớn để thực hiện thắng lợi các mục tiêu phát triển kinh
tế - xã hội của địa phương thì việc tìm ra các giải pháp quản lý chặt chẽ, khai
thác có hiệu quả cao nhất quỹ đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao
đất, cho thuê đã trở thành vấn đề hết sức quan tâm của toàn ngành quản lý đất
đai trong cả nước nói chung và thành phố Tuyên Quang nói riêng.
Nhằm góp phần đánh giá thực trạng và tìm ra các giải pháp để tham
mưu cho ngành và chính quyền các cấp nhằm phát huy hiệu quả, hạn chế
những tác động tiêu cực trong việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế như đã nêu trên, tôi triển khai nghiên cứu đề tài “ Đánh giá công tác sử
dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất tại thành phố
Tuyên Quang, giai đoạn 2017-2019”
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Thực trạng tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn thành phố Tuyên Quang nói chung và tổ chức kinh tế nói riêng.
- Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, phân ra các

ngành nghề đầu tư như nông lâm nghiệp, công nghiệp, dịch vụ…phân theo
địa bàn đầu tư…Việc đánh giá hiệu quả qua các mặt: kinh tế, xã hội.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác quản lý nhà nước và tình
hình khai thác sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thông qua các cơ chế, chính
sách của nhà nước.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Thông qua kết quả nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu
quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn


3

Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục những hạn chế trong
quản lý, sử dụng đất trên phạm vi thành phố Tuyên Quang nói chung và đất
của các tổ chức kinh tế đang quản lý, sử dụng nói riêng, là cơ sở để xác định
tính minh bạch trong quản lý, sử dụng đất và nâng cao vai trò quản lý nhà
nước về đất đai, đồng thời góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thành phố.


4

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như:
đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con

người có khả năng sở hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là
có tham gia vào giao lưu dân sự)... Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô
cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài
sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời, đất đai
còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó khơng do lao động làm ra,
mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hố trở thành
sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về khơng gian
và vơ hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì
trong q trình sử dụng, nếu biết sử dụng một cách hợp lý về giá trị của đất .
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
theo quy định của Luật này. (Điều 4 Luật Đất đai năm 2013).
1.1.1.2. Giao đất, cho thuê đất
Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển
biến đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày
càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình
thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư
nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trị khơng thể thiếu trong nền
kinh tế quốc dân.


5

Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải
thiện. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan
quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng
gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được
Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó
được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các

Bộ, Ngành có liên quan.
- Giao đất:
Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất
khơng thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Và một trong
các đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước,
tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại
giao. Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm
bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ
đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, ... nhằm bảo đảm cho hoạt
động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích
chung, lợi ích cơng cộng, ... thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
(Nghị quyết số 19-NQ/TW, Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Thời hạn giao đất: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì thời
hạn giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu
dài và đất sử dụng có thời hạn (tùy vào mục đích sử dụng đất).
Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân và cộng đồng
dân cư (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) để khai thác và sử dụng đất vào
mục đích nhất định thơng qua các hình thức: giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao
đất khơng thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền hàng năm, cho thuê đất trả tiền
một lần.


6

- Cho thuê đất: Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất
bằng hợp đồng cho thuê cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Việc cho thuê
đất dựa vào các căn cứ được quy định tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013 như
sau: kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư,

đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức: cho thuê trả tiền thuê đất
hàng năm hoặc cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Một
trong các đối tượng được cho thuê đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan
nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức
chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ
chức ngoại giao (Nghị quyết số 19-NQ/TW,Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 2013).
Khác với Luật đất đai năm 2003 thì theo Luật Đất đai năm 2013 thì
việc thuê đất của các tổ chức kinh tế được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất,
cụ thể tại Điều 56 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất. (Điều 56 Luật đất đai
năm 2013)
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho
thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Qua phân tích trên, cho thuê đất được hiểu dưới ba góc độ cơ bản sau:
Thứ nhất: cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng thơng qua Dự án được duyệt, hồ sơ quy
hoạch, đơn xin thuê đất và được thể hiện dưới hình thức quyết định hành
chính hoặc hợp đồng thuê đất do UBND cấp tỉnh quyết định (đối với tổ chức
kinh tế). Việc phân phối quỹ đất cho các mục đích, các đối tượng sử dụng đất
để khai thác đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh-quốc phòng.


7

Thứ hai: nhìn dưới góc độ nhân văn, việc cho thuê đất để khẳng định
quyền hoạt động trên một vị trí, khu vực trên lãnh thổ Việt Nam và từ xưa đến
nay ơng cha ta đã nói “Mảnh đất cắm rùi hay an cư lạc nghiệp”. Chính vì lẽ

đó các tổ chức, cá nhân được nhà nước trao quyền sử dụng đất thì cũng được
nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình, do đó người sử dụng đất n tâm đầu tư, phát triển sản xuất
kinh doanh trên diện tích đất được nhà nước cho thuê đất.
Thứ ba: người sử dụng đất khi được nhà nước cho thuê đất phải sử
dụng đất đai đúng ranh giới, diện tích, mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả gắn
với phát triển bền vững. Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ chung của người sử dụng
đất theo Điều 107 Luật Đất đai năm 2003.
1.1.1.3. Quản lý sử dụng đất đai
Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật
được sử dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát
triển. Quản lý sử dụng đất tập trung vào cách đất được sử dụng cho mục đích
sản xuất, bảo tồn và thẩm mỹ. Quản lý sử dụng đất yêu cầu ra quyết định và
được xác định bởi mục đích sử dụng nó ví dụ cho sản xuất lương thực, nhà ở,
giải trí, du lịch, khai khoáng…
1.1.1.4. Quản lý đất đai
Quản lý đất đai là các hoạt động quản lý gắn liền đối với đất đai mà đất
được coi như một nguồn tài nguyên cả về ý nghĩa môi trường và kinh tế.
Quản lý đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay
càng có vai trị quan trọng, mang tính liên tục theo thời gian và khơng gian.
Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác
lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với
những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải
quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.


8

1.1.1.5. Tổ chức sử dụng đất
- Tổ chức sử dụng đất (còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng.
- Tổ chức kinh tế: Theo điều 3, Luật Đầu tư năm 2014, tổ chức kinh tế
là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam,
gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực
hiện hoạt động đầu tư kinh doanh (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2014). Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế
khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi là tổ chức kinh tế có
nhà đầu tư nước ngồi là thành viên hoặc cổ đông. (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2014).
Theo Thông tư số 28/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản
đồ hiện trạng sử dụng đất, tổ chức sử dụng bao gồm (Bộ Tài nguyên và
Môi trường, 2014).
- Tổ chức trong nước gồm: (1) Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp
và các hợp tác xã; (2) Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước
(kể cả Ủy ban nhân dân cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội;
đơn vị quốc phịng, an ninh; (3) Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị
sự nghiệp do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ
công theo quy định của pháp luật; (4) Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức khác (không phải là cơ quan, đơn vị của
Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức kinh tế).


9

1.1.2. Tầm quan trọng của công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con
người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên
của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát
triển, dân số tăng, q trình đơ thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu
của con người đối với đất đai ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định,
cầu thì ln có xu hướng tăng lên. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt
giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau.
Vì vậy, để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững thì việc quản lý đất đai được
đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên
tắc tập trung thống nhất trong cả nước
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Căn cứ pháp lý.
Căn cứ Luật Đất đai 2013;
Căn cứ Luật Bảo vệ và Phát triển rừng ngày 03 tháng 12 năm 2004;
Căn cứ Luật Xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003;
Căn cứ 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết
thi hành một số điều của luật đất đai.
Căn cứ Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2005 của
Chính phủ về quy hoạch xây dựng và Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07
tháng 02 năm 2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2014. quy định về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 452014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định
về thu tiền sử dụng đất.
- Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định về giá đất;


10

- Căn cứ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017
của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật đất đai;
- Căn cứ số Thông tư số 02/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết một số
điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ;
- Căn cứ Thơng tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
- Căn cứ Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết nghị định
số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ
sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.2.2.1. Một số nước trên thế giới
* Trung Quốc
Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối
với đất đai. Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền
sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất
phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm
quyền lực vào năm 1949. Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa tồn bộ đất đơ thị của
Trung Quốc chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban
hành. Đất đô thị thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi nhà nước Trung
Quốc – người chịu trách nhiệm trước tồn xã hội. Đất nơng thơn thuộc Sở
hữu tập thể.
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá
nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất
đai dưới bất kỳ hình thức nào. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách khơng
hiệu quả và lãng phí. Người sử dụng đất trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất

11

đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “khơng chính
thức” – cịn gọi là “chợ đen” nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung
Quốc. Ở đó, nhiều nơng dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của
mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho q
trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này.
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách
trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng
Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ)
đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung
Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định
thời hạn đã bị chấm dứt. Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy
định cơ cấu sử dụng đất thơng qua việc giao và cho th có đền bù.
Vào năm 1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá quyền sử dụng đất 8.588
m2 với thời hạn 50 năm. 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có
quyền sử dụng đất và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ
(NDT). Như vậy, tại Thẩm Quyến, quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường
như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng
cho việc chuyển giao quyền sử dụng đất của Nhà nước bằng phương thức đấu
thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội Trung Quốc đã sửa đổi
Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc
sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung quốc đã ban hành Quy chế tạm
thời về việc giao và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Nhà nước tại đơ
thị, trong đó quy định rõ rằng quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng bằng
hợp đồng, đấu thầu và đấu giá.
Như vậy, từ cơ chế giao đất khơng thu tiền chuyển sang có thu tiền;
từ việc khơng giới hạn thời gian quyền sử dụng đất chuyển sang xác định
thời hạn sử dụng đất.

12

Vào năm 2001, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Thông tư về việc tăng
cường quản lý nhà nước đối với đất đai (theo Nghị định số 15), trong đó đặt
ra những yêu cầu về việc tập trung quản lý chặt chẽ toàn bộ nguồn cung đất
đai cho xây dựng, thực hiện nghiêm hệ thống sử dụng đất thuộc sở hữu nhà
nước có trả tiền, khuyến khích đấu giá đất công khai, tăng cường quản lý việc
chuyển QSDĐ, tăng cường quản lý đất đai dưới góc độ là quản lý tài sản. Một
hệ thống các biện pháp mới trong quản lý tài sản đất đai đã hình thành với
quan điểm tăng cường quản lý tài sản đất đai trong lĩnh vực tài nguyên.
Dưới sự hướng dẫn của Luật Đất đai và các văn bản pháp luật khác, đất
đai thuộc sở hữu nhà nước đã được nhanh chóng chuyển sang phân phối theo
tiêu chuẩn của thị trường. Đến năm 2001, việc ban hành một loạt các quy định
của các địa phương và các văn bản tiêu chuẩn chung đã ban đầu giúp thiết lập
và hồn thiện hệ thống kiểm sốt tồn bộ đất đai cho mục đích xây dựng, tập
trung đất cho các mục đích xây dựng ở đơ thị, cơng khai giao dịch quyền sử
dụng đất, thường xuyên điều chỉnh giá đất tiêu chuẩn, công khai thông tin về
đăng ký đất đai và quyết định tập thể.
Đất đai sử dụng cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thuộc
một trong những trường hợp sử dụng đất phải trả tiền đầu tiên. Luật Đầu tư
nước ngoài của Trung Quốc về hình thức đầu tư liên doanh giữa bên nước
ngồi và Trung quốc ban hành năm 1979 đã chính thức quy định rằng, đầu tư
của phía Trung Quốc được thực hiện bằng quyền sử dụng đất, và “khi mà
quyền sử dụng đất khơng phải là phần vốn góp của bên doanh nghiệp Trung
quốc, doanh nghiệp liên doanh phải trả cho Nhà nước khoản phí về việc sử
dụng đất”. Bên cạnh đó, Quy định về việc thực hiện Luật Đầu tư về liên
doanh với nước ngồi nói trên đã khẳng định rõ: diện tích đất được sử dụng
cho doanh nghiệp liên doanh này có thể được chuyển giao thơng qua việc ký

hợp đồng với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, trong đó xác định rõ mục
đích, thời gian và khoản phí phải trả cho việc sử dụng.


13

Như vậy, với những cải cách sâu sắc trong hệ thống sử dụng đất ở Trung
quốc, những văn bản pháp luật nói trên đã chỉ rõ rằng, các doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi có thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất bên cạnh việc
trả phí cho việc sử dụng đất. Năm 1998, Luật Quản lý nhà nước về đất đai (mới)
của Trung Quốc đã quy định tại Điều 85 rằng: “Luật này áp dụng cho doanh
nghiệp liên doanh giữa bên Trung Quốc và nước ngoài, hợp đồng hợp tác kinh
doanh giữa bên Trung quốc và nước ngồi, và cả doanh nghiệp chỉ có vốn đầu tư
của nước ngoài”.
Kể từ khi ban hành các Nghị định 55, 56 vào 1990, rất nhiều doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có được quyền sử dụng đất thơng qua hình
thức chuyển nhượng. Vào tháng 8/1999, Nghị định 73 được ban hành bởi Hội
đồng Nhà nước đã quy định rõ: tất cả các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi đã được cấp quyền sử dụng đất không phải tiếp tục trả phí cho việc sử
dụng đất nữa. Theo Nghị định này, tất cả đất đai xin sử dụng của các doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sẽ được giao theo hình thức có trả tiền hay
đền bù. Như vậy, trước khi ban hành Nghị định 55, 56 vào năm 1990, doanh
nghiệp đầu tư nước ngồi có đất sử dụng chủ yếu thông qua con đường ký
hợp đồng và trả phí cho việc sử dụng đất của mình; sau khi ban hành Nghị
định 55, 56, họ có thể có được quyền sử dụng đất thơng qua hình thức chuyển
nhượng. Bản Kiến nghị về Tăng cường quản lý nhà nước về tài sản đất đai và
khuyến khích cải cách, phát triển doanh nghiệp nhà nước (theo Thông tư 433
năm 1999 của Bộ Đất đai và Tài nguyên) được ban hành vào tháng 11/1999
chính thức khẳng định rằng, doanh nghiệp liên doanh hoặc các loại hình hợp
tác kinh doanh khác được thành lập bởi doanh nghiệp nhà nước và nhà đầu tư

nước ngoài, nếu tuân thủ các quy định của Danh mục các Thửa đất được giao
có thể được giao đất để sử dụng nếu được chấp thuận. Danh mục các Thửa đất
được giao được ban hành năm 2001 (theo Quyết định 09 của Bộ Trưởng Bộ
Đất đai và Tài nguyên) cịn làm rõ thêm việc khơng phân biệt đối xử giữa các


14

chủ thể sử dụng đất. Đất dùng cho mục đích xây dựng phù hợp với Danh mục
các Thửa đất doanh nghiệp đầu tư nước ngoài và các chủ thể sử dụng đất
khác đã và đang được đối xử bình đẳng với cùng một chính sách sử dụng đất.
Chính sách ưu đãi đối với một số chủ thể sử dụng đất đặc biệt (như doanh
nghiệp nhà nước) đã dần dần bị loại bỏ.
* Singapore
Singapore đất chật hẹp nhưng bất cứ ai qua đây đều công nhận rằng
quốc gia này cực kỳ thống mát và đẹp đẽ. Lý do vì sao?
Có nhiều nguyên nhân để làm nên một Singapore xanh sạch đẹp ngày
hơm nay và một phần quan trọng trong đó là nhờ vào chiến lược và kế hoạch
hóa sử dụng đất đai hiệu quả.
Một đơ thị có mật độ dân số cao thường khơng có nhiều sự lựa chọn
cho một quy hoạch hồn hảo vì thế mà các nhà quy hoạch cần phải tính tốn
kỹ lưỡng sao cho sử dụng đất hiệu quả nhất. Đó chính là sự kết hợp của quy
hoạch dài hạn, chính sách đất đai phù hợp, kiểm sốt phát triển và thiết kế
thơng minh đã giúp Singapore phát huy tối ưu tính năng sử dụng đất.
Cục Tái phát triển đô thị thuộc Bộ Phát triển quốc gia là một cơ quan
lập kế hoạch và kiểm soát phát triển ở Singapore. Cơ quan này chịu trách
nhiệm lập quy hoạch tổng thể để chuẩn bị cho quy hoạch dài hạn và phát
triển. Đất đai sử dụng vào các mục đích khác nhau phải được bảo vệ nhằm
thực hiện phát triển xã hội và kinh tế, đồng thời, duy trì một mơi trường có
chất lượng cao.

