Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận hà đông thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI





LÊ NGỌC KHOA






NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ðẾN CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
T
ẠI QUẬN HÀ ðÔNG – THÀNH PHỐ HÀ NỘI






LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Hà Nội - 2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




LÊ NGỌC KHOA





NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ðẾN CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
T
ẠI QUẬN HÀ ðÔNG – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP




Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai
Mã số: 60.62.16



Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Hồ Thị Lam Trà






Hà Nội - 2012

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


1

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc.


Tác giả luận văn




Lê Ngọc Khoa

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực hiện luận văn này tôi luôn nhận ñược sự hướng dẫn
nhiệt tình, chu ñáo từ các thầy cô giáo, sự ủng hộ giúp ñỡ của người thân, bạn
bè và ñồng nghiệp. Nhân dịp này, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Hồ Thị
Lam Trà ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong thời gian thực hiện ñề tài; tôi cũng
xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Ban
Quản lý ñào tạo - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã hướng dẫn, giúp ñỡ
tôi trong quá trình học tập tại trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
Tôi xin chân thành cảm ơn, sự nhiệt tình giúp ñỡ của các cơ quan ñơn
vị ngành Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội, quận Hà ðông ñã
nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong thời gian ñiều tra số liệu và có những ý kiến ñóng
góp quý báu cho luận văn của tôi.
Tôi xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia ñình, bạn bè, ñồng
nghiệp ñã khích lệ và tạo ñiều kiện tốt nhất ñể tôi hoàn thành luận văn này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn




Lê Ngọc Khoa

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN 1

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

PHẦN I MỞ ðẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích của ñề tài 2

1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 3

PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Tổng quan về thị trường bất ñộng sản 4

2.1.1 Thị trường bất ñộng sản thế giới 4

2.1.2 Thị trường bất ñộng sản Việt Nam 6

2.1.3 Phân cấp thị trường bất ñộng sản 9

2.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới 13

2.2.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới 13

2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và BðS 14

2.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 15

2.3.1 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam 15

2.3.2 Giá ñất và ñịnh giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền SDð 20

2.3.3 Những quy ñịnh chung của Nhà nước về ñấu giá quyền sử dụng ñất 27

2.3.4 Thực trạng ñấu giá quyền SDð ở Việt Nam 30

2.3.5 Vai trò, ý nghĩa của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 37

PHẦN III ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU
39

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


iv

3.1 ðối tượng nghiên cứu 39

3.2 Phạm vi nghiên cứu 39

3.3 Nội dung nghiên cứu 40

3.3.1 Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hà ðông,
thành phố Hà Nội 40

3.3.2 Tình hình quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản của quận Hà
ðông, thành phố Hà Nội
40

3.3.3 ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền SDð trên ñịa bàn quận Hà
ðông, thành phố Hà Nội 40

3.3.4 ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền SDð 41

3.3.5 ðề xuất một số giải pháp ñối với công tác ñấu giá quyền SDð 41

3.4 Phương pháp nghiên cứu 41

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, thông tin 41

3.4.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 41

3.4.3 Phương pháp ñiều tra thực tế 41

3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu, phân tích thông tin 41

3.4.5 Phương pháp chuyên gia 42

PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 43

4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà ðông 43

4.1.1 ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên 43

4.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 45

4.1.3 ðịnh hướng phát triển ñô thị và các ñiểm dân cư tập trung 51

4.2 Tình hình quản lý ñất ñai 54

4.2.1 Quy hoạch kế hoạch sử dụng ñất 56

4.2.2 Giao ñất, cho thuê ñất 57

4.2.3 ðăng ký ñất ñai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 58

4.2.4 ðánh giá chung 59

4.3 Tình hình ñấu giá QSDð quận Hà ðông trong những năm qua 60

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


v

4.3.1 Hệ thống các văn bản về ñấu giá quyền SDð 60

4.3.2 Quy chế ñấu giá quyền SDð 61

4.3.3 Công tác xác ñịnh giá sàn khi thực hiện ñấu giá QSDð 71

4.4 Kết quả ñấu giá quyền SDð tại một số dự án ñiều tra 71

4.4.1 Dự án ñấu giá quyền SDð các thửa ñất thuộc khu ñất Mậu Lương –
ðợt 3 thuộc xã Kiến Hưng, phiên ñấu giá ngày 16/8/2008
71

4.4.2 Dự án ñấu giá quyền SDð các thửa ñất thuộc khu ñất Mậu Lương
phường Kiến Hưng, phiên ñấu giá ngày 17/10/2009 77

4.4.3 Dự án ñấu giá quyền SDð các thửa ñất khu tái ñịnh cư Kiến Hưng
– phường Kiến Hưng, phiên ñấu giá ngày 24/12/2011
80

4.5 ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá QSDð trên ñịa bàn quận Hà ðông82

4.5.1 Ưu ñiểm và hạn chế của công tác ñấu giá quyền SDð 82

4.5.2 ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền SDð 86

4.6 Một số giải pháp về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 89

4.6.1 Giải pháp về chính sách của Nhà nước 89

4.6.2 Giải pháp về kỹ thuật 90

4.6.3 Giải pháp về cơ chế tài chính 90

PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92

5.1 Kết luận 92

5.1.1 Thị trường 92

5.1.2 Giá sàn và bước giá 92

5.1.3 Yếu tố tài chính, kinh tế 93

5.1.4 Quy hoạch, mức ñộ ñầu tư cơ sở hạ tầng và môi trường 93

5.2 Kiến nghị 94

TÀI LIỆU THAM KHẢO 95

PHẦN PHỤ LỤC 99

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


vi


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Các chữ viết tắt Ký hiệu
1 Bất ñộng sản BðS
2 Quyền sử dụng ñất QSDð
3 Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng CN-TTCN-XD
4 ðơn vị tính ðVT
5 Hợp tác xã HTX
6 Cơ sở hạ tầng CSHT
7 Ủy ban nhân dân UBND
8 Giấy chứng nhận GCN
9 Giá trị sản xuất GTSX
10 Nhà xuất bản NXB
11 Trách nhiệm hữu hạn TNHH
12 Quyền sử dụng QSD
13 Tư liệu sản xuất TLSX

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


vii

DANH MỤC BẢNG
Số thứ tự Tên bảng Trang

Bảng 4.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo GDP) 46
Bảng 4.2 Các khu ñô thị và nhà ở 52
Bảng 4.3 Diện tích cơ cấu ñất ñai năm 2011 của quận Hà ðông 55
Bảng 4.4 Các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng ñất quận Hà ðông 57
Bảng 4.5 Cơ cấu diện tích ñất ñai theo ñối tượng sử dụng ñất Quận Hà
ðông ñến năm 2011
58
Bảng 4.6 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð các thửa ñất thuộc khu
ñất Mậu Lương – ðợt 3 xã Kiến Hưng, thành phố Hà ðông –
phiên ñấu giá ngày 16/8/2008
74
Bảng 4.7 So sánh giữa giá trúng và giá sàn của các thửa ñất thuộc khu
ñất Mậu Lương – ðợt 3 xã Kiến Hưng – phiên ñấu giá ngày
16/8/2008
76
Bảng 4.8 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð các thửa ñất thuộc khu
ñất Mậu Lương phường Kiến Hưng,
Quận Hà ðông – phiên ñấu
giá ngày 20/10/2009 78
Bảng 4.9 So sánh giữa giá trúng và giá sàn của các thửa ñất thuộc khu

ñất Mậu Lương phường Kiến Hưng, Quận Hà ðông – phiên ñấu
giá ngày 20/10/2009
78
Bảng 4.10 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð các thửa ñất khu tái
ñịnh cư Kiến Hưng – phường Kiến Hưng, phiên ñấu giá ngày
24/12/2011
81
Bảng 4.11 So sánh giữa giá trúng và giá sàn của các thửa ñất thuộc khu
khu tái ñịnh cư Kiến Hưng,
phường Kiến Hưng, phiên ñấu giá
ngày 24/12/2011
81


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


viii
DANH MỤC HÌNH
Số thứ tự Tên bảng Trang
Hình 4.1 Bản ñồ hành chính quận Hà ðông, thành phố Hà Nội 43
Hình 4.2 ðịnh hướng phát triển ñô thị quận Hà ðông 53
Hình 4.3 Biểu ñồ cơ cấu ñất ñai năm 2011 của quận Hà ðông 54

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


1

PHẦN I MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðối với mỗi quốc gia, ñất ñai là một nguồn tài nguyên vô cùng quí giá
và giữ một vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội.
ðất ñai ñược xem là một TLSX ñặc biệt trong hoạt ñộng sản xuất của con
người, là môi trường sống của con người, là không gian của quá trình sản
xuất, Do vậy hiệu quả kinh tế mà ñất ñai mang lại là vô cùng to lớn, hiệu quả
ñó ñược thể hiện trong giá trị sử dụng và giá trị trao ñổi của ñất ñai.
Ở nước ta ñất ñai ñược xem là hàng hoá từ khá lâu, tuy nhiên do có
nhiều hạn chế trong công tác quản lý ñất ñai, các chủ sử dụng ñất không nhận
thức ñầy ñủ vai trò của ñất ñai trong nền kinh tế, ñồng thời sự chậm phát
triển của nền kinh tế nên thị trường bất ñộng sản chưa ñược phát triển, mang
tính chất là thị trường ngầm, chưa thể hiện ñược hiệu quả kinh tế của thị
trường ñối với nền kinh tế ñất nước. ðến nay cùng với sự phát triển của nền
kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, ñặc biệt là các chủ thể sử dụng ñất
nhận thức ñược vai trò quan trọng và tiềm năng kinh tế của ñất ñai trong nền
kinh tế. Thị trường bất ñộng sản ñã có những bước phát triển rõ rệt. Nhà
nước với vai trò là người ñại diện các chủ thể sử dụng ñất, thống nhất quản
lý, ñã và ñang khai thác, phát triển thị trường bất ñộng sản bằng những biện
pháp khác nhau tuỳ thuộc vào mục ñích của mình, trong ñó công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất là một biện pháp hữu ích, ñược mọi quốc gia trên thế giới
áp dụng, giao ñất cho các chủ thể sử dụng ñất ñồng thời tạo nguồn vốn cho
nhà nước phát triển kinh tế, ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.

Dùng quỹ ñất ñể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai
thác nguồn vốn to lớn từ ñất ñai ñể ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự
án ñược Chính phủ phê duyệt. Hiện nay, ở nước ta dự án ñầu tư sử dụng quỹ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


2

ñất ñể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ñược thực hiện theo một trong
hai cách sau:
- ðấu giá quyền sử dụng ñất ñối với quỹ ñất ñể tạo vốn xây dựng công
trình cơ sở hạ tầng.
- ðấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và thanh toán công trình
bằng quỹ ñất (hay còn gọi là ñổi ñất lấy hạ tầng).
Thực tế hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo vốn xây dựng cơ sở
hạ tầng ñã ñược thí ñiểm ở Thành phố Hà nội năm 2001, và các cơ quan có
thẩm quyền ñưa ra các quyết ñịnh, quy ñịnh áp dụng thực hiện ñấu giá quyền
sử dụng ñất từ năm 2002.
Qua mười năm triển khai công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở tại
Thành phố Hà Nội ñã ñem lại hiệu quả to lớn ñối với yêu cầu phát triển Kinh
tế - Xã hội. Không chỉ thế, ñấu giá quyền sử dụng ñất còn thể hiện ñược tính
ưu việt của nó hơn các hình thức giao ñất khác như: ñấu giá ñất ñảm bảo tính
công khai, rõ ràng; ñảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng ñất
và có khả năng tài chính ñều ñược tham gia ñấu giá ñất; giúp bình ổn thị
trường Bất ñộng sản, ñem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, cải
thiện ñời sống nhân dân . . .
Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực của công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất ñược sự phân công của Tài nguyên và Môi Trường, dưới
sự hướng dẫn của PGS. TS Hồ Thị Lam Trà, chúng tôi ñã tiến hành thực hiện

ñề tài:
“Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
tại quận Hà ðông – Thành phố Hà Nội”
1.2 Mục ñích của ñề tài
Tìm hiểu công tác ñấu giá và cơ chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một
số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Hà ðông, thành phố
Hà Nội.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


3

Tìm hiểu sự tác ñộng của giá thị trường ñến giá trúng ñấu giá trong
công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại quận Hà ðông.
Phân tích ảnh hưởng của giá ñấu giá quyền sử dụng ñất tới công tác
quản lý và sử dụng ñất ở tại quận Hà ðông – Thành phố Hà Nội.
ðánh giá hiệu quả kinh tế và hiệu quả sử dụng ñất và kết quả ñạt ñược qua
những lần ñấu giá quyền sử dụng ñất ở tại quận Hà ðông – Thành phố Hà Nội.
1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
- Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn công tác ñấu giá quyền
sử dụng ñất;
- ðề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả ñấu giá quyền sử dụng ñất
trên ñịa bàn nghiên cứu.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


4

PHẦN II
T
ỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Tổng quan về thị trường bất ñộng sản
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại
lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách
khác: thị trường là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ñổi hàng hóa.
Thị trường bất ñộng sản về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch quyền
sử dụng ñất. Thị trường bất ñộng sản có thể ñược hiểu theo nghĩa rộng và
nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường bất ñộng sản là tổng hòa các mối quan
hệ về giao dịch bất ñộng sản diễn ra tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh. Theo

nghĩa hẹp, thị trường bất ñộng sản là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan
trực tiếp ñến giao dịch bất ñộng sản. Thị trường bất ñộng sản là một bộ phận
cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển
ñổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN ở nước ta. Tại
ñiều 5 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước ñại diện chủ sở hữu, do ñó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở
hữu ñất ñai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường bất ñộng sản trên ý
nghĩa chung là quyền sử dụng ñất [25].
2.1.1 Thị trường bất ñộng sản thế giới
Tại các nước tư bản phát triển chế ñộ sở hữu tư nhân về ruộng ñất ñã
ñược xác lập ổn ñịnh, quá trình tích tụ ñất ñã ñạt tới ñỉnh cao, thị trường bất
ñộng sản cũng mang tính ñộc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận
hành của nền kinh tế lũng ñoạn, ở những nước ñang phát triển, trong giai ñoạn
tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh ñầu tư nước ngoài thường có các cơn
sốt tăng giá ñất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu ñô thị. Khi các cơn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


5

sốt ñất có nguy cơ ảnh hưởng ñến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút ñầu tư
nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị
trường bất ñộng sản.
Có thể lấy thí dụ ở một số nước phát triển, như cơn sốt tăng giá nhà ñất
ở Pháp từ năm 1989 - 1990 ñã làm cho khối lượng giao dịch nhà ñất ở Paris
giảm 11,5% trong các năm 1991 và nửa ñầu năm 1992, các văn phòng giao
dịch trống rỗng, dẫn ñến giảm giá nhà ñất và trì trệ trong thị trường này nói
chung. Kết quả là Chính phủ Pháp ñã ban hành các ñạo luật nhằm giúp người
mua giảm ñược tiền thuế tương ñương 10% giá mua một chỗ ở mới.

Cơn sốt nhà ñất cuối thập kỷ 80 cũng ñã làm phá sản nhiều công ty
kinh doanh bất ñộng sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ
Nhật ñã phải khống chế mức tăng giá nhà ñất tại Tokyo. Cùng với tình trạng
suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà ñất tại nhiều quốc
gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà ñất giảm ñến 40%
làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn ñề nhà ñất ñến 53 ngàn tỷ yên.
Các quốc gia ñang phát triển rút kinh nghiệm của các nước ñi trước ñã
và ñang thi hành các chính sách nhằm ñiều chỉnh thị trường theo hướng giảm
bớt tốc ñộ và quy mô tích tụ ñất ñai như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư
nhân về ñất ñai trong nền kinh tế thị trường.
Ở Rumani, một số mảnh ñất bị quy ñịnh không ñược bán trong vòng 10
năm và một số các mảnh ñất khác bị quy ñịnh không ñược bán vĩnh viễn, và
trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán ñất
cho mình.
Ở Bungari, các doanh nghiệp không ñược quyền chuyển nhượng những
mảnh ñất nhận ñược từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước.
Một ñặc ñiểm nữa rất quan trọng của thị trường nhà ñất trên thế giới là
thị trường này ñã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường
ñầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


6

Nhật Bản, ðài Loan là những nước ñi ñầu trong lĩnh vực kinh doanh bất ñộng
sản ở nước ngoài.
Trong ñiều kiện nền kinh tế thế giới ñang chuyển theo hướng dân chủ và
công bằng, chính sách ñiều chỉnh sở hữu ruộng ñất nhằm giảm bớt quy mô tích
tụ ñất của các nước ñang phát triển rất ñáng ñược phân tích tham khảo trong quá

trình hình thành và quản lý thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam.
2.1.2 Thị trường bất ñộng sản Việt Nam
Nghị quyết Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành Trung ương ðảng
khóa IX ñã khẳng ñịnh một trong những mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu về phát
triển kinh tế trong nữa nhiệm kỳ còn lại của ðại hội lần thứ IX là hình thành
ñồng bộ các loại thị trường, trong ñó yêu cầu khẩn trương hướng dẫn thi hành
Luật ðất ñai năm 2003 và các văn bản pháp luật có liên quan khác ñể phát
triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất ñộng sản.
* Trước Luật ðất ñai 1993
Giai ñoạn trước năm 1945, thời kỳ này giá ñất ñược thể hiện bằng tiền
nhưng cũng có khi ñược quy ñổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của
nông dân ñối với các tầng lớp ñịa chủ bóc lột.
Giai ñoạn từ 1945 ñến trước năm 1980: Hiến pháp năm 1946 và Hiến
pháp năm 1959 ñã khẳng ñịnh có 3 hình thức sở hữu ñất ñai (Nhà nước, tập
thể, cá nhân) trong ñó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên.
Tuy nhiên luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai
nhưng những loại ñất ñược mua bán theo quá trình công hữu hoá ñất ñai. Thị
trường bất ñộng sản hầu như không ñược pháp luật thừa nhận trên thực tế, giá
ñất hình thành theo tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
Luật ñất ñai ñầu tiên ñược Quốc Hội thông qua và có hiệu lực thi hành
năm 1988 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất
quản lý; Nhà nước giao ñất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài
và trao cho họ một số quyền sử dụng ñất nhất ñịnh phù hợp với cơ chế quản lý

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


7

ñất ñai thời kỳ ñó, có một số chế ñịnh quan trọng như quy ñịnh về những ñối

tượng ñược Nhà nước giao ñất ñể sử dụng ổn ñịnh lâu dài, sử dụng có thời hạn
và sử dụng tạm thời (ðiều 1), các nguyên tắc sử dụng ñất, quy ñịnh nghiêm
cấm việc mua, bán, lấn, chiếm ñất ñai (ðiều 5), chế ñộ quản lý ñất, phân loại
ñất và quy ñịnh cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất
nhưng quyền sử dụng ñất trong Luật ðất ñai 1988 chưa ñược mở rộng.
Trong thời kỳ ñổi mới, quá trình ñô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhất là
sau khi có Luật ðầu tư nước ngoài thì nhu cầu về ñất ñai tăng lên, Nhà nước
bỏ chế ñộ bao cấp về nhà ở, các giao dịch có yếu tố ñất ñai, nhà ở trở nên sôi
ñộng, chủ yếu ñược thông qua các hình thức chuyển nhượng nhà ở (ñối với
dân cư), nhà xưởng (ñối với các doanh nghiệp) cùng với quyền sử dụng ñất.
ðến ñầu những năm 1990, trong ñiều kiện hệ thống pháp luật còn thiếu, nhất
là lĩnh vực ñất ñai, kinh tế thị trường ngày càng ñược mở rộng, hiện tượng giá
ñất tăng cao dần, cùng với việc góp vốn liên doanh của các doanh nghiệp, ñất
ñai, nhà cửa ñược phát mại ñể trả nợ .v.v. thị trường bất ñộng sản bùng nổ, giá
ñất nhảy vọt ñến mức lên ‘cơn sốt’ ñể lại nhiều hậu quả ñến nay chưa giải
quyết ñược như giao dịch ñất ñai ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, quỹ ñất
bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu ngân sách Nhà nước bị thất thoát tạo nên
sự bất bình ñẳng trong xã hội, khiếu kiện về ñất ñai, nhà ở ngày càng tăng.
Trước tình hình ñó, việc sửa ñổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương ñúng ñắn,
sáng tạo của ðảng và Nhà nước, trên cơ sở ñó Luật ñất ñai mới năm 1993
ñược Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật ñất ñai 1988.
* Sau Luật ðất ðai 1993
Luật ðất ñai 1993 ñã cụ thể hoá ðiều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của
người sử dụng ñất (Khoản 3- ðiều 3), theo ñó các quyền năng của người sử
dụng ñất ñược xác ñịnh, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất,
xuất phát từ 5 quyền này, ñất ñai ñược xác ñịnh là loại tài sản có giá thông qua

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

8

giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ñất. Giai ñoạn này, thị trường nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng ñất khu vực ñô thị phát triển mạnh thông qua các
hình thức chuyển nhượng theo các "kênh ngầm"; trước tình hình ñó, Chính phủ
ban hành các Nghị ðịnh số 61/1994/Nð - CP về mua bán và kinh doanh nhà ở,
Nghị ñịnh số 60/1994/Nð - CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất và
Nghị ñịnh số 18/1995/Nð - CP ngày 13/2/1995, ñây là văn bản hướng dẫn thi
hành Luật ðất ñai có tính ñiều hành cao, trong ñó quy ñịnh chi tiết thi hành
pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước ñược Nhà nước
giao ñất, cho thuê ñất.
Sau 5 năm thi hành Luật ðất ñai 1993, sự phát triển của hoạt ñộng giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất có
những hạn chế ñòi hỏi phải có sự sửa ñổi, bổ sung. Luật sửa ñổi bổ sung một số
ñiều của Luật ðất ñai 1993 ñược Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung
quan trọng ñược bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước cho
thuê ñất cũng ñược thực hiện các quyền sử dụng ñất; theo ñó, Luật và các Nghị
ñịnh hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật ñất ñai sửa ñổi ñược bổ sung, trong ñó
việc thừa nhận ñất ñai có giá và quy ñịnh khung giá ñất có một ý nghĩa to lớn.
Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này, nó quy
ñịnh các thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền
sử dụng ñất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất ñã tạo lập ñược
khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng ñất vận hành, chính vì vậy mà
quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng ñất ngày càng phổ biến, sôi
ñộng và trở thành một lĩnh vực hoạt ñộng kinh doanh; thị trường bất ñộng sản
hình thành ngày càng rõ nét. Tuy nhiên, thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam
trong những năm qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của thị trường
ngầm.
ðáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - ñất trong tình hình

mới, ñồng thời ñể tăng cường tính ñồng bộ giữa chính sách pháp luật ñất ñai

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


9

ñối với các ñạo luật khác, Quốc Hội khoá X thông qua Luật sửa ñổi bổ sung
một số ñiều của Luật ðất ñai lần 2 ngày 29/6/2001, tại lần sửa ñổi này có quy
ñịnh các ñiều kiện mua nhà có kèm theo quyền sử dụng ñất.
ðến nay ở nước ta, hệ thống khung pháp lý quy ñịnh về thị trường
quyền sử dụng ñất nói riêng và thị trường bất ñộng sản nói chung ñã ñược
hình thành và dần hoàn thiện, tổng hợp hệ thống các văn bản quy phạm pháp
luật, chính sách pháp luật ñất ñai hiện hành ñã tạo ra ñược một khung thể chế
nhất ñịnh, tạo ñiều kiện cho các thị trường này hoạt ñộng ñó là :
- Thị trường quyền sử dụng ñất ñược công nhận.
- Nhà nước quản lý, quyết ñịnh hàng hoá quyền sử dụng ñất cho thị
trường hoạt ñộng thông qua việc giao ñất, cho thuê ñất và Nhà nước tham gia
các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao ñất, cho thuê ñất có thu tiền
sử dụng ñất.
- Giao ñất cho các tổ chức kinh tế ñầu tư, xây dựng nhà ở ñể bán, cho
thuê; ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ phê duyệt ñể ñấu
giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất.
ðể quản lý ñất ñai một cách triệt ñể hơn và có hiệu quả hơn thì Luật ñất
ñai 2003 ñã ñưa hẳn quyền sử dụng ñất vào một mục riêng (mục 7 : QSDð
trong thị trường BðS), ñiều ñó chứng tỏ quyền sử dụng ñất ngày càng ñược
chú trọng và quan tâm ñến nhằm khai thác một cách tối ña nguồn lực từ ñất,
Luật ðất ñai 2003 ñã thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất ñộng sản (thị
trường QSDð) [25].
2.1.3 Phân cấp thị trường bất ñộng sản

Theo qui ñịnh của pháp luật nước ta, chỉ có quyền sử dụng các loại ñất
mới tham gia vào giao dịch trên thị trường bất ñộng sản. Như vậy các chủ sử
dụng ñất trước tiên phải có ñược quyền sử dụng ñất, muốn vậy họ phải ñược
Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất (thị trường sơ cấp); bước tiếp theo họ phải
ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và tham gia vào các giao dịch dân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


10

sự thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng ñất (thị trường thứ cấp). Việc
phân ñịnh thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp về ñất ñai chỉ là một trong những
cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban ñầu (Nhà nước - người sử dụng),
và những quan hệ tiếp theo (người sử dụng - người sử dụng).
* Thị trường sơ cấp
Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với
tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai tiến hành việc giao ñất và
cho thuê ñất ñối với các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân trong xã hội gọi tắt là
các chủ sử dụng ñất.
Theo quy ñịnh mới, ngoài ñối tượng ñược Nhà nước giao ñất xây dựng
nhà ở, xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho
thuê của Luật ñất ñai hiện hành, quy ñịnh mới còn cho phép thực hiện giao
ñất có thu tiền sử dụng ñất ñối với ñất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh
doanh, ñất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản, làm muối, xây dựng công trình công cộng có mục ñích kinh doanh ; cho
phép nhà ñầu tư tự lựa chọn hoặc giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc thuê
ñất; tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, thuê ñất
Chính phủ cũng áp dụng cơ chế thu tiền sử dụng ñất có thời hạn ñối với
ñất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, ñất dùng vào sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. Quy ñịnh này tạo ñiều
kiện cho các doanh nghiệp lựa chọn hình thức sử dụng ñất.
Bên cạnh ñó, sẽ thực hiện thu tiền sử dụng ñất bằng việc ñấu giá quyền
sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất. Thực hiện theo phương án
này sẽ hạn chế thất thoát nguồn tài chính thu từ ñất ñai cho ngân sách nhà
nước; góp phần thực hiện sự bình ñẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành
phần kinh tế ñược Nhà nước giao ñất, xóa bỏ cơ chế xin cho.
Các cơ quan chức năng cũng sẽ ñơn giản thủ tục hành chính thu tiền sử
dụng ñất, lệ phí trước bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi người dân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


11

ñược giao ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà phải nộp tiền sử
dụng ñất, chỉ phải tiếp xúc với cơ quan Tài Nguyên và Môi Trường. ðấu giá
quyền sử dụng ñất là một hình thức của thị trường sơ cấp vì cơ quan tổ chức
ñấu giá là cơ quan ñại diện cho Nhà nước và người tham gia ñấu giá chính là
những người sử dụng ñất. Hình thức này là một phương pháp quản lý và sử
dụng ñất rất tốt của nhà nước ñối với tài nguyên ñất ñai.
* Thị trường thứ cấp
ðây là thị trường thực hiện quyền sử dụng ñất của các chủ sử dụng ñất
ñược pháp luật qui ñịnh như chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho thuê, cho thuê
lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất. Thị trường này,
về mặt pháp lý ñã ñược công nhận, tuy nhiên qui mô của thị trường này phụ
thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về ñất cho các chủ
sử dụng ñất một cách hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất).
Thị trường bất ñộng sản trong những năm qua chưa hoàn toàn thoát
khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những ñặc ñiểm chủ yếu sau:

1.Thị trường bất ñộng sản mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường bất ñộng sản những năm qua thể hiện tập
trung ở chỗ quan hệ cung- cầu về BðS và các quan hệ chuyển nhượng, mua
bán, kinh doanh BðS diễn ra thiếu sự quản lý và ñiều tiết một cách chặt chẽ
và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước.
2.Thị trường bất ñộng sản những năm qua biến ñộng bất thường gây
thiệt hại ñáng kể cho nền kinh tế và cho xã hội
Trong gần 10 năm qua, trên thị trường bất ñộng sản ñã diễn ra nhiều
cơn sốt giá nhà ñất, ví dụ vào các năm 1993 – 1995, 2000 – 2002 và gần ñây
nhất là ñầu năm 2010 Việc diễn ra các cơn sốt ñất với giá ñất tăng nói chung
không phải do nhu cầu sử dụng ñất của dân cư tăng mà chủ yếu là do các hoạt
ñộng ñầu cơ ñất ñai gây nên. Chính vì những biến ñộng bất thường về giá ñất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


12

ñã tác ñộng tiêu cực ñến hoạt ñộng kinh tế và ñời sống dân cư, gây thiệt hại
không phải là nhỏ cho Nhà nước và toàn xã hội. Sở dĩ thị trường không chính
thức hình thành vì nước ta chưa xây dựng kịp và chưa ñủ khuôn khổ thể chế
trên thị trường, thị trường bất ñộng sản hiện nay chủ yếu là thị trường ñầu cơ,
hậu quả của việc ñầu cơ ñất là làm giá ñất tăng cao trong một thời gian ngắn,
tạo ra giá ảo, xảy ra hiện tượng giá ñất không phải là giá trị thực của nó, từ ñó
tạo ra nhiều hướng nhìn sai lệch về thị trường bất ñộng sản của những người
tham gia vào thị trường.
3. Phần lớn các hoạt ñộng chuyển nhượng, mua bán trên thị trường bất
ñộng sản nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước.
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai trong dân cư chủ
yếu ñược thực hiện theo phương thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều

không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các ñô thị,
hoạt ñộng môi giới của các tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các
“văn phòng nhà ñất”, “trung tâm nhà ñất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không
ñăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước.
ðể tránh thuế, rất nhiều giao dịch trên thị trường bất ñộng sản tồn tại
dưới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức, gây thất thu thuế nghiêm trọng
và trở ngại trong quản lý vĩ mô với thị trường ñối với Nhà nước.
Vì vậy, trong những năm qua và cả giai ñoạn hiện nay Nhà nước ñã chủ
trương thực hiện rất nhiều chính sách nhằm khắc phục ñược những vấn ñề tồn
tại, tạo ñiều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch như
từng bước hoàn thiện hệ khung pháp lý, thực hiện giao ñất cho các chủ sử
dụng ñất thông qua hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất và ñưa giao dịch của
thị trường lên sàn giao dịch bất ñộng sản



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


13

2.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới
2.2.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền SDð. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá
bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong
không gian và thời gian xác ñịnh [9].Theo Luật ðất ñai năm 2003, giá ñất là
số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược
hình thành trong giao dịch về quyền SDð [25].

Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất Nhà nước quy ñịnh và
giá ñất thị trường. Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận
thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao
dịch thành công trên thực tế); Theo quy ñịnh, giá chuyển nhượng quyền SDð
thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường tại một thời ñiểm xác ñịnh
là số tiền Việt Nam tính trên một ñơn vị diện tích ñất theo từng mục ñích sử
dụng hợp pháp, ñược hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế ñã
hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận
chuyển nhượng trong ñiều kiện thương mại bình thường, không chịu tác ñộng
của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá ñột biến không hợp lý, như: ñầu cơ,
thiên tai, ñịch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay ñổi quy hoạch, chuyển
nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu
ñãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy ñịnh. [14, 16]
Giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước. Giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị
trường trong ñiều kiện bình thường. [25]
Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


14

Nhà nước quy ñịnh thường ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường
luôn ở trạng thái ñộng.
2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và BðS
Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là
một tài sản thống nhất và gọi chung là BðS. Trong hoạt ñộng ñịnh giá có ñịnh

giá BðS và ñịnh giá ñất. ðịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng là
một lĩnh vực ñược nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng
như các nước ñang phát triển quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ
qua. Nhiều nước ñã phát triển thành bộ luật BðS. [29]
Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy ðiển, Anh, Pháp, Australia,
Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, ñịnh giá ñất và BðS ñã trở thành
một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá ñất, các
nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất và BðS ñã ñược ñưa vào ứng dụng
rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá, tạo ñiều kiện cho các giao dịch dân sự trên
thị trường BðS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
BðS diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS tại nhiều
nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản lý của
Nhà nước ñối với thị trường BðS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền
kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất
và BðS nói chung tại nhiều nước trên thế giới ñều có những ñiểm rất giống
nhau, cụ thể là:
- ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một trong
những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước.
- Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS diễn ra trong hành lang pháp lý ñã
ñược xác lập, trong ñó các nội dung ñược thể chế hoá rất ñầy ñủ và chi tiết.


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


15

2.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

2.3.1 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam
a. Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư
xây dựng CSHT ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ðất ñai 1988, Nhà
nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng
ñất trên thị trường. Luật ðất ñai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh,
chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về ñất ñai giữa Nhà nước với
người ñược giao, cấp ñất. Chính ñiều ñó ñã làm cho quan hệ ñất ñai không
vận ñộng theo hướng tích cực, ñất ñai không ñược coi là tài sản quý, tình
trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến
Nhà nước không kiểm soát ñược.
Trong hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản trong ñó có quyền sử dụng
ñất chuyển sang một giai ñoạn mới của chích sách pháp luật ñất ñai. Luật ðất
ñai 1993 ñã cụ thể hoá ðiều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử
dụng ñất. Tuy nhiên, trong giai ñoạn này thị trường nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng ñất khu vực ñô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển
nhượng theo các “kênh ngầm”, trước tình hình ñó Nhà nước cũng ñã có
những sửa ñổi bổ sung của Luật ñất ñai.
Thực trạng thị trường bất ñộng sản nước ta nói chung cũng như thị
trường nhà ñất tại ñô thị và khu vực phát triển ñô thị những năm qua ñã có
những chuyển biến tích cực, góp phần vào thúc ñẩy kinh tế - xã hội của ñất
nước phát triển với nhịp ñộ tương ñối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất
kinh doanh, dịch vụ ñã phát huy nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao
hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay ñổi bộ mặt
của nông thôn, ñô thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công
nghiệp hóa, hiện ñại hóa. Qua thực tiễn hoạt ñộng thị trường bất ñộng sản ở