Đánh giá thực trạng giao đất cho thuê đất tại khu kinh tế nhơn hội tỉnh bình định

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

BÙI TRUNG TÍN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI
KHU KINH TẾ NHƠN HỘI, TỈNH BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI – 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

BÙI TRUNG TÍN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI
KHU KINH TẾ NHƠN HỘI, TỈNH BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Thúy Hằng

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm
luận vănthạc sĩ khoa học

TS. Nguyễn Thị Thúy Hằng

PGS.TS. Trần Văn Tuấn

HÀ NỘI - 2021


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Đánh giá thực trạng giao đất, cho
thuê đất tại Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định”hồn tồn là kết quả nghiên
cứu, tìm hiểu của chính bản thân tơi và chưa được cơng bố trong bất cứ một cơng
trình nghiên cứu nào của người khác. Trong quá trình thực hiện luận văn tôi đã thực
hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu các kết quả trình bày trong luận văn
là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tơi.
Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội
dung khác trong luận văn của mình.
Hà nội, ngày

tháng

năm 2021
Tác giả luận văn

Bùi Trung Tín

i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài ngồi sự lỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cơ giáo và sự giúp
đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn
thành bản luận văn này.
Nhân dịp này, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thị Thúy Hằng - người
hướng dẫn khoa học đã hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận
văn. Tơi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Trường
Đại học KHTN - ĐHQGHN đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Ban Quản lý khu kinh tế tỉnh Bình Địnhđã
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại Khu kinh tế Nhơn Hội.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè
đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa
tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2021

Tác giả luận văn

Bùi Trung Tín

ii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................4
1.1. Cơ sở lý luận về giao đất và cho thuê đất .................................................................... 4
1.1.1. Sở hữu toàn dân về đất đai và giao đất, cho thuê đất.......................................4
1.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất .......................................6
1.1.3. Tổ chức sử dụng đất. .........................................................................................8
1.2. Cơ sở pháp lý về giao đất và cho thuê đất................................................................. 10
1.2.1. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất của các tổ chức từ khi có
Luật đất đai 2003 ......................................................................................................10
1.2.2. Nội dung quy định pháp lý chủ yếu của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức. .........................................................................................................15
1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................................ 22
1.3.1. Tình hình sử dụng đất trên phạm vi cả nước ..................................................23
1.3.2. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
...................................................................................................................................24
1.4. Các chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là các tổ chức
ở một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam................. 26
1.4.1. Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên thế
giới.............................................................................................................................26
1.4.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam............................................................31
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
KHU KINH TẾ NHƠN HỘI ..................................................................................34
2.1. Điều kiện tự nhiên khu vực nghiên cứu..................................................................... 34
2.1.1. Vị trí địa lý và mối liên hệ vùng ......................................................................34
2.1.2. Đặc điểm địa hình, địa chất ............................................................................37
2.1.3. Đặc điểm khí hậu ............................................................................................38
2.1.4. Đặc điểm thủy – hải văn..................................................................................39
2.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của Khu kinh tế Nhơn Hội............................................. 39
2.2.1. Đặc điểm dân số ..............................................................................................39

2.2.2. Lao động..........................................................................................................40
2.2.3. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ........................................40

iii


2.3.4. Hiện trạng hạ tầng xã hội ...............................................................................42
2.3.5. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật ............................................................................43
2.3.6. Hiện trạng phát triển công nghiệp ..................................................................46
2.3.7. Hiện trạng phát triển du lịch – dịch vụ ...........................................................47
2.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai.............................................. 49
2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất ...................................................................................49
2.3.2. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................51
2.4. Thủ tục đầu tư vào Khu kinh tế Nhơn Hội............................................................... 53
2.4.1. Cấp chủ trương đầu tư ....................................................................................53
2.4.2. Thủ tục về quy hoạch xây dựng .......................................................................55
2.4.3. Quy trình giao đất, cho thuê đất .....................................................................56
2.5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính ....................................................................................... 61
2.5.1. Quy trình xác định giá đất cụ thể. ...................................................................61
2.5.2. Nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. ............................................................61
2.6. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bàn giao đất ................................... 63
2.7. Kết quả giao đất, cho thuê đất từ năm 2005 cho đến năm 2019 ........................... 64
2.7.1. Kết quả giao đất từ năm 2005 cho đến năm 2019 ..........................................64
2.7.2. Kết quả cho thuê đất từ năm 2005 cho đến năm 2019 ....................................67
CHƯƠNG 3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ ................72
GIẢI PHÁP GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI KHU KINH TẾ NHƠN HỘI
...................................................................................................................................72
3.1. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất .............................................................. 72
3.1.1. Kết quả đạt được .............................................................................................72
3.1.2. Khó khăn .........................................................................................................73

3.2. Đề xuất một số giải pháp .............................................................................................. 74
3.2.1. Cơ sở đề xuất ...................................................................................................74
3.2.2 Một số giải pháp...............................................................................................76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................82

iv


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1. 1. Hiện trạng sử dụng đất của cả nước năm 2018........................................23
Bảng 1. 2. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và đối tượng quản lý trên
phạm vi cả nước tính đến ngày 30/12/2018 ..............................................................23
Bảng 2.1. Mực nước triều ứng với các tần suất triều cường .....................................39
Bảng 2.2. Hiện trạng dân số lao động .......................................................................40
Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 tại Khu kinh tế ....................................49
Bảng 2.4. Miễn giảm tiền thuê đất tại Khu kinh tế ...................................................62
Bảng 2.5. Kết quả giao đất tại Khu kinh tế Nhơn hội ...............................................64
Bảng 2.6. Kết quả cho thuê đất Khu kinh tế Nhơn Hội ............................................67

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Vị trí Khu kinh tế Nhơn Hội trong Tiểu vùngSơng Mê Kơng mở rộng
...................................................................................................................................34
Hình 2.2. Vị trí KKT Nhơn Hội trong vùng Duyên hải Nam Trung Bộ...................35
Hình 2.3. Vị trí KKT Nhơn Hội trong vùng kinh tế trọng điểm miền Trung ..........35
Hình 2.4. Khu kinh tế trong tỉnh Bình Định .............................................................36
Hình 2.5. Khu kinh tế trongTP Quy Nhơn và phụ cận .............................................36
Hình 2.6. Mơ hình số địa hình khu vực nghiên cứu .................................................37
Hình 2.7. Hiện trạng phân bố cơng trình cơng cộng .................................................42
Hình 2.8. Sơ đồ giao thơng đối ngoại Khu kinh tế Nhơn Hội ..................................44

v


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Khu kinh tế Nhơn Hội được thành lập năm 2005 với diện tích 12.000 ha nằm
chủ yếu trên bán đảo Phương Mai, đóng vai trị quan trọng trong sự phát triển của
tỉnh Bình Định nói riêng và khu vực miền Trung, Tây Nguyên nói chung. Sau 14 năm
phát triển và thực hiện theo quy hoạch, việc đầu tư xây dựng hạ tầng khung tại bán
đảo Phương Mai đã cơ bản hoàn thành, tạo ra sức thu hút nhất định đối với đầu tư
phát triển Khu kinh tế. Trong q trình đó, rất nhiều biến đổi về kinh tế - xã hội, nhận
thức, và cơ sở pháp lý đã tạo ra một bối cảnh hoàn toàn mới đối với khu vực này.Sau
khi,Thủ Tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung xây dựng
Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định đến năm 2040 theo Quyết định
số514/2019/QĐ-TTg, Khu kinh tế Nhơn Hội được mở rộng diện tích thành 14.308 ha
bao gồm một phần thuộc xã Canh Vinh, huyện Vân Canh. Do đó, việc xem xét lại
thực trạng giao đất, cho thuê đất càng trở nên cần thiết để xây dựng Khu kinh tế Nhơn
Hội phát triển trong giai đoạn tiếp theo.
Khu kinh tế Nhơn Hội có khơng gian kinh tế riêng biệt, môi trường đầu tư và
kinh doanh thuận lợi, bình đẳng bao gồm: các khu chức năng, các cơng trình hạ tầng
kỹ thuật - xã hội, các cơng trình dịch vụ và tiện ích cơng cộng, với các chính sách ưu
đãi, khuyến khích, ổn định lâu dài và cơ chế quản lý thơng thống tạo điều kiện thuận
lợi cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh hàng hóa; dịch vụ
trong khung pháp lý hiện hành và ngày càng hoàn thiện. Toàn bộ diện tích đất, mặt
nước chuyên dùng dành cho đầu tư xây dựng và phát triển các khu chức năng và khu
phi thuế quan trọng Khu kinh tế Nhơn Hội theo quy hoạch do Thủ tướng Chính phủ
phê duyệt; Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định đã giao đất một lần cho Ban Quản lý Khu
kinh tế tỉnh để tổ chức triển khai xây dựng và phát triển Khu kinh tế Nhơn Hội theo
quy định của pháp luật.Nhà đầu tư là các tổ chức và cá nhân trong nước, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài được giao đất hoặc thuê đất; nhà đầu tư là các tổ chức và
cá nhân nước ngoài được thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trong Khu kinh tế Nhơn

1


Hội và có các quyền, nghĩa vụ tương ứng với hình thức được giao đất thuê đất theo
quy định của pháp luật về đất đai.
Trong tổng diện tích đất tự nhiên 12.000ha, Khu kinh tế Nhơn Hội đã giao đất
và cho thuê đất cho các nhà đầu tư thực hiện dự án với diện tích 6.730ha. Đến nay,
Khu kinh tế Nhơn Hội đã thu hút được 40 dự án đầu tư với tổng vốn đăng ký 34.203
tỷ đồng. Trong đó, có nhiều dự án đã và đang triển khai đưa vào hoạt động. Hiện nay,
vẫn còn nhiều dự án đang được các nhà đầu tư tiếp tục đăng ký đầu tư vào Khu kinh
tế Nhơn Hội. Như vậy về cơ bản, hầu hết các khu chức năng theo quy hoạch trong
Khu kinh tế Nhơn Hội đã được giao đất, cho thuê đất để các nhà đầu tư thực hiện dự
án.
Nhằm xem xét và đánh giá việc giao đất, cho thuê đất tại Khu kinh tế Nhơn
Hội trong giai đoạn Luật đất đai 2013 có hiệu lực đến nay có những thuận lợi và khó
khăn như thế nào để có những đề xuất khắc phục cho phù hợp. Do đó, học viên đã
chọn đề tài “Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất tại Khu kinh tế Nhơn
Hội, tỉnh Bình Định”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tạiKhu kinh tế
Nhơn Hội từ năm 2005 – 2019 để thấy rõ những kết quả đạt được và những hạn chế
trong quy trình giao đất và cho thuê đất tại địa phương.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện những vướng mắc trong thực trạng
giao đất, cho thuê đất tại địa bàn Khu kinh tế Nhơn Hội.
3. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung: Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu vềthực trạng giao đất,
cho thuê đất tại Khu kinh tế Nhơn Hội.

- Phạm vi về không gian: Khu kinh tế Nhơn Hội tại bán đảo Phương Mai.
- Phạm vi thời gian: Phân tích, đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê
đất tại Khu kinh tế Nhơn Hội từ năm 2005 – 2019
4. Nhiệm vụ nghiên cứu

2


- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất và tình
hình quản lý đất đai tại Khu kinh tế Nhơn Hội.
- Thu thập tài liệu và số liệu về tình hình giao đất, cho thuê đất tại Khu kinh
tế Nhơn Hội.
- Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất tại Khu kinh tế Nhơn Hội.
- Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện giao đất, cho thuê đạt hiệu quả cao
hơn trong thời gian tới.
5. Phương pháp nghiên cứu
-Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: sử dụng để thu thập
thông tin, tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử
dụng đất của khu vực nghiên cứu; thu thập tài liệu, số liệu tại các phòng, ban cóliên
quan, Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Bình Định; thuthập các văn bản, tài liệu liên
quan đến chính sách giao đất, cho thuê đất của Trungương (Chính phủ, các Bộ
ngành) và của tỉnh Bình Định.
- Phương pháp thống kê, phân tích tài liệu, số liệu: Đối với nguồn số liệu, tài
liệu thứ cấp, tất cả các tài liệu, số liệu thứ cấp thu thập được, sẽ được thống kê, phân
loại, lựa chọn và hệ thống theo từng nội dung nghiên cứu.Sau đó tiến hành thu thập
tiếp những số liệu còn thiếu và xác minh lại những số liệu chưa chính xác hoặc cịn
nghi ngờ.
- Phương pháp khảo sát thực địa: Kiểm tra kết quả phân tích trong phịng (phân
tích số kiệu, tài liệu), bổ sung và cập nhất kết quả phân tích chưa chính xác hoặc
nghi ngờ.

- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Để phân tích và đánh giá làm rõ
thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất của các dự án tại Khu kinh tế Nhơn Hội
giai đoạn 2005 – 2019, từ đó đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với
thực tiễn, góp phần hồn thiện chính sách giao đất, cho th đất tại tỉnh Bình Định
nói chung và ở Việt Nam nói chung.

3


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về giao đất và cho thuê đất
1.1.1. Sở hữu toàn dân về đất đai và giao đất, cho thuê đất
Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là một
sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội lồi người chứ khơng phải do
một cá nhân hay một nhóm người nào đó tạo nên và cùng với quá trình lịch sử phát
triển kinh tế - xã hội thì đất đai cịn là điều kiện lao động, gắn liền với hoạt động của
con người; quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội lồi người. Đất đai là tài
ngun thiên nhiên vơ cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, phát triển kinh tế - văn hóa xã hội và quốc phịng an ninh [1].
Khi xem xét về quyền sở hữu thì quyền này là một cấu trúc gồm nhiều loại
quyền, trong đó chủ yếu là ba quyền năng cơ bản, gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt. Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương nhiên có quyền
sử dụng; nhưng người có quyền sử dụng thì khơng nhất thiết phải là người có quyền
sở hữu đối với tài sản sử dụng đó.
Đất đai xuất hiện, tồn tại ngồi ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm
của tự nhiên, là điều kiện tự nhiên của lao động. Cùng với quá trình phát triển, mỗi
giai đoạn phát triển thì con người tiến hành khai phá, cải tạo, bảo vệ và chiếm giữ
mỗi vùng đất đai riêng biệt. Để từ đó, mỗi vùng đất đai sẽ trở thành tài sản chiếm giữ
và sở hữu riêng của từng tập đoàn người, thường là một quốc gia. Lúc này, quyền sở
hữu Nhà nước về đất đai được hình thành, Nhà nước là người đại diện chung cho

cộng đồng người trong việc chiếm hữu, bảo vệ và định đoạt các phần đất đai của lãnh
thổ nước đó. Từng cá nhân riêng lẻ chỉ có vai trò tiếp tục cải tạo, bồi dưỡng đất đai
trong quá trình sử dụng. Nhà nước với tư cách là người có quyền sở hữu tối cao, sẽ
giao một phần quyền sở hữu cho người dân và các tổ chức trong xã hội mà trước hết
là quyền sử dụng đất.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Điều 18 Chương II Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

4


Việt Nam quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho
các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Quyền sử dụng đất là một loại tài
sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu, thông qua việc giao đất,
cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất
được xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất,
cho thuê đất.
Ở Việt Nam, thì kể từ khi Luật Đất đai năm 1987 đầu tiên ra đời, quy định:
Nhà nước có quyền được giao đất và thu hồi đất đã giao.
Luật Đất đai 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai 1987, trong
đó: Nhà nước khơng chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà cịn có quyền cho
thuê đất. Đất đai ngày càng trở nên khan hiếm, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng
tăng thì xu hướng cho thuê sẽ trở nên phổ biến. Việc cho thuê đất đai thực chất là cho
thuê quyền sử dụng đất đai. Với quyền này, đối tượng sử dụng đất đã được mở rộng
khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân được giao đất mà cả những tổ
chức và cá nhân được thuê đất. Nếu như người sử dụng đất trong diện giao đất chủ
yếu là hộ nơng dân thì người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ
chức, cá nhân ở đô thị. Đây là một bước tiến quan trọng trong quá trình sử dụng đất,
đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng như việc sử dụng đất ở

các đô thị.
Luật Đất đai 2003 quy định việc giao đất, cho thuê đất theo các hình thức: giao
đất khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước cho thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm và Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê. Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng được mở rộng và quy
định cụ thể.
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai 2003 về
hình thức giao đất, cho th đất nhưng cũng có nhiều đổi mới trong cơng tác giao đất,
cho thuê đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ

5


bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Quy định hình thức
giao đất, cho thuê đất chủ yếu thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm
bảo tính cơng khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước. Bên cạnh đó, quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu
tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có
chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước
giao đất, cho th đất, nhưng sử dụng lãng phí, khơng đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm
đưa đất vào sử dụng; khơng bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư
vào đất đối với các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đấtthì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung cũng như quyền và
nghĩavụ của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cũng được Luật Đất đai 2013 quy
địnhrõ.
1.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của conngười đều
trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiêncủa một phạm vi

lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất pháttriển, dân số tăng, q trình
đơ thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầucủa con người đối với đất đai cũng
ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cốđịnh, cầu thì ln có xu hướng tăng. Điều
này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục
đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững,quản lý
đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo
nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả
giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất
quản lý về đất đai. Mặc khác, quản lý đất đai cịn có vai trị quan trọng trong hướng
tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất
là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một
trong những hoạt động quan trọng nhất của cơng tác quản lý hành chính Nhà nước

6


nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng [1].
Cơng tác giao đất, cho th đất là một trong những công cụ quan trọng trong
quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và
phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước.
Theo kết quả thống kê diện tích đất hàng năm của Bộ Tài ngun và Mơi trường
tính đến hết ngày 31/12/2018, diện tích đất tự nhiên của nước ta là 33.123.597 ha,
tổng diện tích đất Nhà nước đã giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho
các đối tượng sử dụng là 26.842.798 ha, chiếm 81,03% tổng diện tích tự nhiên của
cả nước. Trong đó diện tích đất theo đối tượng sử dụng thì các tổ chức trong nước; tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng là 10.966.976 ha chiếm 40,85 % tổng
diện tích đất đã giao, cho thuê [1].
Việc giao đất, cho thuê đất, không chỉ phát huy được nguồn lực của đất đai, làm
tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả, mà nó

cịn thể hiện sự cơng bằng, chính sách ưu việt của Nhà nước đối với các chủ thể sử
dụng đất. Đồng thời chính sách giao đất, cho thuê và thu hồi đất đã và đang tạo lập
được hành lang pháp lý cơ bản để kêu gọi đầu tư, thu hút đầu tư trong nước và nước
ngoài, đã tạo điều kiện phát triển các ngành kinh tế, phát triển các khu công nghiệp,
khu đô thị, góp phần đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, góp phần
thúc đẩy nền kinh tế phát triển [10].
Thông qua việc quản lý của Nhà nước sẽ giúp cho các đối tượng được giao đất,
thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả hơn. Ngoài ra, từ
việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sẽ là
cơ sở để tiến tới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về phía Nhà nước, giao đất,
cho thuê đất cùng với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho các cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền quản lý được quỹ đất tiết kiệm và đạt hiệu quả cao. Đối với
người sử dụng đất thì họ sẽ được Nhà nước bảo vệ khi có những xâm phạm đến quyền
và lợi ích hợp pháp trong việc sử dụng đất của mình, cùng với đó sẽ được Nhà nước
tạo điều kiện trong việc nâng cao kiến thức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi
dưỡng đất đai. Tuy nhiên, khi nhận thấy việc sử dụng đất của các đối tượng không

7


đem lại hiệu quả cao, lãng phí, thất thốt đất đai thì Nhà nước có quyền thu hồi đất
đang sử dụng đó.
Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất được bảo đảm, đi đơi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực
hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước. Người sử dụng đất hoàn thành
nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng như việc
duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai[1].
1.1.3. Tổ chức sử dụng đất.
1.1.3.1. Khái niệm về tổ chức sử dụng đất

Tổ chức sử dụng đất (hay còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý bao gồm:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,
tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập
và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự(sau đây gọi chung là tổ chức)
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức
kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
-Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,
cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao được
Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc,
cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của Nhà
nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện
các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước

8


ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
1.1.3.2. Loại hình tổ chức sử dụng đất
Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất thì loại hình tổ chức được phân loại theo đối tượng sử dụng đất, cụ thể gồm:
- Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, bao gồm: Ủy ban nhân dân cấp xã, tổ chức kinh tế, cơ quan, đơn vị của
Nhà nước, tổ chức khác.

+ Ủy ban nhân dân cấp xã: Là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử
dụng vào các mục đích: đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích cơng ích; đất làm
trụ sở Ủy ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã
hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho UBND cấp xã xây dựng các cơng trình
cơng cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa
trang, nghĩa địa và các cơng trình cơng cộng khác của địa phương.
Đối với các cơng trình cơng cộng do các tổ chức được cơng nhận là pháp nhân
hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì khơng thống kê vào đối tượng Uỷ ban
nhân dân cấp xã sử dụng.
+ Tổ chức kinh tế: Là tổ chức trong nước bao gồm các doanh nghiệp (doanh
nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh) được thành lập
hoạt động theo Luật Doanh nghiệp; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập
theo Luật hợp tác xã; các tổ chức kinh tế thành lập theo luật đầu tư, trừ doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi.
- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước: Là các tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà
nước (kể cả UBND cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc
phòng, an ninh;
+ Tổ chức khác: Là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, các tổ chức khác không phải là cơ quan, đơn vị của
Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.
- Tổ chức nước ngồi: Là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức

9


nước ngồi có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm doanh
nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngồi, doanh nghiệp liên doanh; tổ chức nước ngồi
có chức năng ngoại giao.
+Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài: Là tổ chức kinh tế của nhà đầu tư
nước ngoài, do nhà đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam, tự quản lý và tự chịu

trách nhiệm về kết quả kinh doanh thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước cho thuê
đất.
+ Doanh nghiệp liên doanh: Là tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư nước
ngoài với tổ chức kinh tế Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước cho
thuê đất hoặc do phía Việt Nam đóng góp bằng quyền sử dụng đất.
+Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,
cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao được
Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc,
cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
1.2. Cơ sở pháp lý về giao đất và cho thuê đất
1.2.1. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất của các tổ chức từ khi có
Luật đất đai 2003
Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất.
Luật Đất đai năm 2003 được ban hành có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng được mở rộng và quy định
cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Chính sách giao
đất khơng thu tiền sử dụng đất phần lớn diện tích đất giao tập trung vào hai đối tượng
sau: Các tổ chức được giao đất nơng nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông
nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan
cơng trình sự nghiệp, quốc phịng, an ninh và các mục đích cơng cộng khơng có mục

10


tiêu lợi nhuận. Luật Đất đai năm 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
tạo thành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những

quan điểm đổi mới của Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa và tiến trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hố đất nước. Luật và các văn bản dưới
Luật đã nhanh chóng đi vào cuộc sống, góp phần đáng kể vào phát triển kinh tế, ổn
định chính trị, xã hội. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 vẫn còn những hạn chế, bất
cập ví như: tình trạng đất được giao, cho th sử dụng khơng đúng mục đích, vi phạm
pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra
ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận. Nhiều địa
phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa
nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng
biên giới. Cịn tình trạng nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng
sử dụng lãng phí, thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm [5].
Nhằm khắc phục những bất cập trên, đồng thời thể chế hóa các quan điểm đổi
mới của Đảng phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh kinh tế - xã hội theo
hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Kể từ ngày 01/7/2014, Luật Đất đai
năm 2013 có hiệu lực thi hành và tiếp tục khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước là người đại diện và thống nhất quản lý. Nguyên tắc đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý được
ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013; Điều 4 Luật Đất đai năm 2013.
Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê
đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển
sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.Trong đó đổi mới cụ thể về công
tác giao đất, cho thuê đất ở một số nội dung sau [10]:
- Mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ởnước ngoài
+ Luật Đất đai mới đã thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa
nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đảm bảo yêu cầu hội nhập và phù
hợp với các cam kết của Việt Nam với quốc tế.

11

+ Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho
thuê; các trường hợp cịn lại được áp dụng hình thức th đất trả tiền hàng năm hoặc
thuê đất trả tiền một lần việc thu hồi đất cho cả thời gian thuê.
+ Quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi và người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất
cũng được mở rộng.
+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở, ngoài việc được nhận chuyển
quyền sử dụng đất ở thơng qua hình thức mua, th mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định hiện hành, thì cịn được nhận
quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
- Chế tài mới ngăn ngừa dự án chậm triển khai.
+ Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung chế tài xử lý theo hướng chủ đầu tư được
tiếp tục được gia hạn thêm 24 tháng và trong thời gian này chủ đầu tư phải nộp thêm
một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian này;
sau 24 tháng được chậm tiến độ, nếu vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ
thu hồi đất và khơng bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do
bất khả kháng [10].
+ Đồng thời, Luật cũng đưa ra các quy định để ngăn ngừa phát sinh mới các
trường hợp dự án chậm triển khai, để lãng phí đất đai như: quy định việc giao thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử
dụng đất hàng năm để đảm bảo phù hợp với khả năng đầu tư và huy động nguồn lực
của địa phương;
+ Quy định nhiều điều kiện để được giao đất cho thuê đất, như chủ đầu tư phải
có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu
tư; phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm các quy định
của pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho
thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

- Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức

12


+ Nhằm tạo động lực cho đẩy mạnh tiến trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
nơng nghiệp và nơng thơn, đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ môi trường và phát
triển bền vững, Luật Đất đai mới đã quy định nâng thời hạn giao đất nông nghiệp
trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm thống nhất cho các loại
đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm, đất lâm nghiệp).
+ Đồng thời, cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ đất đai với diện tích lớn hơn
khơng vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp. Khuyến khích tích tụ đất đai
thơng qua cơ chế góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, nhận quyền thuê đất để
thuận lợi cho ứng dụng khoa học và công nghệ, cơ giới hóa và phát triển sản xuất
hàng hóa.
+ Bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các
dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng phịng hộ, đặc dụng nhằm bảo đảm an
ninh lương thực, bảo vệ môi trường trong điều kiện nước ta được dự báo là một trong
những nước sẽ chịu tác động mạnh mẽ của biến đổi khí hậu.
+ Bổ sung quy định điều kiện để được giao đất thực hiện dự án đầu tư tại khu
vực biên giới, ven biển và hải đảo nhằm đảm bảo quốc phòng, an ninh đất nước.
Thiết nghĩ, với những quy định cụ thể, chặt chẽ về giao đất, cho thuê đất của
Luật Đất đai 2013 sẽ góp phần thu hút đầu tư, huy động được nguồn lực đất đai cho
phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Đồng thời khai thác và sử dụng hợp lý, hiệu
quả quản lý đất đai.
Một số Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, 2013
và các văn bản dưới luật để hướng dẫn thực hiện cụ thể như sau [8, 10]:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 02 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về

thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003;
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ quy
định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29
tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

13


- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái
định cư;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11
năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá
đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu
hồi đất;
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định

14


số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
1.2.2. Nội dung quy định pháp lý chủ yếu của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất
đối với các tổ chức.
Hiện nay, các quy định chung của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối với
các tổ chức sử dụng đất được thể hiện trong các văn bản quy phạm pháp luật về giao
đất, cho thuê đất, cụ thể là trong Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai [4, 10]
1.2.2.1. Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là một vấn đề quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước
về đất đai, không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người được thuê đất, giao đất về mục
đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh mà cịn đảm bảo đất đai được sử
dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất,
góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia. Để công tác quản lý
Nhà nước về đất đai được thực hiện tốt thì khi giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo
các nguyên tắc sau:
- Thứ nhất, giao đất, cho thuê đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng khơng chỉ trước mắt
mà cịn lâu dài, là cơ sở pháp lý quan trọng để bố trí sử dụng đất một cách hợp lý, có
hiệu quả, góp phần bảo vệ cảnh quan môi trường, phát triển kinh tế xã hội của đất
nước nói chung cũng như từng vùng, từng địa phương và các đơn vị cơ sở, đồng thời

đáp ứng yêu cầu thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
- Thứ hai, việc giao đất, cho thuê đất phải đúng thẩm quyền và đúng đối tượng.
Nguyên tắc này đảm bảo cho việc điều tiết đất đai đúng quy định phát luật, tạo sự
công bằng đối với các đối tượng sử dụng đất.
- Thứ ba, giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ đúng quy trình, trình tự thủ tục,
đúng hạn mức, đúng thời hạn và do UBND các cấp có thẩm quyền thực hiện. Đây là
nguyên tắc quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai.
1.2.2.2. Về công tác giao đất:
Giao đất là vấn đề bắt đầu được quy định từ Hiến pháp năm 1992. Trước đó,

15


Hiến pháp 1980 chỉ quy định “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy định
chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm”. Tại điều 18 Chương
II Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định: “Nhà
nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử
dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài”. Giao đất có ý nghĩa quan trọng trong nội dung quản lý Nhà
nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển
giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và
cộng đồng dân cư sử dụng đất. Đến nay, theo điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định
“Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà
nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu
cầu sửdụng đất”.
- Đối tượng giao đất:Theo điều 54 và điều 55 của Luật Đất đai năm 2013 quy
định thì Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất khơng
thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Và một trong các đối tượng
được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ

chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.
- Các hình thức giao đất của Việt Nam:Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời năm
1987, quy định Nhà nước giao đất cho người có nhu cầu và thu hồi đất của người
khơng cịn nhu cầu. Cũng theo Luật này quy định duy nhất chỉ có một hình thức giao
đất khơng thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất khơng có các quyền được tham
gia thị trường quyền sử dụng đất. Đến Luật Đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003
vàLuật Đất đainăm 2013 thì Nhà nước mới quy định hai hình thức là giao đất có thu
tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất, cụ thể:
+ Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật. Theo Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013 quy
định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đối tượng là tổ chức sử dụng

16


đất vào mục đích kinh doanh, thương mại, dịch vụ và có khả năng sinh lời trên phần
diện tích đất được giao, cụ thể gồm: Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự
án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho th; Doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư
hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Giao đất theo hình thức này giúp Nhà nước đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất, bố
trí vốn cho các chương trình chính sách cơng, dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
nhằm phát triển đất nước và tạo ý thức trách nhiệm cho người được giao đất sử dụng
hợp lý, tiết kiệm, nâng cao hiệu quả sử dụng, tránh lãng phí quỹ đất được giao.
+ Giao đất khơng thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất không phải nộp khoản
tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Theo Điều 54 của Luật Đất đai năm 2013 quy định
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với là tổ chức sử dụng đất vào mục

đích xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất sử
dụng vào mục đích cơng cộng khơng nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang,
nghĩa địa; tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng
cơng trình sự nghiệp; tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo
dự án của Nhà nước; cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử
dụng đất. Việc giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng
của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản,... Nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các cơ quan
Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng.
- Thời hạn giao đất:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được chia theo loại
đất sử dụng đất gồm: đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.
Theo Điều 125 của Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được
sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp:
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng cơng trình sự nghiệp của tổ chức
sự nghiệp cơng lập chưa tự chủ tài chính gồm đất xây dựng các cơng trình sự nghiệp

17


thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể
dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các cơng trình sự
nghiệp khác;
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
+ Đất giao thơng, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh,
đất xây dựng các cơng trình cơng cộng khác khơng có mục đích kinh doanh;
+ Đất tổ chức kinh tế sử dụng.
Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được
sử dụng đất có thời hạn thuộc các trường hợp sau:
+ Thời hạn giao đất đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức để sử dụng vào mục đích
thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các
dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên
cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá 50 năm.
+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa
bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt
khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất đất khơng q 70 năm.
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất:
Trong mối quan hệ với tổng thể hệ thống pháp luật về đất đai, giao đất là một
nội dung của quản lý nhà nước về đất đai, mà ở đó, Nhà nước cơng nhận quyền sử
dụng đất của người được công nhận. Thông qua cơ chế giao đất, Nhà nước không chỉ
xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải
quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật mà còn làm cơ sở pháp lý để người sử dụng
đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp
vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất theo pháp luật, phù hợp với sự vận động vốn có của
quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống.
Theo quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức
sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng; các quyền chung là
những quyền mà tất cả chủ thể được hưởng trong q trình khai thác đất đai mà khơng

18