Phân tích hiện 2 trạng và biến động sử dụng đất phục vụ định hướng khai thác sử dụng hợp lý đất đai thị xã an nhơn, tỉnh bình định

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

LÊ MINH THƯ

PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG
ĐẤT PHỤC VỤ ĐỊNH HƯỚNG KHAI THÁC SỬ DỤNG HỢP
LÝ ĐẤT ĐAI THỊ XÃ AN NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

LÊ MINH THƯ

PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG
ĐẤT PHỤC VỤ ĐỊNH HƯỚNG KHAI THÁC SỬ DỤNG HỢP
LÝ ĐẤT ĐAI THỊ XÃ AN NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
Người hướng dẫn khoa học: TS. Trần Văn Trường

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

TS. Trần Văn Trường

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI - 2021


LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô tại trường Đại học Khoa học
tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội và Trường Đại học Quy Nhơn, đặc biệt là những
thầy, cô đã tận tình dạy bảo cho tơi trong suốt q trình học tập tại trường.
Tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến TS. Trần Văn Trường người đã dành rất
nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu và giúp tơi hồn thành luận văn
tốt nghiệp.
Mặc dù tơi đã cố gắng để hoàn thiện luận văn một cách tốt nhất bằng tất cả
khả năng của mình nhưng vẫn khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận
được sự đóng góp q báu của các thầy cơ và bạn bè.
Quy Nhơn, tháng 01 năm 2021
Học viên

Lê Minh Thư

i

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐSDĐ:

Biến động sử dụng đất

BĐKH:

Biến đổi khí hậu

UNCED:

Uỷ ban Liên hợp Quốc về Mơi trường và Phát triển

FAO:

Tổ chức lương thực và Nông nghiệp Liên hợp Quốc

GIS:

Hệ thống thông tin địa lý

TTCN:

Tiểu thủ công nghiệp

QK5:

Quân khu 5

KQ:

Khơng qn

Bộ QP:

Bộ Quốc phịng

ii


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN........................................................................................................... I
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................... II
MỤC LỤC ............................................................................................................. III
DANH MỤC HÌNH .............................................................................................. VI
DANH MỤC BẢNG............................................................................................. VII
MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................ 1
2. MỤC TIÊU VÀNHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU .................................................................. 2
3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ......................................................................................... 2
4. CƠ SỞ TÀI LIỆU ................................................................................................... 3
5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA LUẬN VĂN ............................................ 4
6. CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN .................................................................................. 4
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........ 5
1.1. TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ..................................... 5
1.1.1. Các nghiên cứu về phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất ........ 5
1.1.2. Các nghiên cứu về định hướng sử dụng đất bền vững .......................... 10

1.1.3. Các cơng trình nghiên cứu, nhiệm vụ triển khai có liên quan đến thị xã
An Nhơn, tỉnh Bình Định ............................................................................................. 14
1.2. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ PHÂN TÍCH BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ ĐỊNH
HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI BỀN VỮNG................................................................................ 14

1.2.1. Đất đai và hệ thống sử dụng đất ........................................................... 14
1.2.2. Hiện trạng và biến động sử dụng đất .................................................... 20
1.2.3. Định hướng quy hoạch sử dụng bền vững đất đai ................................ 21
1.2.4. Phân tích SWOT phục vụ quy hoạch đất đai bền vững ......................... 22
1.3. CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................. 23
1.3.1. Cơ sở dữ liệu sử dụng ........................................................................... 23
1.3.2. Quy trình các bước nghiên cứu ............................................................. 23

iii


1.3.3. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 24
CHƯƠNG 2. ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ
HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT THỊ XÃ AN NHƠN .................................................... 26
2.1. VỊ TRÍ ĐỊA LÝ THỊ XÃ AN NHƠN ..................................................................... 26
2.2. ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN THỊ XÃ AN NHƠN
......................................................................................................................................... 27
2.2.1. Địa chất, địa hình .................................................................................. 27
2.2.2. Khí hậu, thủy văn .................................................................................. 28
2.2.3. Tài nguyên thiên nhiên .......................................................................... 29
2.3. ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ - XÃ HỘI THỊ XÃ AN NHƠN ............................................... 32
2.3.1. Dân cư, dân số và lao động .................................................................. 32
2.3.2. Đặc điểm của các ngành kinh tế ........................................................... 34
2.3.3. Đặc điểm đơ thị hóa .............................................................................. 35
2.3.4. Đặc điểm xã hội và cơ sở hạ tầng ......................................................... 37

2.4. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT THỊ XÃ AN NHƠN ................................................ 38
2.4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010......................................................... 38
2.4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015......................................................... 44
2.4.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018......................................................... 48
CHƯƠNG 3. PHÂN TÍCH BIẾN ĐỘNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG HỢP
LÝ ĐẤT ĐAI THỊ XÃ AN NHƠN ................................................................................... 55
3.1. BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT THỊ XÃ AN NHƠN GIAI ĐOẠN 2010-2018 ............... 55
3.1.1. Phân tíchbiến động sử dụng đất giai đoạn năm 2010 – 2015 .............. 55
3.1.2. Phân tíchbiến động sử dụng đất năm 2015– 2018 ................................ 60
3.1.3. Phân tích biến động sử dụng đất giai đoạn năm 2010 – 2018 ............. 65
3.2. PHÂN TÍCH SWOT CỦA SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ AN NHƠN ......................... 71
3.2.1. Điểm mạnh ............................................................................................ 71
3.2.2. Điểm yếu................................................................................................ 71
3.2.3. Cơ hội .................................................................................................... 72
3.2.4. Thách thức ............................................................................................. 72
3.3. ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI BỀN VỮNG THỊ XÃ AN NHƠN........................ 73

