Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị ”

1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”
Đất đai được cố định bởi không gian. Đất đai chỉ chuyển đổi từ mục đích sử
dụng này sang mục đích sử dụng khác. Đặc biệt quyền sử dụng đất là một loại hàng
hóa đặc biệt, đất đai có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính
giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Từ đó nó hình thành nên thị trường riêng cho mình
còn gọi là thị trường bất động sản.
Trong nền kinh tế thị trường sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản
là tất yếu khách quan. Phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn vào
sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng, nó là một bộ phận cấu thành của nền kinh tế ở
mỗi quốc gia, có vị trí và vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội
của quốc gia đó. Để quản lý và phát triển thị trường bất động sản việc định giá đất là
một vấn đề quan trọng, có thể nói giá đất vừa là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện
tiềm năng đất đai vừa là công cụ để điều chỉnh, giám sát thị trường bất động sản.
Ở nước ta hoạt động định giá đất đã hình thành và phát triển nhưng còn trong giai
đoạn xây dựng hoàn chỉnh. Hệ thống các văn bản pháp luật đã được ban hành và ngày
càng hoàn thiện tuy nhiên thực tế chưa đồng bộ và còn nhiều chồng chéo, bất cập. Các
chính sách về thuế, thu nhập chưa nhằm động viên, khuyến khích người dân. Các sàn
giao dịch bất động sản tại nhiều đại phương còn chưa hình thành do vậy một số giao
dịch bất động sản vẫn diễn ra dưới sự thỏa thuận giữa hai bên mua và bán nhưng khi
đăng ký quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch lại được người mua hoặc người bán khai
giá thấp hơn giá chuyển nhượng, mua bán thực tế đã làm giảm thu ngân sách của nhà
nước.
Việc điều tra giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng mô hình giá thị trường là
điều kiện hết sức cần thiết. Đó là cơ sở cho việc tính thuế khi sử dụng đất và chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, áp giá đền bù giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất phục vụ
cho mục đích phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo công bằng, tránh sự tranh chấp khiếu

kiện, tránh thất thu ngân sách Nhà nước.
2
Đặc biệt với đất đô thị, đất ở, đất chuyên dùng cho nhiều mục đích sử dụng sản
xuất, kinh doanh thì thường xuyên có sự biến động về giá đất và ở khu vực này sự
chuyển nhượng xảy ra phức tạp, điều đó đã gây khó khăn, hạn chế cho công tác quản
lý đất đai và thị trường bất động sản.Vấn đề đó đòi hỏi phải đi sâu vào bản chất sự
việc, phân tích thấu đáo vấn đề, nhằm tìm ra những hạn chế đồng thời đưa ra những
biện pháp khắc phục, hoàn thiện vấn đề.
Hiện nay thành phố Đông Hà đang trên đà hội nhập phát triển để khẳng định
chính mình. Nền kinh tế của thành phố Đông Hà đang không ngừng phát triển. Cùng
với sự phát triển đó thì nhu cầu sử dụng đất và các hoạt động liên quan tới chuyển
nhượng, trao đổi đất đai ngày càng nhiều. Tuy nhiên hệ thống các văn bản quy phạm
còn chưa đồng bộ và hoàn thiện cũng như công tác định giá đất còn nhiều bất cập chưa
đáp ứng được nhu cầu thực tế thị trường. Vì vậy xác định mức độ ảnh hưởng của các
yếu tố đến giá đất tại thành phố Đông Hà không những góp phần thúc đẩy sự phát triển
của thị trường bất động sản tại đây mà còn góp phần hoàn thiện bảng giá đất của địa
phương phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Xuất phát từ những vấn đề đó mà tôi chọn đề tài “Xác định các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị ”
2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI
Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Đông Hà ảnh hưởng
đến giá đất.
Điều tra giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu và xác định được những yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu.
3. YÊU CẦU
- Số liệu điều tra, thu thập phục vụ cho đề tài phải mang tính khách quan, chính
xác, trung thực và đầy đủ.
- Nắm vững kiến thức về giá đất, định giá đất, tình hình sử dụng đất và biến động
giá trên địa bàn.
- Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà.

- Số lượng mẫu điều tra phải đủ đáp ứng yêu cầu nghiên cứu. Thông tin trong
mẫu phiếu phải rõ ràng, đầy đủ, đảm bảo độ tin cậy, có tính đại diện và tính pháp lý
cao.
- Xác định được phương pháp định giá đất cho các mẫu phiếu điều tra.
3
- Số liệu điều tra thị trường phải được thu thập qua 3 năm từ 2008 -2010
- Đưa ra mô hình giá đất phải thể hiện được giá chuẩn phù hợp với thị trường
trên cơ sở tác động và ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị bất động sản trên địa bàn.
4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
a.Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giúp
cho nhà nước nắm bắt và quản lý giá đất một cách hiệu quả trong công tác quản lý và
phát triển thị trường bất động sản.
b.Ý nghĩa thực tiễn
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà. Từ đó
cung cấp thông tin cho các nhà quản lý đất đai xây dựng hoàn thiện bảng giá đất, khắc
phục những hạn chế trong quá trình xây dựng bảng giá đất ở tại thành phố Đông Hà,
tỉnh Quảng Trị.
5. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất
đai và giá trị đất đai.
6. PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vi một số tuyến đường
nằm trên địa bàn các phường 1, phường 2 của thành phố Đông Hà
Phạm vi thời gian: Thời gian tiến hành nghiên cứu của đề tài được tiến hành từ
12/2010 đến tháng 5/2011.
4
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI

1.1.1. Khái niệm đất đai
Có thể nói thuật ngữ đất và đất đai hiện nay được sử dụng rộng rãi không chỉ
trong lĩnh vực chuyên ngành quản lý đất đai mà còn cả trong văn học dân gian lẫn
cuộc sống thường nhật. Đất tồn tại từ rất xa xưa, trước khi xuất hiện loài người và phát
triển qua nhiều thiên niên kỷ, con người đã sống và tồn tại với sự vĩnh hằng của trái
đất.
Từ đó cho thấy thuật ngữ “đất” hàm chứa nhiều ý nghĩa, nhiều chức năng: Đất là
không gian ở, đất là quê hương của mỗi con người, đất là nguồn sống Ở mỗi góc độ
nghiên cứu khác nhau thuật ngữ đất có ý nghĩa khác nhau: Đất là vật thể tự nhiên, đất
là không gian văn hoá dân tộc, đất là lãnh thổ quốc gia, đất là tư liệu sản xuất, đất là
hàng hoá trao đổi trên thị trường, đất là tài sản bất động sản Vì vậy trong phạm vi
nghiên cứu của khoa học quản lý đất đai cần phải xác định rõ đối tượng nghiên cứu và
hệ thống các thuật ngữ và khái niệm chuyên ngành.
Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có sự
thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật
ngữ đất và đất đai, ví dụ, như Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất,
phân loại đất, phân loại đất đai Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên
cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về
đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này. Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối
tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai, nhưng khái niệm đất đai lại cũng có
nhiều cách định nghĩa khác nhau, cụ thể như:
“Đất đai là một tổng thể vật chất của sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự
nhiên của thực thể vật chất đó”[1].
Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: “Đất đai là một phần bề
mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình,
địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một
loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Đất đai
nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất” [2].
5
Cũng có quan điểm khác cho rằng: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt

trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề
mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước (hồ, sông, suối, đầm
lầy ), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất,
tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người những kết quả của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước…)” [3].
Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như khái niệm
đất đai được xác định trong Luật Đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh và quốc phòng” [4].
Các khái niệm nêu trên thuần tuý chỉ là định nghĩa bằng cách liệt kê mô tả về các
thành phần và chức năng đất đai trong thực tế, mà chưa khái quát được những tính
chất chung nhất của đất đai. Để định nghĩa một cách khoa học khái niệm đất đai, trước
tiên cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau: Lãnh thổ, đất và đất đai.
Lãnh thổ: là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc, là phạm vi không gian cho các
hoạt động sinh sống của cộng đồng dân tộc đấy. Có thể nói lãnh thổ thuộc phạm trù
địa lý - dân tộc.
Đất: là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng
hợp của 5 yếu tố gồm: đá mẹ, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Tất cả
các loại đất trên trái đất này được hình thành sau một quá trình thay đổi lâu đời trong
tự nhiên. Như vậy đất là hiện tượng, quá trình tự nhiên, đất thuộc phạm trù địa lý tự
nhiên.
Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất ngày càng gắn
liền chặt chẽ với nhau. Đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây
trồng để nuôi sống con người. Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó
theo thời gian và không gian nhất định. Đất đai chính là kết quả của sự gắn kết đấy.
Như vậy, đất đai là khái niệm phản ánh mối quan hệ tổng hòa giữa hoạt động kinh tế -
xã hội của con người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một lãnh thổ nhất định. Vì vậy có
thể nói đất đai là sự vật thuộc phạm trù địa lý - kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên
và quy luật phát triển kinh tế xã hội.

Có thể diễn giải một cách chi tiết, đất đai là bề mặt trái đất với phần bề sâu trong
lòng đất và phần không gian bên trên được sử dụng vào các mục đích khác nhau phụ
thuộc vào nhu cầu của con người trong các ngành nghề khác nhau của nền kinh tế
6
quốc dân. Đất đai là bộ phận cấu thành lãnh thổ quốc gia, nó chứa đựng vật thể đất tự
nhiên. Yếu tố quyết định sự tồn tại của đất đai là con người, không có con người thì
không có đất đai, mà chỉ có trái đất, có lớp thổ nhưỡng bề mặt trái đất.
1.1.2. Vai trò và đặc điểm của đất đai
Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng
sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp đất đai là đối tượng của lao động và thông
qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai vừa là công cụ lao
động vừa là đối tượng lao động. Vì vậy, đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt và là
nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội. Đất đai không chỉ là tài
nguyên thiên nhiên, là sự vật địa lý tự nhiên, mà là đối tượng của các quan hệ kinh tế -
xã hội, là sự vật địa lý - kinh tế. Do đó đất đai có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và
thuộc tính xã hội kết hợp với nhau theo một tổ hợp nhất định tạo ra khả năng đáp ứng
các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người như đã nói ở trên.
Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như: diện tích, hình thể,
chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa
mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất, kể cả giá trị đầu tư cải tạo thuộc tính tự nhiên
của đất đai.
Thuộc tính xã hội chính là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn liền
với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể phụ thuộc vào tâm
lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường. Sự mong muốn của con người ở đây không phải
là mong muốn về tính chất tự nhiên của đất đai mà là mong muốn về các đặc điểm văn
hóa - xã hội và kinh tế của đất đai. Mong muốn về sự gần gũi các trung tâm kinh tế,
văn hóa và chính trị, gần gũi với cộng đồng dân cư có cùng nguồn gốc, quê hương,
bản quán Nói cách khác, thuộc tính xã hội của đất đai là tổng hòa các quan hệ xã hội
hình thành từ những tương tác thị trường và phi thị trường, được lượng hoá bằng số
lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Số lượng quan hệ là quan hệ với bao

nhiêu người, chất lượng quan hệ là quan hệ với ai, cường độ quan hệ là độ lớn của
quan hệ, mức độ thân thiết của quan hệ. Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi khoảng
cách địa lý, nó giảm dần theo sự tăng dần của khoảng cách [5].
Tổ hợp thuộc tính xã hội và thuộc tính tự nhiên trong một thửa đất cụ thể tạo ra
một khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người. Với khả
năng này đất đai trở thành đối tượng trao đổi, hàng hóa trong nền kinh tế thị trường, từ
đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường.
7
1.1.3: Thị trường đất đai
1.1.3.1.Khái niệm thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường
đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất
đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất
định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi
diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là
một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế
chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta.
Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta,
chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
1.1.3.2. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân
của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế,
cụ thể là:
- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một
trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày
càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.
- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi
đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyển dịch
lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và

các bất động sản khác một cách hợp lý.
- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính. Việc
chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn
lực cho nền kinh tế.
- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình
thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất.
Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói
chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ
phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
8
1.1.4. Khái quát về thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng ảnh hưởng trực tiếp
đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng
trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế
đất nước. Thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
1.1.4.1. Thị trường bất động sản thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đã đạt đến đỉnh cao, thị trường đất đai
cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền
kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán
ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây có
các trang trại với quy mô lớn hàng ngàn hecta.
Ở các nước đang phát triển trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh
đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và
các khu đô thị.
Sự sụp đổ thị trường BĐS tại một số nước đã gây hậu quả rất nặng nề cho nền
kinh tế - xã hội của những nước đó. Ở Thái Lan, thị trường BĐS sôi động, đặc biệt là
đầu tư vào chứng khoán BĐS đã đẩy giá BĐS lên mức rất cao dẫn đến sự sụp đổ của

thị trường BĐS vào năm 1997, khiến đồng tiền của nước này bị mất giá mạnh, tạo ra
phản ứng dây chuyền tàn phá nền kinh tế Thái Lan và nhiều nước Đông - Nam Á. Đây
cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính
Châu Á năm 1997.
Tại Hàn Quốc, cuộc khủng hoảng BĐS vào những năm cuối thập niên 80 thế kỷ
XX đã gây ra nạn xung đột, bạo động triền miên do người dân nhận thấy rằng, dù thu
nhập của họ có tăng nhưng không bắt kịp giá nhà và tiền thuê nhà tăng quá cao. Hậu
quả là sự bất ổn về chính trị và tăng trưởng kinh tế bị sụt giảm.
Mỹ hiện đang phải đối mặt với nền kinh tế trên đà sụt giảm, thậm chí là suy thoái
do ảnh hưởng từ cơn địa chấn bùng nổ thị trường BĐS, đồng đô-la Mỹ ngày càng mất
giá. Chính phủ nước này đang nỗ lực tìm mọi biện pháp để cứu một nền kinh tế lớn
nhất thế giới này.
Các nước khác cũng đều có giá thuê nhà tăng cao. Vì vậy, nhiều nước như Trung
Quốc, Singapo, Malaixia… đang có những biện pháp, chính sách khác nhau nhằm kìm
9
hãm sự sôi động và tăng giá quá mức bình thường đối với thị trường BĐS vốn rất nhạy
cảm này.
Tại Pháp, mặc dù đất đai phần lớn thuộc sở hữu tư nhân, nhưng Nhà nước quản
lý đất đai nói chung và thị trường bất động nói riêng rất chặt chẽ thông qua việc xây
dựng hệ thống địa chính nhằm đảm bảo quyền sở hữu; đảm bảo quyền chuyển nhượng
đất đai với đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất; phục vụ nhiệm vụ
quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả đáp ứng nhu cầu cộng đồng; đảm bảo
thuận tiện cho hoạt động ngân hàng thông qua việc thế chấp đất đai và tạo cơ sở xây
dựng một hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng.
Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả
của việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ
sở kinh doanh tư nhân có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh.
1.1.4.2. Thị trường bất động sản Việt Nam
TTBĐS nước ta mới tự phát hình thành vào nửa cuối thập kỷ 90 thế kỷ trước và
trong mười năm qua đã kịp trãi qua vài đợt biến động " nóng, lạnh ". Khuôn khổ pháp

lý mới cho TTBĐS chỉ ra đời tương đối hoàn chỉnh chỉ trong mấy năm gần đây, bắt
đầu bằng việc ban hành Luật Đất đai (2003), tiếp theo là Luật xây dựng (2003), Luật
Kinh doanh bất động sản (2006) và luật nhà ở (2006).
Trong những năm gần đây TTBĐS trên địa bàn cả nước nói chung luôn luôn có
những biến động không ổn định và hết sức phức tạp đặc biệt là tại hai thành phố lớn
Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
Vào thời điểm năm 2000, TTBĐS bắt đầu hoạt động sôi động, thị trường không
chính quy phát triển mạnh hơn thị trường chính quy. Năm 2001 thị trường bắt đầu có
dấu hiệu nóng lên, giá nhà đất tăng nhanh, cơn sốt kéo dài và lan nhanh sang địa bàn
của tất cả các tỉnh thành phố. Tình trạng này kéo dài sang cả năm 2002 và nửa đầu
năm 2003. Mức độ giao dịch về nhà đất trong thời gian này là rất lớn, nhất là các khu
đô thị, kể cả nhà chung cư. Song trên thực tế việc giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các
nhà đầu tư (giữa chủ đầu tư xây dựng với bên mua với mục đích kinh doanh kiếm lời)
mà ít có giao dịch với người mua cho mục đích để ở.
Cuối năm 2003 và năm 2004, với việc ban hành Luật Đất đai 2003, trong đó
không cho phép "phân lô bán nền" tại các dự án nhà đã làm cho thị trường bất động
sản tại các dự án phát triển nhà ở giảm mạnh và gần như bị "đóng băng". Tình trạng
này kéo dài trong cả năm 2005 và 2006. Nhiều nơi phải giảm giá (có nơi giảm 30%)
đã ảnh hưởng lớn đến việc triển khai các dự án đang thi công và các dự án phát triển
10
nhà ở mới. Tuy nhiên thời gian này thị trường nhà ở, đất ở tại các điểm dân cư cũ
(dạng làng, bản) hoặc các nhà chung cư cũ vẫn diễn ra, tuy có chậm hơn trước; điều đó
phản ánh nhu cầu nhà ở, đất ở trong dân cư vẫn tiếp tục gia tăng và khả năng chi trả
của người dân là rất thấp so với mức giá nhà, đất tại các khu đô thị mới.
Cuối năm 2006 đầu năm 2007, giá nhà đất trên địa bàn thành phố HCM cũng
như Hà Nội bắt đầu leo thang cùng với làn sóng nguồn vốn từ thị trường chứng
khoán đổ sang.
Năm 2008 là năm thăng trầm với thị trường bất động sản Việt Nam, giá nhà đất
giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng.
Bước sang năm 2009 thị trường bắt đầu "ấm" trở lại, giá đất cũng đang có những

chuyển biến phù hợp hơn với nhu cầu. Tuy nhiên các nhà đầu tư BĐS cũng đang đứng
trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động vào Việt Nam.
Năm 2010 cùng với tốc độ phát triển kinh tế của đất nước, nhu cầu sử dụng đất
trở nên nóng hổi ở tất cả các lĩnh lực.Các nhà đầu tư luôn nắm bắt cơ hội mở rộng hoạt
động kinh doanh bằng cách tham gia vào thị trường siêu lợi nhuận này. Chính vì vậy
thị trường BĐS cũng đã có những bước chuyển mình mạnh mẽ đẩy giá đất tăng nhanh
một cách chóng mặt.
Thị trường BĐS Việt Nam đã phần nào khẳng định được vai trò, vị trí của nó
trong nền kinh tế quốc dân. Mặc dù đã có những bước phát triển nhất định, song nhìn
chung vẫn còn sơ khai và thiếu ổn định.
Tương lai TTBĐS như thế nào là một câu hỏi không chỉ dành riêng cho các nhà
đầu tư mà cho cả các nhà quản lý và hoạch định chính sách. Để phát triển nó không
những cần đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn cần cơ chế chính
sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng
trưởng kinh tế và an sinh xã hội.
1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CÁC QUAN ĐIỂM VỀ GIÁ ĐẤT
1.2.1. Giá đất
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên
sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giá trị
đất đai" (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng
cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất
đai có "giá trị trao đổi". Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó
chính là "giá cả của đất đai" thường gọi là giá đất [6].
11
- Giá đất cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường được hình
thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật canh
tranh, quy luật cung cầu.
- Giá đất là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà
nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác giá đất là công cụ
kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời

cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng
thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy
hoạch sử dụng và pháp luật.
- Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử
dụng đất và làm căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá
trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất
- Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi
trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên giá cả
đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai, mà
giá cả đất đai là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải
là giá cả quyền sở hữu đất, đồng thời do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời
gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp,
góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Do vậy Luật Đất đai quy định: giá quyền sử dụng
đất (còn gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (khoản 23 điều 4 Luật Đất
đai 2003).
1.2.2. Các đặc trưng của giá đất
- Giá đất không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu
lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy giá đất được biểu thị ở
nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho
thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với
tư bản.
- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt
cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả
12
được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản là khó

so sánh với nhau, khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng
thị trường mà tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm
nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp
không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động
của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con
người khai phá đất đai, chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được
các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác khó phân bổ để
hoạch toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị, các khoản chi phí trực tiếp
như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước có thể tính toán
được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây
dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội, góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn
trong cuộc sống phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa
vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hoá thông thường. Chủ
yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai
nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế - xã hội và nhân
khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày
càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến
cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm
cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường giá cả hàng hoá chịu
ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói chung, cung của đất là do tự
nhiên cung cấp, đất đai mà con người sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn
trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất đai lại thay đổi theo
phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Đất đai cố định về vị trí nên giá cả
thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng,
trong cùng một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau sẽ quyết định giá đất khác
nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng, ở mảnh đất khác nhau, cấp hạng khác nhau thì sẽ

có giá cả khác nhau. Ngoài ra giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự
gia tăng dân số của từng vùng. Vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.[7]
13
1.2.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.2.3.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế
độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,địa tô là do lao động của nô lệ
và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô
là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong
chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại
địa tô.
Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài
lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Trong
chủ nghĩa tư bản có các loại đại tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư
hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối
và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở
hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch : là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều
kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Phần này nhà tư bản sử dụng ruộng đất phải trả cho
chủ đất. Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa tô
chênh lệch.
Địa tô chênh lệch I: là lợi nhuận thu được khi đầu tư hai lượng tư bản và lao
động như nhau trên cùng một diện tích như nhau. Điều này có nghĩa lợi nhuận thu
được do độ phì nhiêu của đất mang lại và nó phụ thuộc vào vị trí thửa đất, điều kiện
thời tiết và thị trường tiêu thụ.
Địa tô chênh lệch II: là lợi nhuận thu được do sự đầu tư hai lượng tư bản và lao
động khác nhau trên cùng một diện tích như nhau. Điều này có nghĩa lợi nhuận thu
được do đầu tư thâm canh.

Địa tô tuyệt đối: là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là
phần chênh lệch do giá cả của sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
1.2.3.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể
thay đổi. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất giảm đi, nếu
không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu
14
lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán
không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do
lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới
chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá
đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi
suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
Giá đất tỉ lệ thuận với địa tô và tỉ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng:
Giá đất =
1.2.3.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường, tương quan giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái
không cân bằng, bất cứ sự thiếu hụt nào của tổng cung và tổng cầu một loại hàng hóa
nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hàng hóa đó.
Sự tác động của tương quan cung – cầu về đất đai trong thị trường đất đai diễn
biến có phần khác so với tương quan cung – cầu trong thị trường hàng hóa thông
thường. Trên một đơn vị hành chính xác định tổng cung về một loại đất nào đó có thể
được điều chỉnh thông qua việc chuyển đổi cơ cấu giữa các loại đất, nhưng tổng cung
về đất nói chung thì cơ bản là cố định và bất biến. Đây chính là một đặc điểm rất cơ
bản của thị trường đất đai, chính do sự tác động của đặc điểm này mà giá đất trên thị
trường - xét trên phương diện tổng quát luôn có xu hướng tăng, mức tăng giá đất được
quyết định bởi yếu tố cầu.
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Như đã trình bày, đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên có hai nhóm đặc điểm phản

ánh thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội. Hai thành phần này kết hợp với nhau tạo
ra khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội khác nhau, mà hình thành
các phân vùng sử dụng và phân vùng giá trị đất đai khác nhau trong không gian.
Đất đai có khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau phụ thuộc vào tính chất
tự nhiên cũng như tính chất xã hội của nó. Mỗi mục đính sử dụng có một số yêu cầu cụ
thể về tính chất tự nhiên và xã hội. Yêu cầu về đất đai của sản xuất nông lâm nghiệp
khác với yêu cầu xây dựng công trình và yêu cầu phát triển đô thị. Do vậy đối với mỗi
mục đích sử dụng thì có một bộ tiêu chí phản ánh tính chất tự nhiên và tính chất xã hội
của đất đai. Đồng thời các tiêu chí này cũng phản ánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị
đất đai, bởi giá trị đất đai được hiểu như là một phần của lợi nhuận siêu ngạch thu
15
được từ việc sử dụng đất đai có lợi thế về tính chất tự nhiên và tính chất xã hội khác
nhau.
Có thể khẳng định rằng lợi ích từ đất đai và giá trị của nó phụ thuộc vào các tính
chất tự nhiên và xã hội của đất đai. Trong khu vực đô thị giá trị của đất đai cũng phụ
thuộc vào hai nhóm đặc điểm trên. Các đặc điểm tự nhiên và xã hội của đất đai đô thị,
đặc biệt là đất ở đô thị được phản ánh thông qua các nhóm yếu tố cụ thể như sau.
1.2.4.1. Nhóm yếu tố kinh tế - xã hội
+ Phát triển kinh tế: tốc độ tăng trưởng của cung nhà đất tỷ lệ thuận với sự phát
triển kinh tế.
+ Sự tăng trưởng về dân số, các nhu cầu phát triển tăng trưởng dân số là nhân tố
làm tăng nhu cầu mọi mặt của xã hội, theo đó nhu cầu về đất đai, nhà ở tăng lên, dân
số tăng làm tăng qui mô gia đình dẫn đến nhu cầu quy mô, diện tích đất ở của các hộ
gia đình tăng lên hoặc dẫn đến tăng số hộ gia đình độc lập làm tăng cầu về nhà ở, sự
tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về
các hoạt động sản xuất dịch vụ thương mại, y tế giáo dục,… là dẫn đến làm tăng nhu
cầu về nhà đất.
+ Sự hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với
những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ kém khả
năng tiếp cận, tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc tăng

