Một số vấn đề pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị

Đ Ạ I H Ọ C Q U Ố C G IA H À N Ộ I

TRƯỜNG BẠI HỌC KNQA HC X HI V NHN VN
w

to

m

m

LUN
ã VN THC
ô S
KHOA HC LUT HC
ã

ã

ô

.mờtt tttti / LU T KINH TE
JN óằờ'
.ô 6 0 1 0 5

MỘT SÔ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỂN s ở HỮU NHÀ ỏ VÀ
QUYỂN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
■
■

■

O ỉ ♦> BO

Giáo viên hướng dẫn
Học viên

HÀ NỘI -2000

: TS PH Ạ M Hữu NGHỊ
í P H Ạ M C Ơ N G T H l'Ỳ


2

MỤC LỤC
»

*

Trang
Lời cảm ơn

1

Mục lục

2

Lời nói đầu

4

Chương 1:

Những vấn đề chung về cấp giấy chứng nhận quvền NỞ

hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
I. I. Quyền sở hữu nhà ở tại đô thị

8
8

1. 1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sà hữu nhà ở

8

1.1.2. Các hình thức sở hữu nhà ở tại đơ thị

9

1.1.3. Quyền và nghĩa vụ cùa chủ sở hrai nhà ở tại đô thị.
1. Ị .4. Cơ sở phát sinh quyền sở hữu nhà ở tại đô thị.
1.2. Khái niệm đô thị, đất đô thị, đất ở tại đô thị và quyền sử dụng đất ở

1!
12
13

tại đô thị.
1.2.1. Khái niệm đô thị, đất đô thị, đất ở tại đô thị

13

1.2.2. Quyền sử đụng đất ở tại đô thị

17

1.3. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận

19

quyển sở hữu nhà ở và quyển sử đụng đất ở tại đô thị.
1.4. Ý nghĩa pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hĩai nhà ở và

24

quyển sử đụng đất ỏ tại đô thị.
1.4. i . Đối với Nhà nước

25

Ỵ .4.2. Đối với chủ sử dụng đất

26

1.5. Nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ờ tại đô thị.

26


3

Chương 2:

Các quỉ định hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền

31

so hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và thực tiễn áp đụng.
2. i . Các qui định của các cơ quan nhà nước ở Trung ương về cấp giấy

3!

chứng nhận quyển sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị
2.2. Các qui định của Thành phố Hà Nội về cấp giấy chứng nhận quyền

39

sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ở tại đô thị.
2.3. Thực tiễn áp dụng các qui định về cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà

0

44

và quyền sử dụng đất ờ tại đô thị (qua thí dụ ở Thành phố

Hà Nội).
2.3. i . Giai đoạn làm thí điểm ở hai phường Kim Liên và Láng

46

Thượng thời kỳ 7/1994 - 7/1997.
2.3.2 Giai đoạn từ tháng 7/1997 đến nay.

Chương 3:

Hoàn thiện cơ chế pháp lý để đẩy nhanh vỉệc cấp Giấy

68

80

chứng nhận quyền sơ hữu nhà 0 và quyền sử dụng đất
ờ tại đơ thị.
3.1. Hồnthiện các quiđịnh pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở

81

hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đơ thị.
3.2. Hồn thiện cơ chế tổ chức, hành chính, chế độ tài chính đối với việc

88

cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ờ và quyển sử dụng đất ở tại
đơ thị.

3.2.1. Hồn thiện cơ chế tổ chức của công tác cấp giấy chứng nhận

89

quvền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đơ thị.
3.2.2. Hồn thiện chế độ tài chính vể cấp giấy chứĩìg nhận quyền sở

90

hữu nhà ở và quyển sử dụng đất ở tại đỏ thị.
Kết luận

97

Danh mục tài liệu tham khảo

100

Fhụ lục

105


4

LỜI NĨI ĐẦU
1/ Tính cần thiết của đề tài:
Để nhanh chóng đưa viộc quản lý quỹ đâ't và quỹ nhà ở tại đơ thị vào nẻn
nếp, ngày 5/7/Ỉ994 Chính phủ đã ban hành Nghị định số ÓO/CP về quyền sd
hCru nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đồ thị, Nghị định số 61/CP về việc mua

bán và kinh doanh nhà ở.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại
đô thị hiện đang là một vân để được mọi tầng lớp dân cư, các cơ quan nhà nước,
các ngành, các cấp từ trung ương đến địa phương quan tâm. Đây là một vấn đẻ
có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội lớn ảnh hưởng trực tiếp đến từng hộ dân,
từng cá nhân đang làm ăn sinh sống tại đô thị. Trong bối cảnh hiện nay việc tập
trung nghiên cứu đề tài:" M ột s ố vẩn đ ể pháp lý của việc cấp giẩv cỉiứng nhận

tỊuvềtì sơ hữu nhà ở và quyển sử dụ/tạ đất ở tụi đô thị" sẽ có tính thực tế , tính
thời sự cao, có các số liệu thực tế phong phú. Mặt khác, việc nghiên cứu để
tài:" M ột s ố vẩn đi' pháp lý của việc cap gíứỳ cììứlig nhận quyển sở hữu. nhà ỏ
vù quyền sử dụm* đất à tại đỏ thị" sẽ giúp cho tôi nâng cao được hiệu quả công
tác này tại địa phương, đồng thời tìm ra những nhược điểm hiện cịn tồn tại để
kịp thời có những đề xuất, kiến nghị với các cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh
để hoàn thiện hơn nữa chế độ pháp lý quan trọng này.

2/ Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu:
Trên cơ sở các qui định của pháp ỉuật và thực tiễn triển khai công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, đề tài
này sẽ tập trung nghiên cứu một cách tồn điện, có hệ thống vấn đề cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, nhằm làm
sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của các quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ở tại đô thị; chỉ ra những điểm hợp lý,


5

những tồn tại, vướng mắc, khi áp dụng các qui định về cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ở tại đô thị trên thực tế, qua đó để
xuất những giải pháp hồn thiện các quí định của pháp luật về cấp giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đơ thị, góp phần đẩy nhanh
tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô

Từ mục tiêu nghiên cứu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được
đặt ra là:
* Nghiên cứu các khái niệm : quyền sờ hữu nhà ở, quyền sử dung đất ở,
đất đô thị, đất ở tại đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyên sử đụng đất ồ tại đô thị.
* Nghiên cứu các qui định pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và thực tỉển áp dụng ở
thành phơ Hà Nội.
* Phân tích các vấn đề đặt ra khi triển khai công tác câp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyên sử đụng đất ở tại đơ thị.
* Đề xuất các giải pháp hồn thiện các qui định pháp luật, cơ chế tổ
chức, thủ tục hành chính, chính sách tài chính để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ở tại đơ thị.

3/ c « sở phương pháp luận và phưcmg pháp nghỉên cứu
Cơ sở phương pháp luận của đề tài là triết học Mác-Lênin, tư tưởng Hồ
Chí Minh vể Nhà nước và pháp luật, những quan điểm của Đảng và Nhà nước
ta về xây dựng nhà nước pháp quyền, cải cách tư pháp và cải cách hành chính.
Việc nghiên cứu đề tài cịn dựa vào thực tiễn công tác cấp giấy chứng
nhộn quyển sở hữu nhà ở và quyển sử dụng đất ở tại đơ thị của các địa phương
trong tồn quốc trên cơ sở các bản báo cáo định kỳ, tổng kết hàng năm của


6

Tổng cục Địa chính, Bộ Xây dựng, Thanh tra Nhà nước... và thực tế triển khai
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô

thị để chỉ rõ những vấn đề chưa qui định, cẩn bổ sung hoặc xây dựng mới.
Phương pháp nghiên cứu của đề tài là: đi từ cái chung đến cái riêng, cái
cụ thể, đi từ khái niệm đến các qui định hiện hành, thực tiễn áp dụng qua đó rút
ra cơ chế pháp ỉý hồn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử đụng đất ồ tại đơ thị.
Trong q trình thực hiện đề tài tác giả sử dụng các phương pháp như
phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê,
phương pháp so sánh, đặc biệt là phương pháp khảo sát thực tế thông qua việc
đi về các địa bàn ở một số quận, phường đặc biệt là hai phường Kim Liên, Láng
Thượng thuộc quận Đống Đa để xin số liệu cụ thể, phỏng vấn cán bộ có nhiệm
vụ triển khai cơng tác cấp giây chứng nhận quyền sở hữu nhà ờ và quyền sử
dụng đất ở tại đơ thị.
4/ Những đóng góp của luận văn.
Đây là đề tài chuyên khảo đẩu tiên nghiên cứu về công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị trên cơ sở
phân tích lý luận kết hợp với khảo sát thực tiễn áp dụng các quỉ định của pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ờ và quyền sử dụng đất ở tại đô
thị. Đẻ tài luận giải những căn cứ khoa học đánh giá đúng thực trạng tình hình
cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ị tại đơ
thị hiện nay trên toàn quốc, chỉ ra những tồn tại, nguyên nhân của những khó
khăn vướng mắc và những giải pháp hoàn thiện. Những vấn đề này hầu như
chưa được đề cập một cách có hệ thống trong các sách báo pháp lý, cũng như
các đề tài khoa học.


7

Việc nghiên cứu vấn đề mới này có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn,
giúp cho việc bổ sung, hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đơ thị.

5/ Cơ cấu của luận văn
Ngồi Lời nói đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có
3 chương
Chương 1: Những vấn đề chung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
Chương 2: Các qui định hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyển sử đụng đtít ở tại đơ thị vằ thực tiễn áp dụng.
Chương 3: Hoàn thiện cơ chế pháp lý để đẩy nhanh việc cấp giây chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.


8

CHƯƠNG I
NHỮNG VẤN ĐỂ CHUNG VỀCẤP GIÂY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỂN sử DỊJN(Ỉ ĐẤT ở TẠI ĐƠ THỊ.

1.1. Quyền sở hữu nhà ồ tại đơ thị.
ĩ . ĩ . l . K hái niệm và đặc điểm của quyển sở hữu nhà ở
Quyền sở hiìu ỉà một phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu
trong một chế độ sở hữu nhất định. Theo nghĩa khách quan, quyền sở hữu là
một chế định pháp luật bao gồm một hệ thống quy phạm pháp luật, do Nhà
nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xẵ hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm
hĩrn, sử đụng và định đoạt tài sản. Còn theo nghĩa chủ quan, quyền sở hữu được
hiểu ỉà mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện các
quyền năng, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt trong những điều kiện nhất định.
Trên cơ sở quan niệm chung về quyền sở hữu, chúng ta có thể đưa ra
khái niệm quyền sở hữu nhà ở theo nghĩa khách quan ỉà tổng thể các quy phạm
pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chinh các quan hệ phát sinh trong quá
trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà ở. Còn theo nghĩa chủ quan, quyền

sở hữu nhà ở là những quyền năng của các chủ sở hữu trong việc chiếm hĩru, sử
dụng và định đoạt nhà ở, được xuất hiện trên cơ sở nội dung của các quy phạm
pháp luật về sở hữu nhà ở.
Mỗi mộl loại tài sản khác nhau thì quyền sở hữu đối với loại tài sản đó
cũng có những đặc điểm khác nhau. Nhà ở nói chung và nhà ồ tại đơ thị nói
riêng là một dạng tài sản đặc biệt nên quyền sở hữu về nhà ỏ có những đặc
điểm riêng.
Nhà ở là một cơng trình được tạo dựng trên một diện tích nhất định, tại
một vị trí cụ thể nên quyền sở hCru về nhà ở luôn liên quan đến quyền sử dụng
ctấí ờ. Đây chính ià một đặc điểm rất đặc thù của quyền sở hữu nhà ở.


9

Nhà ở là một dạng tài sản đặc biệt, do đó vấn đề quyền sở hữu về nhà ờ
ỉn địi hỏi phải có sự đăng ký, cơng nhận của Nhà nước. Đặc điểm này của
quyền sở hữu về nhà ở đã được thể hiện rất rõ ở hệ thống pháp luật nước ìa về
quì định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyển sử
dụng đất ở, quv định về việc đăng ký chuyển dịch, đăng ký thế chấp nhà ở...
Do nhà ở gắn với các khu đơ thị, hơn nữa để các điện tích nhà d phục vụ
được đầy đủ chức năng của nó, nó còn một đặc điểm rất rõ nét nữa là quyền sở
hữu nhà ở ln gắn ỉiẻn với các tiện ích xã hội công cộng như đường xá, điện
nước và các cơ sở hạ tầng khác.
Vấn đề quyền sở hữu nhà ở, xây dựng nhà ở của công dân ở nước ta đã
được ghì nhận tại điều 58 và điều 62 Hiến pháp năm 1992 với nội đung cơng
dân có quyền sở hữu về nhà ở và có quyền tự xây đựng, tạo lập chỗ ở phù hợp
với quy hoạch.

1.1.2. Các hình thức sở hữu nhà ỏ tại đổ thị
Nói đến các hình thức sở hữu tài sản tức là nhìn nhạn vấn đề sở hữu từ tư

cách chủ sở hữu của tài sản, với những nội dung cơ bản ià tài sản đó thuộc về
chu thể nào trong xã hội và cách thức tạo lập nên tài sản đó.
Vậy nói tới hình thức sở hữu nhà ở tức là nói tới những qui định của hệ
thống pháp ỉuật hiện hành vé nội dung quyền sở hĩru tài sản có thể thuộc về "ai"
và chúng được tạo lập như thế nào.
Nghị định 60/CP ngày 05/07/1999 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở
và quyển sử dụng đất ở tại đô thị đã dành toàn bộ chương II với ba điều 5, 6 và
7 để nói về vấn đề này. Theo quy định của chương II Nghị định ỐO/CP ở nước ta
có những hình thức sở hữu sau đây:
Z ./.2./. Sà hữu N hà nước về nhà ở


10

Theo quy định của điều 5 Nghị định 60/CF thì nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước bao gồm:
- Nhà ở tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách của Nhà nước (ngân sách
Trung ương, ngân sách địa phương) hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách Nhà
nước;
- Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước
theo quy định của pháp luật;
- Nhà ở tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách của Nhà nước hoặc có nguổn
gốc từ vốn ngân sách Nhà nước, trong đó có một phần tiền đổng góp của cá
nhân, của tập thể. theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng
chưa trả hết tiển.
Ị .Ị .2.2. S ơ hữu của các tổ chức chính trị, chính trị - x â hội, tổ chức x ã
hội, tổ chức kỉnh tế.
Đáy là hình thức sở hiru các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xâ hội,
tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế tồn tại hợp pháp, được pháp luật công nhận. Tại
điều 6 của Nghị định 60/CP quy định nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính

trị, xã hội, tổ chức kỉnh tế bao gồm:
- Nhà ở được tạo lạp bằng nguồn vốn đo các tổ chức này tự huy động;
- Nhà ở được các tổ chức, các cá nhân biếu tặng hợp pháp.
ỉ .Ị .2.3. Sở hữu tư nhân về nhà ở.
Sở hữu tư nhân về nhà ở ỉà hình thức sở hữu nhà ỏr cơ bản ở nước ta hiện
nay. Nói tới hình thức sở hữu tư nhân về nhà ở tức ỉà nói tới những điện tích
lứìà ờ đo tư nhân tạo lập thông qua xây dựng, mua bán, hoặc do nhận thừa kế
hoặc được sở hữu bởỉ các hình thức hợp pháp khác.


1!

Qua những nội dung qui định về hình thức sở hữu của nhà ở tại nước ta
hiện nay ta thấy dấu hiệu cơ bản để xác định diện tích nhà ở đó thuộc hình
thức sở hữu nào chính là nguồn gốc tạo lập ra diện tích nhà ở đó.

I.L 3. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở him nhà ở tại đô thị.
Nội dung cốt lõi của quyền sở hữu về nhà ở chính là quyền năng của chủ
sở hỡu đối với nhà ồ và nghĩa vụ của họ trong quá trình thựchiện quyền chiếm
hữu. sir dụng, định đoạt diện tích nhà ở của mình.
Ỉ .L 3 .Ỉ . Quyền của chủ sở hữu nhà ở.
Nói tới quyền của chủ sở hữu nhà ở tức là nói tới những quyền năng được
pháp luật cho phép chủ sở hữu thưc hiện đối với nhà ở của mình.
Theo quỵ định của hệ thống pháp ỉuật hiện hàiih của nước ta hiện nay,
chủ sở hữu nhà ở có những quyền cơ bản sau: Chủ sở hữu có quyền khai thác
các lợi ích vật chất và tinh thần phát sinh từ nhà ở, có quyền quyết định tình
trạng tồn tại về nhà ở của mình. Quyền của chủ sở hữu hợp pháp đối vớinhà ở
thường được thể hiện ở những nội dung cụ thể sau:
- Chủ sở hữu có quyền được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu cùa mình.
- Chủ sở hữu có quyền thay đổi kiến trúc, kết cấu nhà ờ phù hợp với qui

định của pháp luật về quy hoạch, xây dựng.
- Chủ sở hữu có quyền sử đụng nhà để ở, cho mượn, cho thuê, bán, thế
chấp nhà ở...
Ị .ỉ .3.2. Nqhĩư vụ của chủ sở hữu nhà ở.
Trong các quan hệ pháp luật, vấn đề quyền và nghĩa vụ thường song song
tồn tại. Trong quan hệ vể sở hữu nhà ở, người chủ sở hữu cũng phải thực hiện
những trách nhiệm, nghĩa vụ của mình đối với những diện tích nhà ở thuộc
quyền sở hữu của mình. Có thể nói nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở lằ những qui


12

định mà pháp luật bắt buộc mội người phải thực hiện hoặc khơng cho phép
người đó thực hiện.
Theo qui đinh của pháp luật nước ta hiện hành, chủ sử hữu nhà ở có
những nghĩa vụ cơ bản sau:
- Chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện trách nhiệm đãng ký diện tích nhà ị
của mình với uỷ ban nhân dân cấp phường, xã nơi có diện tích nhà đó (điều 8
Nghị định 60/CP).
- Chủ sở hữu nhà ở khi thay đổi kết cấu, quy mô của nhà ở phải được
phép của cơ quan có thẩm quyền thơng qua việc cấp giấy phép xây dựng cải tạo
nhà.
- Chủ sớ hữu nhà ở phải thực hiện việc đóng các khoản thuế và lệ phí
theo quy định của pháp luật một cách đầy đủ đối với phần diện tích nhà ị của
mình.

L i . 4. Cơ sở phái sinh quyền sở hữu nhà ở tại đỏ thị.
Khoa học pháp lý đã chỉ ra điều kiện để làm phát sinh, thay đổi hay
chấm dứt một quan hệ pháp luật bao gồm hai yếu tố là sự kiện pháp !ý và quy
phạm pháp luật. Quyền sở hữu nhà ờ cũng là một quan hệ pháp luật do đó nó

cũng chỉ phát sinh, thay đổi hay chấm đứt khi đủ hai điều kiện đă nêu.
- Tại điều 8 Hiến pháp năm 1992 đã ghi nhận quyền sở hữu về nhà ở của
công dân. Tại các điều 5, 6 và 7 của Nghị định 60/CP đã quy định cụ thể về các
hình rhức sở hữu nhà ở. Đây chính ià một trong các điều kiện cơ bản để làm
phát sinh quyền sở hữu nhà ở.
- Quyền sở hữu nhà ở chỉ phát sinh, thay đổi, chấm dứt khi trên thực tế
có những sự kiện pháp lý xảy ra. Quyền sỏr hữu về nhà ở chỉ phát sinh khi một
chủ thể có hành vi đầu tư để tạo nên một diện tích nhà mới như xây dựng nhà


13

hoặc nhận quyền sở hữu nhà thông qua một giao dịch pháp luật hợp pháp (mua
bán, tặng cho, thừa kếũ).

1.2. Khái niệm đô thị, đất đô thị, đất ở tại đị thị và quyển sử dụng
đất ở tại đơ thị.

L 2 J . Khái niệm đồ thị, đất dó thị, đất ở tại đồ thị
Hiện nay, khái niệm đô thị đã được để cập trong nhiều vãn bản, tài liệu
khác nhau, ở trang 815, cuối tập 1, cuốn Từ điển Bách khoa Việt Nam, đô thị
được định nghĩa như sau: "Đồ thi là khồng gian cư trú của cộng đồtìỉị nqười
sốnạ tập tinny và các hoạt âậtìíỊ ỉroMị khu vực kinh t ế phi nơm* níỊỈìiệpĩ

Theo

quv định tại điều 1 của Điều lệ quản lý quy hoạch đô thị ban hành kèm theo
Nghị định số 9Ỵ/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ thì "Đơ thị bao gồm các
ỉhủith phổ, thị xã, thị trấn". Như vậy chúng ta có thể thấy đơ thị là các điểm
dán cư có những yếu tố cơ bản như:

- Là írung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá - xã hội của cả nước hoặc của
vùng lãnh thổ nhất định.
- Có quy mơ dân số lớn (từ 4.000 đến một triệu dân số trở lên).
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 60% đến 90% trở lên.
- Mật. độ dân cư từ 6.000 người/km2 đến ỉ 5.000 người/km2 trở lên.

- Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật: và mạng lưới cơng trình cơng cộng được xây
dim g phục vụ đân cư đô thị.
Căn cứ vào các yếu tố cơ bản nêu trên, đô thị được phân làm 5 loại. Việt
Nam hiện có 521 đơ thị bao gồm: 19 thành phố (2 đô thị loại Ï, 6 đỏ thị loại II,
ỉ 1 đô thị ỉoại Ĩ1I) 62 thị xã và 440 thị trấn.

Xin

ACM: 'ỉ ừ íli/n

Bách K hoa V iệt Na»!, 'in u ìỊị tủm Q uốc íỊÌư hiên soựti lừ (Hrn. H ù N ộ i ■ ¡99?.


14

Trong những năm vừa qua, kinh tế ở đô thị Việt Nam tăng trưởng cao
(nhất là trong những năm thực hiện cơng cuộc đổi mới tồn diện đất nước) và
khá ổn định, tốc độ tăng trưởng GDP trung bình từ 12% năm đến 15% năm, thu
nhập bình quân đẩu người tăng nhanh, đạt khoảng 600USD tại các đô thị lớn và
200USD đến 300ƯSD tại các đơ thị trung bình, đơ thị đóng góp cho ngân sách
Nhà nước đến 36%.
Tuy nhiên, các đơ thị ở nước ta cịn bộc lộ những mặt hạn chế như đường
phố nhỏ hẹp, xuống cấp, thiếu cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, bộ mặt kiến trúc
thiếu tổ chức, kém mỹ quan, tình trạng cơi nới xây đựng trái phép tràn

lan...đang cần phải có biện pháp hữu hiệu để giải quyết triệt để. Trong sự
nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của nước ta, đơ thị có vai trị ngày càng quan
trọng, sự phát triển của đơ thị có quan hệ rất chặt chẽ với việc quản lý và sử
dụng đất đô thị. Vấn đề này đã được làm rõ từng bước trong Hội nghị đơ thị
tồn quốc lán thứ nhất (tháng 12/1990), Luật Đất đai 1993 và Nghị định 88/CP
ngày 17/8/1994 của Chính phủ.
Hiện nay dân số đồ thị hơn 15 triệu người, chiếm khoảng 20% tổng số
dân cả nước, có điện tích đất tự nhiên ià 33.09 i.o 13 ha, trong đó diện tích đất
đơ thị là ỉ .102.335 ha, bằng 3,3 % tổng diện tích đất tự nhiên.
Thời gian qua tốc độ đơ thị hố ở nước ta ngày càng tăng !àm cho đất đô
thị chiếm tỷ trọng ngày càng lớn. Vậy đất đồ thị ỉà gì ?
*

Có nhiều quan niệm về đất đô thị được đề cập trong các vãn bản pháp

luật nước ta:" Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng xây
nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức cúc cơ sờ kinh doanh, vơ sở hự tầng phục vụ
lợi ích cơng cộnẹ, quốc phỏng, an ninh và các mục đích khác" (Diều 55 Luật
Dứt đai năm Ị 993).
"Đút đô thị là đất nội thành phố, nội thị xã, thị trân theo quy định tại
diều 55-Luât Đất đai, đất ngoại thành, ngoại thị x ã đã có quy hoạch được cơ


15

quan N hà nước có thẩm quvên phê duyệt đ ế phát triển dù thị cũnq được quản ỉý
như đất đỏ tìỉị" ịtìiều ỉ Nghị định sỏ 88ICP ngày Ị 7!Si ỉ 994 của Chính phủ vê'
quàn ỉý và .sử (ìtỊìỉq đất đơ thị).
Đặc điểm của các đơ thị Việt Nam là thường tập trung ở đổng bằng là nơi
đất nông nghiệp màu mỡ, đồng thời sự tập trung dân cư trong mấy năm gần đây

lại càng cao ở các đơ thị. Cùng với chính sách mở cửa, đổi mới, nhu cầu đất
cho trụ sở, cho nhà xưởng của các cơ quan, doanh nghiệp đặc biệt là đất ở tăng
lên đột ngột ở các khu vực đô thị. Theo Báo cáo Quy hoạch sử dụng đất đô thị
của Tổng cục Địa chính thơng báo: "Đến năm 2010, nước ta có khoảng 100
triệu người, tỷ iệ dán sô' dô thị s ẽ đạt mức 31,3% (theo quan diểnt hiện nav)

hoặc .xúp x ỉ ở mức 50% (theo (Ịuưn điếm phát triển nơm> thốn mới, có títìỉỉ tín
dân s ố sơ)}% ở các vùn« ven đơ, thị trấn sinh hoạt theo kiểu dân thảnh thị)",
điểu này hồn lồn mang tính thực tế và hợp quy luật bởi "Mức trung bình tỷ ỉệ
dân s ố đô thị củư các nước đang phát triển hiện nay là 36% ".2 Trong chiến
Urợc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp và
thương mại-dịch vụ, đất đơ thị hiện nay (tính từ cấp thị trấn trở lên) có mức gia
tăng khá nhanh. Nếu tính cả phần đất ven đơ và những điểm dân cư đang được
gọi là thị trấn thì diện tích đất đô thị càng chiếm tỷ lệ lớn hơn mà đa phần là
chiếm vào đất nông nghiệp, đất đô thị sẽ ngày càng có giá. Vấn đề đất ở tại khu
vực đơ thị nếu cứ trong tình trạng "Buồng ỉỏng quân lý" như hiện nay thì tất yếu
dẫn đến tình trạng "bùng nổ" và khơng thể kiểm sốt trong thời gian không xa.
Vấn đề trước mắt là: Phải ưu tiền cho việc thực hiện cỏnẹ túc xây dựng
hệ thông đảng ký, cấp Giây chửng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở trong cúc đô thị theo Nạhị định 88/CP và ốOíCPcảa Chính
phủ, tạo tiền đề cơ sở cho việc quản lý sử dụng đất đơ thị theo định hướng cơng
nghiệp hố đất nước, tn thủ quy hoạch trong cơ chế thị trường.

Xin xem : Háo cáo Qu V hoạch .íửdụniỊ íiảt dơ thị ■Tổng cục Dụt chính nàm 1 9 % , trang 17


16

Muốn vây cần phải xem xét một cách đầy đủ những đặc điểm chủ yếu về
thực trạng đơ thị nói chung (như trên đã trình bày) và đất ở tại các khu vực đơ

thị nói riêng.
*

Đất ồ tại đố thị được coi là một loại đặc biệt của đất đố thị thuộc khái

niệm đất khu dân cư "Đ ất khu dân cư ìà đất được xác định đ ể xây dỉửig các
thành thị rà các khu dân cư nông thôn", là địa bàn trên đó hình thành các cụm
dãn cư sinh sống tập trung lâu dài. Như vậy, khái niệm "đất ở tại đơ thị" có
phạm vị hẹp hơn khái niệm "đất đô thị”cũng như "đất khu dân c ứ '. Theo thống
kê mới nhất của Tổng cục Địa chính thì "Diện tích đất ở của cả nước là
4 4 0 3 7 0 ha chiếm ỉ ,34% tổng diện tích đất tự nhiên, hằng 2 ỉ, 15% tổng diện
tích đattỉị sử dụnq vào mục đích khác, trong đó đất ở tại đô thị ỉà 57.504 ha
chiếm Ị3% tổng diện tích đất ử '.
Theo Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994, khái niệm đất ở tại đơ thị được
xác định như sau:"£>ứí ở tại nội thành, nội thị xã, thị trấn ìà đất dùng đ ể xây
dựnq nhà ở, các cơng trình phục vụ nhu cầu ở và khn viên nếu có phù ỉuỵp
với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt". Vậy có
thể hiểu đất ở của mỗi hộ gia đình, cá nhân có thể gồm: nền nhà, sân, nhà bếp,
nhà tắm, bể nước, hàng rào, lối đi. Mặc dù chiếm diện tích khơng lớn lắm trong
diện tích đất tự nhiên và tổng diện tích đất ở toàn quốc nhưng do những đặc
điểm riêng biệt của nó nên việc quản lý nhà nước đối với loại đất này đã trở
thành một lĩnh vực phức tạp nhất trong quản lý đất đai của Nhà nước.
Hơn nữa, khác với đất ở vùng nông thôn, đất ỏ’ tại đô thị do sự tác động của
các nhân tố xã hội cung như xu hướng phát triển của thời đại ìàm cho vấn đề đã
vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn.
-

Dân số đô thị ngày một tăng theo cả hai hướng (trung bình mỗi năm tăng

2,5%) đó là hệ quả tất yếu của hiện tượng bùng nổ dân số ở nước ta cộng vào đó là

17

xu hướng dãn ở các khu dân cư nông thôn chuyển ra sình sống tại các đơ thị
(giỏng như đại đa số các nước phát triển trên thế giới).
-

Đa số các đơ thị chủ yếu nằm trong vùng có nhiều tiềm năng phát triển

kinh tế, dân cư đô thị phân bố không đều 70% dân số đô thị tập trung ở đồng bằng
ven biển, nơi có mật độ trung bình 500 người/km2).
Nếu như đất ở khu vực nơng thơn hình thành các cụm dãn cư vói nhiều thế
hệ gắn bó với nhau bằng yếu tố huyết thống tương đối chặt chẽ, thì ở đơ thị có xu
hướng gia đình một, hai thế hệ với quy mô vừa và nhỏ đang trở lên phổ biến.
Mật độ dân số giữa thành thị và nơng thơn chênh lệch q lớn dẫn đến dỉện
tích đất ở trên đầu người tại các đô thị rất chật chội ''điển hình tại Hà nội vờ Thành
p h ố Hồ Chí Minh có mật độ ỉ 5.000 đến 20.000 người ỉ km2
Bên cạnh đó cịn tồn tại một loạt nguyên nhân khác gây cản trở rất lớn đến
việc quản lý đất ở tại đô thị.
Quan hệ đất đai ở tại đơ thị trải dàì qua nhiều biến động lór» và phức tạp,
giấy tờ xác định nguổn gốc của từng thửa đất bị thất lạc nhiều, các cơ quan chức
năng của Nhà nước khồng ỉưu giữ được đồng bộ, do buổng lỏng quản lý quá dài,
việc xây dựng chỉnh ỉý tài liệu cho phù hợp với hiện trạng, không được ỉàm thường
xuyên nên cơ quan quản lý không nắm được chíiìh xác mọi thơng tin cần thiết về
đất đai của mình đang quản lý.
Q trình phát triển đơ thị đang diễn ra thiếu quy hoạch (quy hoạch tổng
thể gắn với quy hoạch chi tiết không đồng bộ và thống nhất). Đặc biệt, khi luật
quy định đất có giá và cho phép được chuyển địch quyền sử dụng đất, đẵ làm
cho vấn đề đất ở tại đô thị càng thêm sôi động và phức tạp.

1.2.2. Quyển sử dụng đất ở tại đỏ thị
Quyền sử dụng đất ở là những quyển năng mà pháp luật cho phép người
sử dụng đất ở thực hiện trên đất ở của mình.
1Xin xem : Háo cá o Q uy hoạch s ử dung (lất (ló lltị

-

Tổng cục D io chính năm 1996. It attg ị s..

.......................................


18

Tuy nhiên vì đất, nhất là đất ở !à một loại tài sàn đặc biệt nên quyền của
chủ sử dụng đất ở cũng được quy định một cách đặc biệt. Theo qui định của
Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành, người sử dụng đất ở
có những quyền cơ bản sau:
- Quyền xẫy dựng nhà ở và các cơng trình phục vụ nhu cầu ở;
- Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cho chủ khác;
- Quyền để lại quyền sử đụng đất ở như một di sản thừa kế;
- Quyền thê chấp giá trị quyền sử dụng đất ở đẻ vay vốn;
- Quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất ở.
Trong các quan hệ pháp luật, vấn đề quyển và nghTa vụ thường song song
tồn tại. Trong quan hệ về sở hữu nhà ở, người chủ sở hữu cũng phải thực hiện
những trách nhiệm của mình đối với những diện tích nhà ở thuộc qun sở hữu
của mình. Có thể nói nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là những việc pháp luật bắt
buộc một người phải thực hiện hoặc không cho phép người đó thực hiện.
Theo quy định của pháp luật nước ta hiện nay, chủ sử dụng đất ở có

những nghĩa vụ cơ bản sau:
- Cũng như chù sử dụng đất, chủ sử dụng đất ở phái thực hiện trách
nhiệm đăng ký diện tích đất ở của mình với u ỷ ban nhân dân cấp phường, xã
nơi có diện tích đất ở đó.
- Chủ sử dụng đất ở có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích, khơng
được bỏ hoang, gây lãng phí quỳ đất ở đơ thị.
- Chủ sử dụng đất ồ trong quá trình sử dụng đất của mình có trách nhiệm
tuân thủ các quy định của pháp luật về địa giới, mối trường... không gây ảnh
hưởng tới quyền lợi của các cá nhân, tổ chức và Nhà nước. Chủ sử dụng đất ở
khi thay đổi qui mô thửa đất như tách, nhập thửa đất, chuyển nhượng, cho
thuê... phải đãng ký với các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền.


19

- Chủ sử dụng đất ở phải thực hiện việc đóng các khoản thuế và lệ phí
theo quy định của pháp luật một cách đầy đủ đối với phần điện tích đất ở của
mình.
Quyền sử dụng đất ở nói chung và quyền sử dụng đất ở tại đơ thị nói
riêng được xác lập trên cơ sở chế độ sở hrat toàn dân về đất đai. Người sử dụng
đát ở chỉ có các quyền cua người sử dụng chứ khơng có các quyền của chủ sở
hfru đất ở. Như vậy một cá nhân có thể có quyền sở hữu nhà ở nhưng đối với đất
ở người đó chỉ có các quyển của người sử dụng.
1.3.

K h ắ ỉ niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tạỉ đô thị.

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là một

hoạt động pháp ỉý trong lĩnh vực quản lý nhà nước đối với đất đai của thời kỳ
đổi mới. Thật vậy, khỉ chưa được cấp giấy chứng nhộn quyền sử dụng đất thì
các chủ thể sử dụng đất chưa thể phát huy hết quyền và nghĩa vụ của mình
trong khai thác đất đai cũng như tham gia vào các giao dịch dân sự liên quan
đến quyền sử dụng đất; đất đai quốc gia chưa được quản lý chặt chẽ, vì vậy vấn
đề cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất đã trở thành vấn đề quan trọng đối
với sự phát triển kinh tế - xã hội và ổn định chính trị ở nước ta qua nhiều giai
đoạn phát triển của hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam phù hợp với quá trình
phát triển đất nước từ Cách mạng tháng Tám năm 1945 cho đến nay. Chúng ta
có thể hệ thống sơ lược lại một số quy định của pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất qua các giai đoạn ịịch sử của đất nước (có thể chia làm
bốn thời kỳ).
- Giai đoạn từ Cách mạng tháng 8 /Ị 945 đến Ỉ4ỈỈ2/ ¡953:
Thời kỳ này, chúng ta vừa giành được chính quyền và lập tức phải tiến
hành cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp, do vậy chính sách ruộng đất của
Nhà nước tập chung vào công tác miễn giảm thuế, sử dụng đất hoang... nhằm


20

chấn hifng nền kinh tế vừa bị kiệt quệ, chống đói để kháng chiến thắng lợi nên
chưa có quy định vể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và sở hữu ìuộng đất.
- Giai đoạn từ Ỉ4IỈ2IÍ953 đến trước 30/04/¡975:
Ngày 14/12/1953 Quốc hội Việt Nam dân chủ cộng hoà đã ban hành
Luật cải cách ruộng đất. Điều 13- Luật cải cách ruộng đất năm ỉ 953 có quy
định như sau:
"Ngư< được chia ruộng đất cỏ quyền sà hữu ruộng đất dó và khơng phải
trả lại cho địa chủ h a \ chính quyền bất cứ một khoản nào.
Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sỏ hữu cho người được chia.
Mọi k h ế ước cữ đều huỷ bỗ.

Ní>ườì được chia cổ quyền chia gia tời, cám, bán, cho... ruộng đất được
chia".
Trong Điều lệ cải cách ruộng đất ngoại thành số 599/TTg ngày
9/10/1955 tại điều 15 có quy định:
"Sau khi cải cách ruộng đất, đổi vén những Hỏng dân được chia ruộng đất
của N hù nước, u ỷ ban hành chính Thành p h ổ s ẽ cấp phát Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất của Nhà nước và đảm bão cho họ quyền sử dựng đất ẩy. Đối
với những người có ruộng đấĩ riêng và những người được chia hẳn ruộng đất thì
Uv han hành chính Thành p h ố s ẽ phát giấy chứng nhận quyền sà hữu ruộng đất
vừ dam hảo cho họ quyền sở hữit ruộng đổi ấy, mọi kì ìế ước cũ đều huỷ bỏ".
Như vậy, trong thời kỳ này đã tồn tại hai hình thức sở hữu gồm sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân đối với đấĩ đai. Do đặc điểm hình thái kinh tế - xã hội
của hai miền Nam - Bắc khác nhau, trong hai mươi năm (từ 1953 đến trước
30/4/1975) việc quản lý đất đai chưa thiết lập được hệ thống pháp luật thống
nhất chung, vì vậy các quy định cùa pháp luật về cấp giấy chứng nhộn quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu đất được áp dụng độc lập tại hai miền Nam-Bắc.


21

- Giai đoạn ỉ ừ 301411975 đến Ỉ4/7/Ì993:
Kể từ Hiến pháp năm 1980 và sau đó Hiến pháp 1992 đều quy định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất
cho các chủ thể có nhu cầu để khai thác và sử dụng, sau khi thành lập Tổng cục
quản ỉý ruộng đất vào tháng 12/1979, Chính phủ đã ra Quyết định 201/CP ngày
01/7/1980 quy định về: Thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cưịng cơng tác
qn lý ruộng đất trong cả nước. Trong đó quy định vấn đề cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quán ỉý Nhà mrớc đối với đâ't đai.
Quyết định 201/CP đã xác định đất đai phải có chủ cụ thể sử dụng, được cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được Nhà nước quản lý, theo dõi chỉnh lý
mọi biến động trong quan hệ đất đai thồng qua hồ sơ địa chính và giấy chứng
nhận quyén sử dụng đất.
Ngày 8/1/1988 Luật Đất đai được công bố, tại điều 18 đẵ quy định vấn
đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tiếp theo là một loạt các văn bản
quy phạm pháp luật được ban hành cũng quy định về vấn đề này: Điều 13-Nghị
định 30/HĐBT; khoản 2, điều 6 Chỉ thị 67/CT-HĐBT; Quyết định 201/ĐT-TK
của Tổng cục Quản lý ruộng đất về việc ban hành quy định cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Ngày 28/10/1989 Tổng cục đã ban hành Thông tư số
302 TT/ĐK-TK hướng dẫn thi hành.
Tóm lại, trong giai đoạn này, các quy định về cấp giấy ehứiìg nhận quyền
sỉr dụng đất đã được áp dụng thống nhất trên cả nước và duy nhất chỉ tồn tại
một loại giấy là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giai đoạn từ Ị 417Ï 1993 đến nay:
Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1988 đã dổn dần bộc ỉộ một sổ nhược
điểm chưa phù hợp vớì nền kirửi tế thị trường có sự quản iý của Nhà nước, một
sơ điều luật chưa thể đi vào cuộc sống. Ngày 14/7/1993 Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam đã thông qua Luật Đất đai mới trong bối cảnh nền kinh tế


22

đất nước đã chuyển hẳn sang cơ chế thị trường. Nội dung của đạo luột thể hiện
khá rõ nét tinh thần đổi mới. Tại Điều 2, Điểu 13, Điểu 16 Luật Đất đai 1993
đã quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiếp tục khẳng định
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quán iý Nhà nuớc đối
với đất đai.
Sơ lược tìm hiểu vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất từ Luật
cải cách ruộng đất năm 1953 đến nay cho thấy vjệc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là một vấn đề có ý nghĩa pháp lý lớn đã được Đảng và Nhà nước

Cịuan tâm và quy định rất sớm. Cấp Giấy chứng nhộn quyến sử đụng đất là khâu
cuối cùng của công tác thiết lập hổ sơ địa chính ban đầu, để phục vụ cơng tác
quản ìý Nhà nước đối với đất đai bằng pháp luật đồng bộ, có hiệu quả, đồng
thời t.ạo điều kiện cho các chủ sử dụng đất thực hiện các quyền của mình theo
đúng quy định của pháp luật, tạo điều kiện cho các chủ sử dụng đất sử dụng
Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất như một loại giấy tờ có giá trong nển kinh
tế thị trường. Nhà nước thông qua hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất để "nắm chắc, quản chặt" nguồn tài nguyên đất đai quý giá.
Tuy nhiẻn, nhìn nhận và xem xét cả trong lịch sử và hiện tại, chúng ta
thấy các quy định của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất còn tản mạn ở nhiều văn bẳn dưới ỉuật. Phải chăng đây là một trong nhiều
vấn đề bất cập đã làm giảm một phẩn hiệu lực thực tế của Luật đất đai nói
chung và hạn chế cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất cho người
sử dụng đất nói riêng ?
Theo Thơng tư số 302/TT/ĐKTC ban hành ngày 28/10/1989 của Tổng
cục địa chính định nghĩa:" Giày cỉiứng nhận quyền sử dụng đất ỉù chứng thư
pháp lý xác nhận mối quan hệ của Nhà nước ~ n y tờ i quản lý, chủ sở hữii ~ VỈXỈ
tiqirời được Nhà nước ỳ ao đất sử (ỉụM Ị. Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử cỉụnq âíứ là q trình xác lập căn cử pháp Ịỷ đầy âủ đ ể giải


23

quyết mọi quan hệ đất đũi theo đúng pháp luật". Như vậy, có thể xem giấy
chihig nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ hợp
pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Mặt khác, giây chứng nhận quyền sử
đụng đất cịn có ý nghĩa xác định phạm vi giứi hạn quyền và nghĩa vụ mà mỗi
người sử dụng đất được phép thực hiện (như mục đích sử dụng, thời gian sử
dụng, diện tích sử dụng...)Giây chứng nhận quyền sử dụng đất là tài liệu pháp lý quan trọng nhất

của hệ thống hồ sơ đăng ký đất và được coi là loại chứng từ gốc để giải quyết
mọi quan hệ theo luật giữa người sử dụng đất với Nhà nước và giữa những
ngirời sử dụng đất với Iihau. Đứng về phương diện quản lý và tổ chức thi hành
luật đất đai đòi hỏi phải cấp nhanh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực tế
cho thấy hiện nay đất lâm nghiệp và phần lớn đất nông nghiệp, đất khu dân cư
nông thôn, đất đơ thị đều đã có chủ sử đụng cụ thể. Trong số này đại bộ phận
người sử dụng đất là hợp pháp, hợp lý. Tuy nhiên có thể có trường hợp chưa có
hoặc đã có giấy tờ hợp lệ nhưng nay đã bị mất mát, thất lạc, cũng có trường
hợp sử dụng đất khơng hợp pháp, khơng hợp lý.
Tồn bộ số đất đã và đang được sử dụng nói trốn, nói chung sẽ được Nhà
nước xem xét để hợp thức hoá trên cơ sở nguyên canh, nguyên cư là chủ yếu.
Song sẽ có một số trường hợp sử dụng đất khơng hợp pháp, khơng hợp lý thì
phải thu hồi để giao cho người khác sử dụng theo luật định. Vấn đề này được
xử ỉý thông qua việc xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. v iệc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong nhữỉig trường hợp đã có chủ sử
đụng cụ thể như đã kể trên, thực chất là việc các cơ quan chức nãng của Nhà
nước căn cứ vào pháp luật đất đai để xem xét có hợp pháp hố hay khơng quyền
sử dụng đất của họ thơng qua việc có được hay khơng được cấp giấy chứng
nhộn quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp này không được nhầm lẫn
giữa quyết định giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần phân biệt ý
nghía pháp lý của hai khái niệm này. Giao đất là hoại động của cơ qưan Nhà


24

nước có thẩm quyển đ ể chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhát) sử dụng đất. Quyết định sịiao đất là cơ sở
phát sinh quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ ỳ.a đình và cá nhân. Còn Giấy
chứng nhộn quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ hợp
pháp giữa Nhà nước và người sử đụng đất. Mặt khác, Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất luôn luôn bao gồm cả nội dung pháp lý và nội đung kinh tế, xét
trong một sô quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền
sử đụng đất là loại giây tờ có giá trị.
* Tóm lại, như đã trình bày, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất !à một:
loại chứng chỉ đặc biệt cả ở điều kiện trình tự, thủ tục, thẩm quyền xét cấp cũng
như nội dung luôn bao gồm cả nội dung pháp lý và nội dung kinh tế.
* Tuy nhiên, Nghị định 60/CP ngày 5/7/Ỉ994 của Chính phủ có quy định
một loại giấy tờ khác đó là: Giấy chứng nhộn quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở tại đô thị. Như vậy theo Nghị định 60/CP đối với hộ gia đình và cá
nhân có nhà ở và đất ở tại đơ thị thì được xem xét để cấp Giấy chứng nhận thể
hiện hai nội dung: Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chứng nhận quyền sử
dụng đất. ở.
1.4. Ý nghĩa pháp lý của việc cấp giấ^ chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử đụng đất ở tai đô thị.

Cũng giống như bất kỳ một thủ tục hành chính để cấp văn bằng chứng
chỉ nào, một trong những nguyên tấc cơ bản nhất của công tác cấp giấy chứng
nhận quyển sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất là phải thực hiện đồng thời việc
cấp Giấy chứng nhận và việc lập hồ sơ gốc (hồ sơ đăng ký đất) để Nhà nước
quản lý chặt chẽ và đảm bảo cho giá trị pháp ỉý của giấy chứng nhận đã cấp,
tránh mọi sự giả mạo hay làm sai lệch nội dung giấy chứng nhận. Hơn nữa,
khác với loại hồ sơ gốc cho các thủ tục hành chính khác, hồ sơ đăng ký đất
được sử đụng thường xuyên làm căn cứ để kiểm tra giám sát việc thực hiện


25

nhiệm vụ quản lý ruộng đất ở các cấp và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai
theo đúng pháp luật. Điểu này hoàn toàn dề hiểu bởi: Nhả nước dâm hảo pháp
/ý về sự tồn tại vủư bất động sản khơng những vì lợi ích của người sở hữu mà

cịn vì lợi ích của cộng đồng và kn ích chính của Nhà nước với. tư cách là người
quản Ị ý đồng thời ì à chủ sở ìũãt cửa tồn bộ với đất đai. Vì vậy, cơng tác cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ờ và quyển sử đụng đất có ý nghĩa pháp lý
và ý nghĩa thực tiễn cực kỳ quan trọng.

1.4.1. Đối với Nhà nước
- Giấy chứng nhận quyển sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là một
troiìg những cơng cụ để Nhà nước quản ỉý nhà ở và đất ờ, điều chỉnh các quan
hệ đất đai trên thực tế.
- Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ờ
cho đối tượng sử dụng là nhằm xác lộp mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và
chủ sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở.
- Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở giúp cho Nhà nước tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với nhà ở,
đất đai một cách có hiệu quả, tạo điều kiện để Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt
chẽ quỹ nhà ở và quỹ đất quốc gia, đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước,
đảm bảo cơng bằng, bình đẳng đối với mọi chủ sở hffu nhà ở và chủ sử dụng đất

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ở và hồ sơ
đăng ký đất là cơ sở pháp lý mang tính căn cứ để Nhà nước quản lý chặt chẽ
mọi biến động của nhà ở và đất đai theo đúng pháp luật.
1.4.2. Đối với chủ sử đụng đất