Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện chương mỹ, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (4.62 MB, 108 trang )
HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM
TRẦN ĐÌNH THẮNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO
ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI
HUYỆN CHƯƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành:
Quản lý đất đai
Mã số:
60 85 01 03
Người hướng dẫn khoa học:
PGS. TS. Nguyễn Khắc Thời
NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày
tháng
năm 2017
Tác giả luận văn
Trần Đình Thắng
i
LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài, tơi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự
đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân để tơi hồn thành Luận văn này.
Trước tiên, tơi xin chân thành cảm ơn sâu sắc thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc
Thời đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hồn thành Luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban
Quản lý Đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện, giúp đỡ tơi trong
suốt q trình học tập và thực hiện Luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND huyện Chương Mỹ,
Phịng Tài ngun và Mơi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký Đất đai huyện
Chương Mỹ, Chi cục Thống kê huyện Chương Mỹ, UBND các xã, thị trấn đã tạo điều
kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để hồn thành Luận văn.
Cuối cùng, tơi xin trân trọng cảm ơn những người thân trong gia đình cùng tồn
thể các bạn học viên cùng lớp và bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi trong quá trình học
tập, thực hiện Luận văn này./.
Hà Nội, ngày
tháng
năm 2017
Tác giả luận văn
Trần Đình Thắng
ii
MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1
1.2.
MỤc đích nghiên cứu ......................................................................................... 3
1.3.
Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 3
1.4.
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 3
1.4.1.
Đóng góp mới của đề tài ..................................................................................... 3
1.4.2.
Ý nghĩa khoa học của đề tài................................................................................ 4
1.4.3.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ................................................................................ 4
Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 5
2.1.
Khái quát về đăng ký giao dịch bảo đảm............................................................ 5
2.1.1.
Một số khái niệm ................................................................................................ 5
2.1.2.
Phân loại đăng ký giao dịch bảo đảm ................................................................. 7
2.1.3.
Đặc điểm của đăng ký giao dịch bảo đảm .......................................................... 9
2.2.
Kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm tại một số nước trên thế giới ........... 12
2.2.1.
Đăng ký giao dịch bảo đảm tại Pháp ................................................................ 12
2.2.2.
Kinh nghiệm giao dịch bảo đảm tại Mỹ ........................................................... 12
2.2.3.
Đăng ký giao dịch đảm bảo tại Thụy Điển ....................................................... 14
2.2.4.
Đăng ký giao dịch đảm bảo tại Trung Quốc ..................................................... 15
2.3.
Đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam ........................................................ 16
2.3.1.
Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước......................... 16
2.3.2.
Giai đoạn Bộ luật Dân sự 1995 có hiệu lực ...................................................... 19
2.3.3.
Giai đoạn từ khi Bộ luật Dân sự 2005 có hiệu lực ........................................... 21
iii
2.3.4.
Giai đoạn từ khi luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực ......................................... 27
2.3.5.
Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Hà Nội ............................ 28
2.4.
Đánh giá, nhận xét chung: ................................................................................ 29
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 31
3.1.
Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 31
3.2.
Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 31
3.2.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Chương Mỹ ........................... 31
3.2.2.
Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai huyện Chương Mỹ ............. 31
3.2.3.
Đánh giá công tác đăng ký GDBĐ bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ........................... 31
3.2.4.
Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ. ................................................. 31
3.3.
Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 31
3.3.1.
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 31
3.3.2.
Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................. 32
3.3.3.
Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 32
3.3.4.
Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................ 33
3.3.5.
Phương pháp phân tích, so sánh ....................................................................... 33
Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 34
4.1.
Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Chương Mỹ,
thành phố Hà Nội .............................................................................................. 34
4.1.1.
Điều kiện tự nhiên của huyện Chương Mỹ....................................................... 34
4.1.2.
Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 39
4.1.3.
Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Chương Mỹ ..... 46
4.2.
Thực trạng quản lý và sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ ............................... 47
4.2.1.
Tình hình quản lý đất đai .................................................................................. 47
4.2.2.
Hiện trạng sử dụng đất huyện Chương Mỹ năm 2016 ..................................... 49
4.3.
Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Chương
Mỹ..................................................................................................................... 50
4.3.1.
Thực trạng nguồn nhân lực làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ............. 50
iv
4.3.2.
Trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................ 51
4.3.3.
Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Chương Mỹ giai đoạn
2012 - 2016 ....................................................................................................... 55
4.3.4.
Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Chương
Mỹ..................................................................................................................... 61
4.3.5.
Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ......................................................................... 73
4.4.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm............................................................................................................. 77
4.4.1.
Giải pháp về chính sách .................................................................................... 77
4.4.2.
Giải pháp về nguồn lực, tài chính ..................................................................... 77
4.4.3.
Giải pháp tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật ....................................... 77
4.4.4.
Giải pháp tổ chức thực hiện .............................................................................. 78
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 80
5.1.
Kết luận............................................................................................................. 80
5.2.
Kiến nghị .......................................................................................................... 81
Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 82
Phụ lục .......................................................................................................................... 85
v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Nghĩa tiếng Việt
BLDS
Bộ luật Dân sự
BLDS&TM
Bộ luật Dân sự và Thương mại
BNV
Bộ Nội vụ
BPBĐ
Biện pháp bảo đảm
BTC
Bộ Tài chính
BTNMT
Bộ Tài ngun và Mơi trường
BTP
Bộ Tư pháp
CP
Chính phủ
CS
Cộng sự
ĐVT
Đơn vị tính
ĐVHC
Đơn vị hành chính
GDBĐ
Giao dịch bảo đảm
GTGT
Giá trị gia tăng
HĐND
Hội đồng nhân dân
NĐ
Nghị định
NH
Ngân hàng
PGD
Phòng giao dịch
PTTH
Phổ thông trung học
PTCS
Phổ thông cơ sở
PT&NT
Phát triển và nông thôn
QSH
Quyền sở hữu
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
STT
Số thứ tự
TT
Thông tư
TTLT
Thông tư liên tịch
UBND
Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
VPĐKĐĐ
Văn phòng đăng ký đất đai
vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.
Giá trị và cơ cấu kinh tế huyện Chương Mỹ qua một số năm ................... 40
Bảng 4.2.
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Chương Mỹ giai đoạn 2010 2016............................................................................................................ 40
Bảng 4.3.
Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế ngành nông nghiệp huyện Chương
Mỹ giai đoạn 2010 – 2016 ......................................................................... 41
Bảng 4.4.
Tình hình phát triển ngành cơng nghiệp - xây dựng huyện Chương
Mỹ giai đoạn 2010 – 2016 ......................................................................... 43
Bảng 4.5.
Tình hình biến động dân số qua một số năm trên địa bàn huyện Chương
Mỹ ..............................................................................................................................45
Bảng 4.6.
Kết quả đăng ký thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2012 - 2016 .......... 58
Bảng 4.7.
Kết quả đăng ký xóa thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2012 – 2016 ......... 60
Bảng 4.8.
Thông tin chung về hộ điều tra .................................................................. 62
Bảng 4.9.
Tình hình giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................ 64
Bảng 4.10. Ý kiến đánh giá của người dân khi giao dịch đảm bảo tại các Ngân
hàng trên địa bàn huyện Chương Mỹ......................................................... 66
Bảng 4.11. Ý kiến đánh giá của người dân về trình tự thủ tục vay vốn trên địa
bàn huyện Chương Mỹ............................................................................... 68
Bảng 4.12. Ý kiến đánh giá của cán bộ ngân hàng về đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyềnsở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại huyện Chương Mỹ .................................................................... 71
vii
DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Chương Mỹ .......................................................... 34
Hình 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Chương Mỹ năm 2016 .......................... 49
Hình 4.3. Sơ đồ quy trình giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất. ...................... 51
viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Trần Đình Thắng
Tên Luận văn: “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội”.
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03
Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện
Chương Mỹ, thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp;
phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp xử lý số liệu; phương pháp
phân tích, so sánh.
