Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện ứng hòa, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRỊNH MINH THỦY

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO
ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
HUYỆN ỨNG HÒA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Trần Trọng Phương

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi và chưa được
sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và
các thơng tin trích dẫn trong Luận văn được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Trịnh Minh Thủy

ii


LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực hiện luận văn tốt nghiệp, dưới sự hướng dẫn tận tình của Thầy
giáo hướng dẫn và được phía nhà trường, cơ sở thực tập tạo điều kiện thuận lợi, tơi đã có
một q trình nghiên cứu, tìm hiểu và học tập nghiêm túc để hồn thành luận văn. Kết quả
thu được khơng chỉ do nỗ lực của cá nhân tơi mà cịn có sự giúp đỡ của quý thầy, cô, cơ sở
thực tập và gia đình.
Trước tiên, tơi xin chân thành cảm ơn sâu sắc thầy giáo Tiến sĩ Trần Trọng Phương
đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý
Đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện, giúp đỡ tơi trong suốt q trình
học tập và thực hiện Luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND huyện Ứng Hịa, Phịng
Tài ngun và Mơi trường, Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Ứng Hòa,
Chi cục Thống kê huyện Ứng Hịa, UBND thị trấn Vân Đình, UBND xã Hịa Nam, UBND
xã Trường Thịnh đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thơng tin cần thiết để
hồn thành Luận văn.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn những người thân trong gia đình cùng tồn thể
các bạn học viên cùng lớp và bạn bè đã động viên và giúp đỡ tơi trong q trình học tập,

thực hiện Luận văn này./.
Kính chúc q thầy, cơ sức khỏe!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Trịnh Minh Thủy

iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ......................................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ............................................................................................................................iii
Mục lục ................................................................................................................................ iv
Danh mục chữ viết tắt .......................................................................................................... vii
Danh mục bảng ...................................................................................................................viii
Danh mục hình ...................................................................................................................... ix
Trích yếu luận văn ................................................................................................................. x
Thesis abstract...................................................................................................................... xii
Phần 1. Mở đầu .................................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................... 1

1.2.

Mục đích nghiên cứu của đề tài ............................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn.............................................. 2

1.4.1.

Những đóng góp mới ............................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ..................................................................................................... 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu .................................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm ........................................................... 4

2.1.1.

Khái niệm về giao dịch bảo đảm và các biện pháp giao dịch đảm bảo ................... 4

2.1.2.

Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................... 5

2.2.

Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm ........................................................ 6

2.2.1.

Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới ........ 6

2.2.2.

Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam .................................................. 8

2.2.3.

Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Hà Nội ................................. 26

2.2.4.

Nhận xét chung: ..................................................................................................... 27

Phần 3. Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................ 29
3.1.

Địa điểm nghiên cứu.............................................................................................. 29

3.2.

Thời gian nghiên cứu ............................................................................................. 29

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................ 29

iv


3.4.

Nội dung nghiên cứu ............................................................................................. 29

3.4.1.

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .......................................................... 29

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện Ứng Hòa ............................................. 29

3.4.3.

Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Ứng Hòa .............. 29

3.4.4.

Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
các xã nghiên cứu .................................................................................................. 29

3.4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ............. 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 30

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ...................................................... 30

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ........................................................ 30

3.5.3.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu. .................................................................... 31

3.5.4.

Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu ..................................................... 32

3.5.5.

Phương pháp phân tích, so sánh ............................................................................ 32

Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................... 33
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện ứng hòa ................................................. 33

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ................................................................................................. 33

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên ............................................................................................ 34

4.1.3.

Thực trạng môi trường ........................................................................................... 35

4.1.4.

Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ...................................................... 36

4.1.5.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và điều kiện
kinh tế - xã hội. ...................................................................................................... 41

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện ứng hịa .............................................. 42

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai huyện Ứng Hịa ............................................................ 42

4.2.2.

Tình hình sử dụng đất huyện Ứng Hịa ................................................................. 44

4.2.3.

Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất và công tác đăng ký biến
động đất đai trên địa bàn huyện ............................................................................. 46

4.3.

Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Ứng Hòa .............. 47

4.3.1.

Công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản

v

khác gắn liền với đất .............................................................................................. 47
4.3.2.

Đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Ứng Hòa .................................... 49

4.4.

Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, qsh nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
các xã nghiên cứu .................................................................................................. 50

4.4.1.

Đặc điểm chung các xã, thị trấn nghiên cứu.......................................................... 50

4.4.2.

Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại các xã nghiên cứu ........................................... 51

4.4.3.

Tổng hợp ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại các xã, thị trấn nghiên cứu ....................................... 58

4.4.4.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu ................................. 63

4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .............. 65

4.5.1.

Giải pháp về cơ chế chính sách trong thực hiện công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm.................................................................................................................. 65

4.5.2.

Xây dựng cơ chế trao đổi thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm
giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan ................. 66

4.5.3.

Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức .......................................... 66

4.5.4.

Đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ ........................................................................ 66

4.5.5.

Giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ
quan đăng ký giao dịch bảo đảm ........................................................................... 67

Phần 5. Kết luận và kiến nghị........................................................................................... 68
5.1.

Kết luận.................................................................................................................. 68

5.2.

Kiến nghị ............................................................................................................... 69

Tài liệu tham khảo ............................................................................................................... 70

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BLDS

Bộ luật dân sự

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐBT

Hội đồng bồi thường

HĐND

Hội đồng nhân dân

NĐ - CP

Nghị định - Chính phủ

NN

Nông nghiệp

PTNT

Phát triển nông thôn

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

TMCP ĐT

Thương mại cổ phần đầu tư

TN&MT

Tài nguyên và Mơi trường

TT

Thị trấn

UBND

Ủy ban nhân dân

VP ĐKĐĐ

Văn phịng đăng ký đất đai

VP ĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

vii


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất năm 2016 .................................... 44
Bảng 4.2. Biến động đất đai giai đoạn 2011 - 2016 của huyện Ứng Hịa ......................... 45
Bảng 4.3. Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp, bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất tại huyện Ứng Hòa giai đoạn 2012-2016 ................ 48
Bảng 4.4. Tình hình đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ ở các xã, thị trấn ............... 51
Bảng 4.5. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo lãnh
bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất tại địa bàn
nghiên cứu ......................................................................................................... 53
Bảng 4.6. Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tín dụng về mức cho vay, thủ tục thế
chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại huyện Ứng Hịa ............................................................................................ 57
Bảng 4.7. Tình hình thực hiện cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012-2016 ............................................... 59
Bảng 4.8. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại địa bàn các xã, thị trấn giai đoạn 2012-2016 ............. 60

viii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản
khác gắn liền với đất ......................................................................................... 25
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Ứng Hòa .................................................................... 33

ix


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Trịnh Minh Thủy
Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá được thực trạng các hoạt động về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Ứng Hòa, thành phố
Hà Nội.
- Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Ứng Hòa, thành phố
Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu;
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp và sơ cấp;
- Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu;
- Phương pháp phân tích, so sánh.
Kết quả chính và kết luận
- Huyện Ứng Hòa là huyện ngoại thành đồng bằng nằm phía Nam thành phố Hà Nội.
Tổng diện tích tự nhiên là 18.818,08 ha. Dân số là 199.422 người.
- Giai đoạn 2012 - 2016 công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã đăng ký 6.349 hồ sơ. Số lượng hồ sơ thực hiện
đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất qua các năm của thị trấn Vân Đình và các xã có các trục đường giao thơng đi qua như
Quốc lộ 21B, đường Tỉnh lộ (thị trấn Vân Đình có 901 hồ sơ) cao hơn so với các xã nằm
trong khu vực khơng hoặc ít các trục đường giao thơng đi qua như Quốc lộ 21B, đường
Tỉnh lộ (xã Viên Nội 27 hồ sơ).
- Nghiên cứu tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm ở 3 xã, thị trấn gồm: Thị trấn
Vân Đình, xã Hịa Nam, xã Trường Thịnh. Kết quả cho thấy: 96% hộ gia đình, cá nhân cho
rằng nên thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại Chi nhánhVăn phòng đăng ký Đất đai;

x


25,8% ý kiến cho rằng nên cải cách thủ tục hành chính ở Chi nhánh Văn phịng đăng ký
đất đai huyện; 86,7% hộ gia đình cho rằng thủ tục thế chấp, bảo lãnh để vay vốn các ngân
hàng, quỹ tín dụng tốt;
- Một số giải pháp như: Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và
thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm; Xây dựng cơ chế trao đổi thơng tin về tình
trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan
có liên quan; Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức; Đào tạo, bồi dưỡng
nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm; Xây dựng và triển khai
cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm ở các cơ
quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

xi


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Trinh Minh Thuy
Thesis title: “Evaluate the status and solutions to improve efficiency of transaction
registration secured by land use rights, home ownership and other assets attached to land
in Ung Hoa district, Hanoi city”.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
Research Objectives
To evaluate the status of activities about transaction registration secured by land use
rights,home ownership and other assets attached to land in Ung Hoa district, Hanoi city.

To proposed some solutions toimprove efficiency of transaction registration secured
by land use rights, home ownership and other assets attached to land in Ung Hoa district,
Hanoi city.
Materials and Methods
Method of choice research location;
Method of investigation to collect secondary, primary data and document;
Method of processing and synthesizing data, documents;
Methods of analysis, comparison.
Main findings and conclusions
Ung Hoa district is a suburban district in the southern of Hanoi city. Total natural
area is 18.818,08 hectares. The population is 199.422 people.
- Period 2012 - 2016, mortgage registration work, guarantee by land use right, home
ownership and other assets attached to land registered 6.349 records. Number of records
made mortgage registration work, guarantee by land use right, home ownership and other
assets attached to land through the years of Van Dinh town and communes which had
access roads such as National Highway 21B, provincial road (Van Dinh town had 901
records) were higher than other communes in the area which had no or less traffic axes
such as National Highway 21B, provincial road (Vien Noi commune had 27 records).
- Studied the status of security transactions in 3 communes, towns including: Van
Dinh town, Hoa Nam commune, Truong Thinh commune. Results showed that: 96% of
households, individuals thinked: should carry out mortgage registration, guarantee at the
land registration office; 25.8% said that the administrative procedure reform should be

xii


reformed at the land registration office in district; 86.7% of households said that the
mortgage procedure, guarantee to borrow investment at banks, good credit bank.
- Some solutions such as: Solution on policy mechanism in management;
Administer and carry out the registration of secured transactions; Establish a mechanism

for exchange of information on juridical status of assure property between the security
transaction registries and relevant agencies; Propagate and educate the law to raise
awareness; Train, foster to improve capacity; Qualification of security transaction
registration officers; Establish and implement the inspection mechanism, supervise the
implementation of the law about the registration of secured transactions at the security
transaction registration agencies.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong cơng cuộc đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở nước ta
hiện nay, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn
để phát triển kinh tế của đất nước. Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng
đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh
tế mà họ đã đóng góp. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hòa nhập
vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường
khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ
trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 có
những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng và có những quy định để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có các
quyền sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo
đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng không
ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được diễn ra phức tạp, dưới nhiều hình
thức khác nhau như: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, tín chấp, ký cược… và một phần
các hoạt động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này,

đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát
triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần
có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc
đăng ký giao dịch bảo đảm.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ
quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ
được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự
lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều
kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền
của mình theo quy định của pháp luật. Đăng ký giao dịch bảo đảm cịn góp phần
vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp
đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó.

1


Ứng Hịa là huyện ngoại thành của Thủ đơ Hà Nội có nhiều ưu thế về vị trí,
tiềm năng và thế mạnh, có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế
trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Cùng với tốc độ đơ thị hóa,
cơng nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện.
Việc đăng ký các giao dịch trên ở các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật
ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những tồn tại,
bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi thực hiện đề tài nghiên cứu:
“Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội ”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

- Đánh giá thực trạng các hoạt động về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Ứng Hòa, thành
phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Ứng Hòa,
thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu: Huyện Ứng Hòa, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012-2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đánh giá đầy đủ, chính xác thực trạng các giao dịch bảo đảm, đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học nghiên cứu về việc thực hiện
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ở huyện Ứng Hịa nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
+ Giúp cho cấp thẩm quyền tại địa phương thực hiện tốt công tác quản lý nhà
nước về đất đai đúng quy định, đúng pháp luật đối với giao dịch bảo đảm bằng

2


quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia
đình, cá nhân.
+ Góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đồng thời
phù hợp với điều kiện thực tế của địa bàn nghiên cứu.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
2.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm và các biện pháp giao dịch đảm bảo
Theo khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm
là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực
hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm:
tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó,
nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm,
BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp
luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325).
Theo Điều 292 BLDS 2015 thì Các giao dịch này có các biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ bao gồm: Cầm cố tài sản; Thế chấp tài sản; Đặt cọc; Ký cược;
Ký quỹ; Bảo lưu quyền sở hữu; Bảo lãnh; Tín chấp; Cầm giữ tài sản.
Cầm cố tài sản là việc một bên (gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở
hữu của mình cho bên kia (gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
(Điều 309, Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13).
Thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (gọi là bên
nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao
cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. (Điều 317, Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13).
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi
là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc vật có giá trị khác
(sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực
hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được
trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ
chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt

cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác. (Điều 328, Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13).
Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản
tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản
ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trường hợp tài sản

4


thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trả tiền thuê; nếu
bên th khơng trả lại tài sản th thì bên cho th có quyền địi lại tài sản th; nếu
tài sản th khơng cịn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê. (Điều
329, Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13).
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý
hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm
việc thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực
hiện khơng đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh
tốn, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ.
(Điều 330, Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13).
Bảo lưu quyền sở hữu: Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể
được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ. Bảo
lưu quyền sở hữu phải được lập thành văn bản riêng hoặc được ghi trong hợp đồng
mua bán. Bảo lưu quyền sở hữu phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ
thời điểm đăng ký. (Điều 331, Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13).
Bảo lãnh là việc người thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền
(gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (gọi là
bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh
không thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ. Các bên có thể thỏa thuận về
việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong
trường hợp bên được bảo lãnh khơng có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

(Điều 335, Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13).
Tín chấp là việc một tổ Tổ chức chính trị - xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm
bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay một khoản tiền tại tổ chức tín
dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định của pháp luật. (Điều 344, Bộ
Luật Dân sự số 91/2015/QH13).
Cầm giữ tài sản là việc bên có quyền (gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp
pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường
hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ. (Điều
346. Cầm giữ tài sản Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13).
2.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ

5


đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch
bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các
tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thơng tin được ghi vào Sổ,
hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin
về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của
pháp luật (Nghị định số 83/2010/NĐ - CP ngày 23/7/2010 Chính phủ).
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất (Văn phòng Đăng ký đất đai) theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị
định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông tư số
20/2011/TTLT-BTP-TNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp
quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT

ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất, Thơng tư này có hiệu lực kể từ ngày 8/8/2016 và thay thế Thông tư số
20/2011/TTLT-BTP-TNMT ngày 18/11/2011.
Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu
cầu đăng ký giao dịch bảo đảm (theo mẫu); Hợp đồng thế chấp có cơng chứng hoặc
chứng thực theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua
các thời kỳ; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có
Văn bản ủy quyền. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Văn phòng Đăng ký đất
đai) sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa
chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
2.2.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới
- Thụy Điển:
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau (Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật,
pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt

6


động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất
động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa. Cụ thể:
+ Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật
về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một
khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và Tịa
án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thế chấp
thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
dường như chỉ có ở Thụy Điển.
Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay.
Khi thực hiện bước 1, Tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế
chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản
để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp
là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện
cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ
giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ khơng hợp
pháp. đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết
các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế
chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi Tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân
hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến Tòa án. Sau khi được
xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp.
Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của Tịa án mới
chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay.
Bước 3: được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng được
thanh tốn đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thi
hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá và
bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được
tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có
đơn xin bán đấu giá.

7


- Trung Quốc:
Theo điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa,
đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập
thể (đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng
quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn
bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc
(Nguyễn Thị Mai, 2002). Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng điều 2 của
Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại
Trung Quốc. Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền
sở hữu đất đai.
Hiện nay quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền sử
dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử dụng đất được
“cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp
nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước khơng thu tiền hoặc
thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, quyền sử dụng
đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp (Hồng Huy Biểu, 2000).
Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch
thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể
cho vay. Nếu đến hạn thanh tốn mà người thế chấp khơng trả được nợ, bên cho vay
có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay
vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn cịn khó khăn, bởi họ thường được coi
là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền
của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).
2.2.2. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam
1.2.2.1. Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước

Trong nền kinh tế kế hoạch toán tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự chịu
trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như không
tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế, ở nước ta, thời kỳ này khơng có pháp luật
về đăng ký giao dịch bảo đảm. Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm cuối cùng
của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu của quá trình
thực hiện chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế

8


năm 1989, Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, lần đầu tiên các biện pháp bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp tài
sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát
sinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặt cọc đã
được luật hoá trong văn bản của Nhà nước. Tuy nhiên, trong thời kỳ đầu thực hiện
chuyển đổi nền kinh tế này, giao dịch bảo đảm mới được tiếp cận dưới góc độ là
biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh
tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa cơng khai hố các
quyền tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro pháp
lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên quan đến tài sản đó (Nguyễn Thị Mai,
2002).
Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các doanh
nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục đích thiết lập hợp đồng nói chung và
những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng trong nhiều
trường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các bên mà chủ yếu
thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước. Chính tư duy kinh tế kế hoạch
hoá tập trung cùng với sự thiếu sinh động, phong phú của thực tiễn đời sống kinh tế,
dân sự khi chúng ta mới bước vào giai đoạn đầu xây dựng nền kinh tế thị trường đã
có sự ảnh hưởng mang tính chi phối đến cách tiếp cận của pháp luật thời kỳ này về
giao dịch bảo đảm.

Có thể nói giao dịch bảo đảm của pháp luật thời kỳ này là sự quy định riêng về
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng kinh tế và biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự trên nền quan điểm pháp lý phân
biệt ranh ròi giữa hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự. Theo đó, hai văn bản quy
phạm pháp luật được xem là “xương sống”, phục vụ trực tiếp cho việc xây dựng và
điều tiết sự vận hành của các quan hệ thị trường là Pháp lệnh hợp đồng dân sự và
Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đều quy định về biện pháp thi hành nghĩa vụ, tuy nhiên,
giữa hai Pháp lệnh và các văn bản hướng dẫn thi hành về vấn đề này lại có nhiều nét
khác biệt. Điều này thể hiện ở chỗ: Thứ nhất, về loại hình giao dịch bảo đảm. Theo
quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trong hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh; trong khi đó, theo quy
định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, ngoài thế chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, đặt cọc
cũng được xem là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thứ hai, về nội
dung và bản chất của biện pháp bảo lãnh (Vũ Thị Hồng Yến, 2009).