Singapore có diện tích 700 km2 nhưng thật ra không phải tất cả đều sử
dụng được, vì khu vực chứa nước đã chiếm hết 40%.
Singapore phải dùng một phần khơng nhỏ quỹ đất của mình làm căn cứ
qn sự. Tại các khu vực phía Đơng hay Changi, các cơng trình xây dựng bị
hạn chế tầm cao và không được quá 12 tầng.


15

Singapore tốn rất nhiều công sức để lấy thêm đất bằng cách lấn biển,
đưa các nhà máy ra các đảo phía xa, tận dụng khơng gian dưới mặt đất, xây
dựng các tuyến đường cao tốc trên cao...
Năm 1971, Singapore bắt đầu tiến hành chương trình quy hoạch đầu
tiên - Quy hoạch Vành đai. Dự kiến phát triển một vành đai các đơ thị vệ tinh
mới có mật độ dân cư cao xung quanh các khu vực trữ nước. Xung quanh các
đô thị này là khu vực nhà ở tư nhân với mật độ dân cư thấp hơn và cho đất sử
dụng cho công nghiệp. Các đô thị này được nối liền với nhau bằng hệ thống
đường cao tốc trên toàn lãnh thổ.
Tại Singapore, đất đai được phân ra 2 sở hữu (nhà nước và tư nhân),
trong đó đất sở hữu nhà nước chiếm 98%. Tùy theo từng dự án, từng loại đất và
quy hoạch thì nhà đầu tư được thuê thời hạn 20, 30, 50 và 99 năm. Hết thời hạn,
người th đất phải tháo dỡ cơng trình, trả lại đất cho nhà nước vơ điều kiện.
Trong trường hợp cịn thời hạn thuê mà Nhà nước thu hồi thì hai bên
thương lượng giá bồi thường, nếu vẫn không thương lượng được thì đưa ra
tịa án hoặc khiếu nại đến Chính phủ. Nếu phán quyết cuối cùng cũng khơng
thành thì Nhà nước cưỡng chế thu hồi đất.
Singapore sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp tính giá trị
thặng dư của nhà đầu tư trong xác định giá đất. Trường hợp đất và tài sản
thuộc sở hữu nhà nước đưa ra đấu giá thì Singapore thực hiện theo quy trình:
Nhà nước định giá và người tham gia đấu giá (hoặc nhà đầu tư) cũng đưa ra

giá của mình (thơng tin giá được bảo mật).
Đồng thời có sự kết hợp chặt chẽ giữa các đối tác - do khan hiếm đất
đai, cộng đồng phải sống gần nhau, sự phát triển của một khu vực có thể sẽ
ảnh hưởng đến khu vực bên cạnh. Vì thế, tất cả các bên liên quan cần phải
hợp lực cùng nhau để tìm ra giải pháp sao cho khơng có những hậu quả đáng
tiếc làm giảm chất lượng cuộc sống của các bên liên quan.


16

Nhờ vậy, cho đến nay, từ một vùng đất của những khu nhà ổ chuột, khu
vực trung tâm thành phố Singapore đã biến thành một trung tâm tài chính
thương mại hiện đại. Trong các cuộc điều tra khác nhau từ nhỏ đến lớn,
Singapore đã liên tục được các chuyên gia hàng đầu thế giới xếp hạng là đô
thị năng sống, phát triển bền vững và sống tốt trên toàn cầu.
* Thụy Điển
Việc quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền
sử dụng đất và từ việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền sử dụng đất và
thực hiện những giao dịch hợp pháp ln có tầm quan trọng đối với người
dân. Trước đây, các tịa án địa phương là thể chế chính thực hiện những cơng
việc quản lý đó. Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước
chính là việc bảo đảm quyền sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên
đất cũng như việc tài trợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ
việc sử dụng đất và thuế. Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy
Điển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất. Từ hệ
thống đó, việc quản lý đất đai đã phát triển thành cở sở hạ tầng chung của cả nước
cung cấp thông tin về đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai, 2017).
Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ
năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những
đơn vị bất động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền

sở hữu đất là các quyền đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba
chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên khơng
(Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014).
Phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng
đất là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Các hoạt động cụ thể về quản lý
sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và
thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều
được luật hóa. Pháp luật và chính sách quản lý đất đai của Thụy Điển về cơ