Kết quả chính và kết luận
- Chương Mỹ là một huyện ngoại thành nằm ở phía Tây của thành phố Hà Nội,
với 32 xã, thị trấn. Tổng diện tích tự nhiên là 23.240,92 ha, theo số liệu điều tra đến
2016 dân số toàn huyện là 295.500 người. Trong giai đoạn từ năm 2010 - 2016, kinh tế xã hội của huyện Chương Mỹ phát triển khá toàn diện tốc độ tăng trưởng GDP của
huyện đạt mức tỷ trọng bình quân 14,6% duy trì được mức tăng trưởng kinh tế ngang
với mức bình quân chung của cả nước, cơ cấu kinh tế của huyện Chương Mỹ đã có sự
chuyển dịch quan trọng theo hướng tích cực, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp - thủy
sản 22%, tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp - xây dựng và dịch vụ 42% và thương
mại - du lịch 36%.
- Trong giai đoạn 2012 -2016, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội
huyện Chương Mỹ đã tiếp nhận thực hiện đăng ký 9.038 hồ sơ đăng ký thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 4.585 hồ sơ xóa
đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Số lượng đăng ký giao dịch bảo đảm đều tăng dần qua các năm từ năm 2012 2016. Các giao dịch bảo đảm về thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
ix
và tài sản khác gắn liền với đất cơ bản được thực hiện theo đúng các quy định văn bản
pháp luật. Nhìn chung, người dân đã nhận thức và chấp hành pháp luật, muốn thực hiện
đăng ký các giao dịch bảo đảm và đăng ký thường xuyên tại Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai huyện Chương Mỹ. Tuy nhiên, Có 6,7% chủ hộ được hỏi cho rằng cần phải
tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính khi thực hiện đăng ký thế chấp tại Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Chương Mỹ và 16,7 % cần cải cách thủ tục
hành chính vay vốn tại Ngân hàng, Tổ chức tín dụng để có thể đáp ứng được nguyện
vọng nhu cầu vay vốn của người dân nhanh chóng, thuận tiện.
- Để khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay trong công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
cần thực hiện đồng bộ một số nhóm giải pháp sau: giải pháp về chính sách; giải pháp về
nguồn lực, tài chính; giải pháp tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật; giải pháp tổ
chức thực hiện.
x
THESIS ABSTRACT
Master candidate: Tran Dinh Thang
Thesis title: “Assessing the current situation and solutions to improve the efficiency of
registration of secured transactions using land use rights, ownership of houses and
other assets attached to land in Chuong My district, Hanoi”.
Major: Land Management
Code: 60 85 01 03
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research objectives
- Evaluating the registration of guaranteed transactions using land use rights,
ownership of houses and other assets attached to land in the area of Chuong My
district, Hanoi city.
- Proposingding the solutions to complete the registration of guaranteed
transactions using land use rights, ownership of houses and other assets attached to land
in the area of Chuong My district, Hanoi city.
Methods
To implement the contents of the topic, we use the following methods: site
selection method; methods of investigation and collection of secondary data; methods of
investigation and collection of primary data; Data processing methods; method of
analysis, comparison.
Main findings and conclusions
- Chuong My is a suburban district located to the west of Hanoi, with 32
communes and townships. Total natural area is 23,240.92 hectares, according to survey
data to 2016 population of the district is 295,500 people. In the period from 2010 2016, the socio-economic development of Chuong My district has developed quite
comprehensively. The district's GDP growth rate reached an average proportion of
14.6%, maintaining economic growth rate equal to As a result, the economic structure
of Chuong My district has shifted positively, reducing the proportion of agriculture and
fishery by 22%, increasing the proportion of industry and construction. and services
42% and trade - tourism 36%.
- During the period 2012 -2016, Hanoi Branch Office for Land Registration in
Chuong My has received registration 9,038 files for registration of mortgage with land
use rights, ownership of houses and other assets attached to land; 4,585 records of
deregistration of mortgage with land use rights, ownership of houses and other assets
xi
attached to land. The number of registration for guaranteed transactions increased
gradually over the years from 2012- 2016. Guaranteed transaction on mortgaging using
land use rights, home ownership and other assets attached to land basically implemented
following law rules. In general, the people have discerned and obeyed law and need to
make guaranteed and regular registration at the Branch office of land registration in
Chuong My district. However, 6.7% responded that the administration procedures need
to be reformed when implementing for mortgage registration at the Branch office of
land registration in Chuong My district and 16.7 % need to be reformed the
administration procedures for loans at the bank to meet the need of the people’ loans
easily and conveniently.
- To overcome the recent shortcomings in the guaranteed registration using land
use rights, house ownership and other assets attached to land, need to be implemented
synchronously following some groups of solution: solution of policy, solution of power
finance, solution of propaganda, popularity legal education, solution of executation.
xii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong cơng cuộc đổi mới, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc
biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Từ
trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở nước ta
chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Hiến pháp năm 1992
và Hiến pháp năm 2013 quy định: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”.
Tiếp theo Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa
quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền của người
sử dụng đất. Cụ thể tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định “
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”.
Trong những năm qua, cơng tác giao dịch bảo đảm nói chung và công tác
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan trọng trong công cuộc đổi
mới đất nước, thủ tục hành chính mới được cơng khai minh bạch các giao dịch
bảo đảm giúp cho người dân và doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với nguồn
vốn để phát triển sản xuất kinh doanh cũng như giải quyết các vấn đề khó khăn
về tài chính.
Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và
quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng
góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất
đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ
với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại hội
Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng
đất. Luật Đất đai năm 2013 có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ
1
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền dễ dàng thực hiện các quyền
sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất…
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có
bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng
không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được diễn ra hết sức
phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như, thế chấp, và một phần các hoạt
động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này, đã
làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát
triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là
cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua
việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ
quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại
bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một
trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”,
tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất
các quyền của mình theo quy định của pháp luật (Trần Quang Huy, Nguyễn
Quang Tuyến, 2013).
Đăng ký giao dịch bảo đảm cịn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh
chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung
cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó. Tuy nhiên, trong thực tiễn,
cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập như các văn bản quy phạm
pháp luật nhiều, đơi lúc cịn chồng chéo ảnh hưởng đến việc thực hiện đăng ký
giao dịch bảo đảm cho người sử dụng đất; việc xử lý tài sản hình thành trong
tương lai chưa có quy định cụ thể.
Chương Mỹ là một huyện ngoại thành thủ đô Hà Nội, có vị trí nằm về phía
Tây và cách cách trung tâm Hà Nội 20 km theo Quốc lộ 6. Là đầu mối của nhiều
tuyến đường giao thông quan trọng, có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế
mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình
phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Trong những năm gần đây, tốc độ gia tăng
2
dân số, sự đơ thị hóa trên địa bàn diễn ra tương đối mạnh mẽ và sâu sắc. Cùng
với tốc độ đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá
sôi động trên địa bàn huyện. Việc đăng ký các giao dịch trên tại các cơ quan Nhà
nước theo quy định của pháp luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các
giao dịch này vẫn còn những tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất
giải pháp giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan kể trên, nên học viên thực hiện đề tài:
“Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội ” nhằm góp phần cải
cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà
nước về đăng ký giao dịch, giải quyết được những hạn chế, khó khăn trong cơng
tác đăng ký giao dịch bảo đảm phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai
trên địa bàn huyện Chương Mỹ.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố
Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu của đề tài bao gồm các tổ chức hộ gia đình, cá nhân
thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố
Hà Nội trong thời gian từ năm 2012 đến năm 2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài
Đánh giá và xác định được những vấn đề còn tồn tại và hạn chế trong công
tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội. Từ đó, đề xuất được
một số giải pháp nâng cao hiệu quả đối với công tác này trong thời gian tới.
3
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Làm sáng tỏ những quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Góp phần bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật liên
quan đến công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo giúp địa phương vận
dụng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh viên, học
viên tại các trường Cao đẳng, Đại học đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai.
4
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
2.1.1. Một số khái niệm
2.1.1.1. Giao dịch bảo đảm
Giao dịch bảo đảm là một thiết chế ra đời khá sớm ở nhiều quốc gia có hệ
thống pháp luật phát triển trên thế giới. Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế
giới cho thấy thiết chế này được xây dựng đã tạo ra một hành lang pháp lý an
tồn cho hoạt động tín dụng nói chung và sự phát triển của nền kinh tế nói
riêng; góp phần khơng nhỏ vào sự ổn định của các quan hệ dân sự, kinh tế,
tránh các tranh chấp phát sinh từ việc khơng thực hiện hoặc có thực hiện nhưng
khơng đúng nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ. Việc xác lập các giao dịch
bảo đảm luôn hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao
dịch, đặc biệt là quyền lợi của bên có quyền trong giao dịch này. Áp dụng biện
pháp bảo đảm, bên có quyền khơng chỉ có quyền theo hợp đồng buộc bên có
nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ, mà cịn có quyền xử lý tài sản mà bên có nghĩa
vụ dùng để bảo đảm.
Theo khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005, “Giao dịch bảo đảm
là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực
hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này. Bên
cạnh đó, nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch
bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy
định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác
định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao
dịch bảo đảm. Tài sản theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao
tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự.
2.1.1.2. Tài sản bảo đảm
Theo điều 295 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, tài sản bảo đảm phải thuộc
quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở
hữu. Tài sản bảo đảm có thể được mơ tả chung, nhưng phải xác định được. Tài
sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Giá
trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được
bảo đảm.
5
2.1.1.3. Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là “Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất” (theo điều 48 Luật đất đai 2003). Từ ngày 10 tháng
12 năm 2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tất cả
các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản khác gắn
liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và thống nhất trong cả nước
và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ
đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao
dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo
đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin
được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu trên phần mềm Vilis đã được Văn
phòng đăng ký đất đai Hà Nội cài đặt cho các Chi nhánh hoặc được xác lập sau
khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký,
nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2010).
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Chi nhánh Văn phòng
Đăng ký đất đai huyện Chương Mỹ (trước đây là Văn phịng Đăng ký quyền sử
dụng đất) theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày
23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông tư số 09/2016/TTLT - BTP BTNMT ngày 23/06/2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm; Hợp đồng bảo đảm hoặc
hợp đồng bảo đảm có cơng chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ; Bản sao có
chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký;
trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản
ủy quyền. Chi nhánh Văn phòng đăng ký Đất đai Hà Nội huyện Chương Mỹ
6
(Văn phòng Đăng ký đất đai) sẽ ghi xác nhận nội dung đăng ký giao dịch bảo
đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo
quy định của pháp luật.
2.1.2. Phân loại đăng ký giao dịch bảo đảm
Việc phân loại giao dịch bảo đảm có thể dựa vào nhiều tiêu chí để phân loại
như căn cứ với đối tượng được sử dụng để bảo đảm, căn cứ vào biện pháp bảo
đảm được sử dụng…. Mỗi tiêu chí phân loại mang những ý nghĩa xác định khác
nhau, trong đó, các tiêu chí về đối tượng, tiêu chí về biện pháp bảo đảm, tiêu chí
về việc đăng ký giao dịch bảo đảm… có ý nghĩa thiết thực nhất.
2.1.2.1. Căn cứ vào đối tượng bảo đảm
Đối tượng bảo đảm có thể là tài sản như vật, tiền, giấy tờ có giá. Và đối
tượng bảo đảm cũng có thể là sự bảo đảm của một bên thứ ba đối với nghĩa vụ dân
sự. Chính vì vậy, sẽ có giao dịch bảo đảm đối vật và giao dịch bảo đảm đối nhân.
Giao dịch bảo đảm đối vật là giao dịch bảo đảm được xác lập dựa trên việc
sử dụng loại tài sản xác định để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tài
sản này có thể thuộc sở hữu của các bên trong quan hệ nghĩa vụ, cũng có thể là
tài sản của một bên thứ ba có liên quan đến các bên trong quan hệ nghĩa vụ và
người này cam kết dùng tài sản này để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân
sự của các bên trong quan hệ nghĩa vụ đó. Trong trường hợp nghĩa vụ bị vi
phạm, tài sản bảo đảm sẽ được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy
định của pháp luật để bù đắp cho bên có quyền đã bị vi phạm. Trong số các biện
pháp bảo đảm đối vật, cầm cố và thế chấp là hai biện pháp được sử dụng phổ
biến nhất.
Giao dịch bảo đảm đối nhân là giao dịch bảo đảm có sự tham gia của bên
thứ ba, theo đó, bên thứ ba cam kết sẽ thực hiện thay nghĩa vụ hoặc bồi thường
cho bên có quyền nếu nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm. Khác với quan hệ bảo
đảm đối vật như vừa nêu, quan hệ bảo đảm đối nhân không xác định cụ thể tài
sản bảo đảm. Đối tượng bảo đảm có thể là việc thực hiện nghĩa vụ thay cho bên
có nghĩa vụ hoặc đó có thể là tài sản của người bảo đảm.
2.1.2.2. Căn cứ vào biện pháp bảo đảm
Theo Điều 292 Bộ Luật Dân sự năm 2015, biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ bao gồm: cầm cố tài sản; thế chấp tài sản; đặt cọc; ký cược; ký quỹ; bảo
lưu quyền sở hữu; bảo lãnh; tín chấp; cầm giữ tài sản (Chính Phủ, 2015).
7
Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và khơng giao tài sản cho
bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ.
Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật
có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo
đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực
hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện
nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài
sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao
kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản
tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản
tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản
ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trường hợp tài sản
thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trả tiền thuê; nếu
bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho th có quyền địi lại tài sản th; nếu
tài sản th khơng cịn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê.
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí q, đá
q hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc
thực hiện khơng đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi ký
quỹ thanh tốn, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí
dịch vụ. Thủ tục gửi và thanh tốn thực hiện theo quy định của pháp luật.
Bảo lưu quyền sở hữu: Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có
thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ.
Bảo lưu quyền sở hữu phải được lập thành văn bản riêng hoặc được ghi trong
hợp đồng mua bán. Bảo lưu quyền sở hữu phát sinh hiệu lực đối kháng với người
thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
8
Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên
có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên
có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện
nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng
nghĩa vụ. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa
vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh khơng có khả
năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Cầm giữ tài sản là việc bên có quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang
nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài
sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ.
2.1.2.3. Căn cứ vào sự đăng ký giao dịch bảo đảm
Theo các quan điểm luật học và quy định pháp luật, không phải tất cả các
giao dịch bảo đảm đều phải đăng ký, bởi tùy từng biện pháp bảo đảm, tùy từng loại
giao dịch bảo đảm và trong trường hợp nếu các giao dịch bảo đảm đều phải đăng
ký thì đây sẽ là một số lượng cơng việc lớn. Chính vì vậy, chỉ một số giao dịch bảo
đảm nhất định mới phải đăng ký bắt buộc, còn lại, những giao dịch bảo đảm các
bên có thể thỏa thuận đăng ký hoặc không đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.
Giao dịch bảo đảm đăng ký bắt buộc là những giao dịch bảo đảm mà Nhà
nước bắt buộc các bên phải đăng ký với cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm sau
khi giao dịch này được xác lập. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là điều kiện có
hiệu lực của giao dịch này, nếu khơng đăng ký, các giao dịch này là vơ hiệu.
Điển hình nhất là các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tàu bay, tàu
biển, ô tô thuộc đối tượng phải đăng ký giao dịch bảo đảm.
Giao dịch bảo đảm không phải đăng ký là các giao dịch bảo đảm mà Nhà
nước không bắt buộc các bên phải đăng ký với cơ quan đăng ký giao dịch bảo
đảm sau khi các bên xác lập giao dịch này. Tuy nhiên, các bên trong quan hệ giao
dịch bảo đảm vẫn có thể thỏa thuận đăng ký giao dịch bảo đảm này để bảo vệ
quyền lợi cho mình. Việc đăng ký nhằm mục đích công khai các quyền của bên
nhận bảo đảm, trên cơ sở đó, các bên liên quan biết về những hạn chế của bên
bảo đảm và tài sản bảo đảm, hạn chế rủi ro đối với các bên.
2.1.3. Đặc điểm của đăng ký giao dịch bảo đảm
- Chủ thể đăng ký giao dịch bảo đảm là các bên tham gia quan hệ giao dịch
bảo đảm. Các chủ thể này có quyền đăng ký giao dịch bảo đảm mà mình tham
9
gia, trong một số trường hợp pháp luật có quy định, đó là nghĩa vụ của các chủ
thể này. Trong các trường hợp pháp luật bắt buộc các bên phải đăng ký giao dịch
bảo đảm thì cho dù có thỏa thuận hay không, các bên tham gia giao dịch bảo đảm
đều phải thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm với cơ quan đăng ký giao
dịch bảo đảm. Trong trường hợp pháp luật không bắt buộc các bên phải đăng ký
giao dịch bảo đảm giữa họ với cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, các bên trong
quan hệ thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo thỏa thuận giữa họ. Thỏa
thuận này bao gồm các nội dung như đồng thuận việc đăng ký giao dịch bảo
đảm, xác định chủ thể tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm, trách nhiệm đối với
chi phí đăng ký giao dịch bảo đảm…
- Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm là cơ quan được nhà nước thành lập
để đăng ký giao dịch bảo đảm. Xuất phát từ sự rộng lớn của khu vực lãnh thổ mà
nhà nước quản lý cũng như tùy từng tài sản bảo đảm mà Nhà nước tổ chức một
hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Đó có thể là một hệ thống cơ quan
riêng biệt hoặc là các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc các hệ thống cơ
quan nhà nước khác nhau.
- Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm là một thủ tục pháp lý. Nhà nước ban
hành pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm làm cơ sở cho việc đăng ký giao
dịch bảo đảm, trong đó quy định chặt chẽ về trình tự, thủ tục, thẩm quyền đăng
ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý, đăng ký giao dịch bảo đảm
theo cơ chế xác minh và đăng ký giao dịch bảo đảm theo cơ chế thông báo được
thực hiện theo cơ chế thơng báo có hồ sơ và thủ tục tiến hành khác nhau.
- Dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm do Nhà nước cung ứng theo hình thức
dịch vụ cơng. Nhà nước thiết lập hệ thống cơ quan độc lập với cơ quan quản lý
nhà nước về giao dịch bảo đảm để thực hiện chức năng đăng ký giao dịch bảo
đảm. Các cơ quan này không thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giao dịch
bảo đảm và thực hiện cơng việc có thu phí, theo ngun tắc "lấy thu bù chi".
Thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm được xác định theo loại tài sản bảo đảm,
địa giới hành chính hoặc theo địa vị pháp lý của cơ quan chủ quản cơ quan này.
Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế - chính trị - xã hội của đất nước, mỗi quốc gia
thiết lập một mơ hình cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm phân tán (mỗi cơ quan
trực thuộc một loại cơ quan khác nhau) hoặc tập trung (một hệ thống chuyên
biệt). Tiêu biểu cho hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm tập trung là Nhật Bản,
Hàn Quốc, Pháp… như ở Nhật Bản có Sở Pháp vụ, ở Hàn Quốc là Tòa án, ở
10
Pháp là Sở thuế…. Ở Việt Nam, hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm được thiết
lập theo mơ hình phân tán. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm của Việt Nam được
xác định theo bốn loại tài sản đăng ký chủ yếu: quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; tàu bay
được đăng ký tại Cơ quan đăng ký tàu bay thuộc Cục Hàng không dân dụng Việt
Nam; tàu biển được đăng ký tại cơ quan đăng ký tàu biển; các tài sản khác được
đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia
giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.
- Kết quả của hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm là hệ thống đăng ký
giao dịch bảo đảm hoặc nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm được thể hiện trên
văn bản. Các kết quả này được là sự ghi nhận của Nhà nước đối với giao dịch
bảo đảm đã được xác lập. Nhà nước sẽ bảo hộ cho các giao dịch tài sản này cũng
như bảo hộ cho quyền lợi được bảo đảm bởi các tài sản đã đăng ký giao dịch bảo
đảm. Bất kỳ sự tranh chấp nào xảy ra thì sự kiện pháp lý đăng ký giao dịch bảo
đảm cũng được xem là chứng cứ ưu tiên và rõ ràng rất về việc bảo vệ quyền lợi
cho các chủ thể có liên quan.
- Hậu quả pháp lý của đăng ký giao dịch bảo đảm: Đối với các giao dịch
bảo đảm mà pháp luật bắt buộc phải đăng ký, việc đăng ký giao dịch bảo đảm
làm phát sinh hiệu lực của giao dịch bảo đảm. Mặt khác, đó là sự xác nhận của
Nhà nước bảo hộ cho các giao dịch này. Tuy nhiên, các giao dịch bảo đảm đăng
ký tự nguyện, khác với các giao dịch bắt buộc phải đăng ký ở chỗ giao dịch bảo
đảm đăng ký tự nguyện mặc nhiên có giá trị kể từ thời điểm các bên giao kết hợp
đồng. Nhưng do các bên muốn có sự thừa nhận và xác nhận rõ ràng để bảo vệ
quyền lợi của mình cũng như tránh được các rủi ro không cần thiết do sự khơng
minh bạch, cơng khai giao dịch có thể xảy ra, nên các bên đã thỏa thuận đăng ký
giao dịch bảo đảm với cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền. Theo
Điều 9 của Bộ Luật Thương mại thống nhất của Hoa Kỳ (UCC) thì: "lợi ích được
bảo đảm" là:
- Lợi ích gắn với động sản được xác lập hoặc được cung cấp thông qua giao
dịch nhằm bảo đảm cho việc thanh toán hoặc thực hiện nghĩa vụ, khơng phụ
thuộc vào: hình thức giao dịch; đặc điểm xác nhận của người có quyền đối với tài
sản bảo đảm và bao gồm lợi ích được xác lập hoặc cung cấp thông qua việc
chuyển nhượng quyền yêu cầu thanh tốn hoặc chứng thư bảo đảm, cho th có
thời hạn trên một năm, việc gửi bán thương mại (không phụ thuộc vào việc
11
chuyển nhượng, cho thuê hoặc gửi bán thương mại có bảo đảm cho việc thanh
toán hoặc thực hiện nghĩa vụ hay không). Mặt khác, thông qua đăng ký giao dịch
bảo đảm, thông tin về giao dịch bảo đảm được công khai với các cơ quan, tổ
chức, cá nhân khác.
2.2. KINH NGHIỆM ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TẠI MỘT SỐ
NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Đăng ký giao dịch bảo đảm tại Pháp
Việc đăng ký giao dịch bất động sản trong luật Dân sự pháp là một cơ chế
hữu hiệu cho việc bảo vệ quyền lợi của bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ có
liên quan đến bất động sản (Nguyễn Phương Diệp, 2015).
Trong luật Dân sự của Pháp năm 1795. Bắt đầu với Đạo luật số 9 về thế
chấp tài sản, vấn đề đăng ký được đặt ra một cách có hệ thống đối với tất cả giao
dịch thế chấp tài sản; sau đó đến năm 1978 được thay thế bằng Đạo luật số 11,
vấn đề đăng ký giao dịch thế chấp lại được đặt ra với mục đích mới quan trọng
và rõ ràng hơn trước nhằm bảo vệ quyền lợi chủ nhân nhận thế chấp; năm 1995
có Luật hiện hành đăng ký giao dịch bất động sản, cho đến nay qua nhiều lần bổ
sung nhưng các quy định vẫn giữ được các giá trị pháp lý của nó.
Trong các quy định hiện hành luật Pháp thì khơng chỉ riêng các giao dịch
bảo đảm cần thiết phải đăng ký mà các giao dịch khác liên quan đến việc chuyển
nhượng bất động sản cũng phải đăng ký (ví dụ mua bán bất động sản, cho thuê
bất động sản..).
Cơ quan có thẩm quyền tiến hành việc đăng ký giao dịch bất động sản
chính là cơ quan đăng ký thế chấp trực thuộc bộ Tài chính và được tổ chức ở mỗi
đơn vị hành chính cấp quận. Việc đăng ký được tiến hành theo yêu cầu của chủ
nợ, của các bên có quyền lợi nói chung, của cơng chứng viên, luật sư hoặc của cá
nhân khác có thẩm quyền. Người yêu cầu đăng ký nộp các giấy tờ theo quy định
tuy nhiên có một điểm trong nội dung đăng ký là “Thời hạn có giá trị của việc
đăng ký... khơng có thời hạn” nghĩa là thời hạn này được xác định theo yêu cầu
của người yêu cầu đăng ký.
2.2.2. Kinh nghiệm giao dịch bảo đảm tại Mỹ
- Theo pháp luật của Mỹ thì GDBĐ cũng là giao dịch xác lập lợi ích bảo
đảm. Tất cả các giao dịch dù theo hình thức nào, xác lập lợi ích bảo đảm trên động
sản và vật gắn liền với bất động sản (Lê Thị Thu Thủy, Đỗ Minh Tuấn, 2016).
12
