Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo luật đất đai 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LÊ BÙI PHƢƠNG NHUNG

CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015

1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LÊ BÙI PHƢƠNG NHUNG

CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số
: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. LÊ ĐÌNH NGHỊ

Hà Nội – 2015

2


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tơi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được cơng bố trong bất kỳ cơng
trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo
tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tơi đã hồn thành tất cả các mơn
học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của
Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi có
thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

Lê Bùi Phƣơng Nhung

3


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
Chƣơng 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI ............................ 5
1.1. Một số khái niệm .................................................................................................. 5
1.2. Tổng quan về chế độ sở hữu đất đai ..................................................................... 10
1.2.1. Các chế độ, hình thức sở hữu đất đai............................................................... 11
1.2.2. Một số vấ n đề xung quanh quy ền sở hữu đất đai ............................................. 13
1.3. Thực trạng sở hữu đất đai ta ̣i m ột số quốc gia trên thế giới .................................. 18

Chƣơng 2 THỰC TRẠNG SỞ HỮU ĐẤT ĐAI Ở NƢỚC TA................................. 23
2.1. Sở hữu đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ .......................................................... 23
2.1.1. Sở hữu đất đai trước khi có Luâ ̣t Đấ t đai năm 1993 ........................................ 23
2.1.2. Sở hữu đất đai giai đoa ̣n thi hành Lu ật Đất đai 1993 ....................................... 26
2.1.3. Sở hữu đất đai giai đoa ̣n thi hành Lu ật Đất đai 2003 ....................................... 29
2.1.4. Sở hữu đất đai theo Luật Đất đai 2013 ............................................................ 32
2.1.5. Đánh giá chung về sở hữu đất đai theo pháp luật Việt Nam ............................ 37
2.2. Nhà nước với vai trị đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai. .............................. 42
2.2.1. Nhà nước quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất ................ 42
2.2.2. Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất..................................................... 44
2.2.3. Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất ....................... 46
2.2.4. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất ............................................ 47
2.2.5. Nhà nước quyết định giá đất, quyết định chính sách tài chính về đất đai ......... 51
2.2.6. Nhà nước thực quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quy
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ......................................................... 54
2.2.7. Đánh giá thực trạng thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước ............. 55
Chƣơng 3 PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHẾ
ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI ....................................................... 59
3.1. Những vấn đề cần chú ý ....................................................................................... 59
3.2. Mơ ̣t sớ kiế n nghi ̣hồn thi ện pháp luật về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai . 61
KẾT LUẬN ............................................................................................................... 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................... 76

4


DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT

BLDS: Bộ luật dân sự
UBND: Ủy ban nhân dân

QH : Quốc hội

5


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai ở mọi quốc gia đều là tài nguyên thiên nhiên q giá vì đó là nguồn tài
ngun thiên nhiên có hạn trong khi nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng lên cùng
với sự phát triển của dân số và kinh tế. Nước ta vốn là nước nước nông nghiệp, nông
dân chiếm đại bộ phận trong dân cư, thì đất đai lại càng có vị trí quan trọng hơn trong
đời sống kinh tế, xã hội.
Bởi đặc tính khơng tự sản sinh thêm và truyền thống văn hóa coi đất đai nhà cửa là
không gian sống thiêng liêng mà tại Việt Nam, đất đai là một loại tài sản có giá trị vơ
cùng cao. Hơn nữa, do lịch sử nước ta cũng như quá trình quản lý, sử dụng đất qua
nhiều giai đoạn, qua nhiều thời kỳ với nhiều chính sách khác nhau, trong khi đó nguồn
gốc và q trình sử dụng đất rất khác nhau trong từng trường hợp cụ thể, như có
trường hợp đất do ơng bà tổ tiên để lại, có trường hợp Nhà nước giao đất, khai hoang,
lấn chiếm, có trường hợp nhận chuyển nhượng…nên vấn đề sở hữu đất đai luôn là một
vấn đề gây nhiều tranh cãi và có rất nhiều vướng mắc. Nhất là trong giai đoạn phát
triển kinh tế thị trường như hiện nay, đất đai đã được đưa vào lưu thơng ngày một rộng
rãi như một loại hàng hóa. Vậy nên hệ thống chinh sách, pháp luật về đất đai cần sửa
đổi, bổ sung và hoàn thiện hơn để bắt kịp với sự phát triển của kinh tế, xã hội, nhất là
trong lĩnh vực sở hữu đất đai.
Hiện nay, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở
hữu, điều này đã được khẳng định trong Hiến pháp và trong Luật Đất đai 2013. Tuy
nhiên vẫn có rất nhiều ý kiến đóng góp, đề xuất sửa đổi, hoàn thiện chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai với những cách tiếp cận khác nhau.
Với những yêu cầu trên, người viết thấy cần thiết phải tiếp tục nghiên cứu, hệ

thống các tài liệu liên quan đến vấn đề sở hữu toàn dân về đất đai. Vậy nên người viết
chọn đề tài: “Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo luật đất đai năm 2013” để nghiên
cứu sâu thêm về vấn đề này cũng như đề xuất những kiến nghị hoàn thiện.

1


2. Tổng quan tài liệu
Khi nghiên cứu pháp luật xung quanh vấn đề sở hữu đất đai, người viết nhận thấy
đã có nhiều tác giả nghiên cứu về vấn đề này. Một số tài tài liệu như:
-

Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi

mới ở Việt Nam- TS. Lê Xuân Bá (chủ biên)- 2003
-

Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam –

PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam- 2003.
-

Về quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam – Nguyễn Văn Khánh , Tạp chí

Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội và Nhân văn, Tập 29, Số 1 (2013) 1-16.
-

Quản lý đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử và những vấn đề đặt

ra trong giai đoạn hiện nay- TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật- ĐHQGHN, 022012.

-

Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai để phát triển thị trường quyền sử

dụng đất- Luận văn ThS.Luật – Nguyễn Thị Vân Anh- 2008.
-

Quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản

tư theo pháp luật Việt Nam – Luận văn Ths. Luật – Nguyễn Thị Thập – 2010.
-

Các bài viết bàn về sở hữu đất đai đăng trên tạp chí chuyên ngành đất đai

(Tạp chí Địa chính, Tài nguyên và Môi trường)...
-

Tài liệu giảng dạy tại các trường đại học có liên quan đến vấn đề sở hữu

đất đai như Giáo trình, bài giảng về pháp luật dân sự, đất đai của Đại học Luật Hà
Nội, Đại học Quốc gia Hà Nội...
-

Tài liệu tham gia các hội thảo khoa học có liên quan đến các vấn đề

thuộc nội hàm của khái niệm sở hữu đất đai như vấn đề giá đất, tài chính đất đai,
đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất...do một số các cơ quan, tổ chức thực hiện
(Tổng cục Quản lý ruộng đất, Tổng cục Địa chính, Bộ TNMT...).
Như vậy trong thời gian gần đây chưa có cơng trình, đề tài nghiên cứu nào nghiên
cứu chuyên sâu về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà chỉ có một số bài viết, cơng

trình nghiên cứu về vấn đề này trên các trang mạng thơng tin đại chúng ở nhiều góc độ
khác nhau: kinh tế, văn hóa, xã hội, chinh trị…tức là những nghiên cứu này chỉ nghiên
2


cứu về một khía cạnh của sở hữu tồn dân về đất đai mà khơng chun sâu hay tồn
diện. Đề tài “Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo luật đất đai năm 2013” của người
viết tiếp thu, kế thừa những nghiên cứu đã có và tiếp tục phát triển nghiên cứu một
cách tương đối hệ thống về vấn đề này.

3. Mục tiêu nghiên cứu
-

Nghiên cứu một số vấn đề lý luận xung quanh chế độ sở hữu toàn dân về đất

đai qua các thời kỳ lịch sử.
-

Thực tiễn thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nghiên cứu về những

bất cập và vướng mắc của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai .
-

Nêu ra những phương hướng, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chế độ sở

hữu toàn dân về đất đai để phù hợp với sự phát triển của kinh tế, xã hội trong thời đại
công nghiệp hiện đại như ngày nay.

4. Phạm vi nghiên cứu
-

Một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến vấn đề sở hữu đất đai và sở

hữu tồn dân về đất đai.
-

Chính sách pháp luật về sở hữu đất đai qua các thời kỳ lịch sử.

-

Những vấn đề đặt ra trong quá trình thực hiện pháp luật về đất đai hiện nay.

-

Những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đất đai để phù hợp với sự phát triển

kinh tế xã hội hiện nay.
-

Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào những vấn đề lý luận và thực

tiễn trong pháp luật đất đai liên quan đến chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và đưa ra
những phương hướng hoàn thiện.

5. Tính mới và những đóng góp của đề tài
-

Đề tài nghiên cứu một cách có hệ thống về chế độ sở hữu toàn dân về đất

đai tại Việt Nam.

-

Trên cơ sở những vấn đề lý luận và thực tiễn được nghiên cứu, xuất phát

từ thực tiễn thực thi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong thời gian qua, Đề tài
kiến nghị các giải pháp, phương hướng hoàn thiện pháp luật về chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai.

3


-

Kết quả nghiên cứu của Đề tài có thể được làm tư liệu tham khảo cho

những đối tượng có nhu cầu tìm hiều về chế độ sở hữu tồn dân về đất đai cũng
như phương hướng hoàn thiện chế độ đó.

6. Phƣơng pháp luận của việc nghiên cứu luận văn
Phù hợp với tính chất của chủ đề, nội dung và quy mô nghiên cứu, dự kiến các
phương pháp nghiên cứu của luận văn chủ yếu sẽ dựa trên việc tập hợp và phân tích
văn bản, tài liệu và số liệu.

7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài
được chia thành ba chương như sau:
a. Chương 1: Một số vấn đề lý luận về sở hữu đất đai.
b. Chương 2: Thực trạng sở hữu đất đai ở nước ta và kinh nghiệm nước
ngoài trong quản lý vả sử dụng đất đai.
c. Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chế

độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.

4


Chƣơng 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI
1.1. Một số khái niệm
Khái niệm và đặc điểm của đất đai
Khái niệm về đất
Đất là lớp mỏng trên cùng của vỏ Trái Đất tương đối tơi xốp do các loại đá
phong hố ra, có độ phì trên đó cây cỏ có thể mọc được. Đất hình thành do tác dụng
tổng hợp của nước, khơng khí và sinh vật lên đá mẹ. Đất có độ phì ít hay nhiều và
bao gồm các thành phần chất rắn, chất lỏng (dung dịch đất), chất khí và sinh vật
(động, thực vật, vi sinh vật). Đất được phân loại theo kiểu phát sinh: Đất đỏ bazan;
Đất phù sa, Đất phù sa cổ; Đất rừng xám; Đất pôtzôn; Đất mặn kiềm hay chua mặn,
vv. Đất đồng bằng tuỳ thuộc các quy luật phân vùng theo địa giới; Đất miền núi
chịu sự chi phối của độ cao. Trong nông, lâm nghiệp, đất được phân hạng thành các
loại theo khả năng sử dụng và yêu cầu bảo vệ đất: Đất rừng, Đất trồng cây hằng
năm, cây lâu năm, Đất chăn thả, Đất thổ cư, Đất chuyên dùng (cho giao thơng, xây
dựng, thuỷ lợi, khai khống, du lịch, vv.)…[33].
Theo Các Mác “Đất là một phịng thí nghiệm vĩ đại; là kho tàng cung cấp các tư
liệu lao động, vật chất; là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể.”
Theo cuốn Từ điển Luật học Black thì Đất có thể có hai nghĩa hẹp và nghĩa rộng.
Nghĩa hẹp[34] Đất chỉ là bề mặt hoặc lớp vỏ bao ngồi đất, khơng bao gồm các
khống vật bên dưới hoặc cỏ cây bên trên nó. Theo nghĩa rộng hơn[34], Đất không chỉ
là lớp vỏ, lớp bề mặt mà cịn bao gồm tất cả những gì gắn liền với nó, bất kể do bản
chất tự nhiên (như cây cối, nước) hay do sự tác động của con người (như những cơng
trình xây dựng, tường rào). Từ định nghĩa trên ta có thể thấy sự phân biệt giữa “đất
đai” trong phạm trù địa lý tự nhiên và “đất đai” trong phạm trù địa lý - kinh tế, gắn với

hoạt động xã hội, sản xuất, kinh doanh của con người.
Ở Việt Nam, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nơng nghiệp, lâm nghiệp, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
5


xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Bất cứ ai, trong
bất cứ thời kỳ lịch sử nào đều cần sử dụng tới nguồn tài nguyên này.
Đặc điểm của đất đai
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên không tái tạo được hay cịn gọi là nguồn
tài ngun có thể bị cạn kiệt (Phân biệt với nguồn tài nguyên thiên nhiên có thể tái tạo
được như tài nguyên rừng, khoáng sản, hải sản,vv…).
Trong quá trình sử dụng, đất đai thường được chia nhỏ thành các lô, thửa đất hay
khu đất rộng lớn phù hợp với từng mục đích sử dụng khác nhau. Hơn nữa, đất đai có
tính cố định vị trí, khơng thể di chuyển được điều này có nghĩa là những lô, thửa đất
hay khu đất được phân chia ra luôn có vị trí, tính chất địa lý khác nhau. Khơng bao giờ
có hai lơ đất, thửa đất trùng khớp nhau về mọi yếu tố, hay có thể nói rằng đất đai có
tính độc nhất vơ nhị (tính duy nhất).
Đất đai khơng hao mịn theo thời gian và giá trị đất đai ln có xu hướng tăng lên
theo thời gian. Tuy nhiên, đất đai luôn cố định và ở mỗi vị trí khác nhau, đất đai có
những lợi thế, khuyết điểm khác nhau vì vậy giá đất ở các vị trí khác nhau cũng khác
nhau. Ví dụ như đất đai ở các vùng đồng bằng hay các đô thị lớn luôn có giá cả cao
hơn đất đai ở các vùng đồi núi hoặc vùng hẻo lánh, đó là do vị trí địa lý của đất đai
quyết định sự màu mỡ của đất, những tiện nghi và cơ hội phát triển kinh tế.
Đất đai là một loại tư liệu sản xuất tự nhiên đặc biệt, gắn liền với hoạt động của
con người. Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho
các nhu cầu của cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay
đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc chuyển
mục đích sử dụng đất. Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sản

phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động.
Ngày nay, khi kinh tế ngày càng phát triển, các quan hệ đất đai trở nên phong phú,
đa dạng hơn rất nhiều. Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất mà càng quan trọng hơn
khi đóng vai trị là một loại tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt.
Khái niệm về tài sản
Tại Việt Nam vẫn chưa có một định nghĩa luật học về tài sản. Theo quy định của
Bộ Luật Dân sự 2005, tại Điều 163 thì tài sản được liệt kê bao gồm vật, tiền, giấy
6


tờ có giá và các quyền tài sản. Trong đó quyền tài sản là quyền trị giá được bằng
tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ (Điều
181). Bộ Luật Dân sự Pháp cũng không đưa ra một khái niệm cụ thể về tài sản mà
trực tiếp phân định tài sản thành bất động sản và động sản[9]. Bộ Luật Dân sự 2005
cũng thiên về cách phân loại này. Theo đó đất đai là một loại bất động sản và quyền
sử dụng đất là một loại quyền tài sản.
Bất động sản theo quy định tại Điều 174, Bộ Luật Dân sự 2005 bao gồm Đất
đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác
do pháp luật quy định.
Như vậy, theo Bộ Luật Dân sự 2005 ta có thể phân tích đất đai theo hai khía
cạnh:
-

Thứ nhất, đất đai với vai trị là một loại bất động sản thuộc sở hữu

Nhà nước (Điều 200). Ở đây chủ yếu thể hiện quan hệ giữa Nhà nước với tư
cách chủ sở hữu đất đai với người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất. Các quyền của người sử dụng đất bị hạn chế theo các quy định của
pháp luật (Điều 173). Giao dịch ở khía cạnh này chủ yếu mang tính chất cơng

quyền, hành chính, thủ tục.
-

Thứ hai, khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất sẽ

làm phát sinh trên mảnh đất đó một quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất.
Quyền tài sản đó là quyền sử dụng đất, đây cũng là một loại tài sản và nó mang
tính “động” hơn so với đất đai. Quyền sử dụng đất có thể được giao dịch trên
thị trường như những loại tài sản khác, dĩ nhiên những giao dịch này vẫn chịu
sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật nhưng chúng mang tính chất “tư”, tự do
hơn. Chính vì thế nên ở khía cạnh này, các quan hệ pháp luật phức tạp hơn và
đang có rất nhiều vướng mắc cần được gỡ rối.
Khái niệm sở hữu và sở hữu đất đai.
Khái niệm sở hữu và quyền sở hữu
Ở bất kỳ xã hội nào, sở hữu luôn là vấn đề nền tảng quyết định sự phát triển của xã
hội và nền kinh tế. Trong thời gian qua, khi xây dựng pháp luật nước ta cũng rất chú
7


trọng tới vấn đề này, đặc biệt là với sự ra đời của Bộ Luật Dân sự 2005, Nhà nước ta
đã lập ra các chế định liên quan đến sở hữu như các hình thức sở hữu, địa vị pháp lý
của chủ sở hữu… Vậy sở hữu là gì?
Sở hữu[33] là quan hệ xã hội phát triển trong lịch sử, biểu hiện đặc tính chiếm hữu
của cải vật chất của xã hội bởi những thể nhân khác nhau (cá nhân riêng biệt, nhóm xã
hội, nhà nước). Đối tượng sở hữu là toàn bộ những đồ vật lệ thuộc vào chủ thể nhất
định (người sở hữu), nghĩa là tài sản phù hợp với thể nhân, vì thế quan hệ sở hữu cũng
gọi là quan hệ tài sản, trong đó sở hữu về tư liệu sản xuất có ý nghĩa quyết định. Các
tác gia kinh điển của chủ nghĩa Mac- Lênin dùng hai cụm từ “chế độ sở hữu” và “hình
thức sở hữu” đều đề cập đến điều cốt lõi: ai làm chủ tư liệu sản xuất. Chế độ sở hữu
thường được dùng để chỉ hình thức sở hữu phổ biến, thống trị trong xã hội; cịn hình

thức sở hữu dùng để chỉ hình thức biểu hiện cụ thể của chế độ xã hội. Trong lịch sử,
chung quy lại chỉ có hai chế độ sở hữu: chế độ công hữu và chế độ tư hữu; trong mỗi
chế độ rất khái quát đó lại bao gồm các hình thức sở hữu cụ thể. Hình thức sở hữu thể
hiện đặc điểm quan trọng và cơ bản của một kiểu quan hệ giữa người và người trong
việc nắm giữ tư liệu sản xuất hay của cải vật chất. Hình thức sở hữu tư liệu sản xuất
phản ánh đặc trưng của một kiểu quan hệ sản xuất. Xã hội lồi người đã trải qua
năm hình thái kinh tế xã hội khác nhau, tương ứng có năm hình thức sở hữu đặc trưng:
sở hữu cộng sản nguyên thuỷ, sở hữu nô lệ, sở hữu phong kiến, sở hữu tư bản và sở
hữu công cộng xã hội chủ nghĩa. Các hình thức sở hữu ln ln vận động và phát
triển, không cố định về số lượng. Các tác gia kinh điển của chủ nghĩa Mac- Lênin còn
cho rằng, nền kinh tế xã hội chủ nghĩa chỉ được xây dựng trên cơ sở chế độ công hữu
tư liệu sản xuất đơn nhất, khơng có vấn đề cơ cấu sở hữu tư liệu sản xuất và hình thức
kinh tế nhiều thành phần. Nhưng thực tiễn cho thấy, dưới chủ nghĩa xã hội, khơng chỉ
tồn tại chế độ cơng hữu có hình thức khác nhau mà cịn tồn tại hình thức kinh tế của
chế độ sở hữu phi xã hội chủ nghĩa, nhất là ở những nước mà trình độ lực lượng sản
xuất còn lạc hậu như Việt Nam.
Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi bổ sung năm 2001) quy định nước ta có ba hình thức
sở hữu cơ bản: sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân (Điều 15). Hiến pháp
năm 2013 hiện hành tuy không nêu rõ các hình thức sở hữu nhưng đã thể hiện sự ghi
8


nhận, tơn trọng sự đa dạng hình thức sở hữu, bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về tư liệu
sản xuất, các quyền về tài sản và sở hữu trí tuệ và tiếp tục khẳng định sở hữu toàn dân
về đất đai (Điều 53).Các hình thức sở hữu cụ thể là nhân tố quyết định hình thành nền
kinh tế nhiều thành phần trong thời kì quá độ tiến lên chủ nghĩa xã hội ở nước ta.
Quyền sở hữu[33] là chế định pháp lí quan trọng, là tổng hợp các quy phạm pháp
luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu (quan hệ giữa người với người về vật), xác nhận và
bảo vệ các chủ sở hữu đối với những tư liệu sản xuất và sinh hoạt nhất định, quy định
quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt chúng.

Khái niệm quyền sở hữu được diễn đạt theo 2 nghĩa: nghĩa chủ quan và nghĩa
khách quan. Theo nghĩa khách quan đó là tồn bộ các quy định của nhà nước về vấn
đề sở hữu. Hiểu theo nghĩa chủ quan đó là tồn bộ những hành vi mà chủ sở hữu được
pháp luật cho phép thực hiện trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của
mình theo ý muốn. Quyền sở hữu bao giờ cũng gắn liền với chủ thể, vì vậy được coi là
loại quyền tuyệt đối. Nội dung của quyền sở hữu bao gồm ba quyền năng không thể
tách rời: quyền chiếm hữu tức quyền được giữ; quyền sử dụng tức là quyền được khai
thác các thuộc tính hữu ích của tài sản; quyền định đoạt tức là quyền quyết định số
phận pháp lí và thực tế của tài sản. Ba quyền này thống nhất với nhau trong khái niệm
quyền sở hữu.
Quyền sở hữu gắn liền trực tiếp lợi ích của giai cấp thống trị. Ví dụ: Giai cấp chủ
nơ được nhà nước bảo vệ quyền sở hữu đối với toàn bộ tư liệu sản xuất xã hội kể cả
bản thân người nơ lệ. Các loại quyền sở hữu được hình thành và phát triển, trên cơ sở
các loại hình sở hữu.
Trong trường hợp quyền năng chiếm hữu, sử dụng của chủ sở hữu tạm thời bị mất
hoặc được chuyển cho người khác (trường hợp mất tài sản, trường hợp cho thuê nhà...),
quyền sở hữu được Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam và các văn
bản pháp luật khác quy định. Cơ sở phổ biến nhất của việc phát sinh, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền sở hữu là lao động sáng tạo, mua bán, thừa kế, thanh lí, vv. Khách thể
của quyền sở hữu có thể bị hạn chế theo pháp luật của mỗi nước. Ví dụ ở Việt Nam,
quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai không được công nhận.

9


Sở hữu và quyền sở hữu là căn cứ phát sinh các quyền khác như quyền sử dụng,
quyền hưởng hoa lợi…và là nhân tố quyết định trong phát triển kinh tế và xã hội, đặc
biệt là trong nền kinh tế thị trường tự do giao dịch, trao đổi tài sản như ở nước ta hiện
nay.
Khái niệm về sở hữu đất đai

Đất đai vốn là nguồn tài nguyên thiên nhiên giống như nước, khơng khí, mặt
trời…. Vậy con người sở hữu đất đai như một tài sản riêng có vơ lý khơng? Về vấn đề
này Mác có viết: “Tồn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội
cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ
chỉ là những người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải
truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi đã làm cho đất ấy tốt hơn lên như những
người cha hiền vậy, và quyền tư hữu ruộng đất là hồn tồn vơ lý. Nói đến quyền tư
hữu ruộng đất chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân đối với người đồng loại
của mình. Trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là
vô lý nhất[12]”. Mặt khác Mác cũng viết: “Trong mỗi thời đại lịch sử, chế độ sở
hữu đã phát triển một cách khác nhau và trong một loạt những quan hệ xã hội khác
nhau... Nếu như định nghĩa chế độ sở hữu như là một quan niệm độc lập, một phạm
trù riêng biệt, một ý niệm trừu tượng và vĩnh viễn thì chỉ có thể là một ảo tưởng của
khoa siêu hình học hay khoa pháp luật học mà thơi...”. Do đó, khi nghiên cứu một
chế độ sở hữu ruộng đất cụ thể cần phân tích kỹ điều kiện tồn tại của nó gắn với
thời đại; khơng thể dùng quan niệm sở hữu của thời đại này để giải thích sự tồn tại
của một chế độ sở hữu ruộng đất tồn tại ở một thời đại khác.
Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai có những thay đổi phù hợp với từng thời kỳ
lịch sử. Hiện nay, Hiến pháp 2013, nối tiếp truyền thống từ Hiến pháp 1992 (sửa
đổi, bổ sung năm 2001), tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và
được cụ thể hóa qua các quy định của Bộ Luật Dân sự 2005 (Điều 200) và Luật Đất
đai 2013 (Điều 4). Dù vẫn còn tồn tại sự chênh lệch về thuật ngữ giữa hai đạo luật
trên (sở hữu nhà nước - Bộ Luật Dân sự và sở hữu toàn dân - Luật Đất đai), tuy
nhiên trong thời gian tới chắc chắc sẽ được các nhà làm luật sửa đổi và hoàn thiện.
1.2. Tổng quan về chế độ sở hữu đất đai
10


1.2.1. Các chế độ, hình thức sở hữu đất đai
Như đã đề cập đến ở trên, chế độ sở hữu đất đai ở các quốc gia là khác nhau và

phù hợp với điều kiện lịch sử, chính sách phát triển kinh tế-xã hội của quốc gia đó
tại một thời điểm nhất định. Chế độ sở hữu đất đai thường hình thành và thay đổi
theo hình thái kinh tế xã hội và theo các hình thức sở hữu cụ thể như: Hình thức
cơng hữu về đất đai, tư hữu về đất đai, đa sở hữu về đất đai, sở hữu toàn dân về đất
đai.
a. Công hữu về đất đai
Từ thời kỳ cổ đại, chế độ công hữu về đất đai đã xuất hiện. Thời kỳ này đất đai
là một trong những tài sản thuộc sở hữu cộng đồng (giống như gió, nước, khơng
khí,vv…), của từng nhóm xã hội gắn bó theo cộng đồng.
b. Tƣ hữu về đất đai
Tuy xuất hiện muộn hơn so với chế độ công hữu nhưng tư hữu về đất đai vẫn
xuất hiện từ rất sớm, nhất là tại phương Tây. Từ thời cổ đại, tại Rôma đã xuất hiện
tư hữu về đất đai. Cụ thể đất đai thuộc sở hữu của các chủ nơ, họ có đất đai rộng
lớn và nhiều nô lệ.
Chế độ tư hữu về đất đai được xây dựng trên cơ sở lý luận của trường phái lý
thuyết về sở hữu của pháp luật dân sự Châu Âu lục địa (civil law) hoặc trường phái
lý thuyết về sở hữu của Anh (trường phái lý thuyết về sở hữu Anglo Sacxong),
trong đó[4]:
Lý thuyết về sở hữu của pháp luật dân sự Châu Âu lục địa lấy hạt nhận trung
tâm là xác định các quyền của chủ sở hữu đối với vật, chủ sở hữu vật có 3 nhóm
quyền năng: (1) Nhóm quyền chiếm hữu vật (quyền nắm giữ, chi phối vật trong
tay); (2) Nhóm quyền sử dụng vật (quyền khai thác, sử dụng vật); (3) Nhóm quyền
định đoạt vật (quyền quyết định số phận pháp lý của vật). Các quyền năng này gắn
liền với chủ sở hữu. Khi chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu vật cho người khác
thì họ khơng cịn các quyền năng này. Do vậy, quyền sở hữu đất đai cũng bao gồm
ba nhóm quyền năng là quyền chiếm hữu đất đai (quyền nắm giữ đất đai); quyền sử
dụng đất đai (quyền khai thác, sử dụng đất đai); quyền định đoạt đất đai (quyền

11

quyết định số phận pháp lý của đất đai) và hệ thống pháp luật của các nước đều có
quy định cụ thể các quyền năng này.
Lý thuy ết về sở hữu của Anh (trường phái lý thuyết về sở hữu Anglo Sac xong)
không chú trọng đến việc xem xét các quyền năng của chủ sở hữu mà đề cao tính
kinh tế hoặc hiệu quả kinh tế được tạo ra từ quyền sở hữu, chủ sở hữu có thể trực
tiếp thực hiện các quyền năng đối với vật hoặc có thể gián tiếp thực hiện thông qua
việc chuyển giao một số quyền năng của chủ sở hữu cho người khác thực hiện
nhằm thu được lợi ích kinh tế tối đa. Đất đai chủ yế u thu ộc về quyền sở hữu của Nữ
hoàng (sở hữu danh nghĩa ) và cho t ổ chức, cá nhân thuê đất để sử dụng ổn định lâu
dài, người sử dụng đất được mua bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cầm cố, thế
chấp, để thừa kế đất đai v. v (sở hữu thực tế).
Hiện nay, hầu hết các nước tư bản đều chấp nhận chế độ tư hữu về đất đai, dĩ
nhiên quyền sở hữu này có những hạn chế bởi những lý do cơng cộng. Khi mới
hình thành, người sở hữu đồng thời là người sử dụng đất nhưng do sự phát triển của
nền kinh tế, dần dần người sở hữu và người sử dụng đất càng ngày càng tách biệt
thông qua các giao dịch thuê mướn đất.
Chế độ tư hữu về đất đai có những ưu điểm như tăng cường sự tự do trong trao
đổi, chuyển nhượng từ đó thúc đẩy phát triển giao dịch về quyền sở hữu đất đai.
Tuy nhiên, tư hữu về đất đai địi hỏi người dân phải có nhận thức lâu dài, hệ thống
pháp luật và hệ thống cơ quan quản lý đất đai hồn chỉnh, chun nghiệp. Nếu
khơng sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng phần lớn đất đai thuộc sở hữu của một số ít
những người có tiềm lực kinh tế mạnh trong xã hội, dễ dẫn đến tình trạng gia tăng
khoảng cách chênh lệch giàu nghèo và những xung đột xã hội.
c. Đa sở hữu về đất đai
Chế độ đa sở hữu về đất đai bao gồm hình thức sở hữu của nhà nước và sở hữu
tư nhân về đất đai. Chế độ này tồn tại trong hầu hết các nước thừa nhận quyền tư
hữu đất đai. Nhà nước với vai trò điều tiết nền kinh tế và xã hội luôn cần sở hữu đất
đai để làm nguồn dự trữ giải quyết các nhu cầu công cộng, điều tiết thị trường, biến
đổi dân số.

d. Sở hữu toàn dân về đất đai
12


Sở hữu tồn dân về đất đai được hình thành sau Cách mạng tháng Mười Nga
(1917) ở Liên Xô. Trên cơ sở những nghiên cứu về lý luận địa tô của C. Mác, Ph.
Ăng-ghen, V.I. Lê-nin đã đưa ra cơ sở lý luận của việc quốc hữu hóa ruộng đất. Trong
tác phẩm “Cương lĩnh ruộng đất của Đảng xã hội dân chủ trong cuộc cách mạng đầu
tiên ở Nga năm 1905 - 1907”, V.I. Lê-nin đã làm sáng tỏ bản chất của khái niệm quốc
hữu hóa ruộng đất và chỉ rõ mối liên hệ của địa tô chênh lệch và địa tơ tuyệt đối với
hai hình thức độc quyền trong nông nghiệp. Theo ông, địa tô chênh lệch là kết quả của
sự hạn chế về ruộng đất. Trong chế độ tư bản, việc canh tác ruộng đất của các doanh
nghiệp tư bản vô luận là chế độ tư hữu ruộng đất có tồn tại hay khơng và hình thức
chiếm hữu ruộng đất như thế nào đều có địa tơ chênh lệch. Ơng viết: “Địa tơ chênh
lệch khơng tránh khỏi hình thành trong chế độ nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, ngay cả
khi chế độ tư hữu về ruộng đất bị xóa bỏ hồn tồn[16]”.
Sau đó, các đảng Cộng sản và công nhân các nước xã hội chủ nghĩa ở Đông Âu
đã thực hiện quốc hữu hóa ruộng đất, thực hiện cải tạo xã hội chủ nghĩa trong nông
nghiệp kéo theo chuyển biến sở hữu tư nhân về ruộng đất của nông dân thành sở
hữu xã hội chủ nghĩa (hay sở hữu tồn dân). Khi Liên Xơ tan rã thì các nước Đơng
Âu lại đi tìm một chế độ mới cho vấn đề sở hữu đất đai.
Chúng ta có thể thấy rằng, quyền sở hữu đất đai có tính độc lập tương đối với
quyền chiếm hữu (trong đó trước hết là quyền sử dụng) và vì vậy người sử dụng đất
đai vẫn thực hiện được lợi ích kinh tế của mình khi đầu tư vào đất đai bất luận là chế
độ sở hữu nào. Quyền sở hữu tư nhân về đất đai dẫn tới độc quyền kinh doanh và do
đó cản trở việc giải phóng sức sản xuất trong nơng nghiệp, từ đó làm giảm sự phát
triển của tồn bộ nền kinh tế. Chế độ sở hữu về đất đai mang tính đa dạng bởi được
quyết định trên các cơ sở của những điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, lịch sử phù
hợp đối với từng quốc gia nhất định.
1.2.2. Một số vấ n đề xung quanh quyền sở hữu đất đai

a. Quyền định đoạt đối với đất đai
Như các loại tài sản khác, quyền sở hữu đất đai cũng bao gồm đầy đủ ba quyền:
Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Trong đó đáng nói tới nhất là

13


quyền định đoạt đối với đất đai vì quyền này thường tạo cho người ta cảm giác mơ hồ
và rất dễ nhầm lẫn với quyền sử dụng đất đai.
Ở nước ta, quyền định đoạt theo quy định tại Điều 195, Bộ Luật Dân sự 2005 là
“quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó”. Nhưng quyền
nay là quyền năng chỉ chủ sở hữu mới có khả năng thi hành và nước ta lại khơng chấp
nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai. Trên thực tế, đại diện chủ sở hữu đất đai duy
nhất hiện giờ - Nhà nước có một số hành động như thu hồi đất, định giá đất khi thu hồi
rồi giao đất đã thu hồi cho chủ thể khác sử dụng,vv…rất giống như quyền định đoạt
nhưng thực chất những hành động này chỉ là một cách sử dụng quyền sử dụng đất mà
thơi. Vì dù Nhà nước ta có quy hoạch và quản lý đất đai như thế nào, có những hành
động, chính sách gì trong q trình quy hoạch, quản lý đó thì cho đến cùng, đất đai vẫn
ở nước ta, trong biên giới lãnh thổ nước ta, lãnh thổ nước ta vẫn toàn vẹn.
b. Mua bán quyền sở hữu đất đai
Mua bán quyền sở hữu đất đai là một hình thức định đoạt đất đai. Theo phân tích ở
trên thì mua bán đất đai có thể phân thành hai cấp độ: Mức độ tuyệt đối và mức độ
tương đối (hay mức độ hạn chế).
Mức độ tuyệt đối: Là việc bán quyền sở hữu một cách đầy đủ bao gồm ba quyền:
Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Mức độ bán tuyệt đối liên quan
đến chủ quyền quốc gia nên chỉ có Nhà nước mới có thể đại diện thực hiện giao dịch
này.
Mức độ tương đối: Là việc mua bán quyền sở hữu một cách hạn chế, tức là chỉ
chuyển giao quyền chiếm hữu và quyền sử dụng đất đai.
Như vậy, đất đai là hàng hóa và quyền quản lý, sử dụng đất đai cũng là hàng hóa.

Hiện nay tại Việt Nam, thị trường bất động sản ngày một sơi động hơn và đối tượng
chính giao dịch trên thị trường này chính là quyền sử dụng đất.
c. Giá trị đất đai ngày càng tăng
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu
tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên
trái đất. Đất đai là tài nguyên hạn chế, không tái tạo lại được, trong khi sự gia tăng dân
số là không ngừng, tuổi thọ con người ngày càng cao, nhu cầu về đất đai càng tăng lên.
14


Hơn nữa, kinh tế và khoa học kỹ thuật phát triển, con người ngày càng tìm ra được
nhiều cách thức khai thác và sử dụng đất đai. Nếu như trước đây con người chỉ biết sử
dụng đất đai để trồng cây lương thực thì ngày nay đất đai có thể dùng để trồng các loại
cây cơng nghiệp có giá trị cao, dùng để xây nhà, khu công nghiệp, khu đô thị,vv….Sự
mất cân bằng cung cầu này khiến cho giá đất vẫn không ngừng tăng lên, dần trở thành
loại tài sản quý giá nhất của con người. Và nếu như trước đây giá trị đất đai phụ thuộc
chủ yếu vào chất đất như đất có phì nhiêu hay khơng, có gần hệ thống tưới tiêu thuận
lợi cho việc canh tác hay khơng thì ngày nay giá trị của đất đai chủ yếu dựa vào vị trí
như đất ở thành phố lớn hay nông thôn, đất ở ngoại thành hay trung tâm thành phố….
Nước ta là một nước có tốc độ phát triển nhanh chóng dẫn đến biên độ giao động
giá trị đất đai ngày càng tăng nhất là tại các vùng nơng thơn đang dần đơ thị hóa. Điều
này khiến cho các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức tạp và khó giải quyết
hơn.
d. Quyền của ngƣời nƣớc ngoài đối với đất đai
Hiện nay, sự giao lưu thương mại, văn hóa giữa các quốc gia trên thế giới ngày
càng phát triển, vậy nên khơng lạ lùng gì khi dân cư giữa các quốc gia cũng có sự giao
lưu. Điều này làm nảy sinh một vấn đề, đó là quyền của người nước ngoài đối với đất
đai. Tùy thuộc vào quan điểm chính trị, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hóa và lịch sử
hình thành, phát triển của từng quốc gia mà mỗi nước có một quan điểm khác nhau về
vấn đề trên và quan điểm này được cụ thể qua pháp luật từng nước. Nhưng nhìn chung

ta có thể phân thành hai nhóm: Các nước cho phép người nước ngoài được sở hữu đất
đai và các nước khơng cho phép người nước ngồi sở hữu đất đai.
-

Các nước cho phép người nước ngoài được sở hữu đất đai
Một số nước tư bản chủ nghĩa công nhận quyền tư hữu đất đai có cho phép cơng

dân nước ngồi sở hữu đất đai để thu hút đầu tư và thu hút lao động có trình độ cao.
Tuy nhiên, nhiều nước vẫn hạn chế trao quyền sở hữu và sử dụng đất cho người
nước ngồi bởi nhiều mục tiêu chính sách như: bảo đảm an ninh quốc phòng, phòng
ngừa sự thống trị của kinh tế nước ngoài, hạn chế đầu cơ đất đai của người nước
ngoài, giám sát lượng FDI và hướng đầu tư nước ngồi…ví dụ, Nga, Croatia,
Ucraina (cấm mua bán đất nông nghiệp), Mỹ (cho phép người nước ngoài mua bất
15


động sản nhưng có hạn chế nhất định về nguồn tiền mua đất, mục đích sử dụng...),
Singapore (chỉ cho phép mua nhà tầng 6 trở lên).
Một số nước trao quyền cho người nước ngồi dựa trên sự có đi có lại giữa hai
nước, như pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất
đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ. Người nước ngồi có thể mua, bán, thế
chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá… (đối với công dân các nước cho phép công dân
Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự).
Đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha, Hà
Lan, Bỉ, …) khơng có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và sử dụng đất và khơng có quy
định đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu, sử dụng đất đai so với công dân trong
nước. Một nhà đầu tư nước ngồi có thể mua đất và đầu tư theo những quy định áp
dụng cho công dân bản địa[5].
-

Các nước khơng cho phép người nước ngồi sở hữu đất đai
Một số nước khơng cho phép người nước ngồi được sở hữu đất đai như: Việt

Nam, Trung Quốc, một số nước Châu Phi….
Hầu hết các nước Châu Phi đang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở hữu
đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài. Khi ký kết các hợp đồng với nhà đầu tư nước
ngoài, các nước thường giao những loại đất ít có giá trị sử dụng hoặc khơng sử dụng
đến. Trừ Mauritus là nước có u cầu các nhà đầu tư nước ngồi phải có được sự phê
duyệt ở cấp Bộ trưởng, ở các nước khác, đất đai hoặc là thuộc sở hữu của Nhà nước,
hoặc là có nhiều hình thức sở hữu khác, thì các giao dịch đất đai chỉ được giới hạn cho
người dân trong nước. Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ có thể có được quyền sử dụng
đất thơng qua các hợp đồng th, thơng thường có thể gia hạn, nhưng tổng thời hạn
th khơng vượt q 99 năm. Ngồi ra, trong việc phê duyệt giao quyền sử dụng đất
cho nhà đầu tư nước ngồi, có rất nhiều các cơ quan của Chính phủ và các tổ chức
cộng đồng mang tính truyền thồng cùng tham gia. Và ở một số nước, việc xác định
được người chủ thực sự của thửa đất đã làm gia tăng chi phí, rủi ro và gánh nặng thủ
tục hành chính đối với nhà đầu tư nước ngồi.
Ở Botswana: có 3 loại đất là đất của các bộ tộc, đất của nhà nước và đất thuộc sở
hữu cơng cộng (freehold land). Loại thứ 3 có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh.
16


Đất của nhà nước và của các bộ tộc có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh thơng qua
việc cho thuê (và trong một số trường hợp, có thể chuyển đổi thành đất thuộc sở hữu
công cộng). Đất của các bộ tộc thường được cho thuê ngắn hạn (ít hơn 10 năm) và
không được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay. Đất của nhà nước có thể chuyển đỏi
thành đất cho thuê dài hạn hoặc đất sở hữu cơng cộng (và có thể đăng ký). Riêng đất
nơng nghiệp khơng được bán cho người nước ngồi, hoặc những cơng ty mà người
nước ngồi sở hữu phần lớn nếu khơng có sự phê duyệt của cấp Bộ trưởng. Đối với
việc ký kết hợp đồng cho thuê đất thuộc sở hữu bộ tộc vì mục đích kinh doanh, việc

phê duyệt ở cấp Bộ trưởng.
Ở Madagasca, Luật quy định rằng “các tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng thể tiếp
cận trực tiếp với đất đai”. Tuy nhiên, các bên có thể tự do thỏa thuận (không cần phê
duyệt trước) để gia hạn thời gian, với tổng thời gian không vượt quá 99 năm.
Tương tự, ở Etiopia, Chính phủ sở hữu đất đai, và đất có thể được cho thuê trong
thời gian từ 20 đến 45 năm[5].
Theo pháp luật Việt Nam hiện nay thì người nước ngồi khơng được sở hữu đất
đai nhưng được sử dụng đất theo các nhóm đối tượng sau:
-

Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam cho thuê
đất và xây dựng các cơng trình trên đất theo giấy phép của cơ quan nhà nước Việt
Nam có thẩm quyền, sở hữu cơng trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời
hạn thuê đất (Điều 182, Luật Đất đai 2013); Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư
xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của phá luật; Doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh, văn phịng đại diện của doanh nghiệp nước
ngồi, quy đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động
tại Việt Nam; Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 159, Luật Nhà ở 2014).

-

Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam; Người Việt Nam định cư ở nước
ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất trong khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất,
17

tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
(Điều 174, Luật Đất đai 2013).
1.3. Thực trạng sở hữu đất đai ta ̣i m ột số quốc gia trên thế giới
Liên quan đến an ninh quốc phịng và sự tồn vẹn lãnh thổ, sở hữu đất đai luôn
là một vấn đề được các quốc gia coi trọng. Mỗi quốc gia, tùy theo sự phát triển của
nền kinh tế và sự phát triển của văn hóa xã hội mà có những quy định riêng về sở
hữu đất đai cho phù hợp với thể chế, định hướng phát triển quốc gia mình. Cụ thể
như sau:
Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7)
Nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà
Pháp[5]. Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận
quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm
G7 đều thực hiện mơ hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất
đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước.
Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận. Cùng với đó, luật
pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình thức sở
hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, khơng có ý nghĩa về mặt
kinh tế và pháp luật). Bên cạnh đó nữ hồng cũng có những diện tích đất thuộc quyền
sở hữu của hồng gia mà khơng phải là sở hữu của Nhà nước.
Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai dạng:
thứ nhất là đất đai thuộc sở hữu nhà nước và thứ hai là đất đai thuộc sở hữu tư nhân.
Đối với đất đai thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp
của chủ thể sở hữu và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy
định. Bộ phận đất đai thuộc sở hữu nhà n bao gồm nhà nước trung ương và chính
quyền các địa phương.
Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hồ Liên bang bảo hộ.
Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước
Liên bang và chính quyền các bang.
Đối với Nhật Bản cũng gần như mơ hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở hữu đất
đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Các giao dịch về đất được tiến hành

18


thơng qua thị trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan quản lý.
Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng.
Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành sở hữu tư nhân, sở hữu
của chính quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước.
Tại Mỹ, bên cạnh việc thừa nhận quyền sở hữu đất đai và lợi ích liên quan của
tư nhân đối với đất đai, Chính phủ Mỹ vẫn xác định đất đai thuộc quyền sở hữu của
nhà nước, trong mỗi bang có đất thuộc sở hữu của chính quyền bang, song trong
các bang đó cũng có đất thuộc sở hữu liên bang. Việc sử dụng đất của bang mà lấy
vào phần đất thuộc quyền sở hữu và quản lý của nhà nước liên bang thì chính
quyền bang vẫn phải được sự đồng ý của chính quyền liên bang thơng qua vai trị
của Cục quản lý đất đai Mỹ.
Chế độ sở hữu đất đai tại một số nước Đông Âu và Liên bang Nga
Đối với các nước Đông Âu, đặc điểm chung trong giai đoạn trước chuyển đổi
1989 là đều có chế độ cơng hữu về đất đai, khu vực nông trang tập thể quy mô lớn.
Tập thể hoá được áp đặt dựa trên một niềm tin về sự vượt trội của các nông trang
quy mô lớn và tính hiệu quả theo quy mơ hiển nhiên của chúng, coi đó là cách để
tiếp cận được vốn và khắc phục được những sự khơng hồn hảo của thị trường trên
lĩnh vực đất đai. Thực tế cho thấy, kết quả cụ thể đã khơng như mong muốn. Vì thế
cải cách ruộng đất và tái cơ cấu khu vực ruộng đất nông nghiệp đã trở thành một
phần then chốt trong q trình tư nhân hố sang nền kinh tế tư bản giai đoạn cuối
thế kỷ XX tại các quốc gia Đơng Âu. Q trình tư nhân hố đất đai được lựa chọn
và chế độ đa sở hữu, trong đó có tư hữu về đất đai được xác định là ưu tiên trong
việc định hướng cải tổ chế độ sở hữu đất đai. Cấu trúc sở hữu tập thể về đất đai về
cơ bản bị phá vỡ, hoặc có duy trì, nhưng hiệu quả cịn hạn chế. Nhìn chung, phần
lớn các nước XHCN Đông Âu (cũ) đều chuyển sang chế độ đa sở hữu với việc thừa
nhận sở hữu tư nhân về đất đai và đã tư nhân hoá ruộng đất bằng cách hoàn trả
chúng cho chủ cũ bằng các mảnh đất thực sự[4].

Tuy nhiên, vẫn có những ngoại lệ, chẳng hạn như ở Ucraina, Hiến pháp năm
1996 của Ucraina vẫn tiếp tục quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Hiến pháp
Ucraina quy định đất đai, tài nguyên trong lịng đất, khơng khí, nước và các nguồn
19


tài nguyên tự nhiên khác trong phạm vi lãnh thổ Ucraina, các nguồn tài nguyên tự
nhiên trong thềm lục địa, vùng đặc quyền kinh tế, là thuộc quyền sở hữu của nhân
dân Ucraina. Quyền sở hữu thay mặt/đại diện nhân dân Ucraina được thực hiện bởi
các cơ quan quyền lực nhà nước và các cơ quan của chính quyền tự quản địa
phương trong khuôn khổ do Hiến pháp quy định[10], Hiến pháp Ucraina cũng
khẳng định rõ đất đai là tài sản quan trọng, mang tính chất nền tảng của quốc gia và
được đặt dưới sự bảo vệ đặc biệt của quốc gia. Quyền sở hữu đất đai được bảo đảm.
Trên nền tảng đó, Hiến pháp quy định ba loại hình sở hữu đất đai: công dân, tập thể
và Nhà nước theo quy định của pháp luật. Quyền sở hữu nói chung và quyền sở hữu
đất đai đều phải tuân thủ nguyên tắc quyền đi liền với trách nhiệm, nghĩa vụ; việc
thực thi quyền sở hữu không được xâm hại đến quyền và lợi ích của người khác và
của xã hội. Về các loại hình sở hữu đất đai, có ý kiến cho rằng ở Ucraina, trên thực
tế, hình thức sở hữu tập thể đối với đất đai hầu như không tồn tại; có một số hạn
chế đối với pháp nhân, cá nhân nước ngoài, như quy định các chủ thể này khơng
được sở hữu đất nơng nghiệp. Bên cạnh đó, Nhà nước có những quy định nhằm
kiểm sốt chặt chẽ vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhất là đất nơng
nghiệp sang mục đích khác; quy định về những giới hạn về diện tích trong việc
chuyển nhượng đất nông nghiệp v.v…
Cũng theo xu hướng trên, chế độ đa sở hữu về đất đai cũng được xác lập ở Liên
bang Nga. Hiến pháp Liên bang Nga hiện hành quy định đất đai và các nguồn tài
nguyên tự nhiên khác có thể là đối tượng thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu nhà nước và
các hình thức sở hữu khác. Tuy nhiên, có đánh giá cho rằng việc chuyển đổi sang hình
thức đa sở hữu, trong đó có sở hữu tư nhân đối với đất đai và các nguồn tài nguyên tự
nhiên khác ở Liên bang Nga là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc những

nguồn lực quan trọng về đất đai, tài nguyên tự nhiên tập trung vào trong tay một bộ
phận nhỏ, thúc đẩy phân cực xã hội, gây tác động, ảnh hưởng tiêu cực đến vấn đề bảo
đảm công bằng xã hội ở Liên bang Nga.
Chế độ sở hữu đất đai tại một số nước Châu Á
Tại Trung Quốc[2]: Từ năm 1954 trở về sau, Trung Quốc có chế độ đa sở hữu
gồm sở hữu Nhà nước và sở hữu của tập thể. Nhà nước cấp đất cho các cơ quan,
20