phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin của các doanh nghiệp ngành bất động sản và xây dựng niêm yết trên sàn chứng khoán việt nam

CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU
1.1 SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trải qua 20 năm hình thành và phát triển của thị trường chứng khoán Việt

Nam, số lượng doanh nghiệp niêm yết ngày càng lớn. Từ khi tham gia WTO
năm 2007. TTCK Việt Nam đã dần phát triển lớn mạnh và trở thành một kênh
đầu tư hiệu quả cho các nhà đầu tư, hơn nữa còn là kênh huy động vốn trung và
dài hạn cho các doanh nghiệp niêm yết. Trong nhiều năm gần đây, Việt Nam
đang trên đà hội nhập với các nước trên thế giới nên dần trở nên “nhạy cảm”
hơn với những tin tức trên thị trường. Do đó, thị trường chứng khốn Việt Nam
cần phải có những cách thức phù hợp, để có thể nắm bắt được những thuận lợi
và khó khăn. Với Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TTP)_ một cơ hội
tốt để Việt Nam cải thiện hệ thống pháp luật, cải cách hành chính minh bạch và
rõ rang hơn. “Điều tuyệt vời về TPP là sẽ giúp tăng uy tiến của Việt Nam. Sẽ
có một nhu cầu lớn hơn cho việc phát triển các khu công nghiệp, các dự án
thương mại và nhà ở, cũng như cở sở hạ tầng trên toàn quốc để xây dựng hệ
thống đường sá, cùng với các dịch vụ kết nối tốt hơn. Sẽ có rất nhiều các hoạt
động dành cho chủ đầu tư địa ốc trong mọi mảng thị trường và họ cần chuẩn bị
sẵn sàng nguồn lực lao động, công tác chuyển giao kỹ thuật, đào tạo, nâng cao
năng suất cũng như tuân thủ luật pháp để đón đầu các cơ hội vàng này”, báo cáo
của CB Richard Ellis Group kết luận.
Để đuổi kịp với sự lớn mạnh và cạnh tranh khốc liệt của thị trường toàn
cầu, các doanh nghiệp niêm yết phải cố gắng hết sức giúp tối đa hóa lợi ích của
người sử dụng chẳng hạn như cung cấp thông tin minh bạch, một cách dễ hiểu.
Quyết định cơng bố thơng tin có thể giúp doanh nghiệp liên kết với rất nhiều
nhà đầu tư và có tác động lâu dài tới hành vi của tất cả các bên liên quan như
các cá nhân, đối thủ cạnh tranh, các chủ nợ, các nhà đầu tư, thị trường và nhiều
nhóm khác có liên quan đến các doanh nghiệp lớn. Adina và Ion (2008) kết luận
rằng việc công bố thông tin cũng là một yếu tố quan trọng tác động đến việc
phân bố hiệu quả các nguồn lực xã hội và giảm thiểu sự nhiễu loạn của thông

tin giữa doanh nghiệp và các nhà đầu tư trên thị trường. Trên thị trường chứng
khoán, các trường hợp làm đẹp về thông tin đối với các doanh nghiệp niêm yết
đang diễn ra với tần suất ngày càng nhiều. Việc không công bố thơng tin hoặc
cơng bố với chất lượng thấp có nguy cơ dẫn đến các rủi ro tài chính. Hiện nay,
các chuyên gia kinh tế đều đồng ý rằng một trong những nguyên nhân chính dẫn
đến các cuộc khủng hoảng tài chính bắt nguồn trực tiếp từ cơng bố và thực tiễn
quản lý thơng tin. Do đó, có nhiều phát kiến về các cách quản trị doanh nghiệp

1


bao gồm cả khu vực Đông Nam Á và những nỗ lực quốc tế của Tổ chức hợp tác
và phát triển Kinh tế (OECD) tập trung vào cải thiện các tiêu chuẩn công khai
và minh bạch thông tin của các doanh nghiệp niêm yết. OECD đã đề xuất các
nguyên tắc quản trị các doanh nghiệp niêm yết trong đó nhấn mạnh các doanh
nghiệp niêm yết cần CBTT kịp thời, tin cậy và có thể tiếp cận. CBTT khơng chỉ
là nghĩa vụ bắt buộc phải thực hiện theo pháp luật mà còn là trách nhiệm và
quyền lợi của mỗi doanh nghiệp trong việc nâng cao uy tín và hình ảnh trên thị
tường, hơn nữa còn là cách thuyết phục hiệu quả nhất đối với các nhà đầu tư,
ngồi ra cịn thể hiện tính chun nghiệp, tơn trọng cổ đơng của doanh nghiệp.
Có rất nhiều nghiên cứu về mức độ CBTT của các doanh nghiệp niêm yết
trên thị trường chứng khoán, nhưng chưa có nghiên cứu cụ thể nào về phân
ngành bất động sản và xây dựng. Vì thế nên tác giả đã chọn đề tài “Phân tích
các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin của các doanh nghiệp
ngành bất động sản và xây dựng niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam"
làm luận văn tốt nghiệp.
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1 Mục tiêu chung
Xác định các nhân tố quyết định có ảnh hưởng đến mức độ cơng bố thông
tin của các doanh nghiệp thuộc phân ngành bất động sản và xây dựng niêm yết

trên thị trường chứng khoán Việt Nam từ đó đưa ra những giải pháp, kiến nghị
nhằm hoàn thiện việc CBTT các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng niêm
yết.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
Phân tích thực trạng những biến động của thị trường bất động sản, xây
dựng ở Việt Nam trong năm 2019. Phân tích thực trạng công bố thông tin năm
2019 tại các doanh nghiệp BĐS và XD niêm yết trên thị trường chứng khốn
Việt Nam. Phân tích các nhân tố có ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin
của các doanh nghiệp BĐS và XD niêm yết.
Từ những kết quả đạt được trong q trình phân tích, đề tài sẽ đưa ra một
số giải pháp giúp các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng niêm yết hồn
thiện việc cơng bố thơng tin.
1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1 Phạm vi không gian
Các doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng
niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam cụ thể là hai sàn HNX và HOSE

2


1.3.2 Phạm vi thời gian
Thời gian thực hiện đề tài từ tháng 08/2020 đến tháng 12/2020. Số liệu thứ
cấp được thu thập trong các báo của các doanh nghiệp niêm yết năm 2019.
1.4 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu là các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ công bố thông
tin trong các báo cáo được công bố bởi các doanh nghiệp ngành bất động sản và
xây dựng đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam
1.5 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
Mức độ về công bố thông tin trên báo cáo thường niên của các doanh
nghiệp thuộc phân ngành bất động sản và xây dựng niêm yết trên thị trường

chứng khoán Việt Nam như thế nào?
Những yếu tố nào ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin trong báo cáo
thường niên của các doanh nghiệp thuộc phân ngành BĐS và XD niêm yết trên
thị trường chứng khoán Việt Nam?
Cần nâng cao mức độ công bố thông tin của các doanh nghiệp phân ngành
bất động sản và xây dựng niêm yết như thế nào?
1.6 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
1.6.1 Những nghiên cứu nước ngồi
Nhiều nhà nghiên cứu đã trích dẫn chuyên để của Cerf (1961) là khởi điểm
cho nghiên cứu thực nghiệm liên quan đến mức độ công bố thông tin trong báo
cáo thường niên. Cerf (1961) nghiên cứu các báo cáo thường niên của 258 doanh
nghiệp niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán New York, 113 doanh nghiệp
niêm yết trên sàn giao dịch khác và 156 doanh nghiệp OTC trong giai đoạn từ
tháng 7 năm 1956 đến tháng 6 năm 1957. Với phương pháp phân tích hồi quy
được thực hiện trên 31 mục, tác giả đã tìm thấy một mối quan hệ tích cực giữa
cơng bố thơng tin và quy mô doanh nghiệp, số lượng cổ đông và lợi nhuận. Kể
từ đó, chủ đề về cơng bố thơng tin đã thu hút rất nhiều sự chú ý của các nhà học
thuật ở cả các quốc gia phát triển và đang phát triển.
Trong một nghiên cứu thực nghiệm khác, Buzby (1975) đã nỗ lực đo lường
mức độ công bố thông tin trên báo cáo thường niên của 88 doanh nghiệp sản
xuất ở Mỹ. Các doanh nghiệp tài chính được loại ra khỏi danh sách mẫu nghiên
cứu. Tác giả cũng đã khám phá môi quan hệ giữa công bố thông tin và hai đặc
điểm doanh nghiệp là tình trạng niêm yết và quy mô (đo bằng tổng tài sản) thông
qua danh sách đo lường mức độ công bố gồm 39 mục thông tin.
Sử dụng một bảng danh sách của 206 doanh nghiệp phi tài chính Pháp
được liệt kê trong giai đoạn 2006-2009, Barros (2013) tìm thấy bằng chứng rằng

3

việc CBTT tự nguyện trong các báo cáo thường niên tăng lên cùng với quyền
sở hữu quản lý, hội đồng quản trị và ban kiểm toán độc lập, tần số cuộc họp hội
đồng quản trị và chất lượng kiểm toán bên ngoài. Họ cũng thấy rằng tấn suất
các cuộc họp ủy ban kiểm toán và sự siêng năng của hội đồng quản trị và kiếm
tốn có liên quan đến giảm CBTT. Đồng thời phát hiện bố sung cho thấy rằng
các doanh nghiệp lớn hơn, lợi nhuận nhiều hơn và ít mắc nợ có động cơ CBTT
tự nguyện hơn.
Dhouibi và Mamoghli (2013) xem xét cơ chế quản trị của các ngân hàng
tại Tunisia trong thời gian 2004 - 2009. Họ sử dụng chỉ số không trọng số và
trọng số dựa trên quan điểm của người sử dụng thơng tin tài chính (nhân viên
ngân hàng, nhà phân tích, Hội đồng thị trường tài chính, cổ đơng). Yếu tố kiêm
nhiệm giữa giám đốc điều hành và chủ tịch HĐQT với danh tiếng kiểm tốn là
khơng đáng kể so với tiết lộ tự nguyện nhưng quyền sở hữu quản lý, quy mô
HĐQT và sở hữu nhà nước có liên quan nghịch với tiết lộ tự nguyện. Hơn nữa,
sở hữu nước ngoài, lĩnh vực hoạt động liên quan đến cơng bố thơng tin tự
nguyện. Ngồi ra, kết quả cho thấy mức độ công bố thông tin được giải thích
bởi quy mơ, địn bẩy, lợi nhuận, tính kiêm nhiệm, quyền sở hữu tập trung và
chất lượng kiểm soát được đo bằng số lượng kiểm toán viên và sự hiện diện của
Big 4.
Tại Malaysia, Hossain (1994) đã tiến hành một nghiên cứu thực nghiệm
để kiểm tra tác động của sáu đặc điểm doanh nghiệp (quy mô doanh nghiệp, cơ
cấu sở hữu, đòn bẩy, tài sản hiện hữu, kích thước của các doanh nghiệp kiểm
tốn, và tình trạng niêm yết nước ngoài) đến mức độ bố tự nguyện chung trong
báo cáo thường niên của 67 doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán
Kuala Lumpur. Mẫu nghiên cứu được lựa chọn ngẫu nhiên từ 279 các doanh
nghiệp phi tài chính vào năm 1991. Để đánh giá mức độ công bố thông tin tự
nguyện, tác giả đã thiết lập chỉ số cơng bố có chứa 78 mục thơng tin tự nguyện
dựa trên các tài liệu trước đó. Việc phân tích các kết quả cho thấy rằng quy mơ
doanh nghiệp, cơ cấu sở hữu và đầu tư nước ngồi có liên quan đáng kể đến
mức độ công bố thông tin tự nguyện của các doanh nghiệp Malaysia trong các

báo cáo thường niên của họ. Mặt khác, đòn bẩy, tài sản hiện hữu và quy mơ của
các doanh nghiệp kiểm tốn không phải là những yếu tố quan trọng trong việc
giải thích mức độ cơng bố tự nguyện của các doanh nghiệp.
Để đo mức độ CBTT, Huafang và Jianguo (2007) sử dụng mơ hình hồi
quy OLS để kiểm tra mối quan hệ giữa cơ cấu sở hữu, thành phần hội đồng quản
trị và mức độ công bố thông tin tự nguyện. Dựa trên một mẫu của 599 doanh
nghiệp niêm yết trên TTCK Trung Quốc, họ thấy rằng Giám đốc điều hành cũng
là chủ tịch hội đồng quản trị làm giảm mức độ CBTT. Cuối cùng, họ thấy rằng

4


các doanh nghiệp lớn CBTT nhiều hơn, trong khi các doanh nghiệp có cơ hội
phát triển lại khơng muốn tiết lộ thông tin.
Tại New Zealand, McNally (1982) đã tiến hành nghiên cứu thực nghiệm
để kiểm tra mối liên hệ giữa mức độ công bố tự nguyện của 103 các doanh
nghiệp sản xuất niêm yết trên sàn chứng khoán New Zealand và một số đặc
điểm của doanh nghiệp: quy mô, tỷ lệ thanh tốn và nhóm ngành cơng nghiệp.
Các tác giả xây dựng chỉ số cơng bố có trọng số chứa 41 mục thơng tin tài chính
và phi tài chính mà doanh nghiệp có thể tự nguyện cơng bố. Một bảng câu hỏi
đã được gửi đến một số nhà tài chính và các thành viên sàn giao dịch chứng
khoán, được xem là hai nhóm quan trọng của người dùng chuyên nghiệp tại
New Zealand . Ngoài ra, nghiên cứu cho thấy chỉ có quy mơ doanh nghiệp có
liên quan tích cực đáng kể đến mức độ công bố thông tin tự nguyện.
Theo Owusu Ansah (1998) báo cáo các kết quả của một cuộc điều tra thực
nghiệm về mức độ ảnh hưởng của tám thuộc tính theo mức độ cơng bố thơng
tin bắt buộc và báo cáo của 49 doanh nghiệp niêm yết tại Zimbabwe. Ơng sử
dụng một chi số cơng bố trong đó bao gồm 214 mục thơng tin bắt buộc để chỉ
ra rằng quy mô doanh nghiệp, cơ cấu sở hữu, tuổi doanh nghiệp, doanh nghiệp
liên kết đa quốc gia,và lợi nhuận có tác động tích cực đáng kể về mặt thống kê

về cơng bố bắt buộc. Chất lượng kiểm tốn bên ngồi, loại ngành cơng nghiệp
và tính thanh khoản ảnh hưởng không đáng kể về mặt thống kê.
Lopes và Rodrigues (2007) nghiên cứu các yếu tố quyết định mức độ công
bố thông tin của các doanh nghiệp niêm yết Bồ Đào Nha. Ông đã xây dựng 54
mục liên quan đến cơng cụ tài chính dựa trên IAS 32 và IAS 39. Kết quả nghiên
cứu cho rằng các doanh nghiệp có quy mơ lớn, có địn bẩy tài chính cao và tình
trạng niêm yết trên nhiều thị trường nước ngồi sẽ có mức độ cơng bố thơng tin
cao. Chủ thể kiểm tốn có mối quan hệ trong phân tích đơn biến nhưng trong
phân tích đa biến thì khơng ảnh hưởng. Cịn các biến độc lập cịn lại thì khơng
có mối quan hệ với mức độ công bố thông tin.
Singhvi và Desai (1971), theo thiết kế nghiên cứu được giới thiệu bởi Cerf
(1961), dựa trên danh sách kiểm tra mức độ công bố thơng tin với 34 mục điểm
tại 155 tập đồn công nghiệp Mỹ đã báo cáo kết quả tương tự, có mối quan hệ
đáng kể giữa mức độ cơng bố thông tin trên báo cáo thường niên và các đặc
điểm doanh nghiệp. Trong nghiên cứu này không đề cập đến sự khác biệt giữa
công bố thông tin bắt buộc và tự nguyện.
Zhou và Panbunyu (2008) dựa trên một mẫu của 24 doanh nghiệp Trung
Quốc, 21 doanh nghiệp Thụy Điển. Họ thiết kế mơ hình hồi quy để kiểm tra mối
liên hệ giữa tổng mức độ CBTT tự nguyện, tự nguyện CBTT chiến lược, công

5


bố tự nguyện thơng tin phi tài chính và cơng bố tự nguyện của các thơng tin tài
chính và thành phần hội đồng quản trị. Kết quả là khơng tìm thấy bất kỳ mối
liên hệ giữa thành phần hội đồng quản trị và mức độ CBTT tự nguyện trong báo
cáo thường niên của các doanh nghiệp của mỗi quốc gia; mối liên hệ giữa tỷ lệ
các giám đốc độc lập trong hội đồng quản trị và ba loại CBTT tự nguyện: Thơng
tin chiến lược, thơng tin phi tài chính và các thơng tin tài chính. Họ tìm thấy
tổng mức độ CBTT tự nguyện giữa hai nước là hoàn toàn tương tự. Trung Quốc

công bố những thông tin chiến lược trong khi Thụy Điển CBTT tài chính. Cả
hai đều có gần như cùng một mức độ công bố các thông tin phi tài chỉnh. Ngồi
ra cịn tìm thấy mối liên quan giữa quy mô doanh nghiệp, quyền sở hữu tập
trung và doanh nghiệp kiểm toán trong các doanh nghiệp của Trung Quốc. Đặc
biệt mối liên quan đảng kể giữa đòn bẩy tài chính và CBTT tài chính trong các
doanh nghiệp của Thụy Điển. Tuy nhiên đối với doanh nghiệp Trung Quốc lại
liên quan tiêu cực giữa địn bẩy tài chính và thông tin chiến lược.
Bằng cách kiểm tra mức độ CBTT và minh bạch hóa của các doanh nghiệp
niêm yết cơng khai tại Hồng Kông và Thái Lan, nghiên cứu Cheung, F., F.M,
L.F.T.L. & Cheung, S.F., 2012 cho thấy rằng mức độ CBTT của doanh nghiệp
thay đổi đáng kể trong một thị trường và là một chức năng của đặc trưng doanh
nghiệp cụ thể. Kết quả thực nghiệm cho thấy rằng đặc điểm tài chính giải thích
một số sự thay đổi trong mức độ công bố thông tin của doanh nghiệp cho các
doanh nghiệp ở Hồng Kông nhưng không cho các doanh nghiệp ở Thái Lan.
Hơn nữa, đặc điểm quản trị doanh nghiệp, chẳng hạn như quy mô HĐQT và
thành phần hội đồng quản trị tại Hồng Kơng có ý nghĩa nhiều hơn với các mức
độ công bố thông tin của doanh nghiệp ở Thái Lan. Kết quả là này thống nhất
nhau với quan điểm cho rằng quản trị doanh nghiệp tốt dẫn đến công bố thông
tin của doanh nghiệp tốt hơn trong các thị trường kém phát triển.
Nghiên cứu của Uyar el al (2013) đã có một số tác động đối với các thị
trường mới nổi đặc biệt trong việc CBTT tự nguyện góp phần làm giảm bớt
những chi phí cơ quan phát sinh từ sự bất đổi xứng thông tin, làm các doanh
nghiệp minh bạch, có trách nhiệm hơn và mở đường cho dòng vốn để tài trợ cho
sự tăng trưởng kinh tế. Họ cung cấp bằng chứng về mối liên quan giữa mức độ
công bố thông tin tự nguyện và các biển như quy mô doanh nghiệp, quy mơ
doanh nghiệp kiểm tốn, tỷ lệ cổ phần phổ thơng thuộc sở hữu của cổ đông lớn
(với vốn chủ sở hữu 5 phần trăm hoặc hơn) và tỷ lệ các giám đốc độc lập trên
hội đồng quản trị. Tuy nhiên, đòn bẩy và quyền sở hữu phân tán đã được tìm
thấy có liên quan đáng kế tiêu cực với mức độ cơng bố thơng tin tự nguyện. Các
biến cịn lại cụ thể là lợi nhuận, tuổi niêm yết và quy mơ hội đồng quản trị đã

được tìm thấy khơng đáng kể.

6


1.6.2 Những nghiên cứu trong nước
Lê Trường Vinh và Hoàng Trọng (2008) chi đưa vào mơ hình nghiên cứu
các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ minh bạch thông tin của các doanh nghiệp
niêm yết 5 biến giải thích về đặc điểm tài chính của doanh nghiệp bao gồm: quy
mơ doanh nghiệp, lợi nhuận, vòng quay tổng tài sản, tài sản cố định và nợ phải
trả. Kết quả nghiên cứu cho thấy biến quy mô doanh nghiệp đo lường theo 3
cách logarit của tổng tài sản, doanh thu thuần, giá trị thị trường cũng khơng có
ý nghĩa trong mơ hình và các biến cịn lại cũng vậy. Chỉ có biến lợi nhuận được
đo lường bằng giá trị thị trường của các khoản nợ là có ý nghĩa.
Hồng Tùng (2011) nghiên cứu các khía cạnh liên quan đến việc cơng bố
thơng tin của các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khốn Việt Nam.
Tác giả cho rằng, mức độ cơng bố thông tin không phụ thuộc vào các quy định
hiện hành của nhà nước mà còn phụ thuộc vào các nhân tố liên quan đến đặc
điểm của doanh nghiệp như: hình thức sở hữu, loại hình kinh doanh, quy mơ
doanh nghiệp, khả năng sinh lời, khả năng thanh tốn.
Ngơ Thu Giang và Đặng Anh Tuấn (2013) cho thấy mối tương quan có ý
nghĩa giữa đặc điểm doanh nghiệp tới hoạt động CBTT của doanh nghiệp niêm
yết. Tuy nhiên, mức độ và chiều tác động giữa các đặc điểm là khác nhau. Hoạt
động CBTT tốt hơn tại các doanh nghiệp có sở hữu nước ngồi, có kết quả kinh
doanh khả quan trong kỳ nghiên cứu, có sức sinh lời vốn chủ sở hữu cao và có
sự độc lập trong quản lý giữa tổng giám đốc và HĐQT. Các yếu tố khác như tỷ
trọng sở hữu nội bộ, năng lực sản xuất và sự phụ thuộc trong quản lý giữa tổng
giám đốc và HĐQT lại có tác động tiêu cực tới hoạt động CBTT của doanh
nghiệp niêm yết. Riêng đặc điểm niêm yết khơng có tác động đáng kể đến hoạt
động CBTT của doanh nghiệp niêm yết.

Sử dụng số liệu từ 354 DNNY niêm yết trên HNX, Lê Quang Cảnh và
Nguyễn Vũ Hùng (2016) cho thấy càng nhiều thông tin được công bố thì kết
quả kinh doanh được đánh giá thơng qua tỷ số lợi nhuận ròng trên tài sản (ROA)
và tỷ số giữa giá trị thị trường và giá trị thay thế của một tài sản hữu hình
(Tobin's Q) càng xấu đi. Qua đó đóng góp kết quả thực nghiệm và có những
luận giải về mối quan hệ nghịch giữa CBTT với kết quả kinh doanh. Tóm lại,
tác giả đã hệ thống lại những nghiên cứu thực nghiệm về các nhân tố ảnh hưởng
đến CBTT của các nước trên Thế Giới và tại Việt Nam.
Thông qua những thành quả và khắc phục những hạn chế từ các cơng trình
nghiên cứu trước, dựa vào những biến động của thị trường và xã hội, các biến
độc lập như quy mô HĐQT, tỷ lệ thành viên HĐQT độc lập khơng điều hành,
tính kiêm nhiệm giữa Chủ tịch HĐQT và tổng giám đốc, khả năng thanh tốn,
mức sinh lời, địn bẩy nợ được đưa vào mơ hình nghiên cứu nhằm phân tích

7


những nhân tố nào có mối quan hệ và ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin
trong BCTN của các doanh nghiệp phân ngành bất động sản và xây dựng niêm
yết. Bên cạnh đó, kế thừa và phát triển các nghiên cứu trước, tác giả cũng xây
dựng mức độ công bố thông tin với biến phụ thuộc là chỉ số công bố thông tin
dựa trên phương pháp không trọng số và thơng qua mơ hình hồi quy tuyến tính
để có cái nhìn khái qt hơn về mức độ cơng bố thông tin của các doanh nghiệp
phân ngành bất động sản và xây dựng niêm yết trên TTCK Việt Nam trong năm
2019. Để từ đó đưa ra những kiến nghị và giải pháp nâng cao mức độ công bố
thông tin phù hợp, gia tăng lòng tin từ các nhà đầu tư và góp phần tăng tính
minh bạch trên thị trường chứng khốn.
1.7 KẾT CẤU NỘI DUNG LUẬN VĂN
Luận văn có cấu trúc gồm 6 chương, ngoài chương 1 đã được nêu trên, các
chương còn lại bao gồm:

Chương 2: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu.
Chương 3: Tổng quan về thị trường bất động sản, xây dựng và thực trạng
CBTT của các doanh nghiệp BĐS và XD niêm yết.
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận.
Chương 5: Mốt số giải pháp nâng cao mức độ CBTT cho các cong ty phân
ngành bất động sản và xây dựng niêm yết.
Chương 6: Kết luận và kiến nghị.

8


CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1.1 Tổng quan về thị trường chứng khoán.
2.1.1.1 Khái quát về thị trường chứng khoán.
Thị trường chứng khoán (Securities Market) là một tập hợp bao gồm
những người mua và người bán cổ phiếu (hay chứng khoán), thứ đại diện cho
quyền sở hữu của họ đối với một doanh nghiệp; chúng có thể bao gồm các cổ
phiếu được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán đại chúng, hoặc những cổ
phiếu được giao dịch một cách không công khai, ví dụ như cổ phần của một
doanh nghiệp tư nhân được bán cho các nhà đầu tư thông qua các nền tảng gọi
vốn cộng đồng. Những khoản đầu tư trên thị trường chứng khốn hầu hết được
thực hiện thơng qua mơi giới chứng khốn và nền tảng giao dịch điện tử.
2.1.1.2 Đặc điểm của thị trường chứng khoán.
Được đặc trưng bởi hình thức tài chính trực tiếp, người cần vốn và người
cung cấp vốn đều trực tiếp tham gia vào thị trường, giữa họ khơng có trung gian
tài chính. Khả năng thanh khoản là một trong những đặc tính hấp dẫn của thị
trường chứng khoán đối với các nhà đầu tư. Việc kinh doanh tự do, minh bạch
diễn ra trên thị trường chứng khoán dựa trên nguồn cung và cầu. Bằng cách này,

các nhà đầu tư có thể chuyển đổi các cổ phần họ sở hữu thành tiền mặt hoặc các
loại chứng khốn khác khi họ muốn thơng qua cơ chế định giá đang hoạt
động.Là thị trường gần với Thị trường cạnh tranh hoàn hảo. Mọi người đều tự
do tham gia vào thị trường. Khơng có sự áp đặt giá cả trên thị trường chứng
khoán, mà giá cả ở đây được hình thành dựa trên quan hệ cung – cầu giữa người
bán và người mua.Đặc điểm giao dịch công khai giúp cho TTCK duy trì tính
minh bạch trong các giao dịch tài chính. Vì tính minh bạch nên tất cả những
người tham gia đều nắm được thông tin về giá cả của các cổ phiếu đang được
giao dịch trên thị trường và những người tham gia cịn có thể truy cập vào những
thông tin tương tự giúp cho họ có thể giao dịch tự do và hiệu quả.Về cơ bản là
một thị trường liên tục, sau khi các chứng khốn được phát hành trên thị trường
sơ cấp, nó có thể được mua đi bán lại nhiều lần trên thị trường thứ cấp. Thị
trường chứng khoán đảm bảo cho các nhà đầu tư có thể chuyển chứng khốn
của họ thành tiền mặt bất cứ lúc nào họ muốn.
2.1.1.3 Những nguyên tắc hoạt động của thị trường chứng khoán
 Nguyên tắc cạnh tranh: Theo nguyên tắc này, giá cả trên TTCK phản ánh
quan hệ cung cầu về chứng khoán và thể hiện tương quan cạnh tranh giữa các

9


doanh nghiệp. Trên thị trường sơ cấp, các nhà phát hành cạnh tranh với nhau để
bán chứng khốn của mình cho các nhà đầu tư, các nhà đầu tư được tự do lựa
chọn các chứng khoán theo các mục tiêu của mình. Trên thị trường thứ cấp, các
nhà đầu tư cũng cạnh tranh tự do để tìm kiếm cho mình một lợi nhuận cao nhất,
và giá cả được hình thành theo phương thức đấu giá.
 Nguyên tắc công bằng: Công bằng có nghĩa là mọi người tham gia thị
trường đều phải tuân thủ những quy định chung, được bình đẳng trong việc chia
sẽ thông tin và trong việc gánh chịu các hình thức xử phạt nếu vi phạm vào
những quy định đó.

 Ngun tắc cơng khai: Chứng khốn là loại hàng hoá trừu tượng nên
TTCK phải được xây dựng trên cơ sở hệ thống công bố thông tin tốt. Theo luật
định, các tổ chức phát hành có nghĩa vụ phải cung cấp thông tin đầy đủ theo chế
độ thường xuyên và đột xuất thông qua các phương tiện thông tin đại chúng, Sở
giao dịch, các doanh nghiệp chứng khoán và các tổ chức có liên quan.
 Nguyên tắc trung gian: Ngun tắc này có nghĩa là các giao dịch chứng
khốn được thực hiện thông qua tổ chức trung gian là các doanh nghiệp chứng
khoán. Trên thị trường sơ cấp, các nhà đầu tư không mua trực tiếp của nhà phát
hành mà mua từ các nhà bảo lãnh phát hành. Trên thị trường thứ cấp, thông qua
các nghiệp vụ môi giới, kinh doanh, các doanh nghiệp chứng khoán mua, bán
chứng khoán giúp các khách hàng, hoặc kết nối các khách hàng với nhau qua
việc thực hiện các giao dịch mua bán chứng khốn trên tài khoản của mình.
 Ngun tắc tập trung: Các giao dịch chứng khoán chỉ diễn ra trên sở giao
dịch và trên thị trường OTC dưới sự kiểm tra giám sát của cơ quan quản lý nhà
nước và các tổ chức tự quản.
2.1.2 Tổng quát về các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng
2.1.2.1 Khái niệm và quy định về hoạt động các doanh nghiệp bất động
sản
a) Khái niệm
Doanh nghiệp bất động sản là doanh nghiệp hoạt động theo luật kinh doanh
BĐS thực hiện các nghiệp vụ như đầu tư vốn để xây dựng, mua, nhận chuyển
nhượng để bán; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; dịch vụ môi giới, tư
vấn, quản lý, sàn giao dịch BÐS.

10


b) Quy định về hoạt động các doanh nghiệp BĐS
Căn cứ pháp luật:
Luật kinh doanh bất động sản 2014

Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS
Thông tư số 05/2015/TT-BXD ngày 30/10/2015 của Bộ Xây dựng hướng
dẫn nghị định 76/2015/NĐ-CP.
Điều kiện thành lập
Vốn pháp định
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không
được thấp hơn 20 tỷ đồng trừ những trường hợp sau:
 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên.
 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản.
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS thỏa điều kiện niêm yết tại sàn chứng
khoán Việt Nam
Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức cá nhân trong nước
Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán,
cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân
lơ, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ
tầng kỹ thuật đó;
Đối với đất được Nhà nước cho th thì được đầu tư xây dựng nhà ở để
cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng khơng phải là nhà ở để bán,
cho thuê, cho thuê mua;
Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư
xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được
đầu tư xây dựng nhà, cơng trình XD để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây
dựng nhà, cơng trình xây dựng để cho th theo đúng mục đích sử dụng đất;

11


Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ
đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua;
Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã
có hạ tầng kỹ thuật đó.
Phạm vi kinh doanh dịch vụ BĐS của tổ chức, cả nhân trong nước
Dịch vụ môi giới bất động sản.
Dịch vụ tư vấn bất động sản.
Dịch vụ quản lý bất động sản.
Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Điều kiện về tính cơng khai minh bạch
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cơng khai thơng tin
về bất động sản theo các hình thức sau đây:
 Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
 Tại trụ sở ban quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS;
 Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn
giao dịch bất động sản.
 Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:
 Loại bất động sản;
 Vị trí bất động sản;
 Thơng tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;
 Quy mô của bất động sản;
 Đặc điểm, tính chất, cơng năng sử dụng, chất lượng của bất động sản;
thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối
với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;
 Thực trạng các cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;
 Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng

đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng
bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
 Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);
 Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS.

12


2.1.2.2 Khái niệm và quy định về hoạt động các doanh nghiệp xây
dựng.
a) Khái niệm
Doanh nghiệp xây dựng là một tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân kinh
doanh các sản phẩm, đặc biệt là sản phẩm có giá trị lớn thời gian sản xuất dài
trên thị trường xây dựng để đạt mục đích thu lợi nhuận.
b) Quy định về hoạt động các doanh nghiệp xây dựrng
Căn cứ pháp luật:
Luật xây dựng 2014
Nghị định 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng
Văn bản số 3428/BXD-HĐXD 30/12/2014 của Bộ Xây dựng hướng dân
thực hiện Luật Xây dựng.
Điều kiện thành lập
Vốn pháp định
Theo luật doanh nghiệp thì ngành xây dựng không cần vốn pháp định để
thành lập. Tuy nhiên, để trở thành doanh nghiệp xây dựng niêm yết, các doanh
nghiệp phải đáp ứng đủ vốn điều lệ tại sàn chứng khoán Việt Nam.
Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động đầu tư xây dựng
1. Bảo đảm đầu tư XD công trình theo quy hoạch, thiết kế, bảo vệ cảnh
quan, mơi trường; phù hợp với điều kiện tự nhiên, xã hội, đặc điểm văn hóa của
từng địa phương; bảo đảm ổn định cuộc sống của nhân dân; kết hợp phát triển

kinh tế - xã hội với quốc phòng, an ninh và ứng phó với biến đổi khí hậu.
2. Sử dụng hợp lý nguồn lực, tài nguyên tại khu vực có dự án, bảo đảm
đúng mục đích, đối tượng và trình tự đầu tư xây dựng.
3. Tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử
dụng vật liệu xây dựng; bảo đảm nhu cầu tiếp cận sử dụng cơng trình thuận lợi,
an tồn cho người khuyết tật, người cao tuổi, trẻ em ở các cơng trình cơng cộng,
nhà cao tầng; ứng dụng khoa học và công nghệ, áp dụng hệ thống thơng tin cơng
trình trong hoạt động đầu tư xây dựng.
4. Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an tồn cơng trình, tính mạng, sức khỏe
con người và tài sản; phịng, chống cháy, nổ; bảo vệ mơi trường.
5. Bảo đảm xây dựng đồng bộ trong từng cơng trình và đồng bộ với các
cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

13


6. Tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động xây dựng phải có đủ các điều
kiện năng lực phù hợp với loại dự án; loại, cấp cơng trình xây dựng và công
việc theo quy định của Luật này.
7. Bảo đảm cơng khai, minh bạch, tiết kiệm, hiệu quả; phịng, chống tham
nhũng, lãng phí, thất thốt và tiêu cực khác trong hoạt động đầu tư XD.
8. Phân định rõ chức năng quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây
dựng với chức năng quản lý của chủ đầu tư phù hợp với từng loại nguồn vốn sử
dụng.
2.1.3 Tổng quan về công bố thông tin
2.1.3.1 Khái niệm về công bố thông tin
Công bố thông tin được hiểu là phương thức để thực hiện quy trình minh
bạch của doanh nghiệp nhằm đảm bảo các cổ đông và công chúng đầu tư có thể
tiếp cận thơng tin một cách cơng bằng”. Theo “Public disclosure và
transparency”, Yerevan May (2006) minh bạch thông tin “là sự công bố thông

tin kịp thời và đáng tin cậy, nó cho phép những người sử dụng thơng tin đó có
thể đánh giá chính xác về tình hình và hiệu quả của một ngân hàng, hoạt động
kinh doanh và rủi ro liên quan đến các hoạt động này”.
Để được niêm yết trên các sàn, các doanh nghiệp Việt Nam phải đáp ứng
được các yêu cầu về công bố thông tin theo quy định của pháp luật. Và để tạo
ra sự công bằng thông tin cho tất cả mọi người, các doanh nghiệp phải công bố
cả tin tốt và tin không tốt. Các doanh nghiệp không phải là những thực thể duy
nhất phải tuân theo các quy định nghiêm ngặt về công bố thông tin. Theo luật,
các doanh nghiệp môi giới và nhà phân tích chứng khốn cũng phải cơng bố các
thông tin liên quan đến quyết định đầu tư của họ.
2.1.3.2 Vai trị của cơng bố thơng tin trên thị trường chứng khốn Việt
Nam
Thị trường chứng khốn đóng một vai trò quan trọng đến sự phát triển
kinh tế. Những thông tin được công bố sẽ giúp cho những cá nhân, tổ chức bên
trong và bên ngoài doanh nghiệp hiểu về những hoạt động, chính sách, sự tuân
thủ các quy định do Nhà Nước yêu cầu và những mối quan hệ phát sinh với
cộng đồng nơi doanh nghiệp đang hoạt động.
Những hoạt động của việc công bố thông tin trên thị trường chứng khốn
là một cơng cụ quan trọng tác động lên lợi ích của các DNNY và bảo vệ các nhà
đầu tư tránh được những rủi ro.

14


Nếu việc cơng bố thơng tin có hiệu quả có thể thu hút vốn đâu tư, tạo dựng
niềm tin và gia tăng lợi ích cho các doanh nghiệp niêm yết. Ngược lại việc
CBTT không minh bạch, giấu giếm hay cố tình gian lận sẽ gia tăng hành vi kinh
doanh mất đạo đức, tốn kém chi phí cho những ai quan tâm, gây mất lòng tin từ
nhà đầu tư, phân bổ nguồn lực không hiệu quả, không những thiệt hại cho doanh
nghiệp, cổ đơng, nhà đầu tư mà cịn là cả nền kinh tế của một đất nước.

Những thông tin thường xuyên được cập nhật sẽ thu hút được sự quan tâm
của các cổ đông tiềm năng và cổ đông. Nếu thơng tin đáng tin cậy và có khả
năng so sánh được thì sẽ giúp các cổ đơng đưa ra những quyết định về quản lý
như về định giá, quyền biểu quyết và quyền sở hữu, nhà đầu tư thì đưa ra những
quyết định về đầu tư.
Các cá nhân, tổ thức khi tham gia thị trường như các nhà đầu tư vốn, nhà
xuất nhập khẩu, chủ sở hữu trái phiếu, các ngân hàng, doanh nghiệp,.…tất cả
đều cần cập nhật thông tin hằng ngày để có thể hoạt động, kinh doanh trong nền
kinh tế thị trường. Và nếu những thông tin cần thiết khơng chính xác hoặc khơng
có sẵn, người tham gia thị trường sẽ tìm đến phương án đầu cơ, tin đồn, tìm
những phương thức khơng trung thực để có được thơng tin và thậm chí là tung
ra những thơng tin bất lợi nhằm “hạ gục" đối thủ. Điều này giải thích vì sao
người ta lại lập luận rằng một trong những bất ổn kinh tế của Việt Nam hiện nay
có thể bắt nguồn từ việc thiếu dữ liệu kinh tế kịp thời, đáng tin cậy và sự yếu
kém trong công tác truyền thơng về các chính sách thay đổi đến thị trường.
Vì vậy, với việc cơng bố thơng tin đầy đủ, kịp thời và chính xác trên thị
trường chứng khốn có vai trị quan trọng khơng chỉ đối với doanh nghiệp, cơng
chúng đầu tư mà cịn giúp các cơ quan quản lý hiệu quả hơn. Với doanh nghiệp
đó là cơ hội tạo lập quan hệ, gắn kết với cổ đông, các bên có liên quan và thu
được lợi ích từ các nhà đầu tư. Với các nhà đầu tư đó là cơ hội tiếp cận những
thông tin phù hợp để đưa ra các quyết định đầu tư. Với cơ quan quản lý đó là
những thơng tin phục vụ cơng tác quản lý, giám sát và đưa ra những chính sách
phù hợp nhằm phát triển thị trường. "Công khai - Minh bạch - Công Bằng" là
chủ trương của Sở Giao Dịch Chứng Khoán Hà Nội cũng là chủ trương của Ủy
Ban Chứng Khốn Việt Nam.
2.1.3.3 Phân loại về cơng bố thơng tin
a) Phân loại công bố thông tin theo sự tự nguyện hoặc bắt buộc
Công bố thông tin bắt buộc: Là những thông tin công bố được thực hiện
theo những quy định của một quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ. Những cơng bố
này được trình bày theo những quy định của Luật Kinh Doanh, Bộ Tài Chính,

Ủy Ban Chứng Khốn, các cơ quan quản lý về niêm yết.

15


Công bố thông tin tự nguyện (hay thông tin không bắt buộc): Là doanh
nghiệp có thể hoặc khơng cần phải công bố các thông tin mà luật pháp không
yêu cầu. Việc công bố càng nhiều thông tin tự nguyện sẽ giúp doanh nghiệp
nâng cao uy tín, đạt được nhiều lợi ích, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.
b) Phân loại công bố thông tin theo phạm vi khái qt.
Thơng tin riêng lẻ theo từng nhóm chứng khốn.
Thơng tin ngành, nhóm ngành.
Thơng tin của Sở Giao Dịch Chứng Khoán hay cả quốc gia.
c) Phân loại theo thời điểm công bố
Thông tin định kỳ: Doanh nghiệp đại chúng phải cơng bố báo cáo tài chính
năm báo cáo thường niên; họp Đại hội đồng cổ đông thường niên; hoạt động
chào bán và báo cáo sử dụng vốn; tỷ lệ sở hữu nước ngồi.
Thơng tin bất thường: Là loại thơng tin công bố trong thời hạn 24 giờ, kể
từ khi doanh nghiệp xảy ra một trong các sự kiện đặc biệt theo quy định của bộ
Tài Chính hoặc về Đại hội đồng cổ đông bất thường hoặc thông qua nghị quyết
Đại hội đồng cổ đơng dưới hình thức lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản.
Thông tin theo yêu cầu: Doanh nghiệp đại chúng phải cơng bố thơng tin
trong vịng 24 giờ, kể từ khi nhận được yêu cầu của Ủy ban Chứng khoán Nhà
nước, Sở giao dịch chứng khoán nơi doanh nghiệp niêm yết, đăng ký giao dịch.
d) Phân loại theo thời gian
Thông tin quá khứ, thông tin hiện tại và thông tin dự báo cho tương lai,
thông tin theo thời gian (phút, ngày...).
e) Phân loại theo mức độ xử lý
Thông tin sơ cấp: Là những thông tin của các tổ chức phát hành chứng
khốn lần đầu ra cơng chúng.

Thơng tin thứ cấp: Là thông tin được công bố của các tổ chức niêm yết
trên Sở Giao dịch Chứng khoán.
2.1.3.4 Nguyên tắc về công bố thông tin
a) Việc công bố thơng tin phải đầy đủ, chính xác, kịp thời theo quy
định pháp luật và bảo đảm:
Đối tượng công bố thông tin phải chịu trách nhiệm về nội dung thông tin
công bố. Trường hợp có sự thay đổi nội dung thơng tin đã công bố, đối tượng

16


công bố thông tin phải công bố nội dung thay đổi và lý do thay đổi so với thông
tin đã cơng bố trước đó;
Trường hợp có sự kiện, thơng tin làm ảnh hưởng đến giá chứng khốn, đối
tượng cơng bố thơng tin phải xác nhận hoặc đính chính về sự kiện, thơng tin đó
trong vịng 24 giờ, kể từ khi nhận biết được về sự kiện, thơng tin đó hoặc theo
yêu cầu của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Sở giao dịch chứng khốn;
Việc cơng bố các thơng tin cá nhân bao gồm số Thẻ căn cước công dân,
số Chứng minh nhân dân hoặc số Hộ chiếu còn hiệu lực, địa chỉ liên lạc, địa chỉ
thường trú, số điện thoại, số fax, email, số tài khoản giao dịch chứng khoán, số
tài khoản lưu ký chứng khoán, số tài khoản ngân hàng chỉ được thực hiện nếu
chủ thể liên quan đồng ý.
Khi công bố thông tin phải đồng thời báo cáo Ủy ban Chứng khoán Nhà
nước và Sở giao dịch chứng khốn nơi chứng khốn đó niêm yết, đăng ký giao
dịch về nội dung thông tin công bổ, bao gồm đây đủ các thông tin theo quy định.
b) Các đối tượng cơng bố thơng tin có trách nhiệm bảo quản, lưu giữ
thông tin đã báo cáo, công bố theo quy định sau:
Các thông tin công bố định kỳ phải được lưu giữ dưới dạng văn bản (nếu
có) và dữ liệu điện tử tối thiểu 10 năm. Các thông tin này phải được lưu giữ trên
trang thông tin điện tử của đối tượng công bố thông tin tối thiểu là 05 năm;

Các thông tin công bố bất thường hoặc theo yêu cầu phải lưu giữ trên trang
thông tin điện tử của đối tượng công bố thông tin trong tối thiểu 05 năm.
c) Ngôn ngữ thông tin công bố trên thị trường chứng khốn là tiếng
Việt.
Việc cơng bố thơng tin bằng tiếng Việt và tiếng Anh được áp dụng đối với
Sở giao dịch chứng khoán, Trung tâm lưu ký chứng khoán theo quy định của
Sở giao dịch chứng khoán, Trung tâm lưu ký chứng khoán được Ủy ban Chứng
khoán Nhà nước chấp thuận. Các đối tượng khác được khun khích cơng bố
thơng tin bằng tiếng Anh theo hướng dẫn tại Quy chế của Sở giao dịch chứng
khoán, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Trường hợp công bố thông tin bằng
tiếng Việt và tiếng Anh thì nội dung thơng tin cơng bố bằng tiếng Anh chỉ có
tính tham khảo.

17


2.1.4 Đo lường mức độ công bố thông tin của doanh nghiệp
2.1.4.1 Các lý thuyết có liên quan đến mức độ công bố thông tin
a) Lý thuyết bất đối xứng thông tin
Akerlof (1970) cho rằng thông tin bất cân xứng xảy ra khi một bên giao
dịch có ít thơng tin hơn bên đối tác hoặc có thơng tin nhưng thơng tin khơng
chính xác. Điều này khiến cho bên có ít thơng tin hơn có những quyết định
khơng chính xác khi thực hiện giao dịch đồng thời bên có nhiều thơng tin hơn
cũng sẽ có những hành vi gây bất lợi cho bên kia khi thực hiện nghĩa vụ giao
dịch.
Thông tin bất cân xứng là hệ quả của các bên giao dịch trên thị trường
chứng khốn có thơng tin với mức độ khác nhau giữa một bên cung cấp và một
bên tiếp nhận thông tin
Theo Yang Jing (2008), trong thị trường chứng khốn, thơng tin bất cân
xứng biểu hiện dưới ba hình thức: (1) bất cân xứng về thời gian thơng tin, (2)

bất cần xứng khối lượng thông tin và (3) bất cân xứng về chất lượng thông tin.
b) Lý thuyết đại diện
Theo lý thuyết này, quy mô, khả năng sinh lời, vấn đề niêm yết và cơ cấu
quản lý ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin.
Bên đại diện doanh nghiệp có nhiều thơng tin nội bộ hơn và sự bất đối
xứng thông tin này ảnh hưởng xấu đến khả năng theo dõi lợi ích của cố đơng.
Vậy làm thế nào để bên đại diện làm việc vì lợi ích cao nhất cho cổ đơng khi họ
có lợi thế về thơng tin và có những lợi ích khác với lợi ích của những ơng chủ
này.
c) Lý thuyết tín hiệu
Lý thuyết dấu hiệu chỉ ra rằng các doanh nghiệp với mức sinh lời cao hơn
sẽ có xu hướng CBTT nhiều hơn đến thị trường. Vì vậy, các doanh nghiệp cơng
bố thơng tin ra ngồi thị trường một cách tự nguyện và đưa các tín hiệu đến nhà
đầu tư. Vì thế công bố thông tin là một công cụ mà các doanh nghiệp dùng để
tạo ra sự khác biệt về chất lượng hoạt động của doanh nghiệp này so với doanh
nghiệp khác.
d) Lý thuyết chi phí chính trị (Political cost theory)
Lý thuyết về ảnh hưởng của chính trị cho rằng các nhà quản lý nhà nước
ra quyết định có liên quan đến lợi ích của doanh nghiệp dựa trên thơng tin được
cơng bố bởi các doanh nghiệp. Các doanh nghiệp có định hướng lâu dài sẽ công
bố thông tin tự nguyện nhiều hơn để hạn chế chi phí chính trị này nhằm tác động

18


tích cực đến hình ảnh của họ và tránh được sự chú ý của công chúng và cơ quan
quản.

2.1.4.2 Đo lường mức độ CBTT
Để đo lường mức độ công bố thông tin trong báo cáo thường niên, các

nghiên cứu đã được thực hiện qua hai bước như sau:
+ Bước 1: Xây dựng thang chuần được thực hiện trong các nghiên cứu
trước khác nhau phụ thuộc vào yêu cầu công bố của mỗi quốc gia.
+ Bước 2: Tiếp theo, dùng thang chuẩn đã xây dựng để mã hóa từng chỉ
mục thơng tin trong mỗi quan sát. Có rất nhiều cách để đo lường hay mã hóa dự
liệu đã xây dựng nhưng thường các nghiên cứu trước sử dụng 2 cách đo như
sau:
Đo lường không trọng số: Theo thang chuẩn đã được xây dựng, các yếu tố
thông tin trong BCTN được nghiên cứu sẽ được gắn giá trị 1 và bằng 0 nếu yếu
tố thông tin không được công bố, không gán giá trị nếu tại doanh nghiệp nghiệp
vụ về yếu tố thông tin không tồn tại. Các yếu tố thông tin có vai trị ngang nhau
trong đánh giá và được theo dõi ở cấp độ có được trình bày hay khơng.
Đo lường có trọng số: Việc đo lường CBTT dựa trên xây dựng ba chi số
công bố: Chỉ số chất lượng, chi số phạm vi, chi số về số lượng. Theo cách tiếp
cận này thì một yếu tố thơng tin khơng công bố sẽ được gán giá trị bằng 0 nhưng
nhỏ hơn hoặc bằng 1, tùy tầm quan trọng của yếu tố đó. Dựa theo các nghiên
cứu trước, mức độ cơng bố thơng tin được tính như sau:
𝒏𝒋

Ij =

∑𝒊=𝟏 𝒅𝒊𝒋
𝒏𝒋

Trong đó:
Ij: Mức độ công bố thông tin của doanh nghiệp j, 0 ≤ Ij ≤ 1
dij = 1 nếu mục thông tin i được công bố, = 0 nếu mục thông tin i không
được công bố
n = số lượng mục thông tin mà doanh nghiệp có thể cơng bố (0 ≤ n ≤ 72)
2.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ công bố thông tin

2.1.5.1 Quy mô hội đồng quản trị
Quy mô hội đồng quản trị là dựa vào số lượng thành viên trong hội đồng
quản trị của doanh nghiệp. Dựa theo nghiên cứu của Fama và Jensen (1983),
Gandia (2008) với kết quả nghiên cứu cho thấy việc tăng số lượng thành viên

19


trong hội đồng quản trị làm cho khả năng giám sát và kiểm sốt quản lý, từ đó
nâng cao tính minh bạch và công bố thông tin bởi ban quản lý. Một nghiên cứu
khác của Adam, Almeida và Ferreira (2005) cho rằng quy mơ HĐQT càng lớn
thì kinh nghiệm sẽ càng phong phú và có nhiều những ý kiến đóng góp, từ đó
nâng cao khả năng giám sát và chính sách CBTT của doanh nghiệp. Quy mơ
HĐQT càng lớn thì năng lực kiểm soát và ra quyết định càng cao đồng thời
tránh được sự tập trung quyền lực vào một vài nhân vật then chốt do đó mà
quyền lợi của cổ đơng khơng có mặt trong HĐQT được bảo vệ ở mức cao hơn,
từ đó mức độ CBTT sẽ tăng.
H1: Quy mơ hội đồng quản trị càng lớn thì mức độ công bố thông tin càng
cao.
2.1.5.2 Tỷ lệ thành viên HĐQT khơng điều hành doanh nghiệp
Trong HĐQT có các thành viên bên ngồi khơng điều hành đồng thời phải
đảm bảo sự độc lập, họ không làm việc hằng ngày tại doanh nghiệp mà chỉ tham
dự vào các cuộc họp của HĐQT hoặc các ủy ban hoặc những hoạt động có liên
quan. Họ được xem như là một cơ chế kiểm soát khi thực hiện một chức năng
giám sát độc lập. Các thành viên HĐQT độc lập giúp nâng cao vai trò giám sát
của HĐQT đồng thời giảm bớt mẫu thuẫn đại diện, sự bất đối xứng thông tin
giữa chủ sở hữu và nhà quản lý, kiểm tra và cân nhắc cần thiết để nâng cao hiệu
quả của HĐQT (Fama và Jensen, 1983; Agrawal và Knoeber, 1996; Lim, S.,
Matolcsy, Z. & Chow, D, (2007). Họ có thể giúp giảm thiếu cơ hội che dấu
thông tin của những nhà quản lý (Kelton và Yang, 2008). Mặc khác,

Akhtaruddin (2009); Cheng và Courtenay (2006); Ali shah.S.Z, Butt.S, A. &
Hasan.A, (2009); Ahmad-Zaluki (2008); Ienciu (2012) cho rằng với tỷ lệ thành
viên độc lập trong HĐQT càng cao thì mức độ CBTT phi tài chính càng cao so
với các doanh nghiệp khơng có HĐQT độc lập. Abdelsalam và El-Masry (2008)
phát hiện thành viên HĐQT độc lập giúp doanh nghiệp cơng bố thơng tin ra bên
ngồi được kịp thời. Fee (2003) cho rằng họ sẽ giúp cân bằng quyền lực của ban
điều hành từ đó đảm bảo sự khách quan quá trình lập và CBTT.
H2: Tỷ lệ thành viên HĐQT khơng điều hành DNNY càng cao thì mức độ
CBTT càng lớn.
2.1.5.3 Tính kiêm nhiệm giữa tổng giám đốc và chủ tịch HĐQT
Lý thuyết đại diện dự đoán tính kiêm nhiệm sẽ làm giảm đáng kể vai trị
kiểm soát và tăng khả năng thỏa thuận mức thưởng cho các nhà quản trị cấp
cao, những doanh nghiệp khi xuất hiện sự kiêm nhiệm giữa tổng giám đốc và
chủ tịch HĐQT thì cơng bố ít thơng tin hơn. Số lượng thông tin sẽ giảm khi một

20


người cùng một lúc kiêm nhiêm hai chức vụ. Nghiên cứu của Al-Shammari và
Al-Sultan (2010), việc kiêm nhiệm này có xu hướng che giấu những thông tin
bất lợi của doanh nghiệp đến với cổ đơng. Chất lượng kiểm sốt và CBTT sẽ
gia tăng khi tách biệt việc kiêm nhiệm này. Tuy nhiên, Cheng và Courtenay
(2006) cho thấy khơng có mơi tương quan nào đến mức độ công bố thông tin.
H3: Tính kiêm nhiệm giữa tổng giám đốc và chủ tịch HĐQT sẽ làm giảm
mức độ CBTT.
2.1.5.4 Thu nhập trên mỗi cổ phiếu
Lãi cơ bản trên cổ phiếu là phần lợi nhuận mà công ty phân bổ cho mỗi cổ
phần đang được lưu thông trên thị trường. EPS được coi là một thước đo thể
hiện khả năng tạo ra lợi nhuận của một công ty. Pratama, A., & Erawati, T.
(2014) lập luận rằng thu nhập trên mỗi cổ phiếu có ảnh hưởng đáng kể nhất đến

giá cả của công ty trên sàn chứng khốn. EPS được tính bằng cách chia thu nhập
ròng kiếm được trong một kỳ báo cáo nhất định (thường là quý hoặc năm) cho
tổng số cổ phiếu đang lưu hành trong cùng kỳ.
H4: Thu nhập trên cổ phiếu càng cao thì các doanh nghiệp sẽ cơng bố
nhiều thơng tin hơn.
2.1.5.5 Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân
Nhân tố lợi nhuận được xem xét trong nghiên cứu của rất nhiều tác giả
trước đây, đa số tác giả đều tìm thấy mối quan hệ thuận chiều giữa lợi nhuận và
mức độ công bố thông tin tự nguyện như Singhvi (1968), Singhvi và Desai
(1971), Wallace và Naser (1995), Raffournier (1995).Tuy nhiên kết quả nghiên
cứu của Nga, P. T. T. (2019) lại cho thấy mỗi quan hệ ngược chiều giữa ROEA
với mức độ CBTT. Các cơng ty có lợi nhuận lớn hơn thì thường chịu sự quan
tâm nhiều hơn của các cơ quan nhà nước và dễ bị can thiệp pháp lí. Do đó, các
cơng ty này có thể phải công bố thông tin chi tiết hơn trong báo cáo thường niên
để giải thích cho các hoạt động tài chính và để giảm chi phí chính trị. Thêm vào
đó, lí thuyết tín hiệu cho rằng các nhà quản lí của các cơng ty có lợi nhuận lớn
hơn có thể muốn cơng bố thêm nhiều thơng tin nhằm phát tín hiệu ra thị trường,
nâng cao giá trị của công ty.
H5: Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân càng cao thì mức độ CBTT
càng nhiều.
2.1.5.6 Khả năng thanh tốn
Tính thanh khoản đề cập đến khả năng đáp ứng tình hình nợ của doanh
nghiệp trong ngắn hạn. Theo lý thuyết tín hiệu, doanh nghiệp có khả năng thanh
tốn càng cao sẽ CBTT càng nhiều nhằm khuếch trương uy tín và tăng giá trị

21


doanh nghiệp (Belkaoui and Kahl, 1978; Cerf, 1961; Singhvi and Desai, 1971;
Hossain, 2001). Tuy nhiên Wallace (1994), Cooke (1989) lại cho rằng khả năng

thanh tốn thấp khiến cho cơng ty cơng bố thơng tin để giải thích những khoản
nợ nhằm đáp ứng yêu cầu của các chủ nợ và nhà đầu tư, nhằm giảm bớt sự lo
lắng của các chủ nợ. Mặc khác, Đoàn Nguyễn Phương Trang (2010), Phạm Thị
Thu Đơng (2013) thì cho kết quả nghiên cứu hai yếu tố trên khơng ảnh hưởng
đến nhau.
H6: Khả năng thanh tốn cao, doanh nghiệp CBTT nhiều hơn
Mơ hình hự kiến:
CBTT = βo + β1QMHÐi + β2 KĐHi + β3KNi + β4EPSi + β5ROEAi +
β6KNTTi + u¡
Trong đó:
CBTT: mức độ CBTT
βo: tham số tự do
β1, β2, β3, β4, β5, β6, : Các tham số ước lượng của mơ hình
QMHĐ: Quy mơ hội đồng quản trị
KĐH: Tỷ lệ thành viên hội đồng quản trị khơng điều hành
KN: Tính kiêm nhiệm giữa tổng giám đốc và hội đồng quản trị
EPS: Thu nhập trên mỗi cổ phiếu
ROEA: Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân
KNTT: Khả năng thanh toán
ui: sai số

22


Đo lường các biến độc lập
Bảng 2.1: Đo lường các biến được sử dụng trong mơ hình nghiên cứu
STT Biến độc lập

Biến
Kì vọng

mã hố

Đo lường các biến

1 Quy mơ hội đồng quản
trị

QMHĐ +

Tổng số thành viên hội
đồng quản trị

2 Tỷ lệ thành viên hội
đồng quản trị không
điều hành

KĐH

+

Tỷ lệ sô thành viên
HĐQT độc lập trên
tổng số thành viên
HĐQT

3 Tính kiêm nhiệm giữa
tổng giám đốc và
HĐQT

KN

-

= 1 nếu có kiêm nhiệm

4 Thu nhập trên mỗi cổ
phiếu

EPS

= 0 nếu khơng có kiêm
nhiệm
+

Thu nhập trên mỗi cổ
phiếu

5 Lợi nhuận trên vốn chủ ROEA
sở hữu bình quân

+

Lợi nhuận trên vốn chủ
sở hữu bình quân

6 Khả năng thanh toán

+

Tài sản ngắn hạn/ nợ

ngắn hạn

KNTT

Nguồn: Tác giả nghiên cứu

2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.2.1 Phương pháp thu thập số liệu
Để tiến hành ước lượng các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ công bố thông
tin của các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng đang niêm yết trên TTCK
Việt Nam, đề tài sử dụng số liệu thứ cấp được lấy từ các nguồn sau đây:
- Số liệu sử dụng trong mơ hình được thu thập từ báo cáo thường niên năm
2019 của 171 doanh nghiệp thuộc phân ngành BĐS và XD đang niêm yết trên
thị trường chứng khốn Việt Nam tính đến thời điểm 20/09/2019, được truy cập
từ website: Số lượng mẫu này phù hợp cho mơ hình hồi quy
đa biến, với cơng thức u cầu mẫu tối thiểu là: n ≥ 50 + 8p, trong đó: n kích
thước mẫu tối thiểu, p số lượng biến độc lập. Như vậy, số lượng mẫu tối thiểu
trong trường hợp của luận văn là: 50 + 8 x 6 = 98. Số lượng mẫu được lựa chọn
trong năm 2019 là 171 > 98 là phù hợp.

23


- Số liệu phân tích về thị trường BĐS và XD, thực trạng CBTT được lấy
từ các báo cáo ngành của các doanh nghiệp chứng khoán, trang web chứng
khoán,..
2.2.2 Phương pháp nghiên cứu
2.2.2.1 Phương pháp thống kê mô tả
Phương pháp này được vận dụng mô tả bức tranh tổng quát tình hình cơ
bản về thị trường BĐS, XD năm 2019 và thực trạng công bố thông tin của các

DN trong phân ngành nghiên cứu đang niêm yết trên TTCK Việt Nam.
2.2.2.2 Phương pháp định lượng
a) Phương pháp đo lường mức độ công bố thông tin của các doanh nghiệp
BĐS và XD niêm yết
Bước 1: Xác định các mục thông tin được chọn trong báo cáo thường niên:
Luật chứng khoán và Thông tư 155/2015/TT-BTC cung cấp mẫu biểu và cách
lập báo cáo thường niên; Luật kinh doanh BĐS, luật xây dựng là các văn bản
pháp luật làm nền tảng bắt buộc cho việc công bố thông tin của các doanh nghiệp
bất động sản và xây dựng niêm yết. Các chỉ tiêu được lựa chọn để đánh giá là
chi tiết các khoản mục trong báo cáo thường niên của doanh nghiệp niêm yết
theo quy định. Các khoản mục có tính chất bắt buộc phải cơng bố. Do đó, để
kiểm định các giả thuyết mà đề tài đã đặt ra, các thông tin được chọn sẽ bao
gồm các thông tin thuộc báo cáo thường niên theo quy định để xây dựng và
được xác định là 6 nhóm và 72 chỉ mục thơng tin (phụ lục 1).
Bước 2: Tiếp theo, để xác định mức độ cơng bố thơng tin, các nghiên cứu
trước đó đã sử dụng hai phương pháp: Trọng số (Meek, G.K., Gray, S.J. &
Roberts, C.B., 1995; Botosan, 1997; Chau và Gray, 2002, Binh, 2009; Fathi,
2013) hoặc chỉ số công bố không trọng số. Việc sử dụng chỉ số công bố thông
tin trọng số đã bị chỉ trích vì nó nghiêng về một người dùng cụ thể (Barako,
D.G., 2007) và dựa trên đánh giá chủ quan tầm quan trọng được xếp hạng bởi
các nhà nghiên cứu (Alsaeed, 2006). Do đó, tác giả đã thông qua chỉ số trọng số
trong nghiên cứu này. Phương pháp chấm điểm không trọng số đã được sử dụng
và hỗ trợ trong một số nghiên cứu của Meek (1995), Cooke (1989), Inchausti
(1997), Alsaeed (2006), Huafang và Jianguo (2007). Tính khách quan là một ưu
thế không thể chối bỏ của cách đo lường không trọng số. Tuy nhiên, kết quả của
các nghiên cứu của Chow và Wong (1987), Spero (1979) đã cho rằng chỉ số
công bố thông tin trọng số và khơng trọng số khơng có sự khác biệt ý nghĩa
thống kê trong kết quả nghiên cứu giữa hai cách đo lường này. Đối với mỗi mục
trong bảng chi số công bố thông tin, doanh nghiệp công bố thông tin trong danh

24


sách các chỉ mục được chọn thì nhận giá trị là 1 và ngược lại là 0 (Botosan,
1997; Huafang và Jianguo, 2007; Hossain và Hammami, 2009).
Bước 3: Dựa theo các nghiên cứu của Ahmed và Nicholls (1994), Cooke
(1991). Trong nghiên cứu này, tác giả đã chọn cách ghi nhận theo phương pháp
tiếp cận khơng trọng số để tính chỉ số CBTT. Như vậy, chỉ số công bố của mỗi
doanh nghiệp sẽ được tính như sau:
𝑛𝑗

CBTT =

∑𝑖=1 𝑑𝑖𝑗
𝑛𝑗

Trong đó:
CBTTj: Mức độ công bố thông tin của doanh nghiệp j, 0 ≤ CBTTj ≤ 1
dij = 1 nếu mục thông tin i được công bố, = 0 nếu mục thông tin i không
được công bố
n = số lượng mục thông tin mà doanh nghiệp có thể cơng bố (n = 72)
b) Phương pháp phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ CBTT của
doanh nghiệp BĐS và XD (Phân tích hồi quy tuyến tính).
Mơ hình sử dụng
Yi = βo + βiX¡ + ui
Trong đó:
Yi: Biến phụ thuộc
Xi: Biến độc lập
βi: Hệ số ước lượng
ui: Sai số

Trong các đặc trưng tổng quát của một mơ hình hồi quy bội, việc lựa chọn
các biến độc lập và biến phụ thuộc xuất phát từ các lý thuyết kinh tế, trực giác
và kinh nghiệm quá khứ.
Áp dụng phương pháp bình phương bé nhất (Odinary least squares- OLS),
tổng bình phương sai số được khái quát như sau:
̂2 Xt2 - … - 𝛽
̂𝑘 Xtk )2
ESS = ∑𝑛𝑡=1 𝑢̂𝑡2 = (Yt - 𝛽̂ - 𝛽
Thủ tục OLS cực tiểu ESS theo βo, β1,... βn số phương trình chuẩn bằng hệ
số tuyến tính ước lượng. Do đó, ta có k phương trình trong đó k hệ số hồi quy
chưa biết ( các tổng được tính theo chỉ số t – nghĩa là số lần quan sát):
̂1 + 𝛽
̂2 ∑ 𝑋𝑡2 +…+𝛽
̂𝑘 ∑ 𝑋𝑡𝑘
∑ 𝑌𝑡 = n𝛽

25