Bài giảng pháp luật về thị trường bất động sản

Mục lục
T2, 30/3/2020...............................................................................................................2
Các yếu tố tác động đến sàn giao dịch BĐS...................................................................2
1. Hợp đồng mua bán nhà ở.........................................................................................2
2. Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình thức ứng/ trả tiền trước, trả
chậm, trả dần................................................................................................................2
3. Hợp đồng đấu giá BĐS...............................................................................................3
Câu hỏi gợi mở theo hướng dẫn của giảng viên:...........................................................3
T2, 6/4/2020.................................................................................................................4
1. Yếu tố lỗi.................................................................................................................... 4
1.1. Lỗi suy diễn............................................................................................................4
1.2. Lỗi phát sinh do không tự soạn thảo hợp đồng trong kinh doanh BĐS..................5
1.3. Một điểm nữa cần chú ý khi giao kết các hợp đồng theo mẫu đó là điều khoản
thanh tốn trong hợp đồng: Lỗi xảy ra là điều khoản thanh tốn trong hợp đồng
khơng rõ ràng................................................................................................................5
A. HĐ mua bán nhà và cơng trình..................................................................................6
B. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.........................................................7
Câu hỏi 1:...................................................................................................................... 8
Câu hỏi 2:...................................................................................................................... 8
C. Hợp đồng thuê BĐS...................................................................................................8
D. Hợp đồng th mua nhà và cơng trình xây dựng (Ghi âm bị lỗi)...............................9
E. Hợp đồng môi giới BĐS (ghi âm bị lỗi).......................................................................9
F. Hợp đồng định giá BĐS............................................................................................10
G. Hợp đồng tư vấn BĐS.............................................................................................10
H. Hợp đồng đấu giá BĐS............................................................................................10
I. Hợp đồng quảng cáo BĐS.........................................................................................10
K. Hợp đồng quản lý BĐS.............................................................................................10
T2, 13/4/2020.............................................................................................................10
I. Nguyên tắc kinh doanh BĐS.....................................................................................11

II. Những loại BĐS được đưa vào KD...........................................................................11
III. Chính sách của NN đối với đầu tư KD BĐS.............................................................12
IV. KD BĐS có sẵn.........................................................................................................13
BT thảo luận:...............................................................................................................14
T2, 20/4/2020.............................................................................................................15
Quản lý NN về KD BĐS.................................................................................................15
I. Nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS.......................................................15
1. Khái niệm................................................................................................................15
II. Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của BXD: Điều 77................................................16
III. Xử lý vi phạm..........................................................................................................18
Câu hỏi 1:....................................................................................................................19
Câu hỏi 2: Bản chất của HĐ thuê mua? Trang 163- PL về HĐTM.................................19
Câu hỏi 3: Mơ hình Condotel?.....................................................................................21
Câu hỏi 4: Đấu giá BĐS?..............................................................................................21
T2, ngày 27/4/2020.....................................................................................................21
Câu hỏi 1: Thuê mua Nhà ở Xã hội (Điều 49 - Luật Nhà ở xã hội):...............................21
Câu hỏi 2: Trong Luật KD BĐS, chỉ quy định về chấm dứt HĐ trước hạn, cịn HĐ khác
khơng đề cập đến → Có ý gì?......................................................................................22
Câu hỏi 3: Bản chất Pháp lý của Hợp đồng theo mẫu.................................................22
T2, 1/6/2020...............................................................................................................22
CÂU HỎI ÔN TẬP:........................................................................................................22


T2, 30/3/2020
Các yếu tố tác động đến sàn giao dịch BĐS
1. Hợp đồng mua bán nhà ở
- Thủ tục chặt chẽ.
- Sự thỏa thuận bằng văn bản thể hiện quyền và nghĩa vụ giữa bên bán (giao nhà nhận tiền) và bên mua (đưa tiền - nhận nhà).
- Hợp đồng vô hiệu trong các trường hợp:
+ Vi phạm nguyên tắc tự nguyện (Vi phạm nguyên tắc giao kết hợp đồng)

+ Vi phạm yêu cầu về nội dung, hình thức của hợp đồng (Ví dụ: Các điều khoản
về thanh tốn: Đồng tiền thanh toán,...)
+ Vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội
2. Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình thức ứng/ trả tiền trước,
trả chậm, trả dần
- Các doanh nhân, nhà đầu tư: Cần thỏa thuận với chủ thầu về những nội dung cụ thể,
tuân thủ nguyên tắc về kinh doanh BĐS chưa có thật và thời điểm giao dịch khi kinh
doanh BĐS hình thành trong tương lai; tìm hiểu kỹ lưỡng các thơng tin về dự án, nhà
thầu.
a. Ứng tiền trước: Ứng thành nhiều lần, chỉ ứng khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ
tầng,... hoặc được Nhà nước cấp giấy phép có liên quan và phù hợp với tiến độ thực
hiện của dự án, có sự kiểm tra giám sát của cơ quan nhà nước. Thực hiện nghiêm túc
điều này để tránh thiệt hại bởi các dự án ma hoặc chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn
sử dụng vào mục đích khác.
b. Trả chậm dần: Số tiền được trả chậm dần cần ghi nhận rõ ràng. Bên bán được bảo
lưu quyền sở hữu cho đến khi bên mua hoàn thành tất cả các nghĩa vụ của mình.
c. Các điều khoản trong hợp đồng
- Gồm:
+ Điều khoản bắt buộc
+ Điều khoản tùy nghi: Tùy thuộc vào từng dự án và các bên (trình độ hiểu biết, nhận
thức,...).
- Điều khoản về thời hạn chuyển giao nhà: Ràng buộc với doanh nghiệp, chủ nhà thầu
(ảnh hưởng đến niềm tin của khách hàng đối với Doanh nghiệp): Nếu không giao kịp
tiến độ theo hợp đồng thì chủ đầu tư phải trả lãi tính theo lãi suất trả chậm của ngân
hàng tại thời điểm được tính là chậm trả (lãi phạt trả chậm, trả dần/ lãi phạt chậm trả).


Ngồi ra, khách hàng có quyền khiếu nại về chậm thời hạn chuyển giao nhà, tiến độ
cơng trình và các vấn đề khác liên quan: Vận hành thang máy, phòng cháy chữa
cháy,...

Chú ý: Cần cập nhật thông tin để tránh rủi ro

Tiêu chí

Mua trả góp

Mua trả chậm, Th mua
trả dần

Đầu tư BĐS hình
thành trong tương lai

3. Hợp đồng đấu giá BĐS
- Phải được lập thành văn bản
- Là sự thỏa thuận dưới hình thức bán đấu giá BĐS: Người mua đấu giá công khai
giữa những người muốn mua và ai trả giá cao nhất và đồng ý mua thì sẽ bán cho
người đó. → Người có quyền mua tài sản đấu giá được gọi là người trúng đấu giá.
- Nội dung của hợp đồng đều đã được thỏa thuận trước trừ nội dung về giá cả (trọng
tâm trong hợp đồng giao kết đấu giá BĐS).
→ Tóm lại, qua sự trả giá của các bên → giá cao nhất được đưa ra là giá đem lại lợi
nhuận cho người bán → Người bán đồng ý với mức giá đó → Giao dịch mua bán
BĐS được xác lập.
- Các cách thức tổ chức buổi đấu giá:
+ Bằng lời nói
+ Khơng bằng lời nói
- Chú ý: Giá của BĐS tại các thời điểm khác nhau là khác nhau: Thường thì BĐS
cuối cùng trong một khu đất rộng lớn thì có giá cao nhất.
a. Đấu giá bằng lời nói
- Được sử dụng phổ biến, có lịch sử lâu đời.
- Ưu điểm:

+ Sự trả giá là công khai, người trả cao nhất không mất nhiều thời gian để tìm kiếm và
so sánh.
- Nhược:
+ Khi có nhiều người cùng tham gia đấu giá → Tổ chức khá vất vả.
+ Xuất hiện các hình thức thổi giá, cài giá


Câu hỏi gợi mở theo hướng dẫn của giảng viên:
Nếu hợp đồng đấu giá đã được giao kết và có hiệu lực pháp luật mà bất động sản
đó khơng được xây dựng đối với tài sản được hình thành trong tương lai thì việc
xử lý đối với hợp đồng bán đấu giá này như thế nào?
Tại thời điểm bán
đấu giá BĐS có thể
chưa tồn tại hoặc
đã tồn tại nhưng
chưa hồn tất thủ
tục thì việc xác lập
QSH của bên bán
BĐS

Tại thời điểm bán
đấu giá BĐS có thể
chưa tồn tại hoặc
đã tồn tại nhưng
chưa hoàn tất thủ
tục xác lập QSH
của bên bán tài sản
nên chỉ sau thời
điểm ký kết hợp
đồng hàng hóa mới

được hình thành và
thuộc sở hữu của
bên bán. (?)

Tại thời điểm bán
đấu giá BĐS có thể
đang thi cơng xây
dựng nên chỉ sau
thời điểm chấp
nhận giá bán hàng
hóa mới được hình
thành 1 cách hồn
thiện, đồng bộ các
chức năng khai
thác những điểm
có lợi của tài sản

Đối với các hợp
đồng tại thời điểm
bán đấu giá, công
chứng viên được
mời tham gia phiên
đấu giá và được
xem như là thành
viên khơng thứ yếu
và lời nói của công
chứng viên phải
được ghi rõ thời
điểm giao kết hợp
đồng, địa điểm,

năng lực hvds, chữ
ký, lăn tay chủ tài
sản,... ghi nhận
những nội dung
thỏa thuận của các
bên tham gia giao
dịch.

- Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều
rủi ro.
Từ khóa: Hủy kết quả bán đấu giá căn nhà 19 tỷ đồng trên báo điện tử vnnet ngày
12/4/2016.
-------------T2, 6/4/2020
Đi sâu nghiên cứu lần lượt các hợp đồng mà chúng ta có thể nghiên cứu. Ví dụ: Hợp
đồng liên quan đến quản lý BĐS.
Sách: Hạn chế giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trong hợp đồng liên quan đến giao kết hợp đồng kinh doanh ta thấy, điều khoản trong
hợp đồng trong giao kết ta cần chú ý đến 1 vài yếu tố: /T55, GT KDBĐS


1. Yếu tố lỗi
- Yếu tố lỗi trong suy diễn hoặc là những yếu tố lỗi phát sinh do không tự soạn thảo
hợp đồng trong kinh doanh.
(Sách: Giao kết hợp đồng theo mẫu. Hay Khoa học pháp lý sử dụng thuật ngữ Hợp
đồng gia nhập).
1.1. Lỗi suy diễn
→ Trong quá trình kinh doanh, rất nhiều các quốc gia có thể dùng các tên của Hợp
đồng mà bản chất pháp lý có những điểm giống nhau nhưng cũng có những điểm
khơng trùng nhau.
→ Phải chú ý → Lỗi suy diễn trong soạn thảo hợp đồng kinh doanh BĐS phải có

những quy định cụ thể để giảm thiểu những rủi ro.
→ Hoặc những vấn đề trong khi soạn thảo hợp đồng đã khơng lường trước được
những tình huống có thể xảy ra. Khi soạn thảo hợp đồng kinh doanh, các doanh nhân
không nên suy diễn mà cần phải có những quy định từng vấn đề cụ thể trong các tình
huống, bởi vì các tài sản trong BĐS có giá trị lớn.
VD: Mua nhà cần phải có đầy đủ hệ thống điện nước, hay mua nhà cần kèm theo điều
hịa, đồ trang trí hay khơng: Có Trường hợp, khi đến xem nhà họ trang hoàng nhà cửa
bằng rất nhiều các đồ dùng tiện nghi, sang trọng để làm cho người mua hài lòng với
lời hứa để lại đồ nội thất. Nếu bên bán nhà khơng có giao kết cụ thể, nhiều khi đến lúc
nhận nhà chỉ cịn “xác nhà” thơi.
→ Các doanh nghiệp không nên cho rằng bạn hàng phải hiểu và thông cảm cho tất cả
những gì bạn nghĩ trong đầu bạn và những gì bạn nói ra. Bởi lẽ trong hợp đồng chỉ
cần thỏa thuận những điều khoản cơ bản, cụ thể cho mọi tài sản bằng văn bản liên
quan đến trong q trình khai thác nguồn lợi để có thể thu được một BĐS.
→ Đối với các hợp đồng càng chi tiết, cụ thể bao nhiêu thì càng giảm bớt những rủi ro
bấy nhiêu. Những lỗi này có thể là lỗi suy diễn trong soạn thảo hợp đồng về BĐS
(thường là các lỗi rất dễ gặp trong hoạt động đầu tư kinh doanh).
1.2. Lỗi phát sinh do không tự soạn thảo hợp đồng trong kinh doanh BĐS
- Trong hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS thì những người tham gia vào hoạt động
này thường họ có lỗi là khơng tự soạn thảo mà khi tham gia thì họ thường ký kết hợp
đồng theo mẫu.
(Tham khảo bài viết: Rủi ro khi tham gia giao kết hợp đồng theo mẫu trong mua bán
căn hộ chung cư -Tạp chí Cơng thương của Đàm Minh HIếu và Doãn Hồng Nhung +
Sách chuyên khảo cùng tác giả)
→ Nếu bạn không tự soạn thảo hợp đồng thì chính bạn đã tự làm mất đi tính chủ động
trong cơng việc, đơi khi có thể là mất cả thế chủ động trong quá trình đàm phán nữa.


→ Khi tham gia giao kết hợp đồng: Đặc trưng của KD BĐS là: Các BĐS có chung
đặc tính là mỗi BĐS có vị trí địa lý là độc nhất vơ nhị. Các chủ thể tham gia giao dịch

BĐS có thể khơng trùng lặp với nhau về mục đích sử dụng → Các doanh nhân nên
cân nhắc, nghiên cứu để tự soạn thảo hợp đồng để hạn chế các bất lợi của mình trong
kinh doanh.
1.3. Một điểm nữa cần chú ý khi giao kết các hợp đồng theo mẫu đó là điều khoản
thanh toán trong hợp đồng: Lỗi xảy ra là điều khoản thanh tốn trong hợp đồng khơng
rõ ràng
- Trong hoạt động kinh doanh BĐS, vật ngang giá thường được sử dụng là Vàng, tiền
Dola, hoặc có giao dịch có những tỉ lệ quy đổi cụ thể, ví dụ như: Vàng (999 hay 9999;
PNJ hay SJC,..). Trong hoạt động kinh doanh thương mại, khi giao dịch ngoại thương
cịn có trường hợp phải đổi tiền. → Đơn vị tiền phải rõ ràng, phải quy đổi sang thành
tiền VN. Nếu không trong các hợp đồng đó mà lại khơng quy đổi tỷ giá giữa các vật
ngang giá thành đồng Việt Nam, thì các hợp đồng đó rất dễ bị vơ hiệu về cả phương
thức thanh tốn lẫn hình thức của hợp đồng.
- Ngồi ra, cịn cần phải chú ý nữa đó là trong khi giao kết chúng ta cần phải quy định
về tỷ lệ hoa hồng trong các giao dịch được ghi rõ trong hợp đồng kinh doanh, dịch vụ.
→ Chú ý, trong Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bao giờ nó cũng ghi rõ phương thức
thanh tốn (thanh tốn 1 lần/ tồn bộ, trao tay hay thanh tốn 50% giá trị hợp đồng),
điều quan trọng là phải quy định thời điểm giao BĐS và thời điểm hoàn thành thủ tục
pháp lý và giao dịch trên thực địa (?: 17.35s) đối với từng loại BĐS.
⇒ Bài học kinh nghiệm rút ra trong giao kết và thực hiện ký hợp đồng KD BĐS, trong
hoạt động đầu tư, KD BĐS:
+ Khi tiến hành giao kết hợp đồng, chẳng hạn như HĐ đấu giá, thì cơ quan quản
lý tiến hành đấu giá cần nâng số tiền đặt trước từ 5% -10% → Điều này làm
giảm sự đăng ký một cách tràn lan. Chỉ có những người thực sự có nhu cầu và
có khả năng tài chính thực hiện → Nâng cao giao dịch trong hoạt động kinh
doanh. Bởi vì, từ kinh nghiệm rút ra, nếu để giá thấp q thì ai cũng có thể
tham gia được.
+ Phải có thỏa thuận kỹ càng về trách nhiệm pháp lý và nghĩa vụ giữa các chủ
thể. Nếu vi phạm thì cần có chế tài: tỷ lệ phạt vi phạm hợp đồng,..
+ Huấn luyện, đào tạo cán bộ tham gia giao kết HĐ phải có trình độ chun mơn

phù hợp. Vì, trong giao kết và thực hiện hợp đồng sự khôn ngoan, nhanh nhẹn,
trung thực, kỹ càng, cẩn thận càng cụ thể bao nhiêu, hợp đồng càng chi tiết bao
nhiêu thì càng giảm rủi ro trong giao kết (rủi ro sẽ xảy ra ở phần nào có nhiều
điểm yếu nhất).


+ Trong thực tiễn giao kết hợp đồng, các bạn hàng và các doanh nhân trước khi
đặt bút ký vào hợp đồng hay đặt lệnh ký séc, chuyển tiền từ tài khoản của chính
mình thì cần phải có thỏa thuận về hợp đồng chặt chẽ, cần phải phân tích cụ thể
quyền, nghĩa vụ và cách ứng xử của các bên.
+ Trong lĩnh vực KD BĐS, hiện nay có khoảng trên 12 loại HĐ để điều chỉnh mà
trong Luật KD BĐS đã đề cập: HĐ đặt cọc, HĐ liên quan đến mb nhà ở, HĐ
đấu giá, HĐ quản lý, HĐ quảng cáo, HĐ tư vấn, các HĐ góp vốn, HĐ mb căn
hộ, vay vốn, góp vốn đầu tư, thuê mua nhà cơng trình xây dựng,... → Những
HĐ này phát sinh từ thực tiễn cuộc sống. Chính vì thế có khá nhiều các HĐ.
Mỗi hợp đồng sẽ có những điều khoản cơ bản và những điều khoản tùy nghi:
A. HĐ mua bán nhà và cơng trình
⇒ Đối với HĐ mua bán càng thận trọng, rõ ràng bao nhiêu thì càng thuận tiện cho
người mua bán bấy nhiêu.
- Hầu như đều có 1 số điều khoản chủ yếu như:
+ Điều 1: Nêu chủ thể tham gia.
→ Chủ thể tham gia này phải chính xác, cụ thể: Ghi đầy đủ họ tên, địa chỉ của các
bên, số CMT, số tài khoản ngân hàng.
+ Các điều khoản về các thông tin về chất lượng, kiểu dáng, thiết kế và các thơng số
kỹ thuật, diện tích nhà, BĐS có thể tham gia trên thị trường.
+ Các điều khoản về vị trí, quy mơ, thực trạng các cơng trình hạ tầng, dịch vụ về kỹ
thuật và xã hội có liên quan đến BĐS (nhà trẻ, trung tâm thương mại,...), và các tiện
ích này thì bao nhiêu km đến trung tâm/ rạp chiếu phim,...
+ Điều 4: Có thể nêu lên tình trạng pháp lý của BĐS, bao gồm: Hồ sơ, giấy tờ về
quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, các giấy tờ liên quan đến tạo lập BĐS. Khi tham

gia thì người mua hàng và các chủ thể bao giờ cũng quan tâm đến nguồn gốc, lịch sử
về sở hữu và sử dụng các BĐS đó.
+ Điều khoản cơ bản phải nêu lên các hạn chế về quyền sở hữu hay quyền sử dụng
BĐS đó (nếu có).
+ Điều khoản về giá bán, giá chuyển nhượng.
+ Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên.
+ Điều khoản về phương thức thanh tốn; hình thức thanh tốn (trả chậm, trả dần, ứng
trước,...).
+ Điều khoản về thời hạn giao nhận nhà và cơng trình xây dựng.
+ Điều khoản về quyền và lợi ích của người thứ 3 có liên quan nếu HĐ này có liên
quan đến người thứ 3.


+ Điều khoản liên quan đến bảo hành bảo trì (Đối với HĐ mua cơng trình xây dựng).
+ Điều khoản về vấn đề phát sinh tranh chấp.
( Quy định trong Luật KD BĐS)
- Các điều khoản tùy nghi:
B. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
⇒ Giao dịch tư lợi có thể xuất hiện: Quan hệ thân quen để khơng khai thật giá; tham
nhũng trong lĩnh vực đất đai; làm giải hồ sơ;... dẫn đến hậu quả nhà nước thất thu
thuế,... → Xem thêm điều 401, 405 BLDS 2015.
- Trong BLDS 2015, có cả 1 chương quy định rõ về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
- Gồm các điều khoản chủ yếu sau:
+ Điều 1 bao giờ cũng quy định về các chủ thể tham gia; tên, địa chỉ bên chuyển
nhượng; tên của bên nhận chuyển nhượng, số CMT, tài khoản ngân hàng; mã số
thuế;....
+ Điều 2: Thông tin về chất lượng, giá, thiết kế, thông tin về kỹ thuật, thông tin về
diện tích đất chuyển nhượng,...
+ Điều 3: Vị trí, quy mơ, thực trạng,....

+ Điều 4: Tình trạng pháp lý của BĐS: Hồ sơ, giấy tờ về QSD đất và các giấy tờ có
liên quan về việc tạo lập, sở hữu tài sản trên đất, nguồn gốc lịch sử,...
Câu hỏi 1:
Vậy 1 BĐS mà không minh chứng được các giấy tờ có liên quan về việc tạo lập BĐS
về nguồn gốc, lịch sử thì rất dễ đó là những dự án ma, các dự án khơng có thật trong
thực tiễn. Bằng hình thức nào đó họ đã làm giả mạo giấy tờ, khơng đi kiểm tra trên
thực địa thì rủi ro rất dễ xảy ra: Mua chồng lấn lên nhau, dự án này được bán nhiều
lần,... → CHÚ Ý.
+ Điều khoản về quyền và nghĩa vụ
+ Điều khoản về giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn giao đất trên
thực địa và hồ sơ kèm theo.
+ Điều khoản về quyền và lợi ích của bên t3 nếu có.
+ Điều khoản cơ bản khác: Thuế chuyển nhượng. Quy định rõ:
→ Bên bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
→ Bên mua phải nộp phí trước bạ.
+ Điều khoản liên quan đến giải quyết tranh chấp phát sinh: Lựa chọn tòa án;...


Câu hỏi 2:
Trong trường hợp chuyển nhượng đất theo hình thức trả chậm trả dần thì HĐ chuyển
nhượng QSD đất phải đảm bảo những nguyên tắc trong luật KD BĐS đối với BĐS
hình thành trong TL hay khơng? → Trong các quy định liên quan đến chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo hình thức trả chậm, trả dần thì hợp đồng chuyển nhượng trước
đây phải bảo đảm theo quy tắc được quy định tại Điều 14 trong Luật KD BĐS năm
2006 mà bây giờ luật mới là 2015. Chúng ta thấy rằng những quy định về QSD đất
theo hình thức trả chậm trả dần nó cũng có những đặc điểm riêng để bảo đảm cho
BĐS hình thành trong TL, tránh hiện tượng nhà đã thanh toán đến 80% giá trị của hợp
đồng rồi mà vẫn chưa nhìn thấy hình dáng của bóng nhà đâu, vẫn chỉ là bãi đất trống
→ Việc huy động vốn, chuyển nhượng QSD đất phải theo tiến độ của dự án.
C. Hợp đồng thuê BĐS

- Bản chất HĐ thuê: Giao dịch không trọn vẹn: Chỉ trao quyền khai thác, sử dụng
trong 1 khoảng thời gian nhất định; bên thuê trả tiền cho bên cho thuê. Hết thời hạn
thuê thì TS lại quay trở về với chủ cũ. → Các thơng tin về chất lượng, hình dáng, thiết
kế, các thông số,.. phải được đưa vào hợp đồng 1 cách chi tiết.
- Điều khoản cơ bản:
+ Đ 1: Chủ thể tham gia, địa chỉ,...
+ Đ 2: Chi tiết các thơng tin, thơng số kỹ thuật, diện tích BĐS,..
+ Đ 3: Loại BĐS vị trí, quy mơ, tình trạng của cơng trình đó.
+ Đ 4: Đối với HĐ cho th BĐS cũng có nêu về tình trạng pháp lý, các giấy tờ về
QSH..
+ Đ 5: Điều khoản về QSH, QSD BĐS; giá thuê, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ các
bên, bên thứ 3 nếu có; phương thức - hình thức - thời hạn thanh tốn; thời hạn cho
th - giao nhận BĐS và các hồ sơ kèm theo.
→ Trong thời hạn thuê phải có sự thỏa thuận rất rõ những vấn đề phát sinh như: hỏng
hóc, cháy nổ, các vấn đề liên quan đến khai thác, sử dụng BĐS trong thời hạn sử dụng
BĐS và hồ sơ kèm theo.
+ Điều khoản về yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo (nếu có).
VD: A đi thuê BĐS 12tr/tháng. Theo giao kết trong HĐ, bên cho thuê (B) nghiêm cấm
việc đóng đinh lên tường làm ảnh hưởng đến đường điện đi ngầm nhưng A không để
ý. A là họa sĩ và nhiều năm qua đi, đến thời hạn trả nhà, người chủ nhà đến và nhận
nhà, sau đó họ yêu cầu A phải trả 1 khoản tiền phát sinh vì khi B sửa sang lại ngơi nhà
họ nhổ ra được 1 xô đinh → A vi phạm hợp đồng và phải BTTH.
+ Điều khoản về bảo hành, bảo trì các thiết bị gắn liền với BĐS. Ví dụ điều hòa, tủ
lạnh.


D. Hợp đồng th mua nhà và cơng trình xây dựng (Ghi âm bị lỗi)
Đặc thù: Ưu điểm là giúp đỡ cho những người nghèo vẫn có thể dùng BĐS, họ chỉ cần
trả trước 30% giá trị của HĐ thôi.
(Đọc thêm: Bản chất pháp lý của HĐ thuê mua - Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 7)

- Điều khoản cơ bản:
+Đ 1: Chủ thể tham gia, địa chỉ,...
+ Đ 2: Chi tiết các thông tin, thông số kỹ thuật, diện tích BĐS,..
+ Đ 3: Chú ý đến tình trạng pháp lý, hồ sơ giấy tờ về QSH, các hạn chế về QSH, giá.
Đặc biệt là giá khi thuê mua BĐS: Có thể trả 30% giá trị của hợp đồng, 70% giá trị
hợp đồng cịn lại có thể trả dần theo thời hạn 5 -20 năm. Việc tạo lập BĐS, giá, quyền
và nghĩa vụ các bên mua và bên cho thuê mua.
+ Phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán, hồ sơ giao nhận, hồ sơ đi kèm.
+ Bảo trì thiết bị gắn với BĐS.
+ Các quyền và lợi ích của bên thứ 3.
+ Thời điểm, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất: Khi trả hết số tiền theo giá trị của
HĐ.
+ Giải quyết tranh chấp, công chứng, chứng thực hợp đồng thuê các bên.
E. Hợp đồng môi giới BĐS (ghi âm bị lỗi)
- Có các điều khoản rất cụ thể
- Biên bản thanh lý hợp đồng
- Phí mơi giới: Thù lao và hoa hồng.
F. Hợp đồng định giá BĐS
(PL về định giá BĐS)
- Ngoài các điều khoản cơ bản về chủ thể, loại BĐS, nội dung và phương pháp định
giá ta xem NĐ 44.
- Các phương pháp định giá: Chọn phương pháp định giá nào: so sánh, thặng dư, trích
trừ,...
G. Hợp đồng tư vấn BĐS
- Các điều khoản về các quyền và nghĩa vụ chung, thời hạn thanh toán, giá trị của hợp
đồng.


H. Hợp đồng đấu giá BĐS
- Chủ thể, các bên tham gia yêu cầu đấu giá, mục đích, nội dung của HĐ đấu giá; BĐS

được đưa ra đấu giá, lịch sử của sở hữu và sử dụng BĐS đó, thời gian địa điểm đấu
giá, hình thức đấu giá, thời hạn - tiến độ thực hiện đấu giá, giá khởi điểm, thời hạn
thanh toán; các quyền và nghĩa vụ của bên đấu giá - bên yêu cầu đấu giá - người thứ 3
có liên quan (nếu có), vi phạm và xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp.
I. Hợp đồng quảng cáo BĐS
- Xem thêm trong Luật quảng cáo.
- Điều khoản cơ bản:
+ Các chủ thể tham gia, các dịch vụ liên quan đến báo chí, phát thanh, truyền thơng,
điện tử, internet,...
+ Sử dụng công nghệ trong quảng cáo BĐS, đặc biệt là mảng công nghệ 4.0.
(Đọc: Sự ảnh hưởng của CM công nghiệp 4.0 đến lĩnh vực quản lý thông tin của các
sàn giao dịch KD BĐS hướng tới phát triển tại VN - Tạp chí cơng thương 2018)
K. Hợp đồng quản lý BĐS
- Khá phổ biến đặc biệt là đối với những người có BĐS nhưng lại khơng có thời gian
để quan tâm đến BĐS đó → Có thể chọn 1 bên tham gia quản lý.
-T2, 13/4/2020
- Các cơ quan quản lý NN về BĐS,
- Luật KD BĐS
- Tài liệu: PL về TT BĐS, định giá đất trong BT giải phóng mặt bằng, thế chấp
QSDĐ; PL về mơi giới BĐS,...
- Công ty GMY là công ty tiên phong ứng dụng Công nghệ 4.0 trong lĩnh vực môi
giới BĐS.
I. Nguyên tắc kinh doanh BĐS
Các nguyên tắc kinh doanh BĐS: Khi tham gia hoạt động KD BĐS mà không nắm
vững các NT thì rất dễ gặp rủi ro, được thể hiện tại Điều 4, Luật KDBĐS 2014.
NT KD BĐS bao gồm:
- NT1: Các chủ thể phải bình đẳng trước PL.
Tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông
qua hợp đồng, không được trái với những quy định của PL. Trong quá trình thực hiện

kinh doanh, cần tơn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong HĐ, không
được trái với qđ của pháp luật.
- NT2: BĐS được đưa vào kinh doanh phải đủ điều kiện theo quy định của Luật KD
BĐS.
Không phải BĐS nào cũng được tham gia. → Căn cứ vào loại nào, điều kiện nào?
- NT3: KD BĐS phải trung thực, công khai, minh bạch.
Bởi, khi các tổ chức, cá nhân được phép KD BĐS ở khu vực nằm ngoài phạm vi QP,
AN theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan NN có thẩm quyền phê duyệt
tuân theo NT nhất định: Không phải loại đất nào cũng cho được người nước ngồi
tham gia KD, khơng phải đối tượng nào cũng được tham gia KD với các loại BĐS đặc
thù. Trong thực tiễn, NT này thường dễ bị vi phạm nhất.
Công khai: Kiểm tra sự trung thực của chủ đầu tư cũng như là chất lượng của cơng
trình, có liên hệ mật thiết với hoạt động Quảng cáo. Việc Quảng cáo BĐS tuân thủ
theo PL về quảng cáo.
II. Những loại BĐS được đưa vào KD
Những loại BĐS được đưa vào KD phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện theo NT2
(Đ 4.2). Các loại BĐS được tham gia vào TT BĐS bao gồm (Điều 5):
1. Nhà và các cơng trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân.
2. Nhà và CTXD được hình thành trong TL của các tổ chức, cá nhân.
3. Nhà và CTXD là tài sản cơng được CQNN có TQ cho phép đưa vào kinh doanh.
→ Phải xem nguồn gốc của loại đất.
4. Đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ theo quy định về
KD BĐS thì được phép KD quyền SDĐ.
- Công bố công khai: Điều 6.
III. Chính sách của NN đối với đầu tư KD BĐS
Điều 7. Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản
1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh
doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong
từng thời kỳ và từng địa bàn.

Ví dụ: Ở VN khi có dự án” “Ngày bờ Sơng Hồng”, lấy kinh nghiệm trị thủy của công
Hàn để về trị thủy cho sông Hồng (nước ở đầu nguồn cạn làm cho Sông Hồng bị trơ
đáy, bãi bồi ở giữa Sông Hồng tăng lên, nước khơng cịn nhiều nữa). → Tác động rất
lớn đến thị trường. Việc áp dụng kinh nghiệm trị thủy của công Hàn để về trị thủy cho
sông Hồng trong 1 thời gian rất ngắn là không khả thi.


Việc cấm phân lô bán nền → Tác động đến thị trường.
2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án
được ưu đãi đầu tư.
⇒ Một trong những chính sách mà nhà nước đã thực hiện tốt trong thời gian vừa qu,
Tạo điều kiện cho người nghèo, người có thu nhập thấp có thể có nhà ở.
3. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng cơng trình hạ
tầng kỹ thuật ngồi hàng rào của dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ
thuật trong hàng rào đối với dự án được ưu đãi đầu tư.
⇒ Tác động mạnh mẽ đến đời sống của địa phương, như chuyển dời dự án xa khu dân
cư,..
4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích
đơ thị, cơng trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
VD: Trong khu đơ thị mới sắp xây có ứng dụng công nghệ mới về xử lý rác thải để
đảm bảo cho đơ thị đó hiện đại, nâng cao chất lượng sống của người dân, bớt đi những
bệnh ung thư (làng/ nhà ung thư giảm thiểu).
5. Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động,
bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.
- Trong việc kinh doanh, NN có quy định hành vi trong KD BĐS:
Điều 8. Các hành vi bị cấm
1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

VD1: Condotel thời gian qua chưa được cấp sổ đỏ vì việc quy hoạch xây dựng mơ
hình này chỉ có thể được thể hiện và trở thành đối tượng của KD BĐS nếu việc xây
dựng condotel này phải phù hợp với quy hoạch và được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt. Nhưng bây giờ, tại các dự án Condotel đã được xây xong thì lại khơng chứng
minh được Condotel này đã phù hợp với quy hoạch (10 năm), kế hoạch (5 năm), chiến
lược phát triển kinh tế xã hội tại vùng miền đó, vậy diễn biến làm thế nào để các chủ
đầu tư có quy hoạch với nó trước 10 năm để khẳng định trước đây 10 năm nó đã phù
hợp
với
quy
hoạch
đó:
+ Có 1 số trường hợp thì nó vẫn phù hợp với quy hoạch và được cấp giấy.
+ Một số khác thì họ khơng thể tìm ra được quy hoạch đó nằm ở đâu (Khơng phù hợp
với quy hoạch) → Vi phạm.


3. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động
sản.
VD2: Giới thiệu dự án nằm ở khu vực X, nhưng khi người mua đến ở thì lại đi vào
phố Y thì mới vào được BĐS của họ. Đến khi người dân vào ở và khai hộ khẩu thì lại
phố Y chứ khơng phải phố X. → Treo đầu dê, bán thịt chó. → Làm mất lòng tin của
khách hàng.
4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.
VD3: Chất lượng cơng trình khơng tốt, bị bịn rút.
5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân
và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong
tương lai khơng đúng mục đích theo cam kết.
6. Khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
7. Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định

của Luật này.
8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy
định của pháp luật.
Ngoài ra, phải tuân thủ nguyên tắc NT hành nghề mơi giới BĐS.
IV. KD BĐS có sẵn
Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản
theo quy định của pháp luật.
2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.
3. Chỉ được phép bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng khi đã hồn
thành xong việc xây dựng nhà, cơng trình xây dựng và các cơng trình hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ
thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, cơng trình xây dựng thơ
thì phải hồn thiện tồn bộ phần mặt ngồi của nhà, cơng trình xây dựng đó.
→ Cần chú thích rõ thế nào là bộ mặt ngồi của CTXD, tính từ đâu?; quy định chưa
cụ thể, dễ dẫn đến tranh chấp.
4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho người
mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê
mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.


→ Khơng làm đồng loạt → Khó khăn trong q trình đối chiếu (Khó khăn của CĐT)
→ Chậm thì CĐT bị phạt.
5. Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp
tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê mua bất động sản. → Ai là chủ sở hữu thì tự mình thực hiện.
→ Khi thực hiện dự án đầu tư, hay vi phạm khoản 5: Người nào làm thì phải tự mình
chịu trách nhiệm chứ không được đùn đẩy trách nhiệm cho người khác.

---BT thảo luận:
Hiện nay, người VN định cư tại nước ngoài, người nước ngồi hoạt động tại VN,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể được mua/ th mua nhà, CTXD để sử
dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất KD, dịch vụ theo công năng sử dụng của
các CTXD.
Xác định cơ sở pháp lý (các quy định, văn bản PL) xác lập quyền sở hữu BĐS cá
nhân và tổ chức nước ngoài tại VN.
Hướng dẫn: BLDS, Luật Nhà ở 2014, Luật KD BĐS 2014, Luật Lao động năm 2012.
- Phần 5 BLDS.
- Điều 678, BLDS.
1. Cơ sở pháp lý:
- Hiến pháp năm 2013:
+ Điều 47: Quy định về người VN cư trú tại VN phải tuân theo HP và PL VN,
được bảo hộ tính mạng, tài sản cũng như là lợi ích chính đáng theo qđ của
PLVL. → Xác lập cơ sở ...
- Bộ luật DS năm 2015:
+ Phần 5
+ Điều 121: Tiếp tục khẳng định QSH được xác lập đối với tài sản trong các TH:
Lao động, sản xuất KD hợp pháp, hoạt động sáng tạo, thừa kế,....
+ Trên cơ sở nền tảng có tính Luật gốc của quyền SH tài sản nói chung và của
BĐS nói riêng của PLDS, thì BLLĐ 2012, Luật Nhà ở 2014, Luật KD BĐS
2014 đã quy định: Người nước ngoài, NLĐ nước ngoài hoạt động tại VN được
phép sở hữu nhà.
- Bộ luật lao động 2012: Có điều chỉnh quan hệ lao động của NLĐ nước ngoài làm
việc tại VN:


+ Khoản 2, Điều 3: NN bảo đảm các quyền và lợi ích chính đáng của NLĐ và
khuyến khích những thỏa thuận, điều kiện thuận lợi so với những quy định PL
về lao động, có chính sách để NLĐ mua nhà ổn định đời sống của NLĐ nước

ngoài đang làm việc tại VN.
+ Điều 169, Điều 172: NLĐ nước ngoài làm việc tại VN có các đối tượng cụ thể
để tham gia quy định phải phù hợp với các ĐƯQT mà VN là thành viên. Học
sinh, sv nước ngoài học tập tại VN muốn làm việc thì quá trình thực hiện phải
báo trước 7 ngày với CQQL về lao động cấp Tỉnh để cấp giấy phép lao động.
Đối với NLĐ nước ngồi có thời hạn 2 năm thì trong thời hạn đó họ có thể
được phép mua nhà, chuyển nhượng tại VN. Những người nước ngồi cống
hiến và có nguyện vọng ở tại VN thì những đối tượng này có thể được NN đáp
ứng.
- Luật Nhà ở năm 2014:
+ Điều 7:
- Luật KD BĐS 2014: Quy định điều kiện về hoạt động đầu tư KD BĐS.
+ Điều 10 đến Điều 14.
------------------------ Nghiên cứu: Điều 48, 49, 50, Mục 6: chuyển nhượng dự án/ 1 phần dự án BĐS.
---------------------------T2, 20/4/2020
Quản lý NN về KD BĐS
I. Nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS
1. Khái niệm
- Trong KH pháp lý: Quản lý NN là hoạt động nhằm định hướng theo 1 mục tiêu nhất
định, công cụ quản lý là các văn bản pháp luật, hành chính, NN đưa ra các quyết sách
của mình để quản lý TTBĐS hiệu quả,
2. Nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS
7 ND cơ bản:
Điều 76. Nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
1. Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động
sản.
→ Thực tiễn ở VN có Cục Nhà ở và TTBĐS, việc ban hành và tổ chức thực hiện các
vbqppl này sẽ giúp cho hoạt động QLNN được nhanh hơn, đủ ĐK hơn, mang sức
mạnh công quyền về tổ chức và thực hiện các vbqppl.

→ Đối với HĐ đầu tư, xây dựng các vbqppl để điều chỉnh, với chức năng QLNN về
KD BĐS với cơ quan đứng đầu là Chính Phủ: Đứng ra thống nhất quản lý NN về
KD BĐS trong PV cả nước.
2. Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch thực
hiện các dự án bất động sản.
→ Chiến lược phát triển TTBĐS phải phù hợp với Quy hoạch 10 năm, kế hoạch 5
năm sẽ gắn với chiến lược phát triển KT vùng miền ở KV đó. → Có định hướng của
CQQLNN có TQ.
→ VIệc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản qppl về KD BĐS tại VN phải đáp
ứng được yc và nhiệm vụ đặt ra.
3. Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.
→ Một trong những hoạt động quản lý về KD BĐS tại VN.
VD: Trong báo cáo của hiệp hội BĐS VN đánh giá về khó khăn, rủi ro của DN sau
thời kỳ dịch bệnh Covid 19: Phải đưa ra được những đánh giá đối chiếu với những
khó khăn, khúc mắc của DN trong thời kỳ Covid. Xây dựng, công bố các chỉ số của
TTBĐS thì phải nói đến có sự khác nhau: Minh bạch, chỉ số phát triển, chỉ số gia tăng,
chỉ số lấp đầy,....
4. Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản.
→ Đánh giá sự phát triển của thị trường.
→ Đây là yếu tố quan trọng mang tầm chiến lược. Vì muốn có được hệ thống thơng
tin trên thị trường, nắm bắt chiều hướng phát triển và các số liệu trên thị trường thì
chứng tỏ người nắm về TT này có những thơng tin cơ bản, nhiều chiều, tác động lên
mọi phân khúc của TTBĐS, như phân khúc về Nhà ở cho người nước ngoài, BĐS du
lịch, BĐS cho người thu nhập thấp,...
5. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh bất
động sản, tình hình triển khai thực hiện dự án bất động sản.
→ Thanh tra, kiểm tra theo vụ việc/ định kỳ/ đột xuất tùy vào chức năng của
CQQLNN.
→ Thanh tra, kiểm tra: Phải có thanh tra chuyên ngành, hiểu biết về PL, nắm bắt được

các ĐK, yc, đưa ra được những tư vấn cho CQQL về việc xử lý các vi phạm đó.
6. Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản.
→ Nghĩa vụ quan trọng của CQQLNN
7. Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản.
→ Các vấn đề về giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh
doanh bất động sản đặt ra các yêu cầu rất cấp thiết. Vì muốn chức năng QLNN có hiệu


quả thì phải nắm chắc, quản chặt số lượng, sản phẩm trên TT và phải giải quyết khiếu
nại, tố cáo, xử lý vi phạm có hiệu quả thì mới đảm bảo trật tự an toàn cho phát triển
TTBĐS tại VN.
⇒ Mục địch cuối cùng của QLNN: Làm cho TT phát triển lành mạnh và đúng hướng.
- Đối với HĐ đầu tư, KD BĐS phải nắm được các trách nhiệm QLNN về KD BĐS.
BỘ MÁY:
Chính Phủ đứng đầu → Bộ Xây dựng: Chịu trách nhiệm trước CP về thực hiện chức
năng QLNN về KDBĐS trên PV cả nước →
II. Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của BXD: Điều 77
- Trình cấp có thẩm quyền ban hành/ ban hành theo thẩm quyền văn bản qppl về
KDBĐS.
VD: Bộ trưởng trình Chính Phủ, cơ quan có thẩm quyền ban hành về chính sách Nhà
ở cho người có thu nhập thấp/ bán nhà giá rẻ/ hỗ trợ cho người nước ngoài được phép
mua nhà tại VN.
- BXD trình TTCP ban hành và chỉ đạo thực hiện chiến lược phát triển TTBĐS.
- Chủ trì phối hợp với Bộ, cơ quan ngang Bộ, UBND cấp Tỉnh trong việc tổ chức thực
hiện và quản lý kinh doanh BĐS.
- BXD quy định về cấp chứng chỉ hành nghề như môi giới BĐS; hướng dẫn việc bồi
dưỡng đào tạo hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch KD BĐS, các quy
định chi tiết về thành lập, tổ chức hoạt động của các sàn giao dịch KD BĐS tại VN.
→ Với vai trò của BXD ra quyết định thi để cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS,
hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng.

---Vấn đề hồi tố của giao dịch liên kết: Khoản 3, Điều 8, Luật KDBĐS: Muốn cho hồi tố
để đảm bảo sự công bằng.
1. Bộ Tài ngun - Mơi trường (Đ77.3)
a) Hướng dẫn việc bố trí quỹ đất cho phát triển thị trường bất động sản trong quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
b) Quy định, hướng dẫn về các loại đất được tham gia thị trường bất động sản theo
quy định của Luật đất đai và Luật này;
c) Quy định, hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong kinh doanh bất động sản.
2. Bộ Tài chính


Bộ Tài chính trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách
nhiệm trình cấp có thẩm quyền ban hành chính sách về thuế và nghĩa vụ tài chính
khác trong kinh doanh bất động sản.
3. Ngân hàng Nhà nước VN
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của
mình có trách nhiệm hướng dẫn việc thanh tốn trong các giao dịch kinh doanh bất
động sản, việc cho vay thế chấp bằng bất động sản, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai.
4. Các bộ, cơ quan ngang bộ
Các bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình
có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức quản lý, kiểm tra, thanh tra trong
lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
5. UBND cấp Tỉnh, Thành phố trực thuộc TW trên địa bàn mình quản lý
Điều 78. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương
1. Thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản trên địa
bàn.
2. Bố trí quỹ đất để phát triển các dự án bất động sản trong quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất của địa phương.
VD: Phát triển của Vingroup: Đầu tư rất nhiều mảng: Vận tải, trồng rau sạch,...
3. Ban hành, công khai và tổ chức triển khai kế hoạch thực hiện các dự án bất động
sản.
4. Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn.
5. Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, xây dựng và công bố các
chỉ số đánh giá thị trường bất động sản trên phạm vi địa bàn.
6. Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản trên địa bàn.
7. Hợp tác quốc tế về kinh doanh bất động sản.
8. Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về kinh
doanh bất động sản trên địa bàn theo thẩm quyền; tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án
kinh doanh bất động sản trên địa bàn để thực hiện việc thu hồi, đình chỉ, tạm dừng
hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản.
9. Báo cáo Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn.
⇒ Có ý nghĩa rất quan trọng để phát triển thị trường KD BĐS.


III. Xử lý vi phạm
- Tham nhũng về đất đai là 1 trong những vấn đề khá nhức nhối ở nhiều quốc gia,
không chỉ riêng VN.
Điều 79. Xử lý vi phạm
1. Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản thì
tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị
truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của
pháp luật.
→ Quy định mang tính bắt buộc chung.
→ Để chứng minh đối với các hành vi vi phạm KD BĐS khá phong phú, Luật chưa
thể bao quát được hết nên cái sai phạm rất đa dạng còn những điều khoản trong Luật
chỉ là những vấn đề cơ bản. Riêng mơi giới có bộ quy tắc: Thể hiện rất rõ các quy

phạm này là quy phạm đạo đức, hay là quy phạm xã hội, hay là quy phạm pháp luật.
→ Vai trò của hiệp hội BĐS, hiệp hội môi giới BĐS (tại các Tỉnh thành như Hà Nội,
TP.HCM, hay Việt Nam): Dưới nhiều mơ hình tổ chức, cá nhân khác nhau thì họ có
thể tham gia vào việc thực hiện đầu tư, kinh doanh và thực hiện cả đào tạo, liên quan
đến lĩnh vực BĐS.
2. Xử lý thu hồi dự án bất động sản:
→ Là việc “Cực chẳng đã”: Vì khi thu hồi thì tức là sẽ đi thu hồi tiền, các CĐT hầu
hết không muốn chuyện này xảy ra. Nhưng, trong TH nào bị xử nặng như vậy:
a) Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để
giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp chủ đầu tư dự án vi
phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà khơng
có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những
trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ
trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định tại
Mục 6 Chương II của Luật này;
VD: Dự án Mã Phì Lèng: Đỏ chót trong 1 KV xanh → Khơng có giải pháp khắc phục
→ Thu hồi.
b) Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án bảo
đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên có liên quan tới dự án;
VD: CĐT bị thu hồi dự án do VPPL: Dự án xây dựng biệt thự và chuyển nhượng cho
người nước ngồi ln. → Bị thu hồi.
c) Cơ quan quyết định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự
án giải quyết những tồn tại của dự án; thông báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới
để giao tiếp tục thực hiện dự án;


d) Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh
bất động sản mới trong thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.
-------------Câu hỏi 1:
Điều 2, Luật KDBĐS: Khi tham gia vào hoạt động đầu tư KD BĐS có quy định rất rõ:

Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
2. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
→ Các đối tượng khác thì khơng được tham gia.
Câu hỏi 2: Bản chất của HĐ thuê mua? Trang 163- PL về HĐTM
- Trước thuê, sau mua.
- Đặc điểm của hợp đồng th mua nhìn từ khía cạnh th mua nhà ở xã hội? Doãn Hồng Nhung
- Bản chất:
+ Phân loại: Thuê mua tài chính và cho thuê vận hành.
+ Đối với HĐTM, Thuê mua là kết hợp tính ưu việt của hình thức thuê và mua tài sản,
cùng với người xuất hiện của người thứ 3, là hoạt động giữa 1 bên là người cho thuê
và 1 bên là người đi thuê, có trung gian là ngân hàng, nhà cung cấp với hình thức tài
sản. Trong quan hệ thuê mua thường có người cho thuê, đi thuê cũng như là người
cung ứng tài sản, ngân hàng.
→ Người thuê có thể có tài sản để sử dụng theo yêu cầu, mong muốn mà họ khơng
phải trả tồn bộ tiền ngay 1 lúc mà chỉ phải trả tiền thuê, thời gian thuê có thể kéo dài.
→ Đối với người cho thuê, có thể thu được tiền, khoản lãi phát sinh khi cho thuê.
→ Nhà cung cấp tài sản: Các nhà sản xuất, cung cấp thiết bị có thể bán được hàng.
Hình tam giác:
+ 1 đỉnh là ngân hàng đứng giữa, 2 bên là bên đi thuê - bên cho thuê.
+ Ngân hàng cho thuê có lãi.
+ Bên đi thuê: Chưa cần trả tồn bộ đã có nhà để ở
+ Bên cho thuê: Có thể đưa nhà đó vào sử dụng và không để bỏ không
→ Sự thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê, theo đó khi hết thời hạn th thì bên
th có thể mặc cả mua/ tiếp tục thuê/ chuyển sở hữu tài sản đó theo thỏa thuận trong
hợp đồng thuê mua.
→ Có sự dịch chuyển quyền sở hữu đối với tài sản từ bên cho thuê sang bên thuê.


→ Bản chất: Cịn là sự hoạt động mang tính phức hợp, MQH về cấu trúc cơ bản của

bên thuê mua là quan hệ giữa bên cho thuê, bên thuê với bên nhà cung ứng/ ngân
hàng.
→ Phần lớn mang tính thương mại
→ Cấp tín dụng dưới dạng tài sản.
→ Khơng được đơn phương hủy ngang
→ Đối tượng của HĐTM: Chủ yếu là các tài sản có giá trị rất lớn.
→ Quyền sở hữu tài sản thuộc về bên cho thuê trong suốt thời hạn cho thuê tài sản.
Quyền sử dụng trong thời gian đó thuộc về bên thuê.
→ Sự lựa chọn TS thuê của bên thuê là cơ sở để bên cho thuê mua tài sản từ nhà cung
ứng.
→ Hợp đồng thuê mua phải được ký bằng văn bản và ghi rõ việc xử lý chấm dứt hợp
đồng trước hạn như thế nào.
→ Thuê mua khác với tín dụng trả góp ở các hoạt động đặc thù:

Th mua

Tín dụng trả góp

Là một chế định pháp lý đặc thù về tín
dụng
Là chế định tổng hợp các qppl để điều
chỉnh mqh giữa 1 bên chủ thể liên quan
đến việc cấp tín dụng, tài trợ vốn dưới
hình thức tài sản. Nó cịn là hình thức
tín dụng đặc thù trung và dài hạn thơng
qua hoạt động thuê mua này
→ Đặt ra yêu cầu cần thực hiện hợp
đồng thuê mua để đảm bảo quyền và
lợi ích của người tham gia mơ hình
th mua nhà ở xã hội, thuê mua nhà ở

CTXD
Đối tượng
thuê mua
Lãi suất

của Tài sản, hiện vật

Tiền

Cao hơn. Vì người có tài sản là chủ sở Thấp hơn
hữu của tài sản → Chịu trách nhiệm về


quản lý tài sản, phí tổn cho quản lý tài
sản, bảo hiểm. Cịn người đi th
khơng phải chịu gì.

Sự phát triển của Phát triển từ thấp đến cao, từ đơn giản
KTTT: Nhu cầu đến phức tạp theo hướng ngày càng
vốn và mục đích thỏa mãn nhu cầu của thị trường.
kiếm lợi
Chủ thể cấp vốn
Hình thức cấp vốn
Tính chất pháp lý
Tài sản tham gia

TS hiện hữu

Thời hạn hoàn trả Ân hạn dài hơn
vốn

Rủi ro phát sinh,
bảo hiểm tài sản
⇒ Khái niệm khá trừu tượng nhưng lại là nút thắt gỡ cho rất nhiều người dân nghèo
trong thời gian vừa qua được hưởng chính sách nhà ở xã hội với gói 30.000 tỷ.
Câu hỏi 3: Mơ hình Condotel?
- Đây là mơ hình hoạt động kinh doanh, hiện giờ cho phép cấp sổ đỏ.
- BĐS hình thành trong TL: Áp dụng cho Condotel và Officetel.
Câu hỏi 4: Đấu giá BĐS?
- Đặc điểm
- Hiện tượng thông giá, thông thầu, quân xanh, quân đỏ.
-------------------------------T2, ngày 27/4/2020
Câu hỏi 1: Thuê mua Nhà ở Xã hội (Điều 49 - Luật Nhà ở xã hội):
Những đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội quy định tại Điều 49.
Về việc mua bán, chuyển nhượng: Luật có quy định về thời hạn sau bao lâu họ mới
được phép chuyển nhượng:


- Bản chất của HĐTM là họ sẽ ứng 30% tiền trước, sau đó họ sẽ trả dần 70% giá trị
của BĐS đó từ 10 -15 năm theo quy định của HĐ đã ý kết với nhau.
Quyền sở hữu chỉ được chuyển giao cho bên thuê khi và chỉ khi bên th đã thanh
tốn hết tồn bộ số tiền 70% như trên.
ĐK để được chuyển nhượng nhà ở xã hội: Sau 10 năm, khi HĐ đáo hạn rồi thì họ mới
được phép chuyển nhượng. Cịn tất cả các hình thức chuyển nhượng dưới hình thức
trá hình khác nhau (trao tay,..) Đều là vi phạm pháp luật. Và người nhận chuyển
nhượng sau đó khơng nhất thiết phải thuộc 10 đối tượng được hưởng chính sách theo
điều 49 (Sự tự do thỏa thuận của các bên).
Câu hỏi 2: Trong Luật KD BĐS, chỉ quy định về chấm dứt HĐ trước hạn, còn
HĐ khác khơng đề cập đến → Có ý gì?
- HĐTM là không được hủy ngang (Hủy ngang: Đang thực hiện thì tự hủy ln)
- Chấm dứt HĐ: Có thể do lỗi hoặc khi mục đích của các bên đã thực hiện được

(Đương nhiên chấm dứt).
Phân biệt chấm dứt và vô hiệu HĐ.
- Khi hợp đồng ký kết xong, bao giờ cũng phải có hợp đồng thanh lý HĐ đã ký kết.
Câu hỏi 3: Bản chất Pháp lý của Hợp đồng theo mẫu
Tự nguyện gia nhập thành các bên tham gia giao dịch để tham gia giao dịch và thực
hiện hợp đồng.
--------------------------T2, 1/6/2020
Đề 3 câu:
-

2 lý thuyết (6đ)

-

1 bài tập (4đ)

● Phịng chống rửa tiền:
- Xử phạt vi phạm hành chính khác gì so với phạt kỷ luật, trách nhiệm Hình sự.
Chú ý:
- Soạn thảo HĐ. Trong HĐ KDBĐS có các điều khoản của HĐ.
VD1: Soạn dự thảo 1 HĐ về chuyển nhượng dự án đầu tư có giá trị 8 tỷ trên địa bàn
với diện tích X m2.
Hướng dẫn: