Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật dân sự việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGÔ HÙNG TRƢỜNG

CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015

1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGÔ HÙNG TRƢỜNG

CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số
: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: GS.TSKH ĐÀO TRÍ ÚC

Hà Nội – 2015

2


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
kết quả đƣợc nêu trong Luận văn chƣa đƣợc công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính
xác, tin cậy và trugn thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh
toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật - Đại học Quốc
gia Hà Nội.
Vậy, tôi viết lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN

NGÔ HÙNG TRƢỜNG

3


DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT
UBND : ủy ban nhân dân
QSDĐ: quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
TTHC: Thủ tục hành chính
BLDS: Bộ luật dân sự

4


MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT ...................................................................... 4
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 7
CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở .............................................................................................. 11
1.1. KHÁI NIỆM ĐẤT Ở VÀ CĂN CỨ PHÂN LOẠI ĐẤT Ở ......................... 11
1.1.1. Khái niệm đất ở ......................................................................................... 11
1.1.2. Căn cứ phân loại đất ở............................................................................... 13
1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. .. 14
1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở và
các đặc trƣng của quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở................. Error!
Bookmark not defined.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. ................ 33
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM VỀ
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở. ......................................... 41
2.1. Các nguyên tắc chuyển nhƣợng quyến sử đụng đất ở.................................. 41
2.2. Điều kiện chuyển nhƣợng quyến sử dụng đất ở........................................... 43
2.2.1. Những yếu tố ảnh hƣởng đến quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
ở. .......................................................................................................................... 38
2.2.2. Điều kiện về chủ thể chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. .............. Error!
Bookmark not defined.
2.3. Trình tự và thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. ........................... 49
2.4. Hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. ......................................... 52
2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất ở. ........................................................................................................... 54
2.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở ........... 55
2.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. ......... 56

2.6. Thời điểm hiệu lực của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. .... 59
5


2.7. Tính hợp pháp của các hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở phát
sinh trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2014. ................................................................ 65
2.7.1. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, trong đó có chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất trƣớc ngày 15/10/1993. ........................................................................ 67
2.7.2. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc xác lập từ sau này 15/10/1993
đến trƣớc ngày 1/7/2004...................................................................................... 68
2.7.3. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc xác lập từ ngày 17/2004 đến nay.
............................................................................................................................. 71
2.8. Những trƣờng hợp hợp đồng vô hiệu trong chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất ở. .................................................................................................................... 71
2.8.1. Hợp đồng vô hiệu trong chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở khi nội dung
hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở vi phạm điều cấm của pháp luật.
............................................................................................................................. 72
2.8.2. Hợp đồng vô hiệu trong chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở khi vi phạm
hình thức. ............................................................................................................. 73
2.9. Một số bất cập về thủ tục hành chính trong chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất ở. .................................................................................................................... 75
2.10. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. .... 76
CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở. ................................................................................................... 84
3.1. Yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
............................................................................................................................. 84
3.1.1. Chủ trƣơng, chính sách của Đảng và nhà nƣớc về xây dựng, phát triển nền
kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa. ................................................. 84
3.1.2. Yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. ............................................................ 89
3.2. Những tồn tại, bất cập trong thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về chuyển

nhƣợng quyền sử dụng đất ở. .............................................................................. 92
3.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng dụng
đất ở. .................................................................................................................... 97
KẾT LUẬN ....................................................................................................... 102
6


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................... 104

7


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là loại tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia do vậy vấn đề quản lý
sử dụng loại tài nguyên này luôn đƣợc các quốc gia coi trọng hàng đầu nó liên
quan đến nhiều chính sách của các nhà nƣớc. Thấy đƣợc vai trò quan trọng của
đất đai nên Đảng và Nhà nƣớc ta luôn luôn quan tâm đến các chính sách cũng nhƣ
ban hành các quy định pháp luật để điều chỉnh các vấn đề liên quan đến đất đai.
Theo hiến pháp năm 1992 của nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
cũng nhƣ Luật đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc là
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức cá nhân chỉ có quyền sử
dụng đất. Hiện nay trong xu hƣớng phát triển của đất nƣớc nói chung cũng nhƣ
quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc nói riêng làm cho tài nguyên
đất ngày càng suy giảm cả về số lƣợng và chất lƣợng, dƣới sức ép của quá trình
gia tăng dân số tự nhiên cũng nhƣ việc hiện tƣợng di dân tự do khiến cho tình
trạng diện tích đất sử dụng vào mục đích đất ở ngày càng bị thu hẹp. Trong
những năm qua bình quân diện tích đất ở trên ngƣời giảm, đặc biệt là ở các khu
đô thị. Nắm bắt đƣợc xu hƣớng trên, quá trình chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất nói chung cũng nhƣ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở nói riêng diễn ra

ngày càng nhiều đặc biệt là trong những năm gần đây quá trình đô thị hóa diễn
ra nhanh làm cho các giao dịch về mua bán, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở
tăng nhanh về số lƣợng cũng nhƣ hình thức chuyển nhƣợng.
Tuy nhiên do trình độ nhận thức của các chủ thể khi tham gia các giao dịch
liên quan đến quyền sử dụng đất chƣa cao chƣa nắm rõ các quy định của pháp
luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng vi phạm về hình
thức, nội dung cũng nhƣ các quy định khác liên quan đến điều kiện, thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất ở đã làm cho các tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực
đất đai đặc biệt là đất ở gia tăng đột biến. Các tranh chấp này không chỉ gây khó
khăn cũng nhƣ thiệt hại cho chính các chủ thể thi tham quan hệ chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất mà còn gây bức xúc trong dƣ luận xã hội cũng nhƣ tình trạng
kiện tụng kéo dài gây khó khăng trong công tác xét xử của tòa án cũng nhƣ lợi
8


dụng sự nhận thức không đầy đủ để một số thành phần trong xã hội lừa đảo
chiếm đoạt tài sản của các chủ thể.
Từ những lý do trên, chúng tôi thấy rằng việc nghiên cứu “Chuyển nhượng
quyến sử dụng đất ở theo pháp luật dân sự Việt Nam” là cần thiết, có ý nghĩa cả
về mặt lý luận và thực tiễn.
1.2. Tình hình nghiên cứu đề tài.
Vấn đề chuyển quyền sử dụng đất nói chung đã có nhiểu công trình khoa
học, bài báo, tạp trí, nhiều đề tài luận văn cao học đã đã nghiên cứu. Tuy nhiên
bên cạnh những công trình nghiên cứu về vấn đề trên thì hiện nay chƣa có một
công trình nghiên cứu cụ thể chuyên biệt về vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất ở.
Trên cơ sở các công trình khoa học đã có luận văn sẽ tập trung nghiên cứu
chuyên sâu một số về vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở dƣới góc độ
khoa học pháp lý hiện hành.
Liên quan đến một số vấn đề về chuyện nhƣợng quyến sử dụng đất ở đã có

một số sách, bài viết:
- Giáo trình Luật đất đai của trƣờng Đại học luật Hà Nội;
- Giáo trình luật dân sự của trƣờng Đại học luật Hà Nội 2008;
- Một số luận văn cao học đã bảo vệ liên quan đến chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất.
- Một số bài đăng trên tạp trí luật học và một số Wedsite bất động sản, luật
học…. trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có
hệ thống, từ đó phân tích và đƣa ra những nhận định, đánh giá của mình về các
quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta.
3. Tính mới của luận văn
Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn bức
xúc đang đặt ra hiện nay ở nƣớc ta mà còn là tài liệu tham khảo cho các địa
phƣơng có điều kiện tƣơng tự.

9


Những kết quả khoa học nghiên cứu thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung
cơ sở lý luận cho việc hoàn thiện pháp luật đất đai của Việt Nam trong việc
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. Thông quan đó giúp cho chính quyền các
cấp cũng nhƣ các ban ngành liên quan tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên
quan một cách kịp thời, chính xác và đầy đủ. Góp phần đẩy nhanh thủ tục hành
chính và tránh lãng phí thời gian của ngƣời dân.
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
4.1. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu chung
Nghiên cứu thực trạng pháp luật chuyển nhƣợng đất ở tại Việt Nam. Trên
cơ sở đó, đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến
chuyển nhƣợng đất ở tại Việt Nam.
4.2. Mục đích và nhiệm vụ cụ thể
- Tìm hiểu các quy định pháp luật từng thời kỳ về việc chuyển nhƣợng đất ở.

- Phân tích việc áp dụng pháp luật các quy định trên . Những bất cập và hạn
chế thƣờng thấy tại thời điểm hiện tại.
- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai về chuyển
nhƣợng đất ở tại Việt Nam.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập các báo cáo, số liệu, tài liệu lịch sử tại các thƣ viện Đại học quốc
gia , thƣ viện Đại học Luật.
Thu thập những văn bản của cơ quan Nhà nƣớc cấp Trung ƣơng và địa
phƣơng về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
Thu thập thông tin từ những công trình nghiên cứu đã đƣợc công bố, những
bài báo, báo cáo, tài liệu hội thảo, thu thập thông tin từ Internet qua địa chỉ các
website…về chuyển nhƣợng đất ở của Việt Nam và các nƣớc trên thế giới.
5.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Tiến hành đi thực địa, quan sát,
vấn đáp nhằm kiểm tra các thông tin thu thập về chuyển nhƣợng đất của các dự án,
hoặc cá nhân.

10


Phương pháp chuyên gia: Để đạt đƣợc mục đích nghiên cứu, đề tài đã sử
dụng phƣơng pháp phỏng vấn trực tiếp những ngƣời am hiểu về chuyển nhƣợng
đất ở , cụ thể là 3 luật sƣ chuyên về đất đai.
5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh.
Phƣơng pháp này đƣợc vận dụng để mô tả tổng quát về địa bàn nghiên cứu
và thực trạng pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở tại vùng nghiên cứu để
từ đó phân tích, nhận định và so sánh đƣa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật.
6. Kết cấu, bố cục nghiên cứu
Luận văn đƣợc chia làm 3 chƣơng :

CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở.
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM VỀ
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở.
CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở.

11


CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
1.1. KHÁI NIỆM ĐẤT Ở VÀ CĂN CỨ PHÂN LOẠI ĐẤT Ở
1.1.1. Khái niệm đất ở
Khi nói về khái niệm đất ở chúng ta không thể tách rời khai niệm đất đai vì
đất ở chỉ là một phần của đất đai nói chung. Khái niệm đất đai về mặt thuật ngữ
khoa học đƣợc hiểu theo nghĩa rộng nhƣ sau: Đất đai là một diện tích cụ thể của
bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên
vỏ dƣới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhƣỡng, dáng địa hình, mặt
nƣớc Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nƣớc ngầm và khoáng sản trong lòng
đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời, những kết
quả của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại.
Nhƣ vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động
vật, diện tích nƣớc, tài nguyên nƣớc ngầm và khóang sản trong lòng đất ), theo
chiều nằm ngang trên mặt đất ( là sự kết hợp giữa thổ nhƣỡng, đại hình, thuỷ
văn,thảm thực vật cùng các thành phần khác ) giữ vai trò quan trọng và có ý
nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng nhƣ cuộc sống của xã hội loài
ngƣời.
Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có trƣớc lao động và cùng với

quátrìnhlịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai
đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài ngƣời. Nếu
không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngànhsản xuất nà, cũng nhƣ
không thể có sự tồn tại của loài ngƣời. Đất đai là một trong những tài nguyên vô
cùng quý giá của con ngƣời, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con ngƣời
trên trái đất.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất
đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp,

12


giao thông, thuỷ lợi vá các công trình thuỷ lợi khác. Đất đai cung cấpnguyên liệu
cho ngành công nghiệp, xây dựng nhƣ gạch ngói, xi, măng, gốm sứ.
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tƣ cố định. là
thƣớc đo sự giầu có của mộ quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống,
bảo hiểm về tài chính,nhƣ là sự chuyển nhƣợng của cải qua các thế hệ và nhƣ là
một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.
Dƣới góc độ vai trò, vị trí, tầm quan trọng cũng nhƣ nhiệm vụ quản lý của
nhà nƣớc về đất đai, khái niệm đất đai có thể hiểu là tài nguyên vô cùng quý giá,
là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng
sống, là đại bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã
hội, an ninh quốc phòng.
Thực vậy, trong các điều kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý
nghĩa đặc biệt quan trọng - là điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mại
quátrình sản xuất, là nơi tìm đƣợc công cụ lao động, nguyên liệu lao dộng và nơi
sinh tồn của xã hội lòai ngƣời.
Dù ở dƣới góc độ nào thì khái niệm về đất đai luôn đƣợc hiểu là một loại
tài sản đặc biệt có tính quyết định đến sự sống tồn tại của con ngƣời trên trái đất.
Trên cơ sở thuật ngữ khoa học, hay dƣới góc độ vị trí, vai trò cũng nhƣ nhiệm

vụ quản lý của nhà nƣớc về đất đai chúng ta có thể phân chia đất đai theo nhiều
tiêu chí khác nhau.
Nếu phân loại đất theo mục đích sử dụng, thì đất đai đƣợc chia thành 03
nhóm lớn: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chƣa sử dụng. Đất ở
thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, trên cơ sở mục đích mà ngƣời sử dụng đất
muốn hƣớng tời khi sử dụng đất. Trên cơ sở đó ngƣời ta có thể đƣa ra khái niệm
đất ở nhƣ sau:
Đất ở là đất để xây dựng các công trình để ở, xây dựng các công trình phục
vụ cho đời sống; đất vƣờn, ao ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cƣ, phù
hợp với quy hoạch đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt. Nhƣ vậy
từ khái niệm đất ở này ta có hiểu nhƣ sau:

13


- Đất ở là phần đất đƣợc ngƣời sử dụng đất (có thể là cá nhân hoặc pháp
nhân) sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình để ở nhƣ nhà ở riêng lẻ,
nhà ở liền kề, nhà ở song lập, nhà chung cƣ,…Trong thời đại hiện nay nhất là
dƣới sự phát triển của khoa học công nghệ hiện đại các loại hình công trình xây
dựng để ở rất phong phú và đa dạng tồn tại dƣới hiều hình thức và vật liệu xây
dựng khác nhau nhƣ các nguyên vật liệu có nguồn gốc hóa thạch các nguyên
liệu mới nhƣ nhựa, nhôm, kính…Hình thức và kiến trúc kiểu dáng cũng có sự đa
dạng đem lại cho con ngƣời nhiều sự lựa chọn khác nhau theo hƣớng tiết kiệm
diện tích đất nhƣng lại tăng đƣợc không gian sử dụng của các công trình xây
dựng để ở.
- Trong khái niệm đất ở thì ngoài diện tích đất để xây dựng các công trình
để ở đất ở còn bao gồm các công trình phục vụ cho đời sống con ngƣời nhƣ nhà
ăn của gia đình, các công trình vui chơi vƣờn hoa… phục vụ khu dân cƣ. Trong
xu hƣớng đời sống ngày càng cao nhƣ hiện nay thì phần đất ở dành để xây dựng
các công trình phục vụ đời sống ngày càng đƣợc đƣợc quan tâm tăng cả về số

lƣợng và diện tích và nó đã đƣợc một số văn bản quy phạp quy định cụ thể phần
đất để dành cho xây dựng các công trình phục vụ con ngƣời.
- Đất ở còn bao gồm cả phần đất ao, vƣờn gắn liền nhà ở trong cùng một
thửa đất trong khu dân cƣ (kể cả trƣờng hợp vƣờn ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ
trong hạn mức đất ở do nhà nƣớc quy định).
- Các phần đất trên đƣợc coi là đất ở khi phù hợp với quy hoạch đã đƣợc
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt và phê duyệt. Đây là phần đất nằm
trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình để ở nằm trong hạn mức đất ở đƣợc nhà
nƣớc công nhận là đất ở. Nằm trong khu dân cƣ, điểm dân cƣ nông thôn, khu đô
thị phù hợp với quy hoạch đã đƣợc nhà nƣớc công bố quy hoạch.
1.1.2. Căn cứ phân loại đất ở
Dựa vào tính chất thổ nhƣỡng, địa hình của các loại đất, phong tục tập
quán, hiện trạng đang sử dụng đất của ngƣời dân để xây dựng, xác định kế
hoạch sử dụng đất trong đó quy định rõ mục đích sử dụng của các loại đất chỉ có
nhƣ vậy chúng ta mới khai thác, sử dụng, phát huy hết thế mạnh của từng loại
14


đất cũng đồng thời giúp ngƣời sử dụng đất sử dụng hiệu quả các loại đất và nhà
nƣớc có thể có những định hƣớng phát triển kinh tế xã hội cho mỗi vùng, mỗi
địa phƣơng trong việc sử dụng đất.
- Căn cứ vào mục đích sử dụng đất ở Việt Nam chúng ta phân loại đất
thành các nhóm cơ bản sau: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp,
nhóm đất chƣa sử dụng điều này đƣợc quy định tại điều 10 luật Đất đai 2013.
Trong ba nhóm đất trên nhóm đất phi nông nghiệp có loại đất ở luôn đóng một
vai trò quan trọng trong đời sống xã hội con ngƣời, nó đáp ứng nhu cầu tối thiết
yếu của xã hội con ngƣời đó là nhƣ cầu ở.
- Căn cứ vào vị trí địa lý và quy hoạch của nhà nƣớc trong đất ở ngƣời ta
chia ra làm hai loại đất ở nông thôn và đất ở tại đô thị.
Đất ở tại nông thôn là Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông

thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đới sống,
vƣờn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cƣ nông thôn, phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ
nông thôn đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyến phê duyệt.
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình
phục vụ đới sống, vƣờn, ao, trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cƣ đô thị,
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã đƣợc cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt.
1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất ở và các đặc trƣng của quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
Quyền sử dụng đất ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở chỉ là một
khái niệm riêng trong khái niệm chung về quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất nói chung do vậy để làm rõ khái niệm quyền sử dụng đất ở
và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở chúng ta trƣớc hết cần tập trung phân
tích làm rõ khái niệm và lịch sử của quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất nói chung trong hệ thống pháp luật dân sự việt Nam.
1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất.
15


Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tƣ cách là đại diện chủ
sở hữu, nhà nƣớc có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai.
Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp
đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhƣng nhà nƣớc không phải là chủ thể trực tiếp
sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội
bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những
ngƣời sử dụng đất trực tiếp.
Thực vậy, quyền sử dụng đất trƣớc hết chúng ta phải hiểu đƣợc đây là một
quyền tự nhiên, khi con ngƣời chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử
dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan

tâm đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con ngƣời
có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng nhƣ làm ra của cải cho xã hội.
Chẳng hạn:
+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
đất đai đƣợc xem nhƣ là tƣ liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu.
Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà ngƣời sử dụng đất đã khai thác nguồn
lợi trực tiếp từ đất đai. Nếu nhƣ không có đất đai, thì lao động của con ngƣời
không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thƣờng
ngày. Khi xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C. Mác cho rằng: "Lao
động là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất nhƣng không phải là yếu tố duy
nhất tạo ra của cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tƣợng lao động mới
sản xuất ra của cải vật chất" [10].
+ Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con ngƣời, nhờ có đất đai và
thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con ngƣời mới có
thể tồn tại, nhƣ đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Đất đai còn là tài sản tích
lũy để giành trong khoảng thời gian dài của con ngƣời, là hàng hóa để kinh
doanh“là di sản lƣu truyền giữa các thế hệ, là sự tiếp nối truyền thống, là hƣơng
hỏa, là tài sản chứa đựng các giá trị nhân văn” [1].
Nếu nhƣ không có đất đai thì không có cuộc sống của con ngƣời.

16


+ Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính
trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con ngƣời mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh
thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất đƣợc xem nhƣ là một quyền năng pháp lý,
quyền năng này đƣợc pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Ở đây chúng chúng ta đi sâu
phân tích quyền sử dụng đất dƣới góc độ chính trị- pháp lý.
Nhƣ chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu

toàn dân, Nhà nƣớc vừa là ngƣời đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với
đất đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà
nƣớc ta chƣa xác lập đƣợc một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với
đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ
chức, hộ gia đình cá nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy.
Ngƣời đang sử dụng đất cảm thấy "đột ngột" vì mình không phải là sở hữu chủ
thửa đất nhƣng lại thấy dƣờng nhƣ chẳng mất mát gì vì mình vẫn đƣợc quyền
khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên,
chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của ngƣời
sử dụng đất chƣa đƣợc quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi
ích của Nhà nƣớc mà chƣa có giải pháp cho quyền lợi của ngƣời đang sử dụng
đất vốn là chủ sở hữu trƣớc đó. Thực trạng này cũng là một trong những nguyên
nhân dẫn đến ngƣời sử dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất
đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở nƣớc ta trong những năm đầu
của thập niên 1980.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chƣơng 57 điều.
Đây là bƣớc khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với tƣ cách
là ngƣời đại diện chủ sở hữu về đất đai và ngƣời sử dụng đất. Luật đã quy định
một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của ngƣời sử dụng đất. Với
những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất đƣợc hình thành, nó đƣợc
xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất đƣợc
Nhà nƣớc ghi nhận nhƣ là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nƣớc
là ngƣời đại diện. Nhà nƣớc giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
17


nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hƣởng hoa lợi, lợi tức từ
đất đai. Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bƣớc đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát
huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập đƣợc một sự ổn định nhất

định trong việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị
trƣờng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nƣớc vừa
không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua
bán, chuyển nhƣợng đất đai dƣới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận
động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của
đất nƣớc. Trƣớc tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời,
đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của ngƣời sử
dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nƣớc thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp
pháp của ngƣời sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền
của ngƣời sử dụng đất, đó là ghi nhận ngƣời sử dụng đất hợp pháp có quyền
chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền
này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà
nƣớc đặt ra. Nhƣ vậy, trong giai đoạn này quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng
đất đã đƣợc mở rộng hơn, có thể nói Nhà nƣớc đã "trao" cho ngƣời sử dụng đất
"quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ
nhất định", nhờ đó ngƣời sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất
đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho
ngƣời khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất. Đây là điểm đột
phá lớn nhất của Luật đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát
triển thị trƣờng quyền sử dụng đất, làm cho ngƣời sử dụng đất phát huy tối đa
hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất
đai có giá bằng việc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng
đất đất đã đƣợc xem nhƣ là một quyền tài sản, có thể trị giá đƣợc bằng tiền, nhờ
đó mà ngƣời sử dụng đất có thể đƣa quyền sử dụng đất của mình vào tham gia
các giao dịch dân sự.

18

Luật đất đai năm 1993 khẳng định ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển
nhƣợng sử dụng đất, luật đất đai 2003 cũng nhƣ luật đất đa 2013 hiện nay đã
ghi nhận chính thức quyền chuyển tặng cho quyền sử dụng đất tuy nhiên không
thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác
nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể.
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trƣớc), còn quyền sử dụng đất
là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi đƣợc nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê
đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử
dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, ngƣời sử dụng đất không
có đầy đủ các quyền năng nhƣ Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu; thứ
hai, không phải ngƣời nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 9 quyền
của ngƣời sử dụng đất. Luật đất đai 2003 và nay là luật Đất đai 2013 có sự phân
biệt giữa các chủ thể sử dụng đất. Chẳng hạn, Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
nông nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao trong hạn mức; đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê,
đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển
nhƣợng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì mới có quyền chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phƣờng, thị trấn với hộ gia đình khác
(Điều 179) tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất theo hình thức trả tiền
thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không đƣợc thực hiện các quyền
chuyển nhƣợng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều
175). Hoặc chỉ những ngƣời sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng
đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới
đƣợc pháp luật cho hƣởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên. Luật đất đai 2013 (10)
Nhƣ vậy, chế định quyền sử dụng đất đƣợc xem nhƣ là một hình thức thực
hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nƣớc với tƣ cách là đại
diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và

về mặt pháp lý, Nhà nƣớc có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật
định. Tuy nhiên, Nhà nƣớc lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất đai mà
19


thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận
việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất đƣợc xác lập bởi
các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức
khác nhau mà Nhà nƣớc quy định cho họ đƣợc hƣởng những quyền và thực hiện
những nghĩa vụ khác nhau.
Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc
trƣng của ngƣời sử dụng đất, nó đƣợc phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài
sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nƣớc. Vì vậy, quyền chuyển quyền
sử dụng đất cũng nhƣ quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải đƣợc
áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nƣớc.
Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nƣớc ban hành các quy định của pháp luật một
cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên
tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Theo đó, “quyền sử dụng đất” đƣợc hiểu là “quyền khai thác các thuộc tính
có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất
nƣớc”. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nƣớc phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nƣớc
là đại diện chủ sở hữu đất đai, nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn
và không bị ai hạn chế. Còn quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng xuất hiện khi
đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất… và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nƣớc, vì
vậy, quyền sử dụng đất của họ bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử
dụng...; nếu nhƣ quyền sử dụng đất của Nhà nƣớc mang tính gián tiếp và trừu
tƣợng thì ngƣợc lại, quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất lại mang tính trực

tiếp và cụ thể. [5]. Theo quy định tại điều 192 Bộ luật dân sự 2005: “ Quyền sử
dụng là quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” . Chủ sở
hữu đƣợc khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của
mình nhƣng không đƣợc gây thiệt hại hoặc làm ảnh hƣởng đến lợi ích của nhà
nƣớc, lợi ích của công dân, quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời khác. Tuy
nhiên ở đây đối với quyền sử dụng đất thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà
20


nƣớc là đại diện nắm quyền sở hữu đất đai. Nhà nƣớc giao quyền sử dụng cho
các cá nhân, tổ chức hoặc ngƣời đại diện của mình để khai thác công dung,
hƣởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai chứ nhà nƣớc không trực tiếp sử dụng đất đai.
Nhƣ vậy “Quyền sử dụng đất là quyền của ngƣời sử dụng đất khai thác các
thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một
cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật”[6].
Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa
diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định
quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nƣớc là ngƣời đại diện. Tuy
nhiên, quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao
gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, có quyền đƣợc chuyển
quyền sử dụng đất. Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong
một "khuôn khổ" nhất định. Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nƣớc đƣợc
thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc ngƣời sử dụng
đất và các cơ quan quản lý nhà nƣớc phải tuân theo. Các quy định này vừa có
tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã
hội. Từ chỗ chỉ ghi nhận ngƣời ngƣời sử dụng đất chỉ có 5 quyền chuyển quyền
sử dụng đất tại Luật đất đai năm 1993, Nhà nƣớc đã mở rộng cho ngƣời ngƣời
sử dụng đất có thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
trong một số trƣờng hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của

Luật đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền này tiếp tục đƣợc khẳng định tại Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 29/6/2001 và đặc biệt trên cơ
sở kế thừa của luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII thông qua ngày 29/11/2013 đã tiếp tục
khẳng định các quyền của ngƣời sử dụng đất quy định tại luật đất đai 2003.
Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất
đai, góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi đƣợc Nhà nƣớc
giao quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc đang có xu hƣớng ngày càng mở rộng quyền
21


năng của ngƣời sử dụng đất điều đó đã đƣợc thể hiện rõ trong luật đất đai 2003
và nay là luật đất đai 2013. Việc mở rộng quyền cho ngƣời sử dụng đất thể hiện
sự quan tâm sâu sắc của Nhà nƣớc đến ngƣời sử dụng đất, là một trong những
điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hƣớng sản xuất hàng
hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng
động của thị trƣờng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc mở rộng này không
đồng nghĩa với việc Nhà nƣớc phân phối hoặc từ bỏ quyền của chủ sở hữu, dù
có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ
vững. Ngƣời sử dụng đất chỉ đƣợc thực hiện những quyền năng của mình mà
pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi
phối và kiểm soát của Nhà nƣớc, đó là phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự,
thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định. Tùy từng trƣờng hợp,
đối tƣợng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ có những quyền
năng pháp lý cụ thể.
1.2.2. Khái niệm và nội dung quyền sử dụng đất ở.
Khi nói về đất đai nói chung và đất ở nói riêng chúng ta hiểu đây là một
loại tài sản do vậy nó cũng có đầy đủ đặc điểm và tình chất của các loại tài sản
nói chung nhƣ tính hữu dụng, tính định lƣợng… Bên cạnh đó đất đai còn đƣợc
hiệu theo nghĩa đây là một loại tài sản đặc biệt xuất phát từ tình chất và vai trò

của nó do vậy các quyền năng về loại tài sản này cũng có những đặc điểm riêng
của nó. Quyền sở hữu tài sản nói chung và quyến sở hữu đất đai nói riêng bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt, một chủ thể đƣợc coi là
chủ sở hữu tài sản khi có đầy đủ ba quyền nói trên. Ở nƣớc ta chúng ta thấy với
tƣ cách là đại diện chủ sở hữu đối với toàn bộ đất đai trong đó bao có đất ở nhà
nƣớc có đầy đủ các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tất cả các
loại đất. Trong ba quyền trên của chủ sở hữu đất đai nói chung, cũng nhƣ đất ở
nói riêng thì quyền sử dụng đất là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại
lợi ích cho chủ sở hữu. Nhƣng nhà nƣớc không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng
đất mà gián tiếp thực hiện quyền sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong
22


xã hội bằng hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyến sử dụng đất
cho ngƣời sử dụng đất trực tiếp.
Quyến sử dụng đất ở có thể hiều là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều
chỉnh các quan hệ xã hội trong lĩnh vực sử dụng đất đai đƣợc pháp luật cho phép
sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình để ở và các công trình phục vụ
đời sống.
Nhu cầu chỗ ở là một nhu cầu tất yếu và tự nhiên của con ngƣời nó xuất
hiện ngay từ khi xuất hiện loài ngƣời cho đến nay do vậy cho dù dƣới bất kỳ chế
độ nào hay nhà nƣớc nào thì việc đảm bảo chỗ ở cho ngƣời dân luôn đƣợc coi
trọng và đƣợc các nhà nƣớc tập trung xây dựng các hệ thống văn bản để điều chỉ
và quản lý nhu cầu chỗ ở của ngƣời dân. Về nguyên tắc, các quy định của pháp
luật về sử dụng đất ở là đảm bảo cho ngƣời sử dụng đất ở yên tâm xây dựng và
đầu tƣ vào các công trình xây dựng cố định, khuyến khích và bảo hộ đối với các
tài sản để dành và tạo thuận lợi cho việc giao dịch trong điều kiện nền kinh tế thị
trƣờng và cũng góp phần đáp ứng mục tiêu xây dựng một xã hội văn minh, các
quy định về sử dụng đất ở tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện tốt các quy hoạch
sử dụng đất, các dự án phát triển và công tác bảo vệ cảnh quan môi trƣờng.

Ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà ngƣời đại diện nắm quyền sở
hữu là nhà nƣớc các tổ chức cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy quyền
sử dụng đất ở cũng có thể hiểu là quan hệ pháp luật về sử dụng đất đai thuộc sở
hữu toàn dân vào việc phục vụ nhu cầu của cá nhân và hộ gia đình. Ở đây chúng
ta cần có cách hiểu là quan hệ pháp luật về quyền sử dụng đất ở thể hiện mối
quan hệ xã hội giữa ngƣời sử dụng đất ở không có đầy đủ quyền sở hữu đất với
chủ sở hữu đất, với những ngƣời có liên quan và với cộng đồng xã hội nói
chung. Vì vậy hành vi xử sự của ngƣời sử dụng đất ở phải tuân thủ pháp luật và
các quy định khác có liên quan.
Chủ thể của quyền sử dụng đất ở thƣờng là cá nhân, hộ gia đình đây là một
chủ thể phổ biến nhất, các tổ chức kinh tế cũng có thể là chủ thể của quyền sử
dụng đất ở trong trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất theo dự án

23


xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Hình thức pháp lý thể hiện của quyền sử
dụng đất ở là giấy chứng nhận quyến sử dụng đất ở.
Tất cả các tổ chức, cá nhân đều có thể là chủ thể của quyền sử dụng đất ở
tuy nhiên để có thể trở thành chủ thể của quyến sử dụng đất ở nhà nƣớc quy định
các điều kiện đối với tựng loại chủ thể quyền sử dụng đất ở đƣợc quy định chặt
chẽ. Đối với mỗi loại chủ thể, quyền và nghĩa vụ cũng có phạm vi, mức độ khác
nhau. Quy định đó xuất phát từ nhu cầu về sử dụng đất ở của mỗi loại chủ thể:
Cá nhân, hộ gia đình trong nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thƣờng
dùng đất ở vào mục đích xây dựng các công trình nhà ở và các công trình khác
để phục vụ cho nhu cầu ở của bản thân và gia đình.
Quyền sử dụng đất ở có đầy đủ các đặc điểm của quyền sử dụng đất nói
chung. Tuy nhiên xuất phát từ mục đích sử dụng đất là đất phục vụ nhu cầu ở
nên so với quyền sử dụng đất nói chung, nội dung quyền sử dụng đất ở có những
đặc điểm riêng sau:

- Quyền sử dụng đất ở thƣờng gắn liền với quyền sở hữu các tài sản gắng
liền với đất (bất động sản có trên đất).
Trong bất cứ thời đại nào Nhà ở luôn đƣợc coi là những phƣơng tiện phục
vụ nhu cầu thiết yếu của con ngƣời. Nhà ở và công trình kiến trúc phục vụ đời
sống là những vật thể có tính bền vững, có giá trị lớn. Xã hội càng văn minh,
nhu cầu nhà ở càng cao cả về diện tích, kiến trúc, chất lƣợng. Tính thẩm mỹ và
tiện nghi của nhà ở cũng ngày càng phản ánh rõ nét cá tính của chủ sở hữu của
nhà ở ngày càng đƣợc trú trọng điều đó đƣợc thể hiện rõ trong kiến trúc công
trình. Nhà ở và các công trình kiến trúc phục vụ nhu cầu đời sống lại luôn gắn
với một thửa đất nhất định. Chính thực tế này đã ảnh hƣởng trực tiếp đến các
quy định về quyền sử dụng đất ở. Hai vấn đề nổi bật trong các quy định về
quyền sử dụng đất ở là:
- Tính ổn định của quyền sử dụng đất ở đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ, điều đó
đƣợc thể hiện tại điều 125, luật Đất đai 2013 quy định: "Đất ở do hộ gia đình, cá
nhân sử dụng".

24


- Công trình xây dựng trên đất ở phải tuân thủ các quy định về xây dựng,
cảnh quan môi trƣờng, tính an toàn cho ngƣời ở, quy hoạch chung của địa
phƣơng.
Nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng diện tích đất sử dụng vào mục
đích để ở pháp luật quy định chặt chẽ về mục đích sử dụng và chuyển đổi mục
đích sử dụng đất ở.
Đất đai là một tài sản đặc biệt của mỗi quốc gia đồng thời cũng là loại tài
sản hữu hạn. Do vậy đất đai cần đƣợc sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả. Trong điều
kiện quỹ đất eo hẹp, đất ở phải đƣợc đƣa vào sử dụng đúng mục đích, tránh hiện
tƣợng đầu cơ, tích tụ, buôn bán đất ở gây lãng phí, rối loạn thị trƣờng đất ở. Mặt
khác pháp luật cũng quy định rất chặt chẽ việc chuyển đổi các loại đất dùng cho

sản xuất nông nghiệp (đặc biệt là đất trồng lúa), đất lâm nghiệp hay nuôi trồng
thủ sản sang làm đất ở để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ mục đích ở
theo hƣớng hạn chế mở rộng các khu dân cƣ trên đất nông nghiệp, việc chuyển
mục đích sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở sang đất ở phải đƣợc quy
hoạch cụ thể theo kế hoạch, lộ trình, tiến trình cụ thể trên cơ sở các kế hoạch sử
dụng đất do các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành.
Các quyền phát sinh từ quyền sử dụng đất ở.
Ngƣời sử dụng đất nói chung, đất ở nói riêng đƣợc pháp luật quy định các
quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất thể hiện trong Luật đất đai và các quy
định của Bộ luật dân sự… Các quyền này phát sinh từ quyền sử dụng đất, bổ
sung cho quyền sử dụng đất. Đó là các quyền đƣợc chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
tặng cho, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Từ các cở sở phân tích nêu trên ta có thể thấy đƣợc ý nghĩa của các quyền
này là ở chỗ:
- Hệ thống pháp luật nƣớc ta cũng nhƣ pháp luật của các nƣớc trên thế giới
luôn khẳng định tính ổn định của các quyền sử dụng đất ở thông qua việc công
nhận thời hạn ổn định lâu dài của loại đất ở.
- Các quy định của pháp luật về đất ở gắn liền với bất động sản trên đất thể
hiện sự bảo hộ của Nhà nƣớc đối với tại sản tích lũy của công dân, sự trú trọng
25