Đánh giá kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án khu đô thị hồ xương rồng phường phan đình phùng thành phố thái nguyên giai đoạn 2010 2011
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.13 MB, 107 trang )
..
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THU TRANG
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CƠNG TÁC BỒI THƢỜNG
GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG DỰ ÁN: KHU ĐƠ THỊ HỒ XƢƠNG RỒNG,
PHƢỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
ĐỢT 1 (GIAI ĐOẠN 2010 - 2011)
Chuyên ngành : QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI
Mã số : 60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Người hướng dẫn khoa học : TS. Nguyễn Thế Huấn
Thái Nguyên, năm 2012
i
LỜI CẢM ƠN
Trong 2 năm học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy cơ trong trường nói chung
và trong khoa Sau đại học nói riêng em đã được trau địi thêm những kiến
thức chun mơn cũng như lối sống, đạo đức nghề nghiệp. Xuất phát từ lịng
kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn ban giám hiệu
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Sau đại học,
toàn thể các quý thầy cô đã giảng dạy, hướng dẫn em trong suốt q trình học
tập tại trường.
Để hồn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản
thân, em gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Nguyễn Thế Huấn. Thầy đã
trực tiếp hướng dẫn em trong q trình thực tập và hồn thành khóa luận.
Qua đây, em cũng xin chân trọng gửi lời cản ơn tới Trung tâm Phát
triển quỹ đất thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên và các phòng ban
của thành phố Thái Nguyên đã giúp đỡ em hoàn thành báo cáo tốt nghiệp này.
Do trình độ cịn hạn chế và thời gian có hạn, phương pháp nghiên cứu
nên khố luận của em vẫn cịn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự đóng
góp ý kiến của các thầy cơ và bạn bè để khoá luận tốt nghiệp của em hoàn
chỉnh và sâu sắc hơn.
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2012
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thu Trang
ii
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu này là của riêng tôi. Những số
liệu, kết quả thu được trong luận văn trung thực, chưa từng được công bố
trong bất kỳ cơng trình nghiên cứu, báo cáo nào. Tất cả những giúp đỡ trong
khi thực hiện đề tài đều đã được cảm ơn và thanh toán đầy đủ, các thơng tin
trích dẫn đều chỉ rõ nguồn gốc. Nếu có gì sai phạm tơi xin chịu trách nhiệm
trước nhà trường và pháp luật.
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2012
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thu Trang
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... i
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................... 1
1.2. Mục đích của đề tài ................................................................................. 3
1.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................... 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .....................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của đề tài ....................................................... 4
1.2. Tổng quan về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ........................ 6
1.2.1. Thu hồi đất ....................................................................................... 6
1.2.2. Bồi thường, bồi thường quyền sử dụng đất. .......................................... 7
1.2.3. Hỗ trợ. Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào. ............................... 9
1.5.4. Tái định cư ..................................................................................... 12
1.5.5. Quy trình thực hiện cơng tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư để
giải phóng mặt bằng ................................................................................. 13
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến bồi thường, gpmb ....................................... 14
1.3.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó ................................... 14
1.3.2. Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................................... 16
1.3.3. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ............................................................................................................. 17
1.3.4. Yếu tố giá đất và định giá đất ........................................................ 18
1.3.5. Thị trường bất động sản ................................................................. 19
1.3.6. Công tác đo vẽ thành lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử
dụng đất .................................................................................................... 20
1.3.7. Trình độ, năng lực của cán bộ làm cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư20
1.3.8. Thủ tục hành chính ......................................................................... 21
1.4. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất 21
1.4.1. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Nhà nước .......... 21
1.4.2. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của địa phương ....... 25
1.5. Công tác gpmb trên thế giới và một số tỉnh trong nước ....................... 32
