Tóm tắt kiến thức Bài 8 - Kinh tế Đô thị

<span class='text_page_counter'>(1)</span><div class='page_container' data-page=1>

<b>Bài 8 - Nhà ở và chính sách nhà ở</b>

Bài đọc bắt buộc:

- O’ Sullivan, Chương XIII (nhóm 7)
Các trả lời và bài báo đọc thêm cần chuẩn bị:

- Chính sách hỗ trợ thơng qua ngan hàng có tốt hơn?
- Phương pháp Hedonic price modeling là gi?

- Làm sao để kích thích vai trị của khu vực tư nhân tham gia cung cấp nhà ở xã hội?
- Mơ hình chính sách nào sẽ phù hợp tại Việt Nam?

<b>---Tóm tắt bài đọc O’ Sullivan, Chương XIII - Why is housing different?</b>

Phần này của cuốn sách khám phá tính kinh tế của thị trường nhà ở đô thị và đánh giá kết quả
của chính sách nhà ở khác nhau. Chính phủ liên bang chi khoảng $ 30 tỉ USD mỗi năm để hỗ trợ
các hộ gia đình có thu nhập thấp, với số tiền chi cho nhà ở công cộng, nhà ở tư nhân được trợ
cấp, và phiếu giảm giá (voucher) cấp cho các hộ gia đình có thu nhập thấp. Ngồi ra, chính phủ
liên bang chi ra khoảng 66 tỉ USD trong doanh thu thuế mỗi năm để trợ cấp lãi suất thế chấp, và
hầu hết các lợi ích này đều dành cho các hộ gia đình có thu nhập cao.

1. Các cách tiếp cận về hưởng thụ được dựa trên khái niệm rằng một ngôi nhà gồm có
một loạt những dịch vụ nhà ở, mỗi một giá tiềm ẩn.

2. Nhà ở là bền và chủ sở hữu kiểm sốt vị trí của nó trên các bậc thang chất lượng
bằng cách chi tiêu về bảo trì, sửa chữa, cải tạo, và tu sửa.

3. Việc cung cấp nhà ở là tương đối không co giãn trong thời gian dài của thời gian
bởi vì phần lớn các cổ phiếu nhà ở được sử dụng.

4. Các chi phí của chuyển động là tương đối lớn, vì vậy các hộ gia đình thay đổi tiêu
dùng nhà ở của họ không thường xuyên và thực hiện thay đổi lớn khi họ di chuyển.
5. Mơ hình lựa chọn giải thích làm thế nào một ngôi nhà di chuyển xuống các bậc
thang chất lượng cho các hộ gia đình có thu nhập thấp dần.

</div>
<span class='text_page_counter'>(2)</span><div class='page_container' data-page=2>

<b>1. Đặc điểm riêng biệt của nhà</b>

Chương 13 giải thích tại sao nhà ở là khác nhau so với các sản phẩm khác: Nhà ở là khơng đồng
nhất (nhà ở khác nhau về kích thước, tuổi tác, thiết kế, và vị trí) và độ bền cao, và việc chuyển từ
nhà này sang khác là rất tốn kém. Các mơ hình lọc của thị trường nhà giải thích các lực lượng
kinh tế mà nguyên nhân căn để di chuyển xuống các bậc thang chất lượng cho các hộ gia đình có
thu nhập thấp dần.

<i><b>a) Tính đa dạng và hưởng thụ</b></i>

Các nghiên cứu khác cũng cho thấy các đặc điểm của khu phố có tác động tích cực đối với giá
nhà là gần nơi làm việc, trường học, trạm trung chuyển, và nhà thờ.

Ngược lại, giá trị nhà thấp hơn khi ở những khu dân cư gần khu vực có tỉ lệ tội phạm cao, các cơ
sở chất thải độc hại, và quốc lộ ồn ào. (hình minh họa)

<i><b>b) Tính lâu bền, xuống cấp và bảo trì</b></i>

Một ngơi nhà có thể cung cấp dịch vụ nhà ở cho 100 năm hoặc hơn khi được bảo dưỡng thích
hợp. Khi khơng được bảo trì và sửa chữa thường xuyên, ngôi nhà sẽ bị xuống cấp, giảm chất
lượng theo thời gian. Người tiêu dùng sẵn sàng trả nhiều tiền hơn cho những nhà có chất lượng
cao hơn. (hình minh họa)

Cùng một thời gian, chi phí tăng, chi phí biên tăng. Nếu giá không thay đổi (đường doanh thu

biên khơng dịch chuyển), chất lượng tối đa hóa lợi nhuận giảm.

