Đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện duy tiên tỉnh hà nam giai đoạn 2011 2015

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO ĐẤT VÀ CHO
THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DUY TIÊNTỈNH HÀ NAM GIAI ĐOẠN 2011-2015

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đõ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Thị Thu Hiền

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các Thầy, Cơ giáo trong Khoa Quản lý Đất đai
- Học viện Nông nghiệp Việt Nam, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và
gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới Thầy giáo: PGS-TS Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều
cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý nhà nước, Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã
tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thiện luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phịng Tài ngun
và Mơi trường, Phịng Đất đai- Sở Tài ngun và Mơi trường tỉnh Hà Nam, các phịng,
ban, ngành liên quan của huyện Duy Tiên - tỉnh Hà Nam đã giúp đỡ và tạo điều kiện
cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Thị Thu Hiền

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ............................................................................................. v
Danh mục bảng ............................................................................................................ vi
Danh mục hình ............................................................................................................vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................viii
Thesis abstract ............................................................................................................... x
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
1.2.
Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2
1.3.1. Phạm vi không gian ......................................................................................... 2
1.3.2. Phạm vi thời gian ............................................................................................. 3
1.4.
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 3
Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4

2.1.
Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác gýao đất, cho thuê đất ................ 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của công tác giao đất, cho thuê đất ............................................. 4
2.1.2. Căn cứ pháp lý của giao đất, cho thuê đất ........................................................ 8
2.1.3. Các hình thức giao đất, cho thuê đất............................................................... 10
2.1.4. Hạn mức và thời hạn giao đất, cho thuê đất .................................................... 15
2.1.5. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất ........................................................... 20
2.2.
Giao đất, cho thuê đất tại một số nước trên thế giới ........................................ 22
2.2.1. Giao đất, cho thuê đất tại Mỹ ......................................................................... 22
2.2.2. Giao đất, cho thuê đất tại Úc .......................................................................... 23
2.2.3. Giao đất, cho thuê đất tại Trung Quốc ............................................................ 25
2.2.4. Giao đất, cho thuê đất tại Đài Loan ................................................................ 26
2.2.5. Bài học kinh nghiệm của các nước và khả năng áp dụng trong thực tế ở
Việt Nam ....................................................................................................... 27
2.3.
Thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn cả nước và tỉnh Hà Nam.......... 27
2.3.1. Tình hình thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất của cả nước .................... 27
2.3.2. Tình hình thực hiện cơng tác giao đất, cho thuê đất của tỉnh Hà Nam ............. 32
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 33
3.1.
Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 33
3.2.
Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 33
3.3.
Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 33

iii

3.4.
3.4.1.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 33
Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Duy Tiên, tỉnh
Hà Nam ......................................................................................................... 33
3.4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Duy Tiên ........................................ 33
3.4.3
Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất tại huyện Duy Tiên giai đoạn
2011 - 2015 ................................................................................................... 33
3.4.4. Đề xuất, giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất tại
huyện Duy Tiên ............................................................................................. 33
3.5.
Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 34
3.5.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................. 34
3.5.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 34
3.5.3. Phương pháp thống kê-tổng hợp .................................................................... 36
3.5.4. Phương pháp phân tích, so sánh ..................................................................... 36
3.5.5. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ............................... 36
3.5.6. Phương pháp minh họa bằng hình ảnh ........................................................... 36
Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 37
4.1.
Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyên Duy Tiên ....... 37
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 37
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................. 41
4.2.
Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên ...... 48
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Duy Tiên ............................................... 48
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Duy Tiên................................................... 52
4.3.

Thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyên Duy Tiên giai đoạn
2011 – 2015 ................................................................................................... 54
4.3.1. Các văn bản về giao đất, cho thuê đất áp dung trên địa bàn huyện
Duy Tiên ....................................................................................................... 54
4.3.2. Kết quả giao đất trên địa bàn huyện Duy Tiên giai đoạn 2011-2015 ............... 55
4.3.3. Kết quả giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2011 - 2015 ..................................... 59
4.3.4. Đánh giá chung về công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện
Duy Tiên ....................................................................................................... 79
4.4.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê
đất trên địa bàn huyện Duy Tiên .................................................................... 81
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 84
5.1.
Kết luận ......................................................................................................... 84
5.2.
Kiến nghị ....................................................................................................... 85
Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 87

iv


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CNH

Công nghiệp hố

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hố

KDC

Khu dân cư

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TBQ

Tiền bình qn

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Tình hình sở hữu đất đai ở Úc.................................................................... 24
Bảng 2.2. Diện tích đất đai do các tổ chức sử dụng theo vùng kinh tế ........................ 28
Bảng 3.1. Tổng hợp phiếu điều tra của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân .................... 35
Bảng 4.1

Cơ cấu kinh tế huyện Duy Tiên giai đoạn 2011 - 2015............................... 42

Bảng 4.2. Dân số huyện Duy Tiên giai đoạn 2011 – 2015.......................................... 46
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Duy Tiên năm 2015 .................................... 53
Bảng 4.4. Bảng hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo
mục đích sử dụng đất ................................................................................. 56

Bảng 4.5. Bảng hiện trạng sử dụng đất của các loại hình sử dụng .............................. 58
Bảng 4.6. Kết quả giao đất cho các tổ chức trên địa bàn huyện Duy Tiên giai
đoạn 2011 – 2015 (theo đơn vị hành chính) ............................................... 60
Bảng 4.7. Tổng hợp kết quả giao đất cho các tổ chức giai đoạn 2011-2015................ 60
Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả giao đất ở mới giai đoạn 2011-2012 .............................. 62
Bảng 4.9. Kết quả giao đất ở theo hình thức đấu giá trong 5 năm trên địa bàn
huyện Duy Tiên ......................................................................................... 63
Bảng 4.10. Kết quả giao đất tái định cư trên địa bàn huyện Duy Tiên giai đoạn
năm 2011-2015 ......................................................................................... 64
Bảng 4.11. Kết quả giao đất dịch vụ (hỗ trợ 7%) giai đoạn 2011-2015 trên địa bàn
huyện Duy Tiên ......................................................................................... 66
Bảng 4.12. Kết quả thuê đất trên địa bàn huyện Duy Tiên giai đoạn 2011-2015........... 67
Bảng 4.13. Tổng hợp tiền thuê đất của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân ...................... 68
Bảng 4.14. Kết quả cấp GCNQSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. ................. 69
Bảng 4.15. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà
nước giao đất cho thuê đất ......................................................................... 71
Bảng 4.16.Tình hình sử dụng đất vào các mục đích khác của các tổ chức, hộ
gia đình cá nhân .............................................................................. 72
Bảng 4.17. Diện tích đất đã giao, cho thuê nhưng chưa thực hiện (chậm triển khai) ..... 73
Bảng 4.18. Các dự án chậm thực hiện đề nghị đẩy nhanh tiến độ ................................. 75
Bảng 4.19. Những nguyên nhân chính của các tổ chức kinh tế sử dụng đất khơng
đúng mục đích được giao, được thuê ......................................................... 76

vi


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Cơ cấu diện tích đất do tổ chức sử dụng theo vùng kinh tế ........................... 29
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Duy Tiên ............................................................... 37
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Duy Tiên năm 2015 ...................................... 52

Hình 4.3. Tỷ lệ diện tích được giao, cho thuê của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân
trên địa bàn huyện Duy Tiên ........................................................................ 59
Hình 4.4. Diện tích đất giao theo mục đích sử dụng cho các tổ chức............................ 61
Hình 4.5. Biểu đồ so sánh các loại hình tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo mục
đích sử dụng ................................................................................................ 72
Hình 4.6. Biểu đồ cơ cấu diện tích chậm triển khai sử dụng khi được giao đất, cho
thuê đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân .............................................. 74

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Phạm Thị Thu Hiền
Tên đề tài: “Đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện
Duy Tiên - tỉnh Hà Nam giai đoạn 2011-2015”.
Ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 62.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh
Hà Nam.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn huyện Duy Tiên.
2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất; kết quả giao đất và cho thuê đất của
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Các tiêu chí điều tra chính bao gồm:

diện tích, mục đích đất được giao, cho thuê; hiện trạng sử dụng đất sau khi được giao
đất, cho thuê đất; đánh giá của người được giao đất, cho thuê đất về trình tự và thủ tục
giao đất, cho thuê đất; hình thức giao đất, cho thuê đất; hình thức và mức thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất; kiến nghị của người được giao đất đối với công tác giao đất,
cho thuê đất.
- Phương pháp xác định số lượng phiếu điều tra: Số lượng phiếu điều tra được
xác định theo công thức theo Công văn số 1159/BNV-CCHC ngày 10 tháng 4 năm 2014
của Bộ Nội vụ, số lượng phiếu điều tra là 250 phiếu.
- Phương pháp thống kê-tổng hợp
- Phương pháp phân tích, so sánh
- Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính
- Phương pháp minh họa bằng hình ảnh
3. KẾT QUẢ CHÍNH VÀ KẾT LUẬN
Huyện Duy Tiên nằm ở phía Bắc tỉnh Hà Nam, q trình phát triển cơng
nghiệp - dịch vụ và hình thành các khu đơ thị đã và đang diễn ra mạnh mẽ, thu hút một
lượng lao động lớn. Duy Tiên là địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao trong thời

viii


gian qua của tỉnh. Đây cũng là nơi có sự chuyển dịch đất nơng nghiệp sang mục đích
phi nơng nghiệp.
Tổng diện tích tự nhiên tồn huyện năm 2015 là 12.100,35 ha phân bố tại 18 xã,
thị trấn. Diện tích tự nhiên của huyện chiếm 14,05% diện tích tỉnh Hà Nam, bình qn
diện tích tự nhiên 1.023,83 m2/người.
Tổng diện tích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Duy Tiên
được nhà nước giao đất, cho thuê đất là 12100,35 ha gồm có 15063 tổ chức. 8.493,16 ha
đất của hộ gia đình cá nhân sử dụng chiếm 57,66%; tổ chức kinh tế chiếm 14,40 %;
UBND các xã, thị trấn chiếm 26,63 %, cơ quan đơn vị của nhà nước chiếm 0,32 %; Tổ
chức sự nghiệp công lập chiếm 0,17%; Các tổ chức khác chiếm 0,29%; Cộng đồng dân

cư và cơ sở tôn giáo chiếm 0,53 %.
- Tổng diện tích sử dụng vào mục đích khác là 96,84 ha. Trong đó, có 61 hộ hộ
gia đình, cá nhân sử dụng sai mục đích chuyển sang đất ở và đất sản xuất kinh doanh
với diện tích 46,20 ha; 10 tổ chức kinh tế với diện tích 15,68 ha; 18 tổ chức khác với
diện tích 15,67 ha. Diện tích đất chưa đưa vào sử dụng là 283,51 ha chiếm 2,34% tổng
diện tích của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao, cho thuê.
- Tổng hợp ý kiến điều tra của 250 tổ chức, hộ gia đình cá nhân cho thấy: 180
tổ chức, hộ gia đình cá nhân được cấp GCNQSDĐ; 225 tổ chức, hộ gia đình cá nhân
được điều tra đã đưa đất vào sử dụng; 215 tổ chức, hộ gia đình cá nhân được điều tra
đã sử dụng đất đúng mục đích; 220 tổ chức, hộ gia đình cá nhân cho là thủ tục phù
hợp, dễ hiểu.
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác giao đất, cho thuê
đất, như: xác định chính sách cụ thể để quản lý quỹ đất được nhà nước giao đất, cho
thuê đất. Có quy định cụ thể về trách nhiệm của người đứng đầu tổ chức đơn vị nếu để
xảy ra tình trạng đất đai bị lấn chiếm, sử dụng trái phép, sử dụng khơng có hiệu quả
hoặc lấn, chiếm đất. Đầu tư kinh phí để thực hiện quy hoạch chi tiết đến cấp xã,
phường cho kịp thời giai đoạn. Vì có quy hoạch chi tiết vừa làm cơ sở pháp lý vừa là
chuẩn để kiểm tra đối chiếu trong quá trình quản lý, sử dụng đất, việc thu hồi đất được
đảm bảo đúng quy định.

ix


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Pham Thi Thu Hien
Thesis title: “Assessment of the status of land allocation and land lease Duy
Tien district - Henan province in 2011-2015”.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
1. Objectives of dissertation
- Assessment of the status of land allocation and land lease Duy Tien district, Ha
Nam province.
- Propose some solutions to improve the efficiency of land allocation, land lease
Duy Tien district.
2. Methodology of dissertation
- Method secondary data collection: Collect data on natural conditions,
economic - social situation and land use management; allocation results, and leasing of
organizations, households and individuals.
- Methods of collecting primary data: The survey criteria include: the area, the
land allocated purposes or lease; current use of land after land allocation, land lease;
assessment of the person being allocated or leased land on the order and procedures for
land allocation, land lease; form of land allocation, land lease; forms and levels of land
use fees and land rent; recommendations of the person assigned to work the land for
land allocation, land lease .
- Method of determining the number of survey: survey number is determined by
the formula according to Official Letter No. 1159 / BNV - PAR April 10, 2014 of the
Ministry of Interior, the number of surveys of 250 votes.
- Statistical Methods -General
- Methods of analysis, comparison
- The method of data processing by the computer software
- The method illustrated by pictures
3. Main conclusions of the thesis
Duy Tien district in the northern part of Henan Province, the process of
industrial development - services and formation of urban areas has been going strong,
attracting a large amount of labor. Duy Tien local economic growth rates higher in

x

recent years in the province. This is also where a shift of agricultural land to nonagricultural purposes. The total natural area of the district in 2015 was 12,100.35 ha
distributed in 18 communes and towns. Natural area accounted for 14.05 % of the
district area of Henan Province, the average natural area 1023.83 m2 / person.
The total area of these organizations, households and individuals Duy Tien
district is state land allocation, land lease is 12100.35 hectares includes 15 063
organizations. 8493.16 hectares of private households accounted for 57.66% used;
economic entities accounted for 14.40%; CPCs, accounting for 26.63% town, bodies of
state units accounted for 0.32%; Public service organizations accounted for 0.17%;
Other organizations accounted for 0.29%; Residential communities and religious
institutions accounted for 0.53%.
The total area used for other purposes is 96.84 hectares. Of these, 61 households
households and individuals using land for improper purposes and land transferred to
production and business with an area of 46.20 hectares; 10 economic entities with an
area of 15.68 hectares; 18 other organizations with an area of 15.67 hectares. Area of
land not in use is 283.51 hectares, accounting for 2.34% of the total area organizations,
households and individuals assigned or leased.
- General opinion survey of 250 organizations, households and individuals showed
that 180 organizations, households and individuals LURC; 225 organizations and
individual households surveyed had land taken into use; 215 organizations and individual
households surveyed had land use purposes; 220 organizations, households and
individuals for the appropriate procedures, easy to understand. Some solutions to improve
efficiency in the allocation of land, lease of land, such as identifying specific policy to
manage state land allocation, land lease. There are specific regulations on responsibilities
of heads of organizational units for the occurrence of the status of land occupied, illegal
use, use of ineffective or encroaching upon the land. Investment funds to perform detailed
planning to commune level for the period in time. Since there are just as detailed planning
is both a legal basis to check and compare the standards of management processes, land
use, land acquisition is to ensure compliance with regulations.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai có vai trị quan trọng trong q trình phát triển kinh tế- xã hội của
mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Nước ta đang trong quá trình đổi mới, thực hiện cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường
theo định hướng xã hội chủ nghĩa thì vai trị của đất đai và các quan hệ đất đai
ngày càng được nhìn nhận đầy đủ hơn, toàn diện hơn và khoa học hơn. Nhằm
phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai là
việc làm hết sức cần thiết.
Để thực hiện việc quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu
quả nguồn đất của nhà nước gắn với quá trình đổi mới nền kinh tế Việt nam đã
ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai. Tại Điều 4 Luật
Đất đai năm 2013 quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Các quyền đối với đất đai bao gồm quyền sở
hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên Nhà nước trao quyền
sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thơng qua một số hình thức
như giao đất, cho thuê đất. Như vậy, bản chất của việc giao đất và cho thuê đất
chính là trao quyền sử dụng đất. Người được giao đất, cho thuê đất khơng có
quyền định đoạt đối với mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử
dụng, khai thác cơng năng, tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được giao hay
cho thuê. Để tạo căn cứ pháp lý cho việc giao và cho thuê này, Nhà nước quy
định các quyền năng cụ thể của quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho người sử
dụng đất khai thác đầy đủ các lợi ích từ đất đai và cũng là căn cứ để người sử
dụng thực hiện các nghĩa vụ của mình đối với việc được giao đất, cho thuê đất.
Ngoài các quyền chung của người sử dụng đất, người được giao đất, cho th đất
cịn có các quyền năng sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

thừa kế, tặng cho; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã
ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc
kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường
vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất

1


đai nói chung và diện tích đất đã giao, cho thuê cho các cá nhân, tổ chức quản lý
sử dụng nói riêng.
Huyện Duy Tiên nằm trên trục giao lưu kinh tế- xã hội Bắc Nam và trong
vành đai của Vùng đô thị Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô Hà Nội khoảng 60 km,
chịu sự chi phối rất mạnh mẽ của thành phố Hà Nội, thành phố Phủ Lý, đây là
yếu tố thuận lợi để Duy Tiên phát triển; là điều kiện quan trọng tạo lợi thế so
sánh cho Duy Tiên trong việc mở rộng hợp tác, giao lưu kinh tế với các địa
phương khác, nhất là lợi thế trong việc khai thác tiềm năng đất đai ở phía Bắc
tỉnh Hà Nam. Với mục tiêu xác định, vị trí chức năng của huyện trong mối quan
hệ phát triển kinh tế xã hội với tỉnh Hà Nam, cũng như các tỉnh lân cận trong khu
vực Đồng Bằng Bắc Bộ nhằm góp phần vào đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước, kết hợp giữa xây dựng nông thôn mới, các khu đô thị, khu công
nghiệp với đảm bảo an ninh quốc phòng, giữa cải tạo với xây dựng mới, từng bước
đưa Duy Tiên thành thị xã hiện đại, đẩy mạnh cơ cấu kinh tế chuyển dần sang
công nghiệp và phát triển về đô thị.
Để phân bổ được quỹ đất một cách hợp lý, giao đất, thu hồi đất, cho thuê
đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và
người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề rất được quan tâm. Đánh giá công
tác này là rất cần thiết để nắm bắt được tình hình giao đất, thu hồi đất, cho th
đất nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại và đưa ra các giải pháp khắc phục sao

cho quản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất. Vì vậy, việc thực hiện đề tài “Đánh giá
thực trạng giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện Duy Tiên - tỉnh Hà Nam
giai đoạn 2011-2015” là rất cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện Duy
Tiên, tỉnh Hà Nam.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giao đất,
cho thuê đất trên địa bàn huyện Duy Tiên.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Phạm vi không gian
Đề tài nghiên cứu trên phạm vi khơng gian tồn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà
Nam, gồm 18 đơn vị hành chính cấp xã.

2


1.3.2. Phạm vi thời gian
Đề tài đánh giá việc thực hiện giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện
Duy Tiên, tỉnh Hà Nam giai đoạn 2011-2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
* Đóng góp mới
Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2011 - 2015 trên địa
bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam. Trên cơ sở phân tích, bổ sung thêm cơ sở
thực tiễn cho huyện Duy Tiên về tình hình giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất
trong giai đoạn tới.
* Về khoa học: Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học nghiên
cứu về việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất cho huyện Duy Tiên nói riêng và
tỉnh Hà Nam nói chung.
* Về thực tiễn:
+ Giúp cho các nhà quản lý, quản lý tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa

bàn huyện. Chỉ ra điểm hợp lý và chưa hợp lý của hệ thống chính sách về giao
đất, cho thuê đất.
+ Kết quả nghiên cứu đã giúp người dân hiểu rõ thêm về quyền lợi và nghĩa
vụ của mình về việc khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC GİAO
ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
2.1.1. Cơ sở lý luận của công tác giao đất, cho thuê đất
2.1.1.1. Cơ sở của việc hình thành quy định giao đất, cho thuê đất
* Khái quát về đất đai
Theo định nghĩa về đất đai của Luật đất đai 2003 thì: “ Đất là tài sản quốc
gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm
lao động. Đất còn là vật mang của hệ sinh thái tự nhiên và hệ sinh tái canh tác,
đất là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân” (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam ,2003).
Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất đai
bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh
hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất đai bao gồm: các
yếu tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật
tự nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt động của con người
(Trần Quang Huy, 2013).
Về mặt đời sống - xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành sản xuất nơng –
lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh quốc phịng.

