Đánh giá sự biến động giá đất ở tại đô thị và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã an nhơn, tỉnh bình định

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

VÕ THỊ HOÀNG KHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ VÀ
XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤTTRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ AN NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI – 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

VÕ THỊ HOÀNG KHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ VÀ
XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤTTRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ AN NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH
Chuyên ngành:Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Tuấn
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

PGS.TS Trần Văn Tuấn

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI - 2021


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn “Đánh giá sự biến động giá đất ở tại đô thị và xác
định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình
Định” là cơng trình nghiên cứu khoa học nghiêm túc của tác giả, với sự giúp đỡ của
người hướng dẫn. Các nội dung nghiên cứu và kết quả nghiên cứu trong đề tài này là
trung thực và chưa từng được công bố.
Tác giả luận văn

Võ Thị Hoàng Khương


LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, tơi xin tỏ lịng kính trọng, lòng biết ơn sâu sắc và chân thành gửi
lời cảm ơn đến Ban giám hiệu Nhà trường, Ban lãnh đạo Khoa Địa lý, cùng tồn thể
q thầy cơ đã giảng dạy, truyền đạt và hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và
rèn luyện dưới mái trường Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội.

Để hoàn thành đề tài này ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi xin gửi lời
cảm ơn sâu sắc tới thầy PGS.TS Trần Văn Tuấn người đã trực tiếp hướng dẫn, động
viên và tạo mọi điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành tốt luận văn tốt nghiệp này.
Tơi cũng xin chân thành gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân và bạn bè đã
nhiệt tình giúp đỡ, chia sẻ, hỗ trợ và động viên về mọi mặt để tơi có thể hồn thành tốt
nhất luận văn tốt nghiệp của mình.
Tuy đã có nhiều cố gắng để thực hiện bài luận văn tốt nghiệp một cách hoàn
chỉnh nhất, nhưng do thời gian, kinh nghiệm và kiến thức của bản thân cịn hạn chế,
nên khơng thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì vậy, tơi rất mong nhận được sự
góp ý và chỉ dẫn từ q thầy cơ để tơi bổ sung và hồn thành tốt luận văn tốt nghiệp
của mình.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2021

Học viên thực hiện

Võ Thị Hoàng Khương


MỤC LỤC

Contents
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC HÌNH ẢNH
DANH MỤC BẢNG BIỂU
MỞ ĐẦU

1

1.Tính cấp thiết của đề tài luận văn

1

2.Mục tiêu nghiên cứu

2

3.Nhiệm vụ nghiên cứu

2

4.Phạm vi nghiên cứu

3

5.Phương pháp nghiên cứu

3

6.Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn

4

7.Cấu trúc luận văn

4

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về giá đất và định giá đất
1.1.1 Giá đất
1.1.2 Định giá đất
1.2. Cơ sở pháp lý về giá đất

6
6
6
17
26

1.2.1. Q trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến quản lý giá đất 26
1.2.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất

30

1.3 Khái qt về tình hình thực hiện cơng tác định giá đất và quản lý giá đất của tỉnh Bình
Định khi thực hiện Luật Đất đai 2013
31
CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ VÀ CÁC YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ AN NHƠN – TỈNH BÌNH ĐỊNH
34
2.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định

34

2.1.1. Vị trí địa lý

34

2.1.2. Điều kiện tự nhiên

35

2.1.3. Điều kiện kinh tế xã hội

36

2.2. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định38
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 và tình hình biến động đất đai giai đoạn 2016 –
2019
38
2.2.2. Khái quát tình hình quản lý đất đai tại thị xã An Nhơn
2.3. Giá đất Nhà nước trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định

42
44


2.3.1. Các văn bản pháp quy về giá đất áp dụng trên địa bàn thị xã An Nhơn

44

2.3.2. Khung giá đất của Chính phủ

45

2.3.3. Bảng giá đất áp dụng đối với thị xã An Nhơn

45

2.4. Sự biến động giá đất ở tại đô thị, so sánh sự chênh lệch giá thị trường và giá Nhà nước
tại địa bàn thị xã An Nhơn
48
2.4.1 Giá thị trường và giá nhà nước năm 2016

51

2.4.2 Giá thị trường và giá nhà nước năm 2017

54

2.4.3 Giá thị trường và giá nhà nước năm 2018

57

2.4.4 Giá thị trường và giá nhà nước năm 2019

59

2.4.5 Giá thị trường và giá nhà nước năm 2020

61

2.4.6 Đánh giá sự biến động giá đất ở tại đô thị từ năm 2016 đến năm 2020

64

2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định

67

2.5.1. Ảnh hưởng của các yếu tố thông thường đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu

67

2.5.2. Ảnh hưởng của các yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu

69

2.5.3. Ảnh hưởng của các yếu tố cá biệt đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu

71

2.5.4. Ảnh hưởng của các yếu tố khác đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu

73

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU

77

3.1. Đánh giá công tác quản lý đất đai và định giá đất trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh
Bình Định
77
3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả cơng tác quản lý nhà nước về giá đất

79

3.2.1 Nhóm giải pháp về chính sách pháp luật

79

3.2.2 Nhóm giải pháp về quản lý nhà nước về giá đất ở cấp thị xã:

80

3.2.3 Nhóm giải pháp về tổ chức và cán bộ

81

3.2.4 Nhóm giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất

81

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

83

1. Kết luận

83

2. Kiến nghị

84

TÀI LIỆU THAM KHẢO

85

Phụ lục

87


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Từ viết đầy đủ

UBND

Ủy ban nhân dân

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QL

Quốc lộ

GPMB

Giải phóng mặt bằng

VT

Vị trí

TNMT

Tài ngun mơi trường


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 2.1 Sơ đồ ranh giới thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định
Hình 2.2 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất thị xã An Nhơn năm 2019
Hình 2. 3 Biểu đồ so sánh giá đất quy định và thực tế đường Trần Phú
Hình 2.4. Biểu đồ biến động giá đất quy định và thực tế tại đường Trần Phú năm
2016,2017


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Bảng biến động đất đai thị xã An Nhơn giai đoạn 2016-2019
Bảng 2.2. Giá đất thị trường các tuyến đường tại thị xã An Nhơn từ năm 2016 đến năm
2020 ( 6 tháng đầu năm)
Bảng 2.3. So sánh giá nhà nước và giá thị trường các khu vực năm 2016
Bảng 2.4. So sánh giá nhà nước và giá thị trường các khu vực năm 2017
Bảng 2.5. So sánh giá nhà nước và giá thị trường các khu vực năm 2018
Bảng 2.6. So sánh giá nhà nước và giá thị trường các khu vực năm 2019
Bảng 2.7. So sánh giá nhà nước và giá thị trường các khu vực năm 2020
Bảng 2.8. So sánh giá đất ở thị trường với Bảng giá đất do nhà nước quy định các
tuyến đường thị xã An Nhơn
Bảng 2. 9: Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở chuyển nhượng trung bình các

tuyến đường ( so sánh giá giữa vị trí 1 và vị trí 2, vị trí 1 và vị trí 3, vị trí 2 và vị trí 3)
Bảng 2.10: Giá đất thực tế đường Trần Phú năm 2020
Bảng 2. 11: Giá đất điều tra đường Lê Duẩn năm 2020


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia nói chung, và là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố dân cư và là loại tài ngun có những nét đặc thù khơng một tư liệu sản
xuất nào có được, đồng thời đất đai tham gia vào hoạt động của đời sống kinh tế - xã
hội nó là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nước.
Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có qui định: “Giá đất
là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trước đó, Luật Đất
đai năm 2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4:“Giá quyền sử dụng
đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.”. Có thể thấy, so với Luật Đất
đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất
hơn trước, để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng xét về
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của
quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định. Qua đó, giá đất có
thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Thị xã An Nhơn là một Thị xã đồng bằng nằm về hướng Nam của tỉnh Bình
Định, cách trung tâm thành phố Quy Nhơn khoảng 20km về hướng Tây Bắc, là Thị xã
có vị trí địa lý rất quan trọng về nhiều tiềm năng phát triển về kinh tế - xã hội. Tại Nghị
quyết 05-NQ/TU của Ban Thường vụ Tỉnh ủy khóa XIX về phương hướng, nhiệm vụ
xây dựng và phát triển thị xã An Nhơn đến năm 2025, định hướng đến năm 2035. Tại
Nghị quyết cũng đã xác định hướng phát triển thị xã An Nhơn là đô thị vệ tinh của
thành phố Quy Nhơn, cùng với thành phố Quy Nhơn tạo động lực phát triển vùng phía
Nam, góp phần thúc đẩy KT-XH của tỉnh. Theo đó xây dựng thị xã An Nhơn cơ bản

hồn thành các tiêu chí đơ thị loại III trước năm 2025 và trở thành thành phố trước năm
2035

1


Vì vậy, hiện nay có nhiều dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển kinh
tế xã hội, dự án phát triển nhà ở được đầu tư vào thị xã An Nhơn làm cho thị trường bất
động sản những năm gần đây trở nên sôi động, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tăng cao trong các năm qua đặc biệt là năm 2020. Kéo theo giá đất tăng vọt trong
những năm gần đây. Do đó, cơng tác quản lý nhà nước về giá đất cần phải được chú
trọng và nâng cao hiệu quả.
Vì những lý do nêu trên và nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước
về giá đất tại thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định, tơi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá
sự biến động giá đất ở tại đô thị và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên
địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định” .
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá sự biến động giá đất ở đô thị giai đoạn 2016-2020 và xác định một số
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã An Nhơn.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về giá
đất ở tại địa bàn thị xã An Nhơn.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Nghiên cứu tổng quan cơ sở khoa học, chính sách, pháp luật liên quan đến giá
đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thơng tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường; Quyết định của UBND tỉnh.
- Thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý đất đai
trên địa bàn thị xã An Nhơn từ năm 2016 đến năm 2020
- Điều tra giá đất ở thực tế trên thị trường tại khu vực nghiên cứu từ năm 2016
đến năm 2020, từ đó so sánh, phân tích sự biến động về giá đất ở tại đô thị từ năm 2016

đến năm 2020. Bên cạnh đó, so sánh sự chênh lệch giữa giá đất ở thị trường với giá đất
ở trong bảng giá do UBND tỉnh quy định. Phân tích, tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất trên địa bàn thị xã An Nhơn – tỉnh bình Định

2


- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về giá
đất ở tại địa bàn thị xã An Nhơn.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: trong phạm vi địa giới hành chính thị xã An
Nhơn – tỉnh Bình Định (Cụ thể là 5 phường: phường Bình Định, phường Đập Đá,
phường Nhơn Hòa, phường Nhơn Hưng và phường Nhơn Thành)
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
+ Đánh giá sự biến động giá đất ở đô thị trên địa bàn thị xã An Nhơn – tỉnh
Bình Định, tập trung điều tra tại các đường phố chính của 5 phường nêu trên.
+ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thị xã An Nhơn – tỉnh
Bình Định
Phạm vi thời gian: điều tra thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị xã An Nhơn từ
năm 2016 đến 2020
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp:
+ UBND tỉnh, Sở Tài nguyên môi trường tỉnh: Thu thập các văn bản pháp luật
liên quan đến giá đất do Nhà nước ban hành và quy định, bảng giá đất của UBND tỉnh
Bình Định.
+ UBND thị xã An Nhơn, Phịng tài ngun và mơi trường thị xã: Thu thập các
tài liệu điều tra cơ bản về kinh tế, xã hội, quản lý đất đai của thị xã An Nhơn, tỉnh Bình
Định
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp:
Điều tra, khảo sát, thu thập các số liệu, tài liệu về giá đất ở, các thông tin liên

quan đến thửa đất như số thửa, tờ bản đồ, diện tích, chiều dài, độ rộng mặt tiền, hình
thể thửa đất ….tại các chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2016-2020 trên địa
bàn thị xã An Nhơn (phường Bình Định, phường Đập Đá, phường Nhơn Hưng, phường
Nhơn Thành, phường nhơn Hòa) tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã An

3


Nhơn, Phịng Tài ngun và Mơi trường thị xã, cán bộ địa chính tại các vị trí khu vực
nghiên cứu.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Xác định các điểm cần điều tra theo vị
trí, tuyến đường trung tâm, có nhiều biến động của 5 phường tại thị xã để thu thập
thông tin.
- Phương pháp điều tra giá đất ở thị trường: được sử dụng nhằm thu thập thông
tin cho mục đích nghiên cứu (điều tra phỏng vấn trực tiếp người dân, người sử dụng
đất về giá đất ở tại các thửa đất được chọn trên các tuyến đường của thị xã An Nhơn:
Trần Phú, Ngô Gia Tự, Quang Trung, Lê Hồng Phong, Lê Duẩn, Phạm Văn Đồng,
Hồng Lĩnh, Mai Xuân Thưởng). Tổng số phiếu điều tra được là 395 phiếu. Các thông
tin điều tra tập trung về giá đất ở chuyển nhượng, diện tích, mặt tiền, hình thể, tính
pháp lý của thửa đất. Mặt khác, ở một số ít thửa đất không phỏng vấn được giá đất sử
dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất tại thời điểm cần lấy thông tin.
- Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích, đánh giá: Tổng hợp các số liệu về
giá đất tại các vị trí của các tuyến đường sau khi điều tra. So sánh, phân tích giá đất ở
tại các vị trí của các tuyến đường qua các năm từ 2016 đến năm 2020 để đánh giá được
sự biến động giá đất ở qua các năm. Phân tích, so sánh giá đất Nhà nước quy định với
giá đất thị trường, từ đó đưa ra những phân tích về sự chênh lệch giữa hai loại giá đất
trên địa bàn thị xã An Nhơn. Thống kê những số liệu, ý kiến trong quá trình điều tra
phiếu, tổng hợp phân tích đưa ra những đánh giá về những ảnh hưởng của các yếu tố
đến giá đất. Lập các bảng biểu tổng hợp, biểu đồ về giá đất để đưa ra nhận xét đánh giá
khách quan. Tổng hợp và đưa ra những đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà

nước về giá đất trên địa bàn nghiên cứu.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, cơng
trình nghiện cứu liên qn đến hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài gồm:
- Hướng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hệ thống chính sách pháp luật đất đai,

4


quản lý tài chính đất đai,...
- Hướng thị trường bất động sản: định giá đất, khung giá các loại đất và các
phương pháp xác định giá đất.
b) Các văn bản pháp lý liên quan đến giá đất và bất động sản
- Luật Đất đai năm 2013
- Các Nghị định của Chính phủ, Thơng tư của các Bộ, ngành và các văn bản của
địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai
- Các quyết định của UBND tỉnh Bình Định về ban hành bảng giá đất năm
2016- 2020
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển
kinh tế - xã hội và quản lý đất đai tại địa phương.
- Bảng tổng hợp các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các năm
2016, 2017, 2018, 2019, 2020 của một số tuyến đường chính tại 5 phường của Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã An Nhơn. Phiếu điều tra giá đất tại Phịng Tài
ngun và Mơi trường thị xã.
- Số liệu điều tra phỏng vấn về giá đất, tư liệu ghi chép thực tế trong quá trình
khảo sát thực địa.
- Bản đồ địa giới hành chính của thị xã An Nhơn của Phịng tài ngun và Mơi
trường thị xã
7. Cấu trúc luận văn

Chương 1. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Đánh giá sự biến động giá đất ở tại đô thị và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất trên địa bàn thị xã An Nhơn – tỉnh Bình Định
Chương 3: Đề xuất một số giải phát nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về
giá đất trên địa bàn nghiên cứu.

5


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về giá đất và định giá đất
1.1.1 Giá đất
1.1.1.1 Khái niệm về giá đất
Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong q trình mua bán, nói các khác, giá đất cao hay thấp quyết định bởi nó có thể
thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có
khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu,
giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê. [8]
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện quản lý, giá cả
đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại Khoản 19 Điều 3 của Luật
Đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn
vị diện tích đất đai" [10].
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
Giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước qui định trên thực tế tồn tại 2 mức giá
này. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với
các bên khác có liên quan trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh; giá đất Nhà
nước qui định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các

mục đích khác của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi
phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các qui luật kinh tế thị trường, trong đó
các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy
định; giá đất Nhà nước qui định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường
thường ở trạng thái động.
1.1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Đối với bất động sản nói chung và đất đai nói riêng, giá trị phụ thuộc vào sự cần

6


thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan
của con người. Giá trị đất đai/bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu
tố: ý tưởng và chuẩn mực của xã hội, sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mơ
gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội; hoạt động và xu hướng phát triển
kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương,
lượng tiền và tín dụng; sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy
hoạch kế hoạch, chính sách mơi trường; điều kiện tự nhiên: tài ngun thiên nhiên (đất,
nước, khống sản ), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng [12].
a. Địa tô
Địa tô là phần giá trị thặng dư ngồi lợi nhuận bình qn của tư bản kinh doanh
nơng nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai để được
quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của
chế độ tư hữu về ruộng đất.
Địa tô chênh lệch là loại địa tơ mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng
đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí
gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Đây là độ
chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Giá cả sản xuất xã hội
của nông phẩm lại được quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất.
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.

+ Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được từ sự chênh lệch về vị trí và
độ phì nhiêu tự nhiên giữa các vùng đất làm phát sinh lợi nhuận siêu ngạch.
+ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh hay sự chênh
lệch về độ phì nhân tạo do đầu tư trực tiếp của con người vào đất đai hình thành lợi
nhuận siêu ngạch [14].
Địa tơ chênh lệch được hình thành theo cơng thức:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung - Giá cả sản xuất cá biệt

7


Trong đó, giá cả sản xuất chung là giá sản phẩm do thị trường xác định. Giá cả
sản xuất cá biệt là giá thành sản phẩm của từng khu đất cụ thể. Lợi nhuận siêu ngạch
được hiểu là độ chênh giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt.
Địa tô tuyệt đối là phần địa tô mà người sử dụng đất phải nộp cho chủ sử hữu.
Đó là khoản chênh lệch giữa giá cả thị trường và chi phí sản xuất của nơng sản trên loại
đất xấu xã hội cần thiết. Địa tô tuyệt đối xác định thông qua giá cả đất đai mà giá cả đất
đai lại phụ thuộc vào lợi nhuận thu được trên đất. Vì vậy người ta gọi giá đất là địa tơ
tư bản hóa:
𝐺𝑖á đấ𝑡 =

Đị𝑎 𝑡ơ
𝑇ỷ 𝑠𝑢ấ𝑡 𝑙ợ𝑖 𝑛ℎ𝑢ậ𝑛

b. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể
thay đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm
đi, vì lúc này người mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có
địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng
lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn

thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì
người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác
định giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó
giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán đất căn cứ vào
lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ
biến và có thể tính bình qn trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt [11].
c. Quan hệ cung cầu
Hàng hóa thơng qua trao đổi bn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ
biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó thể

8


hiện sự tối đa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thơng qua sự hình thành,
vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong
khơng gian và trong q trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ được bảo
vệ chứ khơng bị hao mịn như các loại hàng hóa thơng thường khác. Vì vậy quan hệ
cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu
trong thị trường hàng hóa khác. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng
cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để điều tiết về số lượng cung
đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất
đóng vai trị quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch sao cho vừa
đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ
cấu giữa các loại đất [11].
1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, có khả năng sinh lợi và sử dụng vào đa

mục đích khác nhau nhưng cũng cũng giống như các loại hàng hóa thơng thường khác
trong kinh tế thị trường, được hình thành và vận động theo quy luật kinh tế, gồm: quy
luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Cho nên, giá đất ở chịu sự chi phối
của rất nhiều yếu tố bao gồm:
a) Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng của
yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất
nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì
thế giá đất tăng lên. Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956 ~
1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ
biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có
mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong

9


những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng
rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp,
yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ.
- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ
được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng
khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội
trật tự ổn định mơi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi
người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đơ thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền
thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đơi vợ
chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu
đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện

tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và
xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng [11].
b) Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Yếu tố xã hội
ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã
hội, đầu cơ vào nhà đất và đơ thị hóa.
- Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định
của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản
nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lịng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược
lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
- An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là
khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an tồn,
vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở mức độ
nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.

10


- Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động
của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Yếu tố này có ảnh hưởng đột xuất đến
mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu, do người
đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán
tháo làm cho đất rớt giá.
- Tiến trình đơ thị hóa: một trong những kết quả của phát triển cơng nghiệp hóa
là thúc đẩy q trình đơ thị hóa. Những khu vực có trình độ cơng nghiệp hóa hoặc đơ
thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là khơng đổi, cho nên
ảnh hưởng của tiến trình đơ thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là
ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đơng đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ
nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đơ thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ

tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
c) Yếu tố quốc tế
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh
hưởng của hồn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới
giá đất được phản ánh gián tiếp thơng qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị
trong nước.
- Tình hình kinh tế thế giới: sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngồi việc
khơng thể cơ lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít
hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế
giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy
kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thối của kinh tế thế
giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng khơng có ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy
cơ kinh tế có tính tồn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh
cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến
điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại.
- Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là
tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc

11


gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hịa hỗn thì có
lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên
cao và ngược lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng
nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo [11].
d) Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân
sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong q trình Chính phủ tích
cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều
thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.

- Tình trạng phát triển kinh tế: một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá
trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là
trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật
giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội
tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự phát triển
kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu
thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng
trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ
và đầu tư" trong kinh tế học. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và
đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ
đối với mức giá đất.
Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và
nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ
càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh. Nhìn từ góc độ
tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho
nên khi các gia đình thơng thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài.
Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có
đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ

12


của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết
với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự
trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là
thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.
- Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp
quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngồi của tình trạng tài chính tiền tệ,
cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt

đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu
động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ
dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể
bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng
lên khơng ngừng.
- Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: theo đà gia tăng thu nhập của
dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng
mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến
tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.
- Biến động vật giá: sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng
người. Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính
bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường
nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung
xu thế "nước lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở
khu vực thành thị, khu vực nơng thơn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi
nhân khẩu bỏ đi ra ngồi một cách nghiêm trọng thì giá đất cịn xuống thấp. Điều đó
mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung khơng đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối
với giá đất.
- Mức lãi suất: một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất
là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến
đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường khơng thể có khả

13


năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản
nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai
phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính
sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất[11].
d) Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất,
những đặc tính địa phương do sự liên kết của các yếu tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết
định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp
hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm
tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với
các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất
chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngồi ra
cịn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa
gần... Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường
giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu
tổng thể của mạng lưới giao thơng, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao
thơng cơng cộng và mật độ lưới giao thông...
- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ
yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi
trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, khơng khí, độ ơ nhiễm tiếng
ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư,
trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.
- Yếu tố quy hoạch: Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính
chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng
đất...

14


Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của
phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đơ thị. Ví dụ:
Khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hồn mỹ của mơi trường; khu thương nghiệp thì

đặc biệt chú trọng đến mơi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu cơng nghiệp thì
đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện…[11].
đ) Yếu tố hành chính
Chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất thơng qua các văn bản luật,
chính sách…Nhà nước đóng vai trị điều tiết vĩ mơ nhằm đảm bảo lợi ích cho tồn xã
hội. Nhân tố hành chính bao gồm các nhân tố cơ bản sau ảnh hưởng tới giá đất: Chế độ
đất, chế độ nhà ở, quy hoạch đơ thị, chính sách giá đất, chính sách thuế, chế độ quản lý
giao thông và sự biến đổi về hành chính…Trong đó ta đặc biệt quan tâm tới các yếu tố
sau:
- Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất…Chế độ về đất
khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá đất. Ở Việt Nam một
thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm việc mua bán đất đai, do đó giá
đất khơng tồn tại về mặt pháp lý. Tuy nhiên trước yêu cầu của nền kinh tế mở cửa và
hôi nhập, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt tham gia vào lưu thơng và có giá.
- Quy hoạch đơ thị: Đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới giá đất bởi quyết định
tới mục đích sử dụng đất và do đó ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của đất. Ngoài ra
trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ suất dung tích và mật độ kiến
trúc cũng làm cho giá đất tăng lên hoặc giảm xuống.
- Chính sách thuế: mức thuế tăng thì mức độ đầu tư giảm do tích lũy của nhà
kinh doanh giảm và do đó giá cẩ đất phải giảm, và ngược lại mức thuế hạ thấp thì giá
đất sẽ tăng lên. Điểm yếu của hệ thống thuế ở Việt Nam là vẫn nguyên như thời bao
cấp đã khơng cịn phù hợp với nền kinh tế phát triển cao như hiện nay và do đó tính bất
cơng bằng trong thị trường bất động sản vẫn chưa có cơng cụ hữu hiệu để điều tiết. Bởi
vậy, hiện tượng đầu cơ đất vẫn xảy ra và góp phần làm giá đất tăng cao đột biến.
Những yếu tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mơ phát sinh ảnh hưởng có tính

15


toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những yếu tố đó

phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất. Còn sự
khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất,
lại chịu ảnh hưởng của yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt. Do đó cần phân tích thêm một
bước ảnh hưởng của yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt.
e) Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất.
Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa
đất.
- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,
lớn quá hay nhỏ quá đều khơng dễ dàng trong q trình sử dụng và khả năng tài chính
của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả
trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh,
thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt
đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên
đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, cịn các
dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều khơng thuận lợi
cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao
nên ảnh hưởng đến giá đất.
Ngoài những yếu tố chủ yếu trên cịn có các nhân tố khác cũng ảnh hưởng đến
giá đất như về tâm lý, mục đích sử dụng đất, tính pháp lý của thửa đất [11].
1.1.1.4 Vai trị của quản lý nhà nước về giá đất
Vai trò của quản lý nhà nước về giá đất có ý nghĩa quan trọng, thể hiện trên các
phương diện sau:

16