Thực trạng và nguyên nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã sông công giai đoạn 2007 2011

..

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––

NGUYỄN TUẤN VIỆT

THỰC TRẠNG VÀ NGUYÊN NHÂN CHUYỂN ĐỔI
MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ SÔNG CÔNG GIAI ĐOẠN 2007 - 2011

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––

NGUYỄN TUẤN VIỆT

THỰC TRẠNG VÀ NGUYÊN NHÂN CHUYỂN ĐỔI
MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ SÔNG CÔNG GIAI ĐOẠN 2007 - 2011
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐỖ THỊ LAN

THÁI NGUYÊN - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
sử dụng phân tích trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố theo đúng
quy định. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn do tơi tự tìm hiểu, phân tích
một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn. Các kết quả này
chưa từng được ai công bố trong bất kỳ cơng trình luận văn nào trước đây.
Tác giả luận văn

Nguyễn Tuấn Việt

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt q trình học tập và hồn thành luận văn này, tôi đã nhận

được sự hướng d n, giúp đ qu báu của các th y cô, gia đình, các anh chị,
các em và các b n đồng nghiệp. Với l ng kính trọng và biết n sâu s c tôi xin
được bày t l i cảm n chân thành tới:
an giám hiệu, Ph ng Quản l đào t o sau đ i học đã t o mọi đi u kiện
thuận lợi giúp đ tôi trong quá trình học tập và hồn thành luận văn.
PGS.TS. Đ Thị an đã hết l ng giúp đ , d y bảo, động viên và t o mọi
đi u kiện thuận lợi cho tơi trong suốt q trình học tập và hoàn thành luận văn
tốt nghiệp.
Lãnh đ o ph ng Ph ng Tài nguyên và Môi trư ng, Ph ng Kinh tế,
Ph ng Quản lý đô thị, Ph ng Thống kê thị xã Sông Công đã t o mọi đi u
kiện thuận lợi cho tơi trong q trình nghiên cứu học tập và thu thập số liệu
để tơi có thể hồn thành được luận văn.
Gia đình ln động viên, khích lệ, giúp đ tơi trong q trình học tập
và nghiên cứu để hồn thành luận văn.
Tuy đã có nhi u cố g ng, nhưng ch c ch n luận văn của tơi v n c n
nhi u thiếu sót. Rất mong được sự góp của các th y giáo, cơ giáo và các
b n học viên.
Tôi xin chân thành cảm n./.
Ngày

tháng

năm 2014

Nguyễn Tuấn Việt

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

iii
MỤC LỤC
L i cam đoan ...................................................................................................... i
L i cảm n ........................................................................................................ ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục các từ viết t t................................................................................... vi
Danh mục các bảng ......................................................................................... vii
Danh mục các biểu đồ .................................................................................... viii
Phần 1: MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết của đ tài ............................................................................. 1
1.2. Mục đích nghiên cứu .................................................................................. 2
1.3. Yêu c u của đ tài nghiên cứu ................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa của đ tài ....................................................................................... 3
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4
2.1. Một số khái niệm c bản ............................................................................ 4
2.1.1. Khái niệm v đô thị ................................................................................. 4
2.1.2. Khái niệm v đơ thị hóa .......................................................................... 6
2.1.3. Khái niệm v cơng nghiệp hóa ................................................................ 7
2.1.4. Khái niệm v chuyển đổi mục đích sử dụng đất ..................................... 8
2.2. Sự c n thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình
ĐTH - CNH ...................................................................................................... 9
2.3. Những nhân tố tác động đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong
q trình ĐTH - CNH ..................................................................................... 11
2.3.1. Cơng tác quy ho ch, kế ho ch sử dụng đất ........................................... 11
2.3.2. Yếu tố quản l Nhà nước v đất đai ..................................................... 12
2.3.3. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật .................. 13
2.3.4. Yếu tố pháp chế xã hội chủ nghĩa ........................................................ 14
2.3.5. Yếu tố định giá đất ................................................................................ 15
2.3.6. Nhiệm vụ đi u tra khảo sát, đo đ c, đánh giá phân h ng đất và lập

bản đồ địa chính .............................................................................................. 17
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iv
2.4. Hệ thống chính sách pháp luật của Trung ư ng và địa phư ng liên
quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất .................................................... 17
2.4.1. Các văn bản của Trung ư ng và địa phư ng có liên quan đến
chuyển đổi mục đích sử dụng đất .................................................................... 17
2.4.2. Nội dung chủ yếu của hệ thống chính sách chuyển đổi mục đích sử
dụng đất hiện hành .......................................................................................... 19
2.5. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới v việc CĐMĐSDĐ trong
quá trình ĐTH - CNH ..................................................................................... 28
2.5.1. Kinh nghiệm của Hàn Quốc .................................................................. 28
2.5.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc ............................................................... 29
2.5.3. Kinh nghiệm của Thái an.................................................................... 30
Phần 3: NỘI DUNG, PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................... 32
3.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 32
3.2. Địa điểm và th i gian ............................................................................... 32
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 32
3.3.1. Đánh giá đi u kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị xã Sông Công ....... 32
3.3.2. Thực tr ng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp trên địa
bàn Thị xã Sông Công giai đo n 2007 - 2011 ................................................. 32
3.3.3. Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp trên địa bàn Thị xã Sông Công giai đo n 2007 - 2011 ........................ 32
3.3.4. Ảnh hưởng của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp đến
hộ gia đình ....................................................................................................... 33
3.3.5. Đ xuất một số giải pháp sử dụng đất nông nghiệp trong th i gian tới ...... 33

3.4. Phư ng pháp nghiên cứu .......................................................................... 33
3.4.1. Thu thập số liệu, tài liệu ........................................................................ 33
3.4.2. Phư ng pháp xử l số liệu..................................................................... 34
3.4.3. Phư ng pháp so sánh............................................................................. 34
3.4.4. Phư ng pháp chuyên gia, chuyên khảo................................................. 35
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




v
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 36
4.1. Đi u kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị xã Sông Công..................... 36
4.1.1. Đi u kiện tự nhiên ................................................................................. 36
4.1.2. Đi u kiện kinh tế - xã hội của Thị xã Sơng Cơng ................................. 40
4.2. Tình hình quản l , hiện tr ng sử dụng đất và sự biến động diện tích
đất trên địa bàn Thị xã Sông Công giai đo n 2007 - 2011 ............................. 45
4.2.1. Tình hình quản l đất đai ...................................................................... 45
4.2.2. Hiện tr ng sử dụng đất .......................................................................... 51
4.2.3. Sự biến động diện tích đất trên địa bàn Thị xã Sơng Cơng giai đo n
2007 - 2011...................................................................................................... 58
4.3. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp và những ảnh hưởng
của nó đến sự phát triển kinh tế xã hội và hộ nông dân trên địa bàn thị xã
Sông Công giai đo n 2007 - 2011 ................................................................... 62
4.3.1. Khái quát quá trình ĐTH - CNH thị xã Sông Công.............................. 62
4.3.2. Thực tr ng quá trình ĐTH - CNH ......................................................... 63
4.3.3. Ảnh hưởng của q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp đến sự phát triển kinh tế của hộ nông dân ........................................... 71
4.3.4. Đánh giá chung v ảnh hưởng của việc CĐMĐSDĐ ........................... 82
4.4. Các giải pháp chủ yếu nhằm phát huy những mặt tích cực và h n chế

những ảnh hưởng tiêu cực của việc CĐMĐSDĐ nông nghiệp ...................... 83
4.4.1. Giải pháp chung .................................................................................... 83
4.4.2. Những giải pháp cụ thể ......................................................................... 84
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 91
5.1. Kết luận .................................................................................................... 91
5.2. Đ nghị ..................................................................................................... 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 94

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CĐMĐSDĐ

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

CNH

Cơng nghiệp hóa

CN & TTCN

Cơng nghiệp và tiểu thủ cơng nghiệp

ĐTH - CNH

Đơ thị hóa - Cơng nghiệp hóa

ĐTH

Đơ thị hóa

KCN

Khu cơng nghiệp

KT - XH

Kinh tế xã hội

HĐ T

Hội đồng ộ trưởng

NQ/BCT

Nghị quyết – ộ chính trị

NQ/TW

Nghị quyết – Trung ư ng

QĐ/TTg

Quyết định – Thủ tướng

TM - DV

Thư ng m i - dịch vụ

TN & MT

Tài nguyên và Môi trư ng

UBND

Ủy ban nhân dân

XD

Xây dựng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
ảng 4.1. Hiện tr ng sử dụng đất nông nghiệp năm 2011 Thị xã Sông
Công - tỉnh Thái Nguyên ................................................................ 53
ảng 4.2. Hiện tr ng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2011 Thị xã Sông
Công - tỉnh Thái Nguyên ................................................................ 55
ảng 4.3. So sánh các chỉ tiêu sử dụng đất năm 2007 - 2011 ........................ 58
ảng 4.4. Tốc độ ĐTH của thị xã Sông Công, giai đo n 2007 – 2011 .......... 64
ảng 4.5. Các dự án đ u tư đã được cấp giấy phép trên địa bàn thị xã .......... 65

ảng 4.6. Hiệu quả đ u tư của các dự án đã triển khai thực hiện trên địa
bàn thị xã Sông Công giai đo n 2007 – 2011 ................................. 68
ảng 4.7. Thông tin c bản của các hộ đi u tra .............................................. 71
ảng 4.8. Tình hình biến động đất đai của hộ trước và sau khi bị thu hồi đất...... 73
ảng 4.9. Tình hình chung của hộ trước và sau khi bị thu hồi đất ................. 74
ảng 4.10. Nguồn lực của các hộ đi u tra ...................................................... 76
ảng 4.11. Tình hình sử dụng ti n đ n bù đất của các hộ đi u tra ................. 78
ảng 4.12. Ý kiến của các hộ đi u tra đánh giá sự thay đổi của thu nhập
do tác động của việc thu hồi đất ..................................................... 79
ảng 4.13. Ý kiến của các hộ đi u tra v mức độ tác động của việc
CĐMĐSDĐ ..................................................................................... 80

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




viii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
iểu đồ 4.1. iểu đồ c cấu kinh tế ................................................................ 40
iểu đồ 4.2.

iến động c cấu kinh tế thị xã Sông Công, giai đo n

2002 - 2011 ..................................................................................... 66

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng qu giá đối với m i Quốc gia, là đi u kiện
tồn t i và phát triển của n n sản xuất xã hội, của bản thân con ngư i và là đi u
kiện sinh tồn của thế giới động, thực vật trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất
cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt.
Tuy nhiên, đất đai là một nguồn tài ngun hữu h n, nó chỉ trở nên vơ h n và
qu giá tuỳ thuộc hoàn toàn vào sự hiểu biết và thái độ đối xử của con ngư i
đối với đất đai.
Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đơ thị hóa của thị xã
Sơng Công diễn ra khá m nh trong giai đo n 2007 - 2011. Là một tỉnh trung
du mi n núi tiếp giáp với 6 tỉnh, có hệ thống giao thơng đư ng bộ, s t thông
nối li n với Thủ đô Hà Nội và các tỉnh trong vùng rất thuận tiện cho việc vận
chuyển, lưu thơng hàng hố. Khơng những thế Thái Nguyên c n là trung tâm
văn hóa của các tỉnh mi n núi phía

c, là n i tập trung của rất nhi u trư ng

đ i học, cao đẳng, trung cấp, d y ngh ... Trong những năm g n đây Thái
nguyên không ngừng phát triển, c sở h t ng cũng được đ u tư nâng cấp
hoàn thiện d n. Sông Công là thị xã duy nhất của tỉnh Thái Nguyên. Thị xã
Sông Công được thành lập trên c sở thị trấn M Chè, các xã Cải Đan, Tân
Quang và á Xuyên của huyện Phổ Yên theo quyết định số 113/HĐ T ngày
11 tháng 4 năm 1985 của Hội đồng ộ trưởng Việt Nam.
Năm 1999, thị xã Sông Công thành lập phư ng Phố C và xã Vinh S n

theo Nghị định số 18/1999/NĐ-CP của Chính phủ Việt Nam. Cũng theo quyết
định này, xã Cải Đan đổi thành phư ng Cải Đan, xã

ình S n thuộc huyện

Phổ Yên chuyển v thị xã Sông Công quản l .
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2

Quá trình ĐTH đã làm đất đai khu vực biến động m nh cả v mục đích
sử dụng và đối tượng sử dụng đất. Diện tích đất nơng nghiệp ngày càng bị thu
hẹp thay vào đó là các khu đơ thị tăng lên. Việc quản l , sử dụng đất trở lên
phức t p h n, việc mua bán, trao đổi, chuyển mục đích trái phép diễn ra ngồi
t m kiểm soát của Nhà nước. Giá cả đất đai khu đô thị trên thị trư ng thư ng
tăng cao và có những biến động phức t p. Hiện nay do sự phát triển của xã
hội và vấn đ đô thị hóa nên diện tích đất nơng nghiệp ngày càng bị thu hẹp,
và nếu khơng có biện pháp quản l một cách thích hợp thì chẳng bao lâu nữa
đất nơng nghiệp sẽ chẳng c n bao nhiêu.
Vì vậy, nghiên cứu thực tr ng, tìm hiểu nguyên nhân và đ xuất các giải
pháp góp ph n hồn thiện cơng tác quy ho ch, kế ho ch sử dụng đất là hết sức
c n thiết nhằm hồn thiện h n nữa cơng tác quản l nhà nước v đất đai; nâng
cao “tính khả thi” của việc sử dụng đất hợp l , hiệu quả cao; t o c sở pháp l
vững ch c để các tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện quy n và nghĩa vụ của
mình v sử dụng đất đối với nhà nước; đáp ứng nhu c u phát triển kinh tế - xã
hội của thị xã trong th i kỳ cơng nghiệp hố, hiện đ i hố đất nước.
Đứng trước những vấn đ trên, được sự đồng

của Khoa Sau Đ i học,

Trư ng Đ i học Nông âm, dưới sự hướng d n của PGS.TS. Đ Thị an, tôi
tiến hành thực hiện luận văn: “Thực trạng và nguyên nhân chuyển đổi mục
đích sử dụng đất nơng nghiệp trên địa bàn thị xã Sông Công giai đoạn
2007 - 2011”
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực tr ng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp trên
địa bàn thị xã Sông Công giai đo n 2007 - 2011.
- Phân tích sự tác động và sự ảnh hưởng của q trình đơ thị hố đến sử
dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp trên địa bàn thị xã.
- Đ xuất giải pháp cho sử dụng đất nơng nghiệp có hiệu quả.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3

1.3. Yêu cầu của đề tài nghiên cứu
- Nghiên cứu, n m vững các văn bản pháp luật của Trung ư ng và địa
phư ng có liên quan đến cơng tác CĐMĐSDĐ nông nghiệp.
- Các số liệu đi u tra, khảo sát phải trung thực, khách quan, có nguồn
gốc, độ tin cậy đảm bảo chất lượng và th i gian theo yêu c u.
- Đưa ra các

kiến đánh giá đảm bảo tính khách quan, chính xác đối với

việc CĐMĐSDĐ nơng nghiệp trên địa bàn thị xã Sông Công.

- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo c sở khoa học và thực tiễn.
- Đưa ra được những giải pháp có tính khả thi trên c sở pháp luật hiện
hành và phù hợp với tình hình thực tế t i địa phư ng.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Trong học tập: Giúp cho các cán bộ và học viên có cách nhìn nhận vấn
đ thực tr ng và nguyên nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
một cách tổng qt h n nhằm góp ph n nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Trong nghiên cứu khoa học: Nhằm bổ xung thêm kiến thức thực tế,
nhất là phư ng pháp nghiên cứu các vấn đ có tính chất cả kỹ thuật và xã hội
học, cả tính chất định tính l n định lượng.
- Trong thực tiễn:
+ Kết quả nghiên cứu là c sở khoa học cho các nhà lãnh đ o và chính
quy n quy n địa phư ng, ngư i dân tham khảo trong xây dựng kế ho ch,
giám sát và đánh giá việc sử dụng đất có tính thực tế h n.
+ Những đ xuất từ nghiên cứu này hy vọng sẽ giúp cho các cán bộ làm
trực tiếp có những thay đổi c n thiết, để tránh được những thiếu sót, bất cập
và đ t mục tiêu quản l sử dụng đất có hiệu quả.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Một số khái niệm cơ bản
2.1.1. Khái niệm về đô thị
Khái niệm v đô thị có thể nhìn nhận từ nhi u góc độ khác nhau như

chức năng kinh tế, quy mô dân số, c cấu quy ho ch, quản l …. Nhìn chung
các quan điểm đ u cho rằng, đơ thị có những đặc điểm sau:
- Đô thị là n i tập trung đông dân cư, mật độ dân số đô thị cao h n bất
kỳ một vùng nông thôn nào khác, lao động là phi nông nghiệp sống và làm
việc theo kiểu thành thị.
- Đô thị là n i tập trung của các ho t động kinh tế không trực tiếp coi đất
đai là đối tượng lao động; dân đô thị chủ yếu là lao động phi nông nghiệp bao
gồm lao động công nghiệp và thủ công nghiệp; lao động xây dựng c bản; lao
động trong lĩnh vực giao thông vận tải, bưu chính viễn thơng, tín dụng ngân
hang; lao động trong các ngành thư ng m i, dịch vụ công, du lịch; lao động
trong các c quan hành chính, văn hóa xã hội, giáo dục, y tế, nghiên cứu khoa
học và các lo i lao động khác ngoài lao động trực tiếp v nơng nghiệp.
- Đơ thị có kiểu kiến trúc quy ho ch hồn tồn khác với nơng thơn. T i
các đô thị, các khu nhà ở và các c sở sản xuất nơng nghiệp, các cơng trình
văn hóa, khoa học, thư ng m i…. thư ng được phân bổ theo từng khu, từng
dãy theo các trục đư ng giao thông (được coi là đư ng phố), có liên kết với
nhau chứ không phân tán như ở các vùng nông thôn.
- Kết cấu h t ng đô thị là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện nghi
sinh ho t của ngư i dân đô thị theo lối sống đô thị. Kết cấu h t ng đô thị
gồm h t ng kỹ thuật (như giao thông, điện nước, hệ thống cấp thốt nước,
năng lượng, thơng tin, xử lý chất thải, vệ sinh môi trư ng….) và h t ng xã
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5

hội (như nhà ở, cơng trình dịch vụ cơng cộng, y tế, văn hóa, xã hội, giáo dục
đào t o, nghiên cứu khoa học, thể dục thể thao, công viên cây xanh, giải trí.

Quan niệm chung ở Việt Nam hiện nay và nhi u quốc gia đ u cho rằng
đô thị là những điểm dân cư tập chung ph n lớn những ngư i dân phi nông
nghiệp, sống và làm việc theo kiểu thành thị. T i Việt Nam, theo phân cấp
quản l , đô thị là các thành phố, thị xã, thị trấn được c quan nhà nước có
thẩm quy n ra quyết định thành lập.
Quyết định số 132/QĐ-HĐ T ngày 5 tháng 5 năm 1990 của Hội đồng
Bộ trưởng (nay là Chính phủ) cũng đã quy định đơ thị là các điểm dân cư có
các yếu tố c bản sau:
- Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai tr thúc đẩy
kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ nhất định.
- Quy mô dân số nh nhất là 4000 ngư i (vùng núi có thể thấp h n).
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp ≥ 60% tổng số lao động, là n i có sản
xuất và dịch vụ thư ng m i hàng hóa phát triển.
- Có c sở h t ng kỹ thuật các cơng trình cơng cộng phục vụ dân cư
thành thị.
- Mật độ dân cư được xác định tùy theo từng lo i đô thị và phù hợp với
đặc điểm từng vùng.
Ngồi ra, Thơng tư liên tịch số 02/2002/TTLT-BXD-BTC-BCP ngày 8
tháng 3 năm 2002 của Liên bộ Xây dựng và Ban Tổ chức cán bộ Chính phủ
cũng quy định: đối với khu vực nội thị (nội thành phố, nội thị xã, thị trấn), tỷ
lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu phải đ t 65% tổng số lao động; kết cấu
h t ng phục vụ các ho t động của dân cư tối thiểu phải đ t 70% mức tiêu
chuẩn, quy chuẩn thiết kế quy ho ch, xây dựng quy định cho từng lo i đô thị;
quy mô dân số ít nhất là 4000 ngư i và mật độ dân số tối thiểu phải đ t 2000
ngư i/km2.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

6

Như vậy, đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu là lao
động phi nông nghiệp, có h t ng c sở thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay
chuyên ngành, có vai tr thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của
vùng lãnh thổ gồm nhi u tỉnh, một tỉnh, một huyện hoặc một vùng trong huyện.
2.1.2. Khái niệm về đơ thị hóa
Có nhi u quan điểm v khái niệm đơ thị hóa:
* Trên quan điểm một vùng, đơ thị hóa (ĐTH) là một q trình hình
thành phát triển các hình thức và đi u kiện sống theo kiểu đô thị.
* Trên quan điểm kinh tế quốc dân, ĐTH là quá trình biến đổi v phân
bố các lực lượng sản xuất trong n n kinh tế quốc dân, bố trí dân cư những
vùng khơng phải đơ thị thành đơ thị, đồng th i phát triển các đô thị hiện có
theo chi u sâu.
* Đơ thị hóa là sự q độ từ hình thức sống từ nơng thơn lên hình thức
sống đơ thị của các nhóm dân cư. Khi kết thúc th i kỳ quá độ thì các đi u
kiện tác động đến ĐTH cũng thay đổi và xã hội sẽ phát triển trong các đi u
kiện mới mà biểu hiện tập trung là sự thay đổi c cấu dân cư, c cấu lao động.
* Đơ thị hóa nơng thơn là xu hướng b n vững có tính quy luật; là q
trình phát triển nơng thơn và phổ biến lối sống thành phố cho nơng thơn
(phong cách sống, hình thức nhà cửa, l lối sinh ho t…). Thực chất đó là tăng
trưởng đô thị theo xu hướng b n vững.
* Đơ thị hóa ngoại vi là q trình phát triển m nh vùng ngo i vi của
thành phố do kết quả phát triển công nghiệp và kết cấu h t ng…t o ra các
cụm đơ thị, liên đơ thị… góp ph n đẩy nhanh ĐTH nơng thơn.
* Đơ thị hóa giả tạo là sự phát triển thành phố do tăng quá mức dân cư
đô thị và từ các vùng khác đến, đặc biệt là từ nơng thơn…d n đến tình tr ng
thất nghiệp, thiếu nhà ở, ô nhiễm môi trư ng, giảm chất lượng cuộc sống…
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

7

Đơ thị hố g n li n với sự biến đổi sâu s c v kinh tế - xã hội của đô thị
và nông thôn trên c sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng,
dịch vụ… do vậy ĐTH g n li n với sự phát triển kinh tế - xã hội.
Theo tổ chức Urbanization ĐTH là quá trình tập trung dân vào các điểm
dân cư, đặc biệt là vào các đơ thị hiện có và sự chuyển biến các ho t động
kinh tế, chức năng sử dụng đất từ nơng nghiệp sang phi nơng nghiệp.
Q trình này đ i h i việc xây dựng, mở rộng m ng lưới h t ng kỹ thuật,
xây dựng các cơng trình nhà ở, phúc lợi và các cơng trình t o lập đơ thị khác.
Tóm l i, ĐTH là quá trình biến đổi và phân bố các lực lượng sản xuất
trong n n kinh tế quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển các hình thức và
đi u kiện sống theo kiểu đô thị đồng th i phát triển đơ thị hiện có theo chi u sâu
trên c sở hiện đ i hoá c sở vật chất kỹ thuật và tăng quy mô dân số.
2.1.3. Khái niệm về cơng nghiệp hóa
Cơng nghiệp hóa là q trình nâng cao tỷ trọng của cơng nghiệp trong
tồn bộ các ngành kinh tế của một vùng kinh tế hay một n n kinh tế. Đó là tỷ
trọng v lao động, v giá trị gia tăng, v.v..
Đây là quá trình chuyển biến kinh tế-xã hội ở một cộng đồng ngư i từ
n n kinh tế với mức độ tập trung tư bản nh bé (xã hội ti n công nghiệp) sang
n n kinh tế cơng nghiệp. Cơng nghiệp hóa là một ph n của q trình hiện đ i
hóa. Sự chuyển biến kinh tế-xã hội này đi đôi với tiến bộ công nghệ, đặc biệt
là sự phát triển của sản xuất năng lượng và luyện kim quy mơ lớn. Cơng
nghiệp hóa cịn g n li n với thay đổi các hình thái triết học hoặc sự thay đổi
thái độ trong nhận thức tự nhiên. D u vậy, những thay đổi v mặt triết học là
ngun nhân của cơng nghiệp hóa hay ngược l i thì v n cịn tranh cãi.
Trong đi u kiện của Việt Nam, CNH là quá trình chuyển đổi c bản

toàn diện các ho t động sản xuất, kinh doanh, quản lý kinh tế, quản lý xã hội
từ dựa vào lao động thủ cơng là chính sang dựa vào lao động kết hợp cùng với
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8

phư ng tiện, phư ng pháp công nghệ, kỹ thuật, tiên tiến hiện đ i để t o ra
năng suất lao động cao.
2.1.4. Khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất (CĐMĐSDĐ) là thay đổi mục đích sử
dụng đất theo quy ho ch sử dụng đất được duyệt bằng quyết định hành chính
(trong trư ng hợp phải xin phép) khi ngư i sử dụng đất có yêu c u.
V mặt nội dung cơng việc thì CĐMĐSDĐ bao gồm các bước cụ thể
sau: thu hồi đất đai để phục vụ cho các dự án đã được cấp có thẩm quy n phê
duyệt theo quy ho ch; bồi thư ng, h trợ cho các đối tượng có đất bị thu hồi;
giải toả các cơng trình, tài sản có trên mặt đất; thực hiện các chính sách tái
định cư như: ch ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống; giao đất, cho thuê
đất cho các chủ dự án để họ sử dụng theo các mục đích đã được phê duyệt.
V mặt mục đích thì CĐMĐSDĐ t o đi u kiện c n thiết cho sự phát
triển. Ở nước ta hiện nay đó là sự phát triển của các ngành công nghiệp và
dịch vụ, sự chuyển đổi c cấu kinh tế theo hướng hiệu quả h n. Xây dựng hệ
thống đô thị là xây dựng những trung tâm kinh tế của một địa phư ng, một
vùng lãnh thổ hay trên ph m vi cả nước; chuyển từ sản xuất nông nghiệp với
năng suất và hiệu quả thấp sang những ngành ngh mới có năng suất và hiệu
quả kinh tế cao.
Nếu tiếp cận theo tiêu chí “tính chất”, thì CĐMĐSDĐ khơng chỉ đ n
thu n là q trình mang tính chất kỹ thuật: t o mặt bằng cho q trình triển

khai xây dựng cơng trình…mà đó là một q trình mang tính kinh tế, chính
trị, xã hội rộng lớn.
Như vậy, nhìn một cách tổng quát thì CĐMĐSDĐ là quá trình từ việc
Nhà nước ra các quyết định hành chính để thu l i quy n sử dụng đất hoặc thu
l i đất đã giao, đến việc giao đất, cho thuê đất cho các chủ đ u tư để sử dụng
theo các mục đích mới và giải quyết hậu quả các vấn đ phát sinh trong quá
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9

trình đó bằng các hình thức và phư ng pháp thích hợp (bao gồm bồi thư ng
đất, bồi thư ng và giải toả các cơng trình trên mặt đất; tái định cư, h trợ, đào
t o giải quyết việc làm mới; h trợ, ổn định đ i sống của ngư i bị thu hồi đất)
nhằm mục tiêu thực hiện tốt kế ho ch, quy ho ch phát triển kinh tế - xã hội,
ổn định và nâng cao đ i sống nhân dân, góp ph n thực hiện tốt mục tiêu xã
hội công bằng, dân chủ, văn minh.
2.2. Sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình
ĐTH - CNH
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình ĐTH và CNH là một
tất yếu khách quan. Ở nước ta sau Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước làm đ i diện chủ sở hữu, Nhà nước giao quy n sử dụng
từng lô đất cho các đối tượng cụ thể để khai thác các ti m năng đất đai. Tuy
nhiên trong quá trình sử dụng nảy sinh các vấn đ thu hồi, chuyển đổi mục đích
sử dụng đất, đặc biệt là trong giai đo n hiện nay. Có rất nhi u l do khách quan
chung xuất phát từ: c cấu nhu c u đất đai thay đổi, do yêu c u phải sử dụng đất
có hiệu quả h n, do sự đổi mới phân công lao động xã hội và tốc độ đơ thị hóa
nhanh trong q trình cơng nghiệp hố, hiện đ i hoá đất nước…

Thứ nhất, đất đai là tài ngun vơ cùng qu giá, có vai tr hết sức quan
trọng và không thể thiếu đối với tất cả các ngành, lĩnh vực cũng như mọi mặt
của cuộc sống. Đất đai là đ u vào mang tính chất quyết định cho tất cả mọi
nhu c u: là n i trú ngụ của con ngư i, là địa bàn sản xuất kinh doanh, xây
dựng c sở h t ng, phục vụ nhu c u của xã hội…phù hợp với trình độ phát
triển kinh tế xã hội ở từng th i kỳ mà nhu c u sử dụng đất là khác nhau.
Trong đi u kiện tổng cung đất đai là cố định trong khi c u đất đai l i luôn có
xu hướng thay đổi đ i h i phải sử dụng đất đai hợp l , tiết kiệm và hiệu quả.
Do vậy, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một tất yếu khách quan.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10

Thứ hai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là để đáp ứng yêu c u sử
dụng đất có hiệu quả h n. Trong ph m vi nhóm đất nơng nghiệp, hiện nay
chúng ta đang có phong trào xây dựng cánh đồng 50 triệu đồng/ha hay phát
triển các trang tr i có quy mơ lớn, muốn vậy phải chuyển đổi c cấu cây
trồng, mùa vụ hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ mục đích sử dụng này
sang mục đích sử dụng khác tốt h n, t o ra cánh đồng có năng suất chất lượng
cao. H n nữa, việc chuyển đổi đất từ đất nông thôn sang đất đô thị làm cho
giá trị một đ n vị diện tích đất tăng lên rõ rệt. Giả sử trước đây đất nơng
nghiệp có giá 500.000 đồng/m2 nhưng khi chuyển đổi sang đất đơ thị thì mức
giá có thể tăng lên gấp 10 l n hoặc h n thế nữa.
Thứ ba, dưới tác động m nh mẽ của q trình đơ thị hóa thì q trình
phân cơng lao động xã hội cũng có những chuyển biến rõ rệt theo hướng lao
động nông nghiệp giảm d n, lao động công nghiệp và dịch vụ tăng lên nhanh
chóng và sự chuyển dịch dân cư từ nông thôn ra thành thị. Sự phát triển của

khoa học kỹ thuật đã mang l i những thành tựu đáng kể trong việc áp dụng
các phát minh, sáng chế vào thực tiễn sản xuất. Đặc biệt là sản xuất nông
nghiệp với quy mô lớn, năng suất, chất lượng cao và giảm được đáng kể lực
lượng lao động. Số lao động dư thừa này sẽ bổ sung vào đội ngũ công nhân
công nghiệp và dịch vụ. Họ đ i h i phải có hệ thống c sở h t ng: nhà ở,
trư ng học, bệnh viện…để đáp ứng nhu c u của cuộc sống. Do vậy, yêu c u
mở rộng diện tích các đơ thị là tất yếu.
Ngồi ra, tỷ lệ tăng dân số ở các đô thị lớn rất cao, đặc biệt là ở Hà Nội,
chủ yếu là gia tăng c học (tỷ lệ gia tăng tự nhiên khoảng 1% trong khi tỷ lệ
tăng c học đã lên tới khoảng 4%). Tình tr ng dân cư ở ngo i tỉnh chuyển v
Hà Nội ngày càng đông, kéo theo đó là sự gia tăng nhu c u đất đai để làm nhà
ở và các dịch vụ xã hội khác t o sức ép m nh mẽ cho thị trư ng nhà đất Hà
Nội. H n nữa trong xu hướng hội nhập thì sự giao thoa văn hố xã hội là tất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11

yếu. Thị hiếu ngư i tiêu dùng thay đổi theo chi u hướng nhà ở c n nhi u
ph ng, diện tích lớn h n; các nhu c u giải trí gia tăng như: tennis, golf…gây
áp lực v đất đai.
Hiện nay, Việt Nam đang tăng cư ng mở rộng hợp tác quốc tế (gia nhập
WTO) nên Nhà nước có nhi u chính sách thơng thống h n, thu hút đ u tư
nước ngoài, đặc biệt một vài năm g n đây thị trư ng bất động sản hết sức sôi
động nên các dự án đ u tư phát triển nhà ở gia tăng m nh.
Việt Nam là đất nước có chính trị ổn định, là điểm đến lí tưởng của
khách du lịch và tổ chức các cuộc họp mang t m c quốc tế nên đ i h i tăng
các dịch vụ khách s n, nhà nghỉ để đáp ứng nhu c u…Tất cả các l do trên

đ u là những nguyên nhân tất yếu d n đến phải chuyển đổi mục đích sử dụng
đất để đáp ứng nhu c u nói trên.
2.3. Những nhân tố tác động đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong
q trình ĐTH - CNH
2.3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy ho ch, kế ho ch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp và c sở
khoa học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo lo i sử dụng
chính đã được luật đất đai quy định nhằm sử dụng hợp l nguồn tài nguyên
đất đai. Đối với cơng tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp
sang đất phi nơng nghiệp thì nội dung quy ho ch, kế ho ch sử dụng đất có tác
động mang tính chất định hướng từ khâu đ u hình thành dự án đến khâu cuối
giải phóng mặt bằng và lập khu tái định cư. Đối với địa phư ng chưa lập quy
ho ch, kế ho ch sử dụng đất, công tác quản l đất đai yếu kém, số liệu không
đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định các lo i đất, định hướng sử dụng đất
không sát với thực tế thì ở đó cơng tác đ n bù, giải phóng mặt bằng và tái
định cư gặp rất nhi u khó khăn, phức t p, hiệu quả thấp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12

2.3.2. Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai
Trong những năm g n đây, việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng là đi u
kiện tiên quyết để triển khai các dự án nhưng đây l i là khâu nhi u ách t c mà
chủ yếu là do công tác quản l Nhà nước v đất đai của các địa phư ng c n
yếu kém, nhi u vướng m c trong quan hệ quản l và sử dụng đất để tồn đọng
khá dài khơng giải quyết được. Khơng ít các trư ng hợp Nhà nước phải mặc
nhiên công nhận quy n sử dụng đất của các chủ sử dụng khơng có chứng thư

pháp l vi ph m pháp luật đất đai. Tình tr ng tranh chấp đất đai, khiếu kiện
trong nhân dân do khơng có giấy t hợp pháp hay vì một quyết định khơng
đúng của các cấp có thẩm quy n, hiện tượng kéo dài tiến độ giải phóng mặt
bằng các dự án do các bên khơng nghiêm chỉnh thi hành pháp luật…đ u xuất
phát từ nhiệm vụ quản l Nhà nước v đất đai, công tác định giá đất, năng lực
thể chế và tính pháp l trong xã hội.
Đăng k , thống kê đất đai, lập hồ s địa chính, cấp giấy chứng nhận
quy n sử dụng đất là nội dung quan trọng của công tác quản l Nhà nước v
đất đai, ngồi mục đích đảm bảo quy n và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng
đất, qua đó Nhà nước n m được nguồn tài nguyên đất trên ph m vi toàn quốc
theo quy ho ch, kế ho ch. Hiện nay, kết quả lập hồ s địa chính c n nhi u
h n chế; h n nữa công tác kiểm tra, đo đ c, sao chép hồ s đăng k không
được thực hiện nghiêm chỉnh nên có nhi u sai sót trong đo đ c ngo i nghiệp,
tính tốn diện tích, lưu trữ hồ s địa chính. Những tồn t i trên làm ảnh hưởng
khơng nh đến cơng tác đ n bù giải phóng mặt bằng và tái định cư hiện nay
khi quan hệ đất đai vận động trong c chế thị trư ng.
Việc quy định cấp giấy chứng nhận quy n sử dụng đất theo chủ, m i chủ
một giấy gồm tất cả các thửa, làm giảm tính linh ho t trong tổ chức thực hiện
(b t buộc phải đo đ c trong toàn xã mới cấp được). Thực tế v n có hộ gia
đình cá nhân được cấp giấy chứng nhận do cơng tác quản l yếu kém hoặc do
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




13

cấp giấy chứng nhận sai thẩm quy n. Một số địa phư ng (cấp huyện) chưa lập
quy ho ch, kế ho ch sử dụng đất, ranh giới không rõ ràng, bản đồ địa chính
ln thay đổi, h n mức đất áp dụng không công bằng đối với ngư i bị ảnh

hưởng. Có trư ng hợp được giao 300m2 sau một th i gian sử dụng lấn chiếm
diện tích tăng lên 400m2, khi cấp giấy chứng nhận l i được công nhận 700m2.
2.3.3. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
Các chính sách liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã được
đ cập đến trong rất nhi u cuộc hội thảo cấp Nhà nước để tìm biện pháp sửa
đổi hồn thiện cho phù hợp với sự phát triển của n n kinh tế thị trư ng, trong
đó có thị trư ng bất động sản. Tuy nhiên c n nhi u vướng m c trong quá
trình áp dụng cụ thể, tình tr ng một chính sách có q nhi u văn bản hướng
d n chưa được kh c phục nên hiệu quả pháp luật khơng cao, tính pháp chế
trong xã hội bị h n chế.
Th i gian qua, xét theo hệ thống pháp luật nói chung, uật đất đai và
chính sách đ n bù giải phóng mặt bằng nói riêng đã được các c quan Nhà
nước có thẩm quy n ban hành mang tính toàn diện và chặt chẽ nhưng việc
tuyên truy n pháp luật trong nhân dân của chính quy n các cấp khơng được
quan tâm đúng mức, trình độ dân trí chưa đồng đ u. Khi áp dụng các biện
pháp, nhi u địa phư ng triển khai thiếu dân chủ, không công khai thiếu đồng
bộ, nhất là đối với các lo i văn bản pháp luật liên quan đến quy n và lợi ích
hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất.
Một số n i, trong công tác đ n bù và tái định cư, nhi u cán bộ công chức
lợi dụng chức quy n vụ lợi cá nhân, sách nhiễu nhân dân. Đồng th i do khơng
có các quy định áp dụng chế tài nên nhi u vụ việc tiêu cực đến nay v n chưa
được xử l dứt điểm. Tồn t i trên đã làm giảm hiệu lực khi thi hành pháp luật,
gây mất l ng tin của nhân dân cũng như các nhà đ u tư và là nguyên nhân
trực tiếp làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng của các dự án và làm giảm tỷ
lệ kế ho ch đ u tư của các nhà đ u tư.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

14

2.3.4. Yếu tố pháp chế xã hội chủ nghĩa
Pháp chế xã hội chủ nghĩa là một chế độ đặc biệt của đ i sống chính trị
xã hội, là sự đ i h i các c quan Nhà nước, nhân viên Nhà nước, các tổ chức
xã hội và mọi công dân phải thực hiện đúng, chấp hành nghiêm chỉnh pháp
luật trong mọi ho t động của pháp luật và trực tiếp ảnh hưởng đến chuyển đổi
mục đích sử dụng đất.
Với mục tiêu xây dựng xã hội Nhà nước pháp quy n, việc xây dựng và
củng cố n n pháp chế xã hội chủ nghĩa là vấn đ tất yếu. Cho đến nay, hệ
thống pháp luật nói chung và uật đất đai nói riêng đã đáp ứng ph n nào yêu
c u của pháp luật trong th i kỳ đổi mới. Tuy vậy chúng ta v n đang tồn t i
những yếu kém kéo dài mà trong nhi u năm không kh c phục được. Đó là sự
chồng chéo của các văn bản pháp luật, nhi u lo i văn bản pháp luật l c hậu,
l i th i không được thay thế, nội dung văn bản pháp luật tách r i với t m nhìn
chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Hiện nay, không chỉ uật đất đai mà c n nhi u văn bản dưới luật có
khơng ít các đi u khoản quy định một cách chung chung, chồng chéo, tính
khả thi khơng cao nên áp dụng vào thực tiễn đ i sống bị h n chế, bất cập, phát
sinh yếu kém. ên c nh đó việc áp dụng chính sách pháp luật đất đai khơng
thống nhất, thiếu đồng bộ, không triệt để của các c quan Nhà nước có thẩm
quy n, những c quan chức năng thiếu kinh nghiệm, chưa phát huy được vai
tr trách nhiệm trong việc áp dụng, triển khai thực hiện chính sách đ n bù giải
phóng mặt bằng và tái định cư cộng với

thức pháp luật của ngư i dân chưa

đ y đủ là nguyên nhân làm cho nhân dân thiếu sự tin tưởng vào chính sách
pháp luật cũng như đai diện chính quy n các cấp và giảm hiệu lực của pháp
luật trong xã hội.

Trong th i kỳ cơng nghiệp hố - hiện đ i hoá đất nước, nhu c u sử dụng
đất đai để xây dựng các cơng trình cơng cộng, an ninh quốc ph ng…ngày
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




15

càng tăng đ i h i Nhà nước phải thu hồi đất của các chủ thể sử dụng đất phục
vụ mục đích trên. Nghị định 22/1998/NĐ-CP được ban hành t o ra khung
pháp l mới thống nhất trong cả nước v việc đ n bù thiệt h i khi Nhà nước
thu hồi đất. Tiếp đó là nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ v bồi thư ng, h trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị
định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung v
quy ho ch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thư ng, h trợ và tái định cư.
Tuy nhiên, do nhi u nguyên nhân, việc triển khai thực hiện chính sách này
trên thực tế c n nhi u vướng m c có ảnh hưởng nhất định đến tính pháp chế
trong cơng tác giải phóng mặt bằng. Việc xây dựng các văn bản dưới luật có
tác động trực tiếp đến các chủ thể thi hành pháp luật, nếu phù hợp sẽ có tác
động tích cực trong cơng tác đ n bù giải phóng mặt bằng và tái định cư.
Ngược l i, sẽ gây ra nhi u khiếm khuyết, h n chế tính khả thi, làm giảm hiệu
lực pháp luật, làm giảm l ng tin của nhân dân đối với chủ trư ng, chính sách
của Đảng và Nhà nước, phát sinh khiếu kiện của nhân dân.
2.3.5. Yếu tố định giá đất
Sau th i kỳ đổi mới, khái niệm n n kinh tế thị trư ng được hiểu và áp
dụng theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đồng th i khái niệm v thị trư ng bất
động sản đang được hồn thiện thơng qua thực tiễn của n n kinh tế đất nước
mà trước hết là sự phát triển khách quan của hệ thống pháp luật. Mặc dù pháp
luật nói chung và uật đất đai khơng đ cập đến việc đất có giá nhưng trên

thực tế, l thuyết “giá trị” bất động sản bao gồm các yếu tố nhu c u sử dụng,
sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất đai có giá.
Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ
chức cá nhân được quy n sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Đi u 12
uật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung một số đi u của uật đất đai
năm 1998 và năm 2001 quy định: “Nhà nước xác định giá các lo i đất để tính
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN