Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản thực trạng và hướng hoàn thiện

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

ĐỒN THỊ THU HIỀN

PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN –
THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN
CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2020


TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
--------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN –
THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HỒN THIỆN

SINH VIÊN THỰC HIỆN:

ĐỒN THỊ THU HIỀN

Khóa: 41

MSSV: 1653801011090

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN:

ThS. HỒNG THỊ BIÊN THÙY

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2020


LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi,
được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Thạc sĩ Hoàng Thị Biên Thùy, đảm
bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo.
Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm về lời cam đoan này.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2020
Tác giả

ĐOÀN THỊ THU HIỀN


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản

BLDS

Bộ luật dân sự

TT-BXD

Thông tư Bộ xây dựng

NĐ - CP

Nghị định – Chính phủ

LDN

Luật Doanh nghiệp

Nghị định 153/2007/NĐ-CP

Nghị định 39/2007/NĐ-CP

Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm
2006.

Nghị định 39/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày
16/03/2007 quy định về việc cá nhân hoạt động
thương mại thường xuyên không phải đăng ký
kinh doanh.

Thông tư 11/2015/TT-BXD

Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng
12 năm 2015 quy định việc cấp chứng chỉ hành
nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào

tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới
bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động
sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn
giao dịch bất động sản.


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................5
1.1. Những vấn đề chung về kinh doanh bất động sản .....................................5
1.1.1. Bất động sản, thị trường bất động sản ....................................................5
1.1.2. Kinh doanh bất động sản ........................................................................9
1.2. Những vấn đề chung về môi giới bất động sản ........................................12
1.2.1. Khái niệm về môi giới bất động sản .....................................................12
1.2.2. Đặc điểm của mơi giới bất động sản.....................................................14
1.2.3. Vai trị của mơi giới bất động sản trong kinh doanh bất động sản .......16
1.2.4. Nguyên tắc và đạo đức hành nghề môi giới bất động sản ....................18
1.2.5. Các yếu tố tác động đến mơi giới bất động sản ....................................20
1.2.6. Q trình hình thành và phát triển của hoạt động môi giới bất động sản
ở Việt Nam .........................................................................................................22
CHƯƠNG 2. PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM –
THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HỒN THIỆN .....................................................26
2.1. Pháp luật về mơi giới bất động sản ...........................................................26
2.1.1. Điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản ...........................................26
2.1.2. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản ...........................................30
2.1.3. Hợp đồng môi giới bất động sản..............................................................35
2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
...........................................................................................................................37
2.1.5. Thù lao và hoa hồng trong môi giới bất động sản ...................................41

2.2. Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản tại Việt Nam và hướng
hoàn thiện .............................................................................................................44
2.2.1. Về điều kiện kinh doanh dịch vụ mơi giới............................................44
2.2.2. Về chất lượng người mơi giới, khóa đào tạo người môi giới ...............47
2.2.3. Về đạo đức trong hoạt động môi giới bất động sản ..............................51
2.2.4.

Về chế độ thù lao hoa hồng ..................................................................52

2.2.5.

Xử lý vi phạm ......................................................................................53

KẾT LUẬN ..............................................................................................................56


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Bất động sản là loại tài sản vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia, là tiềm lực
để phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Sự ra đời và phát triển của lĩnh vực bất động
sản đóng vai trị quan trọng đối với chiến lược phát triển kinh tế quốc dân. Kinh doanh
bất động sản (KDBĐS) là một phương thức kinh doanh thu hút được sự quan tâm của
rất nhiều nhà đầu tư cả trong nước lẫn thế giới, góp phần thúc đẩy sản xuất, nâng cao
đời sống người dân và ảnh hưởng lớn tới thị trường và nhiều ngành nghề khác.
Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản luôn thu hút được sự tham gia
của nhiều lực lượng trong xã hội với mức thu nhập hấp dẫn1. Tuy nhiên, hình thức
kinh doanh này vẫn cịn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Để góp phần giảm thiểu những rủi
ro đó cũng như tạo ra sự liên kết giữa cung và cầu, thị trường đã xuất hiện bên thứ ba
là chủ thể môi giới bất động sản, giúp khách hàng kiểm tra tính hợp pháp của hàng
hóa, hạn chế được rủi ro trong giao dịch. Mặc dù hoạt động môi giới bất động sản

cịn khá non trẻ và mới được cơng nhận chính thức nhưng khơng thể phủ nhận rằng
hoạt động mơi giới bất động sản đã góp phần khơng nhỏ vào sự thành công của các
giao dịch bất động sản. Hoạt động này đã trở thành đòn bẩy thúc đẩy thị trường, đóng
góp vào việc hồn thiện, ổn định xã hội và phát triển kinh tế đất nước. Tuy nhiên,
trong q trình thực thi, vẫn cịn tồn tại một số hạn chế trong lĩnh vực môi giới bất
động sản cần tiếp tục khắc phục như cịn mang tính tự phát, các giao dịch diễn ra dưới
hoạt động môi giới ngầm, khơng thơng qua sự kiểm sốt nhà nước. Vấn đề này xuất
phát từ việc hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản vẫn chưa
thật sự hiệu quả và phát huy tối ưu hóa vai trị của nó, hệ thống quản lý hoạt động này
của pháp luật vẫn chưa dự liệu được hết các tình huống phát sinh. Bên cạnh đó, nghề
mơi giới ở Việt Nam vẫn cịn thiếu tính minh bạch và yếu tố đạo đức nghề nghiệp
chưa được tôn trọng và đề cao, chưa đủ xứng tầm khu vực và thế giới. Điều này khiến
cho những nhà mơi giới trong nước có phần thua thiệt khi cạnh tranh những nhà mơi
giới nước ngồi. Nhu cầu bức thiết đặt ra đối với ngành môi giới bất động sản là phải
hoàn thiện và nâng cao chất lượng cho nghề.
1

How much can you earn as a Real Estate Agent? truy cập ngày 19/5/2020
“Tại Hoa Kỳ, mức hoa hồng phổ biến nhất là 3% cho nhà môi giới. Ví dụ, khi bán một ngơi nhà với giá 250.000
đơ la, mỗi mơi giới có thể mong đợi kiếm được 7.500 đô la. Tại Việt Nam, mức hoa hồng tùy thuộc vào cách
thức tổ chức và vận hành của từng cơng ty bất động sản nói riêng, có những công ty dành cho môi giới mức
hoa hồng từ 15-30%”.

1


Vì vậy, việc nghiên cứu những vấn đề lý luận, quy định của pháp luật Việt
Nam để làm sáng tỏ những vấn đề về môi giới bất động sản là vấn đề cấp thiết. Đồng
thời phân tích, đánh giá vai trị cũng như những hạn chế, bất cập của nó đối với sự
phát triển của thị trường nước ta trong giai đoạn hiện nay. Trên cơ sở đó, kiến nghị

những giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về mơi giới bất động sản,
góp phần cải thiện mơi trường làm việc cũng như tâm lý người dân.
Xuất phát từ những lý do nói trên, tác giả quyết định lựa chọn đề tài: “Pháp
luật về hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam – Thực trạng và hướng hồn
thiện” để làm đề tài khóa luận tốt nghiệp của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc kinh doanh dịch vụ bất động sản đã được hình thành và phát triển lâu
đời. Qua tìm hiểu tác giả đã nhận thấy có một số cơng trình nghiên cứu liên quan đến
đề tài khóa luận. Những cơng trình nghiên cứu tiêu biểu có thể kể đến như sau:
- Dỗn Hồng Nhung (2019), Sách Pháp luật về Môi giới bất động sản ở Việt
Nam, Nhà xuất bản Tư pháp. Tác giả đã có những phân tích, đánh giá về thực trạng
hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường hiện nay. Bên cạnh đó cũng có những
đề xuất và giải pháp giúp phát triển và nâng cao hoạt động môi giới bất động sản.
- Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Thị Nga (2011), Pháp luật môi giới bất
động sản Việt Nam và kiến nghị hồn thiện, Tạp chí luật học, số 06. Bài viết đã phân
tích và đưa ra rằng những tồn tại, hạn chế của pháp luật về môi giới bất động sản xuất
phát từ các nguyên nhân chủ yếu như: “hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động
sản nói chung và các quy định về môi giới bất động sản nói riêng đang trong q trình
xây dựng và hồn thiện nên khơng tránh khỏi sự thiếu đồng bộ, hồn chỉnh. Vấn đề
này cần phải có thời gian mới khắc phục được”.
Bên cạnh các tài liệu là sách, báo, tạp chí, văn bản pháp luật nhà nước, thì tác
giả thực hiện đề tài cũng nghiên cứu các tài liệu khác như luận văn, luận án, đề tài
nghiên cứu khoa học cấp Bộ có trình bày các vấn đề có liên quan đến môi giới bất
động sản như:
- Đặng Văn Được (2005), “Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở
Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Quốc Gia Hà Nội. Tại cơng trình nghiên cứu
này, tác giả đã nghiên cứu về các vấn đề lý luận cũng như thực tiễn liên quan đến
pháp luật về môi giới bất động sản. Tác giả có phân tích những vấn đề lý luận chung,
thực trạng và đề xuất các giải pháp, đóng góp tích cực vào việc xây dựng hệ thống
pháp luật về môi giới bất động sản. Tuy nhiên, đề tài này được viết trước khi có sự ra

2


đời của các quy phạm pháp luật về lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho nên chưa có
sự phân tích một cách sâu sắc các quy định của pháp luật.
- Phan Nữ Khánh Linh (2008), Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt
Nam, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh. Tại cơng trình
nghiên cứu này, tác giả đã nghiên cứu tổng quan các vấn đề về lý luận và pháp luật
thực định liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản được quy định tại Luật
KDBĐS năm 2006. Ngoài ra, tác giả cũng nêu lên thực trạng và đề xuất giải pháp.
Nhìn chung, các vấn đề về dịch vụ mơi giới bất động sản đã được nêu ra và
phân tích ở trên là những tư liệu quý giá để tác giả thực hiện được đề tài khóa luận
tốt nghiệp của mình. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có một cơng
trình nào nghiên cứu một cách chun sâu và toàn diện các vấn đề pháp lý và thực
trạng thi hành đối với vấn đề này. Chính vì vậy, luận văn của tác giả sẽ là một cơng
trình mới giúp hoàn thiện các vấn đề về dịch vụ mơi giới bất động sản tại Việt Nam.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Đề tài khóa luận sẽ tập trung nghiên cứu các quy định liên quan đến hoạt
động môi giới bất động sản theo pháp luật Việt Nam và một số quốc gia khác với
những mục đích sau:
Thứ nhất, tiến hành phân tích những quy định của pháp luật về mơi giới bất
động sản. Từ đó, rút ra những vướng mắc, bất cập liên quan đến từng vấn đề cụ thể.
Thứ hai, đề xuất các giải pháp, kiến nghị hồn thiện Luật KDBĐS ở chế định
về mơi giới bất động sản, góp phần cung cấp cái nhìn tồn diện và đầy đủ, làm sáng
tỏ nền tảng cơ sở lý luận về hoạt động này dựa trên sự học hỏi kinh nghiệm từ một số
quốc gia phát triển trên thế giới sao cho phù hợp với bối cảnh của Việt Nam.
4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu đề tài
4.1. Đối tượng nghiên cứu đề tài
Để tìm hiểu về pháp luật môi giới bất động sản, tác giả lựa chọn các đối tượng

nghiên cứu sau:
- Nghiên cứu và phân tích một số nội dung có liên quan đến hoạt động môi
giới bất động sản: khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản, bất động sản.
- Phân tích các vấn đề chung về môi giới bất động sản: khái niệm, đặc điểm,
vai trò, các yếu tố tác động đến hoạt động môi giới, vấn đề về đạo đức nghề nghiệp
và quá trình hình thành và phát triển của môi giới bất động sản ở Việt Nam.

3


- Phân tích các quy định pháp luật Việt Nam về môi giới bất động sản: điều
kiện kinh doanh, về hợp đồng trong kinh doanh, quyền và nghĩa vụ của chủ thể mơi
giới khi thực hiện kinh doanh.
- Phân tích các thực trạng về môi giới bất động sản và đưa ra hướng hoàn
thiện cho từng vấn đề cụ thể.
4.2. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Với phạm vi là Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật cùng với yếu tố thời gian
và số lượng trang hạn chế nên tác giả chủ yếu nghiên cứu và phân tích hoạt động mơi
giới bất động sản tại Việt Nam trên cơ sở các quy định của pháp luật hiện hành: Luật
KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, các văn bản pháp luật khác
có liên quan như Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, Luật Thương mại 2005 và các
văn bản hướng dẫn thi hành. Đồng thời, các nội dung nghiên cứu tác giả cũng tập
trung vào hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản của cá nhân kinh doanh
môi giới độc lập và doanh nghiệp kinh doanh mơi giới bất động sản. Bên cạnh đó tác
giả cũng kết hợp tìm hiểu một số bài báo khoa học, chế định nước ngồi nhằm có sự
so sánh và làm sáng tỏ vấn đề.
5. Phương pháp tiến hành nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã
sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản như là phương pháp phân tích nhằm
nghiên cứu các vấn đề về pháp luật kinh doanh bất động sản và môi giới bất động

sản, đánh giá những điểm còn bất cập và đưa ra hướng sửa đổi, giải pháp hỗ trợ ngành
nghề này, từ đó khái qt hóa hệ thống pháp luật mơi giới bất động sản. Bên cạnh đó
cũng sử dụng phương pháp thống kê nghiên cứu về tính quy luật và các yếu tố tác
động tới sự dao động của thị trường bất động sản những năm gần đây nhằm tạo ra
một sự đổi mới tích cực giữa hai bên trong giao dịch bất động sản. Kết hợp với phương
pháp so sánh và tổng hợp để nghiên cứu và học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia khác.
6. Bố cục tổng quát của khóa luận
Khóa luận bao gồm hai chương:
- Chương 1: Những vấn đề chung về kinh doanh bất động sản và môi giới bất động
sản
- Chương 2: Pháp luật về môi giới bất động sản – Thực trạng và hướng hoàn thiện

4


CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.

Những vấn đề chung về kinh doanh bất động sản

1.1.1. Bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo Từ điển tiếng Việt, bất động sản là một danh từ có nghĩa là tài sản khơng
thể dời đi được. Trong khi đó, theo từ điển investorwords.com thì bất động sản (real
estate) là một mảnh đất, bao gồm khơng khí phía trên nó và mặt đất bên dưới nó, và
bất kỳ tịa nhà hoặc cơng trình nào trên đó2. Pháp luật Việt Nam hiện nay chưa có quy
định như thế nào là bất động sản mà chỉ tiếp cận dưới góc độ là một bộ phận của tài
sản và theo phương thức liệt kê. Cụ thể, theo BLDS năm 2015 bất động sản bao gồm:
Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất

đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật3.
Nghiên cứu so sánh với pháp luật thế giới, có thể thấy được sự tương đồng
giữa hệ thống pháp luật của nhiều quốc gia trong việc phân chia tài sản thành động
sản và bất động sản. Việc phân chia tài sản như vậy được hình thành từ thời Principat
(năm 27-TCN) theo Luật cổ của La Mã4. Theo đó, bất động sản khơng phải chỉ là đất
đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của
con người trên mảnh đất đó. Ngồi ra, bất động sản cịn bao gồm các cơng trình xây
dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với
đất đai.
Hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở
quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại riêng để phân biệt động sản và bất động
sản. Nhưng, điểm chung cơ bản về bất động sản mà hầu hết các quốc gia ghi nhận là
coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời
với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất5.

2

/>“A piece of land, including the air above it and the ground below it, and any buildings or structures on it. Real
estate can include business and/or residential properties, and are generally sold either by a relator or directly
by the individual who owns the property (for sale by owner). In most situations in the United States, real estate
is a legal designation, and is subject to legislation, also called realty.”
3
Khoản 1 Điều 107, Bộ Luật Dân sự 2015 (Luật số 33/2015/QH11) ngày 14/6/2015.
4
Trang Thông tin pháp luật dân sự, “Khái niệm – Đặc điểm – Phân loại bất động sản”
“Luật La Mã Luật La Mã là hệ thống luật cổ, được xây dựng cách đây khoảng hơn 2000 năm (449 TCN), áp
dụng cho thành Roma và sau đó là cả Đế quốc La Mã. Một bộ luật cổ đại với những lý thuyết về vật quyền,
một trong những lý thuyết nền tảng của luật dân sự.”
5
Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà

Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức.

5


Nhưng định nghĩa đất đai để phân biệt động sản và bất động sản theo pháp
luật mỗi nước là khác nhau. Theo Luật dân sự Nga, quy định cụ thể bất động sản là
“mảnh đất” (parcels of land)6 chứ không phải là đất đai nói chung. Đây là một sự ghi
nhận hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của
giao dịch dân sự. Luật này còn liệt kê những vật khơng liên quan gì đến đất đai như
“tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản.
Mặt khác, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng
chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là
động sản”. Luật Dân sự Đức, BLDS Bắc Kỳ hay Sài Gòn cũ lại đưa ra khái niệm:
“bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất”. Như vậy, có hai cách diễn
đạt chính về bất động sản: (1) miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất
đai”, và do vậy là bất động sản; (2) khơng giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới
các cách hiểu rất khác nhau về định nghĩa tài sản “gắn liền với đất đai”.
Ở Việt Nam, trước 1995, pháp luật chưa có quy định về bất động sản. Khái
niệm bất động sản này bắt đầu xuất hiện từ khi BLDS năm 1995 ra đời7. BLDS năm
2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 đã có những kế
thừa các quy định của BLDS năm 1995 về liệt kê các tài sản là bất động sản. Ta có
thể nhận thấy định nghĩa trên có những hạn chế khi mà pháp luật chỉ quy định những
tài sản được pháp luật thừa nhận mới là bất động sản. BLDS năm 2015 đã có bước
tiến mới khi bổ sung khái niệm về tài sản8 và tiếp tục liệt kê các tài sản là bất động
sản. Việc cụ thể hóa bằng cách liệt kê từng loại bất động sản sẽ dễ xác định được đâu
là bất động sản hơn, tránh được trường hợp có nhiều cách hiểu khác nhau về xác định
bất động sản. Nhưng chính việc liệt kê này đã dẫn đến nhiều thiếu sót.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể

bằng pháp luật của mỗi quốc gia. Từ các phân tích trên, bất động sản có thể được định
nghĩa như sau: bất động sản là đất đai và các cơng trình, tài sản khác gắn liền với đất
đai, có những đặc tính vật lý đặc thù liên quan tới đất đai và các tài sản khác do pháp
luật quy định.

6

Article 11.2 Land code of the Russian Federation of October 25, 2001 No. 136-FZ (Luật Liên Bang Nga).
Khoản 1 Điều 181, BLDS năm 1995 quy định: “Bất động sản là những tài sản không di, dời được bao gồm:
Đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
8
Khoản 1 Điều 105 BLDS năm 2015.
7

6


1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt. Vì vậy, ngồi những
đặc điểm của một loại hàng hóa thơng thường, hàng hóa bất động sản cịn có những
đặc điểm riêng sau9:
Thứ nhất, tính cá biệt và khan hiếm. Đặc điểm này của bất động sản xuất
phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện
tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể là diện tích đất đai. Chính vì tính
khan hiếm, tính cố định và khơng di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động sản
có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực, kể cả hai bất động sản liền kề cũng sẽ những
điểm khác nhau về vị trí đất, thiết kế cũng như cấu tạo cơng trình gắn liền với đất.
Thứ hai, tính bền lâu. Đất đai là một loại tài nguyên quý giá do thiên nhiên
ban tặng và trường tồn. Các cơng trình kiến trúc được xây dựng gắn liền với đất có

thể tồn tại hàng trăm năm. Do vậy, đất đai hay có thể nói là bất động sản mang lại giá
trị kinh tế bền vững. Nhờ có tính chất này mà hàng hóa bất động sản khơng bị mất đi,
không bị thanh lý sau khi sử dụng và có thể dùng vào nhiều mục đích khác nhau.
Thứ ba, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau về giá trị. Bất động sản chịu ảnh hưởng
lẫn nhau rất lớn, bởi vì giá trị của bất động sản này có thể tác động đến bất động sản
kia. Đặc biệt, khi Nhà nước hay các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các cơ sở hạ tầng
sẽ giúp cho các bất động sản trong khu vực và lân cận tăng lên đáng kể, tăng tính hấp
dẫn bất động sản. Lúc này, khi tính đến giá trị của bất động sản phải tính đến khả
năng các cơng trình khác ra đời.
Thứ tư, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý. Hàng hóa bất động sản địi hỏi
khả năng và chi phí quản lý cao hơn các hàng hóa thơng thường khác. Khơng dễ dàng
gì để đầu tư và xây dựng được một cơng trình bất động sản, quá trình này diễn ra rất
phức tạp, chi phí đầu tư cao và tiêu tốn nhiều thời gian. Do vậy, địi hỏi năng lực quản
lý thích hợp và tương xứng.
Thứ năm, tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Đây là một yếu tố chi phối
đến hàng hóa bất động sản rất lớn. Ở mỗi vùng, khu vực sẽ có văn hóa, thị hiếu cũng
như tập quán sinh sống khác nhau. Cùng với tâm lý xã hội, yếu tố tín ngưỡng, tơn
giáo và tâm linh đã chi phối nhu cầu và hình thức của bất động sản. Ngồi ra, bất
động sản cịn có các đặc điểm riêng như giá trị bất động sản, giá bất động sản hình
thành từ các giao dịch riêng lẻ, giá trị - giá trị sử dụng.
Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà
Nội.
9

7


1.1.1.3. Vai trò của bất động sản
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%

lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm
tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá
trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ
3 là rất lớn, lên tới hàng nghìn tỷ USD (đô la Mỹ), gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA
của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển10. Với vai trị là một
hàng hóa đặc biệt, bất động sản được chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người
này sang người khác. Thị trường bất động sản đóng vai trị chuyển hóa vốn từ hình
thái hiện vật sang giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các
chủ thể kinh doanh trên thị trường11. Ngồi ra, bất động sản cịn là tài sản lớn của
từng hộ gia đình. Trong điều kiện kinh tế thị trường, bất động sản ngoài chức năng là
nơi ở, nơi sinh hoạt của gia đình thì nó cịn là nguồn vốn để phát triển các hoạt động
kinh doanh khác. Các hộ gia đình có thể sử dụng bất động sản để làm tài sản bảo đảm
để vay vốn thế chấp tại các ngân hàng12. Có thể thấy, bất động sản lúc này đã được
chuyển hóa thành thành vốn bằng tiền để thực hiện kinh doanh.
1.1.1.4. Thị trường bất động sản
Thị trường xuất hiện cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hóa13.
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với q trình sản xuất và lưu thơng
hàng hố. Một thị trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: chủ thể, khách thể và giới
trung gian.
Hiện nay có rất nhiều quan điểm về thị trường bất động sản, sau khi nghiên
cứu và tổng hợp, thị trường bất động sản được hiểu là nơi mà người mua bất động
sản và người bán bất động sản giao dịch với nhau. Người mua và người bán có thể ở
cùng một địa điểm, có thể liên hệ thơng qua trung gian hoặc thơng qua phương tiện
thơng tin liên lạc khác, thơng qua đó giá cả bất động sản được xác định.
Thị trường bất động sản có vai trị rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.
Thị trường bất động sản tác động trực tiếp đến tốc độ tăng trưởng kinh tế, tùy thuộc
vào từng giai đoạn phát triển mà tỷ trọng đóng góp của thị trường bất động sản nước
Lê Lưu Hương (2012), “Quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với nhà đâu tư nước ngoài
tại Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.13.
11

“Vai trò của thị trường bất động sản”, truy cập
ngày 19/4/2020.
12
Điều 3, Quyết định số 156/NH-QĐ ngày 18-11-1959 của Tổng Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
13
Học Viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh – Khoa Quản lý Kinh tế (2001), Giáo trình Quản lý Kinh tế, Nxb.
Chính trị Quốc gia Hà Nội, tr.70.
10

8


ta chiếm khoảng 30% của nền kinh tế và chiếm khoảng 60-70% giá trị tài sản cố định
của nền kinh tế Việt Nam14. Do đó, nhận thức đầy đủ về vai trị của thị trường bất
động sản sẽ có ý nghĩa trong việc xây dựng chiến lược phát triển trong tương lai.
Khi thị trường bất động sản phát triển đến một trình độ nhất định thì hoạt
động mơi giới bất động sản ra đời. Sự ra đời của hoạt động môi giới bất động sản là
một tất yếu khách quan, xuất phát từ nhu cầu nội tại của các giao dịch bất động sản
và từ chính đặc điểm của bất động sản, của thị trường bất động sản. Đối với nền kinh
tế có trình độ phát triển cao, mơi giới bất động sản được coi là một hoạt động quan
trọng của thị trường bất động sản.
1.1.2.

Kinh doanh bất động sản

1.1.2.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản
Nền kinh tế nước ta là một tổng thể nhiều ngành kinh tế thống nhất và mỗi
ngành thực hiện một chức năng nhất định. Kinh doanh là một lĩnh vực hoạt động kinh
tế, là một mắt xích quan trọng trong nền kinh tế.
Căn cứ khoản 16 Điều 4 LDN năm 2014 “Kinh doanh là việc thực hiện liên

tục một, một số hoặc tất cả các cơng đoạn của q trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu
thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”. Cùng
với đó, Luật KDBĐS năm 2014 cũng đã có quy định rằng “Kinh doanh bất động sản
là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để
bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện
dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất
động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi15”. Như vậy, hoạt động
kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh hàng hóa bất động sản và kinh doanh
dịch vụ bất động sản.
1.1.2.2. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
Như đã phân tích ở trên, bất động sản là tài sản quan trọng, là nguồn lực to
lớn của quốc gia, có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự tăng trưởng kinh tế. Ở Việt Nam,
kinh doanh bất động sản có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt nam có sự tham gia
của nhiều lực lượng trong xã hội, mà mỗi lực lượng này khi tham gia vào thị trường
bất động sản có một vai trị, vị trí khác nhau và có ảnh hưởng đến hoạt động kinh
doanh bất động sản.
14
15

Chứng khốn Phương Nam (2013), Báo cáo Phân tích Ngành Bất động sản, tr.1.
Khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS năm 2014.

9


Thứ hai, hoạt động kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng bởi sự điều tiết
của thị trường và chịu sự chi phối của cơ chế chính sách Nhà nước. Không như các
nước tư bản phương Tây, sở hữu đất đai thuộc nhà nước hoặc tư nhân, đối với khối
bất động sản thuộc sở hữu tư nhân, chính quyền khơng can thiệp nhằm mục đích tối

đa hiệu quả sử dụng cá nhân16, còn pháp luật Việt Nam quy định đất đai là tài sản
cơng thuộc sở hữu tồn dân và do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và thống nhất
quản lý17. Do vậy, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà phải tuân thủ theo quy định pháp luật đất đai và quy định về hoạt động kinh doanh
bất động sản. Bên cạnh đó, kinh doanh bất động sản ở Việt Nam còn phụ thuộc rất
nhiều vào các chính sách của nhà nước.
Nhà nước quản lý, điều tiết nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản
nói riêng. Sự tham gia của nhà nước sẽ giúp cho hoạt động kinh doanh bất động sản
ổn định hơn và an tồn hơn. Thơng qua việc giám sát, Nhà nước còn được tăng nguồn
thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản.
1.1.2.3. Vai trò của kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế
Kinh doanh bất động sản có những vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh
tế như sau:
Thứ nhất, thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ góp phần phát triển
sản xuất, tăng thu ngân sách. Bởi lẽ, hoạt động kinh doanh bất động sản có liên hệ
trực tiếp đến thị trường tài chính, tiền tệ và lao động. Hoạt động kinh doanh bất động
sản phát triển sẽ có tác dụng giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Thứ hai, phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản góp phần hồn thiện
thị trường bất động sản. Khi các quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản công
khai, minh bạch và rõ ràng sẽ là cơ sở cho quan trọng cho việc xây dựng một thị
trường bất động sản phát triển.
Thứ ba, tạo nguồn vốn để hỗ trợ phát triển ngành kinh tế khác. Kinh doanh
bất động sản đóng một vai trị quan trọng trong nền kinh tế. Đặc biệt là nó có thể
chuyển thành nguồn tài chính phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội.

Trang Thông tin pháp luật về dân sự, Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới,
/>truy cập ngày 17/5/2020.
“Mỹ công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; Ở Pháp hiện cịn tồn tại song hành hai hình
thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai và cơng trình xây dựng cơng
cộng.”

17
Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
“Đất đai là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân…”
16

10


Thứ tư, đáp ứng được nhu cầu nhà ở đang gia tăng, giúp ổn định xã hội, phát
triển kinh doanh, tạo công ăn việc làm. Việc gia tăng dân số và phát triển đô thị không
đồng đều dẫn tới “cơn sốt” nhà đất. Vì việc phát triển và quản lý hiệu quả các hoạt
động kinh doanh bất động sản sẽ góp phần tạo được nhiều sản phẩm nhà ở, bảo đảm
giá cả hợp lý với thu nhập nhân dân.
Tóm lại, với vai trị và vị trí đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân, hoạt động
kinh doanh bất động sản góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy và ổn định kinh tế
- xã hội, tạo dựng được nhiều công ăn việc làm, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà
nước. Do vậy, chính sách về kinh doanh bất động sản là điểm căn bản cần quan tâm
của cơ quan nhà nước18.
1.1.3. Hình thức kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản gồm có hai hình thức là kinh doanh hàng hóa bất
động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
1.1.3.1. Kinh doanh hàng hóa bất động sản
Kinh doanh hàng hóa bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư, đưa hàng hóa
bất động sản ra thị trường nhằm mục đích sinh lợi. Mua, bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê mua là hoạt động kinh doanh căn bản của thị trường bất động sản. Chủ
thể thực hiện hoạt động này đòi hỏi phải đáp ứng được những yêu cầu của pháp luật
liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản như vốn kinh doanh, điều kiện chủ
thể được kinh doanh, điều kiện về bất động sản được kinh doanh.
Về ngun tắc, đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng và các tài sản khác gắn
liền với đất là hàng hóa được tham gia vào thị trường bất động sản19. Nhưng nói như

vậy khơng có nghĩa là bất kỳ loại đất nào, nhà ở và cơng trình xây dựng nào cũng đều
có thể được mang ra giao dịch trên thị trường bất động sản. Để có thể tham gia vào
thị trường bất động sản phải thỏa mãn những điều kiện nhất định như có đăng ký
quyền sở hữu, không tranh chấp, không bị kê biên đảm bảo thi hành án.
1.1.3.2. Kinh doanh dịch vụ bất động sản
Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực kinh doanh phức tạp bởi vì nó liên quan
đến nhiều lĩnh vực khác nhau, do đó để phục vụ kinh doanh cần có sự hỗ trợ của
nhiều dịch vụ khác. Một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng nhà
ở rất cần có sự hỗ trợ lớn từ các mơi giới bất động sản. Bởi lẽ, các doanh nghiệp kinh
Vũ Anh (2012), “Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn”,
Luận án tiến sĩ, Học viện khoa học xã hội, tr. 9.
19
Điều 9 Luật KDBĐS năm 2014.
18

11


doanh dịch vụ môi giới bất động sản với một hệ thống với đội ngũ nhân viên chuyên
nghiệp, lượng khách hàng tiềm năng sẽ dễ dàng giúp cho các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản tìm kiếm được đối tác và các nhà đầu tư. Mặt khác, những người
có nhu cầu khơng phải lúc nào cũng có thơng tin về những dự án bất động sản. Đồng
thời, những người này cũng cần được tư vấn về các quy định pháp luật, giá cả hay
những vấn đề liên quan đến bất động sản. Do vậy, sự ra đời của kinh doanh dịch vụ
bất động sản như một hoạt động đi kèm, hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản,
làm cầu nối cho những người có nhu cầu với nhau.
Theo Luật KDBĐS năm 2014 thì các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động
sản bao gồm: Dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch
vụ tư vấn bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản20. Trong các loại hình kinh
doanh dịch vụ bất động sản nêu trên thì dịch vụ mơi giới bất động sản là hoạt động

diễn ra sôi nổi, phổ biến, đa dạng và chiếm số lượng lớn hơn so với các loại hình kinh
doanh dịch vụ bất động sản khác. Nếu ở địa phương nào có thị trường bất động sản
phát triển sơi động thì ở đó chúng ta có thể dễ dàng tìm kiếm các trung tâm, các văn
phịng, các biển quảng cáo về dịch vụ mơi giới bất động sản, môi giới nhà đất. Điều
này cho thấy tầm quan trọng và vô cùng cần thiết trong đời sống xã hội của hoạt động
kinh doanh dịch vụ bất động sản.
1.2.

Những vấn đề chung về môi giới bất động sản

Sự ra đời của nghề mơi giới chính là tính tất yếu của phát triển của thị trường
bất động sản. Nghề mơi giới bất động sản có những đặc điểm, vai trò và những
nguyên tắc ràng buộc được quy định hệ thống văn bản quy phạm pháp luật Việt Nam.
1.2.1.

Khái niệm về môi giới bất động sản

Theo Từ điển Tiếng Việt, mơi giới có có nghĩa là chủ thể (một cá nhân, một
nhóm, một tổ chức, một hãng…) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác, tạo
được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh21. Bên cạnh đó, theo như tra cứu tại từ điển
investorwords.com, môi giới bất động sản là (1) một người được cấp phép để sắp xếp
việc mua và bán bất động sản phải trả phí; (2) một nhà mơi giới bất động sản hoạt
động như một trung gian giữa các bên bán và mua bất động sản. Các nhà môi giới bất
động sản cũng có thể được gọi là nhân viên bán hàng bất động sản và những người
hỗ trợ họ (những người thường không bắt buộc phải được cấp phép) thường được gọi
là đại lý bất động sản22.

Chương IV Kinh doanh dịch vụ bất động sản, Luật KDBĐS năm 2014.
Từ điển Bách khoa tiếng Việt (2011), Nxb. Từ điển Bách khoa, Hà Nội.
22

Từ điển Investor, truy cập ngày 16/5/2020
20
21

12


Nội dung của hoạt động mơi giới thường đóng vai trò như trung gian liên kết
giữa bên mua và bên bán để hai bên có thể thấu hiểu, hỗ trợ giúp đỡ họ có thể tiến tới
ký kết các giao dịch. Trên thực tế có rất nhiều dạng mơi giới khác nhau, hoạt động
giống như một bên thứ ba nhằm giúp đỡ các bên trong giao dịch có thể tiếp xúc, gặp
gỡ lẫn nhau để thỏa thuận tiến đến thực hiện giao kết như mơi giới hàng hóa, mơi giới
thương mại, môi giới việc làm, môi giới hôn nhân và các loại mơi giới khác, trong đó
có cả mơi giới bất động sản.
Dưới góc độ pháp luật thương mại cụ thể tại Điều 150 Luật Thương mại năm
2005 thì mơi giới bất động sản là loại hình của mơi giới thương mại và được pháp
luật xác định là một nghề mang tính chất chun nghiệp. Hoạt động mơi giới bất động
sản ra đời, tồn tại và phát triển cùng với thị trường bất động sản. Đặc biệt, khi nhu
cầu giao dịch bất động sản tăng cao, thị trường bất động sản lại càng phát triển sôi
động dẫn đến sự phát triển của hoạt động mơi giới.
Dưới góc độ nghiên cứu về bất động sản, có nhiều quan điểm khác nhau về
định nghĩa mơi giới bất động sản. Trong số đó, Phan Thị Cúc và Nguyễn Văn Xa có
định nghĩa về môi giới bất động sản:
Môi giới bất động sản là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên
quan đến bất động sản. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu
cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi
giới. Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế
của bất động sản. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặc
hoa hồng cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối tượng của
nó là các quyền đối với bất động sản23.

Song song đó, khi xem xét các vấn đề về nghề mơi giới, Dỗn Hồng Nhung
cũng có nhận định “mơi giới bất động sản là nghề tự quản lý bản thân”. Trong hoạt
động kinh doanh bất động sản người mơi giới là người có khả năng kinh doanh độc
lập, có trình độ giao tiếp, có khả năng xử lý thơng tin, kết nối những người có bất
động sản, có tài sản đủ điều kiện được phép tham gia vào thị trường bất động sản và
có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản24”.

“(1) A person licensed to arrange the buying and selling of real estate for a fee. A real estate broker acts as
an intermediary between the parties selling and buying the real estate. (2) Real estate brokers can also be
called real estate salespersons, and the people who assist them (who are generally not required to be licensed)
are generally called real estate agents”.
23
Phan Thị Cúc, Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia
TP. Hồ Chí Minh.
24
Dỗn Hồng Nhung (2013), Pháp luật về định giá đất và bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam, Nhà
xuất bản Tư pháp.

13


Ở Việt Nam, dịch vụ môi giới bất động sản được hợp pháp hóa kể từ khi Luật
KDBĐS năm 2006 ra đời nhưng tại Điều 4 của Luật này lại chưa có các đến khái
niệm mơi giới bất động sản. Trên thực tế, môi giới bất động sản là một trong những
loại hình kinh doanh bất động sản diễn ra phổ biến trên thị trường bất động sản. Để
giúp người dân hiểu đúng bản chất của loại hình hoạt động này, đồng thời giúp phân
biệt được giữa nhà môi giới bất động sản với “cò nhà đất” tồn tại trong đời sống xã
hội, đến khi ban hành Luật KDBĐS năm 2014, các nhà lập pháp đã đưa ra định nghĩa
về môi giới bất động sản tại khoản 2 Điều 3 như sau: “Môi giới bất động sản là việc
làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

cho thuê mua bất động sản”.
Như vậy, có thể hiểu mơi giới bất động sản là việc các tổ chức, cá nhân làm
trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bất
động sản nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Khác với người đại diện, người môi giới không
trực tiếp tham gia vào giao kết hợp đồng với bên được môi giới và phải tuân theo một
số quy định của pháp luật.
1.2.2.

Đặc điểm của mơi giới bất động sản
Khơng chỉ đơn thuần có những đặc điểm của một hoạt động môi giới thương

mại nói chung, mơi giới bất động sản cịn có những tính chất đặc thù riêng. Xét một
cách tổng qt có thể thấy mơi giới bất động sản có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, môi giới bất động sản là hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh
lợi. Mơi giới bất động sản là việc một người thực hiện chức năng như bên thứ ba làm
cầu nối trong quan hệ giữa hai bên trong một giao dịch bất động sản. Bên cạnh hoạt
động môi giới bất động sản được xem là một hoạt động trung gian thương mại thì cịn
có một số hoạt động trung gian thương mại khác như là hoạt động đại diện cho thương
nhân, môi giới thương mại, ủy thác mua bán hàng hóa và đại lý thương mại25.
Tuy nhiên, trong quan hệ đại diện hay ủy thác thì bên được đại diện hoặc
được ủy thác sẽ nhân danh người đại diện, ủy thác trực tiếp tham gia vào quan hệ giao
dịch mà mình được đại diện, ủy thác nhưng phải tuân theo những yêu cầu mà bên đại
diện, ủy thác đưa ra26. Trong khi đó, trong quan hệ mơi giới bất động sản thì chủ thể
mơi giới chỉ thuần túy là bên trung gian và không trực tiếp tham gia vào quan hệ đó.
Đây là điểm khác biệt giữa hoạt động môi giới bất động sản với các hoạt
động trung gian khác. Mục đích của việc mơi giới là chủ thể môi giới sẽ được nhận

25
26

Khoản 11 Điều 2 Luật Thương mại năm 2005
Điều 141 và Điều 155 Luật Thương mại 2005.

14


khoản tiền được gọi là thù lao, hoa hồng do bên được môi giới trả theo thỏa thuận
thông qua hợp đồng môi giới.
Thứ hai, hoạt động môi giới bất động sản được thực hiện trên cơ sở hợp
đồng. Xuất phát từ bản chất mơi giới bất động sản là đóng vai trò trung gian hai bên
trong quan hệ giao dịch bất động sản, do đó việc xác lập hợp đồng là nhằm xác định
người môi giới bất động sản sẽ thực hiện các dịch vụ hỗ trợ, giới thiệu cho các bên
có cơ hội kết nối nhu cầu, tư vấn giúp cho họ tiến đến thỏa thuận như thế nào. Thơng
qua hợp đồng, các bên có thể xác định được quyền, nghĩa vụ của mình.
Luật KDBĐS năm 2014 đã có những quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức,
cá nhân mơi giới. Theo đó, khi các chủ thể này ký kết hợp đồng kinh doanh dịch vụ
bất động sản phải được lập thành văn bản và việc được công chứng, chứng thực do
các bên thỏa thuận27. Hợp đồng môi giới bất động sản thường liên quan đến những
tài sản có giá trị lớn nên thủ tục phức tạp, thậm chí cịn kéo dài thời gian và dễ phát
sinh tranh chấp. Cho nên, Nhà nước buộc phải can thiệp và yêu cầu các bên giao kết
bằng hình thức hợp đồng để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra, đồng thời tạo cơ sở
để các bên có thể giải quyết các tranh chấp phát sinh.
Thứ ba, hoạt động môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh có điều
kiện, mang tính chun nghiệp và u cầu trình độ cao. Xuất phát từ đặc điểm, tính
chất phức tạp của bất động sản cho nên hoạt động môi giới bất động sản cũng liên
quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau và ln phải đi kèm với những địi hỏi cao về điều
kiện, sự chuyên nghiệp, về trình độ của người mơi giới. Khơng có hai bất động sản
nào hồn toàn giống nhau, dù cho chúng ở cạnh nhau, giống nhau về mặt kiến trúc,
xây dựng… nhưng thực tế lại khác nhau, khác nhau về các yếu tố như pháp lý, phong
thủy, tâm linh. Chính vì vậy, nếu khơng nắm bắt thông tin về bất động sản một cách

chặt chẽ thì rất dễ xảy ra rủi ro nghiêm trọng.
Khơng chỉ ở Việt Nam mà hầu hết các quốc gia trên thế giới đều ghi nhận
những đặc điểm quan trọng này của hoạt động môi giới bất động sản. Pháp luật ở một
số bang của Mỹ như Colorado và New Mexico, mỗi chuyên gia bất động sản đều cần
phải được cấp phép hành nghề môi giới mới được phép hoạt động. Tuy nhiên, ngay
cả khi các nhà môi giới này được cấp phép như một nhà môi giới độc lập, họ vẫn cần
phải đạt được một giấy phép cấp cao hơn nếu như muốn thuê các đại lý hoặc các nhà
môi giới khác làm việc cho mình28. Điều này cho thấy rằng, ở các nước cũng đề cao

Khoản 2 Điều 61 Luật KDBĐS năm 2014.
James Kimmons , Duties and Responsibilities of Real Estate Broker, truy cập ngày 17/5/2020.
27
28

15


đặc điểm này của hoạt động môi giới, càng hoạt động ở vị trí cao, nắm các chức năng
quản lý thì yêu cầu về trình độ cũng cao hơn. Ở Việt Nam, các cá nhân, tổ chức muốn
tham gia hành nghề môi giới phải đáp ứng những điều kiện về pháp luật kinh doanh
bất động sản, pháp luật doanh nghiệp và các lĩnh vực khác liên quan.
Nghề môi giới bất động sản hiện nay còn tồn tại nhiều phức tạp, lực lượng
mơi giới bất động sản chưa hồn tồn được đào tạo chính quy phải nhận những cái
nhìn khơng tốt từ xã hội. Điều này đã đặt ra những thách thức vô cùng to lớn cho các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải xây dựng được một đội ngũ mơi giới bất
động sản chun nghiệp.
1.2.3.

Vai trị của mơi giới bất động sản trong kinh doanh bất động sản
Để một bất động sản tham gia giao dịch thành cơng thì phải kể đến vai trị

của chủ thể mơi giới là không thể đánh giá thấp. Theo thống kê của Bộ Xây dựng,
khoảng 80% giao dịch bất động sản thành công là thơng qua mơi giới29. Điều này có
nghĩa rằng chủ thể mơi giới có ảnh hưởng khơng nhỏ đến sự thành công của giao dịch
trong thị trường bất động sản hiện nay. Dưới đây là những vai trò đáng kể của môi
giới bất động sản:
Thứ nhất, chủ thể môi giới là người thu thập, cung cấp thông tin về bất động
sản và các thông tin khác liên quan đến bất động sản. Do thị trường bất động sản là
thị trường khơng hồn hảo, thơng tin về thị trường và hàng hóa khơng thật đầy đủ và
khơng được phổ biến như các loại hàng hóa khác30. Người mơi giới với những kiến
thức chun mơn của mình sẽ phân tích, đánh giá và đưa ra những lời khuyên bổ ích
cho khách hàng, giúp cho các bên khách hàng có thể dễ dàng tìm hiểu thơng tin, trao
đổi, đàm phán và đi đến ký kết hợp đồng.
Thứ hai, môi giới bất động sản làm cầu nối giữa cung và cầu bất động sản
trên thị trường. Nhờ có người mơi giới bất động sản mà các bên trong giao dịch sẽ
tiết kiệm được thời gian và chi phí để tìm kiếm, giúp các các thương vụ diễn ra suôn
sẻ, thúc đẩy giao lưu hàng hóa bất động sản. Ngồi ra, nhà mơi giới cũng đóng vai

“In some states, every real estate professional is licensed as a broker, such as in Colorado and New Mexico.
However, even if you are licensed as an independent broker, you must attain another higher-level license if
you want to hire agents or other brokers to work under you.”
29
Trang thông tin thành phố Hồ Chí Minh Điện tử,
/>D4d6e%2Da0c3%2D94b5fbf93d65&ID=62243&Web=47b63c10%2D8ed8%2D4592%2D97d8%2D1f43671
0fa9b, truy cập ngày 05/04/2020.
30
TS. Doãn Hồng Nhung, Tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam, Nxb. Lao
động – Xã hội, Hà Nội, 2009, Tr.15.

16

trị như một nhà tư vấn, giúp khách hàng tìm ta những cách giải quyết vấn đề tốt nhất,
hạn chế những rủi ro có thể xảy ra ở các giai đoạn khác nhau của giao dịch.
Vai trị của mơi giới bất động sản là tìm ra bên thứ hai hội tụ đủ những yếu
tố phù hợp và chấp nhận các điều kiện đặt ra của bên còn lại. Đây là một hành vi
mang tính thương mại, u cầu nhà mơi giới những kỹ năng về tiếp cận, giới thiệu và
thuyết phục, đòi hỏi nhiều thời gian và sự kiên nhẫn. Như vậy, vai trị của nhà mơi
giới khơng chỉ là dẫn dắt các bên tiến tới ký kết giao dịch mà còn là người giải quyết
các vấn đề xung quanh sao cho đảm bảo tốt nhất quyền lợi của khách hàng.
Thứ ba, hoạt động mơi giới bất động sản góp phần thúc đẩy các giao dịch
phát triển và ổn định thị trường bất động sản. Bất kỳ thị trường nào dù lớn hay nhỏ
đều diễn ra các giao dịch, trao đổi giữa các chủ thể với nhau. Thị trường bất động sản
cũng vậy, tuy nhiên không phải các bên đều có thể dễ dàng nắm bắt được thơng tin
về nhu cầu của nhau cũng như định giá chính xác bất động sản, dẫn đến tình trạng
đầu cơ tràn lan làm kìm hãm sự phát triển của thị trường. Các chủ thể môi giới, bằng
những kinh nghiệm và kiến thức chuyên mơn của mình sẽ giúp phản ánh đúng mối
quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch công khai, minh bạch và thúc đẩy thị trường phát
triển.
Thứ tư, hoạt động môi giới góp phần thúc đẩy việc đổi mới chính sách của
Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Các chính sách được ban hành đều nhằm
mục đích định hướng thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, cơng
khai và trung thực. Nhưng hiệu quả của chính sách còn phụ thuộc vào các yếu tố khác
như người thực thi, sự tuân thủ của người dân thông qua thị trường. Với vai trị của
mình, người mơi giới sẽ giúp phổ biến các chính sách pháp luật, quy định của nhà
nước đến với người giao dịch trong quá trình tiến hành hoạt động môi giới. Nhờ vậy,
người dân được nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật, đồng thời cũng phản ánh được
một cách trung thực và sâu sắc nhất những bất cập trong điều chỉnh pháp luật của nhà
nước đối với thị trường bất động sản.
Thông qua các hoạt động của môi giới cũng là cơ sở giúp cho các cơ quan có

thẩm quyền nhìn nhận lại những thiếu sót và kịp thời bổ sung để điều chỉnh, quản lý
hiệu quả. Từ đó, mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng
“giao dịch ngầm”, nâng cao ý thức và hành vi của người dân trong hoạt động kinh
doanh bất động sản nói chung cũng như dịch vụ mơi giới bất động sản nói riêng.
Mặt tích cực và tiêu cực là hai vấn đề song song tồn tại trong bất kỳ ngành
nghề, lĩnh vực nào. Môi giới bất động sản cũng không ngoại lệ, hoạt động môi giới
cũng tồn tại những mặt tiêu cực như một số nhà mơi giới bất động sản có hành vi sai
17


lệch đã làm cho xã hội có những cái nhìn khơng tốt về ngành nghề này. Về mặt tích
cực, vẫn có những nhà mơi giới chân chính, nhờ có họ cho nên thị trường bất động
sản mới sôi động, phát triển, dần có những bước tiến xa hơn trên thị trường trong
nước và khu vực.
1.2.4.

Nguyên tắc và đạo đức hành nghề môi giới bất động sản

Bất kỳ hoạt động kinh doanh nào cũng phải tuân theo những nguyên tắc nhất
định. Thực hiện tốt các nguyên tắc sẽ góp phần đưa hoạt động kinh doanh theo một
quỹ đạo thống nhất, hiệu quả. Vì vậy, để hoạt động mơi giới thực sự phát huy được
hiệu quả, góp phần nâng cao chất lượng người mơi giới thì hoạt động mơi giới cần
phải tn thủ theo những nguyên tắc nhất định, đặc biệt là những nguyên tắc đạo đức.
Nguyên tắc đạo đức là những tiêu chuẩn về hành vi, cách suy nghĩ, ứng xử
chung được nhiều người chấp nhận và buộc tuân theo trong một thời đại, một tổ chức
xã hội nhất định31. Tập hợp những tiêu chuẩn xác định những trách nhiệm mang tính
đạo đức, liên quan đến những hoạt động trực tiếp khi tác nghiệp, cũng như những
quan hệ xã hội liên quan được gọi là nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp.
Mối quan hệ trung gian của môi giới bất động sản cũng là một mối quan hệ
được uỷ thác32. Theo giáo sư Warren A. Seavey: “người được uỷ thác là người mà

chức năng của anh ta là hoạt động vì lợi ích của người khác và giải quyết các vấn đề
nằm trong thẩm quyền của anh ta”33. Người uỷ thác được liệt kê có thể là người thực
hiện di chúc, người giám hộ tài sản, và người bảo vệ tài sản. Theo đóFth, người mơi
giới cũng hoạt động dựa trên cơ sở đảm bảo lợi ích cho các bên trong giao dịch và hỗ
trợ các bên giải quyết các vấn đề phát sinh. Khó có một câu trả lời rằng đạo đức là gì
và như thế nào là đạo đức và như thế nào là khơng, thực tế cũng khơng có những quy
định hướng dẫn như thế nào là hợp đạo đức. Ranh giới của hành vi thiếu đạo đức và
thiếu văn hóa cá nhân (do năng lực yếu kém, tính cách riêng của nhà mơi giới) là
mong manh, rất khó nhận ra.
Trong lĩnh vực bất động sản, quy tác đạo đức nghề nghiệp là khung pháp lý
riêng biệt để điều chỉnh đối với những chủ thể môi giới bất động sản, nhằm hướng
đến sự chuyên nghiệp bền vững. Những tiêu chuẩn và đạo đức nghề nghiệp trong thị
trường bất động sản đã hình thành lâu đời ở các nước phát triển. Tại Mỹ, tiêu chuẩn

William H. Shaw (1979), Vincent Barry, Moral Issues in Business, (Các vấn đề về đạo đức trong kinh doanh)
tr. 78-79.
32
Luật Minh Khuê, Chuyên đề tổng quan về môi giới bất động sản, truy cập ngày 17/5/2020.
33
Warren A. Seavey and Livingston Hall, Cases on the law of agency.
31

18


về đạo đức hành nghề đã được hình thành cách đây hơn 70 năm34. Tuân theo tiêu
chuẩn và nguyên tắc, đạo đức hành nghề sẽ tạo nên sự chuyên nghiệp. Bởi lẽ, những
quy tắc đạo đức có tác dụng bảo đảm an toàn cho khách hàng, nâng cao chất lượng
dịch vụ, nâng cao sự chuyên nghiệp, tăng phần trách nhiệm của những người hành
nghề môi giới.

Yêu cầu đạo đức trong kinh doanh bất động sản nói chung và trong mơi giới
bất động sản nói riêng là vấn đề nhạy cảm, ảnh hưởng mạnh đến hiệu quả kinh doanh
hay thậm chí là sự tồn tại của doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp môi giới. Tuy
vậy cho đến nay tại Việt Nam vẫn chưa chú ý đến việc xây dựng những tiêu chuẩn
đạo đức cho các nghề nghiệp thuộc lĩnh vực dịch vụ nói chung và mơi giới nói riêng.
Hội mơi giới bất động sản Việt Nam (VARs) đã công bố “Quy tắc đạo đức nghề
nghiệp của nhà môi giới bất động sản” ngày 20/11/2018, nhưng bộ quy tắc này chỉ
dành riêng cho những thành viên của hội. Dựa trên cơ sở của bộ quy tắc này, những
chuẩn đạo đức cơ bản mà nhà môi giới bất động sản không được làm trái là:
Thứ nhất, tuân thủ pháp luật. Pháp luật là công cụ để nhà nước quản lý xã
hội. Tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải chấp hành nghiêm chỉnh
các quy định pháp luật trong hoạt động kinh doanh của mình để tránh xảy ra tranh
chấp, khiếu kiện và gây thiệt hại cho khách hàng.
Thứ hai, yêu cầu tôn trọng quyền lợi khách hàng. Môi giới bất động sản là
một nghề có sức cạnh tranh rất lớn giữa các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản.
Để tồn tại và phát triển, tổ chức, cá nhân môi giới phải phát triển và xây dựng “thương
hiệu” để thu hút khách hàng. Đi kèm với việc xây dựng thương hiệu phải là sự phục
vụ tận tâm, nhiệt tình, chu đáo tơn trọng khách hàng, coi khách hàng là “thượng đế”.
Thứ ba, yêu cầu trung thực, khách quan, công khai, minh bạch trong hoạt
động môi giới bất động sản. Nhà môi giới bất động sản phải cung cấp cho khách hàng
thơng tin chính xác, cụ thể và khơng lừa dối để đảm bảo lợi ích cho khách hàng. Bên
cạnh đó, nhà mơi giới phải khách quan, cơng bằng và tôn trọng sự thật khi thu thập
tài liệu để đàm phán, thương lượng với khách hàng.
Thứ tư, yêu cầu phải giữ bí mật thơng tin khách hàng. Tổ chức, cá nhân hoạt
động môi giới bất động sản không được tiết lộ thông tin, dữ liệu của khách hàng trừ
trường hợp được pháp luật hoặc khách hàng cho phép.

34

John W. Reilly (2000), The Language of Real Estate, Real Estate Education Company (Ngôn ngữ của bất

động sản), tr.60.

19


Thứ năm, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là một
bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Tuân thủ theo quy tắc đạo đức là trách nhiệm của nhà môi giới. Một khi đã
tuân thủ theo những tiêu chuẩn đạo đức, nhà mơi giới có thể nhận ra những hành vi
có thể gây hại đến khách hàng từ đó tìm ra hướng hành động thích hợp. Tuy nhiên
tiêu chuẩn đạo đức hành nghề mơi giới được hình thành trước tiên là để bảo vệ lợi
ích khách hàng sử dụng dịch vụ mơi giới, vì thế cũng khó xác định những nguyên tắc
ứng xử đúng đắn giữa các thành viên trong văn phịng mơi giới hay giữa các nhà mơi
giới cạnh tranh với nhau. Nếu các nhà môi giới hoạt động khơng quan tâm đến các
ngun tắc đạo đức thì việc cung cấp dịch vụ của họ hoàn toàn trở thành việc kinh
doanh thuần túy, khơng cịn là kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Luật KDBĐS năm 2014 không quy định riêng về nguyên tắc và điều kiện
của môi giới bất động sản. Theo Luật KDBĐS năm 2014, dịch vụ mơi giới là một
loại hình kinh doanh bất động sản, vì vậy, khi tiến hành dịch vụ mơi giới bất động
sản cũng phải tuân thủ các nguyên tắc kinh doanh bất động sản được quy định tại
Điều 4 và điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
được quy định tại Điều 62 Luật KDBĐS năm 2014.
1.2.5.

Các yếu tố tác động đến môi giới bất động sản

Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản đều tác động đến kinh doanh
dịch vụ mơi giới bất động sản. Do đó, hoạt động môi giới bất động sản chịu sự tác
động của nhiều yếu tố, có thể liệt kê các yếu tố đó như sau.
1.2.5.1. Những yếu tố tác động trực tiếp

Những yếu tố có tác động trực tiếp, ảnh hưởng sâu sắc đến hoạt động môi
giới bất động sản là: (1) Hệ thống quy phạm pháp luật về KDBĐS và pháp luật khác
có liên quan; (2) Q trình hội nhập quốc tế, nhiều cơng ty nước ngồi đầu tư kinh
doanh vào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên
nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản; (3) Ngoài ra, mức lợi nhuận hấp dẫn từ dịch
vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp cũng tác động không nhỏ đến ngành dịch vụ
này.
1.2.5.2. Những yếu tố tác động gián tiếp
Bên cạnh những yếu tố trực tiếp, những yếu tố gián tiếp cũng có phần tác
động đến hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Thứ nhất, sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển. Tăng trưởng
dân số làm làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Nhu
20