Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện nam đàn tỉnh nghệ an giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.72 MB, 98 trang )
..
ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
NGUYỄN CHÍ HƯỚNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NAM ĐÀN,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên, năm 2017
ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
NGUYỄN CHÍ HƯỚNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NAM ĐÀN,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Quý
Thái Nguyên, năm 2017
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Luận văn tốt nghiệp này là cơng trình nghiên cứu thực sự
của cá nhân tơi. Các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, không sao chép bất
kỳ tài liệu nào và chưa công bố nội dung này ở bất kỳ đâu. Các số liệu trong luận
văn được sử dụng trung thực, nguồn trích dẫn có chú thích rõ ràng, minh bạch, có
tính kế thừa, phát triển từ các tài liệu, tạp chí, các cơng trình nghiên cứu đã được
cơng bố, các website.
Tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tơi.
Tác giả luận văn
Nguyễn Chí Hướng
ii
LỜI CẢM ƠN
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngồi sự nỗ lực và cố gắng của bản thân,
tơi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ từ các đơn vị và cá nhân. Tôi xin ghi nhận và
bày tỏ lòng biết ơn tới tập thể, cá nhân đã dành cho tơi sự giúp đỡ q báu đó.
Trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Quản lý
Tài nguyên và tất cả các thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã dạy
bảo, cung cấp cho tơi những kiến thức q báu, đóng góp những ý kiến trong suốt
q trình học tập và làm đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp đỡ nhiệt tình của cô
giáo TS. Vũ Thị Quý, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo UBND huyện Nam Đàn,
các cán bộ phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Nam Đàn, phòng thống kê và UBND các xã, thị trấn tại hai khu vực nghiên
cứu đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu giúp tôi thực hiện đề tài này.
Cảm ơn sự cổ vũ, động viên và giúp đỡ của gia đình, các anh, chị đồng
nghiệp, bạn bè trong quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng hồn thiện khóa luận bằng tất cả sự nhiệt tình và
năng lực của mình, tuy nhiên khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, tơi rất mong
nhận được những đóng góp quý báu của quý thầy cơ và các bạn để luận văn được
hồn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, ngày 3 tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn
Nguyễn Chí Hướng
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................... viii
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ ix
DANH MỤC CÁC HÌNH ...........................................................................................x
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu .................................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
1.1.1. Cơ sở lý luận .....................................................................................................4
1.1.2. Cơ sở pháp lý ....................................................................................................5
1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước .............................................................................5
1.1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Nghệ An ..........................................................7
1.1.3. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................................8
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ..............................................................9
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .........................................................9
1.2.1.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất .......................................................................9
1.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................................................9
1.2.1.3. Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất ............................................10
1.2.1.4. Thừa kế quyền sử dụng đất ..........................................................................10
1.2.1.5. Tặng cho quyền sử dụng đất ........................................................................11
1.2.1.6. Thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất......................................11
iv
1.2.1.7. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ......................................................12
1.2.2. Một số quy định về chuyển QSDĐ .................................................................12
1.2.2.1. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ ...........................................12
1.2.2.2. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất ..........................14
1.2.2.3. Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất ................................14
1.2.3. Những quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ áp dụng trên địa
bàn huyện Nam Đàn ..................................................................................................17
1.2.3.1. Quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất........................17
1.2.3.2. Quy định về hồ sơ và trình tự thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng giá trị QSDĐ .............................................................................................20
1.2.3.3. Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng
QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ...........................................................22
1.3. Tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam và địa bàn nghiên cứu ...........................24
1.3.1. Tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam .............................................................24
1.3.2. Tình hình chuyển QSDĐ của tỉnh Nghệ An ...................................................25
1.3.3. Tình hình chuyển QSDĐ của huyện Nam Đàn ...............................................25
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................27
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................27
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ......................................................................27
2.2.1. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................27
2.2.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................27
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................27
2.3.1. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An ...27
2.3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của huyện Nam Đàn giai đoạn từ
năm 2012 đến năm 2016. ..........................................................................................27
2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Nam Đàn về
chuyển quyền sử dụng đất .........................................................................................28
v
2.3.4. Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu. ......................................28
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................28
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................28
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................28
2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...............................................................28
2.4.4. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu ....................................................29
2.4.5. Phương pháp so sánh.......................................................................................29
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................30
3.1. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An ......30
3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nam Đàn ...............30
3.1.1.1. Điều kiện tự nhiên: .......................................................................................30
3.1.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội huyện Nam Đàn...................................................33
3.1.1.3. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Nam Đàn .36
3.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Nam Đàn - Tỉnh Nghệ An ............37
3.1.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Nam Đàn và các xã, thị trấn điều tra .....37
3.1.2.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Nam Đàn............................................39
3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Đàn giai
đoạn từ năm 2012 đến năm 2016 ..............................................................................44
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Đàn
giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016 .......................................................................44
3.2.2.Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Nam Đàn
giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016 .......................................................................45
3.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn Nam
Đàn giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016 ...............................................................46
3.2.4. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn Nam Đàn giai đoạn
từ năm 2012 đến năm 2016 .......................................................................................47
3.2.5. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Đàn giai đoạn từ
năm 2012 đến năm 2016 ...........................................................................................48
vi
3.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Nam Đàn giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016 .....................................50
3.2.7. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn Nam
Đàn giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016 ...............................................................52
3.2.8. Tổng hợp phân tích và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển
QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Đàn giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016 ............53
3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu
về công tác chuyển quyền sử dụng đất......................................................................54
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu
về những quy định chung của chuyển QSDĐ ...........................................................55
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu
về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .............................................................57
3.3.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên
cứu về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất .......................................................57
3.3.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên
cứu về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................................59
3.3.2.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên
cứu về hình thức cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất ..............................61
3.3.2.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên
cứu về hình thức thừa kế quyền sử dụng đất.............................................................62
3.3.2.5. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên
cứu về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ...........................................................64
3.3.2.6. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên
cứu về hình thức thấp chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất ......................66
3.3.2.7. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên
cứu về hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ........................................67
3.3.3. Tổng hợp, phân tích và đánh giá về sự hiểu biết của các đối tượng tại khu vực
nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền SDDĐ ..................................................68
3.4. Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Đàn................71
vii
3.4.1. Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ trên
địa bàn huyện Nam Đàn. ...........................................................................................71
3.4.4.1. Những mặt thuận lợi ....................................................................................71
3.4.4.2. Những mặt khó khăn, hạn chế......................................................................71
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ
trên địa bàn huyện Nam Đàn. ....................................................................................72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................74
1. Kết luận .................................................................................................................74
2. Kiến nghị ...............................................................................................................75
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................76
PHIẾU ĐIỀU TRA
viii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CMND
:
Chứng minh nhân dân
GCN
:
Giấy chứng nhận
KT-XH
:
Kinh tế - Xã hội
QL,TL
:
Quốc lộ, Tỉnh lộ
QSDĐ
:
Quyền sử dụng đất
SDĐ
:
Sử dụng đất
TB
:
Trung bình
UBND
:
Ủy ban nhân dân
ix
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Nam Đàn năm 2016 .................................37
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của các xã, thị trấn thuộc khu vực điều
tra nghiên cứu. .............................................................................................38
Bảng 3.3. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Đàn giai đoạn từ
năm 2012 đến năm 2016 .............................................................................46
Bảng 3.4. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Đàn giai đoạn từ năm
2012 đến năm 2016 .....................................................................................47
Bảng 3.5. Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Đàn giai đoạn từ năm
2012 đến năm 2016 .....................................................................................49
Bảng 3.6. Kết quả thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Nam
Đàn giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016 .................................................51
Bảng 3.7. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân huyện Nam Đàn
về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất ..........................55
Bảng 3.8. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Nam Đàn về hình
thức chuyển đổi quyền sử dụng đất.............................................................57
Bảng 3.9. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Nam Đàn về hình
thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................................................59
Bảng 3.10. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Nam Đàn về hình
thức cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất ....................................61
Bảng 3.11. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Nam Đàn về hình
thức thừa kế quyền sử dụng đất ..................................................................62
Bảng 3.12. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Nam Đàn về hình
thức tặng cho quyền sử dụng đất.................................................................64
Bảng 3.13. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Nam Đàn về hình
thức thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất ..............................66
Bảng 3.14. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Nam Đàn về hình
thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ..............................................67
x
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Nam Đàn .........................................................30
Hình 3.2. Khu di tích Kim Liên - huyện Nam Đàn ...................................................33
Hình 3.3. Biểu đồ kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền SDĐ tại khu vực
nghiên cứu trong giai đoạn 2012 - 2016 theo số trường hợp ....................53
Hình 3.4. Biểu đồ đánh giá sự hiểu biết của các đối tượng tại khu vực nghiên cứu về
các hình thức chuyển quyền SDĐ .............................................................69
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng. Đất
đai là tài sản do Nhà nước thống nhất quản lý.
Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh
tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đất đai được coi là một loại bất
động sản, là một hàng hố đặc biệt, vì những tính chất của nó như cố định về vị trí,
giới hạn về khơng gian, vơ hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu
sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất khơng những mất đi mà cịn tăng
lên và hiệu quả vô cùng lớn.
Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành và
hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này. Chuyển quyền sử dụng
đất là một trong những nội dung cơ bản được đề cập đến trong luật đất đai, nó được
nhà nước cơng nhận từ năm 1993, trải qua hai lần sửa đổi và bổ sung đến nay nó đã
được bổ sung, hồn chỉnh hơn trong luật đất đai 2013 (ban hành ngày 1/7/2014) để
phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc
Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người
SDĐ để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Việc chuyển quyền sử dụng đất
được thực hiện với các hình thức như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,... Điều này đã tạo điều kiện cho người SDĐ
thực hiện các quyền liên quan đến đất đai, thúc đẩy các quan hệ mua bán hợp tác
kinh doanh và tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế xã hội. Hơn nữa, thông qua các
hoạt động chuyển quyền Nhà nước sẽ thu được khoản thuế, khoản lệ phí lớn đóng
góp vào ngân sách Nhà nước, nâng cao giá trị của đất đai. Thông qua thuế chuyển
quyền sẽ đảm bảo công bằng xã hội, người sử dụng đất được đảm bảo quyền sử
dụng đất của mình theo quy định của pháp luật. Nếu khơng có chuyển quyền sử
dụng đất thì đất đai sẽ khơng có giá trị.
2
Nam Đàn là một huyện phía Nam của tỉnh Nghệ An, có điều kiện tự nhiên và
địa hình tương đối thuận lợi trong phát triển kinh tế xã hội. Trong những năm qua
tốc độ đơ thị hố của huyện Nam Đàn diễn ra khá mạnh, điều đó dẫn đến đất đai
trên địa bàn huyện biến động khá lớn, nhiều khu dân cư mọc lên đồng nghĩa với
việc phát triển về dân cư, do đó việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động
và phức tạp. Công tác quản lý đất đai của huyện nói chung, trong đó có lĩnh vực
quản lý hoạt động chuyển QSDĐ đã đạt được những kết quả đáng khen ngợi, song
cũng cịn khơng ít những tồn tại, khó khăn. Vì vậy, chúng ta cần xem xét và đánh
giá một cách khách quan những kết quả đạt được và những mặt hạn chế tôn tại để từ
đó rút ra được những bài học, kinh nghiệm nhằm quản lý tốt hoạt động chuyển
QSDĐ cũng như toàn bộ hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Hiện nay tình trạng
thực hiện các QSDĐ khơng khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của
pháp luật ở trên địa bàn huyện Nam Đàn vẫn còn diễn ra. Tình trạng này diễn ra
như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp giải quyết? Đó là những câu hỏi cần
được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong thời gian tới.
Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự
hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS. Vũ Thị Quý em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh
Nghệ An giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Đàn giai đoạn từ
năm 2012 đến năm 2016 nhằm đưa ra những kết quả đã đạt được, những hạn chế
tồn tại và từ đó đề xuất những giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt
động chuyển QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất của huyện Nam Đàn - tỉnh Nghệ An.
3
- Đánh giá được kết quả của công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Nam
Đàn - tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016.
- Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An về
công tác chuyển QSDĐ.
- Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả đối với công tác quản lý hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn
huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An.
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
3.1. Ý nghĩa khoa học
Làm rõ những quy định của Luật đất đai và những văn bản dưới Luật về đất
đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển QSDĐ, thực trạng và tồn tại
trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân
đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển QSDĐ tại
địa phương.
- Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và cơng tác chuyển QSDĐ nói riêng trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất giải pháp nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương có những
phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, tồn tại ở địa phương về cơng
tác quản lý hoạt động chuyển QSDĐ trong thời gian tới.
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay ln ln có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ qui định một phạm
vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ qui định cho phép chuyển quyền sử
dụng đối với đất nơng nghiệp, cịn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền
này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất
đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một
loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng
rãi theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai
1993. Sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào
cơng tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế
Việt Nam phát triển. Song, trong q trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng
cịn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước
trong thời kì Cơng nghiệp hố - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật
Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại
kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.
Tại Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các
quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng
QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ (Điều 106 Luật Đất đai 2003)[20]
và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. Như vậy, việc thực hiện các quyền
năng cụ thể không chỉ đối với đất nơng nghiệp mà cịn đối với mọi loại đất.
5
Đến luật đất đai năm 2013, Nhà nước đã quy định rất rõ nét và cụ thể, hơn về
những điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi,
chuyển nhượng,..(Điều 188; 189; 190; 191; 192 Luật Đất đai 2013)[21] nhằm kiểm
soát chặt chẽ hơn việc thực hiện của người sử dụng đất trong đó có bốn điều kiện cơ
bản nhất để chuyển quyền sử dụng đất là [21]:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp người nhận chuyển
quyền có yếu tố người nước ngồi;
- Đất khơng có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thị hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước
- Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005.
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
luật đất đai 2003.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
6
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.
- Thơng tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc Hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thơng tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành
chính về lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu
tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ quy định
về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và mơi
trường quy định về hồ sơ địa chính.
7
1.1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Nghệ An
- Quyết định số 146/2007/QĐ-UBND ngày 19/12/2007 của UBND tỉnh
Nghệ An quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất vườn, ao
trong cùng thửa đất với đất ở.
- Quyết định 10/2013/QĐ-UBND ngày 22/01/2013 của UBND tỉnh Nghệ An
quy định về việc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 34/2013/QĐ-UBND ngày 2/7/2013 của UBND tỉnh Nghệ An
quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho tổ chức đầu tư xây dựng để bán và hộ gia đình, cá
nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của tổ chức đầu
tư xây dựng để bán trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 46/2013/QĐ-UBND ngày 21/08/2013 của UBND tỉnh Nghệ
An quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng
thẩm quyền để làm nhà ở trước ngày 01/7/2004 trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 49/2014/QĐ-UBND ngày 19/08/2014 của UBND tỉnh Nghệ
An về việc ban hành quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 54/QĐ-UBND ngày 08/09/2014 của UBND tỉnh Nghệ An
quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 78/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của UBND tỉnh Nghệ quy
định về việc giao đất ở không qua đấu giá quyền sử dụng đất; đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 79/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của UBND tỉnh Nghệ
An quy định về việc cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
8
cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trên địa bàn
tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 80/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của UBND tỉnh Nghệ
An quy định về việc thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất và đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với các
tổ chức có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 81/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của UBND tỉnh Nghệ
An quy định về trình tự, thủ tục rà sốt, kê khai hiện trạng sử dụng đất; đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho các tổ chức trong nước đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định 108/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Nghệ
An quy định về bảng giá đất giai đoạn từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019
trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử của loài người cho đến nay, đất
đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi người. Bắt đầu
khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất để trồng rau,
ni trồng. Cịn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác
sử dụng để phát triển KT-XH.
Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội
ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sơi động vì vậy nhu cầu chuyển
QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là
một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm
đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Huyện Nam Đàn có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng của tỉnh cũng
như cả nước, là nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển tương đối so với các
huyện khác trong tồn tỉnh. Vì vậy đất đai của huyện cũng trở nên có giá hơn, nhu
cầu đất sử dụng cho các ngành, lĩnh vực KT-XH, an ninh quốc phịng cũng tăng
nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề
quan tâm lớn khơng chỉ của người dân mà cịn của các cấp, các ngành nhất là cơ
9
quan quản lý đất đai tại địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ
khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, và nay là luật đất đai 2013 đã tạo cơ sở pháp lý
chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý
nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai.
Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý
về chuyển QSDĐ. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện cùng các ngành liên
quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm
đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự phát triển
KT-XH nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng nhằm giúp
thay đổi bộ mặt của huyện Nam Đàn trong tương lai.
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị quyền QSDĐ (Điều 106 Luật Đất đai năm 2003) [20].
Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: Quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) [21].
1.2.1.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
mún, phân tán đất đai hiện nay [22].
1.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thơng nhất của việc chuyển QSDĐ.
Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp
này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền
hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi
phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó [22].
10
1.2.1.3. Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ
của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo qui định của pháp luật [22].
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất khơng phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại
chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp
nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 thì không cấm việc này.
1.2.1.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình
cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội [22].
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp luật. Từ
đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền
để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự về để
thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản về thừa kế:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà khơng tự
thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;
- Nếu khơng có di chúc thì hoặc tồn bộ di chúc khơng hợp pháp hoặc phần
nào khơng hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi khơng cịn người nào hàng trước thì những người ở
hàng sau mới được hưởng;
+ Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết;
11
+ Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết;
+ Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột,
cơ ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột,
chú ruột, cậu ruột, cơ ruột, dì ruột [18],[23].
1.2.1.5. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan
hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng khơng thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó
thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng khơng loại trừ
ngồi quan hệ này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[22].
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền khơng phải là mới nhưng
trước đây khơng có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp
dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này [23].
1.2.1.6. Thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định
của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo
thoả thuận. Vì vậy, người ta cịn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời [22].
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ qui định là
chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng
hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải quyết được
một số vấn đề cơ bản sau:
12
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ [23].
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là
quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một
người khác vay vốn hay mua chịu hàng hố khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những
qui định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp [22].
Nhưng kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đã không quy định quyền
bảo lãnh bằng QSDĐ đất đối với người SDĐ do quyền này trong 10 năm qua đã gây
khơng ít sự cố “trong giao dịch dân sự và người hứng chịu nhiều rủi ro là tổ chức tín
dụng” và kể từ ngày 1/7/2014 trở đi mà cá nhân, tổ chức ký kết hợp đồng bảo lãnh
bằng QSDĐ là không hợp pháp. Hợp đồng bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là vơ hiệu.
1.2.1.7. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị
QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp
tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất
linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động,
cơng nghệ, máy móc... theo thoả thuận [22].
Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
1.2.2. Một số quy định về chuyển QSDĐ
1.2.2.1. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
* Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được
qui định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau [7]:
+ Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo
qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng
13
đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được
qui định như sau:
- Trường hợp người SDĐ không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc khơng được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của
người SDĐ kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì
được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người SDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực hiện các quyền
của người SDĐ kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
+ Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền SDĐ được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực
thi hành.
+ Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của
pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất
được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật.
+ Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo
qui định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính
theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp
đồng thuê đất.
+ Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho
thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được