cung nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu.
+ Thu nhập của người dân: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về nhà đất
trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất.
+ Tình trạng trị an xã hội: tình trạng trị an xã hội là nói về trạng thái tốt xấu của
trật tự xã hội. Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ và dễ thấy. Bất luận khu nhà ở
hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ
sẵn sàng đầu tư, cư trú, mua bán, do đó kéo theo giá đất tăng lên và ngược lại.
+ Đầu cơ nhà đất: nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá, đặc biệt là
mức giá nhà thị trường đột biến. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh
mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho
đất rớt giá.
+ Đô thị hoá: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là qui mô tập trung dân số và
sự phát triển qui mô về bề rộng và không gian đô thị, quá trình đô thị hoá không chỉ
làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở.
16
+ Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng một thửa đất, một thửa đất có khả năng
dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích. Nhìn chung, một thửa
đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ
có giá bán tốt hơn.
1.2.4.2. Chính sách, pháp luật của Nhà nước
- Yếu tố an toàn pháp lý của thửa đất: giá trị của một tài sản được đo bằng các
quyền có được đối với tài sản đó. Tính pháp lý của thửa đất là quyền sử dụng đất bao
gồm những bảo đảm của nhà nước đối với người sử dụng đất trong việc thực hiện các
quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng
đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Các quyền đối với
thửa đất thể hiện khả năng hưởng các lợi ích từ thửa đất mang lại. Như vậy, tính pháp
lý của thửa đất quyết định giá cả thửa đất. Đối với đất đai mà nói, quyền lợi đến đâu
thì có thể thu lợi đến đó và từ đó đất cũng có giá cả tương ứng. Do đó, ta có thể nói
rằng yếu tố an toàn pháp lý có ảnh hưởng đến giá đất.
- Chính sách nhà nước: Các chính sách của nhà nước tác động rất lớn trực tiếp

đến giá đất thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:
+ Nhà nước ban hành các qui định về quyền sở hữu, thuê đất sử dụng, chuyển
nhượng nhà đất, sự thay đổi các qui định này trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá
nhà đất trên thị trường.
+ Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc
sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp
đến đến giá nhà đất.
+ Nhà nước hoạch định công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực.
Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá nhà đất trên thị trường.
1.2.4.3. Nhóm yếu tố môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm các điều kiện
môi trường tự nhiên như: địa chất, địa hình, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm, tiếng
ồn, bụi…Cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của
dân cư, trình độ giáo dục, mức thu nhập…ở khu vực.
1.2.4.4. Nhóm yếu tố tâm lý xã hội
Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng có tác
động đến giá bất động sản trên thị trường. Đặc biệt trong lĩnh vực nhà đất, phong thủy
cũng tác động phần nào đến giá trị nhà đất. Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp
17
hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở
hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn.
1.2.4.5. Nhóm yếu tố tự nhiên
Nhóm yếu tố tự nhiên là nhóm yếu tố tạo nên giá trị vốn có của thửa đất
+ Vị trí: vị trí của thửa đất cho biết mức độ thuận tiện cho sinh hoạt, kinh doanh,
dịch vụ cho sản xuất có nghĩa là cho biết mức độ hoàn chỉnh đối với cơ sở hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội, cho biết khoảng cách từ thửa đất đến các trung tâm thương mại,
dịch vụ, bệnh viện, trường học, công viên, nhà hát Như vậy vị trí gần như quyết định
đến khả năng sinh lợi, quyết định đến giá cả đất đai. Vị trí thửa đất nằm ở đầu đường
hay góc phố đều có ảnh hưởng đến giá đất.
+ Diện tích: quy mô diện tích thửa đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính tiện ích

của việc sử dụng, ảnh hưởng đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, khả năng
thanh toán nguồn vốn ban đầu đầu tư cho đất đai vì vậy mà có ảnh hưởng đến giá cả
đất đai. Diện tích đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng,
nên ảnh hưởng đến giá cả.
+ Kích thước: kích thước thửa đất là mối quan hệ giữa chiều rộng và chiều sâu
thửa đất. Kích thước thửa đất cần phải cân đối, nếu kích thước mất cân đối sẽ ảnh
hưởng đến hiệu quả sử dụng đất như vậy sẽ ảnh hưởng đến giá cả.
+ Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và
cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.
+ Chiều sâu: Loại đất quá sâu so với mặt phố rất khó sử dụng nên ảnh hưởng đến
giá đất.
+ Hình thể: hình thể thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến kiến trúc của công trình
xây dựng trên đất, nó cũng ảnh hưởng đến tần xuất sử dụng đất và đôi khi hình thể còn
ảnh hưởng đến vấn đề phong thuỷ trong sử dụng đất. Do đó hình thể cũng ảnh hưởng
rất nhiều đến giá cả thửa đất. Thửa đất đẹp nhất là thửa đất vuông vức, còn các dạng
như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc…đều không thuận lợi cho
việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất.
+ Địa hình: địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác
trong vùng lân cận có tác động đến giá trị thửa đất. Ở những khu vực thấp, thường hay
bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của mảnh đất sẽ thấp,
ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. [giáo trình Định giá đất][các yếu tố ảnh hưởng đến
giá bất động sản]
18
1.3. ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1. Định giá đất
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại
và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Ngày nay,
theo đà phát triển kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và
trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.

Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá
đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế
và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt
động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát
triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất
đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó
cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.
Đối với Việt Nam định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất đai
của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất
thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử
dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thỏa thuận giữa người quản lý và
người sử dụng đất [6].
1.3.2. Định giá bất động sản
Bất động sản có thể là đất đai cũng có thể là đất đai và các tài sản khác gắn liền
với đất. Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền
với đất (nếu có).
Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá trị thị
trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh
được rủi ro do đó việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất động sản diễn ra thuận lợi.
Mặt khác việc định giá bất động sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế bất động
sản đảm bảo công bằng, hợp lý. xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình
thủ tục định giá bất động sản là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về thị
trường bất động sản. Các nước có thị trường kinh tế phát triển đều chú trọng xây dựng
hệ thống định giá bất động sản để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động
sản và thu thuế.
19
Định giá bất động sản cần dựa trên các thông tin thu thập về các bất động sản đó.
Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác
[7].
1.4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM

1.4.1. Các phương pháp định giá đất trên thế giới
Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chính sách về
đất đai do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện
thực tế của mỗi quốc gia.
* Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển
Hoạt động định giá đất ở Thụy Điển diễn ra từ những năm 1988 và theo chu kỳ 6
năm một lần và được tiến hành như sau:
- Phân loại nhà và đất.
- Cách tính giá trị khi định giá.
Những căn cứ khi định giá:
+ Các đơn vị tính thuế.
+ Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường.
Giá thị trường là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở.
Trong trường hợp không đủ sức để so sánh rút ra giá thị trường sẽ định giá theo
phương pháp thu nhập và dựa trên những yếu tố khác nhau như lợi tức thu được trong
điều kiện bình thường. Nếu phương pháp thu nhập không đủ để xem xét, giá thị trường
sẽ được tính theo phương pháp giá thành. Giá xây dựng sẽ được tính theo 2 cách: giá
thành nhà mới năm xây dựng hay giá thành nhà cũ nhân với yếu tố giảm giá.
* Phương pháp định giá đất ở Thái Lan
Ở Thái Lan, việc xác định giá đất dựa vào các phương pháp xác định giá đất
sau đây:
- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đất đã được bán trên
thị trường của các bất động sản có các điểm tương đối gần giống so với bất động sản
thuộc đối tượng xem xét để ước tính giá trị thực của bất động sản đó.
- Phương pháp phân tích thu nhập: là ước tính thu nhập bởi bất động sản đã
được hoàn thiện rồi tính giá trị nhà và thu nhập do nhà đóng góp. Từ đó tính được thu
20
nhập còn lại là của đất, đem vốn hoá thu nhập sẽ có giá trị đất. Do đó phải phân tích
thật kĩ nếu không sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi sử dụng phương pháp này.
- Phương pháp chi phối: chủ yếu chỉ áp dụng để định giá những bất động sản

không có hoặc nếu có cũng rất ít xảy ra việc mua bán chúng trên thi trường như trường
học, bệnh viện,… Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả
định rằng giá trị của một tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài
sản tương tự có vai trò như một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế
cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
- Phương pháp lợi nhuận: được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt
như cửa hàng, siêu thị… và những tài sản mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả
năng sinh lời của tài sản đó. Nhưng đồng thời phương pháp này chỉ áp dụng để xác
định cho những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận cao.
- Phương pháp thặng dư: được áp dụng để tính toán giá trị bất động sản không
phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng của chúng trong tương
lai, dựa vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đây là phương pháp dựa
trên cơ sở tính toán tìm thặng dư giá trị để trả cho đất từ kết quả giá cả ước tính trong
giao dịch bình thường của bất động sản sau khi khấu trừ giá trị của công trình xây dựng.
* Phương pháp định giá đất ở Đài Loan
Giá đất do Uỷ ban định giá thuộc chính quyền địa phương xác định trên cơ sở dữ
liệu về giá thị trường và giá niêm yết năm gần nhất của thửa đất, Uỷ ban định giá
thông báo công khai kết quả định giá của từng thửa đất. Cơ quan địa chính lên danh
sách giá trị của đất và chủ đất, theo giá chính thức gửi cho cơ quan thuế để thu thuế giá
trị đất.
Thuế = Giá đất × Mức thuế
1.4.2. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam
Theo hướng dẫn của thông tư liên tịch số 02, các địa phương xây dựng bảng giá
đất theo bốn phương pháp định giá, bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, và
thặng dư, cụ thể:
* Phương pháp so sánh trực tiếp:
- Là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất
tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị
trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị
trường của thửa đất cần định giá.

21
+ Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu
vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển
nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ
chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao
dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về:
loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử
dụng đất.
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với
thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
+ Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
+ Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần
định giá.
+ Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về
giá ở bước 3.
* Phương pháp thu nhập:
- Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần
tuý thu được hằng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi xuất tiền gửi tiết kiệm bình
quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam đồng kỳ
hạn 01 năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi xuất tiền gửi tiết kiệm cao
nhất trên địa bàn.
+ Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá.
+ Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.
+ Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm.
+ Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá.
* Phương pháp chiết trừ
- Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng

cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao
gồm giá trị của đất và giá trị của tài snả gắn liền với đất).
22
+ Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản
(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các
bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện
trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).
+ Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất
(bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
+ Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.
+ Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở
bước 1
Đơn giá của thửa đất =
+ Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
* Phương pháp thặng dư
- Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo
quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng
cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển
giả định của BĐS.
+ Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa
vào các căn cứ sau:
+ Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
+ Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
+ Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất.
1.5. XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
1.5.1. Cơ sở xác định giá đất ở tại đô thị
- Luật Đất đai 2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật
Đất đai năm 2003.
Giá trị hiện tại của

các tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng tại
thời điểm mới
-
Phần giá trị
hao mòn
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhượng
bất động sản
-
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
23
- Nghị định 188/2004/NNĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT - BTNMT - BTC ngày 08 tháng 01 năm
2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xây
dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền của
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 7 tháng 5 năm 2009 của Chính phủ về việc
phân loại đô thị.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện nghị

định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
1.5.2. Áp dụng phương pháp so sánh dữ liệu thị trường Việt Nam - Thụy Điển để
xác định giá đất ở tại đô thị
Bước 1: Thu thập số liệu thị trường
Tuỳ theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của thông tin sẽ
rất khác nhau. Vì vậy ngay từ đầu cần phải xác định phương pháp điều tra thu thập
thông tin phù hợp. Thông thường khi điều tra số liệu thị trường, người ta sử dụng
phương pháp chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thẩm định dữ liệu chặt chẽ.
* Thu thập số liệu thị trường thông qua mẫu phiếu điều tra có sẵn
Các thông tin cần thu thập gồm:
- Địa chỉ: Tên chủ sử dụng đất, số thửa, số tờ bản đồ, số nhà, tên đường,
phố Cần phải xác định rõ thửa đất ở mặt tiền đường chính hay trong hẻm, nếu ở trong
hẻm thì phải xem nó ở chiều sâu bao nhiêu, chiều rộng của hẻm và kết cấu mặt đường.
- Diện tích, hình thể thửa đất.
- Hiện trạng sử dụng bất động sản: đất ở, cho thuê, thế chấp, làm văn phòng hay
sản xuất kinh doanh
- Giá chuyển nhượng bất động sản: giá điều tra thu thập ở đây là giá thị trường.
Việc điều tra giá thị trường thường gặp rất nhiều khó khăn do đó có thể điều tra từ
24
nhiều nguồn khác nhau như trực tiếp bên mua bên bán, gián tiếp thông qua hàng xóm
hoặc các tổ chức môi giới
- Điều kiện pháp lý: Bất động sản có giấy tờ hợp lệ không, có phù hợp với quy
hoạch không.
- Tình trạng cơ sở hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như: điện,
nước, giao thông, môi trường, khoảng cách của thửa đất đến trường học, chợ, bệnh
viện,
* Tập hợp và xử lý thông tin
- Loại bỏ những thông tin không chính xác và có độ tin cậy thấp trên cơ sở hai
nguồn thông tin là điều tra trực tiếp và lấy từ các cơ quan chức năng.
Các số liệu về diện tích, năm xây dựng, năm bán bất động sản nên lấy tại các hồ

sơ chuyển nhượng tại phường, Phòng Địa chính Quận, Huyện, Phòng Công chứng,
Phòng Thuế trước bạ.
Các thông tin về giá cả thực tế, hướng nhà, cấp nhà, kết cấu hạ tầng, quy hoạch,
môi trường nên lấy thông qua điều tra thực tế.
- Hoàn chỉnh các số liệu điều tra: Sau khi thu thập đầy đủ các thông tin thì việc
tiếp theo là biểu thị các mẫu điều tra lên bản đồ gồm số thứ tự mẫu với màu sắc thể
hiện năm chuyển nhượng.
Bước 2: Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển các thông tin
Số liệu TTBĐS rất phong phú, có thể khai thác từ rất nhiều nguồn khác nhau vì
vậy rất phức tạp. Để kết quả phân tích phản ánh khách quan, đầy đủ, đúng tình hình và
xu hướng phát triển của TTBĐS trong vùng, nội dung phân tích số liệu cần thực hiện
các bước sau:
* Qui đổi giá thị trường của các BĐS về cùng một thời điểm
Các giao dịch mua bán BĐS trên thị trường thu thập được thường không phát
sinh cùng một năm do đó phải quy đổi giá trị chuyển nhượng của tất cả các bất động
sản đã thu thập được về cùng một thời điểm của năm phân tích.
Để thực hiện được việc này ta phải chọn những cặp BĐS tương tự nhau, tức là
những BĐS mà các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó tương tự hoặc gần tương tự
nhau, chỉ riêng yếu tố về năm chuyển nhượng là là khác nhau.
Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm:
25
Giá đất = Giá BĐS – (Đơn giá xây dựng chuẩn × Diện tích đất xây dựng × tỷ lệ%
giá trị còn lại của ngôi nhà)
Giá đất/m
2
=
Hệ số K
(n-1)-n
=
Hệ số K

(n-2)-n
=
Trong đó: n là năm phân tích giá BĐS
* Lập bảng giá chi phí xây dựng nhà theo giá thị trường
- Chọn cặp mẫu so sánh: Chọn BĐS là đất trống và BĐS có nhà từ đó tìm ra giá
trị của nhà.
- Tính toán giá xây dựng của thị trường:
+ Nếu BĐS là đất trống và BĐS có nhà có các yếu tố tương tự nhau, ta có
công thức:
Giá trị xây dựng nhà theo thị trường = Giá BĐS có nhà - giá BĐS không có nhà.
+ Trong trường hợp diện tích của BĐS là đất trống và BĐS có nhà khác nhau
còn các yếu tố khác là giống nhau, chúng ta phải tính giá /m
2
đất từ BĐS không có nhà
và tính toán được giá xây dựng nhà theo thị trường bằng công thức:
Giá trị xây dựng nhà theo thị trường = Giá BĐS có nhà - (giá/m
2
đất trống x
tổng diện tích BĐS có nhà).
- Tính đơn giá nhà thị trường:
Đơn giá 1m
2
xây dựng nhà thị trường =
- Tính hệ số chênh lệch giữa đơn giá nhà thị trường với giá chuẩn theo qui định
của Nhà nước:
Hệ số K
thị trường
=
- Tính hệ số K thị trường trung bình :
K

tb
=
K
1
: hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ 1
K
2
: hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ 2
K
n
: hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ n
n : số cặp dữ liệu.