9


Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị định số 17/HĐBT
ngày 16/01/1990 của Hội đồng bộ trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh hợp
đồng kinh tế (sau đây gọi là Nghị định số 17/HĐBT), bảo lãnh được coi là biện
pháp bảo đảm mang tính chất “đối vật”. Tại Điều 2 Nghị định số 17/HĐBT, bảo
lãnh được định nghĩa là “sự bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của người
nhận bảo lãnh để chịu trách nhiệm tài sản thay cho người được bảo lãnh khi người
này vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết.”. Trong khi đó, theo quy định của Pháp
lệnh hợp đồng dân sự, bảo lãnh lại được hiểu “là việc cá nhân hoặc pháp nhân, gọi
chung là người bảo lãnh, cam kết chịu trách nhiệm thay cho người được bảo lãnh,
nếu đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện hợp đồng
không đúng thoả thuận.
Người bảo lãnh chỉ có thể bảo lãnh bằng tài sản hoặc bằng việc thực hiện một

việc.” (Điều 40). Như vậy, khác với Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, bảo lãnh trong Pháp
lệnh hợp đồng dân sự có thể là bảo lãnh bằng tài sản (mang tính chất đối vật) hoặc
bằng hành vi cụ thể (mang tính chất đối nhân). Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của các
bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trên nền tư duy quan hệ pháp luật
giữa các đơn vị kinh tế thuộc sở hữu nhà nước mà đại diện chủ yếu là các doanh
nghiệp nhà nước là quan hệ mang tính chất “công”, chịu sự quản lý và điều hành trực
tiếp của chủ sở hữu là Nhà nước thông qua các “chỉ tiêu”, “pháp lệnh”, còn quan hệ
pháp luật dân sự là các quan hệ mang tính chất “tư” nên quy định về quyền và nghĩa
vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự có
phần “mềm dẻo” và “linh hoạt” hơn so với quy định về quyền và nghĩa vụ của các
bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế.
Một đặc điểm nữa của pháp luật thời kỳ này, giao dịch bảo đảm là đã bước
đầu có những quy định mang tính khuyến nghị bên có quyền cần tìm hiểu thơng tin
về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, pháp luật mới chỉ dừng lại ở
mức độ đưa ra quy định mang tính cảnh báo bên có quyền mà chưa luật hố cơ chế
công khai thông tin để bên cho vay (bên có quyền) biết được thơng tin về tài sản
bảo đảm.
Theo quy định tại Mục V Thông tư số 108/TT-PC ngày 19/5/1990 của Trọng
tài kinh tế nhà nước hướng dẫn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế, khi áp dụng
biện pháp thế chấp, “Để tránh tình trạng một số tài sản được đem thế chấp nhiều
nơi... bên đòi thế chấp phải xem xét cụ thể tài sản đó hiện cịn đang thế chấp ở đâu
chưa. Nếu tài sản đó hiện khơng thế chấp ở một nơi nào khác thì khi nhận thế chấp

10


cần yêu cầu giữ giấy tờ sở hữu tài sản đó nhằm ngăn chặn khơng để cho tài sản đó
được đem thế chấp nơi khác.” Điều này cho thấy, ý nghĩa và mục đích của khuyến
nghị mang tính cảnh báo này là nhằm hạn chế và loại trừ tình trạng dùng một tài sản
để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, chứ không phải nhằm giảm thiểu rủi ro cho

bên nhận bảo đảm sau trong trường hợp tài sản bảo đảm đã được dùng để bảo đảm
thực hiện nhiều nghĩa vụ trước đó.
Có thể nói, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự về các
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ còn ở phạm vi hẹp và mang tính sơ khai, một
số quy định còn chưa phù hợp với sự phát triển của thị trường tín dụng hiện đại.
Mặc dù vậy, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự cũng đã đặt
nền móng quan trọng cho việc hình thành và phát triển của pháp luật về giao dịch
bảo đảm tại Việt Nam, tạo tiền đề cần thiết cho sự ra đời của pháp luật về đăng ký
giao dịch bảo đảm.
2.2.1.2. Giai đoạn ra đời BLDS 1995 đến trước BLDS 2005
Bộ Luật dân sự năm 1995, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được
quy định đầy đủ hơn, bao gồm các quy định chung về các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự và các quy định cụ thể về từng biện pháp như cầm cố, thế
chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm. Đây có thể xem là một bước
tiến mới của Bộ luật nước ta về giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, việc Pháp lệnh hợp
đồng kinh tế có hiệu lực thi hành song song với BLDS, dẫn tới các quy định về bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự và pháp luật kinh tế vẫn tiếp tục
được duy trì, cho dù các quy định về vấn đề này trong nhiều trường hợp thể hiện
nhiều quan điểm và nội dung pháp lý không thống nhất. Bên cạnh đó, trong lĩnh vực
tài chính ngân hàng, để thi hành các quy định của BLDS về bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng, Ngân hàng nhà nước đã ban hành một số văn bản
quy phạm pháp luật điều chỉnh riêng về lĩnh vực này. Như vậy, thay vì quy định
thống nhất về giao dịch bảo đảm, pháp luật thời kỳ này lại phân chia các biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo từng lĩnh vực áp dụng, đó là bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trong lĩnh vực dân sự, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh tế,
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng. Thực tế cho thấy, sự
thiếu nhất quán của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm đã dẫn đến nhiều
“hệ luỵ” về mặt pháp lý cũng như nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng.
Điểm nhấn đáng kể của pháp luật thời kỳ này là lần đầu tiên, thuật ngữ về giao
dịch bảo đảm được quy phạm hoá trong một văn bản pháp quy của Nhà nước, đó

11


chính là Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao
dịch bảo đảm. Theo quy định của Nghị định này, giao dịch bảo đảm được hiểu “là
hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo đó bên bảo đảm cam kết với
bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”
(khoản 1, điều 2). Từ quy định này cho thấy, giao dịch bảo đảm chính là một loại
hình giao dịch dân sự, có danh vị độc lập là hợp đồng về biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự chứ không phải thuần tuý là thoả thuận về biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế như quan niệm của
pháp luật thời kỳ trước đó. Với định nghĩa này, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP đã
cho thấy tư duy pháp luật mới về giao dịch bảo đảm.
Tuy nhiên, dấu ấn mang tính đột phá của pháp luật thời kỳ này khơng phải
ở việc luật hố khái niệm giao dịch bảo đảm, mà ở việc ban hành Nghị định số
08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Với việc ban
hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, lần đầu tiên, giao dịch bảo đảm được coi là
đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công bố công khai lịch sử tồn tại
của các quyền (giao dịch) cũng như chủ thể quyền (giao dịch) đối với tài sản bảo
đảm. Thực tiễn đã minh chứng rằng, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã ngày càng
cho thấy vai trị quan trọng của nó trong việc mở rộng cơ hội tiếp cận tín dụng
cho nền kinh tế nước ta. Bởi lẽ, trong môi trường kinh doanh của nền tài chính
hiện đại, giao dịch bảo đảm được thiết lập trên cơ sở bên cho vay không cần trực
tiếp nắm giữ tài sản, nghĩa là, bên vay vẫn giữ tài sản đã được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ cho bên cho vay và tiếp tục sử dụng nó, phục vụ cho mục
đích sản xuất, kinh doanh của mình. Đặc điểm này của nền tài chính hiện đại có
ý nghĩa vơ cùng quan trọng đối với nhà đầu tư, bởi lẽ, thương gia phải có hàng
trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng hố; nhà thầu phải sử dụng thiết
bị mới có thể thực hiện hợp đồng; và một nhà nơng phải có máy móc để gieo

trồng và thu hoạch mùa màng.
Xét dưới phương diện lợi ích của bên thứ ba, “điểm yếu” của cơ chế cho vay
này là, trong nhiều trường hợp bên thứ ba có thể bị lừa đảo nếu khơng có cơ chế
minh bạch hố thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Thực tế nêu trên
phản ánh nhu cầu thiết lập cơ chế cơng khai hố thông tin về tài sản bảo đảm và xác
định thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự thời gian cơng khai hố; bên cạnh việc
thừa nhận và bảo hộ việc dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; và
cơ chế cho vay trên cơ sở bên vay vẫn nắm giữ và kiểm soát tài sản bảo đảm.

12