(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 20152019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------------------

VŨ THỊ XUÂN
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN NAM TRỰC,
TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2015-2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2020


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------------------

VŨ THỊ XUÂN
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN NAM TRỰC,
TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2015-2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học:GS.TS. Đặng Văn Minh

Thái Nguyên, năm 2020


i

LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và kết
quả nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một
học vị nào;
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Vũ Thị Xuân


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên,
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng
dạy, hướng dẫn tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới GS.TS. Đặng Văn Minh là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tơi hồn
thành luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình, bạn bè đã giúp đỡ và động viên tơi trong q trình học tập,
nghiên cứu để hồn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ quý báu đó!

Thái Nguyên, ngày …tháng …năm 2020
Học viên

Vũ Thị Xuân


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2
2.1 Mục tiêu chung ......................................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm .......................................................4
1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm .......................................................................4
1.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................................5
1.1.3. Một số cơ sở pháp lý .........................................................................................5
1.2. Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm ..................................................13
1.2.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới13
1.2.2. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam .........................................15
1.3. Đánh giá chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam ...............26

1.4. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại tỉnh Nam Định ..................................27
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................30
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................30
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................30
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................30
2.2.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu..........................................................................31
2.2.2. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai ...........................................31


iv

2.2.3. Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nam Trực ......................................31
2.2.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong cơng tác đăng ký GDBĐ bằng QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đề xuất các giải pháp .........31
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................31
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................31
2.3.2. Điều tra thu thập số liệu thứ cấp .....................................................................32
2.3.3. Điều tra thu thập số liệu sơ cấp .......................................................................32
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu ...............................................................................33
2.3.5. Phương pháp so sánh.......................................................................................33
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................34
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Nam Trực ...................................34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................34
Tài nguyên nước ........................................................................................................35
Tài nguyên khoáng sản..............................................................................................36
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................36
3.2. Hiện trạng sử dụng, quản lý đất đai tại huyện Nam Trực ..................................38
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đai ..............................................................................38

3.2.2. Tình hình quản lý đất đai tại huyện Nam Trực ...............................................41
3.2.3. Công tác đăng ký biến động về đất đai tại huyện Nam Trực ..........................43
3.2.4. Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và cơng tác đăng ký biến động
về đất đai ...................................................................................................................45
3.3. Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại huyện Nam Trực ..........................................................46
3.3.1. Kết quả đăng ký GDBĐ bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại huyện Nam Trực.........................................................................46
3.3.2. Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ và công tác đăng ký GDBĐ bằng QSD
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu .......48
3.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác đăng ký GDBĐ bằng QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đề xuất các giải pháp .........55


v

3.4.1. Kết quả đánh giá của người dân và cán bộ ngân hàng về việc thực hiện các
giao dịch bảm đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất .................................................................................................................55
3.4.2. Đánh giá về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại các xã, Thị trấn nghiên cứu ...............................................................79
3.4.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
huyện Nam Trực........................................................................................................81
KẾT LUẬN ..............................................................................................................84
1. Kết luận .................................................................................................................84
2. Kiến nghị ...............................................................................................................85
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................86

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Nam Trực năm 2019 ................................39
Bảng 3.2: Biến động đất đai giai đoạn 2015-2019 ....................................................41
Bảng 3.3: Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tục hành chính về đất đai giai
đoạn 2017 – 2019 tại huyện Nam Trực .....................................................................44
Bảng 3.4: Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nam Trực .........................................47
Bảng 3.5: Một số chỉ tiêu cơ bản tại các xã nghiên cứu năm 2019 ..........................48
Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai
đoạn 2015 - 2019 ......................................................................................................49
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện thế chấp bằng bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 – 2019 ........................50
Bảng 3.8: Tổng hợp kết quả thực hiện xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai
đoạn 2015 - 2019 .......................................................................................................52
Bảng 3.9: Kết quả giao dịch xóa đăng ký thế chấp bằng quyền ...............................53
sử dụng đất giai đoạn 2015-2019 ..............................................................................53
Bảng 3.10. Tình hình thực hiện giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................................54
Bảng 3.11. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp bằng
QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..............................................56
Bảng 3.12. Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tín dụng về mức cho vay, thủ tục thế
chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................74
Bảng 3.13: Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch đảm bảo nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu .............................................................76
Bảng 3.14: Ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................................79


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT

Ký hiệu

Chữ viết tắt

1

BLDS

Bộ luật dân sự

2

ĐKGDBĐ

Đăng ký giao dịch bảo đảm

3

GCN

Giấy chứng nhận

4

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

5

LĐĐ

Luật đất đai

6

NĐ

Nghị định

7

NH

Ngân hàng

8

QSD

Quyền sử dụng

9

QSH

Quyền sở hữu

10

QTD

Quỹ tín dụng


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong cơng cuộc đổi mới, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là
nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Trong những
năm qua, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và cơng tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan trọng trong việc công khai minh bạch
các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp
cận với nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh. Về phía các nhà đầu tư, các tổ
chức tín dụng, cũng như tổ chức, cá nhân khác có nguồn thơng tin tra cưú tìm hiểu
trước khi xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung và đầu tư, cho vay vốn nói
riêng. Từ đó góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân
sự, thương mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện

mơi trường đầu tư trong và ngồi nước và tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế
- xã hội của nước ta. Đăng ký giao dịch bảo đảm cịn là cơng cụ quan trọng để hình
thành, đồng bộ các yếu tố thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Việc đăng ký
giao dịch bảo đảm cịn góp phần ngăn ngừa các tranh chấp dân sự liên quan đến
giao dịch bảo đảm, cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó.
Huyện Nam Trực nằm ở cửa ngõ phía nam thành phố Nam Định, phía bắc
tiếp giáp thành phố Nam Định, phía nam giáp huyện Trực Ninh, phía đơng giáp
huyện Vũ Thư (tỉnh Thái Bình), phía tây giáp huyện Vụ Bản và huyện Nghĩa
Hưng, có sơng Hồng và sông Đào chảy qua. Huyện Nam Trực gồm 19 xã và một
thị trấn. Nam Trực hội đủ các nhân tố cần thiết cho ngành nông nghiệp phát triển
một cách tồn diện theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hố. Bên cạnh đó Nam
Trực còn có tiềm năng để phát triển các lĩnh vực kinh tế khác như: công nghiệp tiểu thủ công nghiệp, và du lịch sinh thái. Cùng với tốc độ đơ thị hóa, cơng nghiệp
hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, những hoạt động đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất


2

diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện. Các hoạt động liên quan đến đất đai nói
chung và cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất tại đây diễn ra ngày càng sôi động. Thực tiễn cho thấy, việc đăng
ký giao dịch bảo đảm này đã góp phần quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã
hội của huyện Nam Trực. Tuy nhiên việc thực hiện công tác này cũng còn một số
vấn đề cần phải quan tâm. Xuất phát từ thực tế này cho thấy cần phải có sự nghiên
cứu về tình hình thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất để làm cơ sở cho huyện Nam Trực nâng cao hiệu quả công
tác này trong tương lai. Vì vậy tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực
trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện
Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019 ”

2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá được hệ thống quản lý đất đai và hoạt động tín dụng tại huyện
Nam Trực, tỉnh Nam Định.
- Đánh giá được thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019.
- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và giải pháp hồn thiện cơng tác giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Việc đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam
Định có ý nghĩa quan trọng, góp phần hồn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng,
pháp luật về các biện pháp bảo đảm nói chung, nhằm xây dựng hệ thống pháp luật
Việt Nam thống nhất, hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại


3

huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định để thấy những kết quả đạt được trên thực tế áp
dụng cũng như những vấn đề cịn tồn tại. Qua đó phát huy những mặt tích cực và có
những giải pháp để khắc phục những tồn tại, hạn chế nhằm hướng tới cho người sử
dụng đất thực hiện các quyền năng của mình trong giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thuận lợi và
hiệu quả nhất. Mặt khác tạo cơ sở cho các ngành tín dụng, ngân hàng thực hiện việc
giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.

4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm
1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật
quy định về việc thực hiện các biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292 Bộ luật
dân sự 2015. Theo đó các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: Cầm cố
tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh,
tín chấp, cầm giữ tài sản (Bộ luật dân sự, 2015).
Cầm cố tài sản theo Điều 309 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên (sau
đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Bộ luật dân sự, 2015).
Thế chấp tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên
(sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)
(Bộ luật dân sự, 2015).
Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên (sau đây gọi
là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền
hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt
cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (Bộ luật dân
sự, 2015).
Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên thuê tài sản là
động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc vật
có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm
việc trả lại tài sản thuê (Bộ luật dân sự 2015).
Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên có nghĩa vụ gửi
một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong toả tại

một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ (Bộ luật dân sự 2015).


5

Bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho
đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ (Bộ luật dân sự 2015).
Bảo lãnh theo Điều 335 Bộ luật dân sự năm 2015 là việc người thứ ba (sau
đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo
lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo
lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ (Bộ luật dân sự 2015).
Tín chấp theo Điều 344 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Tổ chức chính
trị - xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay
một khoản tiền tại tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định
của pháp luật (Bộ luật dân sự 2015).
Cầm giữ tài sản theo Điều 346 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên có
quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của
hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ (Bộ luật dân sự 2015).
1.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ
đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch
bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm
(Chính phủ, 2010).
1.1.3. Một số cơ sở pháp lý

1.1.3.1. Pháp lý của bên thứ ba
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, trường hợp được đăng ký theo quy
định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ 3,
kể từ thời điểm đăng ký. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có quy định nào làm
rõ khái niệm “người thứ 3” bao gồm những chủ thể nào.


6

Về nguyên tắc,“người thứ 3” phải được hiểu là "tất cả các chủ thể không phải
là bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm". Vậy "người thứ 3" có bao gồm các cơ quan
nhà nước?. Nếu theo quy định hiện hành về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa Nhà nước
với bên nhận bảo đảm trong trường hợp tài sản bị tịch thu, sung cơng quỹ do vi
phạm pháp luật hình sự, hành chính của người có quyền sở hữu, chiếm hữu và sử
dụng hợp pháp tài sản thì Nhà nước khơng phải là "người thứ 3", vì Nhà nước ln
được ưu tiên cao nhất, ngay cả khi giao dịch bảo đảm đã được đăng ký. Điều này,
hoàn toàn trái ngược với nguyên tắc "mọi chủ thể đều bình đẳng trước pháp luật".
Chính vì chưa rõ khái niệm người thứ 3, nên những quy định liên quan đến
giao dịch bảo đảm chưa nắm giữ là phương thức để biện pháp bảo đảm phát sinh
hiệu lực đối kháng với người thứ 3. Mặc dù, tại Khoản 3 Điều 323 Bộ luật Dân sự
năm 2005 mới chỉ quy định: “Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo
quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ
ba, kể từ thời điểm đăng ký.”. Tuy nhiên, đăng ký không phải là phương thức duy
nhất công bố các quyền của bên nhận bảo đảm. Thực tế cho thấy, người nhận cầm
cố chiếm giữ tài sản cầm cố cũng được coi là phương thức công bố quyền, xác lập
hiệu lực đối kháng của việc cầm cố đối với người thứ ba. Do vậy, quy định về đăng
ký giao dịch bảo đảm là căn cứ xác định giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối
với người thứ 3 của Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ phù hợp với chế định thế chấp tài
sản (hoặc cầm cố bất động sản, nếu pháp luật có quy định).
Đại diện Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp cho rằng, quy định

đăng ký là điều kiện (căn cứ) xác định giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý của Bộ
luật Dân sự năm 2005 chưa thực sự khoa học, đồng thời cũng chưa có sự phù hợp
với quy định mới của Bộ luật Dân sự năm 2015. Bởi lẽ, về nguyên tắc, mọi giao kết,
thỏa thuận dân sự, bao gồm cả thỏa thuận về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
hợp pháp đều có giá trị pháp lý đối với người thứ 3 và phải được tất cả các chủ thể
khác tôn trọng, khơng phụ thuộc vào việc cam kết, thỏa thuận đó được hay không
được đăng ký. Việc đăng ký trong trường hợp này chỉ có ý nghĩa là phương thức
pháp lý công bố công khai quyền được bảo đảm bằng tài sản của bên nhận bảo đảm,


7

để đối kháng với người thứ 3 trong trường hợp có nhiều lợi ích được thiết lập lên một
tài sản.
Bổ sung quyền nắm giữ tài sản
Khắc phục những bất cập nêu trên, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bổ sung việc
nắm giữ (hoặc chiếm giữ) tài sản bảo đảm là phương thức làm phát sinh hiệu lực
đối kháng với bên thứ 3, độc lập và bình đẳng với phương thức đăng ký biện pháp
bảo đảm. Trường hợp cầm cố bất động sản theo quy định của luật thì cầm cố tài sản
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều 310 Bộ luật Dân sự năm 2015). Đồng
thời, Bộ luật này cũng đã bổ sung quy định, khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu
lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản
bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định.
Cách tiếp cận này đã khơi thông rất nhiều vấn đề liên quan đến việc sửa đổi,
bổ sung Nghị định 163 về giao dịch bảo đảm. Đây cũng là lần đầu tiên, khái niệm
“quyền truy đòi” tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm được đề cập đến trong Bộ
luật Dân sự năm 2015. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để các nhà làm luật thể hiện
được những quy định mới trong lần sửa đổi, bổ sung những quy định liên quan đến
giao dịch bảo đảm. Đại diện Ban soạn thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 163 cho
rằng, sẽ cần làm rõ một số khái niệm như: nắm giữ, thời điểm nắm giữ, người thứ 3,

quyền truy đòi tài sản... Ngoài ra, sẽ hướng dẫn cụ thể về quyền truy đòi tài sản,
trong đó xác định rõ giới hạn của quyền truy đòi, phương thức thực hiện quyền truy
đòi, trách nhiệm của người giữ tài sản trong trường hợp bên nhận bảo đảm thực hiện
quyền truy đòi tài sản…
Bên cạnh đó, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐCP khơng có quy định về bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản. Đây là 2 biện
pháp bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản mới được quy định tại Bộ
luật Dân sự năm 2015. Do đó, tại lần sửa đổi này, đây cũng sẽ là một nội dung cần
được bổ sung. Cụ thể, đối với biện pháp cầm giữ, cần làm rõ hai thời điểm “nắm
giữ” và “chiếm giữ” tài sản. Việc nắm giữ tài sản phát sinh trên cơ sở hợp đồng
song vụ giữa bên cầm giữ và bên có nghĩa vụ, cịn việc chiếm giữ tài sản để thực
hiện quyền cầm giữ phát sinh do bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện


8

không đúng nghĩa vụ, và thời điểm chiếm giữ tài sản này là thời điểm biện pháp
cầm giữ có hiệu lực đối kháng với người thứ 3.
1.1.3.2. Cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm
Pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa
quan trọng trong việc lành mạnh hóa thị trường vốn, giúp các tổ chức, cá nhân trong
xã hội dễ dàng tiếp cận với nguồn tín dụng. Do vậy, trong những năm qua, pháp luật
về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm đã từng bước được hoàn thiện,
đáp ứng tốt yêu cầu của thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội ở nước ta, cũng như
những đòi hỏi của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế.
Pháp luật dân sự nước ta cho phép các bên được tự do thỏa thuận về việc xác
lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự, trong đó có quyền được dùng
tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia
trong giao dịch dân sự (quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015). Pháp luật
còn quy định thế chấp tài sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là
quyền của cá nhân. Việc cá nhân có quyền thế chấp quyền sử dụng đất của mình tại

tổ chức tín dụng để vay vốn là việc bình thường, tuy nhiên việc cá nhân thế chấp
quyền sử dụng đất của mình cho một cá nhân khơng phải hoạt động tín dụng cần
được phổ biến, hướng dẫn để người dân biết thực hiện.
Hiện nay việc vay vốn để phát triển kinh tế có nhiều kênh khác nhau như
thơng qua các tổ chức tín dụng hoặc cá nhân có tiền để cho vay. Tuy nhiên, nhiều
người dân còn e ngại vay tiền từ ngân hàng do phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy
tờ… gặp nhiều khó khăn, lúng túng. Trong thực tế, nhiều người dân, tổ chức vay
tiền của nhau bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) mà không
phải qua công chứng, chứng thực, không đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định.
Điều này đã xảy ra nhiều hệ lụy cho xã hội.
Mặc dù vậy, pháp luật hiện nay không hạn chế cá nhân không được nhận thế
chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể như Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 179 quy định
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận


9

chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền thế
chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại
tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, thế chấp là một biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, một bên sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia theo quy định tại
Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng
chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ
trường hợp kinh doanh bất động sản...”; Điều 298 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy

định về đăng ký biện pháp bảo đảm: “Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa
thuận hoặc theo quy định của luật. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm
có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định; trường hợp được đăng ký thì biện
pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng
ký; việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về
đăng ký biện pháp bảo đảm”.
Ngoài ra, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐCP, giao dịch “thế chấp quyền sử dụng đất” là giao dịch bảo đảm bắt buộc phải
đăng ký theo quy định. Như vậy, để bảo đảm nghĩa vụ đối kháng với bên thứ ba
(tức là trong trường hợp người thế chấp tài sản tiếp tục sử dụng tài sản để thực hiện
các giao dịch với người khác) thì phải đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất
đai thuộc sở tài nguyên và môi trường nơi có đất.
Từ những quy định trên của pháp luật hiện hành thì cá nhân, tổ chức được
quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất để thực hiện việc cho vay, giữa hai bên phải
lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bằng văn bản và đến văn phòng công
chứng để thực hiện công chứng hợp đồng theo quy định hoặc đến ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất để chứng thực hợp đồng, sau đó thực hiện đăng ký thế chấp (đăng
ký giao dịch đảm bảo) tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên và mơi
trường nơi có đất.


10

1.1.3.3. Điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực
Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao
dịch dân sự được xác lập, chủ thể tham gia giao dịch dân sự hồn tồn tự nguyện,
mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, khơng
trái đạo đức xã hội. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao
dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định (Điều 117 BLDS năm 2015).
Giao dịch dân sự vô hiệu do khơng tn thủ quy định về hình thức:
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vơ

hiệu, trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn
bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực
hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc
các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó
Hoặc giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy
định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít
nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các
bên, Tịa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp
này, các bên khơng phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần (Điều 130 BLDS):
Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch dân
sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch.
Hiệu lực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng
ký vào sổ địa chính.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai : “Việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu
lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Việc đăng ký vào sổ địa chính phải thực hiện các bước sau:
Trên cơ sở hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ của người khác, bên thế chấp công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc xác


11

nhân theo quy định pháp luật, sau đó nộp kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất được ký kết trước hoặc cùng thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng thì nộp
hồ sơ đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký

kết hợp đồng tín dụng.
Sau khi tiếp nhận yêu cầu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện
đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp trong ngày nhận hồ sơ
đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hồn thành việc đăng ký ngay trong
ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ
đăng ký thì cũng khơng q 03 ngày làm việc.
Giao dịch bảo đảm:
Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký nhập vào cơ sở dữ liệu
tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo yêu cầu của các bên. Các giao dịch
bảo đảm bắt buộc phải đăng ký gồm: Thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp rừng
sản xuất là rừng trồng; thế chấp, cầm cố tàu bay; thế chấp, cầm cố tàu biển; các
trường hợp khác nếu pháp luật có quy định.
Theo quy định tại Nghị định hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013
của Bộ tư pháp, hợp nhất các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm tại Nghị
định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch
bảo đảm; Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ
và Nghị định số11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về giao
dịch bảo đảm như sau:
Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng
đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo
đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người
khác, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên
bảo lãnh và tổ chức chính trị – xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp.
Theo quy định tại Điều 297 BLDS 2015 về hiệu lực đối kháng với người thứ
ba: Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng


12

ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo
đảm. Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên
nhận bảo đảm được quyền truy địi tài sản bảo đảm và được quyền thanh tốn theo
quy định tại Điều 308 của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
Điều 298. Đăng ký biện pháp bảo đảm
Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.
Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường
hợp luật có quy định.
Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối
kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật
về đăng ký biện pháp bảo đảm
Do đó, hợp đồng thế chấp sau khi cơng chứng phải đăng ký giao dịch bảo đảm.
Giao dịch bảo đảm vơ hiệu khi vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao
dịch dân sự theo Điều 117 BLDS năm 2015. Khi giao dịch bảo đảm vô hiệu các bên
có quyền tự quyết định, định đoạt yêu cầu hoặc không yêu cầu giao dịch bảo đảm
vô hiệu. Thẩm quyền tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu thuộc về toà án, thời hiệu
yêu cầu toà án tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu theo Điều 125, 126, 127, 128,
129 BLDS năm 2015 là 02 năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập. Đối với các hợp
đồng được quy định tại Điều 123, 124 BLDS năm 2015 thì thời hiệu yêu cầu Toà án
tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu không bị hạn chế.
Giao dịch bảo đảm vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền
và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng. Các bên khơi phục lại
tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận, khơng hồn trả được bằng
hiện vật thì phải hồn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu
được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỡi gây thiệt hại phải bồi thường.
1.1.4. Căn cứ pháp lý
- TT 07/2019/TT-BTP Về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất
- Nghị định Số: 102/2017/NĐ-CP về đăng lý biện pháp đảm bảo

- Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm


13

1.2. Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm
1.2.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới
- Thụy Điển:
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau (Nguyễn Đình Bồng và các
tác giả, 2005). Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất
đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa.
Cụ thể: Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)
như sau:
Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay
một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và
tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thế
chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế
chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay.
Khi thực hiện bước 1, tịa án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.
Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay

vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là bên
đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho
người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ
văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các u cầu này thì thế chấp sẽ khơng hợp
pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết


14

các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế
chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân
hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án. Sau khi được xử
lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp.
Thơng thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tòa án mới
chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay.
Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được
thanh toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thi
hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá và
bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được
tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vịng 6 tháng kể từ khi có
đơn xin bán đấu giá.
- Trung Quốc:
Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung
Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu
tập thể (đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối
tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối
với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc

(Nguyễn Thị Mai, 2002). Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của
Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại
Trung Quốc. Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền
sở hữu đất đai. Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại:
quyền sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử dụng
đất được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh
nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước khơng thu tiền
hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, quyền sử
dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp (Hoàng Huy Biểu, 2000).


15

Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế
chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể
cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp khơng trả được nợ, bên cho vay
có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới. Đối với
người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ
chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp
vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc
(Lưu Quốc Thái, 2006).
1.2.2. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam
1.2.2.1. Giai đoạn áp dụng Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế năm 1989 và Pháp lệnh
Hợp đồng dân sự năm 1991
Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự chịu
trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như khơng
tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế, ở nước ta, thời kỳ này khơng có pháp luật
về đăng ký giao dịch bảo đảm. Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm cuối cùng
của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu của quá trình

thực hiện chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế
(năm 1989), Pháp lệnh hợp đồng dân sự (năm 1991), lần đầu tiên các biện pháp bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp tài
sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát
sinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặt cọc đã
được luật hoá trong văn bản của Nhà nước. Tuy nhiên, trong thời kỳ đầu thực hiện
chuyển đổi nền kinh tế này, giao dịch bảo đảm mới được tiếp cận dưới giác độ là
biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh
tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa cơng khai hố các
quyền tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro pháp
lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên quan đến tài sản đó.
Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các doanh
nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục đích thiết lập hợp đồng nói chung và


16

những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng trong nhiều
trường hợp khơng xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các bên mà chủ yếu
thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước. Chính tư duy kinh tế kế hoạch
hố tập trung cùng với sự thiếu sinh động, phong phú của thực tiễn đời sống kinh tế,
dân sự khi chúng ta mới bước vào giai đoạn đầu xây dựng nền kinh tế thị trường đã
có sự ảnh hưởng mang tính chi phối đến cách tiếp cận của pháp luật thời kỳ này về
giao dịch bảo đảm.
Có thể nói đặc điểm lớn nhất trong cách tiếp cận về giao dịch bảo đảm của
pháp luật thời kỳ này là sự quy định riêng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự trong hợp đồng kinh tế và biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp
đồng dân sự trên nền quan điểm pháp lý phân biệt rạnh ròi giữa hợp đồng kinh tế và
hợp đồng dân sự. Theo đó, hai văn bản quy phạm pháp luật được xem là “xương
sống”, phục vụ trực tiếp cho việc xây dựng và điều tiết sự vận hành của các quan hệ

thị trường là Pháp lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đều quy
định về biện pháp thi hành nghĩa vụ, tuy nhiên, cách tiếp cận giữa hai Pháp lệnh và
các văn bản hướng dẫn thi hành về vấn đề này lại có nhiều nét khác biệt. Điều này
thể hiện ở chỡ: Thứ nhất, về loại hình giao dịch bảo đảm. Theo quy định của Pháp
lệnh hợp đồng kinh tế, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng
kinh tế bao gồm: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh; trong khi đó, theo quy định của Pháp
lệnh hợp đồng dân sự, ngoài thế chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, đặt cọc cũng được xem
là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thứ hai, về nội dung và bản chất
của biện pháp bảo lãnh. Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị
định số 17-HĐBT ngày 16/01/1990 của Hội đồng bộ trưởng quy định chi tiết thi
hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế (sau đây gọi là Nghị định số 17-HĐBT), bảo lãnh
được tiếp cận với tư cách là biện pháp bảo đảm mang tính chất “đối vật”. Tại Điều 2
Nghị định số 17-HĐBT, bảo lãnh được định nghĩa là “sự bảo đảm bằng tài sản
thuộc quyền sở hữu của người nhận bảo lãnh để chịu trách nhiệm tài sản thay cho
người được bảo lãnh khi người này vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết.”. Trong khi
đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, bảo lãnh lại được hiểu “là việc cá
nhân hoặc pháp nhân, gọi chung là người bảo lãnh, cam kết chịu trách nhiệm thay