Nhưng đất đai là tài ngun thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định
trong khơng gian.
Về mặt địa lý, đất đai là một cùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất
có những đặc tính ổn định, hay có chu kỳ dự đốn trong khu vực sinh khí quyển
theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: Khơng khí, đất và lớp địa
chất, nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi
con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai (Trần
Quang Huy, 2013).

4


* Sử dụng đất đai.
Sử dụng đất liên quan đến chức năng hoặc mục đích của loại đất được sử
dụng. Việc sử dụng đất có thể được định nghĩa là: những hoạt động của con
người có liên quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài nguyên đất hoặc có tác
động lên chúng.
Phạm vi sử dụng đất, cơ cấu và phương thức sử dụng đất một mặt bị chi
phối bởi điều kiện và quy luật sinh thái tự nhiên, mặt khác bị kiềm chế bởi các
điều kiện, quy luật kinh tế - xã hội và các yếu tố kỹ thuật. Vì vậy, có thể khái
qt một số điều kiện và nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất như sau (Trần
Quang Huy, 2013):
- Điều kiện tự nhiên: Khi sử dụng đất đai,ngồi bề mặt khơng gian như
diện tích trồng trọt, mặt bằng xây dựng...., cần chú ý đến việc thích ứng với điều
kiện tự nhiên và quy luật sinh thái tự nhiên của đất cũng như các yếu tố bao
quanh mặt đất như: Yếu tố khí hậu, yếu tố địa hình, yếu tố thổ nhưỡng.
- Điều kiện kinh tế - xã hội: Bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân
số, lao động, thơng tin, các chính sách quản lý về mơi trường, chính sách đất đai,
u cầu về quốc phòng, sức sản xuất, các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp,
thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ

quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang thiết bị vật chất cho công tác phát
triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào sản xuất.
- Yếu tố khơng gian: Đây là một tính chất “đặc biệt” khi sử dụng đất do
đất đi là sản phẩm của tự nhiên, tồn tại ngồi ý chí và nhận thức của con người.
Đất đai hạn chế về số lượng, có vị trí cố định và là tư liệu sản xuất khơng thể
thay thế được khi tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội (Nguyễn Quang
Huy, 2013)
- Việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu
quả, bảo vệ cảnh quan và mơi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của
đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ q trình phát triển kinh tế - xã hội theo
hướng CNH- HĐH.
* Quản lý đất đai.
Quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa
đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ,

5


cập nhật và cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trịnh, sử dụng đất
và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản. Quản lý đất
đai liên quan đến đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm các hoạt động
đo đạc, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở hạ
tầng cho công tác quản lý (Nguyễn Quang Tuyến, 2004).
Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc
xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai
cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc bán, cho thuê hoặc thu
thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử
dụng đất (Đặng Hùng Võ và Nguyễn Đức Khả, 2007).
Quản lý nhà nước về đất đai đó là nhiệm vụ xác định, thu nhận và phổ
biến về chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng (gắn với quyền và nghĩa vụ) của đất đai, giá

trị của đất đai và tài sản gắn liền với đất, việc sử dụng đất đai trong q trình thực
hiện các chính sách. Do vậy, quản lý nhà nước về đất đai là quá trình cơng nhận
tính pháp lý của đất đai và chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đất, công nhận giá trị
kinh tế của đất đai và tài sản gắn liền với đất, cơng nhận mục đích sử dụng đất
theo quy hoạch sử dụng đất đai của cả nước. Nội dung như vậy là quản lý nhà
nước về đất đai bằng pháp luật, bằng kinh tế, bằng quy hoạch (Đặng Hùng Võ và
Nguyễn Đức Khả, 2007).
* Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai:
- Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi toàn quốc.
- Các cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn
của mình có trách nhiệm thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai.
- UBND các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa
phương theo thẩm quyền quy định.
- Công chức địa chính ở cơ sở có trách nhiệm giúp UBND cấp xã trong
việc quản lý đất đai tại địa phương.
* Nội dung quản lý nhà nước về đất đai:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó;
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính;

6


- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất;
- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thống kê, kiểm kê đất đai;
- Quản lý tài chính về đất đai;
- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản;
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 2003).
Theo Luật đất đai 2013, thì ngồi 13 nội dung kể trên cịn có thêm 02 nội
dung mới là “ Xây dựng hệ thống thông tin đất đai và phổ biến, giáo dục pháp
luật về đất đai” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
2.1.1.2. Khái niệm giao đất, cho thuê đất
Một số khái niệm về giao đất, cho thuê đất (Theo quy định Điều 3, Luật
Đất đai 2013)
1. Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để
trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
2. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng
đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử
dụng đất.
2.1.1.3. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất
- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

7


- Giao đất, cho thuê đất phải đúng đối tượng sử dụng đất và nhu cầu sử

dụng đất của tổ chức, cá nhân được giao, cho thuê đất.
- Giao đất, cho thuê đất được thực hiện khi có quyết định giao, cho thuê đất
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2.1.1.4. Ý nghĩa của công tác giao đất, cho thuê đất
- Đảm bảo việc sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Tăng cường, phục vụ công tác quản lý, sử dụng đất đai;
- Tiết kiệm đất, sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả;
- Đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
- Thực thi quyền quản lý của Nhà nước về đất đai;
- Tăng thu ngân sách khi giao đất, cho thuê đất;
- Phục vụ việc phát triển kinh tế xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng khi thu hồi đất.
2.1.2. Căn cứ pháp lý của giao đất, cho thuê đất
2.1.2.1. Giai đoạn 1999 - 7/2004
Luật Đất đai 1993 ra đời đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có cơ hội được
thuê đất thực hiện các dự án đầu tư cụ thể, góp phần đẩy mạnh công cuộc đổi mới
nền kinh tế đất nước phát triển theo cơ chế thị trường. Mặc dù vậy để phù hợp với
sự phát triển mạnh mẽ của nước ta trong giai đoạn này, Nhà nước đã ban hành
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và năm 2001. Quốc
hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4, thông qua ngày
26/11/2003 ban hành Luật đất đai năm 2003;
Tuy nhiên việc thu hồi đất để thực hiện giao đất, cho thuê đất mới chỉ được
thực hiện đối với các dự án đã được phê duyệt cụ thể, do đó vẫn chưa phù hợp với
sự phát triển của đất nước trong thời kỳ đổi mới.
2.1.2.2. Giai đoạn tháng 7/2004 đến nay
* Các văn bản Luật:
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 7, thông qua
ngày 14/6/2005 ban hành Luật Dân sự năm 2005;
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 10, thông qua
ngày 29/11/2006, ban hành Luật quản lý thuế;

8


- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 7, thông qua
ngày 17/6/2010, ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6, thơng qua
ngày 28/11/2013 ban hành Hiến pháp năm 2013;
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thơng qua
ngày 29/11/2013 ban hành Luật đất đai 2013;
* Các văn bản dưới Luật:
- Nghị định số 79/NĐ-CP ngày 01/11/2004 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 19/3/1999 của Chính phủ
về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
- Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai
2003;
- Nghị định số 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27/01/2006 quy định việc sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành
Luật Đất đai 2003;
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp
GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,
hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính

phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14
tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 44/2014 /NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất;

9


- Nghị định số 45/2014 /NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, thu hồi đất;
- Quyết định số 29/2015/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Hà Nam: Ban hành
Quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho
thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hà Nam.
2.1.3. Các hình thức giao đất, cho thuê đất
2.1.3.1. Các hình thức giao đất
Hình thức giao đất là cách thức mà nhà nước xác định mối quan hệ của
mình đối với người sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính, quyền và lợi ích
hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thơng qua quyết định hành chính của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành
thì có 2 hình thức giao đất là giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền sử
dụng đất.

* Giao đất khơng thu tiền sử dụng đất
Đây là hình thức giao đất mà người sử dụng đất không phải nộp tiền sử
dụng đất cho Nhà nước. Theo Điều 33 Luật Đất đai 2003, có 6 loại đối tượng
được giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất để sử dụng vào 11 loại mục đích
cụ thể như sau (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức.
- Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm
về nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; xây dựng nhà ở phục
vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước.
- Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với
nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

10


- Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp
tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
- Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ
sở cơ quan, xây dựng cơng trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc
phịng, an ninh; đất giao thơng, thuỷ lợi; đất xây dựng các cơng trình văn hố, y
tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích cơng cộng và các cơng
trình cơng cộng khác khơng nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang,
nghĩa địa.
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất
phi nông nghiệp.
Khái niệm đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các cơng trình sự
nghiệp trong Luật Đất đai năm 2003 (Điều 88) và trong Luật Đất đai năm 2013

(Điều 147) cơ bản không thay đổi nhưng Luật Đất đai năm 2013 khi quy định về
đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất đã chia đất xây dựng trụ sở
cơ quan và đất xây dựng các cơng trình sự nghiệp ra thành hai nhóm có vị trí
pháp lý khác biệt nhau chứ khơng gộp chung vào một nhóm như Luật Đất đai
năm 2003.
Cụ thể, các tổ chức sự nghiệp công lập[1] tự chủ về mặt tài chính khơng
được thực hiện giao đất khơng thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003
mà phải chuyển sang thuê đất. Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự
nghiệp sẽ phải chuyển sang thuê đất, các trường học, bệnh viện tự chủ về mặt tài
chính… đều phải chuyển sang thuê đất. Quy định này làm rõ hơn quan điểm của
Nhà nước về việc xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất tiến tới công bằng
trong việc sử dụng tài nguyên quốc gia. Tuy nhiên, để làm rõ khái niệm “tổ chức
sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính” là điều khơng đơn giản.
Kèm theo đó, pháp luật hiện hành bỏ ba nhóm đối tượng được giao đất
khơng thu tiền sử dụng đất so với Luật Đất đai năm 2003, gồm:
- Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm
về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Hợp tác xã nông
nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho;
xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.

11


Hai chủ thể này được gộp vào nhóm cơng trình sự nghiệp, nếu là tổ chức sự
nghiệp công lập chưa tự chủ về mặt tài chính thì được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất, các trường hợp cịn lại thì phải th đất của Nhà nước.
- Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với
nhiệm vụ quốc phịng, an ninh.

Chủ thể này được dịch chuyển sang nhóm đối tượng được Nhà nước cho
thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
* Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Giao đất có thu tiền sử dụng đất là hình thức giao đất mà người sử dụng
đất phải trả một khoản tiền nhất định để được sử dụng đất. Các trường hợp giao
đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm 3 loại đối tượng để sử dụng vào 7 loại mục
đích cụ thể và được quy định tại Điều 34 Luật Đất đai 2003 (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản
xuất, kinh doanh; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh;
- Tổ chức kinh tế được giao đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc
cho thuê; đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự
án đầu tư.
Theo quy định của pháp luật đất đai năm 2003, quyền và nghĩa vụ của
các đối tượng được giao đất có thu tiền và khơng thu tiền sử dụng đất được quy
định là khác nhau. Theo các quy định tại Chương IV Luật Đất đai năm 2003 thì
tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền và khơng thu tiền sử dụng đất đều
có các quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất quy định tại Điều 105
và Điều 107. Tuy nhiên, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước thì có
quyền và nghĩa vụ như các trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà
tiền sử dụng đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền
chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn.

12

Giao đất có thu tiền sử dụng đất là hình thức giao đất mà người sử dụng
đất phải trả một khoản tiền nhất định để được sử dụng đất. Các trường hợp giao
đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm 3 loại đối tượng để sử dụng vào 4 loại mục
đích cụ thể và được quy định tại Điều 55 Luật Đất đai 2013 (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.
- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ
tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để
bán kết hợp cho thuê.
Như vậy, so với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã bỏ 03 loại
đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất gồm: (1) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình,
cá nhân được giao đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
(2)Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sử dụng đất để xây dựng
cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; (3) Tổ chức kinh tế được giao đất
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Bổ sung
thêm 2 loại đối tượng gồm: (1) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được
giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp
cho thuê; (2) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Theo quy định của pháp luật đất đai năm 2003, quyền và nghĩa vụ của các
đối tượng giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất được quy định là
khác nhau. Theo quy định tại chương IX Luật Đất đai hiện hành thì tổ chức được
Nhà nước giao đất có thu tiền và khơng thu tiền sử dụng đất đều có các quyền và
nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 và Điều 170. Tuy
nhiên, Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước

cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ như các trường
hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Tổ chức sự nghiệp công lập
tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê mà tiền th đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì

13