Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
----o0o----

NGUYỄN THỊ THANH LOAN

NHỮNG KHÍA CẠNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2008


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ THANH LOAN

NHỮNG KHÍA CẠNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành
Mã Số

: Luật Dân sự
: 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS. LÊ HỒNG HẠNH

HÀ NỘI - 2008


MỤC LỤC
Trang
Những chữ viết tắt trong luận văn ............................................................ 1
Mở đầu ........................................................................................................ 2
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ............................................. 2
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ................................................................... 4
3. Mục đích, phạm vi nghiên cứu............................................................... 5
4. Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................... 6
5. Đóng góp mới về mặt khoa học của Luận văn ..................................... 6
6. Kết cấu của Luận văn ............................................................................ 7
CHƢƠNG 1. CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

8

1.1. Các khái niệm chung về quyền sử dụng đất ....................................... 8
1.1.1. Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ................................................. 8
1.1.2. Đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất ........................................... 10
1.2. Quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở ............................... 15
1.2.1. Đặc trưng của quyền sử dụng đất gắn với sở hữu nhà ở trong pháp

15

luật Việt Nam ..............................................................................................
1.2.2. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các giao dịch Bất động

25

sản
CHƢƠNG 2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

27

2.1. Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn

27

với nhà ở ....................................................................................................
2.1.1. Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà ở ................................................ 27
2. 1.2. Cơ sở pháp lý hình thành quyền sử dụng đất...................................... 31
2.2. Các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

36


nhà và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở ..................................................
2.2.1. Cấp giấy chứng nhận và ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận .......... 37
2.2.2. Sự phát triển của những quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận

39

quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ..............................................
2.2.3. Những bất cập trong quy định pháp luật về công nhận quyền sử

43

dụng đất và quyền sở hữu đối với nhà ở ......................................................
2.3. Việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn với

49

nhà ở theo các quy định của pháp luật hiện hành ...................................
2.3.1. Việc chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật hiện

49

hành ............................................................................................................
2.3.2. Việc chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật hiện

55

hành .............................................................................................................
CHƢƠNG 3. CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VIỆT NAM

64

3.1. Những thay đổi về sở hữu và những yêu cầu đặt ra đối với việc

64

hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ..................
3.2. Hoàn thiện các quy định pháp luật hiện nay về cấp GCNQSDĐ

68

và GCNQSHN ...........................................................................................
3.3. Thị trƣờng Bất động sản và những yêu đối với việc chuyển quyền

70

sở hữu nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà ở .....................
3.4. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giao đất cho tổ chức

78

kinh tế trong nƣớc xây nhà để bán hoặc cho thuê ..................... .............
KẾT LUẬN ................................................................................. .............. 82
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................... .............. 84


NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
BĐS

: Bất động sản

BLDS

: Bộ Luật Dân Sự

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSHN

: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

LĐĐ

: Luật Đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

QSHN

: Quyền sở hữu nhà

UBND

: Uỷ ban nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

MỞ ĐẦU


1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai một nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia, một loại tư liệu sản
xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Đất đai
được Hiến pháp năm 1980 thừa nhận là sở hữu toàn dân và điều này tiếp tục

được khẳng định ở Hiến pháp 1992. Trước khi có sự ra đời của Luật Đất đai
năm 2003 nội hàm khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai, mối quan hệ giữa
Nhà nước với người sử dụng đất chưa được làm rõ. Pháp luật chưa xác định
rõ về quyền của người sở hữu và quyền của người sử dụng. Cùng với q
trình đơ thị hoá, vấn đề sở hữu đất đai ngày càng trở nên bức xúc không chỉ ở
Việt Nam mà ngay cả các nước phát triển khác. Nhận thức được điều này Nhà
nước đã có những thay đổi về chính sách, pháp luật nhằm thừa nhận đất đai,
quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt. Trong khi dân số liên tục tăng lên
hàng năm thì diện tích đất đai hầu như không thay đổi và ngày càng khan
hiếm. Đất đai là nền tảng của bất động sản như nhà ở, công xưởng, đường xá,
cầu cống, trụ sở, nhà hàng, khách sạn .vv. Cùng với đất đai, nhà ở trở thành
đối tượng giao dịch chính trên thị trường bất động sản. Trong những năm đổi
mới vừa qua nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn trong lĩnh vực kinh tế
song những thay đổi liên quan đến thị trường BĐS hầu như chưa đáng kể và
điều này cũng làm hạn chế đến sự phát triển và tăng trưởng kinh tế của đất
nước. Trong bối cảnh của việc xây dựng kinh tế thị trường và hoàn thiện thể
chế kinh tế thị trường định hướng XHCN cần có những quy định pháp luật
đồng bộ tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Các qui
định pháp luật phải đạt mục tiêu khuyến khích các thành phần kinh tế tham
gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà
nước, góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân đồng thời đơn giản hoá
việc dịch chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên thị trường


chính thức, giảm thiểu các rủi ro đối với các giao dịch bất động sản, củng cố
vai trò quản lý của Nhà nước. Một trong những giải pháp quan trọng để đạt
được mục tiêu nêu trên là phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Các giấy tờ này chính là
cơ sở pháp lý để Nhà nước thừa nhận và bảo hộ quyền sở hữu của các chủ sở
hữu. Với giấy chứng nhận này các chủ sở hữu mới có thể thực hiện một cách

