Các biện pháp đảm bảo quyền lợi của khác hàng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

NGUYỄN THỊ KIM HUỆ

CÁC BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA
KHÁCH HÀNG MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI
CHUN NGÀNH LUẬT THƢƠNG MẠI

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017


TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

CÁC BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA
KHÁCH HÀNG MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI

SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ KIM HUỆ
Khóa:

38

MSSV: 1353801011309

GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN: ThS. HUỲNH MINH PHƢƠNG

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi,
đƣợc thực hiện dƣới sự hƣớng dẫn khoa học của Thạc sĩ Huỳnh Minh Phƣơng, đảm
bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham
khảo. Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm về lời cam đoan này.
Tác giả

Nguyễn Thị Kim Huệ


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG ĐƢỢC VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật Dân sự

HTTTL

Hình thành trong tƣơng lai

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở
HTTTL .......................................................................................................................5
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về mua bán nhà ở HTTTL ..............................5
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở HTTTL .....................................................5
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm mua bán nhà ở HTTTL ......................................8
1.1.2.1. Khái niệm mua bán nhà ở HTTTL ....................................................8
1.1.2.2. Đặc điểm mua bán nhà ở HTTTL ....................................................10
1.2. Sự cần thiết phải đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà ở HTTTL ..14
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................................17
CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ NHỮNG BẤT CẬP TRONG
VIỆC ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA KHÁCH HÀNG MUA NHÀ Ở HTTTL
...................................................................................................................................18
2.1. Các biện pháp đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà ở HTTTL theo
quy định của pháp luật hiện hành .......................................................................18
2.2. Thực trạng thi hành và những bất cập trong việc đảm bảo quyền lợi của
khách hàng mua nhà ở HTTTL ...........................................................................23
2.2.1. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong bảo lãnh nhà ở
HTTTL .............................................................................................................23
2.2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong thế chấp nhà ở
HTTTL .............................................................................................................26
2.2.3. Bất cập trong cơ chế xử lý vi phạm pháp luật mua bán nhà ở HTTTL .27
2.2.4. Bất cập trong hoạt động quản lý nhà nước về mua bán nhà ở HTTTL .28
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................................31
CHƢƠNG 3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÁC BIỆN PHÁP
ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA KHÁCH HÀNG MUA NHÀ Ở HTTTL .........32

3.1. Hoàn thiện chế định pháp luật về bảo lãnh trong mua bán nhà ở HTTTL ..32
3.2. Hoàn thiện chế định pháp luật về thế chấp nhà ở HTTTL...........................34
3.3. Hoàn thiện cơ chế xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật mua bán nhà ở
HTTTL ................................................................................................................35
3.4. Tăng cường công tác phổ biến, hỗ trợ pháp luật .........................................37
3.5. Tăng cường công tác thanh tra, giám sát hoạt động mua bán nhà ở HTTTL
.............................................................................................................................40


KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ........................................................................................42
KẾT LUẬN ..............................................................................................................43
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường
và nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng của người dân, chế định mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai (HTTTL) đã dần đi vào cuộc sống và trở nên phổ biến.
Cho đến thời điểm hiện tại, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản
(KDBĐS) 2014 đã có những quy định cụ thể để điều chỉnh về vấn đề này. Mặc
dù ngay từ lúc ban hành, các nhà làm luật đã cố gắng đưa vào các nguyên tắc,
điều kiện ràng buộc chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà
ở HTTTL, tuy nhiên thực tiễn áp dụng pháp luật lại xảy ra nhiều bất cập, hàng
loạt tranh chấp vẫn diễn ra mà điển hình là các tranh chấp liên quan đến tiến độ
bàn giao nhà, chất lượng công trình hay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người mua nhà. Và
theo lẽ dĩ nhiên, khách hàng là người phải gánh chịu những thiệt hại này. Hậu
quả là người có nhu cầu mua nhà khơng cịn “mặn mà” với hình thức mua nhà ở
HTTTL, điều này đã dẫn đến “phong trào nói khơng với nhà trên giấy”1 hay thay

vì phải đối mặt với rủi ro của việc mua nhà trên giấy và để an toàn hơn cho
mình, khách hàng có xu hướng quay lại với hình thức “chìa khóa trao tay”2.
Tuy nhiên có một thực tế mà chúng ta khơng thể phủ nhận, đó chính là
những ưu điểm mà hình thức mua bán nhà ở trên giấy mang lại so với hình thức
mua bán nhà ở có sẵn. Theo đó, hình thức mua bán này vừa giúp các chủ đầu tư
huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm bớt
được áp lực tài chính. Thật vậy, dù tiềm lực tài chính mạnh đến đâu thì hầu hết
các chủ đầu tư cũng đều tính tốn đến việc bán sản phẩm bất động sản khi dự án
mới hình thành để có thể sử dụng trước nguồn tiền của khách hàng, bởi đây là
một kênh huy động vốn hết sức hiệu quả. Đối với khách hàng, việc mua nhà ở
HTTTL được xem là một giải pháp kinh tế của những người có nhu cầu mua nhà
ở nhưng lại khơng đủ khả năng tài chính để thanh tốn một lần, bởi trong giao
dịch mua bán nhà ở HTTTL, người mua có thể thanh toán nhiều lần theo tiến độ
thực hiện của dự án, khơng những thế, với hình thức này, giá bán của nhà ở có
phần mềm hơn so với giá bán sau khi căn hộ đã hoàn chỉnh. Như vậy, một bài
tốn khó được đặt ra là làm thế nào để người có nhu cầu mua nhà vừa có thể tận
dụng được những đặc tính ưu việt của hình thức “mua bán nhà trên giấy” vừa có
1

truy cập ngày 27/05/2017.
2
truy cập ngày 27/05/2017.
1


thể tự bảo vệ mình trước những rủi ro tiềm ẩn của giao dịch này. Xuất phát từ
thực tế ấy mà tác giả quyết định chọn đề tài CÁC BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO
QUYỀN LỢI CỦA KHÁCH HÀNG MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƢƠNG LAI làm đề tài khóa luận tốt nghiệp Cử nhân luật học của mình như
một lời giải thỏa đáng cho bài tốn trên.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Mặc dù chế định nhà ở HTTTL đã không còn quá mới mẻ tại Việt Nam, trên
thực tế đã có nhiều luận văn, luận án cũng như các cơng trình nghiên cứu về chế
định này. Tuy nhiên, hầu như chưa có tác giả nào đặt vấn đề và nghiên cứu một
cách chuyên sâu về các biện pháp đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi mua
nhà ở HTTTL. Đa phần các bài viết, tác phẩm hiện nay có liên quan đến loại
hàng hóa đặc biệt này đều mang tính khái quát, tổng quan, ít đi sâu vào phân tích
những rủi ro mà khách hàng thường gặp phải khi tham gia giao dịch cũng như
cách thức để khách hàng có thể tự bảo vệ mình trước những rủi ro ấy, cụ thể như
sau:
- Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài Pháp luật về nhà ở hình thành trong
tương lai tại Việt Nam của tác giả Phạm Hoàng Anh (2015), Khoa Luật Đại học
Quốc gia Hà Nội chỉ mới dừng lại ở việc khái quát những quy định pháp luật
đang điều chỉnh các giao dịch về nhà ở HTTTL cũng như đánh giá thực tiễn áp
dụng pháp luật trong lĩnh vực mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà
ở HTTTL làm cơ sở cho việc đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp
luật về nhà ở HTTTL để phù hợp với tình hình thực tiễn.
- Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật học của tác giả Lê Thị Hiền (2014) với
đề tài Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Trường Đại học
Luật Thành phố Hồ Chí Minh đã tập trung nghiên cứu các quy định của pháp
luật liên quan đến hoạt động mua bán nhà ở HTTTL và những bất cập trong quy
định của pháp luật liên quan đến hoạt động mua bán nhà ở HTTTL, tuy nhiên
những nghiên cứu và đánh giá đó lại dựa trên cơ sở Luật Nhà ở 2005 và Luật
KDBĐS 2006.
- Tác giả Bùi Đức Giang với bài viết “Pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” được đăng trên Tạp chí Nhà nước và
pháp luật số 2/2016 chỉ đi sâu phân tích các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt
động bảo lãnh nhà ở HTTTL.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Mục đích nghiên cứu của đề tài trước hết là lý giải được tại sao pháp luật lại

phải đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà ở HTTTL. Mục đích tiếp theo

2


là chỉ ra được những quy định của pháp luật hiện hành mang tính chất bảo vệ
quyền lợi của khách hàng khi tham gia vào giao dịch mua bán loại tài sản này,
cũng như đánh giá được thực trạng thi hành và những bất cập xảy ra trên thực tế
để làm cơ sở cho việc kiến nghị hoàn thiện các biện pháp đảm bảo quyền lợi của
khách hàng mua nhà ở HTTTL.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
- Các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất
động sản hiện hành cũng như các quy định được ban hành trước đây có liên
quan đến phạm vi nghiên cứu của đề tài.
- Các biện pháp đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà ở HTTTL
theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Thực trạng và những bất cập trong việc đảm bảo quyền lợi của khách
hàng mua nhà ở HTTTL.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi nghiên cứu của khóa luận này, tác giả chỉ tập trung phân
tích các biện pháp đảm bảo quyền lợi của khách hàng trong giao dịch mua bán
căn hộ chung cư HTTTL với doanh nghiệp KDBĐS. Mặc dù theo quy định của
pháp luật hiện hành thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cũng được phép tham gia
vào giao dịch kinh doanh bất động sản với tư cách là bên bán tuy nhiên những
chủ thể này chỉ hoạt động với quy mô nhỏ và khơng thường xun3, chính vì vậy
mà trên thực tế, đa phần các giao dịch về bất động sản nói chung và giao dịch về
nhà ở HTTTL nói riêng đều được tiến hành bởi các doanh nghiệp KDBĐS. Về
đối tượng trong giao dịch mua bán nhà ở HTTTL, mặc dù cả nhà ở riêng lẻ và
căn hộ chung cư đều có thể trở thành đối tượng trong giao dịch mua bán này, tuy

nhiên đa phần các giao dịch về nhà ở HTTTL hiện nay đều hướng đến đối tượng
là căn hộ chung cư. Do đó để khóa luận phù hợp với tình hình cũng như yêu cầu
của thực tiễn, thiết nghĩ phạm vi nghiên cứu của đề tài này chỉ nên gói gọn trong
hoạt động mua bán căn hộ chung cư HTTTL trong dự án nhà ở thương mại của
doanh nghiệp KDBĐS.
5. Phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận của đề tài này là chủ nghĩa duy vật lịch sử, chủ
nghĩa duy vật biện chứng và đường lối, chính sách của Đảng về đổi mới, trong
đó có chính sách về nhà ở trong nền kinh tế thị trường. Bên cạnh đó, tác giả cịn
sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau trong khóa luận tốt nghiệp
3

Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
3


mà điển hình là phương pháp hệ thống, phân tích, tổng hợp, so sánh, khảo sát
thực tiễn và tư duy logic.
Các phương pháp nghiên cứu được áp dụng trong từng chương cụ thể như
sau:
- Ở Chương 1, tác giả sử dụng phương pháp hệ thống, phân tích, tổng
hợp để làm rõ các khái niệm, đặc điểm của nhà ở HTTTL và hoạt động mua bán
nhà ở HTTTL cũng như sự cần thiết phải đảm bảo quyền lợi khách hàng mua
nhà ở HTTTL.
- Ở Chương 2, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, khảo
sát thực tiễn để đánh giá thực trạng và những bất cập trong việc đảm bảo quyền
lợi khách hàng mua nhà ở HTTTL.
-

Ở Chương 3, tác giả sử dụng phương pháp tổng hợp, tư duy logic để

đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện các biện pháp đảm bảo quyền lợi của
khách hàng khi mua nhà ở HTTTL.
6. Bố cục tổng qt của khóa luận
Ngồi phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
khóa luận tốt nghiệp gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về mua bán nhà ở HTTTL.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và những bất cập trong việc đảm bảo quyền
lợi của khách hàng mua nhà ở HTTTL.
Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các biện pháp đảm bảo quyền
lợi của khách hàng mua nhà ở HTTTL.

4


CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HTTTL
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về mua bán nhà ở HTTTL
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở HTTTL
Để có cái nhìn rõ hơn về hoạt động mua bán nhà ở HTTTL, trước hết
chúng ta cần tìm hiểu khái niệm nhà ở HTTTL với tư cách là đối tượng của giao
dịch mua bán này. Xét về mặt câu từ, thuật ngữ “nhà ở HTTTL” bao gồm hai
thành tố là “nhà ở” và “hình thành trong tương lai”. Chính vì vậy mà trước tiên
tác giả muốn đề cập và làm rõ khái niệm nhà ở. Theo từ điển Tiếng Việt “nhà là
cơng trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một việc nào
đó”4. Dưới góc độ khoa học pháp lý, các quan hệ về tạo lập và giao dịch nhà ở là
đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật mà điển hình là pháp luật về dân sự,
pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở và pháp luật về KDBĐS. Tuy nhiên
mỗi ngành luật lại có cách tiếp cận khác nhau và vì thế chúng đề cập đến những
khía cạnh khác nhau nhưng tựu trung lại chúng đều được xây dựng trên cơ sở

công năng sử dụng đó chính là để ở.
Luật Nhà ở được xem là luật chun ngành trong lĩnh vực nhà ở. Chính
vì vậy mà khái niệm nhà ở được nêu trong văn bản này có ý nghĩa trong việc
giải thích từ ngữ “nhà ở” trong các văn bản pháp lý cũng như trong các giao dịch
dân sự. Theo đó khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 có quy định “nhà ở là cơng
trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia
đình, cá nhân”. Việc đưa ra được khái niệm chung về “nhà ở” được xem là một
bước tiến trong công tác xây dựng pháp luật về nhà ở. Khái niệm này không chỉ
giúp cho việc giải thích từ ngữ “nhà ở” được đúng đắn, sử dụng nhà đúng mục
đích mà nó cịn là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các quan hệ dân sự có liên quan
đến nhà ở.
Nhà ở HTTTL là một khái niệm có nội hàm hẹp, nói đến nhà ở HTTTL
chúng ta có thể hiểu một cách đơn giản, đó là nhà mà ở thời điểm hiện tại nó
chưa được hình thành và có cơ sở để nhận định rằng nhà đó sẽ được hồn thành
trong tương lai5. Luật Nhà ở và Luật KDBĐS 2014 được Quốc Hội thơng qua
ngày 25/11/2014 có hiệu lực vào ngày 01/7/2015 đã giải thích khái niệm nhà ở
HTTTL, theo đó nhà ở HTTTL là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng
và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Lần đầu tiên, thuật ngữ “nhà ở
HTTTL” được làm sáng tỏ trong các văn bản pháp luật chuyên ngành. Mặc dù
4

Viện ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Đà Nẵng, tr. 699.
Phạm Hoàng Anh (2015), Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai, Luận văn Thạc sĩ luật học,
Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, tr. 10.
5

5


nhà làm luật chỉ định nghĩa thuật ngữ này một cách hết sức cơ đọng và ngắn gọn

nhưng nó đã mang lại ý nghĩa vô cùng quan trọng trong khoa học pháp lý và
thực tiễn, góp phần tạo ra sự thống nhất trong cách hiểu và áp dụng pháp luật.
Trên cơ sở khái niệm và những quy định của pháp luật hiện hành về nhà
ở HTTTL, chúng ta có thể thấy nhà ở HTTTL có những đặc điểm cơ bản sau:
Một là, nhà ở HTTTL là một loại tài sản
Theo quy định tại khoản 1 Điều 105 BLDS 2015 thì tài sản bao gồm vật,
tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Trên cơ sở nghiên cứu các quan niệm về tài
sản hiện nay cũng như khái niệm tài sản được quy định tại Điều 105 BLDS 2015
có thể rút ra một số đặc điểm cơ bản của tài sản như sau: thứ nhất, tài sản có giá
trị điều này được thể hiện thông qua việc chúng đều trị giá được bằng tiền; thứ
hai, tài sản luôn đáp ứng một lợi ích nào đó cho chủ thể có quyền. Đối với nhà ở
HTTTL, giá trị của chúng có thể được xác định thông qua những tài liệu dùng để
xác lập quyền sở hữu như hợp đồng mua bán nhà ở, hóa đơn, chứng từ thanh
tốn. Và lợi ích của nó được thể hiện ở việc chủ thể có quyền có thể sử dụng nó
để tham gia vào các giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu của mình, chẳng hạn chủ
đầu tư có thể ký hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL với khách hàng hoặc thế chấp
để vay vốn thực hiện dự án đầu tư.
Như vậy, từ những phân tích trên, chúng ta có thể thấy rằng nhà ở
HTTTL hoàn toàn là một loại tài sản theo định nghĩa của BLDS 2015. Điều này
cũng đã được khẳng định trong chính những quy định của BLDS, theo đó khoản
2 Điều 105 BLDS 2015 có quy định: “Tài sản bao gồm bất động sản và động
sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành
trong tương lai”. Tiếp đó, khoản 1 Điều 107 có liệt kê các loại bất động sản
trong đó có nhà ở. Đồng thời, Luật KDBĐS cũng có quy định về vấn đề này,
theo đó khoản 2 Điều 3 Luật KDBĐS 2014 xem nhà ở HTTTL là một loại tài
sản – bất động sản được đưa vào kinh doanh. Pháp luật về nhà ở nói riêng và
pháp luật dân sự Việt Nam nói chung đã đánh dấu một bước phát triển mới khi
công nhận và cho phép thực hiện giao dịch về nhà ở HTTTL. Việc pháp luật
hiện hành thừa nhận nhà ở HTTTL là một loại tài sản có ý nghĩa pháp lý quan
trọng trong việc xác lập, thực hiện và bảo vệ các quyền lợi ích hợp pháp trong

giao lưu dân sự, quy định này đáp ứng nhu cầu về giao dịch trong nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, phản ánh đúng tình hình phát
triển của các quan hệ kinh tế.

6


Hai là, nhà ở đang quá trình đầu tư xây dựng và chưa được đưa vào sử
dụng
Đây được xem là điểm đặc trưng nhất của nhà ở HTTTL, đặc điểm này
giúp phân biệt nó với nhà ở có sẵn. Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật
KDBĐS 2014 thì “nhà, cơng trình xây dựng HTTTL là nhà, cơng trình xây dựng
đang trong quá trình xây dựng và chưa được đưa vào nghiệm thu sử dụng”. Luật
Nhà ở 2014 cũng có cách tiếp cận tương tự, theo đó “nhà ở HTTTL là nhà ở
đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử
dụng”6. Như vậy, trên cơ sở quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật KDBĐS
2014 chúng ta có thể thấy rằng, để được xem là nhà ở HTTTL thì nhà ở này phải
đang trong q trình xây dựng, nghĩa là nó chưa được hình thành và tồn tại dưới
dạng thực thể xác định và tất nhiên là vẫn chưa được đưa vào khai thác, sử dụng
theo đúng tính năng cơng dụng của nó.
Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 lại có cách tiếp cận khác về khái
niệm tài sản HTTTL cụ thể, tại khoản 2 Điều 108 có quy định: “tài sản HTTTL
bao gồm tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập
quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch”. Như vậy, theo quy định của
BLDS 2015 thì tài sản trong tương lai khơng chỉ bao gồm tài sản chưa hình
thành, đang trong q trình hình thành mà cịn bao gồm cả tài sản đã hình thành
nhưng chủ thể chưa xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đó. Yếu tố chưa xác lập
quyền sở hữu phải được xét tại thời điểm xác lập giao dịch, đó có thể là thời
điểm các bên ký kết giao dịch (đối với giao dịch được giao kết dưới hình thức
văn bản) hoặc thời điểm các bên thỏa thuận xong nội dung cơ bản của giao dịch

(đối với giao dịch được giao kết dưới hình thức lời nói).
Trên cơ sở tiếp cận khái niệm tài sản HTTTL, chúng ta có thể xác định
nội hàm của khái niệm nhà ở HTTTL theo quy định của BLDS 2015 bao gồm
nhà ở chưa hình thành, đang trong quá trình hình thành và cả nhà ở đã được hình
thành tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhưng sau thời điểm giao kết hợp đồng
chủ thể mới xác lập quyền sở hữu. Có thể thấy rằng, khái niệm nhà ở HTTTL
theo cách tiếp cận của BLDS 2015 có sự khác biệt với khái niệm nhà ở HTTTL
của Luật Nhà ở 2014 và Luật KDBĐS 2014. Như vậy, một câu hỏi được đặt ra
là nhà ở đã hình thành nhưng tại thời điểm giao kết hợp đồng quyền sở hữu vẫn
chưa được xác lập thì có được xem là nhà ở HTTTL - đối tượng của giao dịch
mua bán nhà ở HTTTL theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật KDBĐS
2014 hay không? Việc trả lời cho câu hỏi này có ý nghĩa pháp lý quan trọng, bởi
6

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014.
7


Luật Nhà ở 2014 và Luật KDBĐS 2014 chỉ hướng đến những loại nhà ở chưa
hình thành hay đang trong q trình hình thành nghĩa là chỉ có nhà ở đang xây
dựng mới được hưởng quy chế của nhà ở HTTTL cịn nhà ở đã hình thành
nhưng chưa xác lập quyền sở hữu thì lại khơng có quy định cụ thể. Trong khi đó,
đây cũng là một loại tài sản HTTTL theo quy định của BLDS 2015 như đã phân
tích ở trên.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm mua bán nhà ở HTTTL
1.1.2.1. Khái niệm mua bán nhà ở HTTTL
Ở Việt Nam, trước đây Luật KDBĐS 2006 có đưa ra định nghĩa mua bán
nhà, cơng trình xây dựng HTTTL là “việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng mà
tại thời điểm ký hợp đồng nhà, cơng trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc
đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể”7.

Luật KDBĐS 2014 mặc dù dành hẳn Chương 3 để quy định về hoạt động mua
bán này nhưng lại không đưa ra khái niệm. Điều này có thể được lý giải như sau:
Luật KDBĐS 2014 đã làm sáng tỏ được khái niệm nhà, cơng trình xây dựng
HTTTL với tư cách là đối tượng của giao dịch, vì vậy mà khơng cần thiết phải
đưa ra định nghĩa mua bán loại tài sản này. Trong khi đó, trước đây Luật
KDBĐS 2006 lại xây dựng theo mơ tp hồn tồn ngược lại, theo đó Luật
KDBĐS 2006 chỉ giải thích thuật ngữ mua bán nhà, cơng trình xây dựng
HTTTL mà khơng làm rõ khái niệm nhà, cơng trình xây dựng HTTTL là gì.
Thiết nghĩ, cách quy định như Luật KDBĐS 2014 là hợp lý, bởi vì một khi làm
sáng tỏ được khái niệm nhà, cơng trình xây dựng HTTTL tức làm sáng tỏ được
đối tượng của giao dịch thì chúng ta có thể tự mình xây dựng được khái niệm
mua bán nhà ở HTTTL một cách khá dễ dàng, điều này tương tự như cách
chúng ta giải quyết một vấn đề theo đó chúng ta cần phải giải quyết từ gốc rễ
của nó, chứ không nên đi từ ngọn.
Luật Nhà ở 2014 cũng được xây dựng theo mô tuýp tương tự như Luật
KDBĐS 2014, theo đó Luật Nhà ở 2014 cũng khơng đưa ra định nghĩa mua bán
nhà ở HTTTL mà chỉ có xây dựng khái niệm nhà ở HTTTL tại khoản 19 Điều 3,
bên cạnh đó khoản 3 Điều 69 có quy định về trường hợp chủ đầu tư huy động
vốn từ tiền mua nhà ở trả trước từ hợp đồng mua bán loại hàng hóa đặc biệt
này8. Như vậy, có thể thấy rằng Luật Nhà ở 2014 tiếp cận hoạt động mua bán
nhà ở HTTTL dưới góc độ là một hình thức huy động vốn của nhà đầu tư bên
cạnh những hình thức huy động vốn khác.

7

Khoản 8 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006.
Khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở 2014.

8

8


Để hiểu rõ hơn bản chất của hoạt động mua bán nhà ở HTTTL chúng ta
có thể tham khảo các quy định về mua bán bất động sản sẽ xây dựng được quy
định tại Chương III - 1 từ Điều 1601 - 1 đến Điều 1604 - 1 trong BLDS Pháp.
Theo đó, pháp luật Pháp khơng sử dụng thuật ngữ “mua bán nhà ở HTTTL” như
ở nước ta mà thay vào đó là thuật ngữ “mua bán bất động sản sẽ được xây dựng”
(delavented’ immeubles à construire). BLDS Pháp định nghĩa: “Hợp đồng mua
bán nhà ở sẽ xây dựng là thỏa thuận theo đó bên bán có nghĩa vụ xây một bất
động sản trong thời hạn được quy định trong hợp đồng. Có thể thỏa thuận theo
phương thức chìa khóa trao tay hoặc theo phương thức hoàn thiện từng bước”9.
Tiếp đó tại Điều 1601-2 có quy định về hợp đồng bán theo phương thức chìa
khóa trao tay, theo đó đây là hợp đồng mà bên bán cam kết giao bất động sản
cho bên mua sau khi đã xây dựng xong, còn bên mua cam kết nhận bất động sản
và trả tiền vào thời điểm nhận. Với hợp đồng bán theo phương thức hoàn thiện
từng bước, BLDS Pháp quy định: “Hợp đồng bán theo hình thức hồn thiện từng
bước là một hợp đồng theo đó bên bán chuyển ngay cho bên mua mọi quyền đối
với đất đai cũng như quyền sở hữu những kết cấu xây dựng hiện có trên đất.
Quyền sở hữu cơng trình được chuyển giao từng bước cho bên mua theo tiến độ
thi công và bên mua trả tiền làm nhiều lần theo tiến độ đó. Bên bán giữ quyền
chủ cơng trình cho đến khi nghiệm thu cơng trình”10.
Như vậy, chúng ta có thể thấy rằng hình thức mua bán nhà ở sẽ xây dựng
được quy định trong BLDS Pháp là sự pha trộn giữa hình thức mua bán nhà ở có
sẵn và hình thức mua bán nhà ở HTTTL theo quy định của Luật KDBĐS 2014,
cụ thể:
- Phương thức chìa khóa trao tay mang nhiều nét tương đồng với hình
thức mua bán nhà ở có sẵn theo quy định của Luật KDBĐS 2014, chỉ khác ở
đối tượng của hợp đồng, cụ thể, đối với phương thức chìa khóa trao tay trong
BLDS Pháp thì đối tượng của giao dịch là bất động sản sẽ xây dựng - nghĩa là

tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng thì bất động sản này vẫn chưa được
hình thành, cịn đối với hình thức mua bán nhà ở có sẵn theo quy định của Luật
KDBĐS 2014 có đối tượng là nhà ở đã được hình thành như đúng theo tên gọi
của nó.
- Phương thức hồn thiện từng bước của BLDS Pháp có nhiều nét
tương đồng với hình thức mua bán nhà ở HTTTL theo quy định của Luật
KDBĐS 2014 của nước ta. Điểm khác nhau duy nhất nằm ở chỗ: theo quy định
của BLDS Pháp thì bên bán chuyển ngay cho bên mua mọi quyền đối với đất
9

Điều 1601-1, Bộ luật dân sự Pháp, Nhà xuất bản Tư pháp, năm 2005.
Điều 1601-3, Bộ luật dân sự Pháp, Nhà xuất bản Tư pháp, năm 2005.

10

9


đai cũng như quyền sở hữu những kết cấu xây dựng hiện có trên đất và quyền
sở hữu cơng trình theo tiến độ thi cơng; trong khi đó, theo quy định của Luật
KDBĐS 2014, tại thời điểm ký kết hợp đồng, người mua nhà vẫn chưa thể thực
hiện các quyền năng của chủ sở hữu - quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt tài sản theo quy định của pháp luật, điều này được thể hiện
thông qua việc người mua không thể nắm giữ, quản lý tài sản cũng như khơng
thể khai thác cơng dụng của nó để phục vụ cho nhu cầu để ở của mình, đồng
thời bên mua cũng không thể thực hiện quyền định đoạt của mình đối với ngơi
nhà mà chỉ có thể định đoạt đối với hợp đồng mua bán thông qua việc chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL.
Như vậy, từ những quy định trên chúng ta có thể hiểu được bản chất của
hoạt động mua bán nhà ở HTTTL là quan hệ mua bán có đối tượng là nhà ở

chưa hình thành hoặc đang trong quá trình hình thành tại thời điểm giao kết hợp
đồng giữa những chủ thể đáp ứng điều kiện luật định, theo đó bên mua có nghĩa
vụ thanh toán tiền theo tiến độ của dự án trên cơ sở quy định của pháp luật, đồng
thời bên bán có nghĩa vụ tạo lập, bàn giao và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho
bên mua trong thời hạn được quy định trong hợp đồng.
1.1.2.2. Đặc điểm mua bán nhà ở HTTTL
Mua bán nhà ở HTTTL trước hết cũng là một hoạt động mua bán nhà ở,
chính vì vậy mà hoạt động này mang nhiều nét tương đồng với hoạt động mua
bán nhà ở, chẳng hạn như đây đều là hoạt động đầu tư lớn chứa đựng nhiều rủi
ro nhưng mang lại lợi nhuận “khủng”, đều phải tuân theo những quy luật thị
trường như quy luật cung - cầu, quy luật về giá. Tuy nhiên, xuất phát từ đặc
trưng của đối tượng trong giao dịch mua bán nhà ở HTTTL mà hoạt động mua
bán này có những đặc trưng nhất định giúp phân biệt nó với hình thức mua bán
nhà ở có sẵn. Trên cơ sở khái niệm nhà ở HTTTL và những quy định của pháp
luật hiện hành, chúng ta có rút ra được một số đặc trưng cơ bản của hoạt động
mua bán nhà ở HTTTL, cụ thể như sau:
Một là, đối tượng của giao dịch là nhà ở HTTTL
Điểm đặc trưng nhất của giao dịch mua bán nhà ở HTTTL là tại thời
điểm ký hợp đồng nhà ở đó chưa được hình thành hoặc đang được hình thành,
điều này đồng nghĩa với việc tại thời điểm giao dịch nhà ở đó vẫn chưa được
đưa vào khai thác, sử dụng theo đúng cơng năng của nó. Nhà ở HTTTL là một
dạng tài sản đặc biệt và tiềm ẩn nhiều rủi ro so với tài sản hiện có. Tính đặc biệt
của loại tài sản này được thể hiện ở chỗ, một bất động sản thơng thường phải có
tính hiện hữu nghĩa là nó đã tồn tại như một thực thể với hình thái nhất định mà

10


mọi người đều có thể nhận dạng, gọi tên và khai thác theo đúng tính năng, cơng
dụng của nó. Trong khi đó, tính hiện hữu của nhà ở HTTTL lại được thể hiện ở

mức độ trừu tượng, có thể đã được hiện hữu một phần hoặc chưa hiện hữu.
Chính đặc trưng này đã chi phối tới các quy định của pháp luật hiện hành về
điều kiện để đưa bất động sản HTTTL vào kinh doanh. Theo đó, như đã phân
tích ở trên, tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng, nhà ở này chưa hình thành
hoặc đang hình thành chính vì vậy mà để đảm bảo rằng chắc chắn nó sẽ được
HTTTL, pháp luật đã đặt ra những điều kiện nhất định và chỉ khi đáp ứng những
điều kiện mà pháp luật quy định thì loại hàng hóa này mới trở thành đối tượng
của giao dịch về nhà ở HTTTL. Vấn đề thời điểm và điều kiện để nhà ở HTTTL
được phép đưa vào kinh doanh đã được quy định khá cụ thể và chi tiết tại Điều
55 Luật KDBĐS 2014.
Hai là, hoạt động mua bán nhà ở HTTTL mang lại nhiều thuận lợi cho
các bên tham gia giao dịch
- Đối với bên bán (chủ đầu tư):
So với kinh doanh nhà ở có sẵn, hình thức mua bán nhà ở HTTTL này
giúp chủ đầu tư giải bài toán về vốn, thông qua việc huy động tiền ứng trước của
khách hàng để đầu tư dự án. Thật vậy, nỗi lo khát vốn luôn là câu chuyện muôn
thuở của thị trường bất động sản bởi lĩnh vực này luôn cần một nguồn lực đáng
kể mà không phải doanh nghiệp nào cũng đáp ứng đủ. Thực tế, số tiền để đấu
thầu dự án, lập đề án, xây dựng thiết kế sau đó là giải tỏa mặt bằng đã “nuốt”
gần như là trọn vẹn, nếu khơng muốn nói là tất cả số vốn của nhà đầu tư. Hơn
nữa, mỗi doanh nghiệp hầu như không chỉ đầu tư một dự án mà số vốn của họ
trải đều trên nhiều dự án khác nhau, vì thế tình trạng thiếu vốn trở càng trở nên
nghiêm trọng hơn. Tuy nhiên, trên thực tế không phải doanh nghiệp nào cũng có
thể tiếp cận được vốn ngân hàng một cách dễ dàng do rào cản lãi suất và những
điều kiện khắt khe do phía ngân hàng đặt ra. Chính vì vậy mà hình thức huy
động vốn góp trực tiếp từ người mua bất động sản thơng qua hình thức mua bán
sản phẩm nhà ở HTTTL đang chiếm tỷ trọng cao trong các phân khúc bất động
sản. Hiện đây là cách huy động vốn rất phù hợp với hoàn cảnh Việt Nam với đặc
trưng thiếu vốn tín dụng trung, dài hạn và tỷ lệ lãi suất ngân hàng còn ở mức
cao. Như vậy, nếu doanh nghiệp huy động được vốn từ những người mua nhà thì

doanh nghiệp vừa có được nguồn vốn để đầu tư xây dựng dự án vừa có thể xác
định trước được nhu cầu của người mua, tức là bán hàng trước và triển khai thực
hiện sau.

11


-

Đối với bên mua:

Hình thức mua bán nhà ở trên giấy khơng chỉ giúp chủ đầu tư có thêm
nguồn vốn, mà nó cịn đem lại những lợi ích nhất định cho người mua, theo đó
người mua có thể lựa chọn được sản phẩm của mình từ trước cho phù hợp nhu
cầu với mức giá mềm hơn so với trường hợp mua nhà ở có sẵn. Bên cạnh đó,
một đặc tính ưu việt của hình thức này mà chúng ta khơng thể khơng nhắc tới,
đó chính là việc người mua nhà chỉ phải thanh toán theo tiến độ của dự án. Trên
thực tế khơng phải ai cũng có đủ khả năng tài chính để có thể thanh tốn tiền
mua nhà một lần theo hình thức mua nhà ở có sẵn. Đối với những người dân có
thu nhập thấp thì hình thức mua nhà ở HTTTL là một sự lựa chọn hợp lý. Thậm
chí ngay cả trong trường hợp người mua có đủ khả năng thanh tốn một lần theo
hình thức mua nhà ở có sẵn nhưng họ vẫn quyết định lựa chọn hình thức “mua
bán nhà ở trên giấy”. Bởi lẽ, họ có thể dùng khoản tiền “nhàn rỗi” chưa phải
thanh tốn để đầu tư hoặc dùng vào những mục đích khác.
Ba là, hoạt động mua bán nhà ở HTTTL chứa đựng nhiều rủi ro
Trong hoạt động mua bán bất động sản nói chung và hoạt động mua bán
nhà ở HTTTL nói riêng các bên trong giao dịch thường xuyên phải đối mặt với
vô vàn những rủi ro đến từ nhiều nguyên nhân khác nhau, cụ thể:
- Đối với chủ đầu tư:
Với hình thức mua bán này, chủ đầu tư phải tiến hành huy động vốn

trong một thời gian rất dài, chính vì vậy mà nhiều doanh nghiệp khơng dự đốn
trước được thị trường, ví dụ như vấn đề biến động giá vật liệu xây dựng, biến
động tỷ giá… tất cả những yếu tố này tác động không nhỏ đến khả năng hình
thành dự án, do đó dự án có thể sẽ bị ảnh hưởng về thời gian bàn giao, giá cả
không khớp với cam kết ban đầu với người mua nhà.
- Đối với bên mua:
Trong giao dịch mua bán nhà ở HTTTL, đa phần bên mua là người phải
gánh chịu rủi ro nhiều hơn so với bên bán. Dưới đây là một số rủi ro mà khách
hàng mua nhà ở HTTTL thường gặp trên thực tế:
Rủi ro lớn nhất mà khách hàng mua nhà ở HTTTL phải đối mặt đó chính
là mất tiền nhưng khơng nhận được nhà. Dự án B5 Cầu Diễn (Từ Liêm, Hà Nội)
là một trong những minh chứng tiêu biểu cho việc chủ đầu tư chiếm dụng vốn
của khách hàng dẫn đến khơng có khả năng hồn trả. Theo đó, dự án này do
Cơng ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư nhà đất Housing Group liên doanh với Công
ty trách nhiệm hữu hạn Xuất nhập khẩu và Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội
làm chủ đầu tư. Năm 2010 - 2011, dự án này “nóng sốt” trên thị trường với giá

12


giao dịch hấp dẫn, khiến nhiều người bỏ ra vài trăm triệu đồng nộp cho chủ đầu
tư. Với thủ đoạn này, công ty đã tiến hành huy động hàng trăm tỷ đồng từ khách
hàng, nhưng dự án vẫn trong trạng thái “nằm im bất động” từ năm 2010 đến
nay.11
Một rủi ro khác mà khách hàng thường xuyên gặp phải đó là nhà xây
dựng không đúng như thỏa thuận về tiến độ và chất lượng. Thời gian qua, nhiều
khách hàng mua nhà ở HTTTL tỏ ra vô cùng ngán ngẩm khi liên tục phải đối
mặt với việc chủ đầu tư giao nhà trễ hẹn. Đây cũng là tình trạng chung của
những khách hàng mua nhà ở dự án An Gia Star (quận Tân Bình, Thành phố Hồ
Chí Minh). Theo đó, trong hợp đồng mua nhà thì chủ đầu tư là Cơng ty Cổ phần

Đầu tư và phát triển Bất động sản An Gia (An Gia Investment) cam kết sẽ bàn
giao nhà vào quý I/2017. Tuy nhiên, chỉ có một số lượng khách hàng nhất định
được nhận nhà vào thời điểm này. Cịn những khách hàng khác thì liên tục nhận
được thơng báo dời lịch bàn giao căn hộ. Cho đến thời điểm hiện tại thì nhiều
khách hàng vẫn chưa nhận được nhà12. Bên cạnh nạn “trễ hẹn”, thì việc bàn giao
nhà với chất lượng cơng trình khơng đúng như thỏa thuận cũng là một câu
chuyện khá phổ biến đối với những dự án nhà ở HTTTL được rao bán. Hẳn rằng
chúng ta đã khơng cịn xa lạ gì với những chiêu thức lôi kéo khách hàng của các
dự án nhà HTTTL với mác “căn hộ 5 sao”, “chung cư cao cấp”. Người mua đôi
khi quá tin tưởng vào chất lượng nhà được rao bán cho đến khi nhận nhà ở mới
biết “không như trong mơ”, nhiều căn bị tráo đổi nội thất hay chất lượng tiện ích
trong nhà khơng như thỏa thuận.
Bên cạnh đó, việc người mua khơng được làm giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở theo đúng thời hạn quy định cũng khơng cịn là câu chuyện q xa lạ
đối với khách hàng mua nhà ở HTTTL. Mặc dù theo quy định, trong thời hạn 50
ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua thì chủ đầu tư phải làm thủ tục để
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua13. Tuy nhiên,
thực tế cho thấy hiếm có chủ đầu tư nào tuân thủ đúng các quy định này bởi đa
phần các chủ đầu tư thường chờ đến khi bán hết hoặc gần hết số nhà trong một
dự án thì mới tiến hành các thủ tục làm giấy chứng nhận một lần, cũng có trường
hợp dự án mắc phải những sai phạm trong việc xây dựng nên không được cơ
quan nhà nước cấp giấy chứng nhận. Điều này không những gây tâm lý bất an
11

truy cập ngày 18/06/2017
12
truy cập ngày 18/06/2017.
13
Khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

13


cho người mua mà cịn khiến họ gặp nhiều khó khăn trong việc sang nhượng, thế
chấp vay vốn ngân hàng. Mới đây, hàng trăm khách hàng mua nhà tại dự án
chung cư cao cấp Thảo Điền Pearl (Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh) bức xúc
phản ánh về tình trạng mua nhà đã 4 năm nhưng chưa được chủ đầu tư là Công
ty cổ phần địa ốc và xây dựng SSG2 (thuộc SSG Group) bàn giao sổ hồng14.
Thực tế, câu chuyện chủ đầu tư nợ sổ hồng như tại dự án Thảo Điền Pearl là rất
phổ biến tại nhiều chung cư ở Thành phố Hồ Chí Minh. Đình đám nhất phải kể
đến câu chuyện tại dự án chung cư Rubyland (quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí
Minh) do Cơng ty Tân Hoàng Thắng làm chủ đầu tư. Dự án này được bàn giao
cho khách hàng vào ở từ năm 2009 với khoảng 280 hộ dân tuy nhiên đến nay
người mua vẫn chưa được cấp giấy chủ quyền nhà15.
Có nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến rủi ro trong hoạt động mua bán
nhà ở HTTTL. Nhưng theo tác giả, nguyên nhân sâu xa xuất phát từ tính đặc thù
của loại tài sản đang tiến hành giao dịch – nhà ở HTTTL. Như đã phân tích, tại
thời điểm giao kết hợp đồng, nhà ở vẫn chưa được hình thành hoặc đang trong
quá trình hình thành chính vì vậy mà khách hàng khó có thể kiểm sốt được
những rủi ro phát sinh trong quá trình tạo lập. Yếu tố năng lực và uy tín của chủ
đầu tư cũng cần được cân nhắc đến như một nguyên nhân làm phát sinh rủi ro.
Thật vậy, chúng ta có thể thấy rằng đa phần những rủi ro mà khách hàng gánh
chịu trên thực tế đều có sự tác động tiêu cực từ phía chủ đầu tư chẳng hạn như
việc chủ đầu tư chạy theo lợi nhuận mà qn đi chất lượng của cơng trình, hoặc
trường hợp chiếm dụng vốn của khách hàng để sử dụng vào mục đích cá nhân
hoặc dự án khác dẫn tới trình trạng khơng có khả năng hồn trả.
1.2. Sự cần thiết phải đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà ở
HTTTL
Khi tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở nói chung và giao dịch mua
bán nhà ở HTTTL nói riêng, rủi ro là điều không thể tránh khỏi đối với các bên

tham gia giao dịch và nhất là đối với người mua nhà. Tuy nhiên, xuất phát từ
những đặc trưng của đối tượng trong giao dịch mua bán nhà ở trên giấy mà loại
giao dịch này chứa đựng những rủi ro đáng kể như đã phân tích ở trên. Khi tham
gia vào giao dịch mua bán loại hàng hóa này, khách hàng dường ở vào vị trí
“yếu thế” hơn so với chủ đầu tư. Chính vì vậy mà, việc đảm bảo quyền lợi khách
hàng mua nhà ở HTTTL được đặt ra như một yêu cầu cấp thiết.
14

truy cập ngày 18/06/2017.
15
truy cập ngày
19/06/2017.
14


Cần phải nói thêm rằng, khơng phải chỉ đến khi xây dựng và ban hành
Luật KDBĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 thì Nhà nước mới quan tâm đến việc
đảm bảo quyền lợi của khách hàng mà ngay từ khi thừa nhận và cho phép tổ
chức, cá nhân được tiến hành các giao dịch liên quan đến loại hàng hóa đặc biệt
này, Nhà nước đã có những biện pháp nhất định để bảo vệ người mua nhà ở
HTTTL trên cơ sở các quy định của Luật Nhà ở 2005 và Luật KDBĐS 2006.
Tuy nhiên, dường như các quy định này vẫn chưa đảm bảo tốt nhất quyền lợi
của khách hàng, vì thế mà hàng loạt tranh chấp, khiếu kiện đã xảy ra mà điển
hình nhất là các tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước
sai mục đích đã cam kết.
Trên thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp chủ đầu tư dự án tiến hành huy
động tiền ứng trước của khách hàng khi tổ chức bán nhà, cơng trình xây dựng
HTTTL nhưng sử dụng vốn sai mục đích, đầu tư dàn trải vào các dự án khác dẫn
đến chậm tiến độ triển khai dự án, thậm chí dừng triển khai. Trong khi bản chất
và mục đích của khoản tiền này là tiền mà khách hàng trả trước cho chủ đầu tư

để được sở hữu nhà ở trong tương lai và chủ đầu tư dùng số tiền này để bổ sung
nguồn vốn thực hiện chính dự án nhà ở đó. Như vậy, nếu chủ đầu tư sử dụng
khoản tiền ứng trức này vào mục đích khác ngồi mục đích trên thì đã làm sai
lệch bản chất của quan hệ mua bán này, chỉ chủ đầu tư có lợi cịn người mua nhà
vơ tình bị lợi dụng và khả năng dự án không được thực hiện, người mua không
nhận được nhà theo thỏa thuận là rất cao. Thông thường đối với những trường
hợp này người mua nhà rất khó để có thể địi lại khoản tiền mà mình đã ứng
trước cho bên bán hoặc phải mất một khoảng thời gian dài kiện tụng thì mới có
thể nhận được lại khoản tiền vốn dĩ thuộc về mình. Xuất phát từ thực tế ấy mà
người có nhu cầu mua nhà ngày càng mất niềm tin với hình thức mua bán nhà ở
HTTTL. Đây được xem là yếu tố cản trở sức mua trên thị trường dẫn đến việc
các doanh nghiệp ngày càng khó khăn trong đầu tư phát triển nhà ở. Chính vì
vậy, để khơi phục và cũng cố niềm tin của khách hàng dành cho hình thức mua
bán nhà ở trên giấy, Luật KDBĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã có những quy
định mang tính bước ngoặt trong việc bảo vệ quyền lợi của chủ thể này khi tham
gia giao dịch.
Việc thực hiện tốt các biện pháp đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua
nhà ở HTTTL sẽ mang lại ý nghĩa vô cùng to lớn, theo đó các biện pháp này
khơng chỉ hướng tới việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng mà còn giúp mang lại
những tác động tích cực cho thị trường bất động sản nói chung và cho chủ đầu
tư nói riêng. Thật vậy, như đúng tên gọi của nó, các biện pháp này được sinh ra

15


để bảo vệ quyền lợi của khách hàng – bên thường phải gánh chịu nhiều rủi ro
khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở HTTTL. Ý nghĩa tiếp theo mà các biện
pháp này mang lại đó chính là những tác động tích cực cho thị trường bất động
sản HTTTL vốn đã “giảm nhiệt” trong những năm vừa qua. Như đã phân tích ở
trên, hình thức “mua bán nhà trên giấy” này có nhiều ưu điểm hơn so với hình

thức mua bán nhà ở có sẵn, điều duy nhất khiến khách hàng bận tâm chính là
tính rủi ro của giao dịch. Chính vì vậy, một khi quyền lợi của khách hàng được
đảm bảo thì niềm tin đối với hình thức mua bán này sẽ được khôi phục và củng
cố, người có nhu cầu mua nhà ở cũng mạnh dạn tham gia giao dịch chứ khơng
cịn lo sợ như trước đây. Đây sẽ là một tín hiệu đáng mừng cho thị trường bất
động sản.

16


KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Ở Chương này, tác giả đã tập trung phân tích những nội dung cơ bản về
nhà ở HTTTL và hoạt động mua bán nhà ở HTTTL, để từ đó phác thảo lên
những đường nét cơ bản trong bức tranh tổng thể về thị trường mua bán nhà ở
HTTTL. Trong bức tranh ấy, mỗi nét vẽ đều mang một ý đồ riêng của tác giả,
trước tiên, để hiểu về hoạt động mua bán nhà ở HTTTL, tác giả đã phân tích
khái niệm và đặc điểm của nhà ở HTTTL với tư cách là đối tượng giao dịch.
Tiếp đó, tác giả xây dựng khái niệm mua bán nhà ở HTTTL trên cơ sở quy định
của pháp luật hiện hành và tập trung làm rõ nét những đặc điểm của hoạt động
này để thấy được bên cạnh những điểm ưu việt mà hình thức “mua bán nhà ở
trên giấy” mang lại cho các bên tham gia giao dịch thì hoạt động này cũng hàm
chứa những rủi ro nhất định.
Thông qua việc phân tích những rủi ro cũng như đưa ra những ví dụ minh
họa trên thực tế sẽ giúp cho khách hàng nhận diện và hình dung được những rủi
ro mà mình có thể gặp phải khi tham gia vào giao dịch này. Trên cơ sở những
rủi ro ấy, tác giả làm nổi bật lên sự cần thiết và ý nghĩa của việc phải đảm bảo
bảo vệ quyền lợi của khách hàng mua nhà ở HTTTL.
Việc làm sáng tỏ những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở HTTTL và hoạt
động mua bán nhà ở HTTTL cũng như sự cần thiết của việc đảm bảo quyền lợi
của khách hàng mua nhà ở HTTTL là tiền đề để tác giả đi sâu vào phân tích,

đánh giá những bất cập trong thực tiễn thi hành các biện pháp này trong chương
tiếp theo của khóa luận.

17


CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC ĐẢM
BẢO QUYỀN LỢI CỦA KHÁCH HÀNG MUA NHÀ Ở HTTTL
2.1. Các biện pháp đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà ở
HTTTL theo quy định của pháp luật hiện hành
Ở Chương 1, tác giả đã phân tích để thấy được sự cần thiết cũng như ý
nghĩa của các biện pháp đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà ở HTTTL.
Như vậy, vấn đề mà chúng ta cần tìm hiểu tiếp theo là pháp luật hiện hành có
những quy định nào nhằm bảo vệ quyền lợi của chủ thể này?
Sau hơn bảy năm triển khai thi hành, bên cạnh những kết quả đã đạt
được thì Luật Nhà ở 2005 và Luật KDBĐS 2006 đã bộc lộ những tồn tại, hạn
chế đồng thời chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn
mới. Ngày 25/11/2014, Quốc Hội thông qua Luật Nhà ở và Luật KDBĐS có
hiệu lực vào ngày 01/7/2015 đã có những quy định mang tính chất bước ngoặt
trong việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng mua nhà ở HTTTL cụ thể như sau:
Thứ nhất, nâng mức vốn pháp định của doanh nghiệp KDBĐS
Trước đây, theo quy định của Luật KDBĐS 2006 thì mức vốn pháp định
của doanh nghiệp KDBĐS là 6 tỷ đồng16. Đến Luật KDBĐS 2014, con số này
đã tăng lên hơn gấp 3 lần, theo đó tại Điều 10 có quy định: “tổ chức, cá nhân
KDBĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định
khơng được thấp hơn 20 tỷ đồng”. Quy định này xuất phát từ thực tế, việc quy
định mức vốn pháp định khá thấp như luật cũ đã tạo ra hiện tượng nhiều doanh
nghiệp nhỏ, yếu kém cùng nhảy vào làm hỗn loạn thị trường. Chính vì vậy mà
việc nâng vốn pháp định đối với doanh nghiệp KDBĐS là rất cần thiết trong bối

cảnh thị trường đang trên đà hồi phục. Theo đó, một thị trường bất động sản chỉ
lành mạnh và bền vững khi doanh nghiệp tạo ra được các sản phẩm thật mà
muốn làm được điều đó, doanh nghiệp cần phải có nguồn vốn đủ lớn.
Quy định này khơng chỉ dừng lại ở việc khuyến khích nhà đầu tư có năng
lực thực sự tham gia đầu tư KDBĐS, hạn chế việc thành lập ồ ạt các doanh
nghiệp “tay không bắt giặc” dẫn đến những đợt khủng hoảng trong thời gian qua
mà quan trọng hơn, nó cịn có tác dụng sàng lọc những doanh nghiệp yếu kém,
giúp thị trường minh bạch hơn qua đó người có nhu cầu mua nhà ở HTTTL cũng
an tâm hơn trong việc lựa chọn hình thức này.

16

Khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và khoản 1 Điều 3 Nghị định số 153/2007/NĐCP của Chính phủ ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động
sản 2006.
18


Thứ hai, quy định bắt buộc bảo lãnh trong hoạt động bán, cho thuê
mua nhà ở HTTTL
Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà
ở HTTTL phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh
nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn
giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng17. Đây được xem là một
điểm sáng trong quy định của pháp luật hiện hành. Quy định này đã thực sự tạo
thêm sức nóng cho thị trường bất động sản, nơi mà người mua lâu nay vẫn thấp
thỏm vì cam kết tiến độ của chủ đầu tư.
Quy định này trước hết bảo vệ người mua nhà ở HTTTL, theo đó ngay cả
trong trường hợp chủ đầu tư khơng hồn thành được sản phẩm nhà ở thì người
mua vẫn sẽ được ngân hàng đứng ra thực hiện các nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư.
Trong khi trước đây, khi quy định này chưa được đặt ra, người mua nhà phải

chịu thiệt khi dự án bị đình trệ, khách hàng có khiếu nại, tố cáo chủ đầu tư thậm
chí là kiện ra tịa cũng chưa chắc địi được tiền. Khơng những thế, quy định bắt
buộc bảo lãnh dự án như hiện nay cũng sẽ hạn chế được cầu ảo, cung ảo trên thị
trường, vì trước đó, nhiều chủ đầu tư bán nhà trên giấy nhưng sau đó dự án lại
khơng được thực hiện. Như vậy, từ những phân tích trên chúng ta có thể thấy
quy định bắt buộc bảo lãnh trong hoạt động bán nhà ở HTTTL sẽ giúp khách
hàng phòng tránh tối đa những rủi ro khi tham gia mua bán loại nhà ở đặc thù
này, tạo môi trường giao dịch về nhà ở lành mạnh.
Thứ ba, quy định bắt buộc chủ đầu tư phải tiến hành giải chấp trước
khi ký hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL
Thực chất nguyên tắc này đã được quy định cụ thể trong BLDS 2005 tại
Điều 249, theo đó bên thế chấp chỉ được bán tài sản đảm bảo khi có sự đồng ý
của bên nhận thế chấp hoặc sau khi đã tiến hành giải chấp tài sản. Và vì nó đã
được quy định trong BLDS, nên trước đây Luật KDBĐS 2006 đã không đi sâu
để điều chỉnh về vấn đề này. Mặc dù đã có quy định cụ thể như thế, tuy nhiên,
trên thực tế, chủ đầu tư vẫn thường xuyên vi phạm. Để giải quyết thực trạng này,
khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ: “trong trường hợp chủ đầu
tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu bán mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở
này trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được
bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý”. Việc quy
định cụ thể nghĩa vụ giải chấp của chủ đầu tư trong văn bản pháp luật chuyên
ngành không chỉ nhằm nhấn mạnh yêu cầu của pháp luật đối với chủ đầu tư mà
17

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
19