Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện phúc thọ, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐẶNG DUY HƯNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020
HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Đỗ Thị Tám

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn
nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Đặng Duy Hưng

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo bộ môn Quy hoạch đất
đai, Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tơi
cịn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Đỗ Thị Tám, là người
hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND huyện Phúc Thọ, các
phòng ban và nhân dân trong huyện, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động
viên, tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân.
Với tấm lịng chân thành, tơi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Đặng Duy Hưng

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ....................................................................................................................... ii
Mục lục .......................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt............................................................................................... vi
Danh mục bảng .............................................................................................................. vii
Danh mục hình .............................................................................................................. viii
Trích yếu luận văn .......................................................................................................... ix
Thesis abtract .................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu .............................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .......................................................................... 3

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 3

1.3.1.

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 3

1.3.2.

Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 4

Phần 2. Tổng quan nghiên cứu ..................................................................................... 5
2.1.

Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất .......................................................... 5

2.1.1.

Khái niệm về đất đai và những yếu tố ảnh hưởng đến sử dụng đất ................... 5

2.1.2.

Khái niệm và phân loại quy hoạch sử dụng đất ............................................... 10

2.1.3.

Nhiệm vụ, nội dung và đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất ......................... 15

2.1.4.

Những nguyên tắc cơ bản của quy hoạch sử dụng đất .................................... 18

2.1.5.

Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các loại hình quy hoạch
khác. ................................................................................................................. 19

2.1.6.

Quy trình của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện ............................................. 20

2.1.7.

Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất ....................................................... 22

2.2.

Cơ sở lý luận về đánh giá tính khả thi và hiệu quả của phương án quy
hoạch sử dụng đất ............................................................................................ 23

2.2.1.

Khái niệm tiêu chí đánh giá tính khả thi và hiệu quả của phương án quy
hoạch sử dụng đất ............................................................................................ 23

2.2.2.

Phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất ........................................... 23

iii

2.2.3.

Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất ............................ 26

2.3.

Tình hình quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và
ở Việt Nam ...................................................................................................... 27

2.3.1.

Tình hình quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên thế giới .......... 27

2.3.2.

Tình hình quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam .......... 33

2.3.3.

Tình hình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất tại Hà Nội ........................ 36

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ......................................................... 38
3.1.

Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 38

3.1.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội huyện Phúc Thọ ....................... 38

3.1.2.

Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Phúc Thọ ........................... 38

3.1.3.

Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện
Phúc Thọ, thành phố Hà Nội ........................................................................... 39

3.1.4.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện QHSD đất..... 40

3.2.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 40

3.2.1.

Phương pháp thu thập số liệu .......................................................................... 40

3.2.2.

Phương pháp xử lý số liệu ............................................................................... 40

3.2.3.

Phương pháp minh họa bằng bản đồ ............................................................... 40

3.2.4.

Phương pháp so sánh ....................................................................................... 40

Phần 4. Kết quả nghiên cứu ........................................................................................ 41
4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phúc Thọ ...................... 41

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 41

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Phúc Thọ ..................................................... 47

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phúc Thọ ........ 56

4.2.

Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất năm 2016 huyện Phúc Thọ ....... 58

4.2.1.

Đánh giá tình hình sử dụng và biến động đất đai huyện Phúc Thọ ................. 58

4.2.2.

Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện .............................. 63

4.3.

Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm
2020 huyện Phúc Thọ ...................................................................................... 67

4.3.1.

Phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Phúc Thọ đến năm 2020 ................ 67

4.3.2.

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2015 theo phương án
quy hoạch sử dụng đất đã duyệt ...................................................................... 70

4.3.3.

Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2016 huyện Phúc

iv


Thọ ................................................................................................................... 81
4.3.4.

Đánh giá chung về kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
huyện Phúc Thọ ................................................................................................. 0

4.4.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện quy hoạch sử
dụng dất ............................................................................................................. 2

4.4.1.

Nâng cao chất lượng phương án quy hoạch sử dụng đất ................................... 2

4.4.2.

Đánh giá khả năng thực hiện cơng trình, dự án ................................................. 4

4.4.3.

Huy động nguồn vốn ......................................................................................... 4

4.4.4.

Về quản lý quy hoạch và truyền thông tin, truyền thông .................................. 5

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ....................................................................................... 6
5.1.

Kết luận.............................................................................................................. 6

5.2.

Kiến nghị ........................................................................................................... 7

Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 8

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QHTTPTKTXH Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội
TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Một số chỉ tiêu về dân số giai đoạn 2012-2016........................................49

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Phúc Thọ năm 2016 .................................58

Bảng 4.3.

Biến động đất đai huyện Phúc Thọ giai đoạn 2010 - 2016 ......................61

Bảng 4.4.

Phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Phúc Thọ đến năm 2020 .......68

Bảng 4.5.

Chỉ tiêu các phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Phúc Thọ đến
năm 2015 ..................................................................................................70

Bảng 4.6.

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp đến năm
2015 huyện Phúc Thọ theo quy hoạch sử dụng đất đã duyệt ...................71

Bảng 4.7.

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất phi nông nghiệp huyện
Phúc Thọ đến năm 2015 theo quy hoạch được duyệt ..............................74

Bảng 4.8.

Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đến năm 2015 theo
quy hoạch được duyệt huyện Phúc Thọ ...................................................77

Bảng 4.9.

Kết quả thực hiện đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng đến năm 2015
theo quy hoạch được duyệt huyện Phúc Thọ ...........................................78

Bảng 4.10.

Các cơng trình, dự án đã thực hiện đến năm 2015 huyện Phúc Thọ

theo quy hoạch được duyệt ......................................................................79

Bảng 4.11.

Các cơng trình, dự án đã được phê duyệt nhưng chưa thực hiện đến
năm 2015 huyện Phúc Thọ .......................................................................80

Bảng 4.12.

Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2016 huyện Phúc Thọ ......82

Bảng 4.13.

Các cơng trình, dự án đã thực hiện kế hoạch sử dụng đất
năm 2016 ..................................................................................................87

Bảng 4.14.

Các cơng trình, dự án chưa thực hiện theo kế hoạch sử dụng đất
năm 2016 ..................................................................................................88

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất cả nước năm 2010 ........................................34
Hình 2.2. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất cả nước năm 2020 ........................................36
Hình 4.1. Vị trí địa lý huyện Phúc Thọ ........................................................................41
Hình 4.2. Đất bãi ven sơng xã Vân Hà ........................................................................42
Hình 4.3. Đền Hai Bà Trưng tại xã Hát Mơn...............................................................46

Hình 4.4. Cơ cấu diện tích các loại đất năm 2016 huyện Phúc Thọ ............................60
Hình 4.5. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010-2016 huyện Phúc Thọ ....................62
Hình 4.6. Phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Phúc Thọ đến năm 2020 ............70
Hình 4.7. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2015
huyện Phúc Thọ ...........................................................................................71
Hình 4.8.

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp đến năm
2015 huyện Phúc Thọ ..................................................................................72

Hình 4.9. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất phi nông nghiệp đến năm
2015 huyện Phúc Thọ ..................................................................................75

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đặng Duy Hưng
Tên Luận văn: Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020
huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá việc thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế
hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011-2015) huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả thực hiện phương án quy hoạch sử
dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ.

Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu
- Đặc điểm điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Phúc Thọ.
- Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Phúc Thọ.
- Đánh giá kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020
huyện Phúc Thọ.
- Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả thực hiện phương án quy hoạch
sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp;
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp;
- Phương pháp xử lý số liệu;
- Phương pháp so sánh ;
- Phương pháp minh họa trên bản đồ.
Kết quả chính và kết luận
1. Huyện Phúc Thọ có vị trí tiếp giáp với Thị xã Sơn Tây, đây là trung tâm văn
hoá, kinh tế, đơ thị,... lớn phía Tây của Thành phố Hà Nội. Huyện có vị trí địa lý thuận
lợi trong việc phát triển kinh tế xã hội và giao lưu văn hoá với các địa phương lân cận.
2. Công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Phúc Thọ được thực hiện tương
đối tốt. Năm 2016, huyện có diện tích tự nhiên là 11.863,24 ha, trong đó đất nơng

ix


nghiệp chiếm 57,65 %; đất phi nông nghiệp chiếm 36,61 %; đất chưa sử dụng chỉ còn
5,74%. So với diện tích tự nhiên năm 2010 tăng 143,97 ha.
3. Kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Phúc Thọ cho thấy:
Theo phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, diện tích đất nơng nghiệp
5111,70 ha; diện tích đất phi nơng nghiệp là 6502,70 ha; diện tích đất chưa sử dụng là
104,87 ha. Diện tích đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp là 1636,40 ha.

Diện tích đất chưa sử dụng đưa vào mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp là 203,59 ha,
đưa vào mục đích sử dụng đất nơng nghiệp là 216,81 ha.
Phương án quy hoạch sử dụng đất đã xác lập được sự ổn định về mặt pháp lý
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, là căn cứ để tiến hành giao cấp đất, chuyển
đổi mục đích sử dụng đất theo đúng pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, tỉ lệ thực hiện đến
năm 2015 đạt ở mức thấp. Đất nông nghiệp tăng so với kế hoạch 19,39%, đất phi nông
nghiệp mới đạt 75,63%; đất chưa sử dụng đạt 10,44% so với quy hoạch được duyệt.
Một số cơng trình, dự án nằm trong kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2015 vẫn
chưa được thực hiện. Mặt khác, lại phát sinh thêm một số danh mục cơng trình, dự án
thực hiện ngoài quy hoạch được duyệt. Kế hoạch sử dụng đất năm 2016 được thực hiện
ở mức thấp, với 23,40 % cơng trình được thực hiện theo kế hoạch đã duyệt.
Ngun nhân là do chất lượng phương án quy hoạch sử dụng đất chưa cao; việc
dự báo nhu cầu sử dụng đất chưa sát với thực tế; việc đánh giá năng lực của các chủ
đầu tư cịn hạn chế; cơng tác quản lý việc thực hiện quy hoạch còn hạn chế; thiếu vốn
để thực hiện quy hoạch.
4) Để nâng cao hiệu quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất cần điều tra đánh giá
chính xác về tiềm năng cũng như nhu cầu sử dụng đất của địa phương nhằm nâng cao
tính khả thi của phương án quy hoạch. Cần có quy chế quản lý quy hoạch để đảm bảo
quy hoạch được thực hiện đồng bộ, thống nhất.

x


THESIS ABTRACT
Master candidate: Dang Duy Hung
Name Thesis: Assessing the implementation of land use planning to 2020 in Phuc Tho
District, Hanoi City.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Education oganization: Vietnam National University of Agriculture.
Research objectives
Research Objectives:
- Assess the implementation of the land use planning to 2020 and the land use
plan for the period 2011-2015 in Phuc Tho District, Hanoi City.
- Propose solutions to improve the effectiveness of land use planning
implementation.
Content and methodology
Research contents:
- Natural and socio-economic conditions in Phuc Tho District.
- The land management and land use in Phuc Tho District.
- Assess the implementation of land use planning to 2020 in Phuc Tho District.
- Propose some solutions to implement the land use planning in Phuc Tho District.
Methods:
Method for investigating and collecting the secondary data;
Method for investigating and collecting the primary data;
Method for statistical analysizing.
Method for getting expert’s consultation;
Method for maping;
Method for comparating and assessing.
Main results and conclusions:
1. Phuc Tho district is located adjacent to Son Tay town, which is a large cultural,
economic, urban center in the west of Hanoi city. The district has a favorable
geographic position for the socio-economic development and cultural exchange with
neighboring localities.

xi

2. The land management in Phuc Tho district was done relatively well. In 2016,
the district has a natural area of 11,863.24 ha, of which agricultural land accounts for
57.65%; Non-agricultural land accounts for 36.61%; Unused land is only 5.74%.
Compared to the natural area in 2010 increased 143.97 hectares.
3. The results of implementing the plan of land use in Phuc Tho district showed that:
According to the land use planning up to 2020, the agricultural land area will be
5111.70 hectares; non-agricultural land area will be 6502.70 hectares; Unused land area
will be 104.87 ha. The area of agricultural land was transferred to non-agricultural land
is 1636.40 ha. The area of unused land would be transferred to non-agricultural land
use 203.59 ha, and for agricultural land use would be 216.81 ha.
The land use planning has established legal stability in the State land
management and serves as a basis for land assignment and land use conversion in
accordance with the law. However, the implementation rate to 2015 is low. Agricultural
land increased 19.39% compared to the approved land use planning, non-agricultural
land reached 75.63%; Unused land was 10.44% of the the approved land use planning.
Some works and projects included in the land use planning for period 2011-2015 have
not yet been implemented. On the other hand, a number of lists of works or projects
have arisen outside the approved planning. The land use plan for 2016 is at a low level,
with 23.40% of the work done in accordance with the approved plan.
The reason is that the quality of land use planning is not high; Forecasting
demand for land use is not close to reality; the assessment of the capacity of the
investors is limited; The management of the implementation of planning is limited;
Lack of capital to implement the planning.
4) In order to improve the effectiveness of land use planning, it is necessary to
make an accurate assessment of potential as well as local land use needs in order to
improve the feasibility of the planning approach. It is necessary to have a regulation on
planning management to ensure that the planning is carried out in a uniform and
uniform manner.

xii

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng
(Quốc Hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, 1993). Đất đai là điều kiện cần thiết
để tồn tại và tái sản xuất các thế hệ tiếp theo của loài người. Đất đai bị giới hạn
về số lượng trong khi nhu cầu cho sự phát triển không ngừng tăng lên, đặc biệt
trong giai đoạn hiện nay áp lực đối với đất đai ngày càng lớn. Vì vậy, vấn đề tổ
chức sử dụng đất theo quan điểm sinh thái và phát triển bền vững càng trở nên
quan trọng, ưu tiên hàng đầu hiện nay.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là 1 trong 15 nội dung quản lý Nhà nước
về đất đai được quy định tại điều 22 Luật đất đai 2013 (Quốc Hội nước Cộng hòa
XHCN Việt Nam, 2013). Điều 40, 44 đã quy định nguyên tắc căn cứ, nội dung
lập và thẩm định kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
Theo quy định tại Điều 63 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất để thực hiện các dự
án, cơng trình vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi
ích quốc gia, cơng cộng là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã
được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Luật Đất đai còn quy định trong nội dung kế hoạch sử dụng đất phải đồng
thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận đối với dự án hạ
tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thông để đấu
giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất,
kinh doanh.
Nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã
hội của thành phố trong năm 2016 – 2020 đồng thời khai thác có hiệu quả tiểm
năng đất đai và lợi thế của thành phố, sử dụng đất tiết kiệm, bền vững.

Trong thời gian qua, công tác quy lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất luôn
nhận được sự quan tâm chỉ đạo của Đảng, Chính phủ, được triển khai rộng khắp
trên phạm vi cả nước và đã đạt được một số kết quả nhất định. Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất là một nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước

1


về đất đai. Quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho
trước mắt mà cả lâu dài, việc thực hiện đúng phương án quy hoạch đóng vai trị
quyết định tính khả thi và hiệu quả của phương án quy hoạch sử dụng đất. Thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phải phù hợp với yêu cầu thực tế phát
triển kinh tế xã hội của từng địa phương. Việc sử dụng đất phải triệt để tiết kiệm,
tránh lãng phí quỹ đất, phân bổ hợp lý quỹ đất cho nhu cầu sử dụng khác nhau
của nền kinh tế, đặc biệt ưu tiên đất đai phi nông nghiệp và đất phát triển hạ tầng.
Tuy nhiên, quá trình triển khai lập và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất còn nhiều hạn chế bất cập. Việc tổ chức thực hiện phương án
quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt còn thiếu đồng bộ, thiếu cơ chế kiểm tra,
giám sát dẫn đến tình trạng “quy hoạch treo”. Nhiều phương án quy hoạch chưa
dự báo được hết tốc độ phát triển kinh tế xã hội của địa phương trong kỳ quy
hoạch, việc bố trí quỹ đất cho các thành phần kinh tế không sát với với nhu cầu
thực tế, dẫn đến qúa trình thực hiện phải điều chỉnh bổ sung nhiều lần; đặc biệt
ở những địa phương có điều kiện thuận lợi về giao thơng, gần các trung tâm
kinh tế lớn, tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế diễn ra nhanh. (công nghiệp, dịch
vụ phát triển).
Huyện Phúc Thọ nằm phía Tây Bắc thủ đơ Hà Nội, thuộc hữu ngạn sông
Hồng và sông Đáy, cách trung tâm Thủ đô khoảng 35km; giáp với các huyện
Đan Phượng, Quốc Oai, Phúc Thọ và Thị xã Sơn Tây. Huyện có diện tích tự
nhiên 117km2, dân số trên 180 vạn người, gồm 22 xã và 01 Thị trấn, chia làm 2
vùng (vùng đồng và vùng bãi); có Quốc lộ 32, Tỉnh lộ 417, 418, 421; có 3 sơng

chảy qua là sơng Hồng, sơng Đáy và sơng Tích; là vùng đất có truyền thống lâu
đời và bề dày lịch sử. Đây là những điều kiện rất thuận lợi để Phúc Thọ phát triển
một nền kinh tế đa dạng, đồng thời có cơ hội tiếp cận nhanh những tiến bộ khoa
học kỹ thuật, công nghệ mới phục vụ cho công cuộc cơng nghiệp hóa. Tuy nhiên,
sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, sự gia tăng dân số và việc hình thành các
khu cơng nghiệp mới trên địa bàn huyện đã gây áp lực lớn đối với đất đai đòi hỏi
công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phải đi trước một bước tạo tiền đề
cho việc sử dụng đất đai hiệu quả và bền vững nhằm đáp ứng mục tiêu phát triển
kinh tế xã hội của huyện.
Mặc dù quy hoạch sử dụng đất huyện Phúc Thọ đã được tổ chức thực hiện,
nhưng việc tổ chức triển khai thực hiện quy hoạch ra sao, kết quả đạt được thế
nào, có những tồn tại gì, ngun nhân do đâu, cần phải có giải pháp nào khắc

2


phục… cho đến nay vẫn chưa có những nghiên cứu, đánh giá, bàn luận để rút ra
kinh nghiệm một cách đầy đủ và toàn diện cho việc thực hiện tiếp theo.
Để đánh giá một cách chính xác kết quả thực hiện QHSDĐ đến năm 2020
và kế hoạch sử dụng đất hàng năm; phân tích, đánh giá những kết quả đã đạt
được và những tồn tại trong quá trình thực hiện quy hoạch và kiến nghị các giải
pháp thực hiện nhằm nâng cao tính khả thi của QHSDĐ là rất cần thiết.
Xuất phát từ những yêu cầu trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện
Phúc Thọ, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Đánh giá việc thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và
kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011-2015) huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả thực hiện phương án quy
hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ.

1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu chính của đề tài là :
- Phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất
kỳ đầu (2011-2015) huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội; thực hiện đến
31/12/2016.
- Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất theo phương án quy hoạch đã
được duyệt theo diện tích, thời gian và khơng gian.
- Các cơng trình, dự án chưa thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất đã duyệt.
- Các cơng trình, dự án đã thực hiện theo phương án quy hoạch được duyệt
nhưng chưa đúng theo quy hoạch được duyệt.
- Các chương trình dự án phát sinh ngoài quy hoạch đã duyệt.
- Các văn bản liên quan đến việc lập, thực hiện QHSDĐ, công tác quản lý
sử dụng đất của cấp có thẩm quyền.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về phạm vi không gian: đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành
chính huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.

3


- Về phạm vi thời gian:
+ Số liệu thống kê về đất đai, kinh tế xã hội, điều kiện tự nhiên… được lấy
trong giai đoạn 2010 - 2016;
+ Hiện trạng sử dụng đất lấy năm 2016.
+ Kết quả thực hiện phương án QHSDĐ được tính đến ngày 31/12/2016.
1.4. NHỮNG ĐĨNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đề xuất được các giải pháp nhằm tăng
cường, nâng cao hiệu quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất trên địa
bàn huyện Phúc Thọ trong những năm tiếp theo qua đó góp phần phát triển kinh

tế xã hội bền vững.

4


PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về đất đai và những yếu tố ảnh hưởng đến sử dụng đất
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Từ khi có sự xuất hiện của con người, con người cùng với sự tiến hóa của
mình đã khơng ngừng tác động vào đất và làm thay đổi nó một cách nhất định.
Theo tiến trình này, con người cũng nhận thức về đất đai một cách đầy đủ hơn.
Theo Mác: “Đất là kho tàng cung cấp cho con người mọi thứ, vì vậy trong quá
trình sử dụng đất muốn đạt được hiệu quả cao, nhất thiết phải có kế hoạch cụ thể về
thời gian và không gian”. Theo FAO: “Đất đai là một nhân tố sinh thái bao gồm tất
cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định
đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất” (dẫn theo Đào Châu Thu và Nguyễn
Khang, 1998). Một số ý kiến khác cho rằng: “Đất đai là một tổng thể vật chất gồm
cả sự kết hợp giữa địa hình và khơng gian tự nhiên của thực thể vật chất đó”.
Tuy nhiên, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau:
“Đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các yếu
tố cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu
bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng
với nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn động thực vật, trạng thái
định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để
lại như hồ nước, đường xá,...” (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006).
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự
nhiên. Sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian. Đất đai có những
vai trị và chức năng chủ yếu sau đây (Đồn cơng Quỳ và cs., 2006):
+ Chức năng môi trường sống: đất đai là cơ sở cho mọi hình thái sinh vật

sống trên lục địa thơng qua việc cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và
gien di truyền để bảo tồn cho thực vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và
dưới mặt đất.
+ Chức năng sản xuất: đất đai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ cuộc
sống con người qua quá trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm và rất
nhiều sản phẩm sinh vật khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp qua
chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại thủy hải sản.

5


+ Chức năng cân bằng sinh thái: đất đai và việc sử dụng nó là nguồn và là
tấm thảm xanh, hình thành một thể cân bằng năng lượng trái đất, sự phản xạ, hấp
thụ và chuyển đổi năng lượng phóng xạ từ mặt trời và của tuần hồn khí quyển
địa cầu.
+ Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước: đất đai là kho tàng lưu trữ
nước mặt và nước ngầm vơ tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hồn nước
trong tự nhiên và có vai trị điều tiết nước rất to lớn.
+ Chức năng dự trữ: đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi
nhu cầu sử dụng của con người.
+ Chức năng không gian sự sống: đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là
mơi trường đệm và làm thay đổi hình thái của các chất thải độc hại.
+ Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử: đất đai là trung gian để bảo vệ, bảo
tồn các chứng tích lịch sử, văn hóa của lồi người, là nguồn thơng tin về các điều
kiện khí hậu, thời tiết trong quá khứ và cả về việc sử dụng đất đai trong quá khứ.
+ Chức năng vật mang sự sống: đất đai là không gian cho sự chuyển vận
của con người, cho đầu tư, sản xuất và cho sự dịch chuyển của động vật, thực vật
giữa các vùng khác nhau của hệ sinh thái tự nhiên.
2.1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
Đất đai là một vật thể tự nhiên nhưng cũng là một vật thể mang tính lịch

sử. Đất ln tham gia vào các mối quan hệ xã hội. Do vậy, quá trình sử dụng đất
bao gồm phạm vi sử dụng đất, cơ cấu và phương thức sử dụng... luôn luôn chịu
sự chi phối bởi các điều kiện và quy luật sinh thái tự nhiên cũng như chịu sự ảnh
hưởng của các điều kiện, quy luật kinh tế - xã hội và các yếu tố kỹ thuật. Những
điều kiện và nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất bao gồm:
a. Yếu tố tự nhiên
Yếu tố tự nhiên có ảnh hưởng trực tiếp đến sự hình thành đất. Do vậy, việc
sử dụng đất đai luôn chịu sự ảnh hưởng của nhân tố tự nhiên. Vì thế
khi sử dụng đất đai ngồi bề mặt khơng gian cần chú ý đến việc thích ứng với
điều kiện tự nhiên và quy luật sinh thái tự nhiên của đất cũng như các yếu tố bao
quanh mặt đất như nhiệt độ, ánh sáng, lượng mưa, không khí và các khống sản
trong lịng đất... Trong điều kiện tự nhiên, khí hậu là nhân tố hạn chế hàng đầu
của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổ
nhưỡng) và các nhân tố khác.

6


- Điều kiện khí hậu:
Các yếu tố khí hậu ảnh hưởng trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều
kiện sinh hoạt của con người. Tổng tích ơn, nhiệt độ bình quân, sự sai khác nhiệt
độ về thời gian và không gian, sự sai khác giữa nhiệt độ tối cao và tối thấp, thời
gian có sương dài hoặc ngắn... trực tiếp ảnh hưởng đến sự phân bố, sinh trưởng
và phát triển của cây trồng, cây rừng và thực vật hủy sinh. Cường độ ánh sáng,
thời gian chiếu sáng cũng có tác dụng ức chế đối với sinh trưởng, phát dục và
quá trình quang hợp của cây trồng. Chế độ nước vừa là điều kiện quan trọng để
cây trồng vận chuyển chất dinh dưỡng vừa là vật chất giúp cho sinh vật sinh
trưởng và phát triển. Lượng mưa, lượng bốc hơi có ý nghĩa quan trọng trong việc
giữ nhiệt độ và độ ẩm của đất cùng khả năng đảm bảo cung cấp nước cho sự sinh
trưởng của động và thực vật. Tuy nhiên, các yếu tố khí hậu có các đặc trưng rất

khác biệt giữa các mùa trong năm cũng như các vùng lãnh thổ khác nhau.
- Yếu tố địa hình:
Địa hình là yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến việc sử dụng đất của các
ngành. Đối với sản xuất nơng nghiệp, sự sai khác giữa địa hình, địa mạo, độ cao
so với mặt nước biển, độ dốc và hướng dốc, sự bào mịn mặt đất và mức độ xói
mịn ... thường dẫn đến sự khác nhau về đất đai và khí hậu, từ đó ảnh hưởng đến
sản xuất và phân bố các ngành nơng - lâm nghiệp, hình thành sự phân biệt địa
giới theo chiều thẳng đứng đối với nơng nghiệp. Bên cạnh đó, địa hình và độ dốc
ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp từ đó đặt ra yêu cầu phải
đảm bảo thủy lợi hóa và cơ giới hóa cho đồng ruộng nhằm thu lại hiệu quả sử
dụng đất là cao nhất. Đối với ngành phi nơng nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh
hưởng đến giá trị cơng trình và gây khó khăn cho thi cơng.
- Yếu tố thổ nhưỡng:
Mỗi loại đất đều có những đặc tính sinh, lý, hóa học riêng biệt trong khi
đó mỗi mục đích sử dụng đất cũng có những u cầu sử dụng đất khác nhau. Do
vậy, yếu tố thổ nhưỡng quyết định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nơng nghiệp. Độ
phì của đất là tiêu chí quan trọng về sản lượng cao hay thấp. Độ dày tầng đất và
tính chất đất có ảnh hưởng lớn đến sự sinh trưởng của cây trồng.
- Yếu tố thủy văn:
Yếu tố thủy văn được đặc trưng bởi sự phân bố của hệ thống sơng ngịi,
ao hồ... với các chế độ thủy văn cụ thể như lưu lượng nước, tốc độ dòng chảy,

7


chế độ thủy triều... sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng cung cấp nước cho các
yêu cầu sử dụng đất.
Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí của vùng
với sự khác biệt về điều kiện ánh sáng, nhiệt độ, nguồn nước và các điều kiện
tự nhiên khác sẽ quyết định đến khả năng, công dụng và hiệu quả của việc sử

dụng đất đai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự
nhiên, tận dụng các lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi
trường và kinh tế.
b. Yếu tố kinh tế - xã hội
Nhân tố kinh tế xã hội bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân số và
lao động, mức độ phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao
động, khả năng áp dụng các tiến bộ khoa học trong sản xuất.
Nhân tố kinh tế xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc
sử dụng đất đai. Phương hướng sử dụng đất được quyết định bởi yêu cầu của xã
hội và mục tiêu kinh tế trong từng thời kỳ nhất định. Điều kiện tự nhiên của đất
cho phép xác định khả năng thích ứng về phương thức sử dụng đất. Còn sử dụng
đất như thế nào, được quyết định bởi sự năng động của con người và các điều
kiện kinh tế xã hội, kỹ thuật hiện có.
Trong một vùng hoặc trên phạm vi một nước, điều kiện vật chất tự nhiên
của đất thường có sự khác biệt khơng lớn, về cơ bản là giống nhau. Nhưng với
điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau, dẫn đến tình trạng có vùng đất đai được
khai thác sử dụng triệt để từ lâu đời và đã đem lại những hiệu quả kinh tế xã hội
rất cao nhưng có nơi đất đai bị bỏ hoang hóa hoặc khai thác với hiệu quả kinh tế
rất thấp... Có thể nhận thấy, điều kiện tự nhiên của đất chỉ là một tồn tại khách
quan, khai thác và sử dụng đất quyết định vẫn là do con người. Cho dù điều kiện tự
nhiên có nhiều lợi thế nhưng các điều kiện xã hội, kinh tế kỹ thuật khơng tương
ứng thì ưu thế tài ngun cũng khó có thể trở thành sức sản xuất hiện thực, cũng
như chuyển hóa thành ưu thế kinh tế. Ngược lại, khi điều kiện kỹ thuật được ứng
dụng vào khai thác và sử dụng đất thì sẽ phát huy được mạnh mẽ tiềm lực sản xuất
của đất, đồng thời góp phần cải tạo điều kiện môi trường tự nhiên, biến điều kiện
tự nhiên bất lợi thành điều kiện có lợi cho phát triển kinh tế xã hội.
Chế độ sở hữu tư liệu sản xuất và chế độ kinh tế xã hội khác nhau đã tác
động đến việc quản lý của xã hội về sử dụng đất đai, khống chế phương thức và

8

hiệu quả sử dụng đất. Trình độ phát triển kinh tế và xã hội khác nhau dẫn đến
trình độ sử dụng đất khác nhau. Nền kinh tế và các ngành càng phát triển, yêu
cầu về đất đai sẽ càng lớn, lực lượng vật chất dành cho việc sử dụng đất càng
được tăng cường, năng lực sử dụng đất của con người sẽ càng được nâng cao.
Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế xã hội đến việc sử dụng đất được đánh giá
bằng hiệu quả sử dụng đất. Thực trạng sử dụng đất liên quan đến lợi ích kinh tế
của người sở hữu, sử dụng và kinh doanh đất đai. Trong điều kiện nền kinh tế thị
trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đất được dùng cho xây dựng cơ sở hạ
tầng đều được dựa trên nguyên tắc hạch toán kinh tế thơng qua việc tính tốn
hiệu quả kinh doanh sản xuất. Tuy nhiên, nếu có chính sách ưu đãi sẽ tạo điều
kiện cải thiện và hạn chế việc sử dụng theo kiểu bóc lột đất đai. Bên cạnh đó,
cũng cần phải chú ý rằng sự quan tâm quá mức đến lợi nhuận tối đa cũng dẫn
đến tình trạng đất đai bị sử dụng không hợp lý, không chú ý đến việc xử lý nước
thải, chất thải và khí thải đô thị, công nghiệp sẽ làm mất đi vĩnh viễn diện tích
lớn đất canh tác, cùng với việc gây ơ nhiễm đất đai, nguồn nước, bầu khí quyển,
hủy hoại chất lượng môi trường cũng như những hậu quả khôn lường khác.
Từ những vấn đề nêu trên cho thấy, điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội tạo
ra nhiều tổ hợp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, mỗi nhân tố giữ
vị trí và có tác động ở mức độ khác nhau. Điều kiện tự nhiên là yếu tố cơ bản để
xác định công dụng của đất đai, có ảnh hưởng trực tiếp, cụ thể và sâu sắc nhất là
đối với sản xuất nông nghiệp. Điều kiện kinh tế sẽ kiềm chế tác dụng của con
người trong việc sử dụng đất. Điều kiện xã hội tạo ra những khả năng khác nhau
cho các yếu tố kinh tế và tự nhiên tác động tới việc sử dụng đất. Vì vậy, cần phải
dựa vào quy luật tự nhiên và quy luật kinh tế - xã hội để nghiên cứu, xử lý mối
quan hệ giữa các nhân tố tự nhiên, kinh tế - xã hội trong sử dụng đất đai. Căn cứ
vào yêu cầu của thị trường và của xã hội, xác định mục đích sử dụng đất, kết hợp
chặt chẽ yêu cầu sử dụng với ưu thế tài nguyên của đất đai để đạt tới cơ cấu tổng
thể hợp lý nhất, với diện tích đất đai có hạn sẽ mang lại hiệu quả sử dụng đất đai

cao và bền vững.
- Nhân tố không gian
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất đều cần đến đất đai như điều kiện không
gian (bao gồm cả vị trí và mặt bằng) để hoạt động. Đặc tính cung cấp khơng gian
của đất đai là yếu tố vĩnh hằng của tự nhiên ban phát cho lồi người. Vì vậy,

9


không gian trở thành một trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử
dụng đất.
Vị trí và không gian của đất không tăng thêm cũng không mất đi trong
quá trình sử dụng do vậy, tác dụng hạn chế của đất sẽ thường xuyên xảy ra khi
dân số và xã hội luôn phát triển. Không gian mà đất đai cung cấp có đặc tính là
khơng thể gia tăng, không thể hủy diệt cũng không thể vượt qua phạm vi quy mô
hiện hữu, do vậy, theo đà phát triển của dân số và kinh tế xã hội tác dụng ức chế
của không gian của đất sẽ thường xuyên xảy ra.
Sự bất biến của tổng diện tích đất đai khơng chỉ hạn chế khả năng mở
rộng không gian sử dụng mà còn chi phối giới hạn thay đổi của cơ cấu đất đai.
Điều này quyết định việc điều chỉnh cơ cấu đất đia theo loại, số lượng được sử
dụng căn sức sản xuất của đất và yêu cầu của xã hội nhằm đảm bảo nâng cao lực
tải của đất.
Tài nguyên đất đai có hạn lại giới hạn về khơng gian vì vậy cần phải thực
hiện nghiêm ngặt nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm có hiệu quả kết hợp
với việc bảo vệ đất và bảo vệ môi trường.
Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng cơng
trình, nhà xưởng, giao thơng ... mặt bằng khơng gian và vị trí của đất đai có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng và có giá trị kinh tế rất cao.
2.1.2. Khái niệm và phân loại quy hoạch sử dụng đất
2.1.2.1. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất

“Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp
chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng, quản lý đất đai một cách đầy đủ, hợp lý,
khoa học và có hiệu quả cao nhất, thơng qua việc tính tốn, phân bổ quỹ đất cho
các ngành, cho các mục đích sử dụng, cho các tổ chức và cá nhân sử dụng đất đai
nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội và tạo điều kiện bảo vệ đất đai, mơi
trường sinh thái” (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006).
Về bản chất: Đất đai là đối tượng của mối quan hệ sản xuất trong lĩnh vực
sử dụng đất (gọi là mối quan hệ đất đai) và tổ chức sử dụng đất như “tư liệu sản
xuất đặc biệt” gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội. Như vậy, Quy hoạch sử
dụng đất sẽ là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời ba tính chất:
kinh tế, kỹ thuật và pháp chế. Trong đó tính kinh tế thể hiện ở hiệu quả sử dụng
đất đai. Tính kỹ thuật bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều tra,

10


khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu. Tính pháp chế xác nhận
tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử
dụng đất đai đúng pháp luật.
Từ đó, có thể đưa ra khái niệm: quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện
pháp của Nhà nước về quản lý và tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, hiệu quả,
khoa học thông qua việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng và định
hướng tổ chức sử dụng đất cho các cấp lãnh thổ, các ngành, tổ chức và người sử
dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện đường lối kinh tế
của Nhà nước trên cơ sở dự báo theo quan điểm sinh thái bền vững.
Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và
nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa
chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là
lựa chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của
con người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương

lai. Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu của con người và điều
kiện thực tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”.
Theo Điều 3, Luật đất đai năm 2013 Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và
khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, quốc phịng, an ninh, bảo vệ mơi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ
sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng
vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Kế
hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực
hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền quyết định, xét duyệt là căn cứ để bố trí sử dụng đất, giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đặc biệt là chuyển diện tích
trồng lúa có hiệu quả cao sang các mục đích phi nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản
hoặc trồng cây lâu năm. Như vậy, mục đích của quy hoạch sử dụng đất nhằm tạo
ra những điều kiện về tổ chức lãnh thổ, thúc đẩy các đơn vị sản xuất thực hiện
đạt và vượt mức kế hoạch Nhà nước giao.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đóng vai trị quan trọng, là cơ sở để Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Nó được xây
dựng trên định hướng phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển đô thị, yêu

11


cầu bảo vệ mơi trường, tơn tạo di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; Hiện
trạng quỹ đất và nhu cầu sử dụng; Định mức sử dụng đất, tiến bộ khoa học kỹ
thuật; Kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ trước.
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bố và tái phân bố quỹ đất nhằm đáp
ứng mục tiêu phát triển KTXH, quốc phịng, an ninh, bảo vệ mơi trường trên cơ
sở tiềm năng đất đai và nhu cầu SDĐ trong giới hạn không gian và thời gian xác
định. QHSDĐ là công cụ quan trọng của người quản lý và người SDĐ. Đối với
Nhà nước, đó là cơ sở pháp lý quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai. Đối với

người SDĐ đó là cơ sở pháp lý để chuyển đổi mục đích SDĐ hiệu quả. Vì vậy
QHSDĐ khơng đơn thuần là một hoạt động kinh tế - kỹ thuật mà cịn là một hoạt
động quản lý có ý nghĩa kinh tế, chính trị, thể hiện ý chí của nhà nước về phát
triển trong tương lai; là hệ thống các giải pháp để quản lý tài nguyên đất đai (Tôn
Gia Huyên và cs., 2011).
Về góc độ kỹ thuật, QHSDĐ là việc tổ chức SDĐ cho những mục tiêu
KTXH định trước của một vùng lãnh thổ. Với vốn đất đai và lao động xác định,
phải sắp xếp sao cho đạt được sự phát triển như mong muốn và chỉ ra được sự
phối hợp SDĐ của các địa phương để đảm bảo sự đồng bộ trong phát triển. Dưới
góc độ kinh tế, QHSDĐ là q trình tối đa hóa giá trị của bất đất. Vì vậy, việc
SDĐ được quyết định trên cơ sở các động lực của thị trường, nên QHSDĐ cũng
là một sản phẩm của cơ chế thị trường. Yêu cầu đặt ra là mỗi thửa đất cần phải
được sử dụng sao cho có giá trị lớn nhất mà khơng gây ra sự giảm giá đồng loạt
cho những thửa đất còn lại trong vùng, đồng thời làm cho tổng giá trị đất đai
trong vùng được tăng cao. Về góc độ xã hội, QHSDĐ đảm bảo cân bằng nhu cầu
đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống của
cộng đồng dân cư và nhu cầu của tồn xã hội. Dưới góc độ pháp lý, lập và thực
hiện QHSDĐ là q trình hồn thiện bộ máy quản lý nhà nước và thực hiện dân
chủ hóa trong quản lý đất đai. Các quy định pháp luật về lập, xét duyệt và tổ chức
thực hiện QHSDĐ trở thành công cụ quản lý nhà nước đảm bảo cho sự phát triển
đồng bộ, ổn định và an tồn (Tơn Gia Hun và cs., 2011). Vì vậy QHSDĐ cịn
cần có một thể chế chặt chẽ, hợp lý và lành mạnh; huy động được mọi nguồn lực
và hài hồ lợi ích trước mắt và lâu dài, giữa cục bộ và tổng thể...
Như vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành các
quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi
ích cao nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất

12