1.5.1. Công tác GPMB trên thế giới......................................................... 32
iv
1.5.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên hiện nay ................................................ 38
1.6. Công GPMB một số tỉnh trong nước .................................................... 41
1.7. Định hướng phát triển không gian và kiến trúc cảnh quan đô thị của
thành phố thái nguyên giai đoạn 2010-2020 ................................................ 42
1.7.1. Phương án quy hoạch thành phố giai đoạn 2011-2020.................. 42
1.7.2. Các phân khu chức năng của thành phố ......................................... 44
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................48
2.1. Đối tượng, địa bàn nghiên cứu .............................................................. 48
2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 48
2.2.1. Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của khu vực
nghiên cứu, phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên ........... 48
2.2.2. Đánh giá công tác BTGPMB dự án Khu đơ thị Hồ Xương Rồng, phường
Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên đợt 1 (Giai đoạn 2010 - 2011) ..... 48
2.2.3. Ảnh hưởng của công tác BTGPMB đến đời sống người dân khu
vực GPMB................................................................................................ 48
2.2.4. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong cơng tác GPMB và đề
xuất phương án giải quyết ........................................................................ 48
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................... 48
2.3.1. Điều tra các số liệu thứ cấp ............................................................ 49
2.3.2. Điều tra các số liệu sơ cấp.............................................................. 48
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................... 50
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu (phường
phan đình phùng - tp thái nguyên) ............................................................... 50
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................... 50
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của phường Phan Đình Phùng ............. 54
3.1.3. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai ....................................... 61
3.2. Đánh giá cơng tác giải phóng mặt bằng của dự án khu đô thị Hồ Xương
Rồng, phường Phan Đình Phùng thành phố Thái Nguyên đợt I (giai đoạn
2010 - 2011) ................................................................................................. 65
3.2.1. Tổng quan về dự án Khu đô thị Hồ Xương Rồng .......................... 65
3.2.2. Kết quả thực hiện công tác GPMB khu đô thị hồ Xương Rồng .... 69
v
3.2.3. Đánh giá việc thực hiện các qui định, chính sách của Nhà nước về
công tác bồi thường, GPMB .................................................................... 75
3.2.4. Đánh giá phương án thu hồi, bồi thường, GPMB của dự án ......... 76
3.2.5. Đánh giá tiến độ thực hiện công tác GPMB của dự án .................. 77
3.3. Đánh giá ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống của người dân
trong khi thực hiện dự án ............................................................................. 81
3.3.1. Đánh giá về chính sách hỗ trợ và cơng tác bố trí tái định cư ......... 81
3.3.2. Chính sách hỗ trợ ........................................................................... 82
3.3.3 Chính sách tái định cư ..................................................................... 83
3.3.4. Đánh giá tình hình cơng việc của người dân sau tái định cư ......... 84
3.3.5. Đánh giá công tác GPMB qua ý kiến người dân ........................... 85
3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong cơng tác GPMB của thành
phố và đề xuất phương án giải quyết ........................................................... 86
3.4.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong cơng tác GPMB ......... 86
3.4.2. Đề xuất phương án giải quyết và rút ra những bài học kinh nghiệm
cho công tác bồi thường GPMB............................................................... 87
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................90
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................92
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GPMB
: Giải phóng mặt bằng
NĐ-CP
: Nghị định-Chính phủ
UBND
: Uỷ ban nhân dân
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
TĐC
: Tái định cư
TT-BTC
: Thơng tư Bộ tài chính
TTLT/BTC-BTNMT
: Thơng tư liên tịch/Bộ tài chính-Bộ tài ngun mơi trường
QĐ-UBND
: Quyết định - Uỷ ban nhân dân
WB
: Ngân hàng thế giới
ADB
: Ngân hàng phát triển Châu Á
QL3
: Quốc lộ 3
THCS
: Trung học cơ sở
TP
: Thành phố
TNHH
: Trách nhiệm hữu hạn
HĐND
: Hội đồng nhân dân
TT-BTNMT
: Thông tư - Bộ tài nguyên môi trường
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Phương án quy hoạch sử dụng đất của thành phố giai đoạn
2011-2020 ...................................................................................... 43
Bảng 3.1: Sự tăng trưởng các ngành kinh tế của phường Phan Đình
Phùng giai đoạn 2009- 2010 .......................................................... 54
Bảng 3.2: Tình hình dân số và lao động phường Phan Đình Phùng ................ 56
Bảng 3.3. Kết quả điều tra về tình hình dân trí năm 2010 ............................... 58
Bảng 3.4. Kết quả điều tra về mức thu nhập trong khu GPMB ....................... 59
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất phường Phan Đình Phùng Năm 2010 ........ 61
Bảng 3.6. Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng của phường
Phan Đình Phùng giai đoạn 2006 - 2010 ....................................... 63
Bảng 3.7. Quy hoạch sử dụng đất của dự án .................................................... 67
Bảng 3.8. Kết quả thực hiện về hình thức bồi thường GPMB ......................... 70
Bảng 3.9. Kết quả bồi thường các loại đất ....................................................... 71
Bảng 3.10: Kết quả bồi thường đất nông nghiệp ............................................. 72
Bảng 3.11. Kết quả bồi thường đất phi nông nghiệp ....................................... 73
Bảng 3.12. Kinh phí bồi thường GPMB .......................................................... 74
Bảng 3.13. Tổng hợp các trường hợp đền bù GPMB trong khu đô thị ........... 79
Bảng 3.14. Kết quả di chuyển các hộ trong khu vực đền bù GPMB khu
đô thị Hồ Xương Rồng ................................................................... 80
Bảng 3.15. Các nguyên nhân gây chậm tiến độ thực hiện GPMB .................. 80
Bảng 3.16. Tổng hợp các trường hợp chậm bàn giao mặt bằng ...................... 81
Bảng 3.17. Chính sách hỗ trợ của Nhà nước ................................................... 82
Bảng 3.18. Kết quả điều tra tái định cư ........................................................... 83
Bảng 3.19. Kết quả điều tra tình hình cơng việc của những người trong
độ tuổi lao động của dự án ............................................................. 84
Bảng 3.20. Kết quả điều tra ý kiến người dân về công tác GPMB .................. 85
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Diện tích quy hoạch một số phân khu chức năng của thành
phố Thái Nguyên giai đoạn 2010-2020 ........................................... 46
Hình 3.1. Đồ thị so sánh mức tăng giảm số khẩu nông nghiệp và phi
nông nghiệp giai đoạn 2006-2010.................................................... 57
Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu chi phí bồi thường GPMB theo kế hoạch dự
án khu đô thị Hồ Xương Rồng ......................................................... 74
Hình 3.3: Biểu đồ kết quả thu hồi đất dự án khu đô thị Hồ Xương
Rồng ................................................................................................. 78
1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia, địa bàn để
phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; là
nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia. Đất đai được coi
là một loại bất động sản, là một loại hàng hố đặc biệt vì những tính chất của
nó như: cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, dân số ngày càng đông, nhu
cầu sử dụng đất cho các ngành ngày càng cao, nhịp độ phát triển ngày càng
lớn. Do đó nhu cầu giải phóng mặt bằng càng trở nên cấp thiết và trở thành
một thách thức lớn đối với sự thành công của các dự án. Vấn đề bồi thường,
giải phóng mặt bằng trở thành điều kiện tiên quyết để triển khai thực hiện dự
án có hiệu quả. Vì vậy địi hỏi cần có sự quan tâm đúng mức của các cấp, các
ngành một cách toàn diện đối với cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
nhằm góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Trong những năm gần đây, thực hiện đường lối cơng nghiệp hố - hiện
đại hố đất nước do Đảng đề ra, đất nước ta đã có nhiều khởi sắc, bộ mặt nền
kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa đang vươn trên đà phát
triển với những khu cơng nghiệp, khu du lịch, dịch vụ, văn hố... các dự án
liên doanh trong và ngoài nước, các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và các cơng
trình như: giao thơng, thể thao, giải trí,... đã và đang được đưa vào hoạt động
trên diện tích hàng nghìn hecta.
Để dự án đầu tư xây dựng các cơng trình có tính khả thi cao, xây dựng
đúng tiến độ thi cơng thì cơng tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là một vấn đề
hết sức quan trọng, quyết định thời gian tiến hành thi cơng các cơng trình, ảnh
hưởng đến hiệu quả sử dụng nguồn vốn của chủ đầu tư. Công tác này ảnh
hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư cũng như ảnh hưởng
tới cơ sở, vật chất và tinh thần của người bị thu hồi đất.
2
Cơng tác GPMB là một việc làm hết sức khó khăn và phức tạp bởi nó có
liên quan đến tài sản rất có giá trị đó là đất đai. Đất đai có giá trị cả về vật
chất lẫn tinh thần. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các tổ chức, cá
nhân, các hộ gia đình và thực tế qua nhiều dự án đã cho thấy công tác GPMB
vẫn cịn tồn tại nhiều bất cập và gặp nhiều khó khăn. Khó khăn chủ yếu của
cơng tác GPMB là việc xác định giá trị bồi thường. Giá trị bồi thường thường
thấp hơn so với thực tế. Do vậy nó đã tác động rất lớn đến tâm lý người dân,
họ luôn cảm thấy mức bồi thường như vậy là chưa thoả đáng. Động chạm trực
tiếp đến quyền lợi của người dân thì họ khơng tự nguyện chuyển đi, khơng
ủng hộ cơng tác bồi thường GPMB cũng là điều dễ hiểu.
Cùng với sự phát triển của cả nước về kinh tế - xã hội, tỉnh Thái Nguyên
trong thời gian qua đã có nhiều cơng trình, dự án được thực hiện nhằm mục
đích đẩy mạnh nền kinh tế của toàn tỉnh, toàn huyện nâng cao chất lượng
cuộc sống của người dân và góp phần nhỏ vào sự nghiệp phát triển của cả nước.
Nhiều cơng trình, dự án đã hồn thành đi vào hoạt động đem lại nhiều thành tựu
về kinh tế - xã hội cho tỉnh nhà. Tuy nhiên có những dự án đã hồn thành, các
cơng trình đã đưa vào sử dụng, nhưng vẫn còn rất nhiều đơn thư khiếu nại.
Nguyên nhân chính có phải là mức bồi thường chưa thoả đáng hay ở một nguyên
nhân chủ quan nào khác? Công tác bồi thường GPMB không chỉ là di dời dân ra
khỏi khu vực giải toả mà phải có kế hoạch cụ thể trong công tác tái định cư và
hỗ trợ phát triển kinh tế, ổn định đời sống sau tái định cư.
Xuất phát từ những vấn đề trên và nhận thấy được tầm quan trọng của
công tác GPMB, được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà trường, Ban chủ
nhiệm khoa Sau đại học Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi tiến
hành thực hiện đề tài:
“Đánh giá kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án:
Khu đơ thị Hồ Xương Rồng, phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái
Nguyên đợt 1 (giai đoạn 2010 - 2011)”.
3
1.2. Mục đích của đề tài
Đánh giá kết quả cơng tác giải phóng mặt bằng dự án: Khu đơ thị Hồ
Xương Rồng, phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên đợt 1 (giai
đoạn 2010 - 2011).
Đánh giá ảnh hưởng của cơng tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của
người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng dự án: Khu đơ thị Hồ Xương
Rồng, phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên đợt 1 (Giai đoạn
2010 - 2011).
Đề xuất phương án giải quyết có tính khả thi và rút ra những bài học
kinh nghiệm cho công tác giải phóng mặt bằng.
1.3. u cầu của đề tài
Tìm hiểu kỹ Luật Đất đai 2003, các Nghị định, Thơng tư có liên quan
đến công tác GPMB, hỗ trợ và tái định cư cho người dân sau khi GPMB.
Nắm chắc các quyết định, các văn bản khác có liên quan đến bồi thường,
giải phóng mặt bằng của Nhà nước và của địa phương.
Điều tra thu thập kết quả của việc giải phóng mặt bằng, từ đó phân tích
và nhận xét.
Đề xuất phương án giải quyết trên cơ sở các văn bản pháp quy và những
kinh nghiệm đã làm.
4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của đề tài
* Khái niệm
Giải phóng mặt bằng là q trình thực hiện các cơng việc liên quan đến
việc di dời nhà cửa, cây cối, các cơng trình xây dựng và một bộ phận dân cư
trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc
xây dựng một cơng trình mới.
Q trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành Hội
đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư
mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các
dự án và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội.
* Ý nghĩa
Trong điều kiện nước ta hiện nay, “Giải phóng mặt bằng” là một trong
những công việc quan trọng phải làm trên con đường cơng nghiệp hố, hiện
đại hố đất nước. Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ
tầng, nhiều khu kinh tế, khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao, theo đó các cơ
sở văn hoá giáo dục, thể dục thể thao cũng được phát triển, tốc độ đơ thị hố
cũng diễn ra nhanh chóng.
Cơng tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định tiến độ của các dự
án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng nhanh
là một nửa dự án”. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích
của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng
như tinh thần của người bị thu hồi đất.
- Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án.
+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau
như: Tài chính, lao động, cơng nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của người
5
dân trong diện bị giải toả… Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời
gian tiến hành giải phóng mặt bằng.
+ Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được
thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại giải phóng mặt bằng
kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi cơng các cơng trình cũng như chi phí
cho dự án, có khi gây ra thiệt hại khơng nhỏ trong đầu tư xây dựng. Chẳng
hạn một dự án dự kiến hoàn thành đến hết mùa khơ nhưng do giải phóng mặt
bằng chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa gây khó
khăn cho việc thi cơng cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự
án này và ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án khác.
- Về mặt kinh tế của dự án: Giải phóng mặt bằng thực hiện tốt giảm tối
đa chi phí cho việc giải toả đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các
cơng trình khác. Giải phóng mặt bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn,
khơng kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vịng vốn chậm gây khó
khăn cho các nhà đầu tư. Đặc biệt, các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn
hạn hẹp thì việc quay vịng vốn là rất cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội
đấu thầu của các cơng trình khác.
Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội.
Nếu cơng tác giải phóng mặt bằng không được thực hiện tốt sẽ xảy ra
hiện tượng “treo” cơng trình làm cho chất lượng cơng trình bị giảm, các mục
tiêu ban đầu khơng thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách
Nhà nước. Mặt khác, khi giải quyết khơng thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp
của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng nổ ra những khiếu kiện, đặc biệt là
những khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã hội mất ổn định.
* Cơ sở thực tiễn
Thành phố Thái Nguyên là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội của khu
vực các tỉnh miền núi phía bắc. Trong công cuộc hội nhập thế giới, thành phố
Thái Nguyên đã có nhiều bước phát triển vượt bậc. Trong q trình đổi mới
6
phát triển, thành phố đã có nhiều các dự án quy hoạch phát triển, mở rộng khu
dân cư, khu đô thị. Việc thực hiện các dự án trên đã có nhiều ảnh hưởng tới
việc sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên. Nhất là việc sử
dụng đất nông nghiệp, đất ở. Trên thực tế thành phố khơng có đủ quỹ đất
trống để đáp ứng nhu cầu cho các dự án trên. Để giải quyết vấn đề đó thành
phố đã thu hồi một phần khơng nhỏ diện tích đất đang sử dụng và có phương
án đền bù.
Dự án quy hoạch khu đô thị Hồ Xương Rồng là dự án lớn, nằm tại vị trí
trọng điểm của thành phố. Dự án đã thu hồi một diện tích đất đang sử dụng
của phường Phan Đình Phùng.Việc đền thu hồi và đền bù giải phóng mặt
bằng đã thực hiện bước đầu, tuy nhiên vẫn cịn gặp nhiều khó khăn.
Đề tài nghiên cứu chính sách về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư của dự án và đề xuất hướng hồn thiện chính sách kèm theo các giải
pháp thực hiện. Kết quả nghiên cứu đề tài nhằm góp phần đẩy nhanh q trình
cơng nghiệp hố, hiện đại hố tại địa phương, nâng cao hiệu quả công tác
quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và hồn thiện chính sách thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nói riêng trên địa bàn thành phố; Góp phần hạn
chế, giải toả những bức xúc về khiếu kiện của công dân khi bị thu hồi đất đất
để thực hiện dự án trên địa bàn.
1.2. Tổng quan về công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng
1.2.1. Thu hồi đất [Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của
Quốc hội.]
* Thu hồi đất:
Theo khoản 5 điều 4 Luật Đất đai năm 2003 qui định.
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn
quản lý theo quy định của Luật này.
7
* Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất.
- Theo Điều 44 Luật đất đai: cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất là:
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu
hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường hợp quy định dưới đây).
+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định
thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất được quy định ở trên
không được uỷ quyền cho cơ quan khác thực hiện việc thu hồi đất
1.2.2. Bồi thƣờng, bồi thƣờng quyền sử dụng đất. [Nghị định số 69/2009/NĐCP ngày 13/8/2009 của Chính phủ]
* Bồi thường:
Bồi thường là đền bù những tổn thất đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị
hoặc cơng lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
*Bồi thường quyền sử dụng đất:
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
* Nguyên tắc bồi thường
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời
điểm quyết định thu hồi đất, trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc
giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần
chênh lệch đó được thanh tốn bằng tiền theo quy định của Nhà nước.
8
- Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh
khi Nhà nước thu hồi thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại, nếu chi phí
này là tiền khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
* Bồi thường nhà, cơng trình xây dựng trên đất
- Đối với nhà ở, cơng trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được
bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật
tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, cơng trình
được tính theo diện tích xây dựng của nhà, cơng trình nhân với đơn giá xây dựng
mới của nhà, cơng trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của
Chính phủ.
- Đối với nhà, cơng trình xây dựng khác khơng thuộc đối tượng quy định tại
khoản 1 Điều này được bồi thường như sau:
+ Mức bồi thường nhà, cơng trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, cơng
trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của
nhà, cơng trình;
Giá trị hiện có của nhà, cơng trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần
trăm chất lượng cịn lại của nhà, cơng trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của
nhà, cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành
ban hành.
Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, cơng trình do
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn
100% giá trị xây dựng mới của nhà, cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương
với nhà, cơng trình bị thiệt hại.
+ Đối với nhà, cơng trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần cịn lại
khơng cịn sử dụng được thì được bồi thường cho tồn bộ nhà, cơng trình; trường
hợp nhà, cơng trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử
dụng được phần cịn lại thì được bồi thường phần giá trị cơng trình bị phá dỡ và chi
phí để sửa chữa, hồn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của
nhà, cơng trình trước khi bị phá dỡ.
9
Trong trường hợp cơng trình hạ tầng thuộc dự án phải di chuyển mà chưa
được xếp loại vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thì
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thống nhất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư
hoặc chủ đầu tư dự án để xác định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thường.
- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các
khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của Luật Đất đai thì khơng được bồi thường.
- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các
khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai thì việc xử lý tài sản theo quy
định tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
1.2.3. Hỗ trợ. Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào.[Nghị định số
69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ]
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới. (Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ).
Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở;
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và
tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp;
- Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao
không được công nhận là đất ở;
- Hỗ trợ khác.
* Hỗ trợ di chuyển
- Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì được hỗ trợ kinh phí để di chuyển.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đang sử dụng đất
hợp pháp khi Nhà nước thu hồi mà phải di chuyển cơ sở sản xuất, kinh doanh
thì được hỗ trợ kinh phí để tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt.
10
- Người bị thu hồi đất ở mà khơng cịn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ
tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu tái định cư) được bố trí vào nhà ở tạm hoặc
hỗ trợ tiền thuê nhà ở.
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức hỗ trợ cụ thể quy định tại các
khoản 1, 2 và 3 Điều này.
* Hỗ trợ tái định cư
- Nhà ở, đất ở tái định cư được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức
diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của
người được tái định cư.
Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà không có
chỗ ở nào khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi
thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ
khoản chênh lệch đó; trường hợp khơng nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư
thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó.
- Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở
mà tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính
cho một hộ gia đình tại khu tái định cư tập trung trường hợp đã được nhận
khoản tiền hỗ trợ tái định cư quy định tại khoản 1 Điều này.
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương
quy định về suất tái định cư tối thiểu và mức hỗ trợ theo quy định tại khoản 1
và khoản 2 Điều này.
* Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp (kể cả đất vườn, ao và đất nông nghiệp quy định tại
khoản 1, khoản 2 Điều 21 Nghị định này) thì được hỗ trợ ổn định đời sống
theo quy định sau đây:
+ Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nơng nghiệp đang sử dụng thì
được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 6 tháng nếu không phải di
chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường
11
hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn
hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa
là 24 tháng;
+ Thu hồi trên 70% diện tích đất nơng nghiệp đang sử dụng thì được hỗ
trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở
và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di
chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng.
+ Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại các điểm a và b khoản này
được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung
bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương.
- Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh
có đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì được hỗ trợ cao
nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của
ba năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận.
* Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao
không được công nhận là đất ở
- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có
nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao
trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà
ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thơng thì ngồi việc được bồi
thường theo giá đất nơng nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30%
- 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn
mức giao đất ở tại địa phương.
- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nơng nghiệp trong địa giới hành
chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa
đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì
ngồi việc được bồi thường theo giá đất nơng nghiệp cịn được hỗ trợ bằng
20% - 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định
12
trong Bảng giá đất của địa phương; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần
hạn mức giao đất ở tại địa phương.
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ hỗ trợ, diện tích đất
được hỗ trợ và giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ cho phù hợp với điều kiện
thực tế tại địa phương.
* Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 21 Nghị định
này mà khơng có đất để bồi thường thì ngồi việc được bồi thường bằng tiền
quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định này còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề
nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng đất ở
hoặc nhà ở hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề được lập và phê duyệt đồng thời với
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Trong quá trình lập phương án
đào tạo, chuyển đổi nghề phải lấy ý kiến của người bị thu hồi đất thuộc đối
tượng chuyển đổi nghề.
* Hỗ trợ khác
- Ngoài việc hỗ trợ quy định tại các Điều 18, 19, 20, 21 và 22 Nghị định
này, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời
sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất; trường hợp đặc biệt trình Thủ
tướng Chính phủ quyết định.
1.2.4. Tái định cư
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc
sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, Tái định cư là hoạt
động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận
dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí Tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
13
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách giải phóng mặt bằng. Các dự án tái định cư cũng được coi là
các dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác.
1.2.5. Quy trình thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư để giải
phóng mặt bằng
- Bước 1:
+ Tiếp nhận hồ sơ đủ từ phía chủ dự án.
+ Tham mưu cho cấp có thẩm quyền văn bản chủ trương thu hồi đất.
+ Cấp có thẩm quyền xem xét ký văn bản chủ trương thu hồi đất.
- Bước 2:
+ Công bố công khai chủ trương thu hồi đất, phạm vi thu hồi đất và tồn
bộ chế độ chính sách về bồi thường hỗ trợ và tái định cư đến toàn thể các chủ
sử dụng đất trong khu vực quy hoạch dự án.
+ Hình thức cơng khai: Xây dựng PaNơ khẩu hiệu tại khu quy hoạch dự
án; Công khai trên đài phát thanh, truyền hình tại địa phương; Tổ chức hội
nghị cơng khai tại trụ sở UBND phường, xã có dự án đi qua.
- Bước 3:
+ Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi.
+ Kê khai, thống kê sơ bộ số hộ, số nhân khẩu, số lao động, đất đai tài sản
cây cối hoa màu trong khu vực quy hoạch dự án để lập phương án tổng thể.
- Bước 4:
+ Lập phương án tổng thể về bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
+ Thẩm định phương án tổng thể về bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
+ Phê duyệt phương án tổng thể về bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
- Bước 5:
+ Công khai phương án tổng thể về bồi thường hỗ trợ và tái định cư đã
được phê duyệt.
14
+ Thống kê đất đai và hoàn thiện hồ sơ trình cấp có thẩm quyền ban
hành quyết định thu hồi đất.
- Bước 6: Kê khai, thống kê chi tiết và xác định nguồn gốc đất đai tài sản
để lập phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
- Bước 7:
+ Lập phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
+ Thẩm định phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
+ Phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
- Bước 8:
+ Công khai phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
+ Chi trả tiền bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
+ Nhận bàn giao đất từ chủ sử dụng đất.
+ Cưỡng chế thu hồi đất (nếu có) khi đã thực hiện đầy đủ mọi chế độ đối
với chủ sử dụng đất.
+ Bàn giao đất cho chủ dự án.
- Bước 9: Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất bồi thường
hỗ trợ và tái định cư (nếu có). (Chính phủ 2007)
1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng .[Nghị
định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ]
1.3.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
* Tích cực:
Các văn bản, quy phạm pháp luật là tạo nên bộ khung pháp lý, qui định
chặt chẽ về việc thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư.
Không chỉ đưa ra những qui định cụ thể về đối tượng, chủ thể, các trường hợp
cũng như qui trình để thực hiện công tác trên.
Bảo đảm quyền và nghĩa vụ của cơ quan thực hiện công tác thu hồi, bồi
thường, đền bù, giải phóng mặt bằng cũng như quyền lợi của đối tượng sử
dụng đất có đất bị thu hồi được đền bù hỗ trợ.
15
* Tồn tại
Một là, thực trạng quản lý đất đai, hay nói đúng hơn là hiệu lực pháp lý
về quản lý đất đai của nơi có dự án. Nơi nào cơng tác quản lý đất đai tốt như
đã hồn chỉnh bản đồ địa chính có chất lượng, làm rõ nguồn gốc đất, ban hành
cơng khai hạn mức diện tích đất ở và đất canh tác thì khâu đo đạc, xác định
tính pháp lý của đất để áp giá bồi thường hoặc hỗ trợ, di chuyển tái định cư
thường thuận lợi hơn.
Hai là, khả năng tổ chức thực hiện và giải quyết các thủ tục hành chính
trong GPMB như trích lục, trích đo địa chính, thu hồi đất, thẩm định giá, phê
duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Ba là, khả năng giải quyết các chế độ, chính sách đối với các hộ dân
trong vùng bị ảnh hưởng, thái độ và năng lực của cán bộ, công chức của cơ
quan có thẩm quyền khi tiếp xúc với dân trong q trình giải quyết các chế
độ, chính sách triển khai công tác GPMB. Những phức tạp này thường nảy
sinh do việc không đạt được sự đồng thuận với người dân về mức giá đền bù,
hoặc khi đạt được sự đồng thuận thì lại khơng có khả năng chi trả nên ln
gây khó khăn về sau và địi hỏi phải thương lượng lại khi mức giá thị trường
tăng. Sự am hiểu pháp luật, cách giải quyết nhanh gọn cùng với sự cảm thơng,
tơn trọng lợi ích của người dân, thấu hiểu được tâm lý và nguyện vọng của
người dân khi thực thi công vụ của cán bộ, công chức sẽ đóng vai trị rất quan
trọng trong việc tạo dựng sự hợp tác của nhân dân trong vùng dự án nhằm
tránh các phản ứng tiêu cực lây lan gây bất lợi cho tiến độ GPMB.
Bốn là khả năng xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức
năng. Thắc mắc của dân phần lớn tập trung ở kết quả đo đạc, nguồn gốc đất,
hạn mức đất, đơn giá đền bù hoặc hỗ trợ, một số vấn đề phức tạp về đất đai do
quá khứ để lại và về vị trí, chất lượng, giá cả nhà hoặc đất khu tái định
cư...Trong bối cảnh đó, chỉ cần một trường hợp xử lý sai (do chưa am hiểu
các quy định, thiếu trách nhiệm, chậm giải quyết, vô cảm, thiên vị, tiêu cực
hoặc nhượng bộ vô nguyên tắc) dễ dẫn đến phản ứng dây chuyền, có thể tồn
bộ phương án bồi thường bị đổ vỡ phải làm lại từ đầu...
16
Năm là, khả năng hoàn thành khu tái định cư, bố trí di dời mồ mả phục
vụ cho cơng tác di dân, tái định cư và khu tái định cư được xây dựng có điều
kiện bằng hoặc tốt hơn khu dân cư có đất bị thu hồi.
Sáu là, khả năng tài chính và năng lực quản lý, điều hành của nhà đầu tư
hạ tầng KCN trong quá trình tham gia triển khai công tác GPMB với tư cách
là một thành viên trong Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Bảy là, cơng tác tun truyền chính sách về pháp luật, về đất đai, bồi
thường, giải toả khi nhà nước thu hồi đất (công tác dân vận trong GPMB)
chưa thường xuyên, sâu rộng, do đó sự hiểu biết về pháp luật của người dân
cịn hạn chế nên có suy bì khi người bị thu hồi đất lại coi đất đang sử dụng
vào mục đích nơng nghiệp như đất phi nông nghiệp theo dự án đang triển
khai, so sánh khiếu nại về chính sách và giá đền bù giữa người được áp dụng
theo thời điểm đã ban hành chính sách cũ với người đang được thực hiện
chính sách mới.
1.3.2. Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Công tác quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến công tác GPMB
và ngược lại. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xây dựng trên cô sở nhu
cầu sử dụng đất của từng ngành, từng thời điểm phù hợp với mục tiêu, chiến
lược phát triển của địa phương. Quy hoạch sử dụng đất bao gồm cả quy hoạch
các dự án, các khu dân cư, khu tái định cư...
- Có thể nói quy hoạch cũng là bản thiết kế cơ sở cho cơng tác GPMB.
Ngồi ra tiến độ của cơng tác GPMB phụ thuộc không nhỏ vào công tác quy
hoạch. Quy hoạch vạch ra những khu vực nhất định của dự án, địa điểm xây
dựng án, các cơng trình cơng cộng...bên ngoài dự án, các khu tái định cư
chung mà một hoặc nhiều dự án có thể sử dụng theo quy định của địa phương.
Quy hoạch sử dụng đất sớm được phê duyệt và có hiệu lực là cơ sở để xây
dựng các dự án khác.
Quy hoạch có tính khả thi cao là điều kiện thuận lợi cho các dự án thực
hiện. Các lô đất trong khu quy hoạch dự án có căn cứ pháp lý đầy đủ hơn,
giúp cho việc thu hồi và giải phóng mặt bằng dễ dàng hơn.
