bai viet ve Anh huong cua khung hoang 1997 va 2008den thi truong bat dong san viet nam

<span class='text_page_counter'>(1)</span><div class='page_container' data-page=1>

<b>ĐẶT VẤN ĐỀ</b>

Thị trường được hiểu là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua – bán
giữa người sản xuất - người tiêu dùng. Và thị trường bất động sản cũng được
hiểu theo nghĩa đó. Nó là nơi gặp gỡ của người bán và kẻ mua bất động sản
để thực hiện các giao dịch về bất động sản nhằm thoả mãn một nhu cầu thiết
yếu nào đó. Hay thị trường bất động sản là địa điểm để thực hiện các giao
dịch chuyển nhượng các quyền về sở hữu, sử dụng bất động sản. Nhưng dù
hiểu thế nào đi chăng nữa nó vẫn mang màu sắc của trao đổi hàng hoá.

Vào thời gian trước các hoạt động giao dịch bất động sản đặc biệt là
đất đai bị cấm hoặc hạn chế nhất là trong thời kỳ bao cấp và ngay sau đổi
mới được thể hiện khá rõ trong luật đất đai năm 1987 và năm 1993 thì ở thời
kỳ này nhà nước ta đã có những chính sách mở cửa hơn điều này là khá rõ
trong luật đất đai 2003. Đây cũng là điều dễ hiểu bởi khi xã hội càng phát
triển, dễ dân số lại tăng nhanh thì các giao dịch về bất động sản diễn ra là tất
yếu.

Khi nhìn vào thị trường bất động sản của khơng chỉ Việt Nam mà cả
trên thế giới thì có quá nhiếu rối ren và phức tạp gây ảnh hưởng lớn tới
những ngươì tiêu dùng đúng nghĩa như ở nước ta: Do hiện tượng đầu cơ của
một số ngươi nên đã đảy giá đất lên khá cao, rồi hiện tượng mua ban qua lại
giữa các nhà đầu tư cung đẩy giá đất lên cao khiến những ngươi có nhu cầu
thực sực khơng có khả năng mua được. thêm vào đó nhà nước lại chưa có
chính sách phù hợp đa số vẫn chỉ là khắc phục.

Từ nhận thức đó mà em đã chọn đề tài: “Tìm ảnh hưởng của cuộc
khủng hoảng năm 1997 và 2008 đến thị trường bất động sản”

Để có thể hồn thành bài tiểu luận này em đã được sự hướng dẫn nhiệt tình
của cơ giáo:

Thạc sĩ. Nguyễn Thị Hải Ninh

</div>
<span class='text_page_counter'>(2)</span><div class='page_container' data-page=2>

<b>NỘI DUNG</b>

<i><b>2.1. Ảnh hưỏng của cuộc khủng hoảng Đông Á năm 1997.</b></i>
<i><b>2.1.1. Nguyên nhân.</b></i>

Khủng hoảng năm 1997 còn được gọi là cuộc khủng hoảng tài chính
Đơng Á bắt đầu từ tháng 7 năm 1997 ở thái Lan. Sau đó cuộc khủng hoảng
này đã ảnh hưởng tới các thị trường chứng khoán, các trung tâm tiền tệ lớn
và giá cả của một số nước Châu Á. Và theo như phân tích của các nhà kinh
tế học thì cuộc khủng hoang này diễn ra do một số nguyên nhân sau:

 Do nền tảng kinh tế vĩ mô yếu kém.

Điều này được thấy rõ ở chính sách của Thái Lan và một số nước
Đơng Nam Á như: Họ đã cố định giá trị đồng tiền của mình vào Dolla Mỹ,
Tự do lưu chuyển vốn trong khi nền kinh tế tăng trưởng nhanh chính vì vậy
đã tạo ra sức ép tăng giá nội tệ. Để đối phó với tình hình đó các ngân hàng
đã thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ và mơ hình chung đã dẫn tới hiện
tượng lạm phát. Khi lạm phát xảy ra thì các chính sách của Thái Lan đều vơ
hiệu.

Hàn quốc thì có đơi nét khác. họ có nền tảng kinh tế vĩ mô tương đối tốt
ngoại trừ đồng won tăng giá so với đơng Dolla. Chính vì vậy mà hàng hố
xuất khẩu khơng bán được họ rơi vào tình trạng khó khăn. Và để khắc phục
họ đã di vay nước ngoài. Nhưng chủ yếu là vay ngắn hạn.

 Do các dịng vốn nước ngồi kéo vào.

</div>
<span class='text_page_counter'>(3)</span><div class='page_container' data-page=3>

 Do sự thay đổi bất lợi của nên kinh tế.

Nhật bản thì xuất khẩu giảm do sức cạnh tranh kém ở khâu giá cả hàng
hố. Thêm vào đó Cục dự trữ liên bang mỹ đã thực thi tăng lãi xuất ngân
hàng mà đồng tiền các nước Châu Á lại neo theo Dolla.

 Do tấn công đầu cơ và rút vốn đồng loạt

Đây là nguyên nhân trực tiếp dẫn tới cuộc khủng hoảng năm 1997.
<i><b>2.1.2. Ảnh hưởng khủng hoảng Đơng Á tới thị trường bất động sản.</b></i>
<i><b>2.1.2.1. Trên bình diện quốc tế.</b></i>

Mặc dù được gọi là cơn khủng hoảng "Đơng Á" bởi vì nó bắt nguồn
từ Đơng Á, nhưng ảnh hưởng của nó lại lan truyền tồn cầu và gây nên sự
khủng hoảng tài chính trên tồn cầu, với những tác động lớn lan rộng đến cả
các nước như Nga, Brasil và Hoa Kỳ.

Ở Thái Lan trong những năm từ 1985 – 1995 tốc độ tăng trưởng của
thái lan đạt 9%/năm. Và được đánh giá là nền kinh tế bong bóng. Ngay sau
khi khủng hoảng xảy ra đơng tiền cua thái lan mất giá một cách trầm trọng
cụ thể là 56 đông balt đổi ra 1 dolla mỹ. Trong ngày từ 14 – 15 tháng 5 năm
1997 hiện tượng đầu cơ tiền với quy mô lớn xuất hiện.

</div>
<span class='text_page_counter'>(4)</span><div class='page_container' data-page=4>

trọng, từ 26 peso ăn một dollar xuống còn 38 vào năm 2000 và còn 40 vào
cuối khủng hoảng.

Ở Indonesia Tháng 7, khi Thái Lan thả nổi đồng Baht, cơ quan hữu
trách tiền tệ của Indonesia đã nới rộng biên độ dao động của tỷ giá hối đoái
giữa Rupiah và Dollar Mỹ từ 8% lên 12%. Tháng 8, đồng Rupiah bị giới đầu

cơ tấn công và đến ngày 14 thì chế độ tỷ giá hối đối thả nổi có quản lý được
thay thế bằng chế độ thả nổi hoàn toàn. Đồng Rupiah liên tục mất giá. IMF
đã thu xếp một gói viện trợ tài chính khẩn cấp cho Indonesia lên tới 23 tỷ
Dollar, nhưng Rupiah tiếp tục mất giá do đồng Rupiah bị bán ra ồ ạt và
lượng cầu Dollar Mỹ ở Indonesia tăng vọt. Tháng 9, cả giá Rupiah lẫn chỉ số
thị trường chứng khoán đều giảm xuống mức thấp lịch sử.

Ngoài ra một số nước khác như Hàn Quốc, Hồng Kơng, Malaysia
cũng rơi vào tình trạng tương tự bế tắc trong kinh tế phải dựa vào các viện
trợ từ các nước và tổ chức phi chính.

</div>
<span class='text_page_counter'>(5)</span><div class='page_container' data-page=5>

<i><b>2.1.2.2. Ở Việt Nam.</b></i>

Sau nhiều chính sách mở cửa thì Việt Nam mới gia nhập hiệp hội các nước
Đông Nam Á là ASEAN. Và chúng ta chưa thực sự tham gia sâu rộng đặc
biệt là về các lĩnh vực đầu tư, hợp tác hệ thống tài chính, các chính sách của
ta con nhiều bó hẹp… Chính vì vậy có thể khẳnh định Việt Nam khơng hề bị
ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng trên. Thêm vào đó nước ta lại là một nước
nơng nghiệp đó cũng là một cứu cánh của Việt Nam.

Nhưng như thế khơng có nghĩa là Việt Nam không chịu ảnh hưởng chỉ là so
với các nước thì nó q nhỏ mà thơi. Tuy vậy nó cũng có những ảnh hưởng
sau thị trường bất động sản chưa được hâm nóng bởi thiếu các dịng vốn
chảy vào, nhều cơng trình khơng thể triển khai,…và chúng ta cũng gặp
khơng ít những khó khăn.

<i><b>2.2. Ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng năm 2008.</b></i>
<i><b>2.2.1.Nguyên nhân.</b></i>

</div>
<span class='text_page_counter'>(6)</span><div class='page_container' data-page=6>

<i><b>2.2.2. </b><b>Ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng 2008 đến thị trường bất động</b></i>

<i><b>sản.</b></i>

<i><b>2.2.2.1. Trên bình diện thế giới</b></i>

Hoa Kỳ được xem là một cường quốc ở trên thế giới. Hầu hết mọi
nước có nền kinh tế đang phát triển trở lên đều có quan hệ về mặt kinh tế với
Hoa Kỳ. Do vậy mà khi Hoa Kỳ rơi vào tình trạng khủng hoảng thì cũng kéo
theo ảnh hưởng lan rộng đến nhiều nước. Và đó cũng dễ thấy qua ý kiến của
Ơng Lê Kiến Thành chuyên gia tài chính độc lập: “Khi các chứng khốn này
mất giá thảm hại, thị trường khơng có người mua, nên các ngân hàng, cơng
ty bảo hiểm, các tổ chức tài chính nắm hàng ngàn tỷ USD chứng khốn đó
khơng bán được, mất khả năng thanh khoản, và mất khả năng thanh toán, đi
đến gục ngã hoặc phá sản. Chính phủ Mỹ đã đưa ra các gói giải pháp để mua
những tài sản nhiễm độc đó, nay đổi hướng một phần 250 tỷ USD (trong gói
700 tỷ USD) mua cổ phần của các ngân hàng...Điều này khơng chỉ có ở Mỹ
mà các thị trường tài chính nhiều nước châu âu cũng bắt chước Mỹ phát
hành các trái phiếu phái sinh tương tự, tổng số chứng khoán phái sinh này
hiện nay trên tồn thế giới chưa thể ước lượng được, vì vậy tác động của nó
trên tồn thế giới cũng chưa thể đo lường hết được”

</div>
<span class='text_page_counter'>(7)</span><div class='page_container' data-page=7>

được. Việc ngân hàng giảm lãi suất để tăng khả năng cho vay cũng vẫn chưa
đủ mạnh để kích hoạt thị trường vì các chính sách, điều kiện cho vay của
ngân hàng nay lại siết chặt hơn lúc nào hết trong vòng mười bảy năm qua
khiến sức mua của thị trường và giá nhà vẫn tiếp tục giảm như: “Mỹ đã đưa
ra nhiều biện pháp trong đó có một chiến dịch cắt giảm liên tục lãi suất của
các quỹ dự trữ liên bang xuống chỉ còn 2%, mức thấp nhất kể từ tháng
12.2004 để khuyến khích các ngân hàng vay và cho vay với lãi suất thấp.
Lần cắt giảm mới đây nhất vào cuối tháng 4 năm nay là lần thứ bảy của
chiến dịch này đã đưa lãi suất quỹ dự trữ giảm hơn 60% kể từ giữa tháng 9”

<b>8 bài học từ cơn sốt đầu cơ BĐS ở Mỹ:</b>

1- Tâm lý sở hữu nhà gia tăng, có nhà riêng mới chứng minh sự thành
đạt trong xã hội.

2- Vai trò quá lố của giới truyền thơng, các chương trình quảng cáo, các bài
viết kích thích cơn sốt tậu nhà cửa, mua đất đai.

3- Hiệu ứng bầy đàn của cơn sốt đầu cơ, khiến giá nhà đất tăng đến mức phi
lý.

4- Hiện tượng vỡ bóng bóng đầu tư Dot.com (các cơng ty kinh doanh
internet) đầu thế kỷ 21, khiến người ta chuyển sang thị trường BĐS.

5- Quỹ dự trữ liên bang (FED) liên tục cắt lãi suất khiến người dân chuyển
sang đầu tư BĐS để kiếm lời

</div>
<span class='text_page_counter'>(8)</span><div class='page_container' data-page=8>

7- Sự ra đời các hình thức cho vay trả góp trong đó khơng ít sản phẩm là cái
bẫy "giết" người.

8- Các chính sách can thiệp của Chính phủ tác động trực tiếp đến nền kinh
tế.

<i><b>2.2.2.2. Tại Việt Nam.</b></i>
<i><b>a. Ảnh hưởng</b></i>

Sau khi đã dự đoán được cuộc khủng hoảng thì điểm lại tình hình về
vốn của bất động sản trong năm vừa qua, số cho vay bất động sản của các
ngân hàng rất lớn. Ngân hàng nhà nước báo cáo dư nợ cho vay trực tiếp là
115 ngàn tỷ, tổng số cho vay bất động sản kể cả cho vay thế chấp khoảng

trên 600 ngàn tỷ đồng… Xét về định tính, cho vay kinh doanh bất động sản
chỉ bằng 10% tổng tài sản ngân hàng. Tuy nhiên, bất động sản thế chấp lên
tới khoảng 50% tổng tài sản ngân hàng, nghĩa là bằng GDP Việt Nam. Vì
vậy, nếu thị trường bất động sản sụp đổ là nguy hại ngay tồn bộ hệ thống
tài chính. Vì vậy, chính phủ đã đưa ra một gói giải pháp cương quyết không
để thị trường bất động sản tiếp tục bong bóng, mà cũng khơng để cho nó sụp
đổ. Nó phải xì hơi từ từ.

Sau khi khủng hoảng xảy ra ta thấy thị trường bất động sản tại các
thành phố trọng điểm của Việt Nam trong giai đoạn cuối năm 2007, đầu năm
2008 nóng đến nỗi khiến nhiều người lo ngại khi liên tưởng đến quả bong
bóng thị trường Mỹ. bất động sản Việt Nam tự điều chỉnh lại để phát triển
lành mạnh bền vững hơn trong tương lai.

</div>
<span class='text_page_counter'>(9)</span><div class='page_container' data-page=9>

nhiều yếu tố đưa đến việc tăng chi phí xây dựng, sức mua của thị trường lại
giảm mạnh do người mua vừa khó vay vốn của ngân hàng lại vừa phải chịu
lãi suất quá cao. Một số công ty đầu tư phát triển bất động sản có thể sẽ phải
buộc nghĩ đến việc chậm triển khai các dự án để chờ đợi vì khó huy động
được vốn. Trong khi đó, với xu hướng đơ thị hóa, tốc độ tăng dân số, tiềm
năng phát triển kinh tế, mức tăng thu nhập cá nhân, phong cách sống mới...
thì nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu căn hộ dự án tại các trung tâm kinh tế
lớn như Hà Nội, TP.HCM và các khu vực lân cận dự kiến sẽ vẫn tiếp tục
tăng. Nếu khơng kịp thời có các biện pháp để cải thiện tình trạng bế tắc của
thị trường bất động sản hiện nay, e rằng sự mất cân đối giữa cung cầu về nhà
ở sẽ càng tăng trong các năm tới. Giá nhà sẽ tiếp tục tăng tại các khu vực
thành phố lớn nếu các dự án mới triển khai không đủ đáp ứng nhu cầu.
Người mua nhà thực sự để ở rồi sẽ còn tiếp tục gặp nhiều khó khăn.
<i><b>b.Dự báo trong tương lai</b></i>

</div>
<span class='text_page_counter'>(10)</span><div class='page_container' data-page=10>

Nhiều chuyên gia địa ốc cho rằng thị trường bất động sản (BĐS) vẫn

chưa thực sự phục hồi.Ơng Lê Hồng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS

TP.HCM (HoREA) cho biết: Thị trường BĐS bị suy thoái khơng phải tồn
bộ mà "ấm, lạnh" tùy theo từng loại hình BĐS. Văn phịng cho th vẫn
chưa đáp ứng được nhu cầu và giá thuê rất cao. Quỹ đất tại các khu công
nghiệp đang thu hút nhiều nhà đầu tư. Loại nhà ở có giá trị trung bình và
thấp (khoảng trên dưới 1 tỉ đồng/căn) đang rất "nóng". Nhà ở xã hội vẫn
đang thiếu hụt trầm trọng. Chỉ có loại <b>căn hộ</b> cao cấp và đất nền dự án đang
gặp nhiều khó khăn trong giao dịch.

<i><b>c. Nguy cơ tiềm ẩn</b></i>

Tình hình thiếu vốn của các doanh nghiệp bất động sản do ảnh hưởng
của chủ trương thắt chặt tiền tệ đang mở ra cơ hội cho luồng vốn đầu tư
nước ngoài. Kịch bản chung cho các chủ đầu tư dự án trong nước hiện nay là
phải mời thêm người góp vốn hoặc chuyển nhượng dự án, và nhà đầu tư
nước ngoài đang có ưu thế để đàm phán mua hàng giá rẻ. Thời gian gần đây,
thị trường đã chứng kiến sự xuất hiện của những dự án vốn đầu tư lên đến
hàng tỉ đô la Mỹ. Theo Tổng cục Thống kê, chỉ riêng quí 1-2008, vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản lên đến 5,1 tỉ đô la,
chiếm 88% trong tổng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam. Con số này thậm chí
nhỉnh hơn cả tổng vốn FDI đổ vào bất động sản năm 2007.

Trước tình hình đó, một số người tỏ ra lo ngại thị trường sẽ mau chóng bị
doanh nghiệp nước ngồi thơn tính

Hiện đang có luồng ý kiến cho rằng Nhà nước phải nhanh chóng có chính

</div>
<span class='text_page_counter'>(11)</span><div class='page_container' data-page=11>

mở tín dụng đầu tư trở lại cho doanh nghiệp trong nước. Theo luồng ý kiến
này, một khi doanh nghiệp trong nước phải rút lui gần hết thì doanh nghiệp

nước ngồi sẽ thống lĩnh thị trường.Lợi nhuận đầu tư, khai thác sản phẩm
bất động sản là rất lớn sẽ được người nước ngoài chuyển hết về nước. Và
sau khi đã khai thác kiệt quệ dự án trong vòng vài chục năm, những thứ còn
lại chỉ còn là cái xác!

Một nhà doanh nghiệp bất động sản trong nước băn khoăn: “Nếu Nhà
nước không khống chế vốn đầu tư nước ngoài ở mức an tồn thì thị trường
sẽ bị họ lũng đoạn, khả năng họ sẽ thao túng giá cả ở những phân khúc sản
phẩm có thế mạnh mà doanh nghiệp Việt Nam chưa vươn tới được là rất
lớn”

<i><b>d. Giải pháp.</b></i>

Chính sách cởi mở cho Việt kiều và người nước ngoài được mua nhà,
chính sách phát triển kinh tế tạo công ăn việc làm tăng thu nhập cho người
dân, chính sách tín dụng bất động sản và lãi suất hợp lý, các chính sách
khuyến khích tạo điều kiện dễ dàng cho nhà đầu tư phát triển bất động sản sẽ
đều là những tháo gỡ cần thiết để giúp thị trường tiếp tục phát triển.

</div>
<span class='text_page_counter'>(12)</span><div class='page_container' data-page=12>

chắn sẽ buộc phải rút lui khỏi thương trường khi lãi suất tiền vay vượt cao
hơn cả mức lợi nhuận kinh doanh của họ.

Bên cạnh đó, tình hình siết chặt tín dụng và tăng lãi suất ngân hàng
trong nước khiến lợi thế cạnh tranh có thể sẽ nghiêng về các tập đoàn đầu tư
phát triển bất động sản quốc tế do họ có nhiều khả năng huy động vốn ngoại
tệ với lãi suất thấp từ các ngân hàng nước ngoài...

</div>
<span class='text_page_counter'>(13)</span><div class='page_container' data-page=13>

<b>KẾT LUẬN</b>

Trải qua một quá trình tìm hiểu về “ Ảnh hưởng của khủng hoảng tài

chính Đơng Á năm 1997 và năm 2008 đến thị trường bất động sản” thì bản
thân em nhận thấy có quá nhiều vấn đề phát sinh xoay quanh đề tài trên và
để có thể đưa ra những nhận định đúng đắn thì cần phải có một thời gian khá
dài. Tuy vậy sau một thời gian nghiên cứu thì bài tiểu luận này cũng đã đạt
được một số báo cáo sau:

Tìm hiểu được nguyên nhân của hai cuộc khủng hoảng
Đưa ra các bài học từ đấu tư BĐS

Phân tích ảnh hưởng của hai cuộc khủng hoảng đến thị trường BĐS
trong nước và trên thế giới.

Đưa ra những dự đoán trong tương lai, nguy cơ tiềm ẩn và các biện
pháp khắc phục.

Do điều kiện thời gian khơng cho phép. Thêm vào đó trình độ chun
mơn cịn nhiều hạn chế. Do vậy mà bài tiểu luận này vướng phải những sai
xót là điều khó tranahs khỏi. Vì vậy em rất mong được sự đóng góp chỉnh
sửa, bổ sung của q thầy(cơ) và các bạn đồng học để sao cho bài tiểu luận
này của em hoàn chỉnh hơn và điều quan trọng la giúp em nhận thức được
đúng vấn đề hơn.

</div>
<span class='text_page_counter'>(14)</span><div class='page_container' data-page=14></div>

<!--links-->