iv


3.3.1. Dự báo xu thế biến động sử dụng đất thị xã An Nhơn .......................... 73
3.3.2. Định hướng sử dụng đất bền vững thị xã An Nhơn............................... 73
3.4. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI THỊ XÃ AN NHƠN .... 52
3.4.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó. .......................................................................... 52
3.4.2. Cơng tác kỹ thuật và nghiệp vụ địa chính; Đăng ký quyền sử dụng đất,
lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................. 53
3.4.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................ 53
3.4.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử
dụng đất ....................................................................................................................... 53

3.4.5. Quản lý tài chính về đất đai. ................................................................. 53
3.4.6. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất và quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. ............................................... 54
3.5. CÁC GIẢI PHÁP SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐẤT ĐAI THỊ XÃ AN NHƠN .......................... 75
3.5.1. Xây dựng chiến lược và giải pháp sử dụng đất hiệu quả dựa trên phân
tích SWOT ................................................................................................................... 75
3.5.2. Giải pháp hồn thiện chính sách phát triển KT - XH có liên quan đến
sử dụng đất .................................................................................................................. 76
3.5.3. Giải pháp hồn thiện hệ thống chính sách............................................ 78
3.5.4. Giải pháp huy động vốn đầu tư ............................................................. 79
3.5.5. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực .................................................... 80
3.5.6. Giải pháp công nghệ ............................................................................. 80
KẾT LUẬN ............................................................................................................ 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 83

v


DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1. Sơ đồ ranh giới thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định ......................................27
Hình 2.2. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định
...................................................................................................................................40
Hình 2.3. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định
...................................................................................................................................47
Hình 2.4.Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2018 thị xã An Nhơn .........................51

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Thống kê các loại đất thị xã An Nhơn năm 2010 .....................................38
Bảng 2.2. Thống kê các loại đất thị xã An Nhơn năm 2015 .....................................46
Bảng 2.3. Thống kê các loại đất thị xã An Nhơn năm 2018 .....................................50
Bảng 3.1. Biến động sử dụng đất thị xã An Nhơn giai đoạn 2010 - 2015 ................56
Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất thị xã An Nhơn giai đoạn 2015 - 2018 ................61
Bảng 3.3. Biến động sử dụng đất giai đoạn năm 2010 - 2018 ..................................66
Bảng 3.4. Bảng trung chuyển đất đai thị xã An Nhơn giai đoạn 2010 - 2015 ..........69
Bảng 3.5. Bảng trung chuyển đất đai thị xã An Nhơn, giai đoạn 2015 - 2018 .........69

vii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là thành phần quan trọng của thể tổng hợp địa lý tự nhiên, là tài nguyên
thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không thể thay thế đối với ngành nông nghiệp. Tuy nhiên, trong bối
cảnh dân số nước ta tăng nhanh, nền kinh tế đang vận động theo hướng cơng nghiệp
hố, đơ thị hố diễn ra mạnh mẽ trên khắp cả nước đã làm gia tăng nhu cầu đất ở, đất
xây dựng cơ sở hạ tầng, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Để đưa ra được
định hướng, phương án quy hoạch sử dụng đất bền vững thì việc phân tích hiện
trạng,biến động sử dụng đất nhằm làm rõ những mặt tích cực và hạn chế trong sử
dụng đất là rất cần thiết.
Thị xã An Nhơn là khu vực có tốc độ phát triển khá nhanh trong giai đoạn từ
2011 đến nay. Q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa được đẩy mạnh với sự hình
thành và triển khai các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, các khu, cụm công nghiệp và
các khu đô thị mới. Q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa mang lại những tác động
tích cực như đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế, góp phần nâng cao mức sống người dân,
cơ cấu lao động chuyển dịch theo hướng công nghiệp – dịch vụ, đầu tư xây dựng các

cơng trình văn hóa, xã hội. Nhưng gắn liền với q trình này là sự biến động sử dụng
đất, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
sang các mục đích phi nơng nghiệp.
Vấn đề quan trọng có tính cấp thiết đã và đang được đặt ra cho thị xã An Nhơn
là làm thế nào để có thể gắn kết q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa mang tính tất
yếu với sự phát triển kinh tế - xã hội bền vững, trong đó sử dụng tài nguyên đất đáp
ứng được nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội nhưng đồng thời phải bảo vệ đất, môi
trường và các hệ sinh thái. Để thực hiện được điều này, cần thiết dựa trên những cơ
sở khoa học và thực tiễn về phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất đai. Xuất
phát từ lý do thực tiễn đó, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sĩ “Phân tích hiện

1


trạng và biến động sử dụng đất phục vụ định hướng khai thác sử dụng hợp lý
đất đai thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định”.
2. Mục tiêu vànhiệm vụ nghiên cứu
* Mục tiêu: Phân tích được hiện trạng và biến động sử dụng đất, từ đó đề xuất
được một số giải pháp định hướng khai thác và sử dụng hợp lý đất đai thị xã An Nhơn,
tỉnh Bình Định.
* Nhiệm vụ: Để thực hiện được mục tiêu trên, đề tài phải thực hiện các nhiệm
vụ sau:
-

Thu thập tài liệu trong nước, ngoài nước và tổng quan các vấn đề nghiên
cứu có liên quan đến đề tài;

-

Xác lập cơ sở khoa học và phương pháp phân tích, đánh giá hiện trạng và

biến động sử dụng đấtthị xã An Nhơn;

-

Điều tra thực địa, thu thập các tài liệu số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế
xã hội thị xã An Nhơn;

-

Thu thập, tổng hợp tài liệu về sử dụng hợp lý tài nguyên, tài nguyên đất.
Điều tra thu thập các nguồn số liệu, tài liệu về hiện trạng sử dụng đất giai
đoạn 2010 - 2018 của thị xã An Nhơn;

-

Phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất thị xã An Nhơn giai đoạn
2010 - 2018.

-

Phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới biến động sử dụng đất của
khu vực nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2018.

-

Phân tích các định hướng, chính sách quy hoạch, khai thác sử dụng đất tại
khu vực nghiên cứu - thị xã An Nhơn.

-

Đề xuất định hướng khai thác và sử dụng hợp lý đất đai thị xã An Nhơn.

3. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài được tiến hành trên tồn bộ địa bàn thị xã An
Nhơn, tỉnh Bình Định.

2


- Phạm vi thời gian: Giai đoạn 2010-2018.
- Phạm vi khoa học: Phân tích hiện trạng, biến động sử dụng đất và đề xuất
định hướng, giải pháp khai thác, sử dụng hợp lý đất đai.
4. Cơ sở tài liệu
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, cơng
trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài:cơ sở hiện trạng,
biến động sử dụng đất; hệ thống chính sách pháp luật về hiện trạng, quy hoạch sử
dụng hợp lý đất đai...
b) Các văn bản pháp lý liên quan đến đề tài
-

Luật đất đai 2013, các văn bản quy phạm dưới Luật qui định có liên quan đến
quản lý sử dụng đất;

-

Các văn bản của Chính Phủ, các Bộ ngành liên quan đến quản lý sử dụng đất
trên địa bành tỉnh Bình Định;

-

Luật bảo vệ môi trường;

-

Quyết định số 23/2007/QĐ- BTNMT ban hành kí hiệu bản đồ hiện trạng sử
dụng đất và Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất;

-

Thông tư số 13/2011/TT- BTNMT qui định về ký hiệu bản đồ hiện trạng sử
dụng đất phục vụ qui hoạch sử dụng đất;

-

Các nghị định của Chính phủ, thơng tư của các Bộ, ngành và các văn bản của
địa phương về hướng dẫn thi hành luật Đất đai, Luật bảo vệ môi trường.
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương

-

Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý
nhà nước về đất đai; hiện trạng và biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2018
thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định.

-

Các tài liệu thống kê, kiểm kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất thị xã An
Nhơn.

3

5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
- Ý nghĩa khoa học: góp phần làm phong phú cơ sở lý luận và thực tiễn về
định hướng sử dụng đất đai trên cơ sở phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: cung cấp cơ sở khoa học về hiện trạng và biến động sử
dụng đất, cũng như các giải pháp định hướng sử dụng hợp lý đất đai cho các nhà quản
lý tại địa phương.
6. Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung của luận văn gồm 3
chương:
Chương 1. Cơ sở khoa học và phương pháp nghiên cứu.
Chương 2. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng
đất thị xã An Nhơn.
Chương 3. Phân tích biến động và định hướng sử dụng đất bền vững thị xã An
Nhơn.

4


CHƯƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan các nghiên cứu liên quan đến đề tài
1.1.1. Các nghiên cứu về phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất
1.1.1.1. Trên thế giới
Những nghiên cứu về biến động sử dụng đất (BĐSDĐ) ban đầu chỉ đơn giản
là phát hiện những thay đổi sử dụng đất ở những khu vực cụ thể bằng kỹ thuật viễn
thám và GIS. Cùng với việc xác định được BĐSDĐ, các nhà khoa học đã nhận ra
rằng, BĐSDĐ và lớp phủ là nhân tố quan trọng thúc đẩy sự biến đổi mơi trường. Vì
vậy, những nghiên cứu về BĐSDĐ về sau được chú ý phân tích những nguyên nhân,
động lực thúc đẩy và ảnh hưởng đến BĐSDĐ và môi trường sinh thái.

Dự án quốc tế về nghiên cứu biến động lớp phủ mặt đất (land cover change)
được thực hiện và điều hành bởi nhiều trường đại học và các viện nghiên cứu như
Đại học Clark, Mỹ (1994-1996), Viện Cartografic de Catalunya, Tây Ban Nha (19971999) và Trường Đại học Công giáo Leuven, Bỉ (2000 - 2005). Mục tiêu của dự án
là tăng cường sự hiểu biết về những tác động của con người và động thái của biến
động đất đai đến những thay đổi về độ che phủ đất. Dự án cũng nghiên cứu phát triển
các mơ hình tồn cầu để cải thiện năng lực dự đoán BĐSDĐ và lớp phủ ở những khu
vực nhạy cảm (dẫn theo Nguyễn Thị Thu Hiền[2]).
Tại Trung Quốc, Yu et al., 2011[35] đã sử dụng tư liệu ảnh vệ tinh Landsat
xác định được BĐSDĐ tại thành phố Daqing tỉnh Heilongjiang, từ năm 1997 đến
2007. Kết quả nghiên cứu cho thấy, đất xây dựng, đất nông nghiệp và đất chưa sử
dụng tăng lên gấp đôi trong khi các vùng đất ngập nước giảm đi 60%. Nguyên nhân
dẫn đến thay đổi sử dụng đất ở khu vực nghiên cứu là quản lý đất đai, dân số và các
chính sách kinh tế xã hội.
Đáng chú ý là cơng trình Phân tích sự thay đổi sử dụng đất trong đồng bằng
Delta của Trung Quốc bằng ảnh vệ tinh viễn thám, GIS và mơ hình Markov của Qihao
Weng (2002) [33]. Kết quả nghiên cứu cho thấy, kể từ năm 1978, khi Trung Quốc
5


bắt đầu cải cách kinh tế và chính sách mở cửa đã dẫn đến việc thay đổi sử dụng đất
nhanh 6 chóng diễn ra ở nhiều khu vực ven biển của Trung Quốc như đồng bằng delta
qua hai thập kỷ do cơng nghiệp hóa và đơ thị hóa nhanh. Các kết quả chỉ ra rằng đã
có một sự phát triển đơ thị q nhanh, khơng có quy hoạch dẫn đến một sự mất mát
to lớn đối với đất trồng trọt giữa năm 1989 và năm 1997, quá trình thay đổi sử dụng
đất đã cho thấy khơng có dấu hiệu của sự phát triển bền vững. Qua nghiên cứu cho
thấy sự tích hợp của ảnh vệ tinh viễn thám và GIS là một phương pháp hiệu quả để
phân tích hướng, tốc độ, và mơ hình khơng gian của sự thay đổi sử dụng đất. Việc
hội nhập sâu hơn của hai công nghệ này với mơ hình Markov là có lợi trong việc mơ
tả và phân tích các q trình thay đổi sử dụng đất.
Trong một nghiên cứu được thực hiện bởi Suzanchi and Kaur tại khu vực thủ

đô của Ấn Độ [29], bằng tư liệu viễn thám và phân tích khơng gian trong GIS, đã xác
định, đất sản xuất nông nghiệp tăng 67,4% từ năm 1989 đến năm 1998 nhưng từ năm
1998 đến 2006 chỉ tăng 5,7%. Đất xây dựng tăng chủ yếu là do gia tăng dân số đô thị.
Các tác giả cho rằng BĐSDĐ chịu ảnh hưởng của yếu tố kinh tế xã hội và những thay
đổi trong sử dụng đất nơng nghiệp phụ thuộc vào chi phí lợi ích trong sản xuất nơng
nghiệp.
Cơng trình “Đánh giá và dự báo biến động sử dụng đất đối với khu vực đơ thị
bằng hình ảnh vệ tinh đa thời gian và GIS: Nghiên cứu điển hình tại Zanjan, Iran”
[26] đã có kết quả phân loại độ che phủ đất cho 3 thời điểm khác nhau và dự báo tác
động của con người về biến đổi sử dụng đất đến năm 2020 tại khu vực Zanjan. Kết
quả của nghiên cứu này cho thấy: khoảng 44% tổng diện tích sử dụng đất bị thay đổi
(đất nông nghiệp, đất vườn cây ăn quả và đất trống) để định cư, xây dựng công nghiệp
khu vực và đường cao tốc. Mơ hình cây trồng cũng thay đổi, chẳng hạn như đất vườn
chuyển sang đất nông nghiệp và ngược lại. Những thay đổi được đề cập đã xảy ra
trong vòng 27 năm qua tại thành phố Zanjan và khu vực xung quanh.
+ Nguyên nhân của sự BĐSDĐ thường được cho là do kết hợp lại các động
lực được xác định một cách rộng rãi

6


+ BĐSDĐ thường được coi như là kết quả của các q trình khác (chính trị,
kinh tế, mơi trường), đóng vai trị như một điều kiện cho những q trình ở quy mơ
địa phương và tồn cầu, thay vì là một quá trình được thành lập bởi mối quan hệ
quyền lực địa phương, khu vực, và quốc gia.
Kết quả nghiên cứu của các tác giả trên cho thấy:
+ Xu hướng trong lý thuyết BĐSDĐ chỉ dừng lại ở xác định động lực và mơ
hình hóa kết quả dựa trên những gì tìm được, mà ít đi sâu vào ngun nhân tại sao
những động lực này làm BĐSDĐ.
+ Tuy lý thuyết BĐSDĐ theo hướng kết quả mơ hình hóa phần nào đáp ứng

nhu cầu thực tế cho việc ra chính sách với các kịch bản biến đổi nhưng vẫn có sự hạn
chế bởi các mơ hình này khơng thể nắm bắt được sự phức tạp của các động lực dẫn
đến những thay đổi về đối tượng quan sát.
Để giải thích được nguyên nhân cũng như đánh giá được ảnh hưởng của
BĐSDĐ nhiều nghiên cứu sử dụng phương pháp mơ hình hóa. Tuy nhiên, nhiều phân
tích khơng gian và mơ hình thay đổi sử dụng đất không đồng nhất tồn tại trong nghiên
cứu vì vậy đã thúc đẩy nhiều các nghiên cứu về vấn đề này [34], [32], [20], [22].
Các nhà khoa học tự nhiên và địa lý đã dẫn đầu trong việc phát triển các mơ
hình khơng gian tường minh (spatially explicit models) để nghiên cứu BĐSDĐ
Theo Munroe và Muller (2007) [24], ngồi việc sử dụng mơ hình và các trường
hợp nghiên cứu để kiểm chứng sự thay đổi sử dụng đất thì phân tích thống kê là cơng
cụ mạnh do khả năng kiểm định giả thuyết, xếp hạng các yếu tố, kiểm tra tính nghiêm
ngặt của giả thuyết. Tuy nhiên q trình xử lý địi hỏi kết hợp dữ liệu khơng gian,
thời gian và cấp độ phân tích vì vậy nó vẫn cịn những trở ngại và thách thức để đạt
được kết quả tốt nhất,
Qua các cơng trình phân tích cho thấy, BĐSDĐ trong những thập kỷ gần đây
do nhiều ngun nhân, trong đó nổi rõ vai trị tác động của BĐKH và thiên tai.

7


1.1.1.2. Tại Việt Nam
Ở Việt Nam, việc lập Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện
trạng sử dụng đất theo kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một nội dung không
thể thiếu trong cơng tác quản lí Nhà nước về đất đai nói chung và lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ở các cấp nói riêng. Tuy nhiên, những cơng trình nghiên cứu mang
tính lý luận về BĐSDĐ dưới tác động của tự nhiên cũng như hoạt động kinh tế xã
hội, từ đó đưa ra các quan điểm, giải pháp để nâng cao hiệu quả việc khai thác sử
dụng đất ở các địa phương vẫn cịn hạn chế.
Các cơng trình nghiên cứu BĐSDĐ ở Việt Nam thường được công bố thành

hai hướng chính:
-

Thứ nhất, hướng nghiên cứu ứng dụng bao gồm các kỹ thuật, thuật tốn
chiết xuất thơng tin từ dữ liệu viễn thám và mơ hình hóa q trình
BĐSDĐ

-

Thứ hai, hướng nghiên cứu mối quan hệ giữa BĐSDĐ, lớp phủ với các
yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội và chính sách.

a) Đối với hướng thứ nhất, các nghiên cứu thường sử dụng kỹ thuật và dữ liệu
bản đồ, trong rất nhiều trường hợp dữ liệu ảnh vệ tinh là nguồn thông tin chủ yếu.
Đây là lĩnh vực mà các tác giả trong nước có nhiều nghiên cứu hơn cả, như các cơng
trình ứng dụng tư liệu ảnh viễn thám và công nghệ GIS để xác định BĐSDĐ hoặc
biến động lớp phủ do phát triển kinh tế-xã hội, quá trình đơ thị hóa, phá rừng để mở
rộng sản xuất nơng nghiệp..
Vũ Anh Tuân [10] đã kết hợp phương pháp viễn thám và hệ thông tin địa lý
để nghiên cứu biến động hiện trạng lớp phủ thực vật và ảnh hưởng của nó tới q
trình xói mịn lưu vực sơng Trà Khúc. Kết quả nghiên cứu đã xác định được biến
động hiện trạng lớp phủ lưu vực sông Trà Khúc từ năm 1989 đến 2001, từ đó mơ hình
hóa xói mịn bằng GIS và đề xuất sử dụng đất giảm thiểu xói mịn.
Nhóm tác giả Nhữ Thị Xn, Đinh Thị Bảo Hoa, Nguyễn Thị Thuý Hằng
[16] với bài báo “Đánh giá biến động sử dụng đất huyện Thanh Trì, thành phố Hà
8


Nội giai đoạn 1994 - 2003 trên cơ sở phương pháp viễn thám kết hợp GIS” đã phân
tích, đánh giá biến động sử dụng đất khu vực Thanh Trì. Đây cũng là một trong

những khu vực có sự ảnh hưởng lớn do q trình đơ thị hóa.
Hiện nay, trên thế giới cũng như ở Việt Nam đã có một số nghiên cứu dự báo
sử dụng mơ hình hồi quy logistic. Các nghiên cứu này thường được áp dụng trong
các lĩnh vực: 1. Trong kinh tế: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến tốc độ tăng
trưởng GDP, Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến sự thay đổi thu nhập của người
dân bị thu hồi đất ở các khu công nghiệp; 2. Trong Y học: những nghiên cứu tác động
của các nhân tố ảnh hưởng đến sức khỏe, đến bệnh tật; 3. Trong giáo dục: Những
hướng nghiên cứu có thể sử dụng phân tích hồi quy bao gồm: 1/ Cơng tác dự báo
trong giáo dục – đào tạo, nhân lực; 2/ Những nghiên cứu tác động của các nhân tố
trong các hiện tượng giáo dục; 3/ Kiểm định những giả thuyết về các hiện tượng giáo
dục...
b) Đối với hướng nghiên cứu thứ hai:
Năm 2003, Muller [23] thuộc chương trình Hỗ trợ Sinh thái Nhiệt đới của Tổ
chức Phát triển Cộng hòa Liên bang Đức đã nghiên cứu nhằm đánh giá ảnh hưởng
của các yếu tố địa vật lý, sinh thái nông nghiệp và kinh tế xã hội đến BĐSDĐ từ năm
1975 đến năm 2000 tại hai huyện của tỉnh Đắc Lắk. Kết quả nghiên cứu cho thấy
nguyên nhân biến động đất đai ở khu vực Tây Nguyên giai đoạn đầu từ 1975 đến
1992 được đặc trưng bởi sự mở rộng đất nông nghiệp và chuyển đổi đất rừng sang
đất nông nghiệp. Trong giai đoạn thứ hai, từ 1992 đến 2000, sự đầu tư vào nguồn lao
động và vốn, cải thiện về công nghệ, giao thông nông thôn, thị trường và hệ thống
thủy lợi đã thúc đẩy phát triển nông nghiệp. Độ che phủ rừng trong giai đoạn thứ hai
tăng mà chủ yếu là do sự tái sinh của các khu vực canh tác nương rẫy trước đây.
Để đánh giá tác động của các yếu tố tự nhiên và kinh tế, xã hội đến BĐSDĐ
lưu vực Suối Muội, huyện Thuận Châu, tỉnh Sơn La, Vũ Kim Chi [1] đã sử dụng dữ
liệu ảnh máy bay kết hợp với phân tích thống kê. Kết quả nghiên cứu cho thấy, tại

9


lưu vực Suối Muội yếu tố ảnh hưởng đến BĐSDĐ là độ cao, đá gốc, khoảng cách đến

quốc lộ 6, khoảng cách đến khu dân cư và dân tộc.
Đề tài “Đánh giá sự thay đổi đặc tính đất và sử dụng đất của 03 huyện ven biển
tỉnh Sóc Trăng” của các Lê Quang Trí và nnk (2008)[9] đã phân vùng sinh thái làm
cơ sở đánh giá tình hình sử dụng đất và đánh giá hiệu quả của các mơ hình canh tác
của 3 huyện Long Phú, Mỹ Xuyên, Vĩnh Châu, tỉnh Sóc Trăng. Đề tài đã phân tích
được cơ cấu sử dụng đất của địa phương thời gian qua có sự chuyển biến mạnh mẽ,
diện tích đất lúa giảm mạnh mà thay vào đó là mơ hình ni tơm.. Những nguyên
nhân chính dẫn đến sự thay đổi kiểu sử dụng đất: (i) Phù hợp với điều kiện tự nhiên
(đất, nước) (ii) Phù hợp với quy hoạch; (iii) Làm theo người khác; và (iv) Tận dụng
nguồn tài nguyên đất...
1.1.2. Các nghiên cứu về định hướng sử dụng đất bền vững
1.1.2.1. Trên thế giới
Định hướng sử dụng đất bền vững thực chất là sự sắp xếp và phân chia lại sử
dụng đất theo hướng bền vững. Quy hoạch sử dụng đất là phương tiện trợ giúp ra
quyết định sử dụng đất thông qua đánh giá tự động về tính tự chọn mơ hình trong sử
dụng đất, mà trong sự chọn lựa này sẽ đáp ứng với những mục tiêu riêng biệt, từ đó
hình thành nên chính sách và chương trình cho sử dụng đất đai [25].
Quy hoạch sử dụng đất bền vững là mục tiêu cần đạt được của mỗi quốc gia
và mỗi địa phương. UNCED [30]và FAO [18] cho rằng “Quy hoạch sử dụng đất là
một tiến trình xây dựng những quyết định để đưa đến những hành động cho việc phân
chia đất đai cho sử dụng nhằm cung cấp những cái có lợi bền vững nhất”.
Châu Âu là khu vực đi đầu trong xây dựng các nguyên lý về quy hoạch sử
dụng đất bền vững và phát triển các nghiên cứu ứng dụng theo hướng này. Lier và
cộng sự (1994) [21]công bố ấn phẩm về quy hoạch sử dụng đất bền vững, trong đó
trình bày những lý luận chung và áp dụng cho một số khu vực cụ thể tại Hà Lan.
Herrmann và Osinski (1999)[19] thực hiện nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất đai bền

10

vững dựa trên cơng nghệ GIS và mơ hình hóa, áp dụng điển hình cho khu vực nơng
thơn Baden-Wuerttemberg thuộc miền nam nước Đức.
Tại khu vực Bắc Mỹ, quy hoạch sử dụng đất gắn liền với phát triển bền vững
cũng được quan tâm trong thời gian gần đây, trong đó chú trọng nhiều tới bảo vệ các
hệ sinh thái. Ryan và Throgmorton (2003)[28] thực hiện nghiên cứu so sánh thực
trạng phát triển đất đai cho quy hoạch bền vững mạng lưới giao thông giữa thành phố
Freiburg của Đức với thành phố Chula Vista, California của Hoa Kỳ.
Tại châu Mỹ La-tinh, quy hoạch sử dụng đất bền vững được áp dụng cho cả
khu vực đơ thị hóa cao và các khu vực cảnh quan tự nhiên. Rojas và cộng sự (2013)
[27]thực hiện đánh giá môi trường chiến lược cho cả châu Mỹ La-tinh, sau đó áp
dụng cụ thể cho quy hoạch đơ thị tại vùng đơ thị Concepción của Chile. Trong khoảng
thời gian này, Barral và Oscar (2012) [17] tiến hành một nghiên cứu quy hoạch sử
dụng đất bền vững dựa trên đánh giá các dịch vụ hệ sinh thái, áp dụng điển hình cho
vùng đơng nam Pampas của Argentina.
Tóm lại, phát triển bền vững với cách tiếp cận toàn diện được xem là một xu
thế của thời đại. Do đó, quy hoạch sử dụng đất bền vững được quan tâm rộng rãi trên
toàn thế giới. Mặc dù các quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới rất khác nhau về
điều kiện lãnh thổ cũng như động lực phát triển, nhưng quy hoạch sử dụng đất bền
vững đã thể hiện được ưu thế cho tất cả các khu vực này, tạo cơ hội cho phát triển
kinh tế, đồng thời bảo vệ được môi trường và tránh xung đột xã hội trong sử dụng
đất.
1.1.2.2. Tại Việt Nam
Quan điểm chủ đạo về phát triển bền vững đã được Đại hội Đảng toàn quốc
lần thứ IX xác định là “phát triển nhanh, hiệu quả và bền vững, tăng trưởng kinh tế
đi đôi với tiến bộ, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường”. Quan điểm này đã được
thể hiện trong Điều 4 của Luật Bảo vệ Môi trường năm 2014 [8]. Cho đến nay, do
quan điểm phát triển bền vững vẫn chưa được triển khai đầy đủ thành các cơ chế
chính sách cụ thể về phát triển bền vững trong thực tế, nên các cơ quan quản lý nhà
11

nước có liên quan và chủ đầu tư đang rất lúng túng trong việc giải quyết những bức
xúc, khiếu kiện của người dân. Cơ chế, chính sách bồi thường quyền sử dụng đất hiện
hành đang có những bất cập lớn trong thực tiễn, chưa đặt đúng mức các lợi ích về xã
hội và môi trường. Sự thiếu hụt các cơ chế, chính sách phát triển bền vững cịn là một
ngun nhân dẫn đến sự bất bình đẳng trong phân chia lợi ích cũng như chia sẻ ơ
nhiễm mơi trường của phát triển. Vì vậy, trước mắt cần có những nghiên cứu chính
sách cụ thể hố quan điểm chủ đạo về phát triển bền vững trong quản lý và sử dụng
đất, trong đó có những nguyên tắc và cơ chế bồi thường phù hợp cho người dân.
Việc quản lý, sử dụng đất phải vừa đảm bảo quỹ đất phục vụ mục tiêu cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, bảo đảm an ninh, quốc phòng vừa đảm bảo mục
tiêu bảo vệ môi trường, an ninh lương thực. Chiến lược và quy hoạch sử dụng đất
phải có tầm nhìn dài hạn; tránh chạy theo mục tiêu phát triển trước mắt nhưng khai
thác cạn kiệt tài nguyên đất, để lại hậu quả xấu về kinh tế, xã hội và môi trường cho
các thể hệ mai sau phải gánh chịu. Chính sách, pháp luật đất đai phải góp phần xóa
đói, giảm nghèo, đảm bảo dân chủ, bình đẳng và cơng bằng xã hội.
* Phát triển kinh tế trong sử dụng đất:
+ Áp lực về nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh
quốc phòng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường là một thách thức lớn đối với
việc cân đối, phân bổ nguồn tài ngun đất cho các mục đích khác nhau, địi hỏi phải
có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành, các cấp trong hoạch định chính sách và xây
dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
+ Dưới áp lực lớn về nhu cầu sử dụng đất trong không gian đô thị, việc khai
thác không gian trong lãng đất để xây dựng các cơng trình ngầm trên quy mơ lớn đó
trở thành hiện thực đòi hỏi việc quản lý đất đai theo không gian phân tầng. Đây là
vấn đề mới ở Việt Nam, đòi hỏi phải xây dựng từ bước đầu phương pháp luận, hành
lang pháp lý, quy trình kỹ thuật, quy trình quản lý phù hợp.
* Bảo vệ mơi trường trong sử dụng đất:

12

+ Sự thối hóa, suy giảm nguồn tài ngun đất do các nguyên nhân tự nhiên
hoặc do tác động của con người đang trở nên ngày càng nghiêm trọng đòi hỏi cần
tăng cường nghiên cứu, xây dựng và thực hiện các giải pháp thích hợp để quản lý,
bảo vệ, bồi bổ và duy trì quỹ đất đảm bảo nhu cầu sử dụng đất hiện tại cũng như trong
tương lai.
+ Xây dựng hồn thiện các phương pháp, nội dung, quy trình quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất các cấp, lồng ghép với các nhiệm vụ phòng chống, giảm nhẹ thiên
tai, ứng phó với biến đổi khí hậu; xây dựng phương pháp dự báo và xác định nhu cầu
sử dụng đất, làm cơ sở xây dựng các phương án quy hoạch sử dụng đất bền vững.
* Công bằng xã hội trong sử dụng đất:
+ Do đặc điểm về lịch sử và tập quán sử dụng đất của các vùng miền khác
nhau nên việc hoạch định chính sách, xây dựng pháp luật phù hợp với tất cả các vùng
lãnh thổ là một vấn đề khó khăn.
+ Hồn thiện cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo 100% đơn
vị hành chính các cấp thực hiện xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo đúng
quy định của pháp luật; tăng cường công tác kiểm tra giám sát thực hiện quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất.
Việt Nam sau khi gia nhập WTO đã đòi hỏi phải điều chỉnh lại cách tiếp cận
đối với quy hoạch sử dụng đất cho phù hợp với trình độ phát triển cũng như cách tiếp
cận trong quy hoạch sử dụng đất sao cho hài hòa với xu thế tồn cầu hóa và tạo ra
một hành lang để quản lý quá trình phát triển đất nước một cách hợp lý, bền vững.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất, ngoài nguyên
nhân từ các hoạt động của các khu công nghiệp, khu đô thị và các hoạt động kinh tế
- xã hội hiện tại, vùng lãnh thổ cũng có thể bị tác động bởi các yếu tố quy hoạch mới
như chuyển đổi mục đích sử dụng đất, các khu cơng nghiệp mới, các khu đô thị mới,
phát triển các khu du lịch, các khu dân cư nông thôn mới, bệnh viện, trạm y tế, khu
khai thác chế biến tài nguyên,... Mặc dù đã được quy định trong Luật Đất đai 2003
(sửa đổi 2013) [7], nhưng sự tham gia của các bên liên quan vào quá trình quy hoạch

13


sử dụng đất ở Việt Nam còn yếu. Hầu hết các quy hoạch sử dụng đất mới dừng lại ở
mức độ thông báo các quy hoạch ở giai đoạn cuối cùng để lấy ý kiến công đồng và
các bên. Như vậy việc tham gia của cộng đồng vào quá trình quy hoạch rất hạn chế,
ý kiến của cộng đồng chưa được quan tâm một cách thích đáng và mang nặng tính
hình thức dẫn đến việc nhiều quy hoạch thiếu tính thực tiễn và khó thành cơng, đơi
khi thất bại vì gặp phải sự không đồng thuận của người sử dụng.
1.1.3. Các cơng trình nghiên cứu, nhiệm vụ triển khai có liên quan đến thị xã An
Nhơn, tỉnh Bình Định
Các cơng trình nghiên cứu về biến động sử dụng đất cịn rất hạn chế. Có thể
kể đến:
+ Các tài liệu, báo cáo kết quả kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng
sử dụng đất được tiến hành 5 năm một lần theo kỳ kế hoạch sử dụng đất của UBND
tỉnh[11], [12], [13].
+ Phát triển công nghiệp và tiểu thủ cơng nghiệp của thị xã An Nhơn, Bình
Định;
+ Hồn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn,
tỉnh Bình Định;
+ Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã An
Nhơn, Bình Định.
+ Đánh giá ảnh hưởng của cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến sinh
kế của người dân xã Nhơn Lý thành phố quy nhơn.
1.2. Cơ sở khoa học về phân tích biến động sử dụng đất phục vụ định hướng sử
dụng đất đai bền vững
1.2.1. Đất đai và hệ thống sử dụng đất
1.2.1.1. Quan niệm và giá trị của đất đai
+ Quan niệm :
14

Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vịng quay của bánh xe thời gian
thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản
phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức cũng là sản
phẩm của xã hội.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật
khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều
kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ
bản trong nơng, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu khơng có đất đai thì khơng có bất kỳ một
ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy
trì cuộc sống và duy trì nịi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài
con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản
của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc
phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo
lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”
Rõ ràng, đất đai khơng chỉ có những vai trị quan trọng như đã nêu trên mà nó
cịn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu
và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới
quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền
sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an tồn
về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ...
+ Giá trị của đất đai:
Đất đai có tính cố định vị trí, khơng thể di chuyển được, tính cố định vị trí
quyết định tính giới hạn về quy mơ theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu
tố mơi trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai khơng giống các hàng hóa khác có thể sản

15


sinh qua q trình sản xuất do đó đất đai là có hạn. Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở
các vị trí khác nhau lại khơng giống nhau. Đất đai ở đơ thị có giá trị lớn hơn ở nông
thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều
kiện cơ sở hạ tầng hồn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện
kém hơn.
Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các
điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. Vị trí đất đai hoặc
điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế
thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó cịn có ý nghĩa đối với một
quốc gia. Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đơng nam á, chúng ta có
biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán với
các nước trong khu vực và trên thế giới, điều mà nước bạn Lào khơng thể có được.
Đất đai là một tài sản khơng hao mịn theo thời gian và giá trị đất đai ln có
xu hướng tăng lên theo thời gian.
Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và
phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nơng nghiệp thì
tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi cuả các loại cây, con quyết
định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích này
nhưng lại khơng tốt cho mục đích khác.
Đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người. Con người
tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc
sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất
đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử dụng
đất. Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sản phẩm của tự
nhiên thành sản phẩm của lao động. Trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những
đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế – xã hội. Trong xã hội có
giai cấp, các quan hệ kinh tế – xã hội phát triển ngày càng làm các mâu thuẫn trong

16