Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÀNH LỆ THÙY

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN
TỈNH LẠNG SƠN
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - NĂM 2020


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÀNH LỆ THÙY

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN
TỈNH LẠNG SƠN
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG VŨ HUÂN

HÀ NỘI - NĂM 2020


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin gửi lời biết ơn chân thành đến quý Thầy, Cô của Học viện Khoa học
Xã hội đã tận tình giảng dạy và cho tơi thêm nhiều kiến thức quý báu trong suốt
thời gian theo học lớp Luật Kinh tế - Đợt 2/2018 tại Hà Nội.
Xin cảm ơn chân thành đến TS. Đặng Vũ Huân đã tận tình hướng dẫn tơi
hồn thành luận văn này. Đồng thời, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến Ban Lãnh
đạo, các đồng nghiệp, gia đình, bạn bè, người thân đã ủng hộ, tạo điều kiện và
nhiệt tình giúp đỡ tơi trong suốt q trình học tập.
Hà Nội, ngày tháng năm 2020
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lành Lệ Thùy


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi với sự chỉ dẫn
của người hướng dẫn khoa học. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn này là
trung thực, có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo quy định.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lành Lệ Thùy


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU...................................................................................................................1

Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở.......................................................................................................................8
1.1. Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở..........................8
1.2. Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở............................................17
Kết luận Chương 1.................................................................................................27
Chương 2. THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VÀ THỰC TIỄN
THỰC HIỆN TẠI TỈNH LẠNG SƠN.....................................................................28
2.1. Thực trạng quy định pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở 28
2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ thực
tiễn tỉnh Lạng Sơn....................................................................................................51
Kết luận Chương 2.................................................................................................64
Chương 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP
LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở..............................65
3.1. Định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở 65
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam..................................................68
Kết luận Chương 3.................................................................................................74
KẾT LUẬN.............................................................................................................75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

XHCN
QSDĐ

BĐS
NSDĐ
GCNQSDĐ

Xã hội chủ nghĩa
Quyền sử dụng đất
Bất động sản
Người sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Số hiệu

Tên bảng

Trang

Bảng số liệu giải quyết vụ án dân sự của Tòa án nhân

72

bảng
Bảng số 1

dân hai cấp tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn từ năm
2015 – 2019 (vụ)


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Ở hầu hết các quốc gia trên thế giới cũng như ở Việt nam hiện nay, đất đai
là tài sản vô cùng quan trọng ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế cũng
như vấn đề an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, đặc biệt là vấn đề chủ quyền
dân tôc. Cụ thể: đất đai là địa bàn phân bổ các khu dân cư, là tư liệu sản xuất
không thể thiếu cho các ngành nghề trong nền kinh tế. Với những vai trò quan
trọng như vậy, con người đã và đang thường xuyên khai thác để tạo ra những giá
trị về vật chất cũng như tinh thần phục vụ cho đời sống của mình. Tuy nhiên, đất
đai có hạn, nhu cầu của con người ngày càng tăng, do đó đặt ra yêu cầu cho công
tác quản lý đất đai là đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm.
Chế độ sở hữu đất đai của nước ta là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu nên khơng có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm
chuyển nhượng QSDĐ. Thực tế, chuyển nhượng QSDĐ là một trong những
quyền chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện phổ biến, thường xuyên và
chiếm tỷ lệ lớn trên thị trường. Để điều chỉnh, quản lý đối với hoạt động chuyển
nhượng QSDĐ nói chung và chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng, các quy định về
chuyển nhượng QSDĐ bắt đầu được quy định tại Luật Đất đai 1993. Đây là một
bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất,
mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù
hợp với cơ chế thị trường. Trên cơ sở đó, Luật đất đai 2003 và Luật đất đai năm
2013 tiếp tục kế thừa và có nhiều điểm mới, phù hợp với hiện tại và tiến bộ hơn.
Khi pháp luật đất đai quy định cụ thể về quyền chuyển nhượng QSDĐ nói
chung và đất ở nói riêng đã hồn tồn phù hợp với nhu cầu của đại đa số người
dân khi có nhu cầu về đất ở cũng như muốn khai thác giá trị về mặt kinh tế của
đất đai. Qua đó, những chủ thể sử dụng đất ở có cơ sở để đầu tư tìm kiếm lợi
nhuận cũng như Nhà nước có căn cứ để quản lý đất đai một cách hiệu quả. Tuy
nhiên, trong quá trình thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ ở vẫn
còn tồn tại nhiều hạn chế như: chuyển nhượng khi QSDĐ ở không đủ điều kiện
(đất đang
1

tranh chấp, chưa có giấy CNQSDĐ…); sai phạm về hình thức chuyển nhượng
QSDĐ ở (không công chứng, chứng thức; không đăng ký vào hồ sơ địa chính)
…… Ngồi ra, bên cạnh thị trường BĐS hoạt động công khai, hợp pháp có sự
quản lý, điều tiết từ Nhà nước thì thực tế các “thị trường ngầm” hoạt động với
việc “mua bán trao tay” đối với QSDĐ ở còn thiếu các điều kiện chuyển nhượng
diễn ra sôi động. “Thị trường ngầm” này nếu kéo dài và phát triển sẽ tác động
xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, và gây
thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Vì vậy, nghiên cứu các vấn đề
pháp lý về chuyển nhượng QSDĐ và cụ thể là chuyển nhượng QSDĐ ở là cần
thiết. Đặc biệt khi nghiên cứu, đánh giá thực tiễn hoạt động chuyển nhượng
QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn - là tỉnh biên giới thuộc miền núi của vùng Đơng Bắc,
phía Bắc tiếp giáp với Trung Quốc với 2 cửa khẩu quốc tế (cửa khẩu đường bộ
Hữu Nghị và cửa khẩu đường sắt Đồng Đăng), 2 cửa khẩu quốc gia (Chi Ma,
Bình Nghi) cịn nhiều vấn đề khó khăn, nhiều tranh chấp phát sinh trong q
trình thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở do dân số phát triển nhanh,
dân cư từ nhiều địa phương đến kéo theo sự phát triển nhu cầu về đất ở, nhiều
vấn đề tồn đọng do lịch sử để lại mâu thuẫn giữa luật cũ và luật mới, thói quen
giao dịch theo lệ mà không theo luật, sự thiếu hiểu biết về pháp luật của nhân
dân và hậu quả của những sai lầm trong áp dụng pháp luật, trình độ của cán bộ
quản lý đất đai còn nhiều hạn chế… .
Từ những lý do trên đây, tôi chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn” để nghiên cứu và làm
Luận văn Thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu

Vấn về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng là một đề
tài thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu. Nhiều cơng trình nghiên
đã được cơng bố ở nhiều góc độ khác nhau, các cơng trình khoa học này đã có

những đóng góp nhất định cho việc hồn thiện pháp luật nói chung và pháp luật
về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng. Có thể nêu một số cơng trình liên quan
đến đề tài nghiên cứu được thực hiện trong thời gian qua, bao gồm:


- Nguyễn Như Phát (2003), “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về Hợp

đồng ở Việt Nam”, Nxb Công an nhân dân.
- Luận án Tiến sĩ luật học với đề tài “Chuyền nhượng quyền sử dụng đất
theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Văn Hiến, Học viện Khoa học Xã
hội, Hà Nội, năm 2017.
- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về chuyển quyền nhượng
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân” của tác giả Phạm Thu Thủy, Đại
học Luật Hà Nội, năm 2009.
- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật
Đại học Quốc gia Hà Nội, 2010.
- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất” của tác giả Nguyễn Doãn Cương, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà
Nội, năm 2013.
- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013”, của tác giả
Nguyễn Ngọc Anh, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, 2015.
- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Phạm Thị Thanh Vân, Khoa Luật Đại học
Quốc gia Hà Nội, 2015.
- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chuyền nhượng quyền sử dụng sử
dụng đất trong Dự án kinh doanh nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam
hiện nay” của tác giả Nguyễn Ngọc Trường, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội,
năm 2018.

Ngồi ra, cịn có các bài nghiên cứu chuyên sâu của nhiều nhà khoa học,
chuyên gia đăng trên các báo và tạp chí chuyên ngành khác như: “Điều kiện thực
hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” của tác giả LS. Nguyễn Thùy
Trang, Tổng Công ty Cơng nghiệp Hóa chất mỏ Vinacomin đăng trên Tạp chí
Nghiên cứu Lập pháp số 3/2017; “Bàn về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển


nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực” của tác giả ThS.
Lê Văn Quang, Phó Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Lộc Ninh, tỉnh
Bình Phước trên Tạp chí Kiểm sát điện tử tháng 3 năm 2020; “Thực trạng pháp
luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay” của tác giả
Nguyễn Văn Hiến trên Tạp chí Tồ án nhân dân điện tử tháng 11 năm 2017;
“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng tn thủ quy định về hình
thức” của tác giả Nguyễn Văn Huy, Tòa án nhân dân huyện La Grai, tỉnh Gia Lai
trên Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử tháng 4 năm 2020...
Các cơng trình nghiên cứu trên đây đã góp phần xây dựng cơ sở lý luận và
thực tiễn pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở cũng như đối với việc quản lý đất
đai của Nhà nước. Tuy vậy, những năm gần đây chưa có luận văn nào đi sâu
nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở tại
một địa phương cụ thể như tỉnh Lạng Sơn nên việc đi sâu nghiên cứu đề tài
“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn tỉnh
Lạng Sơn” trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học là có ý nghĩa lý luận và
mang tính thời sự sâu sắc.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu là làm rõ những vấn đề lý luận, thực trạng áp dụng
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở. Đồng thời, dựa trên việc phân tích, đánh
giá các quy định của pháp luật cũng như thực tiễn hoạt động chuyển nhượng

QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn để rút ra được những điểm tích cực, hạn chế và đưa ra
những giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như giải pháp nâng cao hiệu quả thi
hành pháp luật về vấn đề này trên thực tế ở tỉnh Lạng Sơn cũng như tại Việt Nam
hiện nay.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể mà
Luận văn thực hiện như sau:


- Làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở như:

khái niệm, đặc điểm, nội dung, ý nghĩa, các yếu tố tác động đến chuyển nhượng
QSDĐ ở.
- Phân tích nội dung các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp
luật đất đai hiện hành ở Việt Nam và đánh giá thực tiễn thực hiện tại tỉnh Lạng
Sơn. Từ đó tìm ra những hạn chế, bất cập của pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ ở cũng như những vướng mắc trong thực tiễn thực hiện.
- Đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật và một số giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở hiện nay.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn này bao gồm quan điểm, đường lối của
Đảng về chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đổi mới; hệ thống lý thuyết
về quyền sử dụng đất và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ
thể quyền sử dụng đất; các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở theo Luật đất
đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; thực tiễn thi hành các quy định
về chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn thực hiện tỉnh
Lạng Sơn.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là vấn đề có phạm vi rộng, được điều
chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sảnv.v. Tuy
nhiên, trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên
cứu như sau:
- Về nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu các quy định về chuyển nhượng
QSDĐ ở của các chủ thể sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013
và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Về thời gian, không gian: Tác giả tập trung nghiên cứu thực tiễn chuyển
nhượng QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn từ năm 2015 đến năm 2019.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu


Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về
Nhà nước và pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền
kinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói
riêng.
Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng để giải quyết các vấn đề
của đề tài luận văn bao gồm: Phương pháp phân tích, bình luận, diễn giải... được
sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về chuyển nhượng
QSDĐ ở của các chủ thể có quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai; Phương
pháp so sánh, đánh giá, tổng hợp... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu
nội dung chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật đất đai và thực
tiễn thực hiện ở tỉnh Lạng Sơn; Phương pháp tổng hợp, quy nạp, lập luận logic
được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm hoàn
thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đất đai về chuyển nhượng
QSDĐ ở.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

- Về mặt lý luận: kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm rõ khái

niệm, đặc điểm của chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật đất đai của Việt Nam
với một chế độ sở hữu mang tính đặc thù đó là sở hữu tồn dân. Trên cơ sở
nghiên cứu quá trình phát triển và thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ
ở theo pháp luật đất đai Việt Nam, luận văn đã chỉ ra những mặt tích cực, những
thành tựu đã đạt được, những điểm còn hạn chế, bất cập của pháp luật và thực
tiễn cần phải sửa đổi, bổ sung để hồn thiện; phân tích rõ định hướng hoàn thiện
pháp luật là phải mở rộng tối đa quyền, lợi ích của chủ thể sử dụng đất và đề xuất
các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam hiện nay.
- Về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được sử dụng
làm tài liệu tham khảo trong quá trình nghiên cứu cũng như học tập tại các cơ sở
giáo dục đào tạo ngành luật. Một số giải pháp được đưa ra trong Luận có giá trị
tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật trong quá trình


xây


dựng, hoàn thiện và tổ chức thực hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở hiện
nay.
7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
Luận văn gồm 3 chương:
Chương 1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Chương 2. Thực trạng quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
theo pháp luật đất đai hiện hành và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Lạng Sơn.

Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhuợng quyền sử
dụng đất ở và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở.


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
1.1. Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ở
1.1.1.1. Khái niệm đất ở

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt và không thể thay thế trong nông nghiệp, lâm nghiệp; là địa bàn phân bố các
khu dân cư, các ngành kinh tế, là nguyên liệu quan trọng để sản xuất ra của cải
vật chất, là cơ sở để phát triển hệ sinh thái, môi trường, duy trì sự sống và quan
trọng hơn hết đây là một phần của lãnh thổ mỗi quốc gia, phần lãnh thổ thiêng
liêng nhất gắn liền với mỗi con người hết thế hệ này đến thế hệ khác. Hầu như
các cuộc cách mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối tượng bởi giữ được đất
đai đồng nghĩa giữ được chủ quyền của đất nước. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng
nói: “Việt Nam có hai tiếng Tổ quốc. Ta gọi Tổ quốc là đất nước, có đất có nước
mới thành Tổ quốc. Có đất lại có nước thì dân giàu, nước mạnh”
Khi vừa giành được chính quyền từ tay thực dân Pháp và thoát khỏi chế độ
thực dân nửa phong kiến, mục tiêu đầu tiên của các nhà lãnh đạo nước Việt Nam
Dân chủ Cộng hịa là “người cày có ruộng” và chính sách đất đai thời kỳ này chủ
yếu tập trung vào đất nông nghiệp. Khi đất nước bước sang thời kỳ cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa, nhu cầu sử dụng đất mở rộng bắt buộc các nhà hoạch định
chính sách phải xem xét đến quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất để vừa
đảm bảo các mục tiêu phát triển bền vững, giá trị sử dụng của đất đai, vừa đáp

ứng nhu cầu của các chủ thể sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai
năm 1993 bắt đầu chia đất đai làm nhiều loại khác nhau. Theo Luật Đất đai năm
1987, căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai được phân thành 05 loại sau
đây: Đất nông nghiệp; đất lâm nghiệp; đất khu dân cư; đất chuyên dùng và đất
chưa sử dụng. Đến


Luật Đất đai năm 1993, trên cơ sở kế thừa các quy định của Luật đất đai 1987,
quyền sử dụng đất được phân thành 06 loại, bao gồm: đất nông nghiệp, đất
chuyên dùng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chưa sử dụng. Như vậy,
so với Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 đã có quy định về “đất
khu dân cư”, trong đó bao gồm cả đất ở. Cách phân loại của Luật đất đai 1987 và
Luật đất đai 1993 không chỉ căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà cịn căn cứ vào
địa bàn theo quy hoạch đô thi hay nông thôn; điều này đã dẫn đến sự trùng lặp
giữa các loại đất và gây khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai. Để khắc phục
những hạn chế trên, cũng như mở rộng quyền lợi cho người sử dụng đất trong
quá trình khai thác, sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 và hiện nay là Luật Đất
đai năm 2013 đã chia đất đai làm ba loại với tiêu chí phân loại duy nhất đó là căn
cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu gồm các nhóm: đất nơng nghiệp, đất phi nơng
nghiệp và đất chưa sử dụng, trong đó đất ở chính thức có vị trí pháp lý độc lập so
với các loại đất khác.
Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử
dụng, đất đai được phân loại cụ thể như sau:
- Nhóm đất nơng nghiệp, bao gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng
lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất
rừng phịng hộ; đất rừng đặc dụng; đất ni trồng thủy sản; đất làm muối; đất
nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác
phục vụ mục đích trồng trọt.
- Nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm: Đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan;
đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất xây dựng cơng trình sự

nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn
hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và cơng nghệ,
ngoại giao và cơng trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương
mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động
khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng vào mục
đích cơng cộng gồm đất giao thơng; thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa,


danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt


cộng đồng, khu vui chơi, giải trí cơng cộng; đất cơng trình năng lượng; đất cơng
trình bưu chính, viễn thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất cơng trình
cơng cộng khác; đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa,
nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chun
dùng; đất phi nơng nghiệp khác;
- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất hiện nay chưa xác định
mục đích sử dụng.
Luật đất đai 2013, khơng đưa ra khái nhiệm như thế nào là đất ở nhưng
cũng phân loại đất ở theo địa bàn, khu vực, cụ thể: đất ở tại nông thôn và đất ở
tại đơ thi. Trong đó:
- Đất ở tại nơng thơn được quy định tại Điều 143 Luật Đất đai năm 2013:
“Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng
nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa
đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt”.
- Đất ở tại đơ thị được quy định tại Điều 144 Luật Đất đai 2013: “Đất ở tại
đô thị gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống,

vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt”
Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã thống nhất trong việc xác định các
loại đất được xác định là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đơ thị. Theo đó, các loại
đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và xây dựng các cơng trình phục vụ trực
tiếp đời sống của hộ gia đình mà cịn có cả vườn ao nằm trong cùng một thửa đất
thuộc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nơng
thơn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt đều được xác định là
đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Đặc biệt, việc xác định cụ thể diện tích đất vườn
ao nằm trong


cùng một thửa đất ở của hộ gia đình là đất ở là một quy định hợp lý, phù hợp với
thực tiễn quản lý và sử dụng đất ở tại nông thôn cũng như đô thị hiện nay.
Từ những phân tích trên, xuất phát từ đặc thù mục đích, nhu cầu sử dụng
đất ở có thể đưa ra khái niệm đất ở như sau: “Đất ở là loại đất phi nơng nghiệp
dùng để xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống, sinh hoạt của cá nhân, các
thành viên trong hộ gia đình bao gồm nhà ở và các cơng trình liên quan, vườn,
ao trong khn viên khu đất được xác định là đất ở theo quy định của pháp
luật”.
1.1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở
Khi nói đến quyền sở hữu một tài sản người ta thường biết đến ba quyền
năng đó là: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Tài sản là đất đai cũng vậy, chủ sở
hữu có ba quyền năng, đó là: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và
quyền định đoạt đất đai. Ở Việt Nam, tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng
trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý
là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý” và trên cơ sở đó, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều quy định đất đai

thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý.
Theo đó, QSDĐ là quyền phụ thuộc, quyền phát sinh từ Nhà nước với tư cách là
chủ sở hữu đại diện, có mối quan hệ chặt chẽ và không tách rời với quyền sở hữu
đất đai. Điều đó được biểu hiện rõ nét thơng qua các quyền chi phối của Nhà
nước đối với toàn bộ đất đai với tư cách là chủ sở hữu đại diện như: Nhà nước
xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác
định giá đất và các khoản thu tài chính từ đất đai, quyết định việc giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất...
Như vậy, với quyền của chủ sở hữu đại diện Nhà nước về đất đai thì
QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng của mỗi chủ thể chỉ có thể được xác lập
trên cơ sở sự cho phép của Nhà nước. Sự cho phép đó được thể hiện thơng qua
các phương thức chủ yếu như: Giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận QSDĐ hợp
pháp từ người khác hoặc được Nhà nước công nhận QSDĐ. Trên cơ sở đó, người


sử dụng đất ở


chỉ được quyền khai thác, sử dụng theo đúng mục đích hoặc "định đoạt" số phận
pháp lý về QSDĐ của mình như: tự quyền đầu tư cơng sức, vật tư, tiền vốn, khoa
học kỹ thuật và khả năng của mình để khai thác các giá trị, các lợi ích của đất
trên cơ sở các mục đích đã được Nhà nước xác định; hoặc người sử dụng đất
chuyển giao QSDĐ của mình cho người khác để thu lợi mà khơng được tự ý làm
thay đổi mục đích sử dụng đất, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất mà Nhà nước đã
xác định. Tuy nhiên, quyền khai thác hay định đoạt QSDĐ của người sử dụng đất
phải trên cơ sở mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định, hay sự chuyển
giao cho người khác cũng phải trên cơ sở được Nhà nước cho phép. Nhà nước
thông qua công cụ pháp luật để xác lập những điều kiện tiền đề làm căn cứ xác
định QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân được thực hiện trên thực tế.
QSDĐ ở khi xem xét dưới góc độ kinh tế là một quyền dân sự, theo đó,

người sử dụng đất ở được quyền khai thác cơng dụng, các thuộc tính có lợi ích từ
đất nhằm mang lại lợi ích cho mình; Cịn dưới góc độ pháp lý thì QSDĐ ở là một
quyền năng mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất ở được hưởng đối với khối
tài sản chung này, nhằm mang lại lợi ích cho bản thân và cho xã hội. Hiện nay,
trong nền kinh tế thị trường và hướng đến việc hội nhập quốc tế sâu rộng, thu hút
đầu tư nước ngồi, Nhà nước ta ngày càng mở rộng vai trị của các chủ thể sử
dụng đất ở bằng cách mở rộng quyền cho người sử dụng đất ở khi khai thác giá
trị quyền sử dụng đất ở. Từ đó, chủ thể sử dụng đất tiến gần hơn với quyền "định
đoạt" đất đai nhưng có sự kiểm sốt, điều tiết lợi ích từ Nhà nước.
Trước đây, trong một số cơng trình nghiên cứu khoa học cũng đã đưa ra
khái niệm quyền sử dụng đất ở, điển hình theo PGS.TS Phạm Hữu Nghị: “Quyền
sử dụng đất ở là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất ở. Thông qua việc
được độc lập quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng
đất ở thực hiện trong thời hạn thuê đất nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ
nhất định” [24].
Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và kế thừa các thành tựu khoa học đã được
các nhà khoa học đề cập đến, đặt trong bối cảnh hiện nay của nước ta, tác giả rút


ra khái niệm của quyền sử dụng đất ở như sau: “Quyền sử dụng đất ở là các
quyền năng cụ thể mà người sử dụng đất ở được phép thực hiện đối với đất đai
thuộc quyền sở hữu của mình, bao gồm quyền khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ đất ở một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền
chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật”.
1.1.2. Bản chất của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Hiện nay, trong sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao lưu dân
sự, thương mại ngày càng trở nên phong phú và đa dạng. Bên cạnh đó, các giao
dịch hướng tới đối tượng tài sản là QSDĐ ở cùng với thị trường bất động sản
cũng ngày càng sôi động hơn. Có thể khẳng định rằng, QSDĐ ở của các chủ thể
sử dụng tham gia vào phần lớn các quan hệ kinh tế với ý nghĩa là yếu tố đầu vào

không thể thiếu cho các chủ thể hoạt động kinh doanh. Một trong các quyền cơ
bản đó là quyền chuyển QSDĐ ở
Xét về bản chất, chuyển nhượng QSDĐ ở là hành vi tự điều chỉnh đất đai
từ chủ thể này sang chủ thể khác trên cơ sở các quy định của pháp luật, thơng
qua đó, Nhà nước cơng nhận QSDĐ ở cho chủ thể nhận chuyển nhượng. Còn
bên chuyển nhượng QSDĐ ở sẽ thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị
QSDĐ ở được các bên thỏa thuận và đồng ý.
Tại từ điển Luật học giải thích thuật ngữ “Chuyển nhượng QSDĐ” như
sau:: “Chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất chuyển giao đất và QSDĐ
đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ) sử dụng. Bên giao
đất và QSDĐ được nhận số tiền tương đương với giá trị QSDĐ theo sự thỏa
thuận các bên” [32]. Như vậy, với đất ở, chuyển nhượng QSDĐ ở có thể hiểu là
sự chuyển dịch QSDĐ ở từ người có QSDĐ ở hợp pháp sang người khác theo
các điều kiện và tuân thủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Người có
QSDĐ ở (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ ở cho người nhận
chuyển nhượng và các bên phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản
lệ phí theo quy định của pháp luật. Việc chuyển nhượng QSDĐ ở phải thông
qua chủ thể quản lý đất đai


và là đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất để
việc chuyển nhượng luôn được thực hiện theo một trật tự nhất định.
Từ các phân tích trên có thể thấy rằng quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở
bao gồm các dấu hiệu sau đây:
Thứ nhất, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở làm hình thành giữa các bên
quan hệ pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở. Từ đó, chuyển nhượng QSDĐ ở
sẽ được điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật, cụ thể: các điều kiện có hiệu
lực của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở; thời điểm QSDĐ ở được chuyển
giao giữa các bên và các trình tự, thủ tục phải tuân thủ.
Thứ hai, là sự thỏa thuận về ý chí giữa các bên. Dấu hiệu này cho thấy

chuyển nhượng QSDĐ ở là sự cam kết giữa các bên về việc chuyển giao các
quyền và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất ở. Một bên chuyển giao QSDĐ ở
cho bên kia và nhận từ bên đó một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ ở. Vì
thế, sự thỏa thuận của các bên được điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật
đối với nội dung mà các bên đã thỏa thuận (pháp luật chỉ thừa nhận nếu sự thỏa
thuận đó là tự nguyện, bình đẳng giữa những người có đủ năng lực hành vi dân
sự và nội dung của sự thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.
Thứ ba, đối tượng của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở là quyền sử dụng
đất ở. Điều này xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai của nước ta là chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; các tổ chức, cá nhân
được Nhà nước giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử đất ở và được thực hiện
các quyền năng đối với quyền sử dụng đất ở. Trong thời gian sử dụng đất ở theo
quy định của pháp luật, ngưởi sử dụng đất ở được quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở cho cá nhân, tổ chức khác. Như vậy, hoạt động chuyển nhượng này
có đối đượng là QSDĐ ở chứ không phải đất đai và phải lập thành hợp đồng với
tên gọi là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” theo luật định và có
xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thơng qua hoạt động công chứng,
chứng thức.


Như vậy, bản chất của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở là sự “mua đứt,
bán đoạn” QSDĐ ở từ chủ thể này sang chủ thể khác trên cơ sở các quy định
Nhà nước cho phép. Giao dịch này một mặt phản ánh tính chất của quan hệ thị
trường, do quy luật của thị trường điều chỉnh trên cơ sở ý chí và thỏa thuận của
các bên; song giao dịch này cũng chịu sự chi phối và kiểm soát của Nhà nước
nên tính chất thị trường bị hạn chế, sự thỏa thuận và tự do ý chí giữa các chủ thể
cũng bị ràng buộc chặt chẽ hơn.
1.1.3. So sánh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với các hình thức mua
bán tài sản khác
QSDĐ ở có những đặc tính hết sức riêng biệt xuất phát cơ bản từ chế độ

sở hữu đất đai. Do đó, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở mặc dù cũng mang
bản chất là một giao dịch, thỏa thuận, nhưng có một số điểm khác biệt so với các
hình thức giao dịch, mua bán tài sản khác.
Thứ nhất, về chủ thể của giao dịch
Để một giao dịch dân sự có hiệu lực, theo quy định tại Điều 117, Bộ luật
Dân sự năm 2015 (BLDS 2015) thì: “Chủ thể tham gia giao dịch dân sự có năng
lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự
được xác lập”, và “chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện”.
Như vậy, đối với mọi giao dịch dân sự trong đó có giao dịch mua bán tài sản
khác, chủ thể tham gia giao dịch đều phải đáp ứng quy định của pháp luật nêu
trên. Tuy nhiên, do tính đặc thù của đất đai và QSDĐ ở nói riêng, đối với hoạt
động chuyển nhượng QSDĐ ngoài những điều kiện trên về chủ thể trên, thì các
bên cịn phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do pháp luật đất đai quy định.
Theo đó, khơng phải mọi chủ thể có QSDĐ ở hợp pháp đều được thực hiện
quyền chuyển nhượng QSDĐ ở, mà tùy thuộc vào nguồn gốc QSDĐ ở của chủ
thể đó xuất phát từ đâu, sử dụng cho mục đích gì và có thuộc các chủ thể được
phép nhận chuyển nhượng QSDĐ ở hay không. Chẳng hạn, theo quy định tại
khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân khơng
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân