Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật dân sự việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGÔ HÙNG TRƯỜNG

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015

1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGÔ HÙNG TRƯỜNG

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số
: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: GS.TSKH ĐÀO TRÍ ÚC

Hà Nội – 2015

2


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
kết quả đƣợc nêu trong Luận văn chƣa đƣợc công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính
xác, tin cậy và trugn thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh
toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật - Đại học Quốc
gia Hà Nội.
Vậy, tôi viết lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN

NGÔ HÙNG TRƯỜNG

3


DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT
UBND : ủy ban nhân dân
QSDĐ: quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
TTHC: Thủ tục hành chính
BLDS: Bộ luật dân sự

4


MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT ...................................................................... 4
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 7
CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở .............................................. Error! Bookmark not defined.
1.1. KHÁI NIỆM ĐẤT Ở VÀ CĂN CỨ PHÂN LOẠI ĐẤT Ở .................. Error!
Bookmark not defined.
1.1.1. Khái niệm đất ở ......................................... Error! Bookmark not defined.
1.1.2. Căn cứ phân loại đất ở............................... Error! Bookmark not defined.
1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
............................................................................. Error! Bookmark not defined.
1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở và
các đặc trƣng của quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở................. Error!
Bookmark not defined.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. ......... Error!
Bookmark not defined.
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM VỀ
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở. ........ Error! Bookmark not
defined.
2.1. Các nguyên tắc chuyển nhƣợng quyến sử đụng đất ở. Error! Bookmark not
defined.
2.2. Điều kiện chuyển nhƣợng quyến sử dụng đất ở.......... Error! Bookmark not
defined.
2.2.1. Những yếu tố ảnh hƣởng đến quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
ở. .......................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.2.2. Điều kiện về chủ thể chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. .............. Error!
Bookmark not defined.

5


2.3. Trình tự và thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. Error! Bookmark
not defined.
2.4. Hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. ........ Error! Bookmark not
defined.
2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất ở. ........................................................... Error! Bookmark not defined.
2.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở .... Error!
Bookmark not defined.
2.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. .. Error!
Bookmark not defined.
2.6. Thời điểm hiệu lực của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
............................................................................. Error! Bookmark not defined.
2.7. Tính hợp pháp của các hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở phát
sinh trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2014. ................ Error! Bookmark not defined.
2.7.1. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, trong đó có chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất trƣớc ngày 15/10/1993. ........................ Error! Bookmark not defined.
2.7.2. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc xác lập từ sau này 15/10/1993
đến trƣớc ngày 1/7/2004...................................... Error! Bookmark not defined.
2.7.3. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc xác lập từ ngày 17/2004 đến nay.
............................................................................. Error! Bookmark not defined.
2.8. Những trƣờng hợp hợp đồng vô hiệu trong chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất ở. .................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.8.1. Hợp đồng vô hiệu trong chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở khi nội dung
hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở vi phạm điều cấm của pháp luật.
............................................................................. Error! Bookmark not defined.
2.8.2. Hợp đồng vô hiệu trong chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở khi vi phạm

hình thức. ............................................................. Error! Bookmark not defined.
2.9. Một số bất cập về thủ tục hành chính trong chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất ở. .................................................................... Error! Bookmark not defined.
6


2.10. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
............................................................................. Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở. ................................................... Error! Bookmark not defined.
3.1. Yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
............................................................................. Error! Bookmark not defined.
3.1.1. Chủ trƣơng, chính sách của Đảng và nhà nƣớc về xây dựng, phát triển nền
kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa. . Error! Bookmark not defined.
3.1.2. Yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. ............ Error! Bookmark not defined.
3.2. Những tồn tại, bất cập trong thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất ở. .............................. Error! Bookmark not defined.
3.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng dụng
đất ở. .................................................................... Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN ......................................................... Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................ 11

7


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là loại tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia do vậy vấn đề quản lý
sử dụng loại tài nguyên này luôn đƣợc các quốc gia coi trọng hàng đầu nó liên
quan đến nhiều chính sách của các nhà nƣớc. Thấy đƣợc vai trò quan trọng của

đất đai nên Đảng và Nhà nƣớc ta luôn luôn quan tâm đến các chính sách cũng nhƣ
ban hành các quy định pháp luật để điều chỉnh các vấn đề liên quan đến đất đai.
Theo hiến pháp năm 1992 của nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
cũng nhƣ Luật đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc là
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức cá nhân chỉ có quyền sử
dụng đất. Hiện nay trong xu hƣớng phát triển của đất nƣớc nói chung cũng nhƣ
quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc nói riêng làm cho tài nguyên
đất ngày càng suy giảm cả về số lƣợng và chất lƣợng, dƣới sức ép của quá trình
gia tăng dân số tự nhiên cũng nhƣ việc hiện tƣợng di dân tự do khiến cho tình
trạng diện tích đất sử dụng vào mục đích đất ở ngày càng bị thu hẹp. Trong
những năm qua bình quân diện tích đất ở trên ngƣời giảm, đặc biệt là ở các khu
đô thị. Nắm bắt đƣợc xu hƣớng trên, quá trình chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất nói chung cũng nhƣ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở nói riêng diễn ra
ngày càng nhiều đặc biệt là trong những năm gần đây quá trình đô thị hóa diễn
ra nhanh làm cho các giao dịch về mua bán, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở
tăng nhanh về số lƣợng cũng nhƣ hình thức chuyển nhƣợng.
Tuy nhiên do trình độ nhận thức của các chủ thể khi tham gia các giao dịch
liên quan đến quyền sử dụng đất chƣa cao chƣa nắm rõ các quy định của pháp
luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng vi phạm về hình
thức, nội dung cũng nhƣ các quy định khác liên quan đến điều kiện, thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất ở đã làm cho các tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực
đất đai đặc biệt là đất ở gia tăng đột biến. Các tranh chấp này không chỉ gây khó
khăn cũng nhƣ thiệt hại cho chính các chủ thể thi tham quan hệ chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất mà còn gây bức xúc trong dƣ luận xã hội cũng nhƣ tình trạng
kiện tụng kéo dài gây khó khăng trong công tác xét xử của tòa án cũng nhƣ lợi
8


dụng sự nhận thức không đầy đủ để một số thành phần trong xã hội lừa đảo
chiếm đoạt tài sản của các chủ thể.

Từ những lý do trên, chúng tôi thấy rằng việc nghiên cứu “Chuyển nhượng
quyến sử dụng đất ở theo pháp luật dân sự Việt Nam” là cần thiết, có ý nghĩa cả
về mặt lý luận và thực tiễn.
1.2. Tình hình nghiên cứu đề tài.
Vấn đề chuyển quyền sử dụng đất nói chung đã có nhiểu công trình khoa
học, bài báo, tạp trí, nhiều đề tài luận văn cao học đã đã nghiên cứu. Tuy nhiên
bên cạnh những công trình nghiên cứu về vấn đề trên thì hiện nay chƣa có một
công trình nghiên cứu cụ thể chuyên biệt về vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất ở.
Trên cơ sở các công trình khoa học đã có luận văn sẽ tập trung nghiên cứu
chuyên sâu một số về vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở dƣới góc độ
khoa học pháp lý hiện hành.
Liên quan đến một số vấn đề về chuyện nhƣợng quyến sử dụng đất ở đã có
một số sách, bài viết:
- Giáo trình Luật đất đai của trƣờng Đại học luật Hà Nội;
- Giáo trình luật dân sự của trƣờng Đại học luật Hà Nội 2008;
- Một số luận văn cao học đã bảo vệ liên quan đến chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất.
- Một số bài đăng trên tạp trí luật học và một số Wedsite bất động sản, luật
học…. trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có
hệ thống, từ đó phân tích và đƣa ra những nhận định, đánh giá của mình về các
quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta.
3. Tính mới của luận văn
Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn bức
xúc đang đặt ra hiện nay ở nƣớc ta mà còn là tài liệu tham khảo cho các địa
phƣơng có điều kiện tƣơng tự.

9

Những kết quả khoa học nghiên cứu thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung
cơ sở lý luận cho việc hoàn thiện pháp luật đất đai của Việt Nam trong việc
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. Thông quan đó giúp cho chính quyền các
cấp cũng nhƣ các ban ngành liên quan tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên
quan một cách kịp thời, chính xác và đầy đủ. Góp phần đẩy nhanh thủ tục hành
chính và tránh lãng phí thời gian của ngƣời dân.
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
4.1. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu chung
Nghiên cứu thực trạng pháp luật chuyển nhƣợng đất ở tại Việt Nam. Trên
cơ sở đó, đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến
chuyển nhƣợng đất ở tại Việt Nam.
4.2. Mục đích và nhiệm vụ cụ thể
- Tìm hiểu các quy định pháp luật từng thời kỳ về việc chuyển nhƣợng đất ở.
- Phân tích việc áp dụng pháp luật các quy định trên . Những bất cập và hạn
chế thƣờng thấy tại thời điểm hiện tại.
- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai về chuyển
nhƣợng đất ở tại Việt Nam.
5. Phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập các báo cáo, số liệu, tài liệu lịch sử tại các thƣ viện Đại học quốc
gia , thƣ viện Đại học Luật.
Thu thập những văn bản của cơ quan Nhà nƣớc cấp Trung ƣơng và địa
phƣơng về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
Thu thập thông tin từ những công trình nghiên cứu đã đƣợc công bố, những
bài báo, báo cáo, tài liệu hội thảo, thu thập thông tin từ Internet qua địa chỉ các
website…về chuyển nhƣợng đất ở của Việt Nam và các nƣớc trên thế giới.
5.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Tiến hành đi thực địa, quan sát,
vấn đáp nhằm kiểm tra các thông tin thu thập về chuyển nhƣợng đất của các dự án,
hoặc cá nhân.

10


Phương pháp chuyên gia: Để đạt đƣợc mục đích nghiên cứu, đề tài đã sử
dụng phƣơng pháp phỏng vấn trực tiếp những ngƣời am hiểu về chuyển nhƣợng
đất ở , cụ thể là 3 luật sƣ chuyên về đất đai.
5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh.
Phƣơng pháp này đƣợc vận dụng để mô tả tổng quát về địa bàn nghiên cứu
và thực trạng pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở tại vùng nghiên cứu để
từ đó phân tích, nhận định và so sánh đƣa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật.
6. Kết cấu, bố cục nghiên cứu
Luận văn đƣợc chia làm 3 chƣơng :
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở.
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM VỀ
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở.
CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở.

11


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.Giáo trình luật đất đai, Trƣờng đại học luật Tp HCM, Nxb Hồng Đức- Hội
luật gia Việt Nam, tr.13.
2.Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần
thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
3.Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp
hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

4. Doãn Hồng Nhung ( 2015), Kỹ năng giải quyết tranh chấp đất đai, Nxb
Tri thức, Hà Nội
5. TS. Trần Quang Huy (chủ biên), Giáo trình Luật Đất đai, 2013, Trƣờng
Đại học Luật Hà Nội, Nxb. Công an nhân dân, tr. 95, 96.
6. TS.TP. Nguyễn Văn Cƣờng, TS. Nguyễn Minh Hằng, Giao dịch về quyền
sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb. Thông
tin và Truyền thông, 2011, tr.19, 20.
7. TS. Nguyễn Đình Bồng(2012), Quản lý đất đai ở Việt Nam (1945-2010),
Nxb Chính trị quốc gia, tr.138
8. Từ điển Anh - Việt (1990), Nxb Đồng Nai, Đồng Nai.
9. Luật Đất đai Việt Nam năm 2003 Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội.
10. C.Mác (1973), Tƣ bản, tập 1, quyển 1, Nhà xuất bản Sự thật, Hà Nội.
11. Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội.
12.C.Mác - Ph.Ăngghen (1979), Tuyển tập, tập 23, Nxb Sự thật, Hà Nội.
13.Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật Kinh tế, Nxb Đại học Quốc
12


gia Hà Nội, Hà Nội.
14. Luật Công chứng Việt Nam năm 2014.
15.V.I. Lênin (1978), Toàn tập, Tập 44, Nxb Tiến bộ, Mátxcơva.
16.Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Lý luận nhà nước và
pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội.
17.Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội.
18.Quốc hội (1993), Luật đất đai, Hà Nội.
19.Quốc hội (1998), Luật khiếu nại, tố cáo, Hà Nội.
20.Quốc hội (1998), Luật quốc tịch, Hà Nội.
21.Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội.
22.Quốc hội (2008), Luật Cán bộ, công chức, Hà Nội.
24. Rousseau, Jean Jacques, Bàn về khế ƣớc xã hội, Dg: Thanh Đạm, Nxb.

Tp. Hồ Chí Minh, 1992.

13