dễ dàng các quyền và nghĩa vụ đối với tài sản của mình theo quy định của
pháp luật. Như vậy, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất
thể hiện tính hợp pháp của quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, giúp họ
thực hiện các giao dịch với đối tượng hàng hố đặc biệt của mình là quyền sử
dụng đất và sở hữu nhà.
Thực tế có nhiều nội dung liên quan đến vấn đề này hiện chưa được
giải quyết. Chủ sở hữu đất đai khác với chủ thể sử dụng đất, một bên là chủ
sở hữu trên danh nghĩa, chủ sở hữu về mặt pháp lý và một bên là chủ sở hữu
thực tế. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân song quyền sử dụng đất lại thuộc về cá
nhân hay tổ chức và giấy chứng nhận chỉ được cấp cho cá nhân hoặc tổ chức
để thừa nhận quyền sử dụng đất của họ. Sự tách bạch giữa giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà dẫn tới tình trạng
một cá nhân sở hữu một ngơi nhà sẽ có hai loại giấy gồm: Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và môi trường cấp và giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà do Bộ Xây dựng cấp. Điều này vừa gây khó khăn cho cơ
quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất, nhà, vừa gây khó khăn cho người
dân khi thực hiện các giao dịch. Những vấn đề này khá phức tạp và có ý nghĩa
rất lớn đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.
Chính những vướng mắc trên làm cho đời sống xã hội ln “nóng” lên
vì đất và nhà. Nhà nước cần sớm có quy định rõ ràng và thống nhất để giải
quyết mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất và quyền sở


hữu tài sản gắn liền với đất. Việc nghiên cứu những vấn đề nêu trên theo
hướng thống nhất việc quản lý nhà nước về nhà đất ngay trong thủ tục hành
chính ban đầu, tức là xác nhận quyền của chủ sở hữu nhà và người sử dụng
đất là rất cấp thiết trong giai đoạn hiện nay.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Lĩnh vực đất đai luôn thu hút sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu

song lĩnh vực nhà ở mới chỉ dừng lại trong phạm vi những bài viết trên các
báo, tạp chí chuyên ngành và đến nay mối liên hệ giữa vấn đề sở hữu nhà, vấn
đề sử dụng đất cùng những bất cập của nó chưa có một đề tài nghiên cứu nào
đề cập đến. Một số cơng trình nghiên cứu về khía cạnh này hay khía cạnh
khác của quyền sử dụng đất có thể kể đến như: Chế định quyền sử dụng đất
trong pháp luật Việt Nam, luận văn Thạc sỹ luật học của tác giả Nguyễn Thị
Cam (năm 1997); Chuyển nhượng quyền sử dụng đất những vấn đề lý luận và
thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp của tác giả Trần Trọng Hùng (năm 1998); Chế
định pháp luật về đất ở thực trạng và giải pháp hoàn thiện, luận văn thạc sỹ
luật học của tác giả Nguyễn Thị Oanh (năm 1999); Thị trường quyền sử dụng
đất trong thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, khoá luận
tốt nghiệp của Trần Thị Phương Nhung (năm 2005). Các cơng trình nghiên
cứu được liệt kê trên chủ yếu xem xét các vấn đề khác nhau hay các đối tượng
khác nhau của thị trường bất động sản. Đó là các cơng trình ít nhiều đã góp
phần tạo ra những cơ sở lý luận và thực tiễn trong quản lý đất đai hiện nay.
Tuy nhiên, cho đến nay, chưa có cơng trình nào nghiên cứu mối liên hệ và
những đặc trưng của pháp luật về sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Có thể
thấy pháp luật hiện hành chưa có được những quy định đồng bộ, bảo đảm cho
giao dịch về nhà, đất được thực hiện trên một thị trường công khai, minh bạch
tránh rủi ro ln được đặt ra.. Vì vậy, vấn đề quyền sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất cần được nghiên cứu một cách toàn diện trên cơ sở Luật


Đất đai năm 2003, Bộ Luật Dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005 và Luật
Kinh doanh BĐS năm 2006 cùng các văn bản hướng dẫn. Chỉ như vậy mới
thấy rõ mối liên hệ giữa quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và vai trò của
những thủ tục, trình tự cơng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và
các giao dịch của chúng trên thị trường bất động sản. Những phân tích và
nghiên cứu trên sẽ góp phần làm rõ những bất cập của pháp luật hiện hành về
vấn đề này và trên cơ sở đó có những kiến nghị nhằm khắc phục sự chồng

chéo của các quy định, các thủ tục liên quan.
Từ những phân tích trên tơi đã chọn đề tài “Những khía cạnh về quyền sử
dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu.

3. Mục đích, phạm vi nghiên cứu
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà là những quyền chính đáng của
chủ sở hữu, sử dụng. Nó khơng chỉ giúp chủ sở hữu, sử dụng giải quyết nhu
cầu sinh hoạt thiết yếu là nơi trú ngụ của một con người mà còn đang ngày
càng trở thành một đối tượng giao dịch quan trọng của nền kinh tế thị trường.
Từ đặc thù sở hữu Nhà nước về đất đai mà mối quan hệ giữa Nhà nước, người
sử dụng đất rất cần được giải quyết linh hoạt hơn nữa để những quyền trên trở
thành những quyền không phải trên danh nghĩa. Vậy việc trao quyền này
được Nhà nước đánh dấu bằng việc cấp giấy chứng nhận đang được tiến hành
như thế nào? hiệu quả chưa? đã thực sự phát huy vai trò thúc đẩy nền kinh tế
thị trường phát triển chưa? Vì vậy mục đích nghiên cứu đề tài là căn cứ vào
quan điểm của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai, nhà ở, chính sách
phát triển nền kinh tế thị trường và cùng thực tiễn làm rõ tính thống nhất trong
việc thực hiện quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; nghiên cứu những
quy định của pháp luật Việt Nam về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn
với nhà ở từ đó có những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử


dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở để thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển một cách lành mạnh trong nền kinh tế thị trường.
Đây là một đề tài phức tạp có liên quan đến cả đất, nhà và thị trường
bất động sản. Song liên quan đến lĩnh vực đất đai luận văn bên cạnh những
vấn đề lý luận chung về quyền sử dụng đất thì chủ yếu đi sâu vào loại đất ở là
đất gắn với nhà ở. Vì vậy phạm vi nghiên cứu đề tài được xác định trong
phạm vi pháp luật hiện hành quy định về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng
đất và thị trường bất động sản (Bộ Luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003, Luật

Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh BĐS 2006 cùng các văn bản hướng dẫn),
khơng có yếu tố nước ngoài.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để đề tài đạt hiệu quả cao trong thực tiễn, trong quá trình nghiên cứu
đề tài tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như.
+ Phương pháp duy vật biện chứng
+ Phương pháp lịch sử
+ Phương pháp so sánh
+ Phương pháp phân tích
+ Phương pháp tổng hợp, đánh giá
5. Đóng góp mới về mặt khoa học của luận văn
Qua quá trình nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà
luận văn có những điểm mới sau: Luận văn đã phân tích và đánh giá được cơ
sở lý luận về vấn đề sở hữu đất đai; quy định pháp luật về quyền sử dụng đất
gắn liền với quyền sở hữu nhà và mối liên hệ giữa chúng. Dựa trên những
đánh giá đó tác giả cũng đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện
hơn nữa các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền
sở hữu nhà và những vấn đề liên quan đến nội dung này cần được giải quyết.


Khi pháp luật về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất có tính liên kết, ràng
buộc, hỗ trợ lẫn nhau sẽ không chỉ sớm giải quyết được vấn đề nhà ở mà còn
đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh góp phần thúc đẩy nền kinh
tế non trẻ của nước ta phát triển đúng hướng.


6. Kết cấu của luận văn
Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn
gồm có ba chương:

Chương 1. Các vấn đề chung về quyền sử dụng đất và quyền sử dụng
đất gắn với quyền sở hữu nhà ở.
Chương 2. Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất gắn liền với
quyền sở hữu nhà ở.
Chương 3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất
gắn với quyền sở hữu nhà ở Việt Nam.


CHƢƠNG 1
CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
1.1. Các khái niệm chung về quyền sử dụng đất
1.1.1 Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
Đất đai, một nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá luôn được coi là một yếu
tố quan trọng hàng đầu của môi trường sống, một loại tư liệu sản xuất đặc biệt
quan trọng khơng thể thay thế. Vì thế, sở hữu đất đai luôn là vấn đề cơ bản của mỗi
chế độ tồn tại trong các giai đoạn lịch sử của nước ta. Trong lịch sử nước ta đã có
những quy định khác nhau về vấn đề sở hữu đất đai. Nếu như ở Hiến pháp năm
1946 ta đã xác lập nhiều hình thức sở hữu về đất đai, đến Luật cải cách ruộng đất
năm 1953 ta cịn lại hai hình thức sở hữu chính là sở hữu Nhà nước và sở hữu của
người nơng dân thì đến Hiến pháp năm 1959 ta đã thừa nhận ba hình thức sở hữu
gồm: Sở hữu Nhà nước, Sở hữu tập thể và Sở hữu tư nhân về đất đai. Hiến pháp
năm 1980 và một lần nữa ở Hiến pháp năm 1992 chế độ sở hữu đất đai được xác
lập là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 17,
18 Hiến pháp năm 1992). Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở nước ta hiện
nay không phải là cá biệt trên thế giới mà trước đây ở một số nước, cả ở các nước
XHCN lẫn các nước tư bản vấn đề sở hữu Nhà nước về đất đai đã từng tồn tại. Chế
độ sở hữu Nhà nước về đất đai đương nhiên dẫn đến việc hình thành chế định
quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất, phương thức quy định, điều kiện, hình thức sử dụng đất
đai của cá nhân, của tổ chức. Chế độ sử dụng đất đai là do quan hệ sản xuất chiếm
địa vị thống trị trong xã hội quyết định [38,Tr 513]. Quyền sử dụng đất là quyền
khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ các mục tiêu phát triển kinh
tế đất nước. “Đó là loại tài sản - tư liệu sản xuất đặc biệt, giới hạn và cố định
trong khơng gian về diện tích nhưng lại tồn tại vơ hạn về thời gian và có khả


năng sinh lợi lâu dài” [27,Tr 8]. Đây là ưu thế đặc biệt của đất so với các loại
tư liệu sản xuất khác. Như vậy, QSDĐ trước hết là một quyền kinh tế, quyền
khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước, nó làm thoả mãn các nhu cầu và mang lại
lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất [39, Tr 92].
Quyền này phúc đáp cho câu hỏi đặt ra là: mục đích có QSDĐ để làm gì? Tất
nhiên đó là các lợi ích kinh tế mà các chủ thể hướng tới một cách tự nhiên tức
là đem lại thu nhập, làm nhà ở, kinh doanh, nguồn sống gắn liền với nghề
nghiệp .vv. Vậy khi chủ sở hữu đất đai có thu nhập nó sẽ thể hiện đầy đủ hơn
nữa quyền sở hữu về mặt kinh tế từ quyền sử dụng đất.
Nhà nước bảo hộ chung cho người sử dụng đất đối với các quyền:
Được cấp GCNQSDĐ; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ
hợp pháp của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm
QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất
đai (Điều 105 LĐĐ năm 2003). Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà
nước không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
hay nhà đầu tư nước ngoài sử dụng ổn định lâu dài thông qua việc xây dựng,
xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng
cho từng loại đất cụ thể. Do vậy, khi các quyền đó bị xâm hại hoặc khơng

được bảo vệ, chủ sử dụng đất có quyền yêu cầu Nhà nước bảo hộ.
Quyền tham gia các giao dịch dân sự về đất đai như quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế
chấp, bảo lãnh, góp v�c người sử dụng đất đúng mục đích và có tài sản trên đất
thì tiến hành đăng ký BĐS, muốn tham gia thị trường BĐS hoặc muốn thực
hiện việc chuyển quyền thì phải đăng ký quyền sở hữu tài sản. Trong khi đó
khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở quy định “trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng
thời là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một
giấy chứng nhận là GCNQSHN ở và QSDĐ ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở
khơng đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp GCNQSHN ở”. Theo đó, chủ sở
hữu sẽ đăng ký BĐS là nhà, đất gắn liền với nhà. Như vậy chúng ta đang có
hai văn bản luật cùng điều chỉnh về việc đăng ký BĐS nhưng không tập trung
vào một đầu mối. Điều này làm cho các chủ thể có nhu cầu trong nền kinh tế
khơng có cơ sở pháp lý để thực hiện các giao dịch như thế chấp, góp vốn bằng
tài sản gắn liền với đất, làm ảnh hưởng đến các giao dịch chuyển quyền BĐS
trên thị trường, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS.
Hiện nay dự thảo Luật Đăng ký BĐS còn nhiều quan điểm khác nhau, song


theo tác giả luật này cần quy định thống nhất một đầu mối đăng ký, quản lý
BĐS và chỉ cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản trên đất.
Thứ hai, đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ [2], QSHN ở. Giấy chứng
nhận QSDĐ, QSHN không chỉ bảo đảm cho quyền lợi của các bên tham gia
giao dịch mà còn giúp cho các cơ quan quản lý Nhà nước dễ dàng trong việc
quản lý lĩnh vực này. Các giao dịch chuyển quyền BĐS trên thị trường hiện
gặp nhiều khó khăn do việc cấp GCNQSDĐ, QSHN đều chậm so với tiến độ
được giao. Việc chậm này cũng có lý do từ người sở hữu, sử dụng song về
phía Nhà nước là chủ yếu. Hiện nay trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận cịn
rườm rà, trình độ đội ngũ cán bộ cơng chức cịn hạn chế. Nếu khơng sớm cải

thiện được tình hình này sẽ tiếp tục duy trì tình trạng mua bán, trao đổi nhà,
đất trên thị trường tự do, vừa khó kiểm sốt, vừa chứa đựng nhiều yếu tố rủi
ro, kém hiệu quả. Cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cho những
người có đủ điều kiện để tăng lượng BĐS cho thị trường chính quy.
Thứ ba, sửa đổi bổ sung các chính sách tín dụng về đất đai. Thị trường
vốn của nước ta cịn chưa phát triển nên chưa hỗ trợ được tích cực cho thị
trường BĐS phát triển. Do vậy, Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung các chính sách
tín dụng về đất đai như có chính sách khuyến khích các tổ chức ngân hàng
thương mại cho các đối tượng tham gia thị trường BĐS vay vốn; có quy định
về giới hạn tổng mức tiền vay đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS; quy định
về thủ tục liên quan đến xác định giá trị BĐS, công chứng, phát mãi, đấu giá,
cho phù hợp với thực tế.
Thứ tư, cần điều chỉnh giá đất phù hợp với giá thực tế trên thị trường.
Thực ra so với trước đây Nhà nước đã định giá đất sát hơn theo giá thị trường.
Song với tình trạng đầu cơ BĐS ồ ạt hiện nay đã làm cung, cầu về BĐS bị
mất cân đối, giá của BĐS vượt quá xa giá trị thực của nó. Bất ổn về giá BĐS


đã ảnh hưởng trực tiếp đến cạnh tranh lành mạnh trên thị trường. Cần thiết
phải có chính sách can thiệp hợp lý để đưa giá đất ảo hiện nay trở về với giá
trị vốn có của nó. Phải đảm bảo tính cơng khai, minh bạch trong các giao dịch
để hàng hoá BĐS đến tận tay người tiêu dùng, tránh qua nhiều đầu mối trung
gian là nguyên nhân đẩy giá nhà, đất tăng mạnh. Phải tạo cho giá cả chịu sự
chi phối của các quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật lưu thông
nhằm tạo cho thị trường BĐS là một thị trường lành mạnh.
Thứ năm, sớm hoàn thiện các dịch vụ nhằm hỗ trợ và thúc đẩy thị
trường BĐS phát triển. Các hoạt động môi giới, thông tin, định giá BĐS … là
những hoạt động có vai trị quan trọng, có tính quyết định cho việc hình thành
và hỗ trợ thị trường BĐS phát triển lành mạnh. Sự ra đời của Luật Kinh doanh
BĐS đã trở thành cơ sở pháp lý để hình thành các chủ thể cung cấp các dịch

vụ đó. Song việc quy định hoạt động mơi giới BĐS phải có giấy phép hành
nghề, chứng chỉ hành nghề e rằng cịn mang tính hình thức, khó có khả thi vì
thực tế chúng ta chưa có một cơ sở đào tạo chính quy chuyên ngành về thị
trường BĐS. Trên thực tế, hoạt động trong lĩnh vực này là các cơ sở, trung
tâm nhỏ là chủ yếu, họ sẽ không đáp ứng đủ điều kiện trên nhưng kinh
nghiệm và kiến thức thực tế về thị trường không phải họ khơng có nên vẫn
thu hút lượng lớn khách hàng. Bên cạnh đó, nếu họ cứ hoạt động chui thì các
cơ quan chức năng cũng không thể ngăn chặn xuể. Đòi hỏi trong thời gian tới
các địa phương cần kiện tồn nốt mơ hình tổ chức và hoạt động của các
“Trung tâm giao dịch BĐS”, “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thu hút tự
nhiên các giao dịch BĐS đến những địa chỉ tin cậy trên. Bảo đảm cho thị
trường BĐS được cơng khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước.
Thứ sáu, cần hạn chế sự can thiệp của các cơ quan công quyền vào các
giao dịch trên thị trường BĐS. Chính quyền các địa phương cần huỷ bỏ quy
định lấy hộ khẩu làm điều kiện cho bên nhận chuyển quyền BĐS như hiện


nay. Điều này là trái với quyền có chỗ ở, trái với nhu cầu tự nhiên của người
dân, bởi khi có nhu cầu và có khả năng thanh tốn người dân hồn tồn có
quyền thực hiện các giao dịch. Bên cạnh đó quy định này sẽ dẫn tới sự gia
tăng các giao dịch ngầm vì với nhu cầu thực sự của mình họ sẽ tìm đủ mọi
cách để được thoả mãn điều đó vì vậy họ sẵn sàng thực hiện các giao dịch ở
thị trường ngầm vì thị trường chính quy khơng chấp nhận họ. Nó cịn phát
sinh ra các hình thức giao dịch méo mó nhằm “lách luật”, đó là thực tế hiện
nay những người dân có nhu cầu về nhà ở nhưng khơng có hộ khẩu tại đơ thị
đó họ sẽ thực hiện hợp đồng uỷ quyền sử dụng, quản lý nhà, đất cho bên kia
(về thực chất họ thực hiện giao dịch chuyển nhượng). Như vậy, vô hình Nhà
nước đã đẩy người dân ra khỏi vịng quản lý của mình mà số lượng này là
khơng nhỏ trên thực tế vì vậy quy định này cần sớm được loại bỏ.
Thứ bảy, cần sử dụng cơng cụ tài chính để điều tiết thị trường và giá trị

gia tăng của đất. Hiện nay chi phí mua bán chuyển nhượng QSDĐ rất cao.
Mức thuế hay các khoản phí mua bán BĐS cao là một lý do cản trở các hoạt
động mua bán nhà, đất, khuyến khích những hoạt động này đi vào khơng
chính thức. Hoạt động kinh doanh BĐS tạo ra một lợi nhuận siêu ngạch nên
đã thu hút nhiều pháp nhân, cá nhân đầu tư vào các dự án nhà ở. Một lượng
lớn nguồn vốn của xã hội đầu tư vào các dự án đất đai nhưng phần lớn mới
tạo ra bán thành phẩm cho thị trường BĐS. Lĩnh vực đất đai từ trước đến nay
chúng ta chủ yếu áp dụng biện pháp hành chính mà thiếu cơng cụ tài chính để
điều tiết. Các luật liên quan đến thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu
nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất .vv. hiện nay
không đủ điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong kinh doạnh BĐS và chống đầu
cơ đất. Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật xã hội Nhà nước đầu tư nhằm chỉnh
trang và phát triển đô thị, nâng giá trị sử dụng đất nhưng người hưởng lợi
khơng chịu một nghĩa vụ tài chính nào. Khi tiến hành quy hoạch một số người


có nhà đang trong hẻm được ra mặt đường, khi đó giá đất, nhà tăng vọt, số
người đang ở mặt đường thì bị giải toả với giá đền bù nhiều khi chưa bù đắp
được giá cả theo hiện trạng. Vì vậy, cần có chính sách thuế và phí để giải
quyết sự bất công và đầu cơ đất.
Một số giải pháp trên đây hy vọng phần nào đem lại cho các giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản tính tích cực, góp phần xây
dựng một thị trường BĐS minh bạch, phát triển lành mạnh, thực sự trở thành
động lực thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát triển trong giai đoạn hiện nay.
3.4. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giao đất cho tổ chức
kinh tế trong nƣớc xây nhà để bán hoặc cho thuê.
Nhà ở, nơi con người trú ngụ, nơi diễn ra những sinh hoạt chủ yếu của
con người, chỗ nghỉ ngơi để tái tạo sức lao động, nơi đồn tụ gia đình. Nhu
cầu về nhà ở của nước ta hiện đang trở thành vấn đề bức xúc của mọi người,
đặc biệt đối với người có thu nhập thấp. Trong điều kiện nước ta hiện nay khi

diện tích đất đai hạn chế, kinh tế chưa phát triển, thu nhập của người dân còn
thấp song dân số lại cao thì việc giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho dân là nội
dung luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm. Thời gian qua, thực hiện chính
sách đổi mới kinh tế của Đảng và Nhà nước, lĩnh vực nhà ở đã có bước phát
triển nhất định cả về quy mô dự án, số lượng nhà ở cũng như chất lượng chỗ ở
do chủ trương khuyến khích các tổ chức kinh tế trong và ngồi nước tham gia
vào lĩnh vực nhà ở. Chính những chính sách cởi mở trên đã góp phần thu hút
đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, từng bước tạo điều kiện để người nước
ngoài được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam. Song cũng chính vì
những chính sách ưu đãi này cùng với tiềm lực tài chính, kinh nghiệm kinh
doanh đã giúp những tổ chức, cá nhân nước ngồi có nhiều lợi thế so với các
tổ chức kinh tế trong nước để đối tượng họ hướng tới đầu tư là tầng lớp dân
cư có thu nhập cao. Trong khi đây là một lĩnh vực còn nhiều tiềm năng phát


triển, một lĩnh vực bên cạnh yêu cầu về chính sách khuyến khích đầu tư nước
ngồi nó cịn rất cần thực hiện chính sách xã hội hướng vào tầng lớp dân cư
thu nhập thấp. Vì vậy, thời gian tới để khuyến khích, tạo điều kiện hơn nữa
cho các tổ chức kinh tế trong nước tham gia hoạt động xây dựng kinh doanh
nhà ở nhằm phát triển quỹ nhà ở nhất là phục vụ đối tượng thu nhập thấp đang
thiếu trầm trọng hiện nay, ngoài những mặt đạt được trong thời gian qua theo
tác giả cần tập trung giải quyết một số nội dung sau:
Thứ nhất, cần hoàn thiện hơn nữa các thủ tục liên quan đến đất đai. Ví
dụ như hiện nay để tiếp cận được với đất đai các tổ chức phải trải qua một chu
trình thủ tục phức tạp. Nó bao gồm quy trình từ khảo sát địa điểm, giới thiệu
địa điểm đến lập dự án đầu tư, cấp giấy chứng nhận đầu tư, giải phóng mặt
bằng, cấp phép xây dựng .vv. đều phải tuân theo nhiều thủ tục của các cơ
quan quản lý và chính quyền các cấp. Nếu theo quy định tại Điều 31 Luật đất
đai 2003 thì căn cứ để giao đất, cho thuê đất là rất đơn giản nhưng thực tế khi
bắt tay vào thực hiện những việc này tổ chức kinh tế lại phải trải qua nhiều

quy trình phức tạp, mất nhiều thời gian, mỗi nơi mỗi khác, gần như phụ thuộc
hoàn toàn vào quan điểm giải quyết của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
ở địa phương. Các tổ chức kinh tế có thể tiến hành các thủ tục theo quy định
của từng luật một cách rõ ràng và thuận lợi nhưng để giải quyết được các thủ
tục liên quan đến tồn bộ q trình đầu tư của tổ chức kinh tế thì khơng đơn
giản, sẽ gặp nhiều khó khăn.
Thứ hai, cần sửa đổi quy định không cho phép chủ đầu tư được chuyển
nhượng dưới hình thức bán nền cho có sự đồng bộ giữa Luật đất đai và Luật
Kinh doanh BĐS. Thực ra khoản 1 Điều 101 Nghị định 181 quy định cho các
tổ chức kinh tế xây nhà để bán hoặc cho thuê không được phép chuyển
nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở là
một biện pháp nhằm giảm các cơn sốt về thị trường BĐS vì như vậy được


hiểu là luật chỉ chấp nhận nhà ở, cơng trình xây dựng phải được hoàn thành
trước khi đưa vào lưu thơng để tránh tình trạng nhiều doanh nghiệp nhỏ chiếm
dụng vốn của người có nhu cầu bằng hình thức ký kết các hợp đồng mua bán
chung cư ngay từ khi chưa khởi công xây dựng. Song quy định như vậy vơ
hình chung pháp luật khơng thừa nhận tài sản hình thành trong tương lai một
quan niệm được cả thế giới thừa nhận. Khoản 1 Điều 14 Luật kinh doanh
BĐS thừa nhận chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS và khách hàng được thoả
thuận hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
là hồn tồn hợp lý. Vì vậy, trong thời gian tới pháp luật cần có quy định về
nội dung này cho phù hợp hơn. Có thể cho phép các tổ chức kinh tế được
chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hồn thành việc đầu tư xây
dựng theo dự án được duyệt; được phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình
thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở đối với dự án không thuộc danh mục
các khu đô thị không được phép xây lơ, bán nền do Chính phủ quy định nhằm
phát triển hơn nữa quỹ nhà ở.
Thứ ba, Nhà nước thực hiện công tác thu hồi đất để giao đất, cho thuê

đất chứ không để cho nhà đầu tư tự thoả thuận giá đền bù, hỗ trợ tái định cư
như hiện nay. Thực tế hiện nay chúng ta đang tồn tại nhiều quy hoạch treo mà
một trong những nguyên nhân của tình trạng này đó là do vấn đề giải phóng
mặt bằng. Với quy định nhà đầu tư phải tự thoả thuận giá đền bù, hỗ trợ tái
định cư đã dẫn tới tình trạng nhà đầu tư khơng thể đạt được thoả thuận với
người sử dụng đất. Theo tác giả, để giải quyết việc này sao cho nhà đầu tư
sớm có mặt bằng xây dựng cịn người sử dụng đất có một mức giá đền bù
thoả đáng cần phải có vai trị của Nhà nước làm trung gian theo hướng để cho
hai bên tự thoả thuận đến một khoảng thời gian nào đó vẫn chưa đạt được
thoả thuận sẽ có hình thức hỗ trợ của Nhà nước bằng quyết định thu hồi đất.


Thứ tư, không buộc các tổ chức kinh tế xây nhà để bán hoặc cho thuê
phải thực hiện nhiều chỉ đạo, thủ tục của Nhà nước. Đây cũng chính là hệ quả
của các thủ tục để được tiếp cận đất đai. Khi phải thực hiện nhiều thủ tục,
nhiều sự chỉ đạo, nhà đầu tư đã có những chi phí ngồi luồng để sớm hồn
thành những thủ tục đó cho kịp tiến độ .vv. Với những chi phí ngồi luồng
này vơ hình chung đã làm đội giá trị của sản phẩm lên rất nhiều vì doanh
nghiệp sẽ phải bù đắp những chi phí đó vào sản phẩm. Điều này dẫn tới các tổ
chức kinh tế cạnh tranh không lành mạnh, giá trị nhà cao hơn giá thực tế, tạo ra
một thị trường nhà ảo.
Thứ năm, cần có những giải pháp về tín dụng cho hợp lý. Tại điểm d
khoản 2 Điều 110 Luật đất đai 2003 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả khơng có nguồn gốc
từ ngân sách Nhà nước thì có quyền “thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật” như vậy
có thể hiểu việc thế chấp này chỉ được vay vốn. Hoạt động của các tổ chức kinh
tế bây giờ rất đa dạng, có mối quan hệ làm ăn khơng chỉ trong nước mà đã mở
rộng ra với thế giới bên ngoài nhất là thời điểm hiện nay khi Việt Nam đã gia

nhập tổ chức WTO. Nên các hoạt động liên quan đến tổ chức tín dụng sẽ khơng
chỉ dừng lại ở hoạt động vay vốn mà cịn có thể mở L/C, bảo lãnh, bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ các quan hệ hợp đồng kinh doanh thương mại
.vv. Vì vậy, chính sách về tín dụng trong lĩnh vực này cũng đóng vai trị rất
quan trọng, rất cần có những quy định cho hợp lý, phù hợp hơn nữa.
Hình thức giao đất cho tổ chức kinh tế nói chung, tổ chức kinh tế trong
nước nói riêng xây nhà để bán hoặc cho thuê là một chính sách tiến bộ của
Nhà nước phù hợp với nền kinh tế thị trường, song qua q trình thực hiện
cho thấy cịn có những quy định bất cập phần nào đã kìm hãm sự phát triển


của lĩnh vực này đối với xã hội. Trong thời gian tới rất cần phải có những thay
đổi cho phù hợp để khuyến khích hơn nữa lĩnh vực này phát triển theo đúng
mục tiêu Nhà nước đã đề ra.

KẾT LUẬN
Mang trong mình những tính chất đặc thù riêng biệt, đất và nhà đang
địi hỏi phải có một quan niệm mới, nhận thức mới đưa vai trò của chúng
được thể chế hoá bằng pháp luật. Sự thể chế hoá này phải được tạo lập trên cơ
sở đồng bộ với các văn bản pháp luật khác. Bởi cùng với tốc độ phát triển của
nền kinh tế mà ngồi vai trị truyền thống là địa bàn phân bố dân cư, đất ở và nhà
ở đang trở thành tài sản được sử dụng làm vật bảo đảm trong các giao dịch, thế
chấp, bảo lãnh. Như vậy, đất đã vượt khỏi khuôn khổ chật hẹp là dùng để khai
thác các thuộc tính có ích của đất để cùng với nhà ở chúng bước vào hoạt động
của thị trường kinh doanh, gần với nó nhất chính là thị trường BĐS.
Nhà ở gắn liền với đất ở nên giữa chúng có mối liên hệ hữu cơ với nhau
vì vậy chúng chịu sự chi phối khơng những của pháp luật về đất đai, pháp luật
về nhà ở mà còn cả pháp luật về BĐS. Nếu như tốc độ đơ thị hố đưa nhu cầu
về nhà ở phát triển tỉ lệ thuận với mình kéo theo nhu cầu về chuyển nhượng
nhà đất thì sự phát triển của nền kinh tế kích thích nhu cầu thực hiện các giao

dịch chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà mang tính thị trường hoàn
thiện hơn. Để đất đai, nhà ở tham gia các giao dịch dân sự, thương mại địi hỏi
khơng chỉ sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật về đất đai, nhà ở và các văn
bản pháp luật khác có liên quan mà phải cải cách mạnh mẽ bộ máy, cơ chế


quản lý về đất và nhà. Phải giảm thiểu được các thủ tục hành chính phiền hà
về cấp GCNQSDĐ, GCNQSHN nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các giao
dịch đất, nhà phát triển để hình thành nên một thị trường BĐS lành mạnh và
minh bạch.
Giải quyết những tồn tại, bất cập hiện nay về nhà, đất cần phải phù hợp
với chế độ chính trị, điều kiện, đặc điểm của nền kinh tế thị trường của nước
ta. Với đặc thù sở hữu Nhà nước về đất đai mà yêu cầu phải đặt quyền sở hữu
đất, quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất trong một chế độ thích hợp nhằm
giải quyết mâu thuẫn giữa pháp luật và thực tế. Đó là những cơ chế phù hợp
với yêu cầu của việc chuyển nhượng mua bán nhà ở gắn với nó là việc chuyển
nhượng QSDĐ và ngược lại. Sửa đổi, bổ sung pháp luật về đăng ký, cấp
GCNQSDĐ và GCNQSHN đi đôi với đổi mới quá trình tổ chức thực hiện các
hoạt động này. Tiến tới hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ đảm bảo cho
các giao dịch về nhà, đất được thực hiện nhanh chóng, thuận tiện, an tồn trên
một thị trường giao dịch BĐS chính thống.
Những vấn đề liên quan đến QSDĐ gắn liền với QSHN có nội dung và
phạm vi nghiên cứu rộng. Trong khn khổ có hạn của bài luận văn chắc chắn
còn những vấn đề chưa được hoàn thiện, tác giả hy vọng một số nội dung
như: quy định về thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà, quyền sử dụng đất; vấn đề pháp lý đặt ra khi bán nhà thuộc sở hữu nhà
nước cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua
bán kinh doanh nhà ở; quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
gắn liền với quyền sở hữu nhà ở và nhất là quy định về mua nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài cùng giải

pháp hoàn thiện cho chính sách này sẽ được tiếp tục nghiên cứu và giải quyết
ở những cơng trình khoa học khác.


Danh mục tài liệu tham khảo
* Nghị quyết, chủ trƣơng, chính sách của Đảng và Nhà nƣớc:
1.

Quốc hội ( 2003 ), Nghị quyết số 23/2003/QH11 của Quốc Hội ngày
26/11/2003 về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong
q trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải
tạo XHCN trước ngày 1/7/1991.

2.

Chính phủ (2004), Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP của Chính phủ ngày
19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS.

* Văn bản pháp luật:
3.

HiÕn ph¸p n-íc CHXHCN ViÖt Nam (1946, 1959, 1980, 1992).

4.

Bộ luật Dân sự nước CHXHCN Vit Nam (1995, 2005).

5.

Luật Cải cách ruộng đất năm 1953.

6.

Lut t ai (1987, 1993, 2003).

7.

Luật Kinh doanh BĐS năm 2006.

8.

Lut Nh nm 2005.

9.

Pháp lệnh nhà ở của Hội đồng Nhà n-ớc năm 1991.

10.

Ngh nh s 60/CP ngy 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà


ở và quyền sử dụng đất ở tại đơ thị.
11.

NghÞ định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh
doanh nhà ở.

12.

Ngh nh s 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 v thi hnh Lut t ai.

13.

Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về xử phạt hành vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai.

14.

Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về việc cấp GCNQSHN
ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.

15.

Ngh nh s 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hnh Lut Nh .

16.

Thông t- số 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 của Tổng cục quản lý ruộng
đất h-ớng dẫn Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng
cục quản lý ruộng đất về việc ban hành quy định cấp GCNQSDĐ.

17

Thụng t s 346/1998/TT-TCC ngày 16/3/1998 của Tổng cục địa
chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ điạ chính và cp
GCNQSD.

18.

Thông t- liên tịch số 1442/1999/TTLT/TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của
Tổng cục địa chính và Bộ Tài chính h-ớng dẫn cấp GCNQSDĐ theo Chỉ
thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Thủ t-ớng Chính phđ.

19.

Thơng tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa
chính sửa đổi quy định về cấp GCNQSDĐ.

20.

Th«ng t- sè 13/2005/TT-BXD ngày 05/8/2005 h-ớng dẫn thực hiện
Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 cđa ChÝnh phđ vỊ viƯc
cÊp GCNQSHN ë, qun së hữu công trình xây dựng.

21.

Thụng t s 05/2006/TT-BXD ngy 01/11/2006 hướng dẫn thực hiện
một số nội dung của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày
6/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.