Xây dựng cơ sở dữ liệu hồ sơ quét phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường quang trung thành phố thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

HÀ TUẤN ANH
Tên đề tài:
“XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU HỒ SƠ QUÉT PHỤC VỤ CÔNG TÁC
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG QUANG TRUNG – THÀNH PHỐ THÁI NGUN”

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chun ngành : Địa chính mơi trường
Khoa

: Quản lý Tài ngun

Khóa học

: 2014 – 2018

Thái Nguyên – năm 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

HÀ TUẤN ANH
Tên đề tài:
“XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU HỒ SƠ QUÉT PHỤC VỤ CÔNG TÁC
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG QUANG TRUNG – THÀNH PHỐ THÁI NGUN”

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chun ngành

: Địa chính mơi trường

Lớp

: K46-ĐCMT 46N02

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2014-2018

Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Ngọc Anh

Thái Nguyên – năm 2018

i

LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành chương trình đào tạo trong nhà trường, mỗi sinh viên trước
khi ra trường được nhà trường dành riêng cho một học kỳ để sinh viên làm quen
với cơng việc thực tế ở ngồi. Vì kiến thực được học trong trường chỉ là lý
thuyết mà hành trang của các sinh viên trước khi ra trường không chỉ là lượng
kiến thức cần thiết mà cần phải có chun mơn vững vàng. Chính vì vậy thời
gian thực tập vô cùng quan trọng đối với mỗi sinh viên trước khi ra trường. Thời
gian thực tập cũng là lúc áp dụng những kiến thức học được trong nhà trường
vào thực tế cơng việc, qua đó sinh viên có thể trau rồi kiến thức đã học củng cố
kiến thức lý thuyết học trên lớp, học trong sách nhằm giúp sinh viên ngày càng
nâng cao trình độ chun mơn của mình.
Để hồn thành khố luận em xin bày tỏ lịng bíêt ơn sâu sắc tới sự quan tâm
của nhà trường và Ban chủ nhiệm khoa, sự giúp đỡ tậm tình của thầy giáo Ts:
Nguyễn Ngọc Anh và các thầy cô trong khoa.
Trong thời gian thực tập và làm khoá luận, em đã cố gắng hết sức mình,
nhưng do kinh nghiệm chưa có và kiến thức có hạn nên chắc chẵn khơng tránh
khỏi thiếu sót và khiếm khuyết, em rất mong các thấy cơ giáo đóng góp ý kiến
cho bài khố luận của em đặc biệt là thầy giáo hướng dẫn đóng góp để khố luận
của em được hồn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018
Sinh viên

Hà Tuấn Anh

iii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng quỹ đất của phường năm 2017 ..................................... 32
Bảng 4.2 Kết quả sử dụng đất năm 2017 ............................................................. 33
Bảng 4.3: Khối lượng kết quả đo vẽ ............................................................... 36


iv

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Bản đồ phường Quang Trung ......................................................... 24
Hình 4.2: Giao diện của phần mềm Tiff Teller ............................................... 39
Hình 4.3: Giao diện phần mềm cắt và chỉnh sửa ảnh Picasa .......................... 40
Hình 4.4: Nhập dữ liệu đầu vào để tiến hành cắt và chỉnh sửa................ Error!
Bookmark not defined.
Hình 4.5: Chọn thư mục cần cắt và chỉnh sửa ảnh. ........................................ 41
Hình 4.6: Dữ liệu sau khi nhập có giao diện như hình dưới đây ............. Error!
Bookmark not defined.
Hình 4.7: Chọn kích cỡ để cắt ảnh .................................................................. 42
Hình 4.8 : Kết quả sau khi cắt và chỉnh sửa ảnh. ............................................ 43
Hình 4.9 : Sau khi tiến hành in ảnh ta có hình ảnh được thể hiện như hình
trên. .................................................................................................................. 43
Hình 4.10 : Chọn thư mục cần lưu ảnh ........... Error! Bookmark not defined.
Hình 4.11: Ảnh sau khi đã được cắt và chỉnh sửa để inError! Bookmark not
defined.
Hình 4.12: Sau khi tiến hành in và đặt tên ta được kết quả như sau........ Error!
Bookmark not defined.
Hình 4.13: Bảng dữ liệu thể hiện các thông tin như tên chủ sử dụng đất, số tờsố thửa đất,địa chỉ, nguồn gốc sử dụng... ........ Error! Bookmark not defined.
......................................................................................................................... 46

Hay dữ liệu phục vụ cho cơng tác quản lý, cấp giấy chứng nhận................... 46
Hình 4.14: Sau khi tiến hành nhập dữ liệu ta có thể nắm bắt được hộ gia đình
nào chưa cấp GCN QSDD từ đó tiến hành cấp giấy theo quy định......... Error!
Bookmark not defined.
Hình 4.15: Các mục của một hồ sơ sau khi đã tiến hành in và đặt tên .... Error!
Bookmark not defined.


v

......................................................................................................................... 47
Sau đó ta tìm kiếm vị trí thửa đất trên bản đồ số được mở bằng phần mềm
MicroStation. ................................................................................................... 48
Hình 4.16: Giao diện của phần mềm MicroStationError!

Bookmark

not

defined.
......................................................................................................................... 48
Hình 4.17 :Ta dùng chức năng tìm kiếm Find/Replace Text của phần mềm
MicroStation để tìm kiếm thơng tin của thửa đất cần kiếm tra................ Error!
Bookmark not defined.
......................................................................................................................... 48
Hình 4.18: Sau khi hiển thị hộp chức năng ta nhập tên chủ sử dụng đất và ấn
Find.................................................................. Error! Bookmark not defined.
......................................................................................................................... 49
Ta bắt đầu so sánh thơng tin trên ảnh và thơng tin có trên bản đồ. ................ 49
Hình 4.19: Hình ảnh về thửa đất mà ta tiến hành kiểm tra bao gồm các thơng

tin về chủ sử dụng đất, diện tích của thửa đất , mục đích sử dụng.... ............. 49
......................................................................................................................... 49
Hình 4.20: Thông tin đầy đủ của thửa đất mà ta cần so sánh, đối chiếu được
thể hiện trên MicroStation ............................................................................... 50
Hình 4.21:Ta so sánh các thông tin của chủ sử dụng đất như tên chủ sử dụng
đất, năm sinh, CMND số giữa ảnh và thông tin trên MicroStation xem đã
trùng khớp, hay sai lệch từ đó ta chỉnh sửa sao cho đúng với hiện trạng thực
tế. ..................................................................................................................... 50
......................................................................................................................... 50
Hình 4.22: So sánh các thông tin của thửa đất như số thửa, tờ bản đồ số, diện
tích, mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng... xem đã đúng với thực tế chưa
......................................................................... Error! Bookmark not defined.
......................................................................................................................... 51


vi
Hình 4.23:Xem và đối chiếu vị trí của thửa đất được thể hiện trên ảnh và trên
MicroStation có sai lệch vị trí khơng. ............. Error! Bookmark not defined.
......................................................................................................................... 51
Hình 4.24: Đối chiếu số vào sổ cấp giấy chứng nhận và ngày giấy chứng nhận
được kí giữa ảnh và phần mềm đã đúng chưa. Error! Bookmark not defined.
......................................................................................................................... 52


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐĐC

: Bản đồ địa chính

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

CNQSD

: Chứng nhận quyền sử dụng

ĐKQSDĐ

: Đăng ký quyền sử dụng đất

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

QSD

: Quyền sử dụng

TN&MT

: Tài ngun và Mơi trường

TP

: Thành phố

UBND

: Ủy ban nhân dân


vii

MỤC LỤC
PHẦN 1 MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài. .................................................................................... 2
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 3
2.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................... 3
2.1.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính ....................................................... 3
2.1.2.Nội dung hồ sơ địa chính ......................................................................... 3
2.1.3.Vai trị của hệ thống hồ sơ địa chính đối với cơng tác quản lý đất đai .... 5
2.1.4. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện
nay ..................................................................................................................... 6
2.3. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 18
2.3.1. Cơng tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Vĩnh Phúc...................... 18
2.3.2. Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Thành phố Hạ Long. ..... 19
2.3.3. Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính Thành phố Thái Nguyên .. 19
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 21
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 21
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 21
3.3.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của phường Quang Trung ............ 21
3.3.2. Ứng dụng phần mềm tin học Picasa, Nova PDF... trong việc xây dựng
hồ sơ cấp giấy chứng nhận dạng số................................................................. 22
3.3.3 Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ...................................... 22
3.4.Phương pháp nghiên cứu........................................................................... 22
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU & THẢO LUẬN .................................. 24
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của phường Quang Trung ................ 24
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 24


viii

4.1.2 Tài nguyên thiên nhiên ........................................................................... 26
4.1.3. Điều kiện kinh tế- xã hội ....................................................................... 27
4.1.4. Tình hình quản lý đất đai của phường .................................................. 32
4.2. Xây dựng hồ sơ cấp giấy chứng nhận dạng số tờ bản đồ địa chính số
10,11,12,13,15 ................................................................................................. 36
4.2.1. Giới thiệu dự án..................................................................................... 36
4.2.2. Tổng quan về dự án đo vẽ bản đồ địa chính phường Quang Trung ..... 36
4.2.3. Ứng dụng một số phần mềm tin học trong xây dựng hồ sơ cấp giấy
chứng nhận dạng số. ........................................................................................ 38
4.3.Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ......................................... 52
4.3.1.Phương hướng, nhiệm vụ cơng tác quản lý đất đai................................ 52
4.3.2.Một số giải pháp hoàn thiện cơng tác hồ sơ địa chính ........................... 54
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 58
5.1. Kết luận .................................................................................................... 58
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 58

1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề.

Đất đai là một loại tài nguyên không do con người làm ra, nhưng con
người sử dụng nó như một tài nguyên sản xuất. Với mỗi quốc gia đều có một
quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi một diện tích, ranh giới, vị trí. Do
vậy, đất đai là tài sản quốc gia vơ cùng quý giá và được chuyển tiếp qua các
thế hệ, được pháp luật công nhận là một dạng của cải trong phương thức tích
lũy của cải vật chất của xã hội. Đối với nước ta điều này đã được Luật Đất đai
2013 khẳng định: "Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, quốc phịng và an ninh".
Vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai cực kì quan trọng. Để phục
vụ cho cơng tác trên thì việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phải đồng bộ ở tất
cả các cấp, từ trung ương đến địa phương. Cơ sở dữ liệu không gian tại nước
ta đang từng ngày, từng giờ được bổ sung, chuẩn hóa với kĩ thuật tiên tiến
nhất nhưng cùng với đó cơng tác cập nhật cơ sở dữ liệu thuộc tính đang đình
trệ do khối lượng thơng tin q lớn và không đồng nhất.
Phường Quang Trung là một phường thuộc thành phố Thái Ngun, là
phường có mật độ dân cư đơng nhất trong thành phố do có nhiều trường đại
học và trung học phổ thơng đóng trên địa bàn. Dân số của phường là 32.532
người (2011), phường được chia làm 39 tổ dân phố có diện tích là 1.57 km2.
Với những đặc điểm nêu trên nên phường Quang Trung luôn luôn gặp khó
khăn trong cơng tác quản lý nhà nước về đất đai. Phường Quang Trung chưa
có hệ thống bản đồ địa chính chính quy, bản sao giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai không đầy đủ,

không được cập nhật thường xuyên đồng bộ ở ba cấp.


2
Xuất phát từ thực tế đó, dưới sự hướng dẫn của TS.Nguyễn Ngọc Anh,
em tiến hành nghiên cứu đề tài:”Xây dựng cơ sở dữ liệu hồ sơ quét phục vụ
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường
Quang Trung – Thành phố Thái Nguyên”.
1.2. Mục tiêu của đề tài.

- Xây dựng hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dạng số phục
vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Đề xuất một số giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm hồn
thiện hệ thống hồ sơ địa chính Phường Quang Trung.
- Ứng dụng tin học trong việc xây dựng hồ sơ cấp giấy chứng nhận
dạng số.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Việc xây dựng,cập nhật,quản lý khai thác và sử dụng dữ liệu địa chính
phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, thống nhất và thực hiện
theo quy định hiện hành về lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính
- Hồ sơ địa chính được hiểu là hệ thống các tài liệu,số liệu bản đồ,sổ
sách… chứa đựng các thông tin về các mặt tự nhiên,kinh tế-xã hội và pháp lý

của đất đai cần thiết cho việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai.
- Hồ sơ địa chính cung cấp những thông tin cần thiết để Nhà nước thực
hiện chức năng của mình đối với đất đai với tư cách là chủ sở hữu.
- Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất của mỗi hộ gia
đình,cá nhân,tổ chức theo từng đơn vị hành chính cấp xã gồm:Bản đồ địa
chính(hoặc bản trích đo địa chính),sổ địa chính,sổ mục kê đất đai,sổ theo dõi
biến động đất đai và bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ địa chính được thiết lập,cập nhật trong q trình điều tra qua
các thời kì khác nhau,bằng các phương pháp khác nhau:Đo đạc địa
chính;đánh giá đất;phân hạng và định giá đất;đăng ký đất đai ban đầu,đăng ký
biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tóm lại hồ sơ địa chính là các tài liệu thành quả của việc đo đạc và
đăng ký đất đai,thể hiện đầy đủ các thông tin về từng thửa đất phục vụ cho
quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất.
2.1.2.Nội dung hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính mang những nội dung,thông tin về sử dụng và quản lý
đất đai; bao gồm ba lớp thông tin cơ bản:
- Các thông tin về điều kiện tự nhiên.
- Các thông tin kinh tế-xã hội
- Các thông tin về cơ ở pháp lý.
- Các thông tin này được thể hiện từ tổng quan đến chi tiết cho từng
thửa đất trên toàn lãnh thổ.


4
• Các thơng tin về điều kiện tự nhiên của thửa đất
Các thơng tin này bao gồm:Vị trí, hình dáng, kích thước, tọa độ (quan
hệ hình học), diện tích của thửa đất( số lượng).Để xác định các thông tin này
người ta sử dụng phương pháp đo đạc thành lập bản đồ, sản phẩm thu được là
bản đồ địa chính (được thể hiện trên giấy và dạng số).

Bản đồ địa chính là tài liệu cơ bản đầu tiên của hồ sơ địa chính,giúp
nhận biết các điều kiện tự nhiên của thửa đất. Để liên hệ thơng tin giữa bản đồ
địa chính với các lớp thông tin khác trong hệ thống hồ sơ địa chính người ta
gán cho mỗi tờ bản đồ một số hiệu(số thứ tự kèm theo tên gọi), mỗi thửa đất
có một số hiệu duy nhất(gọi là số thửa). Số thửa có ý nghĩa rất quan trọng,
khơng những nó giúp cho việc thống kê đất đai không bị trùng sót mà cịn
giúp tra cứu thơng tin thuộc tính của từng thửa đất và liên hệ giữa các thuộc
tính với nhau.
• Các thơng tin về mặt kinh tế-xã hội
- Các thơng tin về quan hệ xã hội trong q trình sử dụng đất bao
gôm:chủ sử dụng đất,nguồn gốc sử dụng đất,phương thức sử dụng đất
(giao,cho thuê, chuyển nhượng,thừa kế…), mục đích sử dụng đất, q trình
chuyển đổi mục đích sử dụng đất,quá trình chuyển quyền sử dụng đất,quyền
sở hữu các giá trị đầu tư cho đất,đất không được cấp giấy chứng nhận.
- Các thông tin này được thiết lập trong quá trình đăng ký đất đai bằng
phương pháp tổ chức kê khai đăng ký đất đai từ cấp cơ sở(xã,phường,thị trấn)
trên cơ sở bản đồ địa chính.
- Tổ chức kê khai đăng ký đất đai thực chất là thu thập các thông tin về
quan hệ xã hội do chủ sử dụng đất cung cấp dưới hình thức viết đơn đăng ký
quyền sử dụng đất của từng chủ sử dụng đất.
• Các thông tin về cơ sở pháp lý


5
- Các thông tin về cơ sở pháp lý bao gồm:tên văn bản, số văn bản,cơ
quan phát hành văn bản,ngày tháng năm ký theo yêu cầu của từng loại hồ sơ
địa chính.
- Các thơng tin pháp lý là cơ sở để xác định giá trị pháp lý của thửa đất.
2.1.3.Vai trị của hệ thống hồ sơ địa chính đối với cơng tác quản lý đất đai
Hồ sơ địa chính có vai trị rất quan trọng đối với cơng tác quản lý đất

đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình
ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ
chức thi hành các văn bản đó. Thơng qua hệ thống hồ sơ địa chính mà trực
tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến
động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô.
Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định
hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa
ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát
triển kinh tế xã hội tại từng cấp.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho cơng tác thành lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì
nhà quản lý chỉ cần khái qt hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện
trạng sử dụng đất với độ tin cậy rất cao. Hơn thế nữa với sự trợ giúp của cơng
nghệ thơng tin thì cơng việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí
chúng ta có thể lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là
5 năm một lần như quy định hiện hành.
Trong những năm gần đây do các quan hệ về đất đai ngày càng trở nên
phức tạp bởi vậy yêu cầu quản lý các nội dung như: đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển
mục đích sử dụng ngày càng trở nên khó khăn. Đặc biệt là vấn đề thu hồi đất


6
đai, giải phóng mặt bằng để phục vụ cho các dự án liên quan đến đất đai.
Nguyên nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá
thị trường. Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý
cả vấn đề giá đất. Một vấn đề khác cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven
đô, nơi mà tốc độ đơ thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đó là tình trạng chuyển

mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch: người dân tự ý chuyển đất nông
nghiệp, ao hồ thành đất thổ cư. Dẫn đến tình trạng này là do cơ quan quản lý
đất đai địa phương khơng có được hệ thống hồ sơ địa chính phản ánh đúng
thực trạng để kịp thời quản lý.
Các cơ quan quản lý đất đai khơng chỉ có các cơng tác quản lý Nhà
nước về đất đai mang tính chất định kì như: quy hoạch sử dụng đất, thống kê
kiểm kê đất đai, mà cịn có những cơng việc mang tính thường xuyên như:
giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai. Để giải quyết
dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai ở cấp cơ sở thì hệ thống hồ sơ địa
chính phải được hồn thiện đầy đủ và là cơ sở pháp lý vững chắc cho những
quyết định giải quyết tranh chấp.
Hệ thống hồ sơ địa chính cịn giúp tạo lập kênh thơng tin giữa Nhà
nước và nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các
hoạt động quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của
các chủ sử dụng đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người
quản lý và của người sử dụng.
2.1.4. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay
2.1.4.1. Hồ sơ tài liệu gốc,lưu trữ và tra cứu khi cần thiết
Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và
quyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý.
Nó bao gồm các loại tài liệu sau:


7
- Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa
chính bao gồm: tồn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh
tế - kĩ thuật được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký
biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm: Các
giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn kê khai

đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất (Quyết định giao đất,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ở những giai đoạn trước, giấy tờ
chuyển quyền đất đai v.v...) các giấy tờ có liên quan đến nghĩa vụ tài chính
đối với Nhà nước mà người sử dụng đất đã thực hiện v.v... Cụ thể gồm các
loại giấy tờ chứng minh QSD đất theo quy định tại luật đất đai như sau:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng
10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính
sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, Chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam.
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật.
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người
sử dụng đất.


8
f) Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
2.1.4.2. Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý
Bên cạnh hồ sơ gốc dùng lưu trữ và tra cứu khi cần thiết cịn có hồ sơ
địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Hồ sơ địa chính phục vụ

thường xuyên trong quản lý đất đai được nhà nước quy định áp dụng chung
gồm các loại tài liệu như sau:
- Bản đồ địa chính
Trong hệ thống tài liệu hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên cho quản
lý thì bản đồ địa chính là loại tài liệu quan trọng nhất. Bởi bản đồ địa chính
cung cấp các thơng tin không gian đầu tiên của thửa đất như vị trí, hình dạng,
ranh giới thửa đất, ranh giới nhà, tứ cận,.. Những thơng tin này giúp nhà quản
lý hình dung về thửa đất một cách trực quan. Bên cạnh các thơng tin khơng
gian bản đồ địa chính cịn cung cấp các thơng tin thuộc tính quan trọng của
thửa đất và tài sản gắn liền trên đất như: loại đất, diện tích pháp lý, số hiệu
thửa đất, loại nhà,… Bản đồ địa chính gồm hai loại: Bản đồ địa chính cơ sở
và bản đồ địa chính chính quy.
+ Bản đồ địa chính cơ sở: là bản đồ nền cơ bản để đo vẽ bổ xung thành
bản đồ địa chính. Bản đồ địa chính cơ sở thành lập bằng các phương pháp đo
vẽ có sử dụng ảnh chụp từ máy bay kết hợp với đo vẽ bổ xung ở thực địa. Bản
đồ địa chính cơ sở được đo vẽ kín ranh giới hành chính và kín khung mảnh
bản đồ.
Bản đồ địa chính cơ sở là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ
bổ xung thành bản đồ địa chính theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn;
được lập phủ kín đơn vị hành chính cấp xã theo tỷ lệ 1/10.000; để thể hiện
bao quát hiện trạng vị trí, diện tích, hình thể của các ơ, thửa có tính ổn định


9
lâu dài, dễ xác định ở thực địa của một hoặc một số thửa đất có loại đất theo
chỉ tiêu thống kê khác nhau hoặc cùng một chỉ tiêu thống kê.
- Bản đồ địa chính chính quy là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu
tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Bản đồ địa chính được thành lập
bằng các phương pháp: đo vẽ trực tiếp ở thực địa , biên tập, biên vẽ từ bản đồ

địa chính cơ sở được đo vẽ bổ xung để vẽ trọn các thửa đất, xác định loại đất
của mỗi thửa theo các chỉ tiêu thống kê của từng chủ sử dụng trong mỗi mảnh
bản đồ và được hoàn chỉnh để lập hồ sơ địa chính.
Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ thống
tọa độ nhà nước. Trong công tác thành lập và quản lý hồ sơ địa chính bản đồ
địa chính là một trong những tài liệu quan trọng, được sử dụng, cập nhật
thông tin một cách thường xuyên. Căn cứ vào bản đồ địa chỉnh để làm cơ sở
giao đất, thực hiện đăng ký đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói
chung và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở đơ thị nói riêng. Xác
nhận hiện trạng, thể hiện biến động và phục vụ cho chỉnh lý biến động của
từng loại đất trong đơn vị hành chính cấp xã (phường, thị trấn). Làm cơ sở để
thanh tra tình hình sử dụng đất và giải quyết tranh chấp đất đai.
- Bản đồ địa chính gồm các thơng tin:
+ Thơng tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện
tích, loại đất.
+ Thơng tin về hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi gồm sơng, ngịi, kênh, rạch,
suối, đê, đập….
+ Thông tin về đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu.
+ Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang
an tồn cơng trình, điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.
- Bản đồ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp:
+ Có thay đổi số hiệu thửa đất.


10
+ Tạo thửa đất mới.
+ Thửa đất bị sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa.
+ Thay đổi loại đất.
+ Đường giao thơng: cơng trình thuỷ lợi theo tuyến; sơng, ngịi, kênh,
rạch suối được tạo lập mới hoặc có thay đổi về ranh giới.

+ Có thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, địa
danh và các ghi chú thuyết minh trên bản đồ.
+ Có thay đổi về mốc giới hành lang an tồn cơng trình.
- Sổ mục kê đất đai: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn
để ghi về các thửa đất, đối tượng chiếm có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ
và các thơng tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất. Sổ mục kê đất đai
được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và phục vụ thống
kê, kiểm kê đất đai.
-Sổ mục kê gồm các thông tin:
+ Thửa đất gồm: Số thửa, diện tích, loại đất, tên người sử dụng đất và
các ghi chú về việc đo đạc thửa đất.
+ Đường giao thơng, cơng trình thuỷ lợi và các cơng trình khác theo
tuyến mà có sử dụng đất hoặc có hành lang bảo vệ an tồn gồm tên cơng
trình, mục đích sử dụng đất và diện tích trên tờ bản đồ.
+ Sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo
tuyến gồm tên đối tượng và diện tích trên tờ bản đồ.
- Tất cả các trường hợp biến động phải chỉnh lý trên bản đồ địa chính
thì đều phải chỉnh lý trên sổ mục kê để tạo sự thống nhất thông tin.
- Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi
về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử
dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của
người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người
sử dụng đất.


11
- Sổ địa chính gồm các thơng tin:
+ Tên và địa chỉ người sử dụng đất
+ Thông tin về thửa đất gồm: số hiệu thửa đất, địa chỉ thửa đất, diện
tích thửa đất phân theo hình thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng

chung), mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất, những hạn chế về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài
chính về đất đai chưa thực hiện, số phát hành và số vào sổ cấp GCNQSDĐ.
+ Những biến động về sử dụng đất trong q trình sử dụng đất.
- Sổ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp sau:
+ Có thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất được phép đổi tên.
+ Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính
nơi có đất.
+ Có thay đổi hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
+ Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.
+ Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.
+ Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
+ Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+ Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường,
thị trấn, sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất
gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin:
Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động;
Thời điểm đăng ký biến động;


12
Số hiệu thửa đất có biến động;
Nội dung biến động về sử dụng đất.
Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sổ được lập để theo dõi
các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và chủ sử dụng đất
đã đến nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm các thông tin:
Họ tên người sử dụng đất.
Số phát hành giấy chứng nhận.
Ngày ký giấy chứng nhận.
Ngày giao giấy chứng nhận.
Chữ ký của người nhận giấy chứng nhận.
2.1.4.3.Hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính số)
Do lượng thông tin cần lưu trữ cho mỗi thửa đất ngày càng tăng bởi vậy
hệ thống hồ sơ địa chính trên giấy tờ đã xuất hiện nhiều bất cập trong q
trình sử dụng như: khó khăn khi tra cứu thông tin, chỉnh lý biến động, khi
thống kê, kiểm kê... Những khó khăn này sẽ được khắc phục rất nhiều nếu
như hệ thống hồ sơ địa chính được tin học hóa. Để tạo hành lang pháp lý mở
đường cho sự phát triển hệ thống hồ sơ địa chính dạng số trên quy mơ tồn
quốc, Bộ Tài ngun và Mơi trường đã ban hành thơng tư số 09/2007/TT.
BTN&MT có quy định về hồ sơ địa chính dạng số như sau:
Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến
động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau
đây gọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh,
cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ
liệu thuộc tính địa chính.


13
Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mơ tả các yếu tố tự nhiên có liên
quan đến việc sử dụng đất.
Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ

mục kê đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại Số:
24/2014/TT-BTNMT.
Hệ thống hồ sơ địa chính dù ở dạng giấy hay được tin học hóa đều
nhằm mục đích quản lý nguồn tài nguyên đất mà đối tượng trực tiếp là các
thửa đất.
2.1.4.4.Tổng quan về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phường Quang Trung
2.1.1.4.1. Tổng quan về cơ sở dữ liệu đất đai:
- Dữ liệu: là thông tin dưới dạng ký hiệu, chữ viết, chữ số, hình ảnh, âm
thanh hoặc dạng tương tự.
- Cơ sở dữ liệu đất đai: là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa
chính, dữ liệu quy hoạch sử dụng đất, dữ liệu giá đất, dữ liệu thống kê, kiểm
kê đất đai được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật
thường xuyên bằng phương tiện điện tử.
- Việc xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng, cập nhật sử dụng dữ liệu
đất đai phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, kịp thời và thực
hiện theo quy định hiện hành về thành lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
- Cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm các cơ sở dữ liệu thành phần sau:
+ Cơ sở dữ liệu địa chính;
+ Cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất;
+ Cơ sở dữ liệu giá đất;
+ Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai.


14
Cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của cơ sở dữ liệu đất đai,
làm cơ sở để xây dựng và định vị không gian các cơ sở dữ liệu thành phần khác.
2.2.4.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

Theo Điều 8. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đối với trường hợp thực
hiện đồng bộ việc chỉnh lý hoàn thiện hoặc đo đạc lập mới bản đồ địa chính
gắn với đăng ký, cấp mới, cấp đổi Giấy chứng nhận và xây dựng cơ sở dữ liệu
địa chính cho tất cả các thửa đất Thơng tư số 04/2013/TT-BTNMT của Bộ
Tài Nguyên và Môi trường năm 2013 về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quy
định:Cở sở đất đai được xây dựng dựa trên 10 bước sau:
2.2.4.2.1. Bước 1: Công tác chuẩn bị
Được thực hiện lồng ghép với quá trình chuẩn bị triển khai đo đạc lập
bản đồ địa chính và đăng ký đất đai, bao gồm những nội dung công việc sau đây:
- Chuẩn bị vật tư, thiết bị, dụng cụ, phần mềm phục vụ cho công tác
xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.
- Chuẩn bị nhân lực, địa điểm làm việc.
2.2.4.2.2. Bước 2: Thu thập tài liệu
- Thu thập các tài liệu đã lập trong quá trình đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận trước đây gồm: Bản đồ, sơ đồ, bản trích đo địa chính, Giấy chứng nhận,
sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và tài liệu phát
sinh trong quá trình quản lý đất đai.
- Bản đồ địa chính, bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Các hồ sơ kê khai đăng ký cấp mới, cấp đổi Giấy chứng nhận và
đăng ký biến động.
2.2.4.2.3. Bước 3: Xây dựng dữ liệu khơng gian địa chính
- Chuẩn hóa các lớp đối tượng khơng gian địa chính theo chuẩn dữ
liệu địa chính từ nội dung bản đồ địa chính số:


15
 Lập bảng đối chiếu giữa lớp đối tượng không gian địa chính với nội
dung tương ứng trong bản đồ địa chính để tách, lọc các đối tượng cần thiết từ
nội dung bản đồ địa chính.
 Chuẩn hóa các lớp đối tượng khơng gian địa chính chưa phù hợp với

u cầu của chuẩn dữ liệu địa chính.
 Rà sốt chuẩn hóa thơng tin thuộc tính cho từng đối tượng khơng
gian địa chính theo quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính.
- Chuyển đổi và gộp các lớp đối tượng khơng gian địa chính vào cơ sở
dữ liệu theo đơn vị hành chính xã.
2.2.4.2.4. Bước 4: Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính
- Lập bảng tham chiếu số thửa cũ và số thửa mới đối với các thửa đất
đã cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ cũ.
- Nhập, chuẩn hóa thơng tin từ hồ sơ địa chính hoặc hồ sơ cấp Giấy
chứng nhận, hồ sơ đăng ký biến động (kể cả hồ sơ giao dịch bảo đảm), bản
lưu Giấy chứng nhận của các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận trước khi
cấp đổi (chỉ nhập theo hồ sơ của lần biến động cuối cùng). Không nhập thông
tin thuộc tính địa chính đối với trường hợp hồ sơ nằm trong khu vực dồn điền
đổi thửa.
- Nhập, chuẩn hóa thông tin từ hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần
đầu, cấp đổi Giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký biến động.
2.2.4.2.5. Bước 5: Quét (chụp) giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất
a) Quét (chụp) giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất bao gồm:
- Giấy chứng nhận cấp mới, cấp đổi hoặc Giấy chứng nhận đã cấp
trước đây đang sử dụng.
- Giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất làm cơ sở cho việc cấp
Giấy chứng nhận.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.