Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân qua thực tiễn thi hành tại thành phố lai châu, tỉnh lai châu

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

TRẦN THỊ HẢO

PH¸P LUËT Về QUY HOạCH Sử DụNG ĐấT ở
CủA Hộ GIA ĐìNH, Cá NHÂN QUA THựC TIễN THI HàNH
TạI THàNH PHố LAI CH¢U, TØNH LAI CH¢U

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
(Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI - 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

TRẦN THỊ HẢO

PH¸P LUËT Về QUY HOạCH Sử DụNG ĐấT ở
CủA Hộ GIA ĐìNH, Cá NHÂN QUA THựC TIễN THI HàNH
TạI THàNH PHố LAI CH¢U, TØNH LAI CH¢U
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8380101.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
(Định hướng ứng dụng)

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. DOÃN HỒNG NHUNG

HÀ NỘI - 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn là kết quả của q trình học tập,
nghiên cứu của riêng tơi. Các số liệu được thu thập từ thực tế và trích
dẫn trong Luận văn đảm bảo chính xác, tin cậy, trung thực và có nguồn
gốc rõ ràng. Trong q trình học tập tơi đã hồn thành tất cả các mơn
học và đã thanh toán đầyy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định của
Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi có
thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

Trần Thị Hảo


LỜI CẢM ƠN
Trước tiên tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Khoa Luật - Đại học Quốc
gia Hà Nội và các Thầy cô giáo đã giúp đỡ tôi trang bị kiến thức, tạo điều kiện
thuận lợi nhất trong suốt q trình học tập và thực hiện Luận văn.
Tơi xin được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất tới cô giáo
hướng dẫn khoa học PGS.TS. Doãn Hồng Nhung đã dành nhiều thời gian, chỉ dẫn
tận tình cho tơi trong suốt thời gian nghiên cứu và hoàn thiện luận văn.
Xin chân thành cảm ơn các đồng chí cơng chức, viên chức Phịng Tài ngun
Mơi trường thành phố và bộ phận nghiệp vụ có liên quan đã cung cấp cho tơi những
nguồn tư liệu chính xác để phục vụ cho đề tài nghiên cứu của mình.
Cuối cùng xin gửi lời chi ân sâu sắc đến gia, đồng nghiệp và bạn bè đã hỗ trợ
tôi trong suốt quá trình học tập, làm việc và hồn thiện Luận văn.

Xin chân trọng cảm ơn.


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ...................................... 8
1.1.

Khái niêm, đặc điểm, vai trò và ý nghĩa về quy hoạch sử dụng đất ở...........8

1.1.1. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất ở ...............................................................8
1.1.2. Đặc điểm về quy hoạch sử dụng đất ở .........................................................11
1.1.3. Vai trò và ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất ở ..........................................14
1.1.4. Phân loại đất ở trong quy hoạch sử dụng đất ...............................................15
1.2.

Những vấn đề lý luận về pháp luật quy hoạch sử dụng đất ở ................17

1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở .................17
1.2.2. Vai trò của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở .......................................19
1.2.3. Nội dung cơ bản của pháp luật quy hoạch sử dụng đất ở ............................20
1.2.4. Lịch sử quá trình hình thành và phát triển của pháp luật quy hoạch sử
dụng đất ở tại Việt Nam ...............................................................................21
1.3.

Kinh nghiệm sử dụng đất của một số quốc gia trên thế giới và bài
học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam ......................................................24

1.3.1. Trung Quốc ..................................................................................................24
1.3.2. Ở Hàn Quốc ..................................................................................................26
1.3.3. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam trong lập quy hoạch sử
dụng đất ........................................................................................................26
Tiểu kết chương 1 ....................................................................................................28
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THI
HÀNH TẠI THÀNH PHỐ LAI CHÂU, TỈNH LAI CHÂU ..................29
2.1.

Thực trạng pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở .................................29


2.1.1. Các quy định pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở ...................................29
2.1.2. Các quy định của pháp luật về trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch sử
dụng đất ở và lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng đất ở ..................................32
2.1.3. Các quy định của pháp luật về thẩm định; thẩm quyền quyết định,
phê duyệt quy hoạch sử dụng đất ở ..............................................................33
2.1.4. Các quy định của pháp luật về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất ở ...........34
2.1.5. Các quy định của pháp luật về công bố công khai quy hoạch sử dụng
đất ở ..............................................................................................................35
2.1.6. Các quy định của pháp luật về thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở .............35
2.2.

Thực tiễn thi hành pháp luật về QHSD đất ở của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Lai Châu ....................................................36

2.2.1. Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lai Châu ......36
2.2.2. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai ................................................43
2.2.3. Công tác xây dựng quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất ở
của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Lai Châu ..........................53
2.2.4. Xây dựng định mức, hạn mức sử dụng đất ở; công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở; công nhận quyền sử dụng
đất ở, thủ tục hành chính về đất ở ................................................................59
2.2.5. Đánh giá những kết quả đạt được và những hạn chế, khó khăn trong thi
hành pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân .............63
Tiểu kết chương 2 ....................................................................................................68
Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ LAI CHÂU, TỈNH LAI CHÂU .......... 69
3.1.

Sự cần thiết phải hồn thiện và nhu cầu quy hoạch đơ thị ....................69

3.2.

Phương hướng hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở
của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh
Lai Châu ......................................................................................................73

3.2.1. Phương hướng phát triển thành phố Lai Châu .............................................73


3.2.2. Cần bổ sung hoàn thiện pháp luật để thi hành pháp luật về quy hoạch
sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại thành phố Lai

Châu cụ thể ...................................................................................................74
3.3.

Giải pháp hoàn thiện thi hành pháp luật .................................................75

3.3.1. Hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất. .........................................75
3.3.2. Hoàn thiện căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất..............................................76
3.3.3. Hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất và loại quy hoạch sử dụng đất ở
cho hộ gia đình, cá nhân ...............................................................................77
3.3.4. Hồn thiện nội dung, chỉ tiêu, kỳ quy hoạch sử dụng đất ở cho hộ gia
đình cá nhân .................................................................................................78
3.3.5. Cụ thể hóa thẩm quyền lập, quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng
đất ở của hộ gia đình, cá nhân ......................................................................79
3.3.6. Triển khai tăng cường lấy ý kiến của người dân, các nhà văn hóa về
quy hoạch sử dụng đất của địa phương để có thể quy hoạch tốt cho
khu đô thị thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu .............................................79
3.3.7. Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn thành phố, đô thị ....................................................................................80
3.3.8. Thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu .......................................................81
3.4.

Giải pháp nâng cao hiệu quả về thi hành pháp luật ...............................81

3.4.1. Giải pháp về chính sách ...............................................................................81
3.4.2. Giải pháp về khoa học - công nghệ, con người ............................................82
3.4.3. Giải pháp tổ chức thực hiện .........................................................................83
Tiểu kết chương 3 ....................................................................................................84
KẾT LUẬN ..............................................................................................................85
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................88

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GTNT:

Giao thông nông thôn

HĐND:

Hội đồng nhân dân

NSNN:

Ngân sách nhà nước

QHSDĐ:

Quy hoạch sử dụng đất

QHSDĐĐ:

Quy hoạch sử dụng đất đai

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

SDĐ:

Sử dụng đất

UBND:

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu

Tên bảng

Trang

Bảng 2.1

Diện tích, cơ cấu đất phân theo đơn vị hành chính

43

Bảng 2.2

Diện tích phân theo mục đích sử dụng năm 2019

43

Bảng 2.3

Tổng hợp diện tích đất nơng nghiệp

44

Bảng 2.4

Tổng hợp diện tích đất phi nông nghiệp

44

Bảng 2.5

Tổng hợp kết quả đo đạc, lập bản đồ địa chính

48

Bảng 2.6

Biến động đất đai giai đoạn 2015 - 2019

50

Bảng 2.7

Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu

62


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư,
do đó việc quy hoạch sử dụng đất là một trong những hoạt động có vai trị to lớn đối
với sự phát triển kinh tế - xã hội và quốc phòng, an ninh của mỗi địa phương cũng
như đối với quốc gia. Quy hoạch sử dụng đất hợp lý, khoa học và có tính ổn định
cao sẽ thúc đẩy nền kinh tế - xã hội của quốc gia phát triển bền vững. Đối với các tổ
chức, cá nhân đất đai vừa là nguồn lực vừa là tài sản có giá trị cao nên việc quy
hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý đất
đai được thống nhất và sử dụng đất được đảm bảo, hiệu quả là mục tiêu hướng tới
của các địa phương cũng như của người sử dụng đất. Điều đó được khẳng định tại
khoản 1, Điều 54 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
2013 quy định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng
phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” và Luật Đất đai năm 2013 đã giải
thích về “quy hoạch sử dụng đất” là gì? quy định về đất ở trong Điều 143, 144 để
phù hợp với nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa.
Tỉnh Lai Châu được chia tách thành lập và đi vào họat động từ tháng 01 năm
2004, sau khi chia tách tỉnh đã tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ). Trên
cơ sở QHSDĐ của tỉnh thì thị xã Lai Châu (nay là thành phố Lai Châu) đã tiến hành
lập QHSDĐ của cấp mình. Sau 15 năm chia tách công tác quản lý đất đai đã dần đi
vào nền nếp; Cấp ủy, chính quyền thành phố quan tâm chỉ đạo công tác xây dựng
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất để đảm bảo tính thống nhất trong cơng
tác quản lý nhà nước về đất đai, là cơ sở pháp lý quan trọng cho công tác giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, lập hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện công tác giám sát, thanh
tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất. Công tác quản lý nhà nước về đất đai của
thành phố được đồng bộ góp phần quan trọng thúc đẩy q trình phát triển kinh tế,

1


giữ vững ổn định tình hình an ninh, chính trị - xã hội của thành phố; đảm bảo sử

dụng đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan môi trường sinh thái.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, những năm gần đây việc quy
hoạch sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Lai Châu vẫn
còn tồn tại một số bất cập và vướng mắc như: Các quy định pháp luật của nhà nước
về đất đai nhiều, thường xuyên thay đổi ảnh hưởng đến việc thi hành pháp luật về
đất đai nói chung trong đó có đất ở; cơng bố công khai quy hoạch chậm; việc xây
dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa
theo kịp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội và thực trạng tình hình sử dụng đất
ngồi thực tế. Tình trạng quy hoạch các dự án “treo” chưa được triển khai thực hiện,
kê biên đã lâu nhưng chưa áp giá bồi thường gây thiệt hại về kinh tế cho cả Nhà
nước lẫn Nhân dân; công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhất là cơng tác
xây dựng giá đất để tính bồi thường, mức hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất còn nhiều bất cập đang gây ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống của nhân dân, gây
bất bình trong dư luận, từ đó các tổ chức, phần tử xấu lơi kéo kích động nhân dân
biểu tình, chống phá chính quyền nhân dân; tình trạng lợi dụng kẽ hở của pháp luật
về đất đai để nhũng nhiễu người sử dụng đất khi họ thực hiện quyền của người sử
dụng đất của một số cán bộ cơng quyền vẫn cịn xảy ra. Ý thức chấp hành pháp luật
đất đai của một số người sử dụng đất chưa cao, vẫn còn tình trạng lấn, chiếm đất
đai, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, hủy hoại đất… mặc dù đã được các cấp
chính quyền tuyên truyền vận động song người sử dụng đất vẫn cố tình chống đối.
Nguyên nhân của tình trạng nêu trên là trong quá trình hoạch định, xây dựng
quy hoạch sử dụng đất và triển khai các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai của
UBND thành phố Lai Châu chưa chặt chẽ, chưa sát với thực tiễn, chưa đáp ứng
được yêu cầu tổng thể chung về phát triển kinh tế xã hội; do sự yếu kém trong việc
thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất ở. Công tác quy hoạch sử dụng đất ở cho
hộ gia đình, cá nhân trên thực tế cịn nhiều hạn chế nhưng vẫn chưa được giải quyết
triệt để và toàn diện.
Để hệ thống pháp luật về đất đai đi vào cuộc sống và được nhân dân đồng

2

tình ủng hộ chúng ta cần có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế khi quy hoạch
sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, từ đó làm rõ vấn đề: Những nội
dung cơ bản của Luật đất đai năm 2013 có vai trị, ý nghĩa và tác động như thế nào
đến công tác quy hoạch sử dụng về đất ở của hộ gia đinh, cá nhân, cũng như thực
trạng và những tồn tại hạn chế trong công tác áp dụng pháp luật về đất ở của hộ gia
đinh cá nhân để từ đó đề xuất những giải pháp để giải quyết những tồn tại hạn chế
trong công tác quy hoạch sử dụng đất ở của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn thành
phố Lai Châu hiện nay. Vì vậy, tơi chọn đề tài “Pháp luật về quy hoạch sử dụng
đất ở của hộ gia đình, cá nhân qua thực tiễn thi hành tại thành phố Lai Châu,
tỉnh Lai Châu” làm luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Nghiên cứu về quy hoạch sử dụng đất, đất ở tại đô thị và quy hoạch sử dụng
đất ở nông thôn cũng đã được các tác giả đề cập trên nhiều cấp độ và hình thức khác
nhau. Một số cơng trình mà tác giả đã tiếp cận được nghiên cứu như: thứ nhất là về
lĩnh vực Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất; thứ hai là quy hoạch sử dụng đất, đất
ở. Tác giả nghiên cứu và kết thừa kết quả của các tác giả đi trước, một số cơng trình
đã được cơng bố như:
Tác giả Lê Thị Phúc với Luận án tiến sĩ Luật học “Pháp luật về quy hoạch sử
dụng đất thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế”, bảo vệ năm 2015 tại Khoa Luật, Đại
học Quốc gia Hà Nội.
Tác giả Tạ Thị Thu Hà với Luận văn “Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở,
qua thực tiễn tại tỉnh Quảng Trị”, bảo vệ năm 2018 tại Trường Đại học Luật, Đại
học Huế.
Tác giả Nguyễn Huy Cận với Luận văn “Thực thi pháp luật quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất qua thực tiễn tại thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội”, bảo vệ năm
2016 tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội.
Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng an
Nhân dân, Hà Nội.

3


Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội (2005), Giáo trình quy hoạch sử dụng
đất, Nxb Nơng nghiệp, Hà Nội.
PGS. TS Dỗn Hồng Nhung (2018), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Đại học
Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
PGS. TS Lê Quang Trí (2005), Giáo trình quy hoạch sử dụng đất đai, tài liệu
tham khảo theo FAO.
PGS. TS Doãn Hồng Nhung (2012), “Pháp luật về quy hoạch không gian
xây dựng đô thị”, Sách chuyên khảo, Nhà xuất bản Xây dựng.
PGS. TS Dỗn Hồng Nhung “Quy hoạch đơ thị và quy hoạch sử dụng đất”,
Tạp chí Tài ngun - Mơi trường, Tạp chí Lý luận, khoa học và nghiệp vụ của Bộ
Tài ngun - Mơi trường, số 11(145) tháng 6 năm 2012.
Có thể khẳng định rằng đến nay chưa có cơng trình nào đi sâu nghiên cứu
đánh giá một cách cơ bản, tồn diện và có hệ thống về QHSD đất ở. Do vậy, việc
nghiên cứu và đánh giá một cách khách quan các quy định của pháp luật về quy
hoạch sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là việc làm hết sức cần thiết về mặt lý
luận cũng như thực tiễn thi hành trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.
Đồng thời từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị sửa đổi, bổ sung những quy định
chưa phù hợp của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất, đất ở của hộ gia đình cá nhân.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở của
hộ gia đình, cá nhân trên cơ sở đó làm rõ thực tiễn về quy hoạch sử dụng đất ở của
hộ gia đình, cá nhân để từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả thực thi pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn tỉnh Lai Châu, thành phố Lai Châu.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở kế thừa các thành tựu khoa học pháp lý, luận văn nghiên cứu làm
sáng tỏ hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của quy hoạch sử dụng đất ở của hộ gia
đình, cá nhân.

4


Tìm hiểu, phân tích pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở của hộ gia đình cá
nhân và đề xuất giải pháp cơ bản góp phần hồn thiện pháp luật về quy hoạch sử
dụng đất ở.
Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở của hộ
gia đình cá nhân để từ đó chỉ ra những khó khăn vướng mắc trong q trình giải
quyết những tồn tại về quy hoạch sử dụng đất ở của hộ gia đình cá nhân.
Nêu ra những phương hướng và đề xuất những giải pháp cụ thể thích hợp
góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở của hộ gia
đình cá nhân.
4. Tính mới và những đóng góp của đề tài
Luận văn bổ sung thêm vào các cơng trình nghiên cứu về quy hoạch sử dụng
đất ở của hộ gia đình, cá nhân.
Luận văn cung cấp những bất cập, những hạn chế trong pháp luật về quy hoạch
sử dụng đất ở của hộ gia đình cá nhân và thực tiễn trong cơng tác thi hành pháp luật về
quy hoạch sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu để từ đó đề
xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trên địa bàn tỉnh Lai Châu.
Đồng thời Luận văn có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các tổ chức và
cá nhân quan tâm đến công tác áp dụng thi hành pháp luật về quy hoạch sử dụng đất
ở tại đô thị
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
5.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu những vấn đề lý luận chung về khái niệm, đặc điểm, vai trò của
quy hoạch sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân.

Nghiên cứu về những vấn đề lý luận của quy hoạch sử dụng đất ở của hộ gia
đình, cá nhân và pháp luật về quy hoạch sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.
5.2. Phạm vi nghiên cứu
Hệ thống các quan điểm của Đảng, các văn bản liên quan đến quy hoạch sử
dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân.

5


Hệ thống các quy phạm pháp luật thực định về quy hoạch sử dụng đất ở.
Các báo cáo tổng kết tình hình quy hoạch sử dụng đất, đất ở của hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn thành phố Lai Châu từ năm 2015-2019.
6. Nội dung, địa điểm và phương pháp nghiên cứu
6.1. Nội dung nghiên cứu
Cơ sở lý luận của công tác áp dụng pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở của
hộ gia đình, cá nhân.
Thực trạng công tác áp dụng pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở của hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Lai Châu.
Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện việc thi hành pháp luật
về đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu.
6.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp luận: Luận văn sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy
vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin làm phương
pháp luận nghiên cứu cơ bản về quy hoạch sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân.
- Phương pháp cụ thể:
+ Phương pháp phân tích, so sánh, quy nạp về quy hoạch sử dụng đất ở của
hộ gia đình cá nhân được sử dụng trong chương I để nghiên cứu tổng quan về vấn
đề lý luận và phương pháp quy hoạch.
+ Phương pháp phân tích, so sánh luật học, thống kê, diễn giải được sử dụng

trong chương II để tìm hiểu, đánh giá thực trạng pháp luật.
+ Phương pháp quy nạp, thống kê đánh giá được sử dụng trong chương III
khi đưa ra những kiến nghị và định hướng giải pháp về pháp luật quy hoạch sử dụng
đất ở của hộ gia đình cá nhân.
6.3. Địa điểm nghiên cứu
Đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai
Châu bao gồm 5 phường (Tân Phong, Đông Phong, Quyết Tiến, Quyết Thắng và
Đoàn Kết) và 2 xã là: San Thàng và Nậm Loỏng; UBND thành phố Lai Châu,
Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lai Châu, Trung tâm Phát triển quỹ đất
thành phố Lai Châu, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lai Châu.

6


7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật quy hoạch sử dụng đất ở của
hộ gia đình, cá nhân.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở của hộ gia đình,
cá nhân và thực tiễn thi hành tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân và giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về quy hoạch sử dụng đất
ở tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.

7


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT QUY

HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
1.1. Khái niêm, đặc điểm, vai trò và ý nghĩa về quy hoạch sử dụng đất ở
1.1.1. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất ở
1.1.1.1. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) có thời hạn 10 năm, Quy hoạch sử dụng
đất là việc khoanh định một diện tích đất để sử dụng đất vào một mục đích nhất
định. Hiện nay có nhiều định nghĩa khác nhau mà các nhà khoa học đã nhìn nhận,
diễn đạt ở những khía cạnh khác nhau.
Theo Dent (1988; 1993) Quy hoạch sử dụng đất đai (QHSDĐĐ) như là
phương tiện giúp cho lãnh đạo quyết định sử dụng đất đai như thế nào thơng qua
việc đánh giá có hệ thống cho việc chọn mẫu hình trong sử dụng đất đai, mà trong
sự chọn lựa này sẽ đáp ứng với những mục tiêu riêng biệt, và từ đó hình thành nên
chính sách và chương trình cho sử dụng đất đai.
Một định nghĩa khác của Fresco và ctv, (1992), QHSDĐ như là dạng hình
của quy hoạch vùng, trực tiếp cho thấy việc sử dụng tốt nhất về đất đai trên quan
điểm chấp nhận những mục tiêu, và những cơ hội về môi trường, xã hội và những
vấn đề hạn chế khác.
Theo Mohammed (1999), những từ vựng kết hợp với những định nghĩa về
QHSDĐĐ là hầu hết đều đồng ý chú trọng và giải đoán những hoạt động như là một
tiến trình xây dựng quyết định cấp cao. Do đó QHSDĐĐ, trong một thời gian dài
với quyết định từ trên xuống nên cho kết quả là nhà quy hoạch bảo người dân phải
làm những gì. Trong phương pháp tổng hợp và người sử dụng đất đai là trung tâm
(UNCED, 1992; trong FAO, 1993) đã đổi lại định nghĩa về QHSDĐĐ như sau
QHSDĐĐ là một tiến trình xây dựng những quyết định để đưa đến những hành
động trong việc phân chia đất đai cho sử dụng để cung cấp những cái có lợi bền
vững nhất (FAO, 1995).
Với cái nhìn về quan điểm khả năng bền vững thì chức năng của QHSDĐĐ

8

là hướng dẫn sự quyết định trong sử dụng đất đai để làm sao trong nguồn tài nguyên
đó được khai thác có lợi cho con người, nhưng đồng thời cũng được bảo vệ cho
tương lai. Cung cấp những thông tin tốt liên quan đến nhu cầu và sự chấp nhận của
người dân, tiềm năng thực tại của nguồn tài nguyên và những tác động đến mơi
trường có thể có của những sự lựa chọn là một yêu cầu đầu tiên cho tiến trình quy
hoạch sử dụng đất đai thành cơng. Ở đây đánh giá đất đai giữ vai trò quan trọng như
là công cụ để đánh giá thực trạng của đất đai khi được sử dụng cho mục đích riêng
biệt (FAO, 1976), hay như là một phương pháp để giải nghĩa hay dự đoán tiềm năng
sử dụng của đất đai (Van Diepen và ctv, 1988).
Như vậy:
QHSDĐĐ là sự đánh giá tiềm năng đất nước có hệ thống, tính thay đổi
trong sử dụng đất đai và những điều kiện kinh tế xã hội để chọn lọc và
thực hiện các sự chọn lựa sử dụng đất đai tốt nhất. Đồng thời quy hoạch
sử dụng đất đai cũng là chọn lọc và đưa vào thực hành những sử dụng
đất đai đó mà nó phải phù hợp với yêu cầu cần thiết của con người về
bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên trong tương lai [39].
Từ góc nhìn pháp lý, tập thể tác giả Trường Đại học Luật Hà Nội đưa ra định
nghĩa như sau:
Quy hoạch đất đai là sự tính tốn, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng,
chất lượng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế xã hội, đảm bảo
cơ sở khoa học và thực tế của các mục tiêu kinh tế - xã hội để việc sử
dụng đất phù hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng và
từng ngành sản xuất [40].
Từ một góc nhìn khác thì QHSDĐĐ được xác lập là cơ sở để quản lý các kế
hoạch sử dụng đất, nó thể hiện sự phân bổ các loại đất vào các mục đích phục vụ
nhu cầu xây dựng cho nhân dân, phát triển kinh tế và bảo vệ đất nước. Đối tượng
của QHSDĐĐ mang tính tổng thể, bao gồm nhiều hệ thống trong các đô thị, khu
dân cư nông thôn được phân bổ trong cả nước, các vùng lãnh thổ, các khu công
nghiệp, các khu chức năng, các trục không gian, các tổ hợp các cơng trình và hệ

thống các cơng trình cơ sở hạ tầng [26].

9


Theo khoản 2, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, quy hoạch sử dụng đất được
ghi nhận cụ thể: QHSDĐ là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian
sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phịng, an ninh, bảo vệ
mơi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử
dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành
chính trong một khoảng thời gian xác định.
Tóm lại quy hoạch sử dụng đất là ý đồ sử dụng đất của nhà nước được ghi
nhận, thể hiện dưới hình thức bằng văn bản.
1.1.1.2. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất ở
Qua nghiên cứu Luật đất đai trong từng giai đoạn, thời kỳ khác nhau bản thân
có thể khẳng định rằng, chưa có bất kỳ một loại văn bản quy phạm pháp luật nào đưa
ra định nghĩa về quy hoạch sử dụng đất ở mà chỉ có quy hoạch sử dụng đất. Nhưng
xuyên suốt các văn bản Luật Đất đai năm 1993, năm 2003, năm 2013 đều cho thấy
đất ở luôn được xác định trong nhóm đất phi nơng nghiệp. Đất ở trong nhóm đất phi
nơng nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy hoạch ở nơng thơn hay đơ
thị thì chúng trở thành “đất ở nông thôn” hay “đất ở đô thị”. Như vậy, đất ở (nơng
thơn hay đơ thị) thì tiêu chí đầu tiên để nhận diện đó là đất ở, khác với loại đất khác
đó là sử dụng với mục đích trước tiên là “để ở”. Cụ thể, Điều 52 Luật Đất đai năm
1993 đã định nghĩa: “Đất ở của mỗi hộ gia đình nơng thơn bao gồm đất để làm nhà ở
và các cơng trình phục vụ cho đời sống của gia đình”; Điều 57 Luật Đất đai năm
1993 lại không định nghĩa thế nào là đất ở đơ thị mà chỉ quy định: “Nhà nước có quy
hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị; có chính sách tạo điều kiện để những
người sống ở đơ thị có chỗ ở”. Luật Đất đai năm 2003, năm 2013 thì đất ở nơng thơn
và đất ở đô thị đã được nêu cụ thể, rõ ràng hơn; Khoản 1, Điều 83, 84 Luật Đất đai
năm 2003 và Khoản 1, Điều 143, 144 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây
dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong
cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan

10


nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây
dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong
cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng đơ thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt [32], [35].
Từ những vấn đề nêu trên để xác định được đất ở thì phải được thể hiện
thông qua các quy hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt cho mục đích để ở. Đất để ở được xây dựng các công trình và các tài sản khác
trên đất nhưng phải xuất phát từ mục đích phục vụ cho nhu cầu ăn, ở và nhu cầu
sinh hoạt của con người.
Tiếp cận từ một khía cạnh khác trên thực tế thì quan niệm của người dân về
đất ở có nội hàm rộng hơn, người có quyền sử dụng đất (QSDĐ) ngồi để ở cịn kết
hợp với việc khai thác sử dụng mục đích khác như: cho thuê mặt bằng kinh doanh
hoặc một phần để ở, một phần cho kinh doanh...
Vậy từ những phân tích trên, có thể thấy, quy hoạch sử dụng đất ở là việc cơ
quan nhà nước có thẩm quyền quy hoạch khoanh định đất ở hoặc điều chỉnh việc
khoanh định đối với đất ở (trong quy hoạch sử dụng đất) sao cho phù hợp với từng
giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của mỗi địa phương cũng như trong phạm vi cả
nước, là sự tính tốn, phân bổ sử dụng đất ở cho cụ thể về số lượng, chất lượng, vị
trí, khơng gian.
1.1.2. Đặc điểm về quy hoạch sử dụng đất ở
Quy hoạch sử dụng đất, đất ở thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử xã hội,

tính tổng hợp, tính dài hạn, tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mơ, tính chính trị, tính khả
biến. Các đặc điểm quy hoạch sử dụng đất, được cụ thể như sau:
Thứ nhất, tính lịch sử - xã hội.
Mỗi giai đoạn lịch sử có các chế độ cai trị quản lý khác nhau, lịch sử phát
triển của mỗi giai đoạn khác nhau, nền kinh tế phát triển khác nhau, chế độ chính trị
khác nhau, việc QHSDĐ trong đó có đất ở cũng khác nhau. Mỗi hình thái kinh tế xã hội đều có một phương thức sản xuất thể hiện theo hai mặt giữa lực lượng sản

11


xuất và quan hệ sản xuất. Trong quy hoạch sử dụng đất, đất ở cũng luôn nẩy sinh
mối quan hệ giữa người với đất, giữa người với người. Quy hoạch sử dụng đất thể
hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc
đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy QHSDĐ, đất ở là một bộ phận không thể thiếu
của phương thức sản xuất xã hội.
Ở nước ta, QHSDĐĐ trong đó có đất ở phục vụ nhu cầu của người sử dụng
đất và quyền lợi của toàn xã hội. Theo Luật Đất đai thì đất đai nước ta thuộc sở hữu
toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý và nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất hoặc cơng nhận quyền
sử dụng. Điều đó góp phần tích cực trong thay đổi quan hệ sản xuất, tạo điều kiện
cho người sử dụng đất tự tin trong sản xuất và đầu tư, nâng cao hiệu quả sản xuất xã
hội. Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường, quy hoạch sử dụng đất góp phần giải
quyết các mâu thuẫn nội tại giữa các lợi ích kinh tế với lợi ích xã hội và mơi trường
nảy sinh trong q trình sử dụng đất.
Thứ hai, tính tổng hợp.
Quy hoạch sử dụng đất đai vận dụng kiến thức tổng hợp rất cao, đề cập đến
nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế, xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội,
dân số và đất đai, sản suất công, nông nghiệp, môi trường sinh thái... Quy hoạch sử
dụng đất đai có trách nhiệm tổng hợp, đánh giá toàn bộ nhu cầu sử dụng đất trong
đó có đất ở để xác lập kế hoạch phân bố, bố trí và điều chỉnh các nhu cầu về đất, đất

ở cho phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế ln phát triển
bền vững và ổn định.
Thứ ba, tính dài hạn.
Quy hoạch sử dụng đất, đất ở phải căn cứ vào dự báo phát triển kinh tế - xã
hội của tỉnh, của thành phố, điều kiện tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, sự phát triển
về dân số, tiến bộ khoa học kỹ thuật, đơ thị hố, cơng nghiệp hố, hiện đại hố nơng
nghiệp và các lĩnh vực khác, từ đó xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng
đất. Theo Điều 37 Luật Đất đai năm 2013, kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm, trên
cơ sở đó để các nhà hoạch định đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có

12


tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất 05
năm, hằng năm, từng kỳ trong năm cơ bản được đảm bảo, ổn định.
Để đáp ứng được nhu cầu đất cho sự phát triển lâu dài về kinh tế - xã hội thì
quy hoạch sử dụng đất, đất ở phải có tính dài hạn, tạo cơ sở vững chắc, niềm tin cho
các chủ đầu tư, tạo ra môi trường pháp lý ổn định.
Thứ tư, tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mơ.
Quy hoạch sử dụng đất, đất ở luôn được Đảng, Nhà nước và các cấp chính
quyền quan tâm chỉ đạo sát sao, thực hiện một cách đồng bộ, toàn diện trên mọi lĩnh
vực. Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất chỉ dự kiến trước được
các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất, đất ở
mang tính tổng thể, khơng dự kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết
của sự thay đổi. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch mang tính chiến
lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mơ, tính phương hướng và
khái lược về sử dụng đất của các ngành như: phương hướng, mục tiêu trọng điểm
chiến lược của sử dụng đất, đất ở trong tỉnh; cân đối tổng quát các nhu cầu sử dụng
đất, đất ở; điều chỉnh cơ cấu sử dụng và phân bố đất cho phù hợp; phân định ranh
giới và các hình thức quản lý việc sư dụng đất; đề xuất các biện pháp, các chính

sách lớn để đạt được mục tiêu của phương hướng sử dụng đất.
Quy hoạch mang tính dài hạn, khoảng thời gian dự báo tương đối dài, trong
quá trình dự báo chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế xã hội khó xác định, nên
chỉ tiêu quy hoạch càng khái lược hố thì quy hoạch sẽ càng ổn định.
Thứ năm, tính chính trị.
Quy hoạch sử dụng đất, đất ở là một công cụ quản ký khoa học của nhà nước
thể hiện đặc tính chính trị và chính sách xã hội. Quy hoạch sử dụng đất, đất ở nhằm
mục đích phân bố đất đai cho phù hợp, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao, thực hiện tốt
công tác quản lý và sử dụng, tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế của tồn xã hội
thì Đảng và Nhà nước phải có các chính sách pháp luật và các quy định bắt buộc đối
với công tác quy hoạch sử dụng đất. Khi xây dựng phương án quy hoạch phải qn
triệt các chính sách và quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước,

13


đảm bảo cụ thể mặt bằng đất đai của các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; tuân
thủ các chỉ tiêu, các qui định khống chế về dân số, bảo vệ mơi trường sinh thái.
Thứ sáu, tính khả biến.
Mọi sự vật, hiện tượng ln ln có sự biến đổi, quy hoạch sử dụng đất đai
chỉ là một trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới
thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội
ngày càng phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình
kinh tế thay đổi thì các dự kiến của cơng tác quy hoạch khơng cịn phù hợp, những
chỉ tiêu của quy hoạch trước khơng còn đáp ứng được với nhu cầu sử dụng đất trong
thời kỳ mới, do vậy công tác quy hoạch sẽ được điều chỉnh, bổ sung hoàn thiện là
điều tất yếu. Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất,
đất ở luôn là quy hoạch động, một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc “quy hoạch thực hiện - quy hoạch lại hoặc điều chỉnh - tiếp tục thực hiện,…” với chất lượng,
mức độ hồn thiện và tính phù hợp ngày càng cao.
1.1.3. Vai trò và ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất ở

Quy hoạch sử dụng đất, đất ở có vai trị và ý nghĩa rất quan trọng đối với sự
phát triển kinh tế - xã hội của mỗi địa phương cũng như quốc gia, là công cụ hữu
hiệu của Nhà nước, ngăn ngừa các hành vi xâm phạm đến quyền và lợi ích của các
chủ thể sử dụng đất, được thể hiện:
Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất, đất ở là một trong những công cụ để Nhà
nước quản lý đất bảo đảm thống nhất. Quy hoạch sử dụng đất, đất ở sau khi được
quyết định, phê duyệt nó mang tính pháp lý. Trên cơ sở đó xây dựng kế hoạch sử
dụng đất, đất ở; mọi hoạt động giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải thực hiện có trong quy hoạch.
Người sử dụng đất ở cũng phải tuân thủ không được trái với quy hoạch.
Thứ hai, quy hoạch sử dụng đất, đất ở đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp
lý, tiết kiệm. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, đất ở Nhà nước tính tốn đến các
điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội, nhu cầu sử dụng đất cho việc phát triển kinh tế
đất nước; để đưa ra phương án sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm.

14


Thứ ba, quy hoạch sử dụng đất, đất ở để Nhà nước thực hiện quyền định
đoạt đối với đất đai với tư cách là người đại diện chủ sở hữu. Vì vậy, Nhà nước
có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt. Đất đai là loại tài sản đặc biệt nên Nhà nước không thể định
đoạt như tài sản thông thường là bán, cho... mà định đoạt thông qua hoạt động
quy hoạch sử dụng đất.
1.1.4. Phân loại đất ở trong quy hoạch sử dụng đất
Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, đất ở được chia thành hai khu vực ở
nông thôn và ở đô thị. Phân loại đất ở trong quy hoạch sử dụng đất là điều rất quan
trọng trong việc lập kế hoạch sử dụng đất ở, lựa chọn phương án sử dụng đất ở được
đảm bảo, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao nhất.
1.1.4.1. Đất ở tại nông thôn

Luật Đất đai năm 1993 xác định, đất khu dân cư nông thôn là đất được xác
định chủ yếu để xây dựng nhà ở và các cơng trình phục vụ cho sinh hoạt ở nông
thôn. Đất ở của mỗi hộ gia đình nơng thơn bao gồm đất để làm nhà ở và các cơng
trình phục vụ cho đời sống của gia đình.
Luật Đất đai năm 2003, năm 2013 đã mở rộng hơn phạm vi đất ở nông thôn
so với Luật Đất đai năm 1993. Khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013 xác định:
Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây
dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong
cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt [32], [35].
Từ xác định trên ta thấy rằng, đất ở nông thôn được xác định trước tiên phụ
thuộc vào quy hoạch điểm dân cư nông thôn do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt. Mọi việc giao đất ở cho người dân ở khu vực nông thôn làm nhà ở phải
căn cứ vào tiêu chí quy hoạch, khơng xuất phát từ đó thì việc bùng nổ có tính tự
phát của nhiều tụ điểm dân cư không theo quy hoạch sẽ phá vỡ không gian, cảnh
quan và môi trường.

15


Đất ở nông thôn được xác định trong khuôn khổ thửa đất thuộc khu dân cư
có quy hoạch điểm dân cư nơng thơn. Thửa đất ở đó sẽ bao gồm cơng trình xây
dựng nhà ở, cơng trình phục vụ đời sống sinh hoạt, vườn, ao; Nhà nước có chính
sách tạo điều kiện cho những người sống ở nơng thơn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng
đất trong những khu dân cư có sẵn, hạn chế mở rộng trên đất nông nghiệp.
Hạn mức đất ở nông thôn trước đây, Luật Đất đai năm 1993 quy định mang
tính tổng quát hạn mức ở trung cho cả nước thuộc khu vực dân cư nơng thơn; trên
cơ sở đó các tỉnh quyết định giao đất nhưng không quá 400m2. Theo quy định hiện
nay của Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung

ương có thẩm quyền xét duyệt để quy định về hạn mức đất ở của mỗi hộ gia đình,
cá nhân ở nơng thơn được sử dụng bao nhiêu cho phù hợp với tập quán và điều kiện
của địa phương nhưng phải trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở đã được
phê duyệt. Ta thấy, Luật Đất đai năm 2013 không quy định chung ở tầm vĩ mô mà
phân quyền cho cấp tỉnh.
Như vậy, việc sử dụng đất ở nông thôn phải thực hiện theo quy hoạch sử
dụng đất, thuận tiện cho việc sản xuất đời sống của nhân dân và quản lý xã hội; hạn
chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nơng nghiệp; định hình khu dân cư phải liền
vùng, phù hợp với quy hoạch các loại đất khác theo từng quỹ đất của địa phương.
1.1.4.2. Đất ở tại đô thị
Điều 55 Luật Đất đai năm 1993:
Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây
dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh
doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích cơng cộng, quốc phịng, an ninh
và vào các mục đích khác. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây
dựng nhà ở tại đơ thị; có chính sách tạo điều kiện để những người
sống ở đơ thị có chỗ ở [34].
Tại Luật Đất đai năm 2013:
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình
phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô

16