</div>
<span class='text_page_counter'>(3)</span><div class='page_container' data-page=3>

<i>Ba kịch bản khi 1 ngôi nhà rời khỏi thị trường </i>

Rời tạm thị trường <b>Giá dự kiến tưởng lai tăng, chi phí cơ hội để nắm giữ các tài sản thấp</b>
<b>so với việc giữ tài sản</b>

Chuyển đổi <b>Chuyển đổi nếu lợi nhuận hoạt động khác tạo ra đủ lợi nhuận để bù</b>
<b>đắp chi phí chuyển đổi. </b>

Từ bỏ <b>Việc sử dụng thay thế tốt nhất không tạo ra đủ lợi nhuận để trang</b>
<b>trải các chi phí chuyển đổi. </b>

• <i><b>Một ngơi nhà sẽ bị bỏ hoang nếu nó khơng thể sử dụng để làm nhà ở hoặc bất kỳ sử</b></i>

<i><b>dụng thay thế. </b></i>

• Chính sách thuế địa phương có thể ảnh hưởng đến vấn đề bị bỏ hoang nếu thuế tài sản là
không linh hoạt. White (1986) đã chỉ ra rằng trong suốt những năm 1980, thuế bất động
sản là yếu tố quan trọng nhất trong bị bỏ rơi tại thành phố New York.

• Những ngơi nhà bỏ hoanh nhanh chóng trở thành ngoại tác gây ra sự kém hiệu quả (vẽ
graffiti, ma túy, tội phạm), làm giảm sự hấp dẫn tương đối của một khu phố.

<i>Ba cách tăng lượng cung nhà: Xây dựng thêm nhà ở mới, Tăng bảo trì nhà ở đã sử dụng,</i>
Nâng cấp nhà ở đã sử dụng

• Phần lớn nhà ở trên thị trường tại bất kỳ thời điểm cụ thể là nhà ở đã sử dụng.

</div>
<span class='text_page_counter'>(4)</span><div class='page_container' data-page=4>

• Việc cung cấp nhà ở đã sử dụng là tương đối không co giãn trong thời gian tương đối dài

vì tỷ lệ suy giảm nhà ở tương đối thấp, cải tạo và tu sửa là tương đối đắt tiền.

• Lý luận tương tự cũng được áp dụng đến sự giảm trong giá thị trường. Nếu giá thấp làm
ngưng hồn tồn những cơng trình mới, lượng cung giảm chỉ 2-3% mỗi năm.

• Ozanne và Struyk (1978) ước tính là độ co giãn cho 10 năm sử dụng nhà ở là giữa 0,20
và 0,30.

• De Leeuw và Ekanem (1971) ước tính rằng độ co giãn cung dài hạn cho thuê nhà ở là
giữa 0,30-0,70.

<b>c) Chi phí di chuyển và sự mất cân bằng người tiêu dùng</b>

• Đối với hầu hết các hộ gia đình, một sự thay đổi trong tiêu dùng nhà ở đòi hỏi một sự di
chuyển đến một nơi ở khác, và các chi phí di chuyển là rất đáng kể.

• Cũng giống như nhiều mặt hàng khác, sự tiêu dùng tối đa hóa tiện ích nhà ở thì tăng theo
thu nhập. Cụ thể, độ co giãn theo thu nhập cầu về nhà ở là khoảng 0,75 (Ellwood và
Polinski, 1979)

<b>2. Mơ hình lọc của thị trường nhà ở</b>

Mơ hình lọc của thị trường nhà ở cho thấy làm
thế nào một ngôi nhà thay đổi theo thời gian về
chất lượng và thu nhập của người sử dụng
Quá trình lọc có hai tính năng cơ bản:
Œ Giảm chất lượng.

 Giảm trong thu nhập người cư ngụ.
Các giả thiết:

- Mỗi nhà ở mất một đơn vị chất lượng mỗi
năm,

- Sự xuống cấp có thể bị đảo ngược.

- Mỗi hộ có một khoảng cách tối đa giữa chất
lượng nhà ở lý tưởng và thực tế của nó.

• Việc sản xuất nhà ở mới bù đắp sự suy giảm trong mức chất lượng của nhà ở cũ.

</div>
<span class='text_page_counter'>(5)</span><div class='page_container' data-page=5>

• Dù nhà ở mới thường bị chiếm đóng bởi các hộ gia đình có thu nhập cao, các khoản trợ
cấp đẩy nhanh tiến độ lọc của nhà ở được sử dụng để làm giảm thu nhập hộ gia đình, vì
vậy tất cả mọi người được hưởng lợi từ các khoản trợ cấp.

• Khi hộ gia đình được cung cấp tùy chọn của trợ cấp nhà ở mới, họ di chuyển sớm hơn và
mức độ chất lượng của nhà ở có sẵn cho chọn lựa tăng.

• Lệnh cấm xây dựng sẽ ảnh hưởng đến quá trình chọn lựa, dẫn đến giá cao hơn và chất
lượng nhà ở thấp hơn.

• Kiểm sốt tốc độ tăng trưởng sẽ tạo ra giá cao hơn.

• Trong một mơ hình với thu nhập tăng, nhu cầu về nhà ở có nghĩa là chọn lựa thậm chí
cịn có lợi hơn.

• Khi thu nhập tăng, nhu cầu về chất lượng nhà ở của tất cả các mức thu nhập tăng. Lúc
này, để đáp ứng nhu cầu, các hộ sẽ chi nhiều tiền hơn để tu bổ và gia tăng chất lượng so
với ban đầu. Lợi thế của nhà mới so với sửa chữa nhà cũ càng lớn. điều này tạo ra nguồn
cung các ngôi nhà chất lượng cao hơn cho các hộ gia đình.

• Một hạn chế nguồn cung trong thị trường chất lượng cao là nguyên nhân tạo nên giá cao
hơn trong cả hai thị trường. Một chính sách kiểm sốt sự tăng trưởng sẽ làm giảm sự
chọn lựa, ảnh hưởng của nó được truyền tới phân khúc thị trường chất lượng trung bình
• Ngoài ra, người tiêu dùng chạy trốn giá cao trên thị trường chất lượng cao làm tăng nhu

</div>
<span class='text_page_counter'>(6)</span><div class='page_container' data-page=6>

<b>Câu hỏi 1: •</b>

<b>Chính sách hỗ trợ thơng qua ngân hàng có tốt hơn?</b>

• Vai trị của hệ thống tài chính nhà ở là huy động tiền tiết kiệm trong dân chúng và cho
các hộ gia đình có nhu cầu vay vốn để phát triển nhà ở.

• Ở hệ thống tài chính nhà ở trực tiếp (khơng qua trung gian), khoản tiết kiệm cần thiết và
trực tiếp để mua nhà được huy động trực tiếp từ nguồn tiết kiệm của người mua, cha mẹ,
họ hàng, hay chính người bán. Trong trường hợp này, phương thức thanh toán được thỏa
thuận theo quan hệ họ hàng, bạn bè. Hệ thống này không hiệu quả do nhu cầu vay thường
lớn hơn khả năng cung cấp. Đây là hệ thống tài chính duy nhất tại các quốc gia mà các tổ
chức tài chính phát triển chưa đủ mạnh và khơng cho cá nhân vay vốn để mua nhà.
• Trái lại, ở các hệ thống trực tiếp như hệ thống các ngân hàng tín dụng và quỹ tiết kiệm

(Anh, Mỹ, Canada), hệ thống tín dụng và tiết kiệm theo hợp đồng (Đức, Áo, Pháp), hệ
thống các ngân hàng tín dụng thế chấp (Châu Âu và Bắc Âu), ngân hàng đóng vai trị là
một trung giantài chính huy động tiền tiết kiệm trong dân chúng hay bán trái phiếu ra thị
trường tài chính và sử dụng vào việc cho vay để phát triển nhà ở, các “hợp đồng tiết
kiệm nhà ở” hay “hợp đồng phát triển thể chấp nhà ở”. (cái này là tổng hợp 3 hệ thống tài
chính nhà ở trung gian trong sách trang 142-143)

• Các chính sách hỗ trợ thơng qua ngân hàng có tác động tích cực đến phát triển nhà ở.
+ Thị trường nhà ở tại Việt Nam còn tương đối hạn hẹp, và đa phần mọi người quan

tâm đến thị trường mua bán nhà hơn là thuê nhà. Trong khi đó, khả năng tiếp cận

nhà của người nghèo và người có thu nhập thấp- những người thật sự cần nhà lại
rất kho khăn. So với hệ thống tài chính trực tiếp trước đây (khơng qua trung gian),
chủ yếu vay mượn từ gia đình, người thân,… là khó khả thi và khơng hiệu quả.
Ngun nhân là do nhu cầu vay thường lớn hơn khả năng cung cấp. Do vậy chính
sách hỗ trợ thơng qua qua ngân hàng là tốt hơn.

</div>
<span class='text_page_counter'>(7)</span><div class='page_container' data-page=7>

<b>Câu hỏi 2: Phương pháp Hedonic price modeling (HPM) là gi?</b>

<b>Mơ hình hồi quy hedonic</b>

<b>a) Phương thức hedonic</b>

HPM là một trong những kỹ thuật lâu đời nhất xác định giá trị kinh tế được phát triển bởi
Lancaster (1966), Ridker (1967), Griliches (1971) và Rosen (1974).... Ban đầu mơ hình được sử
dụng để nghiên cứu mối quan hệ giữa giảm thiểu ô nhiễm khơng khí tác động đến giá trị tài sản,
HPM trở thành một nghiên cứu quan trọng trong nửa sau của những năm 1970 và cả năm 1980.
Trong thời kỳ này, phương thức giá hedonic đã được chuyển đổi trong một công cụ rất quan
trọng đối với nghiên cứu học thuật, được sử dụng trong các nghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm
xác định giá trị tiền tệ của hàng hoá phi thị trường liên quan đến đặc tính mơi trường và địa điểm
của bất động sản.

Phương pháp định giá hedonic (HPM) được sử dụng để ước tính giá trị kinh tế cho hệ sinh thái
hoặc mơi trường có ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả thị trường. Nó thường được áp dụng cho các
biến giá nhà đất, phản ánh giá trị của các thuộc tính mơi trường của địa phương. Thị trường bất
động sản thường sử dụng phương pháp hedonic trong định giá giá trị mơi trường bởi vì từ
"hedonic" xuất phát từ nguồn gốc Hy Lạp, có nghĩa là, "niềm vui"- sự hài lịng.

Do đó, các phương pháp định giá dựa vào các thông tin được cung cấp bởi các hộ gia đình khi họ
đưa ra quyết định cho vị trí BĐS của họ. Họ có được niềm vui bằng cách sống ở những nơi tốt
đẹp. Nhưng do nhu cầu về nhà đất tăng, giá nhà đất tăng nên chi phí sinh hoạt ở những nơi tốt
đẹp là tương đối cao. Để xác định được một BĐS tốt ngồi các đặc điểm của BĐS thì yếu tố

ngoại tác như môi trường cũng rất quan trọng. Các yếu tố ngoại tác: khơng khí, nước, và ơ nhiễm
tiếng ồn có tác động trực tiếp đến giá trị tài sản.

Bằng cách so sánh các tài sản có đặc điểm khác nhau hoặc bằng cách kiểm tra giá của một tài sản
theo thời gian khi điều kiện môi trường thay đổi và điều chỉnh cho tất cả các yếu tố môi trường,
thông tin trong thị trường nhà ở có thể được sử dụng để ước tính giá mà người dân phải trả tiền
cho chất lượng môi trường.

<b>b) Chức năng giá hedonic</b>

</div>
<span class='text_page_counter'>(8)</span><div class='page_container' data-page=8>

đường giao thông, trường học, khoảng cách từ BĐS đến bệnh viện, trạm xe buýt, trung tâm thành
phố, ga đường sắt, sân bay ….

Hàm hồi quy hedonic giá BĐS được xác định dưới dạng sau P = f (s1, s2, s3 ... si; n1, n2, n3...
nj; e1, e2, e3 … ek), với s1, s2, s3 là các biến cấu trúc của ngôi nhà; n1, n2, n3 là biến khu phố
và e1 , e2, e3 là các biến môi trường. Hình thức chức năng hàm có thể là hàm tuyến tính hoặc phi
tuyến tính. Sử dụng phân tích hồi quy, để ước tính các mối quan hệ giữa mức độ của một đặc
trưng bất kỳ của nhà ở và giá nhà.

<b>c) Một số vấn đề trong HPM</b>

Phương pháp hedonic sử dụng dữ liệu chuyên sâu. Để ước tính giá chức năng hedonic cho một
thị trường cụ thể, một trong những địi hỏi là số lượng lớn các quan sát mơ tả giá bán và đặc
điểm của rất nhiều tài sản trong thị trường này. Một trong những giả định cơ bản của HPM là các
hộ gia đình có thơng tin hồn hảo. Nếu hộ gia đình bán một BĐS khơng nhận thức được giá cả
thị trường và đặc điểm của các tài sản khác trên thị trường thì có khả năng là giá mà họ trả cho
tài sản cần bán sẽ thấp hơn giá trên thị trường có thể dẫn tới tổn thất trong giao dịch.

Ngồi ra, giá BĐS khơng điều chỉnh ngay lập tức khi những thay đổi trong cầu hoặc cung thị
trường nhà ở thay đổi. Trong thực tế nhiều yếu tố như thơng tin khơng hồn hảo và chi phí giao

dịch sẽ cho kết quả sau quá trình điều chỉnh một thời gian. Thêm vào đó, chi phí giao dịch trong
thị trường bất động sản rất đa dạng và có giá trị đáng kể.

Một vấn đề nữa mà chúng ta cần quan tâm là hiện tượng đa cộng tuyến. Thơng thường các đặc
điểm mơi trường sẽ có cộng tuyến với nhau. Chẳng hạn như: tài sản gần đường giao thơng sẽ có
ơ nhiễm tiếng ồn lớn hơn và nồng độ các chất ơ nhiễm khơng khí cao hơn.

Điều này có nghĩa là rất khó khăn để tách ra các biến độc lập của hai hình thức ô nhiễm trên khi
tính giá của tài sản. Quan trọng phải giả định rằng thị trường nhà ở đang ở trong trạng thái cân
bằng. Nhưng thực tế không chắc rằng một thị trường nhà ở sẽ được ở trong trạng thái cân bằng
hoàn hảo ở bất kỳ một thời gian nào. Trong một trạng thái mất cân bằng, chúng ta mong đợi giá
biến động nhanh chóng sẽ chững lại, để cho các ước tính về giá BĐS vẫn cịn có ý nghĩa.

<b>d) Dạng mơ hình hedonic</b>

Mơ hình hedonic là một mơ hình mở, với các biến được thu thập tùy vào dữ liệu mà mơ hình
nghiên cứu. Có những mơ hình chỉ sử dụng chủ yếu sử dụng biến đặc tính nhà để xác định giá
BĐS, nghiên cứu của Hasan Selim (2009). Có mơ hình lại sử dụng chủ yếu các yếu tố ngoại tác
là biến xác định giá trị BĐS, như nghiên cứu gần đây của Gabriel. K. B (03/2011). Và nhiều
những nhiên cứu khác kết hợp cả yếu tố nội tác và ngoại tác ảnh hưởng tới giá BĐS như: Taylor,
L.O. 2002; Bernardo (2002); Ustaoğlu, E. (2003)....

Mơ hình hedonic cơ bản đầu tiên được Ridker (1976) trình bày:
Pi = f (S1i ... Ski , N1i ... Nmi , Z1i ... Zni)

</div>
<span class='text_page_counter'>(9)</span><div class='page_container' data-page=9>

S = đặc điểm kết cấu nhà ở (1...k), như kích diện tích nhà, số lượng phịng, loại hình xây dựng,
….

N = đặc điểm khu dân cư (1...m), như khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng của trường học,
tỷ lệ tội phạm địa phương,…..

Z = môi trường đặc trưng (1...n), như chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn…
Được viết dưới dạng:

Pi = α0 + α1S1i + α2i S2i + .... + αki Ski + β1N1i + β2N2i + ... + βmNmi + γaZai

<b>Câu hỏi 3: Làm sao để kích thích vai trị của khu vực tư nhân tham gia cung</b>

<b>cấp nhà ở xã hội?</b>

Nhiều nghiên cứu trên thế giới như: “Nhà ở cho mọi người” (“Housing for all” – Ngân
hàng Thế giới, 2006); “Đánh giá đơ thị hóa Việt Nam” (Ngân hàng Thế giới, 2011); “Nhà ở nhà
ở xã hội” (UN- Habitat, 2011) chỉ ra rằng, nhà ở xã hội là một bộ phận gắn liền với phát triển đô
thị nhất là các đô thị lớn: (1) Nhà cho người di cư- đô thị hóa- nơng thơn di dân ra thành phố; (2)
Nhà cho những người dãn dân những vùng nội thành; (3) Nhà cho những thanh niên mới kết
hôn; (4) Nhà cho những đối tượng phải được quan tâm giải quyết nhà do nhà ở xã hội; (5) Nhà
cho những hộ gia đình bị giải phóng, di dời.

Ngân hàng thế giới (2011), trong Đánh giá Đơ thị hóa ở Việt Nam nhận định, các đô thị
Việt Nam đã đảm bảo được nguồn cung nhà ở đa dạng để đáp ứng các nhu cầu của nhiều phân
khúc thị trường. Có vẻ như phần lớn nhu cầu nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt với các nhóm ở xã hội,
đã và sẽ đáp ứng theo mơ hình sau đây: (1) Các nhà thầu nhỏ xây nhà theo kiểu truyền thống tại
các thị xã, thị trấn và thành phố nơi còn đất, hoặc ở ngay vùng ngoại vi thị xã và thành phố; (2)
Chính phủ hỗ trợ phát triển khu dân cư bằng cách mở rộng mạng lưới đường sá để kết nối các
làng xã, thôn bản gần thành phố; (3) Các cá nhân tự nâng cấp và bảo dưỡng nhà ở (kể cả tăng
mật độ sàn xây dựng bằng cách tăng chiều cao nhà), cịn Chính phủ nâng cấp cơ sở hạ tầng và
dịch vụ.

UN – Habitat (2011)2 đã chỉ ra các cách tiếp cận nhằm hỗ trợ dân thành thị nghèo tìm
được nơi ở phù hợp tại các thành phố Châu Á, tập trung vào việc giải quyết khu ổ chuột trong
các thành phố ở Châu Á. Trong đó, các tác giả có nêu định nghĩa về khu ổ chuột, phân loại các

khu ổ chuột ở Châu Á, tìm ra nguyên nhân tồn tại, cũng như tìm ra cách thức xóa bỏ các khu ổ
chuột này, tập trung vào 5 nhóm giải pháp sau: (1) Nâng cấp tại chỗ, (2) Tái định cư, (3) Nhà ở
cơng cộng do Chính phủ xây dựng, (4) Mặt bằng và dịch vụ, (5) Chiến dịch nhà ở quy mơ tồn
thành phố.

<i><b>1. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Nhật Bản</b></i>

</div>
<span class='text_page_counter'>(10)</span><div class='page_container' data-page=10>

xã nhà ở phụ trách. Hợp tác xã nhà ở có thể sử dụng vốn đầu tư của Chính phủ để xây dựng nhà
ở, hay có thể xin quyền sử dụng đất theo đúng thủ tục pháp luật. Bên cạnh đó Chính phủ còn xây
dựng mối quan hệ vững mạnh với các doanh nghiệp và có sức ảnh hưởng lớn đến các doanh
nghiệp để thu hút vốn đầu tư xã hội cho phát triển nhà ở phúc lợi.

Để người dân và có thể tiếp cận được với nhà ở phúc lợi, Chính phủ đã ban hành chính sách tài
chính thơng qua việc áp dụng chính sách cho vay ưu đãi lãi xuất thấp để khuyến khích doanh
nghiệp tham gia xây dựng và phát triển nhà ở. Cho người nhà ở xã hội vay vốn mua nhà với lãi
suất thấp chỉ bằng 1/3 lãi suất thơng thường và thời hạn hồn trả vốn là 35 năm. Ngồi ra, Chính
phủ cịn áp dụng chính sách ưu đãi và miễn giảm thuế như thuế bất động sản, thuế sở hữu tài sản
cố định nhằm khuyến khích người dân tự xây dựng nhà ở và mua nhà.

<i><b>2. Kinh nghiệm của Hoa Kỳ</b></i>

Chính phủ lập quy hoạch và pháp quy quy hoạch bao gồm tổng thể quy hoạch và điều lệ các khu
vực để điều tiết kiểm soát đối với việc mở rộng đất đai. Đối với các khu vực quy hoạch mới, nhất
thiết phải đảm bảo nhà ở cho những người có thu nhập trung bình và thấp. Và để bù đắp thiệt hại
kinh tế của công ty phát triển nhà đất, chính quyền địa phương có thể nới lỏng quản lý giám sát
quyền sử dụng đất của các khu vực thông qua quy định giá đất tại mỗi khu vực. Chính phủ Mỹ
xây dựng ưu đãi đối với nhà đầu tư, người mua nhà như miễn giảm thuế, miễn giảm thuế thu
nhập, thuế đất…

<i><b>3. Tại Việt Nam</b></i>

<b>Điều 6.Cơ chế hỗ trợ, ưu đãi phát triển nhà ở xã hội (Dự thảo: NGHỊ ĐỊNHVề phát triển và</b>
quản lý nhà ở xã hội)

1. Dự án phát triển nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn ngân sách được Nhà nước
hỗ trợ, ưu đãi theo quy định tại Điều 58 của Luật nhà ở, cụ thể là:

a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây
dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả quỹ đất để xây dựng các cơng trình kinh doanh thương mại) đã
được phê duyệt. Trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao
đất; đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện
tích đất đó được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền
sử dụng đất đối với quỹ đất 20% thì được Nhà nước hoàn trả lại hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ
tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai.

b) Được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp
dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền ban hành; được áp
dụng hình thức tự thực hiện đối với các công tác tư vấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực
theo quy định.

</div>
<span class='text_page_counter'>(11)</span><div class='page_container' data-page=11>

đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ
quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư.

d) Trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội mà phương án quy hoạch chi tiết do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt khơng bố trí quỹ đất riêng để xây dựng cơng trình kinh doanh
thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của
dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại.

Phần kinh doanh thương mại quy định tại khoản này phải được hạch tốn chung vào tồn
bộ dự án phát triển nhà ở xã hội và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định

tại Điều 11 của Nghị định này.

e) Ngồi phần diện tích kinh doanh thương mại nêu tại Điểm c và d Khoản này, chủ đầu
tư dự án có trách nhiệm bố trí phần diện tích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung của các hộ dân
cư trong phạm vi dự án (khu vực sinh hoạt cộng đồng, để xe và các cơng trình hạ tầng thiết yếu
khác). Phần diện tích này được xác định trên cơ sở quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và phương
án quy hoạch - kiến trúc do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2. Hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua hoặc để
bán cũng được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi theo quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê đối với các đối tượng quy
định tại Điều 49 của Luật nhà ở thì được giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh
nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế đối với nhà ở xã hội. Sau thời gian cho thuê tối thiểu
là 05 (năm) kể từ thời điểm bắt đầu cho thuê, chủ đầu tư dự án được phép bán quỹ nhà ở này cho
người đang thuê (nếu có nhu cầu) theo giá bán nhà ở xã hội tại thời điểm bán nhà ở đó.

4. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ tự tự đầu tư xây
dựng nhà ở hoặc tự mua nhà ở hoặc thuê nhà ở để bố trí cho người lao động của doanh nghiệp
mình ở mà khơng thu tiền thuê nhà hoặc có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt quá giá
thuê nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì chi phí mua nhà ở hoặc thuê nhà ở
được tính như sau:

a) Tính vào giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.

b) Là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
Phụ lục:

Tham khảo:
/>

<i>Trong những năm qua, Nhà nước đã ban hành các chính sách nhằm tạo điều kiện thuận</i>
<i>lợi cho phát triển nhà ở. Từ năm 1991 đến năm 2000, có 176.000 trường hợp được hỗ trợ về nhà</i>
<i>ở, diện tích nhà ở tăng 71 triệu m2_{(từ 629 triệu m}2_{đến 700 triệu m}2_{). Từ năm 2000 đến nay}</i>

</div>
<span class='text_page_counter'>(12)</span><div class='page_container' data-page=12>

<i><b>Một số hàm ý bài học</b></i>

<i>Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, có một số hàm ý bài học có thể rút</i>
<i>ra từ kinh nghiệm quốc tế và phát triển nhà ở xã hội (mà bộ phận quan trọng là nhà ở thu nhập</i>
<i>thấp):</i>

 <i>Một là, nhà ở xã hội là một bộ phận quan trọng, rất đang quan tâm của mỗi quốc gia</i>
<i>trong q trình phát triển. Khơng phải nơi nào, lúc nào cũng có thể phát triển nhà ở thương</i>
<i>mại. Các nước đều có một bộ phận chính sách và triển khai thực hiện về nhà ở xã hội.</i>
 <i>Hai là, thị trường nhà thu nhập thấp (trong tổng thể chung nhà ở xã hội) là một bộ phận</i>

<i>của thị trường bất động sản. Thị trường nhà thu nhập thấp có thể sẽ vận hành tốt khi nhà ở</i>
<i>thương mại (Trung và cao cấp) gặp khó khăn. Tăng cường thị trường nhà thu nhập thấp có</i>
<i>thể sẽ góp phần tạo xung lực cho thị trường bất động sản tổng thể.</i>

 <i>Ba là, giải quyết vấn đề nhà ở xã hội không chỉ là giải quyết vấn đề nhà ở, mà còn là vấn</i>
<i>đề an sinh xã hội, ổn định kinh tế và hướng đến phát triển bền vững. Việc giải quyết vấn đề</i>
<i>nhà ở xã hội ngồi tính thị trường cịn tác động đến những nhóm dân cư cần được quan tâm</i>
<i>trong xã hội, nhất là các đô thị – đặc biệt là đô thị lớn trong quá trình phát triển.</i>

 <i>Bốn là, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước phát triển mạnh mẽ trong 20</i>
<i>năm qua. Trong 5 năm qua, thị trường đã có những bước điều chỉnh cả về quy mơ, cả về cơ</i>
<i>cấu, cả về định hướng. Trong thời gian ngắn hạn, việc định hướng thị trường vào nhóm nhà</i>
<i>ở xã hội dường như là điều chỉnh chiến lược. Nếu tập trung mạnh mẽ cả về chính sách, điều</i>
<i>hành, cả về nhân tài, vật lực để thúc đẩy phân mảng thị trường này, cộng với các xu thế</i>
<i>chung của nền kinh tế, thị trường bất động sản sẽ tạo được thế năng mới để đón đầu cú hích</i>

<i>TPP- một cơ hội mới của thị trường bất động sản Việt Nam.</i>

<i><b>Tóm lại</b></i>

<i>Nhà ở xã hội là một bộ phận quan trọng trong hệ thống nhà của mỗi quốc gia. Chính sách cũng</i>
<i>như sự điều hành của mỗi quốc gia đối với phát triển nhà cần có một bộ phận về vấn đề nhà ở</i>
<i>xã hội (trong đó phần quan trọng là nhà thu nhập thấp). Về phần mình, nhà ở xã hội sẽ đóng</i>
<i>góp vai trị tăng cường an sinh xã hội hướng đến phát triển bền vững đô thị, xã hội. Hơn nữa, thị</i>
<i>trường nhà thu nhập thấp (trong tổng thể nhà ở xã hội) sẽ góp phần khơi thơng thị trường bất</i>
<i>động sản trong một số giai đoạn, một số tình huống, từ đó, góp phần thúc đẩy thị trường bất</i>
<i>động sản.</i>

<b>Câu 4: Mơ hình chính sách nhà ở nào sẽ phù hợp tại Việt Nam?</b>

Trong số các dạng nhà ở thì hầu hết đều là nhà ở thương mại,cung cầu vận động theo quy luật
của kinh tế thị trường, chỉ riêng nhà ở xã hội là loại hàng hóa phi thị trường cần sự can thiệp của
nhà nước bằng các chính sách phù hợp. Vì vậy nói đến chính sách nhà ở nên được hiểu là nhà ở
xã hội

</div>
<span class='text_page_counter'>(13)</span><div class='page_container' data-page=13>

 Ít doanh nghiệp mặn mà với dự án nhà ở xã hội do nhiều vướng mắc về quy định giá đất,
cơ chế vay vốn, hỗ trợ, phân phối đầu ra cũng như vấn đề lợi nhuận.

 Nhu cầu mua NƠXH nhiều trong khi nguồn cung NƠXH ít. Theo kế hoạch phát triển về
nhà ở giai đoạn 2011-2015, cả nước sẽ cần khoảng 200.000 căn nhà ở xã hội, thực tế, kết
quả thực hiện đến nay mới chỉ đáp ứng được khoảng 20% kế hoạch .

 Nghịch lý giữa thu nhập người dân và giá nhà, cụ thể với giá nhà ở là 9,7 triệu đồng/m2
thì những đối tượng có thu nhập từ 5-7,7 triệu đồng/tháng gần như là không thể mua
được nhà.

 Ở các quốc gia khác, phần lớn nhà ở xã hội đều do chính phủ xây dựng, ở VN khơng có
ngân sách để Chính phủ xây dựng đủ NƠXH

 Các quốc gia khác NƠXH chủ yếu là hình thức th trong khi đó ở VN tâm lý người dân
đa phần muốn mua NƠXH.

 Tư duy phát triển NƠXH tại Việt Nam vẫn đang lấy tư duy lấy nhà của người giàu làm
cho người nghèo

Đề xuất chính sách

 <b>Nhà nước phải có chính sách và cơ chế rõ ràng: Mơ hình nhà ở xã hội cần được sự hỗ </b>
trợ đặc biệt của Nhà nước trong khơi thơng các chính sách (giá đất phù hợp, quy hoạch
tổng thể, có nguồn vốn, ưu đãi vốn và lãi suất, đối tượng nhận NƠXH, tỷ suất lợi nhuận)
 <b>Quy hoạch NƠXH phù hợp với quy hoạch chung: Để hướng tới sự phát triển đô thị </b>

bền vững, tránh manh mún và tự phát tạo thành khu nhà ổ chuột như nhiều nước từng gặp
phải, Nhà nước cần quy hoạch nhà ở xã hội theo từng cụm, từng khu vực rõ ràng, tạo ra
một khơng gian sống có đầy đủ chợ, khu mua sắm, công viên cây xanh ....

 <b>Chọn phương thức hợp tác hiệu quả: Nhà nước tạo điều kiện để các DN tham gia theo</b>
hình thức linh hoạt như PPP, mua lại, thuê lại, xã hội hóa, BOT, đổi đất lấy NƠXH ...
Nhà nước nên lo quỹ đất và quản lý chất lượng, còn đầu ra của sản phẩm cứ để thị trường
quyết định.

 Ban hành các tiêu chuẩn về kiến trúc + thiết kế: cho phép tạo ra một căn hộ dù có diện
tích nhỏ nhưng lại khơng bó buộc khơng gian, người dân có thể thoải mái sinh hoạt mà
không bị ràng buộc, phù hợp với điều kiện sống của người thuốc đối tượng chinhs ách xã
hội với chi phí hơp túi tiền của người thu nhập thấp

</div>

<!--links-->