QUẢN LÝ QUY HOẠCH ĐẤT ĐAI CỦA THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THƢƠNG MẠI

ĐÀO NGỌC GIÁP

QUẢN LÝ QUY HOẠCH ĐẤT ĐAI
CỦA THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

Luận văn Thạc sĩ kinh tế

Hà Nội, năm 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THƢƠNG MẠI

ĐÀO NGỌC GIÁP

QUẢN LÝ QUY HOẠCH ĐẤT ĐAI
CỦA THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ
MÃ SỐ

: 8340410

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS BÙI HỮU ĐỨC

Hà Nội, năm 2020


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn “Quản lý quy
hoạch đất đai của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” là trung thực và khơng có bất
kỳ sự sao chép. Tất cả những sự giúp đỡ cho việc xây dựng cơ sở lý luận cho bài luận
đều được trích dẫn đầy đủ và ghi rõ nguồn gốc rõ ràng và được phép công bố.
Hà Nội, ngày … tháng … năm 2020
Học viên thực hiện

Đào Ngọc Giáp


ii
LỜI CÁM ƠN
Để thực hiện và hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự hỗ trợ, giúp đỡ
cũng như là quan tâm, động viên từ nhiều cơ quan, tổ chức và cá nhân. Nghiên cứu
khoa học cũng được hoàn thành dựa trên sự tham khảo, học tập kinh nghiệm từ các kết
quả nghiên cứu liên quan, các sách, báo chuyên ngành của nhiều tác giả ở các trường
Đại học, các tổ chức nghiên cứu, tổ chức. Đặc biệt hơn nữa là sự hợp tác của cán bộ
giáo viên các trường trường Đại học Thương Mại và sự giúp đỡ, tạo điều kiện về vật
chất và tinh thần từ phía gia đình, bạn bè và các đồng nghiệp cũng như UBND thành
phố Hạ Long.
Trước hết, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giáo viên hướng dẫn PGS.TS Bùi
Hữu Đức - người trực tiếp hướng dẫn khoa học đã luôn dành nhiều thời gian, công sức
hướng dẫn tôi trong suốt q trình thực hiện nghiên cứu và hồn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cám ơn Ban giám hiệu, trường Đại học Thương Mại cùng toàn

thể các thầy cơ giáo cơng tác trong trường đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý
báu, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu.
Tuy có nhiều cố gắng, nhưng trong đề tài luận văn này không tránh khỏi những
thiếu sót. Tơi kính mong Q thầy cơ, các chun gia, những người quan tâm đến đề
tài, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè tiếp tục có những ý kiến đóng góp, giúp đỡ để đề
tài được hồn thiện hơn.
Chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày … tháng … năm 2020
Học viên thực hiện

Đào Ngọc Giáp


ii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................................... i
LỜI CÁM ƠN ........................................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ......................................................................................... v
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ ....................................................................................... vi
MỞ ĐẦU.................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài......................................................................... 3
3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu ........................................................................................... 4
4. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 4
5. Phƣơng pháp nghiên cứu ..................................................................................................... 5
6. Kết cấu luận văn ................................................................................................................... 5
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ QUY HOẠCH ĐẤT
ĐAI Ở ĐỊA BÀN CẤP QUẬN/HUYỆN/THÀNH PHỐ ........................................................ 7
TRỰC THUỘC TỈNH.............................................................................................................. 7

1.1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN ............................................................................................ 7
1.1.1. Quản lý ............................................................................................................................. 7
1.1.2. Quản lý Nhà nước ........................................................................................................... 8
1.1.3. Đất đai .............................................................................................................................. 8
1.1.4. Quy hoạch đất đai ............................................................................................................ 9
1.1.5. Quản lý quy hoạch đất đai ............................................................................................ 10
1.1.6. Khái niệm, chức năng và nhiệm vụ của thành phố trực thuộc tỉnh ........................... 13
1.2. PHÂN ĐỊNH NỘI DUNG VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ở ĐỊA BÀN CẤP
QUẬN/HUYỆN/ THÀNH PHỐ TRỰC THUỘC TỈNH ..................................................... 13
1.2.1. Vai trò của quản lý quy hoạch đất đai ở địa bàn cấp quận/huyện/thành phố trực
thuộc tỉnh ................................................................................................................................. 13
1.2.2. Chủ thể quản lý.............................................................................................................. 14
1.2.3. Nguyên tắc quản lý ........................................................................................................ 15
1.2.4. Nội dung quản lý ........................................................................................................... 17


iii

1.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG TỚI QUẢN LÝ QUY HOẠCH ĐẤT ĐAI Ở QUẬN/
HUYỆN/ THÀNH PHỐ TRỰC THUỘC TỈNH .................................................................. 22
1.3.1. Các yếu tố khách quan .................................................................................................. 22
1.3.2. Các yếu tố chủ quan ...................................................................................................... 24
1.4. KINH NGHIỆM QUẢN LÝ QUY HOẠCH ĐẤT ĐAI Ở MỘT SỐ ĐỊA PHƢƠNG
VÀ BÀI HỌC RÚT RA CHO THÀNH PHỐ HẠ LONG ................................................... 25
1.4.1. Kinh nghiệm của một số địa phương và bài học rút ra cho thành phố Hạ Long . 25
1.4.2. Bài học cho thành phố Hạ Long................................................................................... 27
TIỂU KẾT CHƢƠNG 1 ......................................................................................................... 28
CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC
VỀ QUY HOẠCH ĐẤT ĐAI Ở THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH ........ 29
2.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ HẠ LONG ẢNH

HƢỞNG TỚI QUẢN LÝ QUY HOẠCH ĐẤT ĐAI ........................................................... 29
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................................................... 29
2.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội ............................................................................................. 31
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .............................................. 32
2.2. GIỚI THIỆU QUY HOẠCH ĐẤT ĐAI CỦA THÀNH PHỐ HẠ LONG ....................... 33
2.2.1. Tình hình quy hoạch đất đai thành phố Hạ Long giai đoạn 2017 - 2019 ....................... 33
2.2.2. Tình hình sử dụng đất ................................................................................................... 42
2.3. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG QUẢN LÝ QUY HOẠCH ĐẤT ĐAI Ở THÀNH
PHỐ HẠ LONG GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 ........................................................................ 44
2.3.1. Thực trạng Lập kế hoạch sử dụng đất; sử dụng đất; Quản lý quy hoạch .................. 44
2.3.2. Thực trạng Thống kê, kiểm kê đất đai; Quản lý tài chính về đất đai và giá đất ......... 50
2.3.3. Thực trạng Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất, quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai ............................................................................... 52
2.3.4. Thực trạng Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai . 56
2.4. PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỔ ẢNH HƢỞNG ĐẾN QUẢN LÝ QUY HOẠCH ĐẤT
ĐAI Ở THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH .................................................. 58
2.4.1. Điều kiện tự nhiên và tình hình phát triển kinh tế ...................................................... 58
2.4.2. Đội ngũ cán bộ, công chức quản lý đất đai .................................................................. 59
2.4.3. Các công cụ để quản lý quy hoạch đất đai ................................................................... 60


iv

2.4.4. Nhận thức của nhân dân .............................................................................................. 60
2.5. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ QUY HOẠCH ĐẤT ĐAI CỦA
THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH .............................................................. 61
2.5.1. Những thành công ......................................................................................................... 61
2.5.2. Những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân ..................................................................... 62
TIỂU KẾT CHƢƠNG 2 ......................................................................................................... 66
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QLQH ĐẤT ĐAI TRÊN

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH ............................................. 67
3.1. Chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội và định hƣớng sử dụng đất đai của tỉnh Quảng
Ninh và thành phố Hạ Long đến năm 2025 ............................................................................. 67
3.1.1. Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Quảng Ninh ...................................... 67
3.1.2. Mục tiêu và định hướng phát triển của kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long 68
3.1.3. Định hướng sử dụng đất đai của thành phố Hạ Long ................................................ 70
3.2. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quản lý quy hoạch đất đai đối với thành phố Hạ
Long đến năm 2025.................................................................................................................. 71
3.2.1. Hồn thiện cơng tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất....................... 71
3.2.2. Hoàn thiện thống kê, kiểm kê đất đai; Quản lý tài chính về đất đai và giá đất .......... 73
3.2.3. Tăng cường quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất, quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai ............................................................................... 75
3.2.4. Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai . 76
3.2.5. Một số giải pháp khác ................................................................................................... 78
3.3. Một số kiến nghị............................................................................................................... 82
3.3.1. Kiến nghị với Trung ương............................................................................................. 82
3.3.2. Kiến nghị với UBND tỉnh Quảng Ninh ........................................................................ 82
TIỂU KẾT CHƢƠNG 3 ......................................................................................................... 84
KẾT LUẬN, KHUYẾN NGHỊ .............................................................................................. 85
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT

Từ viết tắt

Nguyên nghĩa

1

ĐĐ

Đất đai

2

HĐND

Hội đồng nhân dân

3

KTXH

Kinh tế xã hội

4

NN

Nhà Nước

5

QL

Quản lý

6

QLQH

Quản lý quy hoạch

7

QSD

Quyền sử dụng

8

UBND

Ủy ban nhân dân


vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
Bảng 2.1. Biến động đất nông nghiệp từ năm 2017 - 2019 ........................................... 34
Bảng 2.2. Biến động đất phi nông nghiệp từ năm 2017 - 2019..................................... 35
Bảng 2.3. Định hướng phát triển không gian theo 10 khu vực tại thành phố Hạ Long 37
Bảng 2.4. Nguồn thu từ đất từ năm 2017 - 2019 ........................................................... 52
Bảng 2.5. Kết quả thực hiện năm 2017 ......................................................................... 53
Bảng 2.6. Kết quả thực hiện năm 2018 ......................................................................... 54

Bảng 2.7. Kết quả thực hiện năm 2019 ......................................................................... 55
Biểu đồ 2.1. Cơ cấu đất nông nghiệp ....................................................................... 43
Biểu đồ 2.2. Cơ cấu đất phi nông nghiệp ................................................................. 43


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, văn minh, quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ,
nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ vốn đất như
ngày nay. Đất đai là tài ngun có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không
gian, không thể thay thế và di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người.
Chính vì vậy, việc quản lý và sử dụng tài nguyên q giá này một cách hợp lý
khơng những có ý nghĩa quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước mà
cịn đảm bảo cho mục tiêu chính trị và phát triển xã hội.
Quản lý quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng khơng chỉ cho
trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương hướng,
nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch
sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn
lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của mình, tạo cơ sở pháp lý để bố trí sử
dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan, môi trường, đồng thời đáp ứng
được yêu cầu thống nhất QLQH đất đai.
Trong thực tiễn cho thấy QLQH đất đai có hiệu quả hay khơng đều có tác
động rất lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều mặt của đời sống KTXH, nhất là trong giai
đoạn phát triển kinh tế thị trường, đất đai không những là tư liệu sản xuất quan
trọng mà còn được xem như là hàng hố, nguồn lực tài chính (thể hiện qua việc thế
chấp, góp vốn,...), chúng ta đang thực hiện các giải pháp nhằm thu hút đầu tư (trong

đó yếu tố bằng đất đai là vấn đề quan trọng), ổn định chính trị - xã hội (liên quan
đến thu nhập của người dân, tình hình khiếu kiện, tranh chấp đất đai,...). Vì vậy,
việc QLQH đất đai có vai trị hết sức quan trọng cho sự phát triển. Hồn thiện chính
sách pháp luật về QLQH đất đai là một trong những yếu tố then chốt, tác động một
cách sâu rộng, toàn diện đến mọi q trình, mọi lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội,


2

đến sự ổn định chính trị, đến an ninh, quốc phòng của đất nước và đời sống của
nhân dân.
Mặc dù các quy định, các văn bản phục vụ công tác QLQH đất đai đã tương
đối đầy đủ, các cơ quan QLQH đất đai từ Trung ương đến địa phương đã cụ thể hoá
các văn bản về đất đai để quản lý và khai thác có hiệu quả các tiềm năng từ đất đai
song vấn đề phát sinh trong quá trình triển khai, thi hành luôn rất phức tạp. Cùng
với xu hướng phát triển của đất nước, diễn biến quan hệ về đất đai luôn xuất hiện
những vấn đề mới và phức tạp, những quy định về công tác QLQH đất đai hiện
hành mặc dù đã được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên nhưng vẫn chưa đáp ứng
được yêu cầu đổi mới của nền kinh tế thị trường và xu hướng hội nhập. Bên cạnh đó
vai trị quản lý của nhà nước về đất đai trên cơ sở các quy định của luật với tình
hình thực tế tại mỗi địa phương có ý nghĩa hết sức quan trọng, tạo sự ổn định để
phát triển KTXH đất nước trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Hạ Long là thành phố trung tâm của tỉnh Quảng Ninh. Những năm gần đây,
Hạ Long đã có những bước phát triển mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất đai
cho các mục đích khác nhau khơng ngừng thay đổi, tuy nhiên đã có nhiều vấn đề
bất cập đặt ra trong quá trình QLĐĐ tại địa phương. Nhu cầu bức xúc đặt ra cho
Thành phố là phải tăng cường QLQH đất đai để điều chỉnh kịp thời mối quan hệ có
diễn biến tiêu cực và phát huy các yếu tố tích cực, lập lại kỷ cương trong việc thu
hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng
đất… đảm bảo sử dụng nguồn tài nguyên đất một cách hợp lý, tiết kiệm. Nghiên

cứu vấn đề QLQH đất đai tại Thành phố Hạ Long giúp chúng ta có cái nhìn chi tiết
về tình hình QLQH đất đai, sử dụng đất, cơ cấu đất đai của từng loại đất, từ đó đề
xuất những giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác QLQH đất đai về đai đai góp phần
giải quyết những bất cập trong thực tế. Việc nghiên cứu đề tài “Quản lý quy hoạch
đất đai của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” là rất cần thiết góp phần hồn
thiện chính sách pháp luật đất đai và cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả
QLQH đất đai góp phần ổn định kinh tế, chính trị, xã hội và an ninh quốc phòng tại
địa phương.


3

2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Cơng tác quản lý quy hoạch đất đai trên thực tế đã có nhiều tác giả nghiên
cứu, thể hiện ở nhiều cơng trình nghiên cứu các cấp, các bài viết trên các tạp chí,
hội thảo khoa học Một số cơng trình, bài viết tiêu biểu như:
Cuốn sách của tác giả Nguyễn Khắc Thái Sơn (2013): “Công tác quản lý quy
hoạch đất đai”, Nhà xuất bản nông nghiệp Hà Nội đã cung cấp những kiến thức cơ
bản về quá trình phát triển của công tác QLQH đất đai ở Việt Nam; Luận văn Thạc
sĩ kinh tế của tác giả Trịnh Thành Công (năm 2015): “QLQH đất đai trên địa bàn
thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang”, luận văn đã đánh giá thực trạng quản lý quy
hoạch đất đai trên TP Hà Giang từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao thực
trạng quản lý quy hoạch đất đai trên TP Hà Giang đến năm 2025; Luận văn Thạc sĩ
của học viên Phan Huy Cường (năm 2015): “QLQH đất đai trên địa bàn huyện
Diễn Châu, tỉnh Nghệ An”; luận văn đã đưa ra cơ sở lý thuyết về QLQH đất đai,
đánh giá và từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao thực trạng quản lý quy
hoạch đất đai trên địa bàn huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An; Luận văn Thạc sĩ của
học viên Trần Đại Nghĩa (2013) “Thực trạng sử dụng đất của các dự án trên địa
bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2006 - 2011” đã cung cấp
những kiến thức cơ bản về quá trình phát triển của công tác QLQH đất đai trên địa

bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình đến năm 2015; Luận văn Thạc sĩ của học
viên Trần Kim Anh (2013) “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết
khiếu nại tố cáo về đất đai tại tỉnh Quảng Ninh”; Bài viết của tác giả Nguyễn Văn
Quý đăng trên Tạp chí Cộng sản “Nâng cao hiệu quả, hiệu lực QLQH đất đai”.
Một số Luận văn Thạc sĩ Quản lý công như: Luận văn Thạc sỹ của học viên
Nguyễn Ngự Tuyên (2015) “QLQH đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê, thành
phố Đà Nẵng”; Luận văn Thạc sĩ của học viên Huỳnh Tấn Lịch (2015) “QLQH đất
đai trên địa bàn thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam”; Luận văn Thạc sĩ của học
viên Hồng Ngọc Hà (2015) “QLQH đất đai trên địa bàn huyện Quảng Trạch, tỉnh
Quảng Bình”.


4

Nhìn chung, các cơng trình nghiên cứu QLQH đất đai của các nhà khoa học
đối với QLQH đất đai đã góp phần hồn thiện hệ thống lý luận, cũng như thực tiễn
quản lý đất đai ở Việt Nam. Các nghiên cứu đã đánh giá thực trạng và chỉ ra nhiều
nguyên nhân tồn tại trong QLQH đất đai, đồng thời đề xuất nhiều định hướng, giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả cơng tác QLQH đất đai. Tuy nhiên, chưa có đề tài
nào nghiên cứu về công tác quản lý quy hoạch đất đai trên địa bàn thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh. Do đó, việc lựa chọn đề tài “Quản lý quy hoạch đất đai của
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” là rất cần thiết.
3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Đề xuất các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý quy hoạch đất đai
của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh trong thời gian tới.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện được mục tiêu trên, đề tài xác định 3 nhiệm vụ chính:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản lý quy hoạch đất đai của cấp
quận/huyện/thành phố trực thuộc tỉnh.

- Phân tích và đánh giá thực trạng QLQH đất đai tại Thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu, cụ thể có tính khả thi nhằm hoàn thiện
QLQH đất đai tại Thành phố Hạ Long nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung góp
phần thúc đẩy phát triển KTXH thành phố Hạ Long, trung tâm hành chính, chính trị
của tỉnh Quảng Ninh trong những năm tiếp theo.
4. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Những vấn đề lý luận và thực tiễn về quản lý quy hoạch đất đai của thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung: Trong luận văn, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu quy
hoạch sử dụng đất trên cơ sở tiềm năng đất đai của thành phố trực thuộc tỉnh và cụ


5

thể hóa quy hoạch tổng thể cấp tỉnh về phân bổ, khoanh vùng đất đai cho các ngành,
lĩnh vực trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Phạm vi không gian: Hoạt động quản lý quy hoạch đất đai của cấp
quận/huyện/thành phố trực thuộc tỉnh; Trong các nội dung QLQH đất đai, luận văn
đi sâu nghiên cứu vào một số nội dung có tính thời sự cao hiện nay trong triển khai
quy hoạch đất đai tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Phạm vi về thời gian: Từ năm 2017 đến năm 2019. Đây là giai đoạn thi hành
Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 nên luận văn sẽ đánh giá khái
quát được hiệu quả của việc thi hành Luật Đất đai năm 2013 sau hơn 7 năm thực
hiện trên địa bàn nghiên cứu.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp thu thập dữ liệu
Phương pháp thống kê, so sánh: Dựa vào những tài liệu, số liệu thứ cấp thu

được từ các phòng ban để phân tích chọn lọc các tài liệu, số liệu phù hợp. Sau đó
tiến hành xử lý các số liệu, tài liệu đã thu thập được; thống kê, so sánh một số chỉ
tiêu sử dụng đất cụ thể trong cơ cấu sử dụng đất đã thực hiện.
Để đánh giá việc thực hiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo
cơng trình, dự án đã sử dung số liệu sơ cấp để so sánh các chỉ tiêu như: quy mơ, diện
tích; thời gian thực hiện; vị trí cơng trình, dự án và hình thức huy động vốn.
5.2. Phương pháp xử lý số liệu
Các số liệu được thu thập ở dạng thơ, phải thơng qua q trình xử lý mới có
thể đưa vào sử dụng được. Tuy nhiên tùy theo địa điểm, thời gian, vấn đề nghiên
cứu mà có biện pháp xử lý số liệu phù hợp với yêu cầu của đề tài.
Trong đề tài nghiên cứu, nguồn số liệu được xử lý bằng máy tính cá nhân với
sự hỗ trợ của phần mềm Microsoft Office.
6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, bài luận văn được chia thành 03 chương như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về QLQH đất đai ở địa bàn cấp
quận/huyện/thành phố trực thuộc tỉnh.


6

Chương 2: Phân tích và đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về quy hoạch
đất đai ở thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện QLQH đất đai trên địa bàn
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.


7

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ QUY
HOẠCH ĐẤT ĐAI Ở ĐỊA BÀN CẤP QUẬN/HUYỆN/THÀNH PHỐ

TRỰC THUỘC TỈNH
1.1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN
1.1.1. Quản lý
Ở Việt Nam tác giả Đồn Cơng Quỳ cho rằng: “Quản lý là những tác hoạch
định của chủ thể quản lý trong việc huy động, kết hợp, sử dụng, điều chỉnh, điều
phối các nguồn lực (nhân lực, vật lực, tài lực) trong và ngoài tổ chức( chủ yếu là nội
lực) một cách tối ưu nhằm đạt mục đích của tổ chức với hiệu quả cao nhất” [11,
tr.74].
Nguyễn Quang Học cho rằng: “Quản lý là sự tác động có định hướng, có mục
đích, có kế hoạch và có hệ thống thơng tin của chủ thể đến khách thể của nó” [8]
Theo Nguyễn Dũng Tiến: “Hoạt động quản lý là tác động có định hướng, có
chủ đích của chủ thể quản lý (người quản lý) đến khách thể quản lý (người bị quản
lý) trong một tổ chức nhằm làm cho tổ chức vận hành và đạt mục đích của tổ chức”
(13, tr.6).
Cho dù cách tiếp cận nào thì bản chất của hoạt động quản lý là cách thức tác
động (tổ chức, điều khiển, kiểm tra) hợp quy luật của chủ thể quản lý đến khách thể
quản lý trong một tổ chức nhằm làm cho tổ chức vận hành đạt hiệu quả mong muốn
và đạt mục tiêu đã đề ra. Quản lý vừa là một khoa học, vừa là một nghệ thuật.
- Quản lý là khoa học vì nó là lĩnh vực tri thức được hệ thống hóa và là đối
tượng nghiên cứu khách quan đặc biệt. Quản lý là khoa học phân loại kiến thức, giải
thích các mối quan hệ giữa chủ thể và khách thể quản lý, dự báo kết quả.
- Quản lý là nghệ thuật bởi lẽ nó là hoạt động đặc biệt, trong đó quan hệ quan
trọng nhất là con người, đòi hỏi phải vận dụng hết sức khéo léo, linh hoạt những
kinh nghiệm đã quan sát được, những tri thức đã được đúc kết. Nghệ thuật đó thể
hiện ở thái độ cư xử có văn hố, khơn ngoan và tế nhị, trong việc vận dụng các
nguyên tắc chung vào từng con người cụ thể. Nói cho cùng, nghệ thuật quản lý con
người cũng là dựa trên các qui luật tâm lý học.


8

1.1.2. Quản lý Nhà nước
Quản lý nhà nước là hoạt động của nhà nước trên các lĩnh vực lập pháp., hành
pháp và tư pháp nhằm thực hiện các chức năng đối nội và đối ngoại của nhà nước.
Quản lý nhà nước là sự tác động của các chủ thể mang quyền lực nhà nước
chủ yếu bằng pháp luật tới các đối tượng quản lý nhằm thực hiện các chức năng đối
nội đối ngoại của nhà nước chủ quan của quản lý nhà nước là tổ chức hay mang
quyền lực nhà nước trong quá trình hoạt động tới đối tượng quản lý.
Chủ thể quản lý nhà nước bao gồm: Nhà nước. Cơ quan nhà nước tổ chức nhà
nước xã hội và cá nhân được nhà nước uỷ quyền thực hiện quyền quản lý nhà nước
Khách thể của quản lý nhà nước: Là trật tự quản lý nhà nước. Quản lý hành
chính nhà nước là một hình thức hoạt động của nhà nước được thực hiện trước hết
và uỷ quyền các cơ quan hành chính nhà nước
Tính chấp hành thể hiện ở chỗ bảo đảm thực hiện thực tế các văn bản pháp
luật của cơ quan quyền lực nhà nước được tiến hành trên cơ sở pháp luật
Tính chất điều hành để đảm bảo cho các văn bản pháp luật các cơ quan quyền
lực nhà nước được thực thi.Trong thực tế các chủ thể của quản lý nhà nước tiến
hành hoạt động tổ chức và hoạt động trực tiếp đối với các đối tượng quản lý
Cơ quan hành chính nhà nước ban hành mệnh lệnh cụ thể bắt buộc các đối
tượng quản lý phải thực hiện. Như vậy các chủ thể quản lý hành chính nhà nước sử
dụng quyền lực nhà nước điều khiển hoạt động của các đối tượng quản lý. Hoạt
động điều hành là nội dung cơ bản của hoạt động chấp hành quyền lực nhà nước.
1.1.3. Đất đai
Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc
tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đốn được, có
ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên,
kinh tế – xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn,
thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.

9

1.1.4. Quy hoạch đất đai
Hiện nay có rất nhiều tài liêu nghiên cứu định nghĩa về quy hoạch sử dụng đất
đai (QHĐĐ) khác nhau, từ đó đưa đến những việc phát triển quan điểm và phương
pháp được sử dụng trong QHĐĐ cũng khác nhau.
Theo Dent (1988; 1993) QHĐĐ như là phương tiện giúp cho lảnh đạo quyết
định sử dụng đất đai như thế nào thơng qua việc đánh giá có hệ thống cho việc chọn
mẫu hình trong sử dụng đất đai, mà trong sự chọn lựa này sẽ đáp ứng với những
mục tiêu riêng biệt, và từ đó hình thành nên chính sách và chương trình cho sử dụng
đất đai
Một định nghĩa khác của Fresco và ctv., (1992), QHĐĐ như là dạng hình của
quy hoạch vùng, trực tiếp cho thấy việc sử dụng tốt nhất về đất đai trên quan điểm
chấp nhận những mục tiêu, và những cơ hội về môi trường, xã hội và những vấn đề
hạn chế khác.
Theo Mohammed (1999), những từ vựng kết hợp với những định nghĩa về
QHĐĐ là hầu hết đều đồng ý chú trọng và giải đốn những hoạt động như là một
tiến trình xây dựng quyết định cấp cao. Do đó QHĐĐ, trong một thời gian dài với
quyết định từ trên xuống nên cho kết quả là nhà quy hoạch bảo người dân phải làm
những gì. Trong phương pháp tổng hợp và người sử dụng đất đai là trung tâm
(UNCED, 1992; trong FAO, 1993) đã đổi lại định nghĩa về QHĐĐ như sau QHĐĐ
là một tiến trình xây dựng những quyết định để đưa đến nhứng hành động trong
việc phân chia đất đai cho sử dụng để cung cấp những cái có lợi bền vững nhất
(FAO, 1995). Với cái nhìn về quan điểm khả năng bền vững thì chức năng của
QHĐĐ là hướng dẫn sự quyst định trong sử dụng đất đai để làm sao trong nguồn tài
nguyên đó được khai thác có lợi cho con người, nhưng đồng thời cũng được bảo vệ
cho tương lai.Cung cấp những thông tin tốt liên quan đến nhu cầu và sự chấp nhận
của người dân, tiềm năng thực tại của nguồn tài nguyên và những tác động đến mơi
trường có thể có của những sự lựa chọn là một yêu cầu đầu tiên cho tiến trình quy
hoạch sử dụng đất đai thành công. Ở đây đánh giá đất đai giữ vai trị quan trọng như

là cơng cụ để đánh giá thực trạng của đất đai khi được sử dụng cho mục đích riêng


10

biệt (FAO, 1976), hay như là một phương pháp để giải nghĩa hay dự đoán tiềm năng
sử dụng của đất đai (Van Diepen và ctv., 1988). Do đó có thể định nghĩa:
“Quy hoạch đất đai là sự đánh giá tiềm năng đất nước có hệ thống, tính thay
đổi trong sử dụng đất đai và những điều kiện kinh tế xã hội để chọn lọc và thực hiện
các sự chọn lựa sử dụng đất đai tốt nhất. Đồng thời quy hoạch sử dụng đất đai cũng là
chọn lọc và đưa vào thực hành những sử dụng đất đai đó mà nó phải phù hợp với yêu
cầu cần thiết của con người về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên trong tương lai”.
1.1.5. Quản lý quy hoạch đất đai
Luật Đất đai năm 2013 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
“Đất đai là tài ngun quốc gia vơ cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng”. Nhưng đất đai là
tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian.
Sử dụng đất liên quan đến chức năng hoặc mục đích của loại đất được sử
dụng. Việc sử dụng đất có thể được định nghĩa là: “Những hoạt động của con người
có liên quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài nguyên đất hoặc có tác động lên
chúng”.
Số liệu về quá trình và hình thái các hoạt động đầu tư (lao động, vốn, nước,
phân hoá học...), kết quả sản lượng (loại nông sản, thời gian, chu kỳ mùa vụ...) cho
phép đánh giá chính xác việc sử dụng đất, phân tích tác động mơi trường và kinh
tế, lập mơ hình những ảnh hưởng của việc biến đổi sử dụng đất hoặc việc chuyển
đổi việc sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác.
Phạm vi sử dụng đất, cơ cấu và phương thức sử dụng đất một mặt bị chi phối
bởi các điều kiện và quy luật sinh thái tự nhiên, mặt khác bị kiềm chế bởi các điều
kiện, quy luật kinh tế - xă hội và các yếu tố kỹ thuật.

Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác
lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với
những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các


11

khoản thuế về đất…) và giải quyết những tranh chấp, khiếu nại, tố cáo… liên quan
đến quyền sử dụng đất.
Quản lý đất đai ở khía cạnh kỹ thuật là quá trình điều tra mơ tả những tài liệu
chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của
đất, lưu giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trị, sử
dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản.
Nhà nước phải đóng vai trị chính trong việc hình thành chính sách đất đai và
các nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm Luật Đất đai và pháp luật liên
quan đến đất đai. Đối với công tác quản lý đất đai, nhà nước xác định một số nội
dung chủ yếu: Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước; tập trung và phân cấp quản lý;
vị trí của cơ quan đăng ký đất đai; vai trò của lĩnh vực cơng và tư nhân; quản lý các
tài liệu địa chính; quản lý các tổ chức địa chính, quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu;
giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn và kỹ thuật; hợp tác quốc tế.
Như vậy, có thể hiểu, quản lý quy hoạch đất đai là các hoạt động của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền trong việc nắm, quản lý tình hình sử dụng đất đai, phân bổ
đất đai vào các mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật, kiểm tra, giám
sát quá trình sử dụng đất đai. Mục tiêu cao nhất của quản lý quy hoạch đất đai là
bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đảm bảo sự quản lý thống nhất của nhà
nước, đảm bảo cho việc khai thác sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, bền vững và ngày
càng có hiệu quả cao.
Muốn đạt được mục tiêu quản lý, nhà nước cần phải xây dựng hệ thống cơ
quan quản lý đất đai có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng để thực thi có hiệu quả trách

nhiệm được nhà nước giao; đồng thời, ban hành các chính sách, chế độ, thể chế phù
hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước đáp ứng được nội dung quản lý quy
hoạch đất đai. Điều này thể hiện chức năng của nhà nước xã hội chủ nghĩa là quản
lý mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội trong đó có quản lý đất đai. Mục đích cuối cùng
của nhà nước và người sử dụng đất là làm sao khai thác, sử dụng đất có hiệu quả
nhất để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng
của đất nước. Vì vậy, đất đai cần phải được thống nhất quản lý theo quy hoạch và


12

pháp luật.
Cho đến nay trên thế giới có hai hệ thống hồ sơ quản lý đất đai: Hệ thống địa
bạ (Deed system) và hệ thống bằng khoán (Title system).
Hệ thống địa bạ đã được áp dụng từ rất lâu đời, hệ thống hồ sơ gồm: Các sổ sách
địa chính mơ tả thửa đất theo kiểu sơ đồ do chính quyền quản lý và các giấy tờ pháp lý
dựa trên cơ sở các khế ước, văn tự được pháp luật thừa nhận.
Khi các mối quan hệ đất đai trở nên phức tạp hơn, người ta sử dụng một hệ
thống hồ sơ hiện đại hơn gọi là hệ thống bằng khoán. Hệ thống này bao gồm: Bản đồ
địa chính, các hồ sơ đăng ký đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về mặt lý
luận cũng như thực tiễn, hệ thống bằng khóan cho phép chính quyền quản lý cụ thể
hơn, chặt chẽ hơn và thống nhất hơn. Mỗi thửa đất trong cả nước có số hiệu riêng
khơng trùng nhau, kích thước thửa đất rõ ràng, vị trí cụ thể, chứng lý thống nhất. Các
triều đại phong kiến ở nước ta chỉ sử dụng hệ thống địa bạ.
Trong thời gian đô hộ nước ta, thực dân Pháp đã sử dụng cả hai hệ thống, hệ
thống địa bạ được sử dụng cho đất thuộc khu vực nơng thơn, cịn đất đơ thị được
chuyển dần từ hệ thống địa bạ sang hệ thống bằng khoán. Từ khi Luật Đất đai 2013
được ban hành cho đến nay, nước ta đã lựa chọn hệ thống bằng khốn thống nhất để
quản lý tồn bộ đất đai cả nước. Đây là tồn bộ cơng việc quản lý đất đai theo quan
niệm cũ. Nói cách khác quan niệm quản lý đất đai theo kiểu cũ chỉ quan tâm tới việc

điều chỉnh các quan hệ đất đai trong phạm vi dân sự và hành chính, chưa chú ý tới vai
trò của đất đai trong bức tranh hoạt động vĩ mô của nền kinh tế - xã hội.
Khi kinh tế thế giới chuyển sang giai đoạn công nghiệp, con người đã ý thức
được rõ hơn ý nghĩa của quan hệ đất đai ở tầm vĩ mơ, từ đó xuất hiện khái niệm
“quản lý đất đai hiện đại”. Quản lý đất đai hiện đại bao gồm các nội dung sau:
- Điều tra, khảo sát để nắm vững được toàn bộ số lượng và chất lượng của tài
nguyên đất đai trong cả nước;
- Xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, các chính sách đất đai để điều chỉnh
các mối quan hệ đất đai từ từng thửa đất (vi mô) tới tồn bộ tài ngun đất (vĩ mơ);
- Xây dựng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ, theo ngành và


13

cả nước để thiết lập mặt bằng, cơ cấu sử dụng đất có lợi cho ổn định chính trị, cơng
bằng xã hội và phát triển kinh tế, trong đó có quyền lợi của từng người sử dụng đất;
- Thành lập hệ thống hồ sơ địa chính để quản lý đến từng thửa đất về mặt tự
nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý làm cơ sở để giải quyết mối quan hệ dân sự và
hành chính về đất đai và xây dựng hiện trạng sử dụng đất chính xác;
Vì vậy, phân tích các hiện tượng kinh tế - xã hội có nguồn gốc từ quan hệ đất
đai trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất để hoạch định và điều chỉnh các chính sách và
pháp luật về đất đai.
1.1.6. Khái niệm, chức năng và nhiệm vụ của thành phố trực thuộc tỉnh
Thành phố trực thuộc tỉnh là đơn vị hành chính cấp huyện, thường là trung
tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kĩ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao
Iưu của một tỉnh hoặc vùng liên tỉnh hoặc cả nước, có vai trị thúc đẩy sự phát triển
kinh tế - xã hội của một tỉnh, hoặc một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc một số lĩnh vực
đối với cả nước.
Theo quy định của pháp luật, thành phố trực thuộc tỉnh phải có tÏ lệ lao động
phi nơng nghiệp từ 75% trở lên, có cơ sở hạ tầng được xây dựng tiến tới tương đối

đồng bộ và hoàn chỉnh, có quy mơ dân số từ 10 vạn người trở lên, có mật độ dân số
bình qn từ 8.000 người trên một km2 trở lên.
1.2. PHÂN ĐỊNH NỘI DUNG VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ở ĐỊA BÀN
CẤP QUẬN/HUYỆN/ THÀNH PHỐ TRỰC THUỘC TỈNH
1.2.1. Vai trò của quản lý quy hoạch đất đai ở địa bàn cấp
quận/huyện/thành phố trực thuộc tỉnh
Quản lý quy hoạch đất đai cấp quận/huyện/thành phố cũng chính là để thực
hiện tốt các chủ trương, đường lối của Đảng và pháp luật của Nhà nước về lĩnh vực
đất đai. Đất đai thuộc sở hữu tồn dân, khơng tư nhân hóa, thực hiện đúng luật đất
đai, bổ sung hồn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách đất đai. Trong việc giao
quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng
đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, đảm bảo lợi ích của tồn dân, khắc
phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất.


14

Đảm bảo cho đất đai được sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm góp phần quan trọng
vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Đất đai là tài sản quý giá, là tài nguyên quan trọng để phát triển kinh tế, xã hội
trong thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Vì vậy, với vai trỏ là cơ quan
trực tiếp quản lý đất đai trong phạm vi được phân cấp trên địa bàn thành phố điều
chỉnh các quan hệ đất đai, đảm bảo cho các quan hệ này vận động phù hợp với quy
luật, với điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương. Thông qua hoạt động quản lý
quy hoạch đất đai đã tạo điều kiện giúp cho người dân biết cách khai thác, bảo tồn
và sử dụng nguồn tài nguyên này tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần quan trọng vào
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Góp phần vào sự ổn định và công bằng xã hội. Quản lý nhà nước về đất đai
vừa là điều kiện khách quan vừa là nhân tố bảo đảm thắng lợi sự nghiệp cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Chỉ có thơng qua hoạt động quản lý quy hoạch đất đai theo quy định của pháp
luật mới tạo điều kiện đảm bảo thực hiện công bằng cho người dân và giữ ổn định
chính trị - xã hội của đất nước. Quản lý quy hoạch đất đai còn tạo điều kiện để thực
hiện giao lưu quốc tế, kêu gọi đầu tư nước ngoài, phát huy nội lực cho q trình
cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước để theo kịp sự phát triển kinh tế thế giới.
Luật Đất đai 1993 thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước, là cơ sở pháp
lý đưa công tác quản lý quy hoạch đất đai vào nề nếp, sử dụng, khai thác đất đai
ngày càng có hiệu quả và tiết kiệm góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và thực hiện
cơng bằng, giữ ổn định chính trị, xã hội và điều này tiếp tục được khẳng định và
hoàn thiện trong Luật Đất đai 2013.
1.2.2. Chủ thể quản lý
Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là tài sản chung của tồn dân. Vì vậy,
khơng thể có bất kỳ một cá nhân hay một nhóm người nào chiếm đoạt tài sản chung
thành tài sản riêng của mình được. Chỉ có Nhà nước - chủ thể duy nhất đại diện hợp
pháp cho tồn dân mới có tồn quyền trong việc quyết định số phận pháp lý của đất
đai, thể hiện sự tập trung quyền lực và thống nhất của Nhà nước trong quản lý nói


15

chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng. Vấn đề này được quy định tại Điều 4,
Luật Đất đai 2013 “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
theo quy định của Luật này”.
Các chủ thể quản lý quy hoạch đất đai có thể là Uỷ ban nhân dân cấp huyện.
Các chủ thể quản lý đất đai là UBND cấp huyện gồm 2 loại là:
- Các cơ quan thay mặt Nhà nước thực hiện quyền quản lý quy hoạch đất đai ở
địa phương theo cấp hành chính, đó là UBND cấp huyện và cơ quan chun mơn
ngành quản lý đất đai ở các cấp. Các cơ quan đứng ra đăng ký quyền quản lý đối
với những diện tích đất chưa sử dụng, đất cơng ở địa phương.

Các cơ quan này đều là đối tượng quản lý trong lĩnh vực đất đai của các cơ
quan cấp trên trực tiếp và chủ yếu theo nguyên tắc trực tuyến.
Theo đó thì chủ thể quản lý quy hoạch đất đai ở cấp quận/huyện/thành phố là
UBND cấp quận/huyện/thành phố và phòng Tài ngun và Mơi trường. Phịng Tài
ngun và Mơi trường là cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp
quận/huyện/thành phố thực hiện chức năng tham mưu, giúp UBND cấp
quận/huyện/thành phố quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường trong đó có
cơng tác quản lý quy hoạch đất đai.
- Các chủ thể quản lý đất đai là các tổ chức như các Ban quản lý khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Những chủ thể này không trực tiếp sử dụng
đất mà được Nhà nước cho phép thay mặt Nhà nước thực hiện quyền quản lý đất
đai. Vì vậy, các tổ chức này được Nhà nước giao quyền thay mặt Nhà nước cho
thuê đất gắn liền với cơ sở hạ tầng trong khu công nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu
kinh tế đó. Các ban quản lý này là các tổ chức và cũng trở thành đối tượng quản lý
của các cơ quan nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
1.2.3. Nguyên tắc quản lý
Nguyên tắc quản lý quy hoạch đất đai là những tư tưởng chủ đạo có tính bắt
buộc mà cơ quan quản lý nhà nước và các chủ thể sử dụng đất phải tuân theo trong
quá trình quản lý, sử dụng đất đai. Trên cơ sở các nguyên tắc chung của công tác


16

quản lý quy hoạch đất đai, quản lý nhà nước về đất đai ở cấp huyện có các nguyên tắc
chủ yếu như sau:
Thứ nhất, Nguyên tắc đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của nhà nước
Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tài sản chung của tồn dân. Vì vậy, khơng
thể có bất kỳ một cá nhân hay tổ chức nào chiếm đoạt tài sản chung thành tài sản
riêng của mỉnh được. Chỉ có nhà nước, chủ thể duy nhất đại diện hợp pháp cho toàn
dân mới có tồn quyền trong việc quyết định số phận pháp lý của đất đai, thể hiện

sự tập trung quyền lực và thống nhất của nhà nước trong quản lý nói chung và trong
lĩnh vực đất đai nói riêng. Điều 4, Luật Đất đai năm 2013 nêu “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao
quyền cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Thứ hai, Nguyên tắc tập trung dân chủ
Quản lý quy hoạch đất đai của chính quyền phải tuân thủ quy định của pháp luật
và thực hiện quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai, bằng việc tạo điều kiện để người
dân có thể tham gia giám sát hoạt động quản lý nhà nước của chính quyền trực tiếp
thơng qua tổ chức Hội đồng nhân dân và các tổ chức chính trị - xã hội cùng cấp.
Thứ ba, Nguyên tắc kết hợp hài hòa giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử
dụng đất đai, giữa lợi ích nhà nước và lợi ích của người trực tiếp sử dụng
Theo Luật dân sự thì quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền chiếm hữu đất đai,
quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai của chủ sở hữu đất đai. Quyền sử dụng
đất đai là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai của chủ sở hữu
đất đai hoặc chủ sử dụng đất đai khi được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng.
Từ khi Hiến pháp 1980 ra đời đến Hiến pháp năm 2013 quyền sở hữu đất đai ở
nước ta chỉ nằm trong tay nhà nước cịn quyền sử dụng đất đai vừa có ở nhà nước,
vừa có ở trong từng chủ sử dụng cụ thế. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai
mà thực hiện quyền sử dụng đất đai thông qua việc thu thuế, thu tiền sử dụng…, từ
những chủ thể trực tiếp sử dụng đất đai. Luật Đất đai 2003 và 2013 quy định “Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng thơng qua hình thức giao đất, cho