Quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản

<span class='text_page_counter'>(1)</span><div class='page_container' data-page=1>

<b>QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VỚI THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT </b>
<b>VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN </b>

<i><b>TS. Nguy</b><b>ễ</b><b>n </b><b>Đ</b><b>ình B</b><b>ồ</b><b>ng</b><b>1</b></i>

<b>1.Khái quát </b>

<i><b>1.1. </b><b>Đấ</b><b>t </b><b>đ</b><b>ai/b</b><b>ấ</b><b>t </b><b>độ</b><b>ng s</b><b>ả</b><b>n </b></i>

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quý giá; di sản của các
thế hệ loài người; Bất động sản là một tài sản cố định, không thể di dời, bất động
sản bao gồm đất và các tài sản gắn liền với đất; bất động sản có thể bao gồm một
hoặc một số thửa đất. Hệ thống quản lý đất đai bao gồm những đối tượng, đơn vị
cơ bản khác nhau, nhưng thửa đất vẫn là đối tượng cơ bản nhất, phổ biến nhất;
thửa đất là đơn vị của bất động sản; ở các nước phát triển việc đăng ký nhà, đất
theo một hệ thống thống nhất, giấy chứng nhận (Land title) là một số duy nhất,
xác định theo thửa đất chung cho cả nhà và đất, không loại trừ việc cho phép
đăng ký nhà, một phần của toà nhà cùng những cấu trúc trên mặt đất hoặc dưới
mặt đất gắn liền với thửa đất…

<i><b>1.2. Qu</b><b>ả</b><b>n lý </b><b>đấ</b><b>t </b><b>đ</b><b>ai </b></i>

<i>1.2.1. Thể chế quản lý đất đai: thể chế về quản lý đất đai ở các nước khác </i>
nhau do chế độ chính trị, xã hội khác nhau, nhưng đều bao gồm những thành phần
chủ yếu là: chính sách đất đai, quản lý đất đai, hệ thống thông tin đất đai và tổ
chức bộ máy quản lý (Land Administation Guidelines - United Nations - 1966).

<i> 1.2.2. Hệ thống quản lý đất đai: cấu trúc hệ thống quản lý đất </i>đai - Land
Administration System (LAS) gồm các thành phần chủ yếu :

- Hồ sơ Địa chính (Cadastral Data) là hệ thống thông tin gồm hai thành

phần cơ bản đó là những sêri bản đồ chỉ rõ kích thước và vị trí của tồn bộ các
thửa đất và những hồ sơ mô tả về đất, hồ sơ Địa chính có thể bao trùm cả nước
khi nó được sử dụng cho mục địch thuế. Đo đạc địa chính có thể hỗ trợ cho đăng
ký đất. Địa chính và đăng ký đất phải hoạt động trong khuôn khổ pháp luật
nghiêm ngặt.

- Đăng ký đất đai (Land Regislation) là một thành phần cơ bản quan trọng
nhất của LAS, chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn
xác và an toàn cho việc chấp thuận và từ chối các quyền về đất. LAS có thể cung
cấp những quy tắc và sự ổn định xã hội bởi việc xác lập sự an tồn khơng những
cho các chủ sở hữu đất và các thành viên của họ mà còn cho các nhà đầu tư, các
nhà cho vay tiền, các nhà thương nhân, người môi giới trong nước và quốc tế mà
cịn cho chính phủ. LAS khơng chỉ liên quan trực tiếp đến việc bảo vệ lợi ích của
các chủ sở hữu tư nhân mà cịn là một cơng cụ quan trọng của chính sách đất đai
quốc gia và cơ chế hỗ trợ cho phát triển kinh tế.

- Định giá đất: đất có giá trị, giá trị của bất động sản bao gồm giá trị cuả
đất và các tài sản trên đất; giá đất là căn cứ để Nhà nước thu thuế, tính tiền sử
      

</div>
<span class='text_page_counter'>(2)</span><div class='page_container' data-page=2>

dụng đất khi giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất, đền bù khi thu hồi đất; định
giá đất là một công cụ quan trọng không thể tách rời quản lý đất đai và thị trường
bất động sản.

- Hệ thống thông tin đất đai (Land Information System-LIS): LIS được áp
dụng cho phạm vi rộng của thông tin không gian bao gồm cơ sở dữ liệu về môi
trường, kinh tế - xã hội cũng như những dữ liệu liên quan đến hệ thống cơ sở hạ
tầng và địa chính; các dữ liệu liên quan đến địa chính bao gồm: dữ liệu đo đạc
(toạ độ, bản đồ), địa chỉ của bất động sản, sử dụng đất, thông tin bất động sản,
cấu trúc của toà nhà, căn hộ, dân số, thuế đất, giá đất; dữ liệu địa chính khơng chỉ

phục vụ cho việc quản lý đất đai, thị trường bất động sản mà còn hỗ trợ cho việc
quản lý các lĩnh vực khác của nền kinh tế như: nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư
nghiệp, giao thông vận tải, dịch vụ công cộng.

<i><b>1.3. Th</b><b>ị</b><b> tr</b><b>ườ</b><b>ng b</b><b>ấ</b><b>t </b><b>độ</b><b>ng s</b><b>ả</b><b>n </b></i>

<i>1.3.1. Khái quát: Thị trường bất </i>động sản (TTBĐS ) là cơ chế, trong đó
hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi; TTBĐS dược hiểu theo nghĩa
hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán,
cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ là các hoạt
động liên quan đến giao dịch BĐS mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến
việc tạo lập BĐS. TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường. TTBĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường
hàng hóa, thị trường chứng khốn, thị trường lao động, thị trường khoa học công
nghệ; TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị,
quy luật cung cầu. Thị trường bất động theo mơ hình chung của thị trường hàng
hóa với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả; phạm vi hoạt động của
TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất<i><b>2</b></i>

<i>1.3.2. Thị trường đất đai: </i>Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là thị
trường quyền sử dụng đất), là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường
đất đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan điểm
kinh tế và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai.

- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế: Gala và Razzaz
(2001) cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các
đặc điểm như sau: a) đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối
tượng sử dụng và sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng; b) không
nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các quyền về bất động sản
khơng được xác định đúng, chi phí giao dịch cao; c) việc đầu tư phát triển đất

đai, bất động sản địi hỏi chi phí lớn, cần một nguồn tài chính lớn, tín dụng dài
hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi ro về lãi xuất, cầm cố và thế chấp; d)
nhu cầu phát sinh: sự biến động của các thị trường tài chính, lao động, khoa học
cơng nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên liệu, vật tư xây
      

2_{Pháp luật Ơxtrâylia quy định khơng hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại}

đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp;

</div>
<span class='text_page_counter'>(3)</span><div class='page_container' data-page=3>

dựng), đầu ra (nhà ở , căn hộ bán, cho thuê…);

- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai: theo quan
điểm này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ
trợ không chỉ thị trường đất đai mà còn các thị trường khác trên cơ sở phân tích
thị trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do
Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan đến đất
đai và giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường bất động sản như: a) xác lập các
quyền về đất đai; b) quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; c) giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất; d) đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.

Gala và Razzaz (2001) cho rằng: dưới góc độ kinh tế, các thị trường đất đai
chi tiết được mô tả dưới các dạng hàng hóa: đất nơng nghiệp, cơng nghiệp, thương
mại, dịch vụ…Deininger (2003) cho rằng: Việc xây dựng, phân tích chính sách đất
đai tồn cầu cho phép phản ánh tầm quan trọng của thị trường cho thuê và sử dụng
đất cấp xã, cộng đồng đã khuyến khích xây dựng cách tiếp cận khác nhau từ dưới
(cơ sở) lên, tránh tình trạng “một cỡ vừa cho tất cả mọi người”.

<b>2. Mối quan hệ giữa quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất </b>
<b>và thị trường bất động sản </b>

<i><b>2.1. Các </b><b>đ</b><b>i</b><b>ề</b><b>u ki</b><b>ệ</b><b>n ch</b><b>ủ</b><b> y</b><b>ế</b><b>u </b><b>để</b></i> <i><b>đấ</b><b>t </b><b>đ</b><b>ai tr</b><b>ở</b><b> thành hàng hóa </b></i>

Theo Wallace và Wiliamson (2005):

- Đất đai cho mục đích thị trường đều phải bắt đầu ở khả năng có thể xác
định ranh giới và khả năng quản lý ranh giới;

- Các quy định của pháp luật về quyền đối với đất đai và việc áp dụng nó
là cần thiết, tuy nhiên chưa đủ để để có thể chuyển các cơ hội mà quyền đất đai
đã tạo ra thành các mặt hàng có thể bán được;

- Công tác quản lý đất đai và các quyền đối với đất đai được thực hiên, khi
đó thị trường sẽ tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các giấy chứng nhận về
đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế chấp, các sản phẩm
liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất động sản, các quỹ
phát triển.

Hecnando de Soto: Cần phải khơi dậy của cải từ đất bằng cách tạo cho
mỗi thửa đất một “cuốn hộ chiếu”(Land title)!

<i><b>2.2. S</b><b>ự</b><b> phát tri</b><b>ể</b><b>n c</b><b>ủ</b><b>a th</b><b>ị</b><b> tr</b><b>ườ</b><b>ng </b><b>đấ</b><b>t </b><b>đ</b><b>ai </b></i>

Theo Wallace và Wiliamson (2005) sự phát triển của thị trường đất đai trải
qua 2 Giai <i>đoạn: giai đoạn đầu và giai đoạn phát triển với 5 bước </i>

<i>2.2.1. Giai đoạn đầu </i>

<i>Bước 1: Chiếm giữđất đai: đất đai như một nguồn lực xã hội, việc chiếm </i>
giữ đất đai đảm bảo ổn định xã hội ở mức tối thiểu;

</div>
<span class='text_page_counter'>(4)</span><div class='page_container' data-page=4>

<i>2.2.2. Giai đoạn phát triển </i>

<i>Bước 3: Buôn bán đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng </i>
đất, nguồn lực đất đai được phân phối lại;

<i>Bước 4: Thị trường đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng </i>
đất, đầu tư phát triển đất gia tăng, nguồn lực đất đai tạo ra các yếu tố làm gia tăng
của cải xã hội;

<i>Bước 5: Thị trường hàng hóa phức hợp: quản lý đất đai và các quyền đối </i>
với đất đai được thực hiên, tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các giấy
chứng nhận về đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế chấp,
các sản phẩm liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất động
sản, các quỹ phát triển; thị trường bn bán hàng hóa phức hợp xuất hiện với các
đảm bảo thứ cấp và xác định quyền sở hữu; hiệu quả của cải gia tăng cấp số nhân
Cũng theo Wallace và Wiliamson (2005):

Theo quan điểm quản lý đất đai, 5 bước phát triển của thị trường đất đai
đều áp dụng chung cho tất cả các nước: kinh tế thị trường và kế hoạch hóa tập
trung, mặc dù tư duy chỉ đạo kinh tế khác nhau. Các nước phát triển đã phải trải
qua lộ trình hàng trăm năm cho thiết kế và triển khai kết cấu hạ tầng cho thị
trường đất đai phát triển thành cơng, cịn các nước đang phát triển muốn dồn nét
rút lại chỉ còn hàng chục năm. Tuy nhiên những bài học thực tiễn rút ra là: bất kỳ
một dự án cải cách đất đai nào cũng phải

<i><b>2.3. Chính sách </b><b>đấ</b><b>t </b><b>đ</b><b>ai và c</b><b>ơ</b><b> ch</b><b>ế</b><b> b</b><b>ấ</b><b>t </b><b>độ</b><b>ng s</b><b>ả</b><b>n </b></i>

Dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay cơ chế kế hoạch hóa tập trung,
Chính phủ đều phải xác lập chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản để cho

phép thị trường tạo ra và mua bán hang hóa liên quan đến đất đai, sở hữu và các
cơ hội khác. Cơ chế này cần xác định về mặt không gian đất và các tài nguyên
tại một trong 4 cơ chế về bất động sản. Cơ chế về bất động sản), trong đó mỗi cơ
chế đều dựa vào những loại hình sử dụng đất đặc trưng. (hình 1)

Nguồn: Wallance & Wiliamson 2005

(1) Các hình thức sử dụng Bất động sản công - PuPro (Public Property):
công viên; đất phục vụ các tịa nhà; tài sản cơng; đất dự trữ quốc gia

(2) Các hình thức sử dụng Bất động sản tư - PriPro (Private Property):
không phải trả tiền thuê (Free hold); sở hữu (Ownship); thuê (Lease hold);

(3) Các hình thức sử dụng Bất động sản chung - ComPro (Common
Property): các hình thức sử dụng đất theo đó mọi người cùng sử dụng đất chung

</div>
<span class='text_page_counter'>(5)</span><div class='page_container' data-page=5>

<i><b>2.4 . C</b><b>ơ</b><b> ch</b><b>ế</b><b> qu</b><b>ả</b><b>n lý th</b><b>ị</b><b> tr</b><b>ườ</b><b>ng hàng hóa ph</b><b>ứ</b><b>c h</b><b>ợ</b><b>p </b></i>

Wallance & Wiliamson (2005) đã phát triển mơ hình 3 trụ cột của Pete
Dale 2000 thành mơ hình 4 trụ cột: đăng ký đất đai; định giá đất; các dịch vụ tài
chính; năng lực nhận thức cộng đồng (hình 2).

</div>
<span class='text_page_counter'>(6)</span><div class='page_container' data-page=6>

<b>3. Quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất </b>
<b>động sản Việt Nam </b>

<i><b>3.1. H</b><b>ệ</b><b> th</b><b>ố</b><b>ng Qu</b><b>ả</b><b>n lý </b><b>đấ</b><b>t </b><b>đ</b><b>ai </b></i>

Ngành Quản lý đất đai Việt Nam trải qua 65 năm (1945 - 2010) xây dựng
và phát triển. Quản lý đất đai Việt Nam hiện tại đang phát triển theo mơ hình
hiện đại hóa với các thành phần chủ yếu:

- Pháp luật đất đai: trong thời kỳ đổi mới đã xây dựng: Luật Đất đai
(1987), Luật Đất đai (1993), Luật Sửa đổi, bổ sung một số Điều Luật Đất đai
(1998), Luật Sửa đổi, bổ sung, một số Điều Luật Đất đai (2001), Luật Đất đai
(2003);

- Quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất đã trở thành cơ sở pháp
lý cho việc lập kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất; theo quy định pháp luật đất đai hiện hành quy hoạch sử
dụng đất được lập theo chu kỳ 10 năm ở 4 cấp: Quốc gia, tỉnh, huyện và xã;

- Thanh tra đất đai: thanh tra, kiểm tra đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo,
đảm bảo quản lý và sử dụng đất tuân thủ pháp luật.

Ba thành phần: Pháp luật đất đai, Quy hoạch sử dụng đất và Thanh tra đất
đai, là nền tảng của hệ thống, đảm bảo “Quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp
luật” theo quy định của Hiến Pháp và Luật đất đai

- Bản đồ và hồ sơ địa chính: được xây dựng với mục tiêu quản lý đất đai
đến từng thửa đất và từng chủ dụng đất đối với các loại đất thuộc nhóm đất nơng
nghiệp, phi nơng nghiệp trên cơ sở công nghệ số (Digital Technologi);

- Đăng ký đất đai: đăng ký ban đầu đối với các trường hợp được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất; đăng ký biến động đối với các trường hợp phát sinh khi
người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất và khi có thay đổi về diện tích,
mục đích sử dụng, quyền sử dụng đất. đăng ký đất đai là căn cứ để Nhà nước cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất; từ tháng 9 năm 2009 hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam đã thống nhất
một loại Giấy chứng nhận cho đất đai, nhà ở và các tài sản khác trên đất;

- Định giá đất: Định giá đất và quản lý Nhà nước về giá đất trở thàng công
cụ quan trọng để tính thuế, thu tiền sử dụng đất, cho thuê đât, bồi thường khi thu
hồi đất và bình ổn giá đất thị trường;

- Hệ thống thông tin đất đai: được xây dựng trên cơ sở công nghệ thông
tin hiện đại đảm bảo thu thập, xử lý, quản lý, phân phối thông tin đất đai, bất
động sản đáp ứng yêu cầu quản lý của Nhà nước , các tổ chức và công dân

Bốn thành phần: Bản đồ, hồ sơ địa chính, Đăng ký đất đai, Định giá đất và
Hệ thống thông tin đất đai là phương thức và công cụ để thực hiện quản lý đất đai

<i><b>3.2. Th</b><b>ị</b><b> tr</b><b>ườ</b><b>ng quy</b><b>ề</b><b>n s</b><b>ử</b><b> d</b><b>ụ</b><b>ng </b><b>đấ</b><b>t, th</b><b>ị</b><b> tr</b><b>ườ</b><b>ng b</b><b>ấ</b><b>t </b><b>độ</b><b>ng s</b><b>ả</b><b>n Vi</b><b>ệ</b><b>t nam </b></i>

<i>3.2.1. Quá trình hình thành </i>

- Thời kỳ trước 1986: cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung; chế độ quản
lý đất đai: phân phối đất đai; thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động
sản chưa hình thành;

</div>
<span class='text_page_counter'>(7)</span><div class='page_container' data-page=7>

hàng hóa nhiều thành phần, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN;
chế độ quản lý đất đai: giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình cá nhân,
người sử dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế, thế
chấp QSDĐ (Luật Đát đai 1993); chế độ quản lý Nhà ở: khi người sử dụng đất
thực hiện các quyền sử dụng đất và xóa bỏ bao cấp về Nhà ở (1992), chuyển nhà
ở sang kinh doanh, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở; thị
trường quyền sử dụng đất chưa hình thành, thị trường bất động sản: nhà ở, được
phép mua bán nhà gắn với chuyển quyền sử dụng đất;

- Thời từ 2001 đến nay: cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa; chế độ quản lý đất đai: phát triển thị trường

quyền sử dụng đất; người sử dụng đất có 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ
(Luật Đất đai 2003); chế độ quản lý nhà: khuyến khích phát triển nhà ở thương
mại, pháp luật công nhận và bảo hộ quyền sở hữu đa thành phần về nhà ở (Luật
Nhà ở 2005); chế độ quản lý kinh doanh bất động sản: pháp luật công nhận, bảo
hộ quyền của các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và kinh
doanh dịch vụ bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản 2006); hình thành thị
trường quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp, đất công nghiệp, thương mại, dịch
vụ, đất ở đô thị và nông thôn); thị trường nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở đô
thị phát triển mạnh; thị trường đầu tư xây dựng nhà ở, chung cư, văn phòng,
khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng, sân gơn… phát triển.

Sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bát động sản Việt
Nam được minh họa khái quát trong hình 2

</div>

<!--links-->