Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
---o0o---

NINH THỊ HIỀN
PHÁP LUẬT VỀ TRAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ
NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ
Chuyên ngành
Mã số

: Luật kinh tế
: 62.38.01.07

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
---o0o---

NINH THỊ HIỀN

LUẬN ÁN TIẾN SĨ
PHÁP LUẬT VỀ TRAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ
NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

Người hướng dẫn khoa học

PGS.TS PHẠM DUY NGHĨA

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017


LỜI CÁM ƠN
Tơi xin gửi lịng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Phạm Duy Nghĩa đã tận tình chỉ
bảo hướng dẫn tôi trong suốt thời gian nghiên cứu. Đặc biệt, Thầy đã tận tình góp ý
cho tơi từng bài dịch, giải thích cặn kẽ từng phát hiện mới, Thầy đã định hướng lại
phạm vi nghiên cứu Luận án, cung cấp cho tôi nhiều tài liệu tham khảo quý giá. Sự
quan tâm và luôn động viên của Thầy đã giúp tôi hồn thành Luận án này.
Tơi xin chân thành cám ơn Nhà giáo ưu tú GS.TS Mai Hồng Quỳ (Hiệu
trưởng Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh) đã trao cho tôi cơ hội được
nghiên cứu tại trường Đại học Tự do Brusselles – Bỉ (L’université Libre de
Bruxelles – ULB) đây là một trong những yếu tố quan trọng giúp tơi hồn thành
cơng trình nghiên cứu này.
Tơi xin cám ơn GS. Patrick Goffaux, Trưởng khoa Luật Trường Đại học Tự
do Brusselles – Bỉ (L’université libre de Bruxelles – ULB) đã tạo điều kiện thuận
lợi cho tôi trong thời gian nghiên cứu tại Trường. Sự quan tâm giúp đỡ của các
Thầy cô, cán bộ khoa trong thời gian tôi nghiên cứu tại trường đã giúp tơi hồn
thành Luận án này.
Tơi xin chân thành cám ơn các Thầy cô tại Trường đại học Luật Thành phố
Hồ Chí Minh, các Thầy cơ phản biện đã góp ý từng chuyên đề nghiên cứu của tơi,
góp ý cho tơi từng bài báo, bài viết trong các hội thảo, cũng như cho tôi cơ hội được
nghiên cứu chung các đề tài nghiên cứu khoa học. Qua những lần viết bài này, tơi
có được những trải nghiệm quý báu cho quá trình nghiên cứu Luận án của mình.
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu
trong Luận án là trung thực và chính xác. Các kết quả nghiên cứu trong luận án
chưa từng được ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Tác giả Luận án

Ninh Thị Hiền


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
SỐ TT

CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT

1

BĐS

Bất động sản

2

BLDS

Bộ luật Dân sự

3

DAĐT

Dự án đầu tư

4

DN

Doanh nghiệp

5

GATS

Hiệp định chung về thương mại dịch vụ

6

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản

7

KTTT

Kinh tế thị trường

8

LĐĐ 2013

Luật Đất đai năm 2013

9

LQLSDTSC 2017

Luật Quản lý, sử tài sản công năm 2017

10

NĐT

Nhà đầu tư

11

NSDĐ

Người sử dụng đất

12

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

13

SDĐ

Sử dụng đất

14

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

15

UBND

Ủy ban nhân dân

16

WTO

Tổ chức thương mại thế giới


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
I.
Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
II.
Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài................................................... 4
III. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................... 4
IV. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ............................................... 6
V.
Những điểm mới và ý nghĩa khoa học của Luận án......................................... 7
VI. Kết cấu của Luận án ......................................................................................... 9
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, NHỮNG VẤN ĐỀ

CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT .............................. 10
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu................................................................. 10
1.2.

Đánh giá tình hình nghiên cứu và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu .............. 22

1.3.
1.4.
1.4.1.
1.4.2.

Cơ sở lý thuyết .............................................................................................. 24
Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu ........................................... 34
Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................ 34
Giả thuyết nghiên cứu .................................................................................... 34

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .................................................................................................... 36

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC TRAO QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN .............................................................................................................. 37
2.1.

Lý luận chung về quyền sở hữu đất đai ............................................................... 37

2.1.1. Quyền sở hữu đất đai ...................................................................................... 37
2.1.2. Cấu trúc quyền sở hữu đất đai ........................................................................ 40
2.1.3. Đối tượng của hoạt động trao quyền sử dụng đất .......................................... 48
2.1.4. Mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất và quyền phát triển trên đất ............... 56
2.2. Lý thuyết về kinh doanh bất động sản ....................................................... 60

2.2.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản ............................................................... 60
2.2.2. Chủ thể kinh doanh bất động sản ................................................................... 61
2.3.

Lý thuyết về hoạt động trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể
kinh doanh bất động sản ....................................................................................... 65

2.3.1. Khái niệm về trao quyền sử dụng đất............................................................. 65
2.3.2. Đặc điểm của hoạt động trao quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản70
2.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước
cho các chủ thể kinh doanh bất động sản ...................................................... 71
2.3.4. Sự khác nhau giữa trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh
doanh bất động sản và các chủ thể kinh doanh khác ..................................... 78
Tiêu chí đánh giá sự hồn thiện pháp luật về hoạt động trao quyền sử dụng đất
từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản ...................................... 79
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .................................................................................................... 82
2.4.


CHƯƠNG 3: QUY TRÌNH, CHỦ THỂ VÀ CĂN CỨ TRAO QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN .............................................................................................................. 84
Quy trình trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất
động sản .................................................................................................................. 84
3.1.1. Quy trình chính trị................................................................................................... 84
3.1.

3.1.2. Quy trình hành chính, chủ thể và căn cứ trao quyền sử dụng đất ................. 94
3.1.3. Quy trình dân sự ........................................................................................... 111
3.2.

Quy trình phân phối đất cơng của một số quốc gia trên thế giới .................... 118

3.2.1.
3.2.2.
3.2.3.
3.2.4.

Quy trình phân phối đất cơng tại Hoa Kỳ .................................................... 118
Quy trình phân phối đất cơng tại Pháp ........................................................ 126
Quy trình phân phối đất đai tại Trung Quốc .............................................. 131
Một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong hoạt động trao quyền sử
dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản................. 140

3.3.

Định hướng và kiến nghị về quy trình, chủ thể và căn cứ trao quyền sử dụng
đất tại Việt Nam ................................................................................................... 143

3.3.1. Định hướng đổi mới quy trình trao quyền sử dụng đất tại Việt Nam ......... 143
3.3.2. Kiến nghị hồn thiện quy trình trao quyền sử dụng đất tại Việt Nam ......... 146
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .................................................................................................. 155

CHƯƠNG 4: HÌNH THỨC, TRÌNH TỰ, THỦ TỤC VÀ GIÁM SÁT HOẠT
ĐỘNG TRAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC
CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.................................................... 157
4.1.

Các hình thức trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh
bất động sản .......................................................................................................... 157

4.1.1. Hình thức giao đất, cho th đất và cơng nhận quyền sử dụng đất............. 157
4.1.2. Hình thức chuyển mục đích sử dụng đất ...................................................... 163
4.1.3. Hình thức quản lý mang tính pháp lý trong hoạt động trao quyền sử dụng đất
tại Việt Nam .................................................................................................. 167
4.2.

Các hình thức khác dẫn đến việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ nhà nước
cho các chủ thể kinh doanh bất động sản .......................................................... 170

4.2.1. Dịch chuyển quyền sử dụng đất thông qua cổ phần hóa doanh nghiệp
nhà nước ....................................................................................................... 170
4.2.2. Dịch chuyển quyền sử dụng đất thơng qua hình thức thanh tốn bằng quỹ đất
cho nhà đầu tư thực hiện dự án.................................................................... 172
4.3.

Trình tự, thủ tục trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh
doanh bất động sản .............................................................................................. 175

4.3.1. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất cho các chủ thể kinh doanh bất
động sản ....................................................................................................... 175
4.3.2. Trình tự thủ tục công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng
đất ................................................................................................................. 180


4.3.3. Một số bất cập trong trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất .................................... 181
4.4.
4.5.

Giám sát hoạt động trao quyền sử dụng đất ..................................................... 187
Hình thức và trình tự, thủ tục trao quyền sử dụng đất tại một số nước trên
thế giới ................................................................................................................... 191

4.5.1.
4.5.2.
4.5.3.
4.5.4.

Hình thức và trình tự, thủ tục trao quyền sử dụng đất tại Hoa Kỳ .............. 191
Hình thức và trình tự thủ tục trao quyền sử dụng đất tại Pháp ................... 195
Hình thức và trình tự thủ tục trao quyền sử dụng đất tại Trung Quốc ........ 197
Các bài học kinh nghiệm về hình thức và hình thức pháp lý trao quyền sử
dụng đất ........................................................................................................ 200

4.6.

Định hướng và kiến nghị về trình tự thủ tục trao quyền sử dụng đất từ nhà
nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam .......................... 201

4.6.1. Định hướng các quy định về các hình thức trao quyền sử dụng đất từ nhà
nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam ...................... 201
4.6.2. Kiến nghị về trình tự thủ tục trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các
chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam ............................................ 204
KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 .................................................................................................. 216
KẾT LUẬN ....................................................................................................................... 218

DANH SÁCH TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... i
PHỤ LỤC ..................................................................................................................xii
DANH MỤC CÔNG TRÌNH LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ CƠNG BỐ......xxxvii

1
PHẦN MỞ ĐẦU

I. Tính cấp thiết của đề tài
Từ năm 1986, Việt Nam bước vào thời kỳ đổi mới với mục tiêu “kiên quyết
xoá bỏ cơ chế tập trung quan liêu, bao cấp, chấp nhận nền kinh tế vận động theo cơ
chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước bằng pháp luật, kế hoạch, chính sách và
các cơng cụ khác”1 nhằm đưa đất nước thốt khỏi tình trạng nghèo nàn lạc hậu.
Pháp luật Việt Nam là thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng, thể hiện ý chí
của nhân dân. Đảng lấy chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh làm nền
tảng tư tưởng, kim chỉ nam cho hành động, lấy tập trung dân chủ làm nguyên tắc tổ
chức cơ bản. C. Mác cho rằng “đất đai là nguồn của mọi sản xuất và của mọi tồn
tại”2. “Để đảm bảo sự công bằng trong phân phối giá trị thặng dư, thì đất đai phải
thuộc công hữu, sở hữu Nhà nước, Nhà nước vừa bảo vệ chế độ công hữu về tư liệu
sản xuất, vừa bảo vệ bình đẳng về lao động và bình đẳng trong việc phân chia các
sản phẩm”3.
Theo ý thức hệ tư tưởng đó, đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước phải “làm cho quyền sử dụng đất chuyển
thành hàng hoá một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho
phát triển. Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước
tác động đến giá đất trên thị trường bằng các chính sách kinh tế vĩ mô trên cơ sở
quan hệ cung - cầu về đất đai”4, bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, của
người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư.
Để quyền sử dụng đất thuộc sở hữu toàn dân được trao cho người sử dụng
đất phải trải qua ba quy trình. Quy trình chính trị là q trình hình thành thị trường
quyền sử dụng đất thông qua bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chính sách ưu
tiên sử dụng đất. Trong quy trình hành chính, các cơ quan nhà nước thiết lập cơ chế
điều tiết thị trường quyền sử dụng đất. Thơng qua quy trình dân sự, Nhà nước

chuyển quyền sử dụng đất đến tay người sử dụng đất thuộc mọi thành phần kinh tế.
Theo Quyết định số 455/QĐ-BTNMT ngày 21/3/2017 về phê duyệt và công
bố kết quả thống kê diện tích đất năm 2015 của Bộ Tài ngun và Mơi trường, tính
đến ngày 31/12/2015 tổng diện tích đất tự nhiên cả nước là 33.123.077 ha gồm diện
tích đất nơng nghiệp là 27.302.206 ha, diện tích nhóm đất phi nơng nghiệp là
Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI ngày
15/12/1986, truy cập ngày 15/8/2016 từ />2
C.Mác và Ph. Ăng-Ghen toàn tập, tập 46 phần 1, NXB Chính trị quốc gia sự thật- Hà Nội, tr. 73.
3
C.Mác, Ph.Ăng-Ghen, V.I.Lê-Nin, Về chủ nghĩa xã hội và chủ nghĩa cộng sản, NXB Sự thật, Hà Nội –
1986.tr.267.
4
Báo cáo của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX ngày 10/4/2006 về phương hướng, nhiệm vụ phát
triển kinh tế - xã hội năm năm 2006 - 2010, Văn kiện đại hội khóa X.
1


2
3.697.829 ha, nhóm đất chưa sử dụng là 2.123.042 ha. Trong nhóm đất phi nơng
nghiệp thì diện tích đất theo đối tượng sử dụng là 1.829.724 ha và diện tích theo đối
tượng quản lý là 1.868.087 ha. Báo cáo công tác quản lý nhà nước về đất đai của Bộ
Tài ngun và Mơi trường cho biết tính đến ngày 20/7/2015 cả nước đã cấp được
41.757.000 Giấy chứng nhận với diện tích 22.963.000 ha, đạt 94,9% diện tích cần cấp
các loại đất chính. Tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều cơ bản hoàn
thành mục tiêu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngồi ra, theo Ơng Lê Thanh
Khuyến – Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai thì cơng tác xác định giá đất
được thực hiện có hiệu quả, góp phần minh bạch trong xác định giá đất, trong đấu
giá quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước, nếu năm
2013 là 54.313 tỷ đồng, năm 2014 là 55.563 tỷ đồng, năm 2015 là 83.530 tỷ đồng,
đến năm 2016, con số này đã là 122.603 tỷ đồng5.

Bên cạnh những thành công đã đạt được, theo Báo cáo "Công khai thông tin
quản lý đất đai ở Việt Nam" ngày 12/12/2014 của Ngân hàng Thế giới thì hoạt động
trao quyền sử dụng đất tại Việt Nam trong thời gian qua đã bộc lộ nhiều bất cập
như, “tham nhũng” bị thao túng bởi lợi ích nhóm, góp phần tạo ra bất bình đẳng và
mất ổn định xã hội. Nguyên nhân cho các bất cập này gồm hai nhóm:
Thứ nhất, cấu trúc quyền sở hữu đất đai của Việt Nam chưa phân biệt quyền
sử dụng đất đã trao cho người sử dụng đất với quyền sử dụng đất chưa trao cho
người sử dụng đất “đất công” nhằm xác định cơ chế điều tiết riêng biệt cho từng
loại đất. Khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là một “một khái niệm trừu tượng,
chưa chỉ ra được chủ thể sở hữu cũng như đối tượng sở hữu trên thực tế và việc
thực hiện quyền đối với đất đai của mỗi người dân được hiện thực hóa như thế
nào”6. Ví dụ, UBND Thành phố Đà Nẵng đã trao nhiều bất động sản là QSDĐ “đất
công” cho Phan Văn Anh Vũ thông qua việc bán trực tiếp, không thông qua đấu giá
quyền sử dụng đất, ưu ái cho thuê đất vàng không sát với giá thị trường, chưa thực
hiện đúng các phương pháp xác định giá đất, thiếu căn cứ tạo chênh lệch lớn về giá
đất so với giá thị trường làm thất thu cho ngân sách nhà nước7. Một phần nguyên
nhân đến từ tình trạng "chính quyền đang có quyền lực độc quyền đáng kể trong

Lê Thanh Khuyến (2017), Ngành Quản lý đất đai – Những thành tích nổi bật trong năm 2017. Truy cập lần
cuối ngày 8/10/2017 từ />6
Đinh Dũng Sĩ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người sử dụng
đất: Thực trạng và kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 10/2003, tr.57.
7
Những phi vụ mua bán đất công sai phạm liên quan Vũ “Nhôm”, truy cập ngày 22/02/2018 từ
/>5


3
việc giao và cho thuê đất”8, có quá nhiều cơ quan có quyền quyết định đối với sử
dụng và chiếm hữu đất đai, “Nhà nước không quan tâm đến quyền hưởng dụng của

mình”9, “khơng biết cách hưởng lợi, khơng được hưởng lợi, hoặc có được hưởng lợi
nhưng khơng đáng kể”10 nên “một phần địa tô chênh lệch từ đất chưa được tập
trung vào ngân sách Nhà nước”11.
Thứ hai, quy trình chính trị chưa tập hợp được thơng tin từ các chuyên gia,
thông tin dự báo thị trường từ các nhà đầu tư, các nhóm lợi ích liên quan và nhận
được sự đồng thuận từ phía người dân. Hoạt động trao quyền sử dụng đất tập trung
chủ yếu vào cơ chế điều phối hành chính quan liêu (bureaucratic coordination)12,
với hệ thống các cơ quan thẩm quyền có chức năng bị phân mảnh, thủ tục hành
chính kém minh bạch. Cuối cùng quy trình dân sự là bước cụ thể hóa quyết định
hành chính, các nguyên tắc thị trường chưa kích thích được sự phát triển “việc giao
quyền quản lý, khai thác, sử dụng đất đai chưa phù hợp với kinh tế thị trường và
hiệu quả chưa cao”13. Suy cho cùng, phân bổ đất cơng trước hết là một quyết định
chính trị, được thơng qua bởi một quy trình chính trị. Quy trình hành chính giúp cụ
thể hóa quyết định chính trị.
Sau hơn 30 năm thực hiện chính sách đổi mới, “kinh tế phục hồi còn chậm,
tăng trưởng chưa đạt chỉ tiêu đề ra; chất lượng tăng trưởng một số mặt còn thấp,
thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa còn nhiều vướng mắc, chưa
tạo được đột phá thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội”14. Đất đai là “nguồn gốc giàu
có cho chủ sở hữu”15 vẫn chưa đem lại cho Việt Nam sự phát triển kinh tế.
Vậy câu hỏi đặt ra là trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu tồn dân thì bản
chất của trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất, đặc biệt là các
chủ thể kinh doanh bất động sản là gì? Hoạt động này diễn ra theo những quy trình,
Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam, Đại sứ quán Đan Mạch, Đại sứ quán Thụy điển (2011). Nhận diện và
giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc Gia- Sự
thật, tr.37.
9
Trần Quang Huy (2008), Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án tiến sĩ Luật học,
Viện nhà nước và pháp luật, Viện khoa học xã hội Việt Nam, tr.20.
10
Phạm Hữu Nghị (2005), “Vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai” Tạp

chí Nhà nước và Pháp luật số 1.
11
Phát biểu của bà Tơ Quỳnh Thảo, Phó Trưởng phịng, Cục Quản lý cơng sản (Bộ Tài chính), Tổng thu
NSNN từ đất ước đạt gần 50.000 tỷ đồng năm 2015, truy cập ngày 10/2/2017.
12
Tác giả Konai János là giáo sư kinh tế đại học Havard và Viện sĩ viện hàn lâm Khoa học Hungary. Konai
János (1991), Socialist system the political economy of communism, Princeton University Press Oxford
University Press, Dịch giả Nguyễn Quang A (2002), Hệ thống Xã hội chủ nghĩa chính trị kinh tế học phê
phán, NXB Văn Hóa- Thơng tin, Hội khoa học kinh tế Việt Nam, Tr. 96.
13
Báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - Xã hội 5 năm 2011-2015 và phương
hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - Xã hội 5 năm 2016-2020, truy cập ngày 12/2/2017 từ
/>14
Báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2011 – 2015 và phương
hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2016 – 2020, Đại hội Đảng khóa XII.
15
Các Mác, Tư bản phê phán khoa kinh tế chính trị, quyển thứ 3, tập III, tồn bộ q trình của sản xuất tư
bản chủ nghĩa, NXB. Sự thật, Hà Nội – 1963. tr.81.
8


4
hình thức và trình tự, thủ tục nào? Các quy trình, hình thức và trình tự thủ tục này
tác động như thế nào đến thị trường đất đai và hiệu quả của việc phân phối nguồn
lực đất đai? Trong bối cảnh nêu trên tác giả đã chọn đề tài “Pháp luật về trao
quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại
Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu cho luận án tiến sĩ của mình.

II. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
(i) Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của Luận án nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận,
các khía cạnh pháp lý của hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể kinh
doanh bất động sản một cách có hệ thống.
Luận án cũng nhận diện các nhân tố và mối quan hệ nhân quả của các sự
kiện đang diễn ra trong hoạt động trao QSDĐ thuộc sở hữu toàn dân tại Việt Nam.
Sau khi phân tích và đánh giá những hạn chế của pháp luật, Luận án góp phần hồn
thiện lý luận về hoạt động trao QSDĐ cho các chủ thể kinh doanh bất động sản,
Luận án đề xuất kiến nghị các giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật về hoạt
động trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
(ii) Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nói trên Luận án có bốn nhiệm vụ cụ thể sau:
- Nghiên cứu, phân tích, so sánh và đánh giá, cũng như rút ra những kết luận từ
tài liệu nghiên cứu từ nhiều nguồn khác nhau về hoạt động trao QSDĐ từ nhà nước cho
các chủ thể kinh doanh bất động sản.
- Nghiên cứu, làm rõ cơ sở lý luận về cấu trúc QSDĐ, bản chất của hoạt động
trao QSDĐ từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản. Nhận diện QSDĐ mà
Nhà nước chưa trao cho NSDĐ.
- Nghiên cứu thực trạng pháp luật, từ văn bản đến thực tiễn triển khai để làm rõ
cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai. Tác giả chọn lọc những
nội dung quan trọng nhất trong hệ thống các quy phạm pháp luật liên quan đến đề tài để
nghiên cứu.
- Kết hợp với việc so sánh đối chiếu pháp luật Việt Nam với pháp luật các nước
mà pháp luật đất đai của Việt Nam có nhiều điểm tương đồng cũng như các nước có nền
kinh tế thị trường phát triển nhằm rút ra bài học kinh nghiệm trong việc hoàn thiện pháp
luật trong lĩnh vực trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể KDBĐS tại Việt Nam.

III. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
(i) Đối tượng nghiên cứu của luận án gồm:
- Các lý thuyết, các quan điểm khoa học, đặc biệt là những quan điểm về của
Chủ nghĩa Mác – Lênin và các quan điểm đã được thừa nhận rộng rãi ở các nước có

5
nền kinh tế thị trường phát triển về hoạt động trao QSDĐ của nhà nước.
- Các nhận xét, đánh giá của các nhà khoa học về hoạt động trao QSDĐ từ nhà
nước cho các chủ thể KDBĐS từ các sách, tạp chí chuyên ngành luật trên thế giới và
Việt Nam, các báo cáo do các cơ quan chính phủ hoặc các tổ chức phi chính phủ cơng
bố và các luận án tiến sĩ;
- Các quy định của pháp luật về trao QSDĐ tại Việt Nam và một số nước trên
thế giới thể hiện tại Hiến pháp, các luật, nghị định, thông tư.
- Thực tiễn áp dụng pháp luật trao QSDĐ ở Việt Nam và một số quốc gia
nghiên cứu thể hiện tại các bản án, các quyết định hành chính và các thỏa thuận hợp đồng.
(ii) Phạm vi nghiên cứu
Với tên đề tài nghiên cứu “Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước
cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”, từ mục đích và nhiệm vụ
đặt ra, phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn ở những nội dung như sau:
- Cấu trúc quyền sở hữu đất đai, phân biệt QSDĐ chưa trao cho NSDĐ với
QSDĐ đã trao cho NSDĐ;
- Thẩm quyền phân phối đất đai của các cơ quan có thẩm quyền, các quy trình,
trình tự thủ tục trao QSDĐ;
- Hình thức quản lý mang tính pháp lý của hoạt động trao QSDĐ.
Hoạt động trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể KDBĐS là một hoạt
động phức tạp liên quan đến nhiều lĩnh vực như cơ chế phân cấp, phân quyền của
hoạt động quản lý nhà nước, chính sách quản lý tài sản và đầu tư công, tác giả
không thể đề cập đến tất cả các vấn đề liên quan mà chỉ tập trung vào các vấn đề
mang tính trọng tâm như: (i) Cấu trúc quyền sở hữu đất đai; (ii) Quy trình, trình tự
thủ tục trao QSDĐ; (iii) Các hình thức trao QSDĐ và hình thức quản lý mang tính
pháp lý trong hoạt động trao QSDĐ. Với những nội dung có liên quan khác, tác giả
lồng ghép vào những phần có liên quan trong Luận án hoặc xin được tiếp tục thực
hiện trong các cơng trình nghiên cứu khác.

Về phạm vi không gian: tác giả chọn Việt Nam là trọng tâm nghiên cứu, kết
hợp với việc so sánh cách thức mà đất đai được nắm giữ và chuyển giao vào thị
trường BĐS ở các nước khác gồm Hoa Kỳ, Pháp và Trung Quốc 16, nhằm có những
đánh giá tồn diện cho vấn đề nghiên cứu.

- Tác giả chọn Hoa Kỳ vì Hoa Kỳ là một nước có nền kinh tế thị trường phát triển. Pháp luật đất đai của
Hoa Kỳ cũng liên tục thay đổi rất năng động với nhiều mơ hình sử dụng đất mang lại hiệu quả cao. Tác động
pháp luật của Hoa Kỳ ảnh hưởng đến nhiều nước và khu vực khác nhau trên toàn thế giới. Việt Nam cũng
nằm trong số các nước chịu sự tác động này, đặc biệt là trong các điều ước quốc tế mà Hoa Kỳ và Việt Nam
cùng là thành viên. Hoa Kỳ là quốc gia đại diện cho hệ thống thơng luật.
- Tác giả chọn Pháp vì Pháp là Quốc gia thuộc châu Âu, pháp luật của Pháp có nhiều ảnh hưởng đến quá
trình xây dựng và thực hiện pháp luật tại Việt Nam. Pháp là quốc gia đại diện cho hệ thống dân luật.
16


6
IV. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
(i) Phương pháp luận:
Luận án được thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận là các học thuyết
về địa tô của C.Mác, học thuyết về kinh tế thị trường có xem xét đến những đặc thù
của Việt Nam, lý thuyết về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, lý thuyết cạnh tranh,
lý thuyết lợi ích nhóm. Tồn bộ q trình nghiên cứu được dựa trên cơ sở phương
pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử.
Quá trình tổng hợp thực tiễn nghiên cứu trong lịch sử, cho chúng ta bức tranh
chung về quá trình phát triển của hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ
thể KDBĐS như sau: Tại Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, ở một số quốc
gia khác đất đai có thể thuộc sở hữu nhà nước hay sở hữu của cơ quan chính
phủ/chính quyền (cịn gọi là đất công), sở hữu tư nhân và sở hữu chung của cộng
đồng. Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất công, kinh doanh đất công, không ngừng
mở rộng đất công nhằm tạo ra nguồn lợi nhuận thu được từ đất cơng cho việc phát

triển kinh tế cũng như gìn giữ đất công cho thế hệ tương lai.
Trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể KDBĐS là hoạt động phân phối
nguồn lực đất đai thuộc sở hữu toàn dân cho các thành phần trong xã hội. Hoạt động
này, cho đến nay được điều chỉnh chủ yếu bởi cơ chế hành chính hoặc cơ chế thị
trường. Tùy theo từng thời kỳ mà mỗi cơ chế đều có những thành cơng nhất định,
nghiên cứu các cơ chế trao QSDĐ ở các nước có nền kinh tế phát triển để rút ra bài học
kinh nghiệm cho những đề xuất nhằm điều chỉnh pháp luật đất đai là điều cần thiết.
(ii) Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được kết quả nghiên cứu, Luận án đã sử dụng các phương pháp
nghiên cứu cụ thể như sau:
Phương pháp phân tích: Phương pháp này giúp xây dựng các mệnh đề một
cách rõ ràng và chính xác, đồng thời giúp người nghiên cứu có được sự lựa chọn
phù hợp với các sự kiện đã được quan sát. Phương pháp phân tích được sử dụng
trong Chương 2, Chương 3, Chương 4 khi lựa chọn giữa các tình huống từ thực tế
kết hợp với lý luận và quy định của pháp luật để có được những kết luận khách
quan nhất.
Phương pháp nghiên cứu phân tích so sánh: phân tích các khái niệm các quy
định pháp luật hiện hành kết hợp với phương pháp lịch sử để so sánh sự phát triển
của pháp luật hiện hành và quá khứ. Tác giả tìm hiểu pháp luật đất đai của quốc gia
thuộc hệ thống thông luật, hệ thống dân luật và hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa
- Tác giả chọn Trung Quốc vì Trung Quốc và Việt Nam có chung một hình thức thể chế chính trị và pháp
luật Xã Hội Chủ Nghĩa. Trung Quốc ln duy trì tốc độ phát triển kinh tế cao và hiện nay là nước có nền
kinh tế lớn thứ hai trên thế giới sau Hoa Kỳ.


7
nhằm so sánh sự giống nhau và khác nhau giữa quy định và liệu những bài học kinh
nghiệm của các quốc gia nghiên cứu có áp dụng cho sự phát triển pháp luật tại Việt
Nam. Phương pháp này tác giả sử dụng xuyên suốt từ Chương 2 đến Chương 4.
Phương pháp tổng hợp: bao gồm thu thập các sự kiện từ trong thực tế các

tình huống để mơ tả những gì đang xảy ra nhằm nhận ra các đặc điểm của tình
huống nghiên cứu và có những đánh giá, phê bình về tình huống chọn lựa. Trong
loại nghiên cứu ứng dụng thì phương pháp này tập trung đến các tình huống từ thực
tế, quan tâm đến hành vi của con người khi giải quyết vấn đề nhằm tìm ra các giải
pháp cho những vấn đề từ thực tiễn. Phương pháp tổng hợp kết hợp với việc xin ý
kiến chuyên gia, phỏng vấn những chuyên gia, những nhà nghiên cứu, các nhà quản
lý thuộc lĩnh vực đất đai như Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh. Các chun gia
đã có đánh giá và chỉ rõ những khoảng cách giữa quy định của pháp luật và thực
tiễn thi hành cũng như các hàm ý chính sách khi đề xuất sửa đổi pháp luật. Phương
pháp này tác giả sử dụng tại Chương 3 và Chương 4 khi nêu thực trạng và đưa ra
những đề xuất sửa đổi quy định của pháp luật đất đai.
Phương pháp nghiên cứu lịch sử: tìm hiểu trong lịch sử các tiền đề lịch sử về
sự phát triển của luật pháp. Phương pháp này giúp làm rõ sự thay đổi của pháp luật
qua các thời kỳ, nó tiết lộ lý do từ chối hay chấp nhận một số các quy phạm pháp
luật, giúp giải thích các quy định pháp lý được thơng qua để thích nghi với những
hồn cảnh cụ thể. Phương pháp này tác giả sử dụng tại Chương 2 và Chương 4.
Phương pháp kinh tế- luật: sử dụng các nguyên lý kinh tế và cách tiếp cận
của kinh tế học để nghiên cứu và giải thích các hiện tượng liên quan đến pháp luật,
nhất là trong sự lựa chọn hành vi ứng xử của con người trong từng trường hợp cụ
thể, bắt đầu từ giải thích bản chất của kinh doanh BĐS, pháp luật về sở hữu và hợp
đồng. Phương pháp này tác giả sử dụng xuyên xuốt từ Chương 1 đến Chương 4 của
luận án.

V. Những điểm mới và ý nghĩa khoa học của Luận án
Luận án này đóng góp cho khoa học pháp lý sáu điểm mới sau đây:
Thứ nhất, luận án đã phân tích, làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về hoạt
động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản
tại Việt Nam như: cấu trúc quyền sở hữu đất đai, quyền phát triển trên đất, đối
tượng của hoạt động trao quyền sử dụng đất, khái niệm về hoạt động trao quyền sử
dụng đất, đặc điểm của hoạt động trao quyền sử dụng đất, các yếu tố ảnh hưởng đến

hoạt động trao quyền sử dụng đất và những tiêu chí đánh giá sự hoàn thiện pháp
luật về hoạt động trao quyền sử dụng đất. Cụ thể, luận án đã làm rõ “trao quyền sử
dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản” về bản chất kinh tế


8
là sự phân bổ nguồn lực (resource allocation), phân bổ quyền sử dụng đất thuộc sở hữu
toàn dân cho người sử dụng đất, đặc biệt là những chủ thể kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, luận án đã phân tích và chỉ ra rằng: Để quyền sử dụng đất thuộc sở
hữu toàn dân được Nhà nước trao cho các chủ thể kinh doanh bất động sản thường
phải trải qua ba quy trình: quy trình chính trị, quy trình hành chính và quy trình dân
sự. Quy trình chính trị là q trình hình thành thị trường bất động sản thơng qua bản
quy hoạch, kế họach sử dụng đất và các chính sách ưu tiên sử dụng đất. Trong quy
trình hành chính Nhà nước thực hiện bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà
nước đóng vai trị điều tiết thị trường thơng qua các quyết định hành chính. Thơng
qua quy trình dân sự nhà nước chuyển quyền sử dụng đất vào lưu thông, chủ yếu
thông qua các hợp đồng giao kết với các doanh nghiệp phát triển, kinh doanh bất
động sản. Cả ba quy trình này tại Việt Nam cịn chưa rõ ràng, chứa đựng nhiều bất cập,
hoạt động trao quyền sử dụng đất hiện hành tập trung ở quy trình hành chính, thiếu sự
kiểm tra giám sát của tồn xã hội, vì vậy mà gây ra thất thốt tài sản thuộc sở hữu tồn
dân và lãng phí nguồn lực quan trọng để thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội.
Thứ ba, luận án đã xác định, phân tích và chỉ ra ba hình thức trao quyền sử
dụng đất là: (i) giao đất, (ii) cho thuê đất, (iii) công nhận quyền sử dụng đất. Có hai
hình thức dẫn đến dịch chuyển quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh
doanh bất động sản bất động sản tại Việt Nam là cổ phần hóa doanh nghiệp nhà
nước và thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án. Thực tiễn tiến
hành các hình thức này ở Việt Nam không phù hợp với lý thuyết địa tô của C.Mác.
Luận án cũng chỉ ra rằng, hai phương thức trao quyền sử dụng đất là đấu giá quyền
sử dụng đất và trao quyền sử dụng đất khơng theo hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất (chỉ định nhà đầu tư) hiện hành có nhiều bất cập, gây ra hiện tượng tham nhũng,

lợi ích nhóm và gia tăng khoảng cách giàu nghèo tại Việt Nam hiện nay.
Thứ tư, để tìm giải pháp hạn chế những bất cập của pháp luật hiện hành về
hoạt động trao quyền sử dụng đất ở Việt Nam, sau khi so sánh các khía cạnh pháp
lý về cấu trúc quyền sở hữu đất đai của ba nước Hoa Kỳ, Pháp và Trung Quốc, luận
án chỉ ra rằng: dù chế độ sở hữu có khác nhau, song trên thực tế các quốc gia nghiên
cứu có cấu trúc các quyền tài sản trên đất có thể so sánh được với nhau. Luận án chỉ
rõ quyền sở hữu đất đai chưa trao cho người sử dụng đất tại Việt Nam về bản chất
tương tự với khái niệm “đất công” của các nước nghiên cứu. Sự phân bổ quyền sử
dụng đất tại Việt Nam có rất nhiều điểm tương đồng với việc bán đất công cho tư
nhân ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển.
Thứ năm, luận án chỉ ra rằng, trong quy trình dân sự, hoạt động trao quyền
sử dụng đất thông qua cơ chế thị trường với công cụ hợp đồng thỏa thuận như kinh


9
nghiệm và thực tiễn tốt ở các nước được so sánh sẽ tạo điều kiện cho Nhà nước điều
phối quyền sử dụng đất cho mục đích phát triển kinh tế một cách tối ưu nhất. Luận
án cũng chỉ rõ ba nguyên tắc khung mà các nước có nền kinh tế thị trường phát triển
đã áp dụng trong hoạt động trao quyền sử dụng đất là nguyên tắc phát triển bền
vững, nguyên tắc quản trị hiệu quả và nguyên tắc công bằng.
Thứ sáu, từ kết quả nghiên cứu trên luận án đã đưa ra những quan điểm
khoa học, những đề xuất và giải pháp chính sách pháp luật nhằm hồn thiện pháp
luật về trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động
sản tại Việt Nam.
Kết quả nghiên cứu của Luận án đóng góp những quan điểm khoa học về cơ
sở lý luận trong cấu trúc quyền sở hữu đất đai, quy trình trao quyền SDĐ, phân
quyền trong quyền đại diện sở hữu toàn dân về đất đai. Luận án cũng phân tích thực
trạng pháp luật chỉ rõ những bất cập về phân quyền và hình thức trao QSDĐ hiện
hành tại Việt Nam. Luận án là tài liệu tham khảo có giá trị đối với sinh viên, những
người làm công tác nghiên cứu và những người làm công tác thực tiễn trong lập

pháp, hành pháp và tư pháp cũng như mọi đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai.

VI. Kết cấu của Luận án
Ngồi phần mở đầu, danh mục cơng trình liên quan đến Luận án đã được
công bố, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, phần nội dung của Luận án bao gồm
các chương sau đây:
Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu, những vấn đề cần tiếp tục
nghiên cứu và cơ sở lý thuyết
Chương 2: Cơ sở lý thuyết của việc trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho
các chủ thể kinh doanh bất động sản
Chương 3: Quy trình, chủ thể và căn cứ trao quyền sử dụng đất từ nhà nước
cho các chủ thể kinh doanh bất động sản
Chương 4: Hình thức, trình tự thủ tục và giám sát hoạt động trao quyền sử
dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản


10

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, NHỮNG VẤN
ĐỀ CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Theo quy định hiện hành ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Tại các
nước có nền kinh tế thị trường (KTTT) tồn tại đa sở hữu về đất đai, đất có thể thuộc
sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân hoặc sở hữu chung. Mỗi nước đều có những chính
sách khác nhau về trao quyền sở hữu đất đai từ Nhà nước cho tư nhân và ngược lại
từ tư nhân trao lại cho Nhà nước. Trong nỗ lực tìm kiếm tác giả đã tìm được những
cơng trình nghiên cứu sau:
i) Các nghiên cứu về sở hữu đất đai
Cơng trình nghiên cứu “Sự bí ẩn của vốn” (The Mystery of Capital)17 của
tác giả Hernando de Soto, đã phân tích phương thức biến đất đai thành tài sản và là

nguồn tư bản nội địa khổng lồ của mỗi quốc gia. Tác giả chỉ ra rằng: Ở các nước
Phương Tây đất đai được vốn hóa rất thành cơng do họ có hồ sơ sở hữu tài sản về
đất đai (đăng bạ, đăng ký quyền sở hữu và các quyền liên quan đến từng ô thửa đất),
vì thế, các quyền tài sản này có một cuộc sống vơ hình, song hành cùng với cuộc
sống vật chất của đất đai, chính điều này làm cho các quyền tài sản tạo thành vốn,
dễ dàng được lưu chuyển. Ở các nước châu Á, châu Phi, Trung Đông, Mỹ La Tinh
hầu hết đều có tài sản, nhưng họ nắm giữ tài sản này ở dạng khiếm khuyết về quyền
sở hữu nên khơng có khả năng tạo ra vốn để làm cho nguồn vốn nội địa của họ hoạt
động, đây là điều bí ẩn của vốn. Chính sự khiếm khuyết này làm cho đất đai khó có
thể tìm kiếm giá trị thặng dư thông qua các giao dịch. Tác giả nhấn mạnh đến quyền
sở hữu của tài sản, một tài sản có khả năng thực hiện hiệu quả nếu chúng thuộc về
một chủ sở hữu và nó phải được cố định trong một hệ thống quyền sở hữu chính
thức thì sẽ di chuyển trên thị trường một cách dễ dàng. Điều này cũng giúp cho việc
xác định những căn cứ của giao dịch nhanh chóng được trả lời, chúng làm giảm chi
phí giao dịch và làm tăng giá trị tài sản một cách tương ứng, đây chính là động lực
của tăng trưởng kinh tế. Từ lý thuyết trên cho thấy quan điểm của tác giả nhấn
mạnh đến sự minh bạch trong quyền sở hữu đất đai khi xác định cụ thể chủ thể sở
hữu, đối tượng sở hữu và cách thức chuyển đất đai thành vốn khi nhà nước đưa đất
đai vào giao lưu dân sự và tầm quan trọng của hệ thống quản lý đất đai.
Tác giả Robin Rajack trong bài viết “Quyền sở hữu và quản lý công về vấn
đề đất đai có mang lại hiệu quả cho thị trường đất đai?” (Does Public Ownership

17

Hernando de Soto, The Mystery Of Capital: Why Capitalism triumphs in the West and fails everywhere
else, Basic Books, New York 2000.


11
and Management of land Matter for Land Market Outcomes?)18 nhận xét: Nhiều

thành phố đang phát triển có một số lượng lớn đất công được quản lý dưới mức tối
ưu làm thất bại thị trường đất đai. Việc chuyển quyền sử dụng hay quyền sở hữu
cho khu vực tư nhân sẽ cải thiện điều kiện SDĐ và tăng thu cho ngân sách nhà
nước, đồng thời giảm tham nhũng. Nhiều nhà nghiên cứu nhận ra sự khơng hồn
hảo của thị trường đất đai và nhà ở, bao gồm sự bất đối xứng thông tin, sự không
linh hoạt của chủ sở hữu đất và chi phí giao dịch lớn. Sự khơng hồn hảo của thị
trường thường là một thất bại của thị trường đất sản xuất. Sự can thiệp của Nhà
nước vào thị trường đất đai bằng nhiều cách khác nhau như thông qua chính sách,
thu thuế, thơng qua các quy định điều tiết thị trường hoặc Nhà nước tham gia trực
tiếp vào thị trường. Một trong những lời chỉ trích phổ biến nhất của quản lý đất
công là Nhà nước thường không có chiến lược chuyển các thửa đất vào thị trường là
cách mà có thể tăng cường nguồn cung đất đai khi nhu cầu cao. Việc chuyển các
khu đất vào thị trường không nhất thiết yêu cầu nhà nước phải hoạt động như một
chủ đầu tư, nó có thể được thực hiện thông qua sự chuyển quyền sở hữu, quyền
chiếm giữ đất, cho thuê đất hay quyền hưởng dụng khác thông qua việc tư hữu hóa
bằng hình thức đấu giá.
Trong cơng trình nghiên cứu “Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối
với đất đai”19 tác giả Phạm Văn Võ cho rằng: hình thức sở hữu nhà nước trong chế
độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã chính thức được ghi nhận. Sự xác lập hình
thức sở hữu nhà nước chính là phương thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối
với đất đai. Để thực hiện quyền sở hữu đối với đất đai, nhà nước cũng lại phải thông
qua các cơ quan nhà nước và thơng qua các cá nhân có thẩm quyền chuyển giao
QSDĐ cho các cá nhân, tổ chức để các chủ thể này trực tiếp khai thác sử dụng với
tư cách là NSDĐ. Q trình này khơng được thực hiện qua kênh dân sự mà được
thơng qua hoạt động chính trị, những hoạt động quản lý mang tính quyền lực nhà
nước. Những cơ quan được trao quyền định đoạt đối với đất đai lại không phải là
chủ sở hữu đối với đất đai nên sự thực hiện quyền sở hữu của họ bị giới hạn theo sự
phân cấp dẫn đến hạn chế chủ động sáng tạo trong q trình thực hiện, khơng quan
tâm đến hiệu quả của việc thực hiện quyền sở hữu vì hiệu quả này khơng gắn với lợi
ích của họ. Bên cạnh đó các cá nhân lợi dụng thẩm quyền của mình thao túng quá

trình thực hiện quyền sở hữu vì lợi ích cá nhân. Mặt khác, do cơ chế thực hiện
quyền sở hữu mang tính đa cấp độ, làm thất thoát nguồn thu từ đất, gia tăng chi phí
Robin Rajack (2009), “Does Public Ownership and Management of land Matter for Land Market
Outcomes?”, Somik V.Lall, Mila Freire, Belinda Yuen, Robin Rajack, Jean-Jacques Helluin (2009), Urban
Land Markets, Improving Land Management for Successful Urbanization, Springer.
19
Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, NXB Lao Động.
18


12
quản lý và giao dịch. Đối với NSDĐ trong suốt quá trình sử dụng vẫn phải thực
hiện nghĩa vụ mang bản chất địa tô đối với nhà nước, phải xin phép khi chuyển mục
đích sử dụng, thay đổi hình thức sử dụng và có thể phải trả tiền để mua những
quyền năng và lợi ích phát sinh từ việc thay đổi đó.
Tác giả Phạm Văn Võ cho rằng việc chuyển QSDĐ từ nhà nước đến NSDĐ
diễn ra ở tầng thứ nhất. Đây cũng được xem là những hoạt động của thị trường
QSDĐ vì quan hệ này là quan hệ tài sản. Trong quan hệ này có nghịch lý là đất đai
thuộc sở hữu nhà nước nhưng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai là rất
nhỏ so với lợi ích và tiềm năng thu được từ đất trên thực tế. Hoạt động giao đất và
cho thuê đất xét về bản chất là hoạt động xuất phát từ quyền sở hữu nhưng lại được
thực hiện bởi các hoạt động mang tính quyền lực nhà nước. Việc cho thuê đất bằng
hợp đồng không phải là hợp đồng dân sự mà là hợp đồng trao quyền mang tính hình
thức. Việc giao đất còn giao cho các NĐT thiếu khả năng thực hiện, các doanh
nghiệp được ưu ái giao đất, cho thuê đất trên danh nghĩa thực hiện DAĐT nhưng
thực chất là để đầu cơ, mua đi bán lại đã trở thành hiện tượng phổ biến.
Trong cơng trình nghiên cứu, tác giả Phạm Văn Võ cũng đề xuất mơ hình
phân cấp thị trường theo đó, nhà nước sẽ thành lập những doanh nghiệp để quản lý
kinh doanh quỹ đất của mình, ủy thác cho họ thay mặt nhà nước thực hiện quyền sử
dụng theo quy trình, tạo quỹ đất ủy thác và doanh nghiệp được ủy thác có quyền

đưa quỹ đất ủy thác vào khai thác sử dụng theo cơ chế thị trường dưới dạng những
giao dịch dân sự. Tác giả cho rằng, tiêu chí khách quan nhất trong đánh giá sự đúng
đắn mục đích của chế độ sở hữu là phải tìm cho tài sản những người chủ thực sự
gắn bó với nó bằng quyền lợi và nghĩa vụ mà khơng phải là người mang quyền sở
hữu tài sản đến cho những người chủ danh nghĩa và trừu tượng. Nhà nước cần phát
huy tối đa tiềm năng của đất đai và bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của tổ
chức cá nhân. Áp dụng nguyên tắc thị trường trong điều phối đất đai nhất là mối
quan hệ giữa nhà nước và NSDĐ nhằm tạo ra một thị trường QSDĐ minh bạch.
Bàn về thể chế hóa chế độ sở hữu tồn dân về đất đai tác giả Trần Thị Minh
20
Châu cho rằng: phân định rõ quyền của người sở hữu, quyền của người sử dụng và
quyền của nhà nước trong lĩnh vực đất đai, nếu không được thể chế hợp lý sẽ ngăn
cản q trình thương mại hóa đất đai và qua đó cản trở vốn hóa đất đai. Để tạo điều
kiện thương mại hóa đất đai cần thể chế hóa chế độ sở hữu toàn dân theo hướng,
giao dịch đất đai trong khu vực tư được thực hiện theo nguyên tắc thị trường. Giao
dịch giữa chủ thể tư nhân trong SDĐ và cơ quan nhà nước vừa theo nguyên tắc thị

Trần Thị Minh Châu (2013), Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở
Việt Nam, NXB. Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
20


13
trường (chuyển nhượng đất đai khơng vì mục đích cơng cộng, an ninh quốc phòng)
vừa theo nguyên tắc ưu tiên mua của cơ quan nhà nước (cho các mục đích chuyển
nhượng an ninh quốc phịng và lợi ích cơng cộng), chuyển trọng tâm từ quản lý
hành chính đối với tài nguyên đất sang quản lý việc kinh doanh tài sản đất đai quốc
gia. Với cơ chế này vừa tạo điều kiện cho thị trường đất đai phát triển đồng thời vẫn
giữ được nguyên tắc XHCN trong sở hữu và phân chia lợi ích từ đất đai.
Tác giả Đặng Hùng Võ, Nguyễn Văn Thắng, T&C Consulting trong nghiên

cứu về vấn đề cải thiện quản trị đất đai ở Việt Nam21 cho rằng: đất công (public
land) trong nghiên cứu LGAP (Land Governance Assessment Framework - Triển
khai khung đánh giá quản trị đất đai) được hiểu là tất cả các loại đất thuộc sở hữu
nhà nước. Ở hầu hết các nước đa sở hữu về đất đai, đất công được hiểu là đất chưa
chuyển quyền sở hữu cho tư nhân. Ở Việt Nam việc coi QSDĐ khi nhà nước công
nhận QSDĐ hoặc giao đất để sử dụng vào mục đích cơng là quyền sở hữu của nhà
nước như đa số các nước khác.
Ông Đặng Hùng Võ cho rằng, khái niệm QSDĐ tại Việt Nam tương đương
với quyền sở hữu ở nước khác. Với cơ chế nhà nước thu hồi đất, định giá đất và
thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong giai đoạn 10 năm (từ 2003 đến 2013)
có nhiều bất cập và là nguyên nhân gây ra tham nhũng trong quản lý đất đai chưa
kiểm soát được, đồng thời khiếu kiện của dân về đất đai ở mức độ cao. Về mặt thể
chế, còn những điểm chưa rõ ranh giới giữa thẩm quyền quyết định về tài sản công
trên đất (thuộc Bộ Tài chính) và thẩm quyền quyết định về đất đai (thuộc UBND
cấp tỉnh) và UBND vừa có thẩm quyền quyết định về đất đai với tư cách đại diện
chủ sở hữu vừa có thẩm quyền quyết định với tư cách cơ quan quản lý đất đai. Hệ
thống pháp luật về đất đai của Việt Nam chắc chắn sẽ còn nhiều sửa đổi cho phù
hợp hơn với cơ chế thị trường.
ii) Nghiên cứu quy trình chính trị trong phân bổ đất đai
Hai tác giả Jeffrey Pome, Jody W. Lipford trong bài viết “Việc phân bổ
mang tính chính trị của quyền sở hữu: Một áp dụng cho quy định SDĐ từ cấp tiểu
bang” (The Political Allocation of Property Rights: An Application to State Land
Use Regulation)22 cho rằng: Tại Hoa Kỳ nguồn lực đất đai được phân bổ lại liên tục
thông qua quá trình trao đổi trên thị trường, như chuyển đổi mục đích SDĐ từ đất
nơng nghiệp sang đất xây dựng khu dân cư, đất sử dụng cho chung cư được chuyển
thành xây dựng khu đa chức năng theo hướng SDĐ hiệu quả nhất. Tuy nhiên việc
Đặng Hùng Võ, Nguyễn Văn Thắng, T&C Consulting, Cải thiện quản trị đất đai tại Việt Nam, Triển khai
khung đánh giá Quản trị đất đai (LGAF), The World Bank (12/2013).
22
Jeffrey Pome, Jody W. Lipford (2002), “The Political Allocation of Property Rights: An Application to

State Land Use Land Regulation”, Journal of Private Enterprise; ProQuest Central, tr. 14 – 31.
21


14
chuyển mục đích SDĐ đã gây ra những tiêu cực như tạo ra một khu vực q đơng
dân, nhiều khí thải độc hại dẫn đến ô nhiễm môi trường, tiếng ồn quá mức, có sự
cạnh tranh trong việc mua đất dự trữ giữa các nhà phát triển tư nhân (private
developer) với chính quyền, sử dụng tiền thu từ thuế, phát hành trái phiếu và phí
dịch vụ của thành phố để mua đất, việc mở rộng khu đô thị làm thu hẹp các không
gian mở .... Để hạn chế những tác động trên có nhiều biện pháp khác nhau như
những sáng kiến bảo tồn không gian mở, phát triển cơ sở hạ tầng, quản lý sự tăng
trưởng, phát triển kinh tế địa phương, làm thay đổi quyền lực của chính quyền tiểu
bang và địa phương. Hai giải pháp được lựa chọn cho nhu cầu phân bổ lại quyền sở
hữu (reallocate property rights) nếu việc tái phân bổ có chi phí giao dịch thấp, giá trị
tài sản tương đối rẻ thì các giải pháp dựa trên thị trường sẽ được lựa chọn, hoặc
ngược lại thì các giải pháp chính trị (the political solution) sẽ được lựa chọn. Ủng
hộ giải pháp chính trị cho rằng Nhà nước cần điều tiết việc tái phân bổ này mang
tính chính trị để bảo vệ lợi ích chung của cộng đồng, bảo vệ môi trường và các lợi
ích kinh tế xã hội. Giải pháp chính trị thể hiện các chính trị gia có thẩm quyền trong
việc phân bổ nguồn lực đất đai sẵn sàng sử dụng quyền này để ủng hộ các nhóm lợi
ích (lợi ích được xem là lợi ích của cơng chúng chứ khơng phải là tư lợi). Pháp luật
về SDĐ cấp tiểu bang có nhiều khả năng được thực hiện khi nhóm lợi ích có động
lực kinh tế hay các lợi ích khác. Các tác giả nhận thấy ba nhóm lợi ích có thể ủng hộ
quy định SDĐ là các chủ sở hữu nhà (homeowners), thị trưởng của các thành phố
lớn và các nhà bảo vệ môi trường. Chủ sở hữu nhà ủng hộ vì thơng qua quy hoạch
SDĐ, làm tăng giá trị tài sản của họ như giảm ô nhiễm môi trường và tắc nghẽn
giao thơng. Các thị trưởng và các chính trị gia thành phố lớn khác ủng hộ hạn chế
mở rộng thành phố để tạo ra sự di cư từ nội thành ra ngoại ô làm giảm mức thu thuế
và các hỗ trợ cho các dự án công cộng. Cuối cùng là các nhóm lợi ích bảo vệ mơi

trường có động lực để thúc đẩy phong trào phát triển thông minh (the smart growth)
mà động cơ của họ do ý thức hệ hơn là kinh tế. Tác giả cho rằng, phần đất của Nhà
nước thuộc sở hữu của chính phủ liên bang được xem như đất chưa phát triển, Nhà
nước nên có những quy định SDĐ nhằm làm tăng hiệu suất SDĐ lên đất của Nhà
nước hiện có để phát triển. Đối với đất thuộc sở hữu tư nhân việc tái phân phối qua
thị trường có chi phí tương đối cao được coi là không mong muốn so với mục tiêu
thực hiện chính sách của Nhà nước. Như vậy để đạt được mục tiêu cho tăng trưởng
và bảo vệ môi trường có thể ảnh hưởng đến vấn đề cải thiện chính sách đất đai
mang tính chính trị.
iii) Nghiên cứu về vai trị của cơ quan quản lý hành chính về đất đai


15
Tác giả Gary D. Libecap với cơng trình nghiên cứu “Quyền tài sản trong lịch
sử kinh tế: Gợi ý cho nghiên cứu” (Property Rights in Economic History:
Implications for Research)23 cho rằng: Đất đai là thị trường bị Nhà nước điều tiết
nhiều nhất trên hành tinh ngay cả khi các chính sách của các quốc gia đã tự do hóa
trên 30 năm qua vì thế vai trị của chính phủ nên được tập trung để điều tiết đất đai.
Tùy từng thời kỳ phát triển kinh tế mà mỗi chính phủ có sự phân bổ đất và có cách
thức can thiệp khác nhau vào thị trường đất đai. Tác giả cho rằng sự phát triển chính
sách sử dụng đất đai đang chuyển từ kiểm soát địa lý sang kiểm soát sự phát triển
gây ảnh hưởng tiêu cực đến đất đai.
Tác giả Arthur C. Nelson, trong tác phẩm “Nền tảng cho việc tài trợ phát
triển bất động sản” (Foundation of Real Estate Development Financing)24 cho rằng:
Quá trình phát triển và tái phát triển là liên tục gồm nhiều bước như mua đất, thuê
đất, mua lại đất, thỏa thuận quy hoạch SDĐ, ... hầu hết các bước đều xảy ra trước
khi xây dựng phát triển bất động sản. Tác giả chỉ ra rằng, chính quyền địa phương là
người ở vị trí thuận lợi nhất cho việc điều phối những bước trên cho phát triển vì
chính quyền địa phương là người gần nhất với cộng đồng, với vai trị lãnh đạo có
thể cung cấp hay triệu tập cuộc họp liên quan đến đất đai khi cần thiết.

iv) Nghiên cứu cơ quan nhà nước với vai trò là một bên trong hoạt động
trao quyền sử dụng đất
Tác giả Nhiêu Hội Lâm cho rằng, “Kinh doanh đất đai đô thị là trụ cột quan
trọng của ngân sách nhà nước, kinh doanh và quản lý đất đai đô thị là con đường
quan trọng điều chỉnh hợp lý cơ cấu tiêu dùng, chấn hưng kinh tế đô thị”25. Tác giả
đã xem việc nhà nước trao QSDĐ cho NSDĐ để thu về một giá trị bằng tiền là việc
kinh doanh, trong đó nhà nước là bên nắm giữ độc quyền kinh doanh và quản lý đối
với đất đai. Thông qua việc khai thác đất đai và thu hồi đất có bồi thường là biện
pháp quan trọng phát huy tác dụng to lớn trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài, thúc
đẩy phát triển xây dựng kinh tế đô thị.
Khi bàn đến cơ quan có thẩm quyền trao QSDĐ ở quy trình hành chính,
trong ấn phẩm “Cơ chế nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện tại
Việt Nam”26 của Ngân hàng thế giới, báo cáo chỉ ra rằng: Tại Việt Nam một số các
giao dịch trao QSDĐ từ nhà nước đến các NĐT thông qua Tổ chức phát triển quỹ
đất, tổ chức này hiện không xác định rõ hình thức hoạt động là tổ chức dịch vụ công
Gary D. Libecap (1986), “Property Rights in Economic History: Implications for Research”, Exploration
in Economic History 23, tr. 227-252.
24
Arthur C.Nelson (2014), Foundation of Real Estate Development Financing, ISLANDPRESS.
25
Nhiêu Hội Lâm, người dịch Lê Quang Lâm, Kinh tế học đô thị, NXB Chính trị quốc gia (2004).
26
Ngân hàng thế giới, Cơ chế nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện tại Việt Nam, Hà Nội –
2011.
23


16
hay doanh nghiệp nhà nước hay doanh nghiệp ngoài quốc doanh, … Vì thế, trong
thời gian đến cần hồn thiện cơ chế hoạt động của tổ chức này để thay thế cơ quan

hành chính nhằm khắc phục sự quan liêu và tư lợi của bộ máy hành chính, đồng thời
tạo được tính đồng thuận giữa các bên khi tham gia giao dịch QSDĐ.
Báo cáo cũng so sánh rằng: tại Hàn Quốc có tổng cơng ty đất đai (quốc gia)
được thành lập để thực hiện chương trình phát triển các khu đô thị tương tự như tổ
chức phát triển quỹ đất ở Việt Nam. Báo cáo cũng khuyến nghị Việt Nam nên mở
rộng phạm vi áp dụng hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc giá trị bồi thường
về đất, đây là mơ hình có nhiều tiến bộ và phù hợp với cơ chế thị trường. Báo cáo
cũng đề xuất trong trường hợp dự án có mục đích kinh doanh mà phải áp dụng cơ
chế chuyển dịch đất đai tự nguyện và đã nhận được phần lớn diện tích đất cho dự án
tối thiểu là 80% tổng diện tích đất. Phần diện tích đất cịn lại khơng nhận được sự
đồng thuận của những người đang SDĐ sẽ được áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai
bắt buộc.
v) Bàn về thị trường bất động sản cơng
Nhóm tác giả James W.Kolari, Jian Yang, and Guozhong Zhu trong bài viết
“Hội nhập thị trường bất động sản công châu Âu (European Public Real Estate
Market Integration)27 đã trình bày và nhận định về 9 thị trường bất động sản công
tại châu Âu gồm các thị trường lớn như Đức, Pháp, Hà Lan đã hội nhập hơn sau khi
thành lập Liên minh kinh tế và tiền tệ châu Âu EMU (European Economic and
Monetary Union) vào năm 1999, ngược lại không nhận thấy sự tăng cường hội nhập
tại các nước Bỉ, Tây Ban Nha, các nước không gia nhập EMU như Vương Quốc
Anh, Thụy Sĩ, Đan Mạch có thay đổi nhỏ hoặc hội nhập ít hơn. Việc thành lập liên
minh kinh tế tiền tệ đã tạo ra những bước ngoặt trong hội nhập kinh tế khu vực và
có khả năng tác động thị trường BĐS trong phạm vi châu Âu, hoặc có những thay
đổi tiềm năng của các nước so với trước đây. Các tác giả cho rằng : Rào cản làm
giảm hội nhập của các thị trường là sự khác biệt về pháp lý và thuế, rủi ro tỷ giá,
vấn đề cung cấp thông tin, hạn chế sở hữu nước ngoài, thiên vị về nhà (home bias),
chính sách tiền tệ, chi phí giao dịch và những trở ngại khác làm giảm dòng vốn chảy
qua biên giới quốc gia. Các tác giả cho rằng: Ở các nước có thị trường BĐS cơng
nhỏ hơn thị trường BĐS tư nhân nhưng nó đóng vai trị rất quan trọng trong bối
cảnh hội nhập, bởi vì thị trường tư nhân khơng giao dịch sôi động, hầu hết các hoạt

động đầu tư đều diễn ra ở thị trường bất động sản công.

James W.Kolari, Jian Yang, and Guozhong Zhu (2005), “European Public real estate market integration”,
Applied Financial Economics, 2005,15,895-905.
27


17
Bài viết “Đất của ai? Kinh tế chính trị về quyền sở hữu đất trong nền kinh tế
chuyển đổi” (Whose land? The Political Economy of Land Titling in Transitional
Economies)28 của tác giả Peter Ho, Max Spoor, hai tác giả nhận định rằng: Ngày
nay đất đai ngày càng được quản lý theo nguyên tắc thị trường mở và QSDĐ đã
được “hàng hóa hóa”, nhà nước cần đảm bảo rằng ở thị trường đất đai mới nổi
không dẫn đến tập trung đất đai vào trong tay của một vài kẻ hùng mạnh. Điều này
ngụ ý sự kiểm soát của các lực lượng thị trường thông qua việc hạn chế hoặc cấm
bán đất.
Tại cơng trình nghiên cứu “Những cấp trung gian của quyền sở hữu và thị
trường nhà đất đang nổi lên tại thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam” (Intermediate
Levels of Property Rights and the Emerging Housing Market in Ho Chi Minh City,
Vietnam)29 của tác giả Truong Thien Thu và Perera, tác giả đã chỉ ra rằng tại Thành
phố Hồ Chí Minh của Việt Nam đã xuất hiện nhiều cấp độ giao dịch trung gian của
tài sản vơ hình từ khi nhà nước thực hiện quy hoạch cho đến khi bất động sản chính
thức được cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho đất hoặc giấy chứng nhận QSDĐ quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Cấp độ trung gian được thực hiện qua nhiều
giai đoạn khác nhau và khá thường xuyên. Các cấp độ trung gian bắt đầu từ khi dự
án KDBĐS được phân cho NĐT và chỉ số giao dịch trung gian tỷ lệ với dự án ở cấp
độ trung gian như dự án mới được phê duyệt, dự án đang xây dựng và dự án bị
hoãn. Tác giả chia mức độ trung gian thành 4 cấp độ; cấp độ thứ nhất khi nhà nước
thực hiện quy hoạch SDĐ, cấp độ thứ hai và thứ ba khi có quyết định thu hồi đất và
giao đất cho NĐT dự án, cấp độ thứ tư khi NĐT được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Tất cả những giao dịch này đều dựa trên những giấy tờ pháp lý do cơ quan chính
phủ cấp nhưng khơng được đóng thuế vì nhà nước khơng thể thu thuế trên tài sản
chưa định hình rõ ràng này, những NĐT dự án những nhà đầu cơ và những viên
chức liên quan là người nhận được lợi ích từ cơ chế giao dịch này. Do đó, các viên
chức ngầm hỗ trợ giao dịch trung gian cho lợi ích cá nhân và họ không quan tâm
đến việc thực hiện dự án. Tác giả cho rằng: Có sự nhầm lẫn trong cách hiểu về chế
độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Nhà nước cần thành lập nên các thể chế mới để
quản lý cũng như giảm các giao dịch này.

Peter Ho, Max Spoor, “Whose land? The political economy of land titling in transitional economies”,
Centre for Development Studies (CDS), University of Groningen, P.O. Box 800, 9700 AV Groningen, The
Netherlands Centre for the Study of Transition and Development (CESTRAD), Institute of Social Studies,
Kortenaerkade 12, 2518 AX, The Hague, 5/2005. www.elsevier.com/locate/landusepol. truy cập ngày
01/5/2016.
29
Truong Thien Thu, Ranjith Perera, Intermediate levels of property rights and the emerging housing market
in HCM city, Vietnam, Land Use Policy 28 (2010) 124-138.
28


18
Tác giả Thái Bá Cẩn tại cơng trình nghiên cứu “Thị trường bất động sản
những vấn đề lý luận và thực tiễn tại Việt Nam”30 đã nhận định: Bất động sản là yếu
tố đầu vào của quá trình sản xuất trong nền KTTT, chính vì vậy, để đáp ứng u cầu
các yếu tố đầu vào này của quá trình sản xuất đòi hỏi thị trường yếu tố đầu vào phải
được hình thành và phát triển một cách linh hoạt. Quá trình hội nhập kinh tế cũng
địi hỏi phải có thị trường BĐS phát triển để đáp ứng nhu cầu đất đai và BĐS phục
vụ cho hoạt động hợp tác kinh tế quốc tế. Đối với sự tham gia của Nhà nước trong
giao dịch BĐS tác giả cho rằng, các chủ thể tham gia thị trường BĐS ngày càng mở
rộng, trong đó Nhà nước phải tham gia vào thị trường BĐS như các chủ thể khác

nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐS.
vi) Bàn về hình thức trao quyền sử dụng đất
Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam, Đại sứ quán Đan Mạch, Đại sứ qn Thụy
Điển (2011), tại cơng trình “Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham
nhũng trong quản lý đất đai ở Việt Nam”31 cho rằng: Đất đai và việc phân phối đất,
sử dụng quản lý và tài chính tất yếu đóng vai trị trung tâm trong việc định hình
tương lai và dự ổn định về kinh tế, môi trường và xã hội ở Việt Nam. Trong chiến
lược phịng chống tham nhũng của Chính phủ thì đất đai được xác định là một trong
những lĩnh vực được quan tâm hàng đầu. Tham nhũng trên quy mô lớn và nghiêm
trọng gắn liền với việc thu hồi và giao, cho thuê đất công ngày càng phổ biến trong
một số hoàn cảnh. Báo cáo đã xác định những nguy cơ và hình thức tham nhũng
chủ yếu trong quản lý đất đai. Nhóm tác giả cho rằng hoạt động giao và cho thuê đất
đã tạo ra các đặc lợi kinh tế: Đặc lợi này được tạo ra khi pháp luật, các quy định
hoặc cơ cấu thị trường mở ra khả năng thu lợi nhuận kinh tế lớn hơn giá trị cơ hội,
các đặc lợi có thể xuất phát từ việc tiếp cận độc quyền các thông tin trong khi các
thông tin này không được nhiều người biết đến. Đặc lợi kinh tế nảy sinh từ những
cơ hội tìm kiếm lợi nhuận cao mà không phải cạnh tranh dựa trên năng lực.
Nhóm tác giả cũng nhận định: Quy hoạch SDĐ đơ thị và việc điều chỉnh bị
cho là bị bóp méo vì lợi ích thương mại riêng của NĐT. Quy hoạch, kế hoạch SDĐ
thường được sửa đổi một cách nhanh chóng, điều chỉnh hoàn toàn mục tiêu phát
triển và thay đổi triệt để giá lô đất trong thời gian ngắn. Việc làm đó tạo nguy cơ
khiến các quyết định về quy hoạch SDĐ và quy hoạch đơ thị bị bóp méo vì sự tìm
kiếm đặc lợi riêng của các NĐT, dễ dàng thực hiện bằng những mục đích khơng rõ ràng.

Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn tại Việt Nam, NXB Tài
Chính.
31
Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam, Đại sứ quán Đan Mạch, Đại sứ quán Thụy điển (8).
30