Ebook Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam: Phần 2 - TS. Đinh Văn Ân - Trường Đại Học Quốc Tế Hồng Bàng

<span class='text_page_counter'>(1)</span><div class='page_container' data-page=1>

<i>CHƯƠNG IV</i>

THỰC TRẠNG CHÍNH SÀCH PHÁT TRIỂN THỊ TRUỨNG

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

<i>_m</i> <i>_m</i>

I. THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIEN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Hệ thống chính sách phát triển thị trường bất động sản
có thể tổng hợp từ rấ t nhiều khía cạnh, nhiều văn bản. Tuy
nhiên, hiện tại, có thể thấy các chính sách liên quan đến thị
trường bất động sản có thể tóm lược tại Hộp rv. 1.

<b>Hộp IV. 1. Các văn bản pháp luật chính điều chỉnh</b>
<b>thị trưdng bất động sản</b>

+ Bộ luật Dân sự: Luật số: 33/2005/QH11.
+ Luật Đất đai năm 2003.

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về

huỡrtg dẫn thi hành Luật Đất đai có các nội dung về quy hoạch sử

dụng đất.

- Nghị định số 17/2007/NĐ-CP ngày 27-01- 2006.

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 về sửa đổi, bổ sung Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số

</div>
<span class='text_page_counter'>(2)</span><div class='page_container' data-page=2>

♦ Luật Xảy dựng.

- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24-01-2005 về quy hoạch xây

dựng.

+ Luật Nhà <i>ở</i>

- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.

+ Luật Doanh nghiệp năm 2005 và các nghị dinh huớng dẫn thi hành.
+ Luật Đầu tư năm 2005.

- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22-9-2006 về hướng dẫn thi
hành Luật Đầu tư.

+ Luật Kinh doanh bất động sản

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 về hướng dẫn thi
hành Luật Kinh doanh bất động sản.

+ Luật Thương mại.

+ Luật số 36/2005/QH11 ngày 14-6-2005.

+ Luật Sửa đổi, bổ sung một số điéu của các luật tiên quan đến đầu tư
xây dựng cơ bản.

+ Luật Quy hoạch đô thị đã được Quốc hội phê duyệt.
+ Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt. Luật số 27/2008/QH12.
+ Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.

+ Luật số 14/2008/QH12. Luật thuế giá trị gia tăng.
+ Luật số 13/2008/QH12.

+ Luật Thuế thu nhập cá nhân.

+ Luật số 04/2007/QH12.

+ Luật Chứng khoán.
+ Luật sô 70/2006/QH11.

- Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 về việc thí điểm cho tổ chứủ, cá
nhân nước ngoài mua và sỏ hữli nhà ỏ tại Việt Nam.

</div>
<span class='text_page_counter'>(3)</span><div class='page_container' data-page=3>

- Nghị quyết số 22/2008/NQ-CP, ngày 23-9-2008 về việc ban hành

Chưung trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị
lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hồn
thiện thể chế kinh tể thị truởng định huớng xã hội chủ nghĩa.

- Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP ngày 20-4-2009 về <i>“Một số cơ</i>

<i>chế, chính sách nhàm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh,</i>
<i>sinh viẽn các cơ sỏ đào tạo và nhà ỏ cho công nhân lao động tại</i>
<i>càc khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực</i>
<i>đỗ thị".</i>

- Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg.

- Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg và Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg

ngày 24-4-2009 của Thủ tướng Chính phủ.

- Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14-3-2008 quy định vể khu công
nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế.

- Nghị định số 79/2002/NĐ-CP ngày 04-10-2002 về tổ chức và

hoạt động của Cơng ty Tài chính và Nghị định số 81/2008/NĐ-CP
ngày 29-7-2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
79/2002/NĐ-CP.

- Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07-9-2006 của Chính phủ về quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội (đuợc sửa đổi, bổ sung bằng

Nghị định số 04/2008/NĐ-CP).
<i>N g u ố n :</i> Tổng hợp của nhóm tác giả.

<b>1. Chính sách tạo ỉập, cung - cầu bảt động sản</b>

<i><b>1.1. Chính sách tao lảp, g ia o d ịch b ấ t động sản</b></i>

</div>
<span class='text_page_counter'>(4)</span><div class='page_container' data-page=4>

như một bộ phận của nền kinh tế thị trường Việt Nam.
Hiện tại, thị trường bất động sản đã được đặt vấn đề trong
rấ t nhiều văn bản luật, trên cơ sở tránh sự chồng chéo,
mâu thuẫn với các văn bản đã ban hành, Luật Kinh doanh<b>_*</b> <b>_•</b>
bất động sản chỉ điều chỉnh nhà, cơng trình xây dựng,

quyền sử dụng đất hay được phép điều chỉnh tất cả các
loại bất động sản được phép kinh doanh như nhà, cơng
trình xây dựng quyển sử dụng đất, rừng, vườn cây lâu
năm, khu nuôi trồng thuỷ sản và các tài sản khác gắn liền
với đất.

Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QHll ngày
29-6-2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-
2007 quy định chi tiết và hưóng dẫn thi hành Luật Kinh
doanh bất động sản; Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08-
01-2008 về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản
lý thị trường bất động sản; đã đưa ra một hành lang pháp
lý cho các vấn đề về giao dịch bất động sản, đó là, quy
định sự ra đòi của thị trường bất động sản cũng như bắt
buộc các công ty kinh doanh bất động sản cần giao dịch
qua sàn giao dịch bất động sản. Thứ đến là các quy định
về cho phép chuyển nhượng dự án khi đã đầu tư hạ tầng.
Hay như các quy định về hành nghề kinh doanh bất động
sản cần có chứng chỉ: chứng chỉ môi giới bất động sản;
chứng chỉ thẩm định giá bất động sản; chứng chỉ quản lý
sàn giao dịch bất động sản. Đây là những quy định từng
bước chính quy hóa thị trường bất động sản.

</div>
<span class='text_page_counter'>(5)</span><div class='page_container' data-page=5>

chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản. Các tổ
chức, cá nhắn trực tiếp hoạt động kinh doanh hoặc môi
giới bất động sản cần phải đáp ứng được những điều kiện,
tiêu chuẩn chuyên môn và chứng chỉ hành nghề. Để thiết
lập sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, luật quy định
theo hướng bắt buộc mọi giao dịch về bất động sản phải
thông qua sàn giao dịch. Nội đung hdp đồng trong kinh

doanh bất động sản quy định trên cơ sở đảm bảo quyển lợi
cũng như quyền tự do thoả thuận của các bên tham gia
giao dịch, đồng thời giảm bót phiển hà, chi phí giao dịch
và làm lành mạnh hoá thị trường.

Luật Thương mại năm 2005 điểu chỉnh các hoạt động
nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung
ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động
nhằm mục đích thương mại khác. Hàng hoá quy định
trong luật này bao gồm tấ t cả các loại động sản, những vật
gắn liền với đất đai. Như vậy trong hoạt động thương mại
hàng hoá gồm cả bất động sản như nhà ỏ, cơng trình xây
dựng khác.

<i><b>1.2. Chinh sách cung b ấ t dộn g sả n</b></i>

</div>
<span class='text_page_counter'>(6)</span><div class='page_container' data-page=6>

những cơ sở cơ bản cho các yếu tô' cung của thị trường bất
động sản. Nghị quyết Trung ương lần thứ 6 khóa X về tiếp
tục hồn thiện thể chê kinh tê thị trưòng định hướng xã hội
chủ nghĩa và tiếp theo đó là Nghị quyết số 22/2008/NQ-CP
ngày 23-9-2008 vể Chương trình hành động của Chính
phủ thực hiện Nghị quyết Trung ương 6 khóa X đã khẳng
định rõ việc tiếp tục phát triển thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, Quyết định số 261/2005/QĐ-TTg ngày
31-8-2005 vể ban hành Quy chê đấu giá quyền sử dụng đất để
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Chỉ thị
sô 09/2007/CT-TTg ngày 06-4-2007 về tăng cường sử dụng
đất của các quy hoạch và dự án đầu tư cũng là một bộ
phận của hệ thống chính sách về cung bất động sản

<i><b>1.3. Chính sá ch cầu b ấ t động sản</b></i>

Nhóm chính sách về cầu bất động sản ngày càng mở
rộng. Việc Nhà nước cho phép người nước ngoài được mua
nhà chung cư tại Việt Nam theo Nghị quyết của Quốc hội
cũng như việc Bộ Xây dựng kiến nghị md rộng đơì tượng là
người Việt Nam ở nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam
là những chính sách có vai trị mỏ rộng chủ thể đầu tư vào
thị trường bất động sản Việt Nam.

