Đánh giá loại hình nhà lưu trú công nhân trên địa bàn thành phố hồ chí minh (nghiên cứu trường hợp tại quận 7 và huyện nhà bè)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC XÃ HỘI VÀ NHÂN VĂN
KHOA ĐÔ THỊ HỌC
******

NGUYỄN NGỌC HẠNH

ĐÁNH GIÁ LOẠI HÌNH NHÀ LƯU TRÚ CƠNG NHÂN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
(NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP TẠI QUẬN 7 VÀ HUYỆN NHÀ BÈ)

LUẬN VĂN THẠC SĨ ĐƠ THỊ HỌC
MÃ NGÀNH: 60.58.01.08

TP.Hồ Chí Minh - năm 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC XÃ HỘI VÀ NHÂN VĂN
KHOA ĐÔ THỊ HỌC
******

NGUYỄN NGỌC HẠNH

ĐÁNH GIÁ LOẠI HÌNH NHÀ LƯU TRÚ CƠNG NHÂN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
(NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP TẠI QUẬN 7 VÀ HUYỆN NHÀ BÈ)

LUẬN VĂN THẠC SĨ ĐÔ THỊ HỌC
MÃ NGÀNH: 60.58.01.08

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. DƯ PHƯỚC TÂN

TP.Hồ Chí Minh - năm 2017


LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành luận văn này tơi vơ cùng biết ơn Q thầy cơ vì đã ln
nhiệt tình và tận tâm giảng dạy những kiến thức bổ ích cho lớp Cao học Đơ thị
học - khóa 01 - Trường Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn Thành phố Hồ
Chí Minh.
Bên cạnh đó, tác giả cũng xin chân thành cảm ơn Quý Ban lãnh đạo Công
ty Cổ phần Khu công nghiệp Hiệp Phước, Ban lãnh đạo Công ty TNHH Công
nghiệp Đức Bổn; Quý Ban quản lý Nhà lưu trú công nhân Hiệp Phước và Đức
Bổn cũng như các cô chú, anh chị em công nhân lao động thuộc hai khu nhà đã
nhiệt tình cung cấp thơng tin, dữ liệu, hỗ trợ thực hiện quá trình nghiên cứu,
khảo sát.
Cảm ơn các bạn đồng nghiệp, các bạn học viên đã bên cạnh động viên,
góp ý, tạo điều kiện giúp đỡ cho tơi trong suốt q trình tiến hành luận văn.
Đặc biệt, xin được phép bày tỏ lòng tri ân sâu sắc đến TS. Dư Phước Tân
vì sự tận tình chỉ bảo, hết lòng giúp đỡ, hướng dẫn và định hướng cho tác giả từ
những ngày viết dòng chữ đầu tiên cho đến khi luận văn được hoàn chỉnh.
Cuối cùng, con cảm ơn cha mẹ, gia đình đã ln u thương, là điểm dựa
vững chắc, tạo điều kiện cho con được theo đuổi và thực hiện trọn vẹn những
điều con mong muốn.
Mặc dù bản thân đã rất cố gắng nhưng chắc chắn luận văn khơng tránh
khỏi sự thiếu sót, tác giả rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của Quý
thầy cô và các đồng nghiệp để luận văn hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
TP.HCM - tháng 03 năm 2017

Tác giả

1


LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan luận văn này là do tự bản thân thực hiện và không sao
chép các cơng trình nghiên cứu của người khác để làm sản phẩm của riêng mình.
Các thơng tin thứ cấp sử dụng trong luận văn là có nguồn gốc và được trích dẫn rõ
ràng. Tác giả hồn tồn chịu trách nhiệm về tính xác thực cũng như nguyên bản
của luận văn.
Tác giả

2


TÓM TẮT
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản, là nhân tố quyết định sự phát triển
nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước, vì thế bảo đảm nhà ở
cho người dân nói chung và một bộ phận không nhỏ người công nhân ngoại tỉnh
đang làm việc tại các Khu công nghiệp, Khu chế xuất trên địa bàn Thành phố Hồ
Chí Minh nói riêng là một trong những vấn đề xã hội quan trọng. Tuy nhiên tại các
Khu cơng nghiệp, tình trạng nhiều khu nhà lưu trú dành cho công nhân với điều
kiện sinh hoạt tương đối tốt, thống mát, giá cả thậm chí rẻ hơn một số khu vực nhà
trọ tư nhân, nhưng tỷ lệ lấp đầy thấp, bỏ trống nhiều, vẫn còn khá phổ biến. Nghịch
lý thiếu và thừa nhà lưu trú cho cơng nhân cho thấy loại hình nhà này hiện nay vẫn
chưa đáp ứng đúng nhu cầu người công nhân, cấu trúc và chức năng vẫn chưa được
song hành, phát huy đúng ý nghĩa. Chính quyền địa phương cùng các cơ quan ban
ngành cũng đã, đang có nhiều động thái can thiệp, nghiên cứu, điều chỉnh kế hoạch,
chương trình đầu tư xây dựng cho phù hợp, hiệu quả hơn. Tuy nhiên, bên cạnh việc

tập trung vào gia tăng số lượng và chất lượng cơng trình như hiện nay, vấn đề cốt
lõi nghiên cứu từ phía tâm tư, nguyện vọng của người công nhân - người trực tiếp
thụ hưởng - họ thật sự cần điều gì, cần một khơng gian sống ra sao, vẫn cịn rất hạn
chế.
Từ thực trạng đó, Luận văn đã tiến hành khảo sát, đánh giá sự phù hợp của
loại hình Nhà lưu trú cơng nhân thơng qua việc nghiên cứu điển hình 200 cơng nhân
thuộc hai Nhà lưu trú công nhân Khu công nghiệp Hiệp Phước, Ấp 1, Xã Long
Thới, huyện Nhà Bè (đại diện cho nhóm có tỷ lệ lưu trú cao) và Nhà lưu trú công
nhân của công ty TNHH Công nghiệp Đức Bổn, Khu chế xuất Tân Thuận, Quận 7
(đại diện cho nhóm có tỷ lệ lưu trú thấp), với các phương pháp điều tra bảng hỏi để
khảo sát về mức độ, chỉ số hài lòng của người thụ hưởng ở các chỉ tiêu cơ bản: Quy
hoạch, Cơ sở vật chất, Môi trường, Giá cả dịch vụ, Đời sống văn hóa tinh thần, Nội
quy quản lý sử dụng trong việc tổ chức không gian sống.
Kết quả nghiên cứu cho thấy cả hai nhà lưu trú công nhân (NLT) đều mang lại
một nơi ở bài bản, đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành; đầy đủ tiện
nghi, tiện ích, cơng trình phụ trợ với một mức giá ưu đãi, phù hợp. Về cơ bản, cách
quy hoạch, thiết kế, xây dựng, tổ chức nơi ở đã khắc phục phần nào bất cập của nhà
trọ bên ngồi cũng như các thiếu sót do chưa được tính toán kỹ lưỡng của các NLT
trước đây. Đồng thời luận văn cũng nhận diện được nguyên nhân ở nhiều mặt vấn
đề, nhưng tựu chung lại nguyên nhân chính, khác biệt nhất so với nhà trọ bên ngoài
xuất phát từ sự bất cập trong nếp sinh hoạt, phong cách sống của công nhân và cả sự
bất cập trong nội quy quản lý nhà lưu trú, điển hình về quy định thời gian ra vào,
đối tượng được đăng ký, người thân bạn bè đến chơi, cách thức sinh hoạt, cách bố
3


trí người ở chung,… Thực tế với cách làm hiện nay của Đức Bổn và một phần Hiệp
Phước hay như nhiều nhà lưu trú khác, cơ bản chỉ là đang đáp ứng tốt chỗ để ở chứ
không phải chỗ để sống, chỗ mà cơng nhân gắn kết như chính ngơi nhà của mình.
Qua nghiên cứu, tác giả đã đề xuất các giải pháp định hướng, tập trung chủ yếu

ở các mặt như Chính sách và cơ chế xây dựng nhà lưu trú cơng nhân; Tài chính
trong xây dựng nhà lưu trú công nhân, Quy hoạch và xây dựng nhà lưu trú công
nhân, Vấn đề về thống nhất trong quy định và quản lý nhà lưu trú công nhân, và
Đời sống văn hóa tinh thần của cơng nhân,… để từng bước đưa chương trình đầu tư
xây dựng nhà lưu trú cơng nhân của phía Nam Thành phố nói riêng và cả thành phố
nói chung ngày càng đáp ứng tốt hơn, phù hợp hơn với mong muốn của các đối
tượng thụ hưởng, đưa nhà lưu trú dần trở thành sự lựa chọn tối ưu cho công nhân
đặc biệt là công nhân xa quê trong con đường lập nghiệp, xây dựng cuộc sống
tương lai và đóng góp cho sự phát triển chung của xã hội trên bước đường hội nhập,
cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước.

4


SUMMARY
Housing is one of the basic needs, and the decisive factor in the development
of human resources that service to the cause of national development. Thus ensuring
housing for people in general, and a large number of immigrant workers working in
the industrial zone in Ho Chi Minh City in particular, is one of the most important
social issues. However, in the industrial zones, though the living – conditions of
Worker lodging houses are better and cheaper than some boarding - houses, but still
have low void rate. Paradoxically, missing and redundant Woker lodging houses
show that this type of housing have not still been suitable for the demand of
workers, the structure and function has not been paralleled. They are the reasons
why it’s meaning has not been shown completely. Accordingly, local government
departments and agencies have also had more active interventions, researchs,
adjustment plans, construction investment programs, more and more
efficiently. However, at present, we are just almost focusing on increasing the
number and quality of projects, the core researches issues about worker’s thoughts
and aspirations - who live at Worker lodging house directly – what do they really

need for their life, for their living space,… has still been very limited.
From this reality, the project conducted the survey, assessed the
appropriateness of the case study 200 workers living at Hiep Phuoc Industrial Zone,
Hamlet 1, Long Thoi commune, Nha Be district (representing the group has high
void rate) and Đuc Bon Co. Ltd., Tan Thuan export processing Zone, district 7
(representing the group has low void rate), with the questionnaire survey method
about their feelings, their satisfaction index about six basic criterias: Planning,
Infrastructure, Environment, Service prices, Cultural and spiritual life,
Management rules used in organizing the workers’ living space.
The study results showed that both Worker lodging houses are bringing the
good place, the suitable standards, the current building codes with fully
conveniences, auxiliary works and a special price specially. Basically, with
planning, design, construction, housing organizations, we can overcome some
extend obstacles, difficulties and inadequacies as well as the omission by not being
careful calculations of the Worker lodging house Development Program ago. At the
same time, the project also identified the cause of many problems, but after all, the
main cause, the most different from the boarding – houses, these are the worker’s
lifestyle and the shortcomings in the regulatory rules of living, typical of regulation
time out on, the registered beneficiaries, relatives friends to visit, the way of living,
the way of arranging people in per room,... In fact, with the current way of Đuc Bon
and Hiep Phuoc or many other accommodations are basically just a good place for
5


workers to sleep, to take a rest. That’s not place to live, the place reputed as their
houses.
Through research, the authors proposed the oriented - solutions, focused
mainly in areas such as: Policy and construction mechanism of the Worker lodging
house; Financial construction of the Worker lodging house, Planning and
construction of Worker lodging house, The issue of consistency in the regulation

and management of Worker lodging house, and the workers’ cultural - spiritual
life,... to bring construction investment program of Worker lodging house in the
southern area of Ho Chi Minh city in particular and the whole Ho Chi Minh city in
general, getting better and better, more suitable with the wishes of the beneficiaries,
make the Worker lodging house become the best choice for workers, especially
immigrant workers in their future life building, and contribute to the overall
development of the society on the way of integration, industrial - modernization of
the country.

6


MỤC LỤC
MỤC LỤC .................................................................................................................. i
DANH MỤC BẢNG ..................................................................................................v
DANH MỤC SƠ ĐỒ ............................................................................................... ix
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................1
2. Lịch sử nghiên cứu của đề tài ...........................................................................2
2.1. Các nghiên cứu dưới góc độ nhu cầu nơi ở của công nhân lao động các
khu công nghiệp tập trung .......................................................................................3
2.2. Các nghiên cứu dưới góc độ thực trạng đáp ứng nơi ở cho công nhân các
khu công nghiệp.........................................................................................................4
2.3. Các nghiên cứu dưới góc độ mơi trường ở, chất lượng cuộc sống ............5
2.4. Các nghiên cứu dưới góc độ chính sách .......................................................6
3. Mục tiêu, phạm vi nghiên cứu ..........................................................................8
3.1. Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................8
3.2. Phạm vi nghiên cứu........................................................................................8
4. Nhiệm vụ nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu ..................................................9
4.1. Nhiệm vụ nghiên cứu .....................................................................................9

4.2. Câu hỏi giả định nghiên cứu .........................................................................9
5. Khung phân tích ..............................................................................................10
6. Các phương pháp và kỹ thuật thực hiện .......................................................11
6.1. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................11
6.2. Kỹ thuật thu thập thông tin và xử lý thông tin .........................................12
6.3. Kỹ thuật chọn mẫu.......................................................................................12
7. Mô tả các bước tiến hành ................................................................................12
8. Các lý thuyết nghiên cứu áp dụng ..................................................................13
8.1. Lý thuyết Nhu cầu ........................................................................................13
8.2. Lý thuyết lựa chọn hợp lý ...........................................................................14
8.3. Lý thuyết Cấu trúc – chức năng .................................................................15
9. Ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu ...................................17
9.1. Ý nghĩa lý luận .............................................................................................17
9.2. Ý nghĩa thực tiễn ..........................................................................................18
10. Kết cấu và quy cách trình bày ......................................................................18
CHƯƠNG 1: ............................................................................................................19
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CƠNG
NHÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................................................19
1.1. Thao tác hóa các khái niệm..........................................................................19
1.1.1. Đơ thị, đơ thị hóa ........................................................................................19

i


1.1.2. Khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các khía cạnh liên
quan (cơng nhân lao động) ........................................................................................19
1.1.3. Chất lượng cuộc sống .................................................................................21
1.1.4. Môi trường ở ...............................................................................................22
1.1.5. Nhu cầu .......................................................................................................22
1.1.6. Đời sống văn hóa ........................................................................................23

1.2. Nhà ở cho cơng nhân trong q trình phát triển cơng nghiệp và đơ thị .23
1.2.1. Vai trị của nhà ở đối với cơng nhân các khu cơng nghiệp .........................23
1.2.2. Chính sách của một số quốc gia trên thế giới về phát triển nhà ở cho cơng
nhân………………………………………………………………………………...25
1.3. Tổng quan q trình hình thành và phát triển các khu ở phục vụ công
nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam ...........................28
1.3.1. Giai đoạn từ năm 1975 đến 1986…………………………...…………….28
1.3.2. Giai đoạn từ năm 1986 đến nay……………………………………..........28
1.4. Tình hình phát triển các khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ
Chí Minh ...............................................................................................................29
1.4.1. Thực trạng các khu cơng nghiệp .................................................................29
1.4.2. Thực trạng phát triển nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp trong thời
gian qua .....................................................................................................................31
1.4.3. Chất lượng các loại hình nhà ở phục vụ cho cơng nhân lao động ..............36
1.4.4. Những nguyên nhân làm hạn chế sự phát triển nhà ở cho công nhân lao
động ...........................................................................................................................38
1.5. Nhu cầu nhà lưu trú công nhân trong thời gian tới ..................................39
1.5.1. Định hướng phát triển các khu công nghiệp đến năm 2020 .......................39
1.5.2. Dự báo nhu cầu số lượng nhà lưu trú công nhân sẽ rất lớn ........................41
Tiểu kết chương 1 ................................................................................................42
CHƯƠNG 2..............................................................................................................43
ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ HÀI LÒNG CỦA NGƯỜI THỤ HƯỞNG VỀ LOẠI
HÌNH NHÀ LƯU TRÚ CƠNG NHÂN TẠI QUẬN 7 VÀ HUYỆN NHÀ BÈ,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .............................................................................43
2.1. Giới thiệu địa bàn nghiên cứu .....................................................................43
2.1.1. Lịch sử hình thành, phát triển của Quận 7 và Huyện Nhà Bè, Thành phố
Hồ Chí Minh .............................................................................................................43
2.1.2. Tổng quan về Cơng ty TNHH Công nghiệp Đức Bổn, quận 7 và khu công
nghiệp Hiệp Phước, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh .................................45
2.1.3. Q trình phát triển Nhà lưu trú cơng nhân Công ty TNHH Công nghiệp

Đức Bổn, quận 7 và khu cơng nghiệp Hiệp Phước, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ
Chí Minh ...................................................................................................................47
2.2. Tổng quan mẫu điều tra ...............................................................................49
2.2.1. Kích thước và kết cấu mẫu khảo sát ...........................................................49
ii


2.2.2. Đặc điểm của mẫu khách thể nghiên cứu ...................................................50
2.2.3. Tổng quan đặc điểm nơi ở trước đây và hiện nay của công nhân Công ty
Đức Bổn và Khu công nghiệp Hiệp Phước ...............................................................54
2.3. Kết quả phân tích, đánh giá loại hình Nhà lưu trú cơng nhân tại quận 7
và huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh ......................................................55
2.3.1. Sự phù hợp về Quy hoạch ...........................................................................55
2.3.2. Sự phù hợp về cơ sở vật chất ......................................................................66
2.3.3. Sự phù hợp về môi trường ..........................................................................82
2.3.4. Sự phù hợp về giá cả và dịch vụ .................................................................87
2.3.5. Đánh giá về đời sống văn hóa, tinh thần .....................................................99
2.3.6. Về nội quy quản lý sử dụng ......................................................................103
2.4. Đánh giá chỉ số hài lịng của cơng nhân đối với Nhà lưu trú công nhân
của công ty TNHH công nghiệp Đức Bổn và Khu công nghiệp Hiệp Phước
.............................................................................................................................111
2.4.1. Phương pháp đo chỉ số hài lịng của cơng nhân của hai khu lưu trú, theo
từng nhóm yếu tố.....................................................................................................111
2.4.2. Kết quả tính tốn chỉ số hài lịng theo từng nhóm yếu tố .........................112
2.4.3. Tổng hợp đánh giá Chỉ số hài lòng theo 6 nhóm yếu tố….……………..117
2.5. Đề xuất giải pháp định hướng phát triển Nhà lưu trú công nhân khu
công nghiệp .........................................................................................................119
2.5.1. Giải pháp chung ........................................................................................119
2.5.2. Giải pháp riêng cho từng nhà lưu trú công nhân ......................................121
Tiểu kết chương 2 ..............................................................................................124

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..............................................................................125
1. Kết luận ...........................................................................................................125
2. Kiến nghị ........................................................................................................126
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................129
PHỤ LỤC ...................................................................................................................1

iii


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ban Quản lý các Khu chế xuất và Khu cơng nghiệp
Bộ xây dựng
Chính phủ
Chỉ số hài lịng
Cơng nghiệp hóa
Cơng ty Cổ phần Khu cơng nghiệp Hiệp Phước
Hiện đại hóa
Khu cơng nghiệp
Khu cơng nghệ cao
Khu chế xuất
Nhà lưu trú công nhân
Nhà lưu trú
Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản
Phổ thơng trung học
Quyết định
Thành phố Hồ Chí Minh
Thông tư
Trách nhiệm hữu hạn
Ủy ban nhân dân

iv

Hepza
BXD
CP
CSHL
CNH
HIPC
HĐH
KCN
KCNC
KCX
NLTCN
NLT
NLTS
PTTH
QĐ
TP.HCM
TT
TNHH
UBND


DANH MỤC BẢNG

Trang
Bảng 1.1. Các khu công nghiệp, khu chế xuất hiện hữu trên địa bàn TP.HCM.......... 30
Bảng 1.2. Tình hình triển khai Nhà lưu trú cơng nhân trên địa bàn TP.HCM ............ 34
Bảng 1.3. Dự kiến điều chỉnh quy hoạch các KCN TP.HCM đến năm 2020, và định
hướng đến năm 2025 .................................................................................................... 39

Bảng 2.1. Tóm tắt đặc điểm 2 NLT của 2 đơn vị đầu tư được chọn điều tra mẫu ...... 48
Bảng 2.2. Đặc điểm nhân khẩu học công nhân NLT Đức Bổn và NLT Hiệp Phước
được chọn mẫu điều tra ................................................................................................ 50
Bảng 2.3. Đặc điểm kinh tế - xã hội công nhân NLT công ty Đức Bổn và NLT
KCN Hiệp Phước ......................................................................................................... 51
Bảng 2.4. Thời gian lao động của công nhân NLT công ty Đức Bổn và NLT KCN
Hiệp Phước ................................................................................................................... 53
Bảng 2.5. Thời gian ở NLT của công nhân Đức Bổn và Hiệp Phước ......................... 53
Bảng 2.6. Loại hình nhà ở trước đây của cơng nhân NLT Đức Bổn và NLT Hiệp
Phước............................................................................................................................ 55
Bảng 2.7. Mức độ hài lịng của cơng nhân NLT Đức Bổn và Hiệp Phước đối với
yếu tố Quy hoạch ......................................................................................................... 64
Bảng 2.8. Các diện tích phịng của NLTCN Hiệp Phước ............................................ 71
Bảng 2.9. Số lượng nhà vệ sinh của công nhân Đức Bổn nơi ở trước đây và hiện
nay qua kết quả điều tra ............................................................................................... 73
Bảng 2.10. Mức độ hài lịng của cơng nhân NLTCN Đức Bổn và Hiệp Phước đối
với yếu tố Cơ sở vật chất .............................................................................................. 80
Bảng 2.11. Mức độ hài lịng của cơng nhân NLTCN Đức Bổn và Hiệp Phước đối
với yếu tố Mơi trường .................................................................................................. 86
Bảng 2.12. Chi phí th phịng/người/tháng của cơng nhân cơng ty Đức Bổn trước
đây và hiện nay qua kết quả điều tra ............................................................................ 91
Bảng 2.13. Tình hình tăng giá trước đây và hiện nay của công nhân Công ty
TNHH Công nghiệp Đức Bổn theo kết quả điều tra ................................................ 91
Bảng 2.14. Bảng giá thuê phịng tại NLTCN Hiệp Phước .......................................... 92
Bảng 2.15. Chi phí th phịng/người/tháng của cơng nhân Hiệp Phước trước đây
và hiện nay theo kết quả điều tra .................................................................................. 93
Bảng 2.16. Tình hình tăng giá trước đây và hiện nay của cơng nhân KCN Hiệp
Phước qua kết quả điều tra ....................................................................................... 93
Bảng 2.17. Chi phí điện, nước/người/tháng của cơng nhân Đức Bổn trước đây và
hiện nay qua kết quả điều tra........................................................................................ 94

v


Bảng 2.18. Chi phí điện, nước/ người/ tháng của cơng nhân Hiệp Phước trước đây
và hiện nay qua kết quả điều tra ................................................................................... 95
Bảng 2.19. Mức độ hài lòng của công nhân NLTCN Đức Bổn và Hiệp Phước đối
với yếu tố Giá cả và dịch vụ..................................................................................... 96
Bảng 2.20. Hình thức giải trí của cơng nhân NLT cơng ty Đức Bổn và NLT KCN
Hiệp Phước ................................................................................................................. 100
Bảng 2.21. Mức độ hài lịng của cơng nhân NLT Đức Bổn và Hiệp Phước đối với
yếu tố Đời sống văn hóa tinh thần.............................................................................. 101
Bảng 2.22. Mức độ hài lịng của cơng nhân NLTCN Đức Bổn và Hiệp Phước đối
với yếu tố Nội quy quản lý sử dụng ........................................................................... 109
Bảng 2.23. Chỉ số hài lòng của công nhân NLT Đức Bổn và Hiệp Phước đối với
yếu tố Quy hoạch ....................................................................................................... 112
Bảng 2.24. Chỉ số hài lịng của cơng nhân NLT Đức Bổn và Hiệp Phước đối với
yếu tố Cơ sở vật chất .................................................................................................. 113
Bảng 2.25. Chỉ số hài lịng của cơng nhân NLT Đức Bổn và Hiệp Phước đối với
yếu tố Môi trường....................................................................................................... 114
Bảng 2.26. Chỉ số hài lịng của cơng nhân NLT Đức Bổn và Hiệp Phước đối với
yếu tố Giá cả và Dịch vụ ............................................................................................ 115
Bảng 2.27. Chỉ số hài lịng của cơng nhân NLT Đức Bổn và Hiệp Phước đối với
yếu tố Đời sống văn hóa - tinh thần ........................................................................... 116
Bảng 2.28. Chỉ số hài lịng của cơng nhân NLT Đức Bổn và Hiệp Phước đối với
yếu tố Nội quy quản lý và sử dụng ............................................................................ 116
Bảng 2.29. Tổng hợp chỉ số hài lịng của cơng nhân NLT Đức Bổn và Hiệp Phước
đối với 6 nhóm yếu tố ................................................................................................ 117
Bảng 2.30. Kênh khai thác thông tin NLT của công nhân Đức Bổn và Hiệp Phước 118
Bảng 2.31. Kế hoạch nơi ở tương lai của công nhân Đức Bổn và Hiệp Phước ........ 119

vi


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Trang
Biểu đồ 2.1. Cơ cấu về độ tuổi công nhân lao động .................................................... 51
Biểu đồ 2.2. Cơ cấu loại hình nhà ở của cơng nhân trước khi chuyển đến NLT ........ 54
Biểu đồ 2.3. So sánh khoảng cách tiếp cận trước đây và hiện nay của công nhân
NLT Đức Bổn qua kết quả điều tra .............................................................................. 59
Biểu đồ 2.4. So sánh khoảng cách tiếp cận trước đây và hiện nay của công nhân
NLT Hiệp Phước qua kết quả điều tra ......................................................................... 61
Biểu đồ 2.5. Mức độ hài lịng của cơng nhân NLT Đức Bổn và Hiệp Phước đối với
yếu tố Quy hoạch ......................................................................................................... 66
Biểu đồ 2.6. Quy mô nơi ở của công nhân Đức Bổn trước đây và hiện nay qua kết
quả điều tra ................................................................................................................... 69
Biểu đồ 2.7. Quy mô nơi ở của công nhân KCN Hiệp Phước trước đây và hiện nay
qua kết quả điều tra ...................................................................................................... 72
Biểu đồ 2.8. Mức độ hài lịng của cơng nhân NLT Đức Bổn và Hiệp Phước đối với
yếu tố Cơ sở vật chất .................................................................................................... 82
Biểu đồ 2.9. Mức độ hài lịng của cơng nhân NLT Đức Bổn và Hiệp Phước đối với
yếu tố Môi trường......................................................................................................... 87
Biểu đồ 2.10. Mức độ hài lịng của cơng nhân NLT Đức Bổn và Hiệp Phước đối
với yếu tố giá cả và dịch vụ ..................................................................................... 98
Biểu đồ 2.11. Mức độ hài lịng của cơng nhân NLT Đức Bổn và Hiệp Phước đối
với yếu tố đời sống văn hóa, tinh thần ....................................................................... 102
Biểu đồ 2.12. Mức độ hài lịng của cơng nhân NLT Đức Bổn và Hiệp Phước đối
vớiyếu tố Nội quy quản lý sử dụng ............................................................................ 110

vii

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Trang
Hình 1.1. Tháp nhu cầu của Maslow ........................................................................... 13
Hình 1.2. Thiết kế điển hình Phối cảnh nhà lưu trú công nhân KCN – chung cư 5
tầng ............................................................................................................................... 16
Hình 2.1. Cơng ty TNHH Cơng nghiệp Đức Bổn – Quận 7 – TP.HCM .................... 45
Hình 2.2. Cơng ty Cổ phần KCN Hiệp Phước – Huyện Nhà Bè – TP.HCM.............. 46
Hình 2.3. NLTCN cơng ty TNHH Cơng nghiệp Đức Bổn.......................................... 47
Hình 2.4. NLTCN KCN Hiệp Phước .......................................................................... 48
Hình 2.5. Mặt bằng quy hoạch tổng thể NLTCN Công ty TNHH Công nghiệp Đức
Bổn (đơn nguyên C1) ................................................................................................... 56
Hình 2.6. Mặt bằng quy hoạch tổng thể NLTCN KCN Hiệp Phước .......................... 57
Hình 2.7. Khả năng tiếp cận của công nhân NLT Đức Bổn hiện nay qua kết quả
điều tra .......................................................................................................................... 58
Hình 2.8. Khả năng tiếp cận của công nhân NLT Hiệp Phước hiện nay qua kết quả
điều tra .......................................................................................................................... 60
Hình 2.9. Tuyến đường Bùi Văn Ba – Quận 7 và Nguyễn Hữu Thọ - Huyện Nhà Bè62
Hình 2.10. Đường vào NLTCN Đức Bổn và Hiệp Phước .......................................... 63
Hình 2.11. Cảnh quan NLTCN Đức Bổn và Hiệp Phước ........................................... 64
Hình 2.12. Mặt bằng phịng độc thân điển hình – NLTCN Đức Bổn ......................... 67
Hình 2.13. Phịng ở cho cơng nhân độc thân tại NLTCN Đức Bổn và Hiệp Phước ... 67
Hình 2.14. Mặt bằng phịng gia đình NLTCN Đức Bổn (điển hình) .......................... 68
Hình 2.15. Thiết kế căn hộ điển hình NLTCN KCN Hiệp Phước .............................. 70
Hình 2.16. Phịng ở cho gia đình công nhân tại NLT Đức Bổn và Hiệp Phước ......... 71
Hình 2.17. Thiết kế nhà vệ sinh NLTCN Đức Bổn và Hiệp Phước ............................ 73
Hình 2.18. Thiết kế gian bếp trong phịng NLTCN Đức Bổn và Hiệp Phước ............ 74
Hình 2.19. Khu bếp tập thể của NLTCN Đức Bổn ..................................................... 75
Hình 2.20. Cách thức lấy sáng, thơng gió tự nhiên của NLT Đức Bổn và Hiệp
Phước............................................................................................................................ 76

Hình 2.21. Cầu thang tại NLTCN Đức Bổn và Hiệp Phước ....................................... 77
Hình 2.22. Mơ phỏng hệ thống thốt hiểm của hai NLT ............................................ 77
Hình 2.23. Thiết kế nhà trọ bên ngồi NLTCN Đức Bổn và Hiệp Phước (điển hình) 79
Hình 2.24. Hệ thống phòng cháy, chữa cháy của NLTCN Đức Bổn và Hiệp Phước . 79
Hình 2.25. Khn viên xanh trong NLTCN Đức Bổn và Hiệp Phước ....................... 83
Hình 2.26. Hệ thống xử lý rác thải của NLT Đức Bổn và Hiệp Phước ...................... 84
Hình 2.27. Chợ Bùi Văn Ba và chợ Bà Chịi tại NLT Đức Bổn và Hiệp Phước ........ 88
Hình 2.28. Bệnh viện và phịng khám phục vụ cho cơng nhân KCX Tân Thuận và
KCN Hiệp Phước ......................................................................................................... 88
viii


Hình 2.29. Trường mầm non cho con em cơng nhân NLT Đức Bổn và Hiệp Phước . 89
Hình 2.30. Thư viện NLTCN Đức Bổn và Hiệp Phước .............................................. 90
Hình 2.31. Hệ thống cấp điện NLTCN Đức Bổn và Hiệp Phước ............................... 95
Hình 2.32. Gia đình anh Phan Văn Thành và chị Trương Thị Hạnh - NLTCN KCN
Hiệp Phước ................................................................................................................. 108

DANH MỤC SƠ ĐỒ
Trang
Sơ đồ 1.1. Khung phân tích đề tài nghiên cứu ............................................................. 10

ix


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Sau thời kỳ mở cửa với cơ chế thị trường, từ những nguồn đầu tư khác nhau,
các khu công nghiệp tại Việt Nam từng bước phát triển nhanh chóng về cả quy mơ
và chất lượng. Trong đó, với vai trị là đầu tàu, thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM)

đã chủ động, sáng tạo, đi đầu trong nhiều mơ hình nhằm thúc đẩy q trình cơng
nghiệp hóa (CNH) kinh tế thành phố nói riêng và cả nước nói chung theo hướng
hiện đại. Trải qua 25 năm xây dựng và phát triển, khởi nguồn từ Khu chế xuất
đầu tiên của cả nước – Khu chế xuất Tân Thuận ở phía Nam thành phố vào năm
1991, đến nay, TP.HCM đã nỗ lực đầu tư xây dựng thành công 3 Khu chế xuất,
15 Khu công nghiệp và 1 Khu công nghệ cao cùng nhiều biện pháp thúc đẩy quá
trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, từng bước trở thành một trung tâm công nghiệp,
dịch vụ, khoa học công nghệ của khu vực Đơng Nam Á, góp phần quan trọng
vào sự nghiệp đổi mới, xây dựng và bảo vệ Tổ quốc Việt Nam xã hội chủ
nghĩa. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển cũng phát sinh nhiều vấn đề bất cập,
khó khăn cần giải quyết. Với một số lượng lớn công nhân lao động, làm việc cho
các nhà máy, khu cơng nghiệp như hiện nay thì việc đáp ứng, giải quyết nhu cầu
nhà ở, dịch vụ sinh hoạt đời sống đi kèm thực sự rất bức thiết.
Trong lịch sử phát triển cho thấy, nhà ở luôn đồng hành với q trình tiến hóa
của lồi người. Khi xã hội lồi người còn sơ khai, con người chỉ cần một nơi trú ẩn
an tồn, che mưa, che gió là đủ. Tuy nhiên, xã hội dần dần phát triển, tương ứng đòi
hỏi nhiều chức năng hơn cho một ngơi nhà, hay nói một cách khác, nhu cầu của con
người cũng ngày càng đa dạng và tinh tế hơn. Nhà ở khơng cịn chỉ là không gian
cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà cịn là mơi trường văn
hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, một nơi có giá trị về thẩm mỹ,
thậm chí là kinh tế và cả địa vị xã hội. “Tất cả người Việt Nam, ít hay nhiều, đều
xuất thân hoặc gắn liền với nền nông nghiệp lúa nước, với mảnh ruộng, ao vườn,
nguồn nước, do vậy hình thành nên một tính cách dân tộc là thích sự ổn định, tĩnh
tại và cư trú lâu dài theo tinh thần “an cư mới lạc nghiệp, khơng thích xê dịch
nhiều, nhất là đối với nhà cửa, bởi mới có câu “ba lần dọn nhà bằng một lần cháy
nhà” là vậy”. [16] Bất cứ những tác động nào đến nhà ở, sự ổn định cuộc sống của
mọi tầng lớp nhân dân, đặc biệt là đội ngũ công nhân lao động đều cần thiết phải có
những chính sách, chương trình, kế hoạch, giải pháp hỗ trợ đúng đắn, phù hợp. Giải
quyết tốt vấn đề này sẽ là tiền đề quan trọng không những góp phần nâng cao điều
kiện, chất lượng sống cho người dân, ổn định xã hội mà còn đảm bảo lộ trình xây

dựng, phát triển bền vững đất nước.
Cùng với tiến trình đó, các khu cơng nghiệp, khu chế xuất thành phố bên cạnh
nỗ lực tạo dựng việc làm, cải thiện cuộc sống cho một lượng lớn người lao động
1


cũng đã dành nhiều sự quan tâm và đầu tư, chú trọng tạo dựng nơi ở thơng qua
nhiều loại hình, cách thức khác nhau cho công nhân sinh hoạt, yên tâm lao động,
phát triển kinh tế, trong đó phải kể đến loại hình Nhà lưu trú cơng nhân tại các khu
cơng nghiệp. Tuy nhiên, thực tế xảy ra tình trạng dù nhu cầu chỗ ở của công nhân là
rất lớn, rất cấp thiết nhưng nhiều phòng tại một số Nhà lưu trú đã xây xong hiện nay
lại bị bỏ trống, thiếu người ở. Theo kết quả khảo sát của Ban Chỉ đạo Chương trình
xây dựng Nhà lưu trú cơng nhân TP.HCM tháng 3 năm 2014 về tình hình quản lý,
sử dụng Nhà lưu trú cho thấy chỉ có tỷ lệ lấp đầy tại Nhà lưu trú công nhân Khu
công nghiệp Hiệp Phước đạt được trên 70%, Nhà lưu trú công nhân Sadeco được
trên 99%, còn lại chủ yếu đều dưới mức 50%[2],… Tình trạng này về lâu dài, nếu
khơng được điều chỉnh, giải quyết thấu đáo, sẽ gây ra lãng phí rất lớn, ảnh hưởng
nghiêm trọng đến tính bền vững của Chương trình xây dựng Nhà lưu trú cơng nhân
trên địa bàn thành phố nói riêng và cả nước nói chung.
Trong bối cảnh Thành phố thực hiện theo định hướng chiến lược “phát triển
thành phố về phía Nam, tiến ra Biển Đông", các dự án xây dựng khu công nghiệp,
khu chế xuất đã được đầu tư mạnh mẽ ở khu vực này, mà đặc biệt là ở quận 7 và
huyện Nhà Bè, đang từng bước tạo ra việc làm cho đông đảo lực lượng lao động.
Theo khảo sát nhanh gần đây của Ban Chỉ đạo chương trình xây dựng nhà lưu trú
công nhân, mặc dù chưa đạt kết quả như mong muốn, nhưng số công nhân sinh
sống trong một số ít khu nhà lưu trú ở Khu công nghiệp phía Nam (như Quận 7,
Huyện Nhà Bè) vẫn có tỷ lệ lấp đầy khả quan hơn so với các khu công nghiệp cịn
lại. Đây chính là địa bàn thuận tiện để lựa chọn khảo sát, nhận diện tồn tại, lý giải
nguyên nhân, qua đó đề xuất giải pháp nhằm thu hút nhiều hơn cơng nhân vào các
khu nhà lưu trú, góp phần thúc đẩy chính sách phát triển loại hình Nhà lưu trú công

nhân phù hợp, đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt và cuộc sống của các đối tượng thụ
hưởng, hướng đến tính bền vững, lâu dài. Đó cũng là lý do tác giả quyết định chọn
đề tài “Đánh giá loại hình nhà lưu trú cơng nhân trên địa bàn Thành phố Hồ
Chí Minh (Nghiên cứu trường hợp tại quận 7 và huyện Nhà Bè)” là chủ đề
nghiên cứu.
2. Lịch sử nghiên cứu của đề tài
Thực trạng và các giải pháp về phát triển nhà ở cho công nhân các khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là nhà ở cho công nhân
các khu công nghiệp) đã được đề cập đến rất nhiều trong các bài viết, phân tích,
nghiên cứu kể cả trên các phương tiện truyền thơng đại chúng, dưới các góc cạnh
khác nhau. Những nghiên cứu này về cơ bản đều cho thấy được sự cần thiết, tầm
quan trọng, những thực trạng, bất cập, thiếu sót cịn tồn tại và giải pháp đề xuất
trong việc giải quyết vấn đề nhà ở, đảm bảo cuộc sống, sinh hoạt cho người lao
động, qua đó góp phần đảm bảo ổn định chính trị, nâng cao chất lượng cuộc sống,
2


phát triển kinh tế và an sinh xã hội,… Mỗi nghiên cứu là một hướng tiếp cận, một
góc độ khác nhau trong vấn đề giải quyết bài tốn khó này.
2.1. Các nghiên cứu dưới góc độ nhu cầu nơi ở của công nhân lao động các
khu công nghiệp tập trung
Nghiên cứu của tác giả Nguyễn Đình Thy: “Nhu cầu về nhà ở của công nhân
các khu công nghiệp tập trung”[40], đã khái lược những số liệu về các khu công
nghiệp, khu chế xuất, số lượng công nhân tại chỗ và công nhân nhập cư cả nước
tham gia sản xuất hiện có tại thời điểm nghiên cứu. Tương ứng với những con số
này cũng kèm theo một sự bức thiết trong nhu cầu về nơi ở của người lao động, và
tất yếu sẽ càng trở nên phức tạp hơn trong tương lai, khi mức độ sử dụng lao động
tăng lên cùng nhu cầu sản xuất, tăng trưởng và phát triển. Công nhân các khu cơng
nghiệp rất mong Nhà nước, chính quyền sở tại, ban quản lý các doanh nghiệp quan
tâm, đầu tư xây dựng nhà ở phù hợp với mức thu nhập của họ. Bài viết cũng chia sẻ

người lao động trong các khu cơng nghiệp mong muốn có một chỗ ở ổn định, bảo
đảm an ninh, trật tự, gần nhà máy để thuận tiện đi làm và họ sẽ sẵn sàng thuê nhà ở
của các doanh nghiệp Nhà nước nếu đáp ứng được những nguyện vọng này. Đây sẽ
là cơ sở cho đề tài có những nhận định thực tế để đề xuất xây dựng Nhà lưu trú thiết
thực và phù hợp hơn.
Bài viết “Nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp – vấn đề và giải
pháp”[33] của tác giả Ngô Thu Thanh với những minh chứng về số liệu, tính tốn
phần nào cho thấy nhu cầu rất cao về một nơi nghỉ ngơi, sinh hoạt đúng nghĩa của
đội ngũ công nhân lao động, đa phần là người lao động nhập cư tay trắng, di cư đến
các thành phố lớn, các khu cơng nghiệp, khu chế xuất tìm kiếm việc làm, cải thiện
cuộc sống, cùng với những nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan trong q trình
hịa nhập đã hạn chế khả năng tiếp cận của họ. Trong khi đó, đây lại là yêu cầu cơ
bản quan trọng hàng đầu đảm bảo sức khỏe, khả năng tái tạo sức lao động cho
người công nhân. Tác giả khẳng định vấn đề nhà ở và các giải pháp thực hiện nhằm
giải quyết được nhu cầu này chỉ có thể thành cơng khi thực sự được Nhà nước, các
cấp chính quyền, nhà đầu tư quan tâm, cũng như huy động sự tham gia đông đảo
của mọi thành phần kinh tế và phải được cân nhắc ngay từ khi quy hoạch xây dựng
Khu cơng nghiệp.
Ấn phẩm “Tình cảnh sống của người cơng nhân: thân phận, rủi ro và chiến
lược sống” trong cuốn sách “Đời sống xã hội Việt Nam đương đại (tập 1)[25] của
tác giả Nguyễn Đức Lộc cùng các cộng sự của mình đã giúp đề tài nhìn nhận được
một bức tranh thu gọn phản ánh hiện thực tình cảnh sống của người công nhân, thân
phận, những rủi ro và cả những ước mơ, những chiến lược sống của người công
nhân. Các nghiên cứu tập trung thực hiện ở 4 địa điểm tại Bình Dương: Dĩ An,
Thuận An, Bến Cát, Tân Uyên, sử dụng các phương pháp định lượng và định tính
3


trong nghiên cứu khoa học xã hội đương thời như quan sát tham dự, phỏng vấn sâu,
thảo luận nhóm tập trung, PRA… Nghiên cứu cho thấy những người công nhân

luôn tự ví mình như cây cỏ, ngọn rau hay một cỗ máy, những thứ tưởng chừng như
mỏng manh, yếu đuối, dễ bị tổn thương,… Cuộc sống của họ là quanh năm ở nhà
xưởng, ở công trường, họ nỗ lực làm việc để mong muốn tích lũy được một số vốn
nhằm thay đổi cuộc sống, hồn cảnh của mình, họ ao ước có được một mái nhà kiên
cố thay vì trú mình trong những căn phịng trọ rộng chỉ chừng 4m2, vừa đủ dựng
chiếc xe đạp và kê chiếc giường để ngả lưng; họ mong muốn có một cơng việc ổn
định trong tương lai, tự họ làm chủ cuộc sống của họ thay vì làm cơng nhân đầy rủi
ro và bấp bênh như hiện tại.
2.2. Các nghiên cứu dưới góc độ thực trạng đáp ứng nơi ở cho công nhân
các khu công nghiệp
Bài nghiên cứu “Nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp trong nền kinh tế
thị trường”[22 ]của tác giả Trần Văn Khải trình bày những vấn đề về hiện trạng nhà
ở của người lao động nói chung ở các khu công nghiệp hiện nay đã không được
quan tâm đúng mức. Vì lợi ích kinh tế, các chủ đầu tư ngồi quốc doanh khơng thiết
tha đầu tư vào nhà ở cơng nhân, bên cạnh đó nhiều dự án được xây dựng trên giả
thiết cho rằng công nhân là người địa phương tại chỗ, do đó khơng có nhu cầu thuê
nhà trọ, trong khi đa phần công nhân là những người lao động nhập cư. Hay như các
chính sách giải quyết, đáp ứng vấn đề nhà ở cho công nhân tại các thành phố lớn
như TP.HCM, Hà Nội còn quá đơn giản, chủ yếu vẫn là Nhà nước phải bỏ vốn đầu
tư, và thực tế số lượng đạt được đến nay vẫn cịn rất ít. Để có chỗ ở, sinh hoạt, cơng
nhân phải chấp nhận th phịng trọ từ các hộ gia đình, tư nhân với chất lượng thấp,
kém tiêu chuẩn, tạm bợ, vật liệu rẻ tiền, khơng an tồn và thiếu vệ sinh, từ đó ảnh
hưởng rất nhiều đến đời sống người lao động cũng như năng suất làm việc. Tác giả
cũng đề cập thêm kinh nghiệm cung cấp, tạo dựng nơi ở cho công nhân tại các nước
trên thế giới, những bài học kinh nghiệm đã từng xảy ra nhằm rút kinh nghiệm
trong việc áp dụng tại Việt Nam.
“Nhà ở cho công nhân và người thu nhập thấp [14] của tác giả Lưu Trọng Hải
với phân tích của mình đã cho thấy những khó khăn, hạn chế của các đơn vị đầu tư
xây dựng nhà ở cho công nhân trong việc giải quyết vấn đề về địa điểm xây dựng,
thuế đất, thuế xây dựng, chi phí đầu tư, lợi nhuận, khả năng thu hồi vốn,… Đây là

trở ngại lớn trong việc đáp ứng nơi ở đủ, tốt, chất lượng mặc dù theo khảo sát thực
tế đều cho thấy vấn đề nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp đã trở nên quá bức
xúc và những giải pháp hiện thời chưa thật sự hiệu quả, đa phần vẫn mang tính chất
từ thiện, khơng thể giải quyết khối lượng nhu cầu nhà ở lớn cho người lao động,
đồng thời tạo ra sự khập khiễng trong việc tổ chức những không gian ở văn minh,
hiện đại. Một lần nữa tác giả cũng nhấn mạnh cho dù xây dựng nhà ở cho công nhân
4


cũng phải đảm bảo tiêu chuẩn một cuộc sống tốt đẹp và nhất thiết không thể tạo ra
những khu ở nhếch nhác trong đô thị.
Tác giả Pun Ngai trong nghiên cứu: “Putting transnational labour process in
its place: the dormitory labour regime in post-socialist China” [53] của mình đã so
sánh, phân tích hai trường hợp điển hình ở hai cơng ty may mặc là Golden
Garments và Silver Garments - Trung Quốc - trong việc xây dựng một cơ chế lao
động nhà ở tập thể cho công nhân. Qua so sánh, nghiên cứu đã chứng minh mối liên
hệ giữa khả năng tái tạo sức lao động trong quá trình lao động xuyên quốc gia (đa
phần lực lượng lao động làm việc tại các nhà máy ở Trung Quốc là công nhân nhập
cư, là những đối tượng yếu thế, cịn khó khăn, thiếu thốn nhiều mặt để có thể đảm
bảo cuộc sống tốt) với thực trạng nơi ở họ được cung cấp. Nhìn chung, thực trạng
cung ứng nhà ở cho người lao động cịn nhiều hạn chế, khơng đáp ứng đủ lượng
nhu cầu, và vì thế cũng dẫn đến tình trạng quá tải, xuống cấp của nơi sinh hoạt, từ
đó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tái tạo sức lao động của người công nhân khi
chất lượng và điều kiện nơi ở không đảm bảo. Thông qua nghiên cứu, tác giả đưa ra
quan điểm để đảm bảo sức lao động, duy trì lực lượng công nhân lành nghề, nâng
cao năng suất, các công ty, nhà máy ở Trung Quốc cần thiết phải chú trọng và thiết
lập tốt cơ chế lao động nhà ở tập thể phù hợp, thiết thực cho công nhân, nhằm
hướng đến mục tiêu phát triển bền vững, lâu dài.
2.3. Các nghiên cứu dưới góc độ mơi trường ở, chất lượng cuộc sống
Tác giả Nguyễn Mạnh Thu trong bài nghiên cứu: “Tổ chức môi trường ở cho

công nhân các khu công nghiệp” [39] đã nhấn mạnh sự phát triển nhanh chóng của
các khu cơng nghiệp sẽ kéo theo nhiều vấn đề của đơ thị, trong đó có tổ chức mơi
trường ở. Mặc dù với sự quan tâm của các cấp ngành, chính quyền sở tại, ban quản
lý các khu cơng nghiệp, các doanh nghiệp xây dựng, nhiều nhà ở, công trình dịch vụ
cơng cộng cho cơng nhân đã được xây dựng, nhưng đến nay vẫn chưa đáp ứng đủ
nhu cầu về cả số lượng lẫn chất lượng. Các loại hình nhà ở này còn nhiều yếu điểm
trong việc giải quyết tốt mối liên hệ giữa khu ở và khu sản xuất, tiêu tốn thời gian đi
lại, chưa tính tốn đến sự thay đổi của cơ cấu gia đình, diện tích chật hẹp, tiện nghi
sinh hoạt, an ninh trật tự, môi trường thấp, từ đó ảnh hưởng đến thời gian rỗi và
năng suất xã hội. Tác giả cũng đưa ra các nhận định như cần thực hiện tốt chức
năng ở, sinh hoạt cộng đồng, dịch vụ, tổ chức hợp lý mối liên hệ giữa khu ở với khu
công nghiệp, đề xuất loại hình căn hộ chung cư nhiều tầng (5 tầng) nhằm giải quyết
tốt môi trường ở cho công nhân lao động các khu công nghiệp.
Chia sẻ với quan điểm trên, bài nghiên cứu “Urban residential housing and
low – income earners: a study of Makurdy Metropolis, Benue State, Nigeria”[58] của
Veronica Onu thông qua các cuộc nghiên cứu khảo sát những vấn đề, khó khăn,
thách thức mà người thu nhập thấp (trong đó có lực lượng cơng nhân lao động) ở đơ
5


thị đang phải đối mặt tại Makurdy Metropolis, Benue State, Nigeria: Thiếu nhà ở,
thiếu nước sạch, chất lượng nhà ở, điều kiện sinh hoạt, khả năng tiếp cận vốn vay
ngân hàng,… Sau nghiên cứu, bài viết đã đề xuất một mơ hình cho ba thành phố đã
khảo sát tại Nigeria và kết luận rằng việc lập kế hoạch sử dụng đất, cũng như được
theo dõi một cách thích hợp có tác dụng tích cực cho chất lượng nhà. Bởi vì chất
lượng của một khu dân cư không chỉ phản ánh cơ chế phát triển đô thị, quy hoạch,
phân bổ giữa các nhóm kinh tế - xã hội, mà cịn cho thấy chất lượng cuộc sống của
cư dân đô thị. Một ngơi nhà đàng hồng trong một mơi trường sống thích hợp địi
hỏi phải có khơng khí sạch, nước sạch, đủ chỗ ở, dịch vụ cơ bản và hạ tầng cơ sở
vật chất. Bài viết cho đề tài thêm cơ sở lý luận chứng minh sự cần thiết phải có

những chương trình, kế hoạch, cách thức phát triển nhà ở đáp ứng những nhu cầu
thiết yếu, cơ bản về điều kiện và chất lượng sống của người dân mà đặc biệt là
những người có nhiều khó khăn như đội ngũ cơng nhân lao động rất cần được hỗ trợ
trong việc tiếp cận nhà ở, nhằm hướng đến sự phát triển bền vững.
Cùng chung chủ đề, bài nghiên cứu “Life in the Machine House of Rural
Migrants: Case study of the Lifes of Rural Migrant industrial Workers and their
Families in Hlaing Thar Yar Industrial Zones”[56] của tác giả Tin Maung Htwe đã
đưa ra những nhận định về việc di cư của người lao động từ nơng thơn ra thành thị
trong q trình phát triển cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa ngày một nhiều với mong
muốn thay đổi cuộc sống của mình theo hướng tốt đẹp hơn. Tuy nhiên, do nhiều
hạn chế nhất định về khả năng và điều kiện nên họ có thể phải chịu khó khăn, gánh
nặng gấp đơi trong cuộc sống. Do đó chất lượng sống của lực lượng cơng nhân nói
chung và cơng nhân di cư từ nơng thơn nói riêng cần phải được nghiên cứu nhằm
đảm bảo đáp ứng cho họ một cách tốt nhất, thiết thực nhất những yêu cầu vật chất
và tinh thần. Trong bài viết, tác giả cũng làm rõ thực trạng đời sống người lao động
nhập cư từ nông thôn tại các khu công nghiệp ở Myanmar về nơi cư trú, môi trường
ở, sinh hoạt, vui chơi, giải trí, cơ sở hạ tầng xã hội, những mong muốn, yêu cầu của
họ ra sao để thích nghi và tồn tại với môi trường mới, các mối quan hệ xã hội, cơng
việc, cơng đồn và cho cả gia đình của họ,… Nghiên cứu cũng cung cấp những cơ
sở lý luận, quan điểm, lý giải rõ mối quan hệ thuận chiều giữa việc đảm bảo chất
lượng sống, vấn đề nhân quyền của người lao động với năng suất và sự phát triển
bền vững của các ngành công nghiệp.
2.4. Các nghiên cứu dưới góc độ chính sách
Tác giả Phạm Phương Lan với nghiên cứu “Về chính sách xã hội đối với công
nhân trong giai đoạn hiện nay” [24] minh chứng q trình đẩy mạnh cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa tất yếu của đất nước nhằm tăng trưởng và phát triển đã làm nảy
sinh những vấn đề liên quan trực tiếp đến đời sống của công nhân như: thất nghiệp;
bệnh tật; thu nhập thấp, đời sống tinh thần thiếu thốn, chính sách an sinh xã hội
6

khơng được thụ hưởng, đặc biệt là khó khăn về nhà ở. Do vậy, việc nghiên cứu, xây
dựng, bổ sung và hồn thiện hệ thống chính sách xã hội đối với công nhân nhằm
nâng cao đời sống vật chất và tinh thần là yêu cầu hết sức thiết thực. Bên cạnh đó,
tác giả cũng nhấn mạnh Nhà nước cần quan tâm đến chính sách giải quyết đồng bộ
hệ thống nhà trẻ, trường học, cơng viên, nơi vui chơi giải trí cho cơng nhân và con
em họ, có trường đào tạo nghề cho cơng nhân khu cơng nghiệp, nâng cao trình độ
và giải quyết việc làm tại chỗ, tạo động lực cho người cơng nhân gắn bó lâu dài với
nghề.
Bài tham luận“Nhà ở xã hội tại Việt Nam: quan niệm, chính sách và thực
[32]
tiễn” của tác giả Phạm Thái Sơn đã giới thiệu và phân tích những thay đổi về
quan niệm nhà ở xã hội, giới thiệu tiến trình phát triển, phân tích hiện trạng xây
dựng nhà ở xã hội tại Việt Nam, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và
TP.HCM, thông qua việc tổng kết khung pháp luật và chính sách liên quan, trong đó
có đề cập đến đối tượng là công nhân các khu công nghiệp. Bài viết phân tích theo
diễn tiến thời gian ban hành các văn bản pháp luật từ năm 1993 cho đến năm 2014,
phân tích khá sâu, cụ thể về vấn đề nhà ở xã hội dưới góc độ tiếp cận chính sách,
qua đó, tác giả đã hệ thống hóa, đánh giá được thực trạng áp dụng thực tế các chính
sách, văn bản quy định cho đến thời điểm nghiên cứu. Tuy nhiên, các chính sách
quy định về nhà ở xã hội này được tổng hợp chung cho nhiều đối tượng thụ hưởng
khác nhau, nên chưa đi sâu, rõ về chính sách phát triển nhà ở riêng cho đội ngũ
công nhân. Bên cạnh đó, bài viết chủ yếu vẫn tập trung vào đối tượng bên “cung”
nhà ở, trong khi chính sách đối với bên “cầu” như các chính sách đảm bảo, thỏa
mãn chất lượng nhà ở, khả năng đáp ứng sinh hoạt, điều kiện sống, khả năng tiếp
cận cho người thụ hưởng nói chung và đội ngũ cơng nhân nói riêng vẫn chưa được
làm rõ.
Nhìn chung, các nghiên cứu, bài viết với lối tiếp cận đa ngành sử dụng nhiều
lý thuyết và phương tiện khác nhau để lý giải, minh chứng nhu cầu bức thiết về nhà
ở, khẳng định những khó khăn, bất cập trong việc tổ chức, xây dựng, đáp ứng nhà ở

cho công nhân các khu công nghiệp do nhiều yếu tố chủ quan lẫn khách quan. Từ
đó gây ảnh hưởng nhất định đến đời sống, sự ổn định của họ. Và thực tế cũng phản
ánh sự hạn chế, thiếu bền vững trong việc thực hiện chính sách, chương trình phát
triển nhà ở cho cơng nhân lao động thành phố nói riêng và cả nước nói chung, đời
sống cơng nhân lao động vẫn còn thiếu thốn về mọi mặt. Tuy nhiên, đối tượng của
các nghiên cứu này thường là nhà ở cho cơng nhân nói chung, tập trung ở một số
vấn đề chính yếu, mà chưa nghiên cứu tồn diện về thực trạng, tình hình triển khai
đầu tư, xây dựng và hoạt động của Nhà lưu trú công nhân - loại hình cơ bản được
xem là phù hợp trong việc đáp ứng nhu cầu lớn về nơi ở của đội ngũ lao động công
nghiệp, cũng như giải quyết những khó khăn về quỹ đất xây dựng, vốn đầu tư, đặc
7


biệt là góc độ tâm tư, nhu cầu, thị hiếu của chính người thụ hưởng trong thực tế hiện
nay. Với tình hình đó, luận văn trên cơ sở tiếp nhận những tài liệu đi trước làm nền
tảng, sẽ đi sâu vào loại hình Nhà lưu trú cơng nhân, đồng thời nghiên cứu, phân
tích, đánh giá ở nhiều mặt vấn đề hướng đến một cuộc sống tốt đẹp hơn cho đội ngũ
cơng nhân lao động, những người có ý nghĩa quyết định tạo nên các giá trị sản xuất
đóng góp vào sự phát triển kinh tế của đất nước, đến sự phát triển bền vững của đô
thị.
3. Mục tiêu, phạm vi nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài tập trung vào 3 mục tiêu cụ thể như sau:
(i) Phân tích thực trạng nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp nói chung
và Nhà lưu trú cơng nhân nói riêng tại TP.HCM.
(ii) Khảo sát, đánh giá sự phù hợp của loại hình Nhà lưu trú cơng nhân ở quận
7 và huