Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án cải tạo mở rộng tuyến đường quốc lộ 1a đoạn qua xã ninh giang và cầu đoan vỹ huyện hoa lư tỉnh ninh bình

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THÙY DƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG DỰ ÁN CẢI TẠO,
MỞ RỘNG TUYẾN ĐƯỜNG QUỐC LỘ 1A
ĐOẠN QUA XÃ NINH GIANG VÀ CẦU ĐOAN VỸ,
HUYỆN HOA LƯ, TỈNH NINH BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THÙY DƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG DỰ ÁN CẢI TẠO,
MỞ RỘNG TUYẾN ĐƯỜNG QUỐC LỘ 1A
ĐOẠN QUA XÃ NINH GIANG VÀ CẦU ĐOAN VỸ,
HUYỆN HOA LƯ, TỈNH NINH BÌNH
Chuyên ngành : Quản lý Đất đai

Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THỊ LỢI

THÁI NGUYÊN - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày

tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Lê Thùy Dương


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận

được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn Thị Lợi đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ , viên chức các phòng ban
của UBND huyện Hoa Lư: Phịng Tài ngun và Mơi trường, Trung tâm phát triển
quỹ đất, Phịng Thống kê, Phịng Tài chính – Kế hoạch; UBND xã Ninh Giang đã
giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên và khuyến khích tơi hồn
thành luận văn./.
Thái Ngun, ngày

tháng năm 2017

Học viên

Lê Thùy Dương


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .....................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .........................................................................................................ii
MỤC LỤC ............................................................................................................ iii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ ........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................viii

MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1.Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................... 1
2.Mục tiêu của đề tài ............................................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát........................................................................................ 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................. 2
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu. ......................................................................... 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ..................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài .................................................................. 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ............................................................................................. 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................... 11
1.1.3. Cơ sở thực tiễn ....................................................................................... 13
1.2. Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng, đền bù, hỗ trợ tái định cư ở tỉnh
Ninh Bình .......................................................................................................... 27
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 29
2.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 29
2.2. Phạm vi nghiên cứu. .................................................................................... 29
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................... 29
2.3.1. Đánh giá chung về tình hình cơ bản của huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình .. 29


iv

2.3.2. Đánh giá công tác bồi thường, GPMB của dự án cải tạo, mở rộng quốc lộ
1A đoạn qua xã Ninh Giang và cầu Đoan Vỹ, huyện Hoa lư, tỉnh Ninh Bình. . 29
2.3.3. Đánh giá sự ảnh hưởng của cơng tác giải phóng mặt bằng dự án cải tạo, mở
rộng QL 1A đoạn qua xã Ninh Giang và cầu Đoan Vỹ, huyện Hoa lư, tỉnh
Ninh Bình tới người dân. ................................................................................ 30
2.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp đẩy nhanh tiến độ khi
Nhà nước thu hồi đất tại huyện Hoa Lư........................................................... 30
2.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 30

2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .................................................................... 30
2.4.2. Phương pháp so sánh,tổng hợp, xử lí số liệu ............................................. 32
2.4.3. Phương pháp đánh giá và phân tích số liệu ............................................... 32
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 33
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Hoa Lư giai đoạn 2011-2015 33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................... 33
3.1.2 Đặc điểm kinh tế, xã hội ........................................................................... 37
3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Hoa Lư ...................................................... 41
3.2. Đánh giá cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường dự án cải tạo, mở rộng
QL 1A qua xã Ninh Giang và cầu Đoan Vỹ, huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình. ..... 43
3.2.1. Đánh giá tổng quát về tình hình chung của việc thực hiện giải phóng mặt
bằng ở huyện Hoa Lư ...................................................................................... 43
3.2.2. Thực trạng trạng công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại của dự
án cải tạo, mở rộng quốc lộ 1A qua xã Ninh Giang và cầu Đoan Vỹ, huyện Hoa
Lư, tỉnh Ninh Bình. ......................................................................................... 45
3.2.3. Đánh giá quy trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng dự án cải tạo, mở rộng
tuyến đường QL1A qua xã Ninh Giang và cầu Đoan Vỹ, huyện Hoa Lư, tỉnh
Ninh Bình. ...................................................................................................... 48
3.2.4. Đánh giá việc xác định đối tượng và điều kiện bồi thường, hỗ trợ ........... 50


v

3.2.5. Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường thiệt hại về đất đai, tài sản, vật kiến
trúc, và cây trồng trên đất. ............................................................................... 52
3.2.6. Đánh giá các chính sách hỗ trợ của dự án ................................................ 58
3.3. Đánh giá sự ảnh hưởng của công tác GPMB của dự án đến đời sống của các
hộ dân. ............................................................................................................... 62
3.3.1. Tác động đến lao động, việc làm và thu nhập của người dân sau khi thu hồi đất .. 62
3.3.2. Tác động đến việc phát triển các cơng trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội .......... 66

3.3.3. Tác động đến tình hình an ninh, trật tự xã hội .......................................... 67
3.3.4. Tác động đến cảnh quan và môi trường sống của người dân .................... 68
3.3.5. Đánh giá của người dân về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của
dự án ............................................................................................................... 68
3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và giải pháp đối với công tác
GPMB khi nhà nước thu hồi đất đối với dự án. .................................................. 70
3.4.1. Thuận lợi ................................................................................................. 70
3.4.2. Một số tồn tại, khó khăn .......................................................................... 71
3.4.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ và hiệu quả thực hiện
công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn huyện Hoa Lư.... 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 74
1. Kết luận ....................................................................................................... 74
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 77
PHỤ LỤC............................................................................................................. 80


vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Hoa Lư giai đoạn 2011 - 2015 ......... 38
Bảng 3.2: Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 ................................................................ 42
Bảng 3.3: Kết quả lập phương án GPMB qua 3 năm 2014 - 2016 .......................... 44
Bảng 3.4: Cơng trình, dự án đã hồn thành cơng tác BT, GPMB trên địa bàn
huyện Hoa Lư ....................................................................................... 44
Bảng 3.5: Tình hình chung dự án đầu tư, cải tạo, mở rộng tuyến đường QL 1A
qua xã Ninh Giang và Cầu Đoan Vỹ, huyện Hoa Lư ............................. 47
Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả điều tra, xác định đối tượng được bồi thường tại dự án. .... 52
Bảng 3.7: Đơn giá bồi thường về đất theo hiện trạng và vị trí thửa ........................ 53

Bảng 3.8: Kết quả bồi thường về đất của dự án ...................................................... 56
Bảng 3.9: Kết quả bồi thường về tài sản, vật kiến trúc và cây trồng trên đất của
dự án .................................................................................................... 57
Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả thực hiện chinh sách hỗ trợ tại dự án ....................... 61
Bảng 3.11: Tình hình hỗ trợ, đào tạo nghề và xin việc làm sau khi thu hồi đất ....... 61
Bảng 3.12: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất .............. 63
Bảng 3.13: Thu nhập bình quân của người dân tại dự án........................................ 65
Bảng 3.14: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất............................ 66
Bảng 3.15: Tình hình cơ sở hạ tầng sau khi thu hồi đất .......................................... 67
Bảng 3.16: Tình hình an ninh,trật tự xã hội sau khi thu hồi đất .............................. 67
Bảng 3.17: Tình hình cảnh quan và mơi trường sống của người dân sau khi thu
hồi đất .................................................................................................. 68
Bảng 3.18: Bảng tổng hợp đánh giá của người dân về công tác bồi thường
GPMB của dự án .................................................................................. 69


vii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 3.1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 ............................................................ 43
Biểu đồ 3.2: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân trước và sau khi thu
hồi đất tại dự án .................................................................................... 64
Biểu đồ 3.3: Thu nhập bình quân của các hộ trước và sau khi thu hồi đất .............. 65


viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT

Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

1

BT

Bồi thường

2

CSHT

Cơ sở hạ tầng

3

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4

GPMB

Giải phóng mặt bằng

5

HĐND

Hội đồng nhân dân

6

KT – XH

Kinh tế - Xã hội

7

QL

Quốc lộ

8

QĐ

Quyết định

9

TĐC

Tái định cư

10

TT

Thông tư

11

TTPTQĐ

Trung tâm phát triển quỹ đất

12

UBND

Ủy ban nhân dân


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và
một xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều
phải trở thành hàng hố, trong đó đất đai cũng khơng phải là ngoại lệ. Đất đai là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng. (Luật đất đai,
2003)[21]. Vì vậy, để sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên đất đai là mối quan

tâm hàng đầu của mỗi quốc gia trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước.
Ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay đang thực hiện cơng nghiệp hố, hiện
đại hố đất nước, nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị
mới, khu dân cư...đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ. Các dự án này
được triển khai sẽ làm thay đổi diện mạo và đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội không
nhỏ cho đất nước. Tuy nhiên, nó cũng tiềm ẩn nhiều thách thức lớn trong chính sách
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở các dự án thiếu tính đồng bộ và công khai khi Nhà
nước thu hồi đất.
Huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình là địa phương có nhiều tiềm năng, thế mạnh
trong phát triển kinh tế - xã hội nên những năm gần đây các dự án trên địa bàn được
triển khai mạnh mẽ đã lấy đi quỹ đất không nhỏ là tư liệu sản xuất của người dân.
Từ quỹ đất thu hồi này nhiều nhà máy, khu đô thị, các cơng trình phúc lợi... đã được
xây dựng phục vụ đời sống nhân dân, là cơ sở để thu hút lượng vốn đáng kể của các
nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, ngồi những thành cơng, cũng đã nảy
sinh nhiều khó khăn, vướng mắc trong q trình thực hiện bồi thường GPMB. Một
số dự án đã không triển khai được theo tiến độ dự kiến ban đầu do không thực hiện
được bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất. Mặt khác, cuộc sống và sản xuất
của người dân bị thu hồi đất, phải di dời nơi ở đang có những xáo trộn mà các chính
sách chưa xử lý được.


2

Xuất phát từ những lý do nêu trên, được sự đồng ý của Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thị Lợi tôi đã tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án cải
tạo, mở rộng tuyến đường Quốc lộ 1A đoạn qua xã Ninh Giang và cầu Đoan Vỹ,
huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình”
2.Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát

Đánh giá được kết quả bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án cải tạo, mở
rộng tuyến đường Quốc lộ 1A đoạn chạy qua xã Ninh Giang và cầu Đoan Vỹ,
huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình; Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn trong
cơng tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Hoa Lư, từ đó đề xuất những giải
pháp nhằm thúc đẩy cơng tác giải phóng mặt bằng của huyện trong thời gian tới
được tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình;
- Đánh giá cơng tác bồi thường, GPMB dự án cải tạo, nâng cấp tuyến đường quốc
lộ 1A đoạn qua xã Ninh Giang và cầu Đoan Vỹ, huyện Hoa lư, tỉnh Ninh Bình;
- Đánh giá sự ảnh hưởng của cơng tác giải phóng mặt bằng dự án cải tạo, mở
rộng tuyến đường QL 1A đoạn qua xã Ninh Giang và cầu Đoan Vỹ, huyện Hoa Lư
tới người dân;
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải đối với cơng tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình.
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu.
-Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều
sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.


3

-Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được thực trạng công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên đia bàn, nêu bật những hạn chế và nguyên
nhân làm ảnh hưởng đến công tác. Từ đó có những định hướng trong Quản lý Nhà
nước về đất đai cũng như ban hành những chính sách, quy định hợp lý mang tính

hiệu quả trong thực tế.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1.1. Một số khái niệm
Thu hồi đất
Thu hồi đất được hiểu là việc Nhà nước ban hành Quyết định hành chính để
thu lại đất hoặc thu lại quyền sử dụng đất đã giao cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân
sử dụng. (Luật Đất đai 2013)[21] Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp quy
định tại các Điều 61, 62, 64, 65 Luật đất đai 2013.
Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là q trình thực hiện các cơng việc liên quan đến việc
di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một
phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một
cơng trình mới. (Luật Đất đai 2003)[21]
Q trình giải phóng mặt bằng (GPMB) được tính từ thời điểm bắt đầu hình
thành hội đồng GPMB đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là
quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến
lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội.
Cơng tác GPMB mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là khâu đầu
tiên thực hiện dự án.
Bồi thường thiệt hại
Bồi thường thiệt hại là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất và tài
sản bị thiệt hại với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Đền bù trả bằng tiền hoặc hiện vật thay thế cho các thiệt hại về đất đai, tài

sản thu nhập và các tài sản khác liên quan do tác động của dự án.
"Bồi thường" hay “ đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.


5

Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. (Hồng Phê,
2010)[8]
Có 2 loại bồi thường: bồi thường thiệt hại về đất và đền bù thiệt hại về tài sản
+ Bồi thường thiệt hại về đất là biện pháp để phân bố lại tài nguyên trên quan
điểm lấy bao nhiêu bù bấy nhiêu.
+ Bồi thường thiệt hại về tài sản gồm: nhà, cơng trình, vật kiến trúc, cây cối
hoa màu , cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai bị thu hồi.
Tái định cư
Tái định cư (TĐC) là quá trình định cư, ổn định và khôi phục cuộc sống cho
những người dân sau khi nhà nước thu hồi đất hoặc bị mất chỗ sinh sống do nguyên
nhân chủ quan hoặc khách quan. Ngồi ra cịn bao gồm các hoạt động nhằm hỗ trợ
cho những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra khôi phục và cải
thiện mức sống cũng như những cơ sở kinh tế và văn hóa - xã hội. (Hồng Phê,
2010)[8]
TĐC trong bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất được hiểu là việc di
chuyển người có đất bị thu hồi đất đến sinh sống ổn định tại một nơi mới thông qua
các hoạt động hỗ trợ của nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn định đời sống,
sản xuất tại khu tái định cư.
Hỗ trợ
- Hỗ trợ được hiểu là: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngồi việc
được bồi thường theo quy định của Luật cịn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; Việc
hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định

của pháp luật.
Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới. Chính sách này thể hiện sự quan tâm của nhà nước đối với người dân
trong khu vực giải tỏa, đặt con người vào vị trí then chốt trong q trình thực hiện,
góp phần tích cực đẩy nhanh tốc độ GPMB, thời gian thi cơng được đảm bảo.
(Hồng Phê, 2010)[8]


6

1.1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng, liên
quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của tồn xã hội. GPMB là
q trình mang tính đa dạng và phức tạp.
- Tính đa dạng
Mỗi dự án được thể hiện trên một địa điểm khác nhau với điều kiện tự nhiên,
kinh tế xã hội, trình độ dân trí nhất định. Do đó, giá trị của đất và các tài sản gắn
liền với đất ở các khu vực khác nhau là khác nhau, dẫn đến công tác BT, GPMB sẽ
có những nét đặc trưng riêng, nhất định cho từng vùng, từng khu vực. [6].
- Tính phức tạp
Thứ nhất, do tình hình GPMB ln gặp nhiều khó khăn vì giá cả thị trường
ln biến động do đó giá bồi thường ở mỗi thời điểm có khác nhau. Thực tế cho
thấy một số dự án đã tiến hành xong khâu kiểm đinhh nhưng khơng thực hiện tiếp
được vì thiếu vốn. Chính những yếu tố trên khiến người dân ln có một tâm lý
hoang mang khi được bồi thường. Mặt khác trong quá trình thực hiện thường hay
xảy ra các vấn đề bất cập như : số hộ phát sinh, người dân xây mới các cơng trình
trên đất đang thực hiện công tác GPMB... đã gây trở ngại cho tiến độ thực hiện dự
án. [6].
Thứ hai, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội

nên khi GPMB cũng gặp nhiều khó khăn. GPMB được thực hiện chủ yếu ở các khu
dân cư có đời sống kinh tế và trình độ dân trí chưa cao nên rất phức tạp, tâm lý của
người dân là khơng muốn di chuyển đi nơi khác.
Thứ ba, tính phức tạp cịn gặp phải khi thực hiện cơng tác GPMB là do
nguồn gốc hình thành đât đai khác nhau, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất
chưa đầy đủ, hợp pháp.
1.1.1.3. Các yếu tố tác động đến công tác giải phóng mặt bằng
Thực trạng cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay còn
nhiều vấn đề bất cập và vướng mắc, đã tác động không nhỏ tới công tác BT, GPMB
khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các mục tiêu quốc gia. Vấn đề đặt ra ở đây đó
chính là phải tích cực đẩy manh công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao


7

năng lực pháp lý, tăng cường thể chế là những nội dung hết sức quan trọng trong
việc giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Điều này ảnh hưởng khơng nhỏ đến q
trình thực hiện cơng tác GPMB, BT khi nhà nước thu hồi đất.
1) Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, CP đã ba lần trình
Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm 1998, 2001 và
2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính
sách bồi thường, GPMB cũng ln được Chính phủ khơng ngừng hồn thiện, sửa
đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp Luật Đất
đai, đã cơ bản đáp ứng được tính ổn định, thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các
thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực
tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai có ảnh hưởng rất lớn đến cơng tác bồi thường, GPMB.
Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ
chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi

hành Luật Đất đai năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy:
- Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở
địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung cịn hạn chế; trong khi đó việc tuyên
truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt.
- Nhận thức pháp luật của một số người dân còn hạn chế, cùng với đó là việc áp
dụng pháp luật cịn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương
chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong
nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB. (Đào
Trung Chính và cs, 2013)[7]
2) Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên không tái tạo được và là điều kiện không thể thiếu được
trong mọi quá trình phát triển. Quy hoạch sử dụng đất được xem là giải pháp tổng
thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế.
Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai,
khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá
trình phát triển đang đặt ra.


8

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức
việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng
vai trị tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu
quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất khơng chỉ là cơng cụ cho thị
trường mà cịn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã
hội hố về cơng bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc
mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức
năng nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường

GPMB trên hai phương diện:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo
quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện
khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
(Đào Trung Chính và cs, 2013)[7]
3) Cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử
dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định
quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô
đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải
quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường
GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là căn cứ để xác định loại
đất, diện tích đất, đối tượng tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở
huyện Hoa Lư vẫn còn hạn chế, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hồn tất. Chính vì vậy mà công
tác bồi thường, GPMB ở huyện đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt cơng tác đăng


9

ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơng tác bồi thường GPMB
sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn. (Đào Trung Chính và cs, 2013)[7]
4) Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB
hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định

hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp
luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, huyện(gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ
vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung gia đất do Chính phủ quy
định) và được cơng bố cơng khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những
hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính
tốn lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham
gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự
ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể
đã được xác định tại một thời điểm xác định.
Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng
loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với
thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền
thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và
phương pháp thu nhập.
Tình hình phổ biến hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và cơng bố
đều khơng theo đúng ngun tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường
đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2015 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo


10

về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm
70,64%. Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu

nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế
trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã
được bồi thường tại nơi bị thu hồi. (Đào Trung Chính và cs, 2013)[7]
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt
sẽ làm cho cơng tác GPMB ách tắc, dẫn tới khơng có mặt bằng đầu tư, làm chậm
tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
5) Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản
trong một thời gian và khơng gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị
trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án
đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch
trên thị trường, đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà
cửa mà không nhất thiết phải thơng qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi
thường. (Đào Trung Chính và cs, 2013)[7]
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường.
1.1.1.4. Vai trị của Cơ sở dữ liệu địa chính trong cơng tác BT, GPMB.
Cơ sở dữ liệu địa chính đóng vai trị quan trọng trong việc hỗ trợ tính toán
BT, GPMB và là một trong những yếu tố tác động đến việc lựa chọn phương án quy
hoạch. Để xác định được tổng chi phí bồi thương cần phải biết được bao nhiêu diện
tích đất cần thu hồi và đơn giá đất theo từng mục đích sử dụng là bao nhiêu. Cơng
việc này địi hỏi cần chồng xếp các lớp dữ liệu quy hoạch và các lớp dữ liệu liên
quan như giao thông, thửa đất,...
1.1.1.5. Lịch sử vấn đề nghiên cứu
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một nội dung
quan trọng của pháp luật về đất đai. Vấn đề này khi đi vào cuộc sống trực tiếp tác
động và ảnh hưởng đến lợi ích của người bị thu hồi đất, lợi ích của cộng đồng và lợi


11

ích của nhà đầu tư nên đã nhận được sự quan tâm nghiên cứu của giới khoa học
pháp lý nước ta. (Nguyễn Hoàng Minh, 2009) [14]
Thời gian vừa qua, đã có một số cơng trình, sách báo pháp lý nghiên cứu về
lĩnh vực pháp luật này dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn, tiêu biểu là các cơng
trình nghiên cứu của các tác giả:
- Trịnh Thị Hằng Nga: Chế định pháp luật về đền bù thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất, Luận văn Thạc sĩ luật học, 1999;
- Nguyễn Vinh Diện: Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất, Luận văn Thạc sĩ luật học, 2006;
- Nguyễn Duy Thạch: Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất (qua thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội), Luận văn Thạc sĩ
luật học, 2007;
- Đặng Anh Quân: Bàn về giá đất khi bồi thường - Nên cao hay thấp? Tạp
chí Tài ngun và Mơi trường, số 8, 2005;
- Dự án khu đô thị Nam Thăng Long (CIPUTRA): Từ những bất thường
trong đền bù, giải phóng mặt bằng, của nhóm phóng viên thời sự Báo Pháp luật Việt
Nam, số 285, ngày 29/11/2005;
Các cơng trình này chủ yếu đi sâu nghiên cứu về vấn đề bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất mà chưa tìm hiểu một cách thấu đáo khía cạnh hỗ trợ, tái định cư
cho người bị thu hồi đất.
Tiếp tục kế thừa những thành quả nghiên cứu của các cơng trình trên đây,
luận văn đi sâu tìm hiểu một cách có hệ thống, tồn diện về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và ảnh hưởng của nó đến đời sống của người dân
tại dự án.
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.1.2.1.Các văn bản của Nhà nước
Nhằm cụ thể hóa chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định tại
khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai: “Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng để phục vụ cho

12

mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng; phát triển kinh
tế” và Điều 42 Luật Đất đai: “Nhà nước sẽ phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư cho người có đất bị thu hồi để giải phóng mặt bằng”. (Luật đất đai,
2013)[22]
Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thi hành như:
Nghị đinh 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25/5/2007 về việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại
về đất đai.
Nghị đinh 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất và nhiều thông tư hướng dẫn.
Nghị đinh 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Các văn bản pháp luật về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã thể
hiện được tính khả thi trong quá trình áp dụng pháp luật vào hoạt động bồi thường,
giải phóng mặt bằng của Nhà nước.
1.1.2.2. Các văn bản của tỉnh Ninh Bình
UBND tỉnh đã ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư như sau:
- Quyết định số 02/2015/QĐ-UBND ngày 30/01/2015 của UBND tỉnh Ninh
Bình quy định về việc ban hành khung giá xây mới nhà cửa, vật kiến trúc và nội
thất, cây trồng, vật nuôi trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
- Quyết định số 26/2014/QĐ-UBND ngày 19/9/214 của UBND tỉnh Ninh
Bình về việc ban hành quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
- Quyết định số 31/QĐ-UBND ngày 18/11/2014 của UBND tỉnh Ninh Bình
Ban hành quy định về thực hiện trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất,


13

chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
1.1.3.1. Chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới
Đối với mọi quốc gia trên thế giới, đất đai là nguồn lực cơ bản, quan trọng
nhất đối với mọi hoạt động trong đời sống KT-XH. Vì vậy, nhiều nước trên thế giới
đang cố gắng khơng ngừng trong việc hồn thiện chính sách pháp luật về đất đai,
trong đó có chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC của cơ quan quản lý Nhà nước.
Dưới đây là một số kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai của
một số nước trên thế giới, đồng thời giúp cho chúng ta có cái nhìn tổng qt hơn về
cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. (Tạp chí Cộng sản, 2007)[23]
* Trung Quốc
Hiến Pháp quốc gia này quy định có 2 hình thức sở hữu về đất đai:
- Sở hữu Nhà nước
- Sở hữu tập thể
Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp
tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi
đất và bồi thường cho các cơng trình gắn liền với đất bị thu hồi.
Về phương thức bồi thường: Nhà nước sẽ thông báo rộng rãi cho người sử
dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có
quyền lựa chọn các phương thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới.
Tại thành phố Thượng Hải và một số thành phố lớn khác, người dân lựa chọn bồi
thường thiệt hại bằng tiền và được tự lựa chọn chỗ ở mới phù hợp với cơng việc và
điều kiện sống của mình. (Trương Ánh Tuyết, 2002)[25]

Về giá bồi thường: tiêu chuẩn để xác định mức giá bồi thường dựa trên mức
giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất
lượng nhà, cơng trình và tài sản trên đất, đồng thời cũng được điều chỉnh rất linh
hoạt để phù hợp với thực tế tình hình tại từng địa phương, khu vực, đây cũng là
chính sách của Nhà nước nhằm tác động và điều chỉnh lại chính thị trường đó.
Riêng đối với đất nơng nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và loại đất đó.


14

Về hỗ trợ và TĐC: các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng cùng lúc và
kịp thời, trước khi q trình thu hồi đất hồn thành, nhằm đáp ứng được nhu cầu sử
dụng với nhiều loại căn hộ khác nhau. Các chủ sử dụng đất phải di chuyển chỗ ở
được địa phương chú ý tạo điều kiện về việc làm, trường hợp các đối tượng chính
sách xã hội được Nhà nước có chính sách đặc biệt.
Q trình di dời được thực hiện dựa trên nguyên tắc: nơi ở mới tốt hơn nơi ở
cũ. Khu TĐC được quy hoạch tổng thể, theo mơ hình nhà ở, trường học, chợ…, cân
đối được giao thông động và tĩnh.
Tại thủ đô Bắc Kinh, tiêu chí để sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay được
thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm
với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngơi nhà bị tháo dỡ”.
- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá
tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn chính quyền
quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà ở.
Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa vào khu vực
bố trí nhà ở để tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố.
Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay
100%. (Trương Ánh Tuyết, 2002)[25]

* Hàn Quốc
Đất nước Hàn Quốc có tới 70% diện tích đất là đất đồi núi nên đất chuyên
dùng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Vì vậy, để sử dụng đất một cách
hiệu quả và tiết kiệm thì các quy hoạch và quy chế được coi như một hình thức
pháp luật. (Mai Mộng Hùng, 2008)[12]
Luật đất đai của Hàn Quốc được xây dựng dựa trên cơ sở Luật quy hoạch đô
thị và Luật quản lý sử dụng đất quốc gia, bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước chỉ
định một số khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ. [31]
Trong đó, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng đất quốc gia công khai rõ
ràng về đất đai. Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử


15

dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội. Chế độ này
giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụng đất
nhiều hơn quyền sở hữu đất. Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra
thành hai thể chế.
Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt
được theo thủ tục thương lượng của pháp luật.
Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong
một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “sung công
đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngồi mục đích
thương lượng thu hồi đất cơng cộng thì cịn muốn thống nhất việc này trên phạm vi
toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm
1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho đến nay. Tuy
nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng
khơng đạt được thỏa thuận thì luật “sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng
chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đơi khi trùng lặp

cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do đó,
cho đến nay đã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba
giai đoạn:
Giai đoạn 1: Tiền bồi thường đất đai được các nhân viên công vụ đánh giá
trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho cơng trình cơng cộng. Mỗi
năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và
chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để
dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường. Giá quy định không dựa
vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Giai đoạn 2: Pháp luật có quy định khơng gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình
chấp thuận theo thứ tự là cơng nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai,
thương lượng, chấp nhận thu hồi.