<b>Một trong 8ố những chính sách về cầu bất động sản</b>

quan trọng là việc bỏ quy định mua và sở hữu nhà cần gắn
với hộ khẩu. Việc bỏ quy định này đã tạo ra một lượng cầu

<b>lớn tại </b>các <b>thành phô' lớn, </b>đặc <b>biệt là Hà Nội và thành phố</b>

</div>
<span class='text_page_counter'>(7)</span><div class='page_container' data-page=7>

nhiều tính dân sự hơn là kinh tế, tuy nhiên, nó đã mỏ ra
một lượng cầu lớn cho thị trường bất động sản. Một chính
sách về cầu khác có thể để cập đến là việc tảng cường mỏ
rộng tín dụng của hệ thống ngân hàng cùng như đầu tư
cho thị trường bất động sản. Bản chất vấn đề ỏ đây là đầu
tư bất động sản, về dài hạn, là đầu tư an toàn và hiệu quả.
Các ngân hàng, trong những năm qua, thường xuyên cung
cấp tín dụng cho thị trường bất động sản đã tạo ra một
lượng cầu lớn về bất động sản. Hơn nữa, sự mỏ rộng và
tăng cường hệ thống ngân hàng thương mại cũng gián tiếp
mở rộng cung cho thị trường bất động sản và đến lượt nó,
tăng cầu bất động sản.

Hơn hết, cùng với quá trình đổi mới, cơng nghiệp hóa,
hiện đại hóa, nền kinh tê tăng trương là một chính sách
mở rộng cầu trên bình diện vĩ mô. Đây là cầu tổng thể.
Tuy nhiên, cũng cần phải coi đây là một mảng về chính
sách cầu đối với thị trường bất động sản.

<b>2. Chính sách doanh n gh iệp , đầu tư</b>

Luật Doanh nghiệp năm 2005 và các văn bản hưóng
dần quy định, kinh doanh bất động sản là lĩnh vực kinh
doanh có điều kiện. Theo đó, doanh nghiệp đăng ký kinh
doanh bất động sản vẫn phải có vốn pháp định (6 tỷ đồng).

</div>
<span class='text_page_counter'>(8)</span><div class='page_container' data-page=8></div>
<span class='text_page_counter'>(9)</span><div class='page_container' data-page=9>

Việt Nam nếu khách sạn có thuê cơng ty quản lý thì chỉ
được áp dụng trong lĩnh vực văn phòng cho thuê và khách
sạn và thuê giữa chủ khách sạn, công ty quản lý do Nhà
nước kiểm sốt với thịi han cho th tối đa là 10 năm. Tất
cả những quy định đó được bãi bỏ trong Luật Đầu tư
chung. Không chỉ mỏ rộng hình thức thành lập ‘doanh
nghiệp, Luật Đầu tư chung cịn mở ra quyển góp vốn, mua
cổ phần, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp tại Việt Nam
cho nhà đầu tư nước ngồi.

<b>3. Chính sách đất đai</b>

<i><b>3.1. Q n lý đ ấ t đ ai</b></i>

Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-
CP ngày 29-10-2004 về thi hành Luật Đất đai; Thông tư

<i>số</i> 01/2005/TT-BTNMT ngày 13-4-2005 hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29-10-2004 vể thi hành Luật Đất đai là những văn bản
pháp luật quan trọng đối với quản lý đất đai.

Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm
2003 quy định đất đai thuộc sỏ hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sỏ hữu. Quyền <b>SỎI </b>hữu toàn dân về đất đai ỉà

</div>
<span class='text_page_counter'>(10)</span><div class='page_container' data-page=10>

nưóc thực hiện các quyền năng định đoạt đối với đất đai;
điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách
tài chính. Trao quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất,
thê chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đồng thời, thực hiện 13 nội dung quản lý nhà nước vê đất
đai với các nội dung có liên quan đến sự phát triển của thị
trường bất động sản như: quản lý tài chính về đất đai;
quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong
thị trường bất động sản; quản lý, giám sát việc thực hiện
các quy.ền và nghĩa vụ của ngưòi sử dụng đất; quản lý các
hoạt động dịch vụ công về đất đai.

Nhà nước cịn có chính sách đầu tư cho việc thực hiện
các nhiệm vụ quản lý về đất đai, xây dựng hệ thõng quản
lý đất đai hiện đại, đa năng lực, bảo đảm quản lý đất đai
có hiệu lực và hiệu quả.

<i><b>3.2. Quy hoachy k ế hoach sử dụng đ ấ t</b></i>

</div>
<span class='text_page_counter'>(11)</span><div class='page_container' data-page=11>

an ninh, giải quyết một cách đồng bộ những yêu cầu vê

môi trường.

<i>3.3. </i> <i>Giao đất, cho th u ê đất, chuyển m ụ c đ ích sử</i>
<i>d ụ n g đ ấ t</i>

Ngoài các quy định theo Luật Đất đai năm 1993, việc
giao đất, cho thuê đất còn phải căn cứ vào quy hoạch xây
dựng đô thị, quy hoạch xảy dựng điểm dân cư nông thôn
đã được cơ quan nhà nưốc có thẩm quyển xét duyệt và căn
cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư,
đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ để xác định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất đã có sự chuyển đổi từ mục
đích và hạn mức sử dụng đất sang căn cứ vào đối tượng sử
dụng đất để phân định thẩm quyền vối sự phân cấp quản
lý mạnh cho chính quyền địa phương, dựa trên nguyên tắc
việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
không được uỷ quyển.

+ <i>Thời hạn giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử</i>
<i>dụng đất</i>

</div>
<span class='text_page_counter'>(12)</span><div class='page_container' data-page=12>

khăn thì thời hạn khơng quá 70 năm. Việc sử dụng đất
khơng hồn tồn bị giới hạn trong thời hạn sử dụng đất mà
khi hết thời hạn nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp
hành đúng pháp luật vể đất đai trong quá trình sử dụng và
việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được phê duyệt thì sẽ được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho
thuê đất. Người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình
giới hạn trong thời hạn sử dụng đất, song đầy là giới hạn

mỏ không gây ảnh hưởng đến lợi ích trước mắt củng như
lâu dài của người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo quyền
định đoạt của Nhà nưốc đối vói việc quản lý, sử dụng đất.

+ <i>Vấn đề thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất,</i>
<i>cho thuê đất</i>

</div>
<span class='text_page_counter'>(13)</span><div class='page_container' data-page=13>

<i><b>3.4. Thu hồi đ ấ t sử dụng vào mục đích kỉnh tê</b></i>

Trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp,
khu công nghệ cao, khu kinh tê và các dự án đầu tư lớn
theo quy định của Chính phủ, đối với dự án sản xuất, kinh
doanh phù hợp với quy hoạch sử đụng đất đã được xét
duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không
phải thực hiện thủ tục thu hồi đất là một bước cải cách
thủ tục hành chính trong thu hồi đất. Việc thu hồi đất
trong trường hợp này vể cơ bản được thực hiện trên cơ sỏ
thoả thuận giữa những người sử dụng đất với nhau.

<i>3.5. Q uyền lựa chon h ìn h th ứ c g ia o đ ấ t, cho</i>
<i>th u ê đ ấ t</i>

</div>
<span class='text_page_counter'>(14)</span><div class='page_container' data-page=14>

đất nước. Khi thuê đất, ngưòi sử dụng đất cịn có quyền
được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả

<i>z</i> <i> z</i> thủ” Ị c tra <i>z</i> thué d í t hàng <i>z</i>
<i>+ Quyền của tổ chức sử dụng đất</i>

Trên cơ sỏ kế thừa Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất
đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tê được Nhà nưóc
giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền
sử dụng đất đã trả hoặc tiền đã trả cho việc nhận chuyển
nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất khơng có nguồn từ
ngân sách nhà nước thì tổ chức kinh tế ấy có quyền
chuyển nhượng, cho thuê, tặng, cho quyền sử dụng đất,
được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

+ <i>Quyền của hộ gia đình, cá nhân</i>

Luật Đất đai năm 1993 quy định các điều kiện
chuyển nhượng, thừa kê quyền sử dụng đất nông nghiệp,
khi thực hiện đã nảy sinh nhiều vưổng mắc, Luật Đất đai
năm 2003 bỏ quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi
khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất được giao
đất lần một, thúc đẩy tích tụ đất đai và phát triển thị
trường bất động sản theo định hưống của Nhà nước.

+ <i>Quyển và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở</i>
<i>nước ngoài</i>

</div>
<span class='text_page_counter'>(15)</span><div class='page_container' data-page=15>

ngoài quyền được chuyển nhượng, cho thuê quyển sử dụng
đất và công trình gắn liền vói đất, tặng, cho quyền sử
dụng đất. thê chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất còn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

<b>4. C hính sách xây dự ng, n h à ở, q u ả n lý đ ô th ị</b>

<i><b>4.1. v ề xảy dựng</b></i>

Hệ thông văn bản quy phạm pháp luật <i>về</i> xây dựng
ngày càng được bổ sung hồn thiện, phục vụ cơng tác quản
lý nhà nước vê xây dựng, góp phần thúc đẩy, lành mạnh
hoá hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp
xây dựng trong điều kiện kinh tê thị trường và hội nhập
kinh tê quốc tế. Nhiều chính sách về phát triển đô thị,
quản lý quy hoạch xây dựng, kiến trúc đô thị, đầu tư xây
dựng cơ bản, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà
ở... được triển khai sâu, rộng góp phần thay đổi diện mạo
đô thị và nông thôn Việt Nam.

</div>
<span class='text_page_counter'>(16)</span><div class='page_container' data-page=16>

chiến lược phát triển kinh tê - xã hội; quy hoạch, kê hoạch
phát triển các ngành, lãnh thổ, xây dựng đô thị và nông
thôn, quy chuẩn xây dựng... và các khía cạnh xã hội khác
của dự án. Trình tự thủ tục và các quy định chuyên môn
cũng đã được đặt ra với các dự án đầu tư bất động sản.

Để khuyên khích các thành phần kinh tê đầu tư sản
xuất, kinh doanh, bao gồm cả đầu tư kinh doanh bất động
sản cho phù hợp với chiến lược và quy hoạch phát triển
kinh tê - xã hội, Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 8-7-
1999 được ban hành với nội dung cơ bản là phân định rõ
chức năng quản lý nhà nước, phân câp về quản lý đầu tư
xây dựng phù hợp với từng loại nguồn vốn đầu tư và chủ
đầu tư. Việc phân định tổng vốn đầu tư dự án cũng có
thay đối so với các quy định trước đây và như vậy cơ quan

nhà nước chỉ thực hiện thẩm định đối với các dự án đầu tư• • ■ «

từ ngân sách, vơn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín
dụng đầu tư phát triển của Nhà nưổc và vốn do các doanh
nghiệp nhà nước đầu tư. Đối với các dự án sử dụng các
nguồn vốn khác do chủ đầu tư quyết định.

</div>
<span class='text_page_counter'>(17)</span><div class='page_container' data-page=17>

Đốì với các dự án đầu tư bất động sản có vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài thực hiện theo Luật Đầu tư nước
ngoài tại Việt Nam ngày 12-11-1996 đã được sửa đổi, bổ
sung ngày 09-6-2000 và các nghị định hướng dẫn (hiện
nay được quy định trong Luật Đầu tư chung năm 2005).
Các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được chấp
thuận dưới hình thức cấp giấy phép đầu tư thông qua việc
đăng ký cấp giấy phép đầu tư hoặc thẩm định cấp giấy
phép đầu tư. Thẩm quyền quyết định dự án đầu tư sẽ căn
cứ vào dự án đó ỏ nhóm nào.

Căn cứ vào định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020
theo Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 6-5-2004, việc
phát triển nhà ỏ đô thị theo dự án phải phù hợp với quy
hoạch, đảm bảo có hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội; phát triển đa dạng các loại nhà nhằm
đáp ứng với mức thu nhập của nhiều đối tượng khác nhau;
khuyên khích các thành phần kinh tê tham gia đầu tư
phát triển nhà ở đô thị theo quy định của pháp luật.

<i><b>4.2. </b><b>v ề nhà ỏ</b></i>

</div>
<span class='text_page_counter'>(18)</span><div class='page_container' data-page=18>

hành Luật Nhà ở là những văn bản quy phạm pháp luật

căn bản để quản lý thị trường nhà ở.

Luật Nhà ở quy định việc mua, bán nhà ở, cho thuê
nhà ở chỉ là các giao dịch có tính chất dân sự là mua nhà
ỏ, cho thuê để <i>ồ</i> nhằm mục đích khai thác giá trị sử dụng
của nhà ở. Theo quy định, các tổ chức, hộ gia đình trong
nước không phụ thuộc vào ndi đăng ký hộ khẩu, tổ chức,
cá nhần ngưịi nưóc ngồi, người Việt Nam ở nước ngồi
thc diên đươc sỏ hữu nhà ô hoăc đươc thuê nhà tai Viêt• • • • I • •

Nam. Để khắc phục tình trạn g chiếm dụng vốn xảy ra ỏ
một số dự án nhà ở, trường hợp chủ đầu tư huy động tiển
ứng trước của ngưòi có nhu cầu mua, thuê nhà ở chỉ được
thực hiện khi đã xây dựng xong phần móng của nhà ở và
với tổng số tiền huy động không được vượt quá 70% giá
trị hợp đồng. Tuy nhiên, tại Điều 84 về giao dịch dân sự
vể nhà d, người dân có quyển mua bán, tặng, cho, th ế
chấp bảo lãnh... chỉ với điều kiện chủ sỏ hữu nhà ỏ không
có tranh chấp và có đủ năng lực hành vi dân sự. Để đảm
bảo tính cơng khai, minh bạch trong mua, bán nhà <i>ở</i>

</div>
<span class='text_page_counter'>(19)</span><div class='page_container' data-page=19>

và điểm dân cư nông thôn, đặc biệt là các khu vực dành
cho phát triển nhà ở, công bố các điêu kiện cũng như
chính sách cụ thể để thu hút các nhà đầu tư tham gia
phát triển nhà ở cũng được đặt ra. Bên cạnh đó Luật cịn
quy định việc phát triển quỹ nhà xả hội cần phải đảm
bảo các yêu cầu về tiêu chuẩn kỹ thuật, quy mơ diện tích.
Đối vdi các đơ thị loại II phải xây dựng nhà chung cư. Đối
tượng được thuê hoặc thuê mua quỹ nhà ở xă hội cần có
các điều kiên về mức thu nhâp và môt số điều kiên khác.• • A f •

Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao
đất hoặc cho thuê đát đối với các dự án phát triển nhà ỏ
xã hội. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quyển lựa chọn chủ
đầu tư đối với loại hình dự án này.

<i><b>4.3. v ề quản lý đơ thi</b></i>

Chính phủ đã ra Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5-
01-2006 về việc ban hành Quy chế khu đô thị mới với
những quy định cụ thể về trình tự hình thành, phát triển
khu đô thị mới, quản lý quy hoạch phát triển và xây dựng
khu đô thị mới, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án
khu đơ thị mói; hoàn thành, chuyển giao khai thác, sử
dụng cơng trình trong q trình đầu tư, kinh doanh trong
dự án đơ thị mói và trách nhiệm sau khi kinh doanh; kimã ằ ô 7

</div>
<span class='text_page_counter'>(20)</span><div class='page_container' data-page=20>

chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tê trong nước và
nước ngoài đầu tư và phát triển các dự án khu đô thị mới,
cung cấp miễn phí các thơng tin về quy hoạch xây dựng,
phát triển các dự án khu đô thị mới. Đầu tư và hỗ trợ đầu
tư xây dựng các cơng trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã
hội thuộc trách nhiệm của Nhà nước ở trong và ngoài
hàng rào của dự án phù hợp với tiến độ thực hiện khu đô
thị mới. Trực tiếp đầu tư và vận động tổ chức, cá nhân
thuộc mọi thành phần kinh tê đầu tư các dự án nhằm tăng
cường năng lực dịch vụ cơng ích đơ thị phù hợp với kế
hoạch phát triển các khu đô thị mới. Đầu tư xây dựng các
công trình trụ sở cơ quan hành chính địa phương nằm
trong khu vực dự án khu đô thị mới. Hỗ trợ chủ đầu tư
trong công tác giải phóng mặt bằng dự án khu đơ thị mới.

Ngồi ra đối với dự án thành phần xây dựng nhà ỏ cho
ngưòi nghèo và người có thu nhập thấp còn được hưởng
các ưu đãi như cho phép huy động vốn dưới dạng trái
phiếu dự án theo quy định của Nhà nước; miễn tiền sử
dụng đất đối với diện tích đất để xây dựng các cơng trình
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội có chuyển giao cho
Nhà nước hoặc khơng kinh doanh...

<b>5. Chính sách tiền tệ - tín dụng bất động sản</b>

<i><b>5.1. Chính sách về han mức cho vay bất đông sản</b></i>

</div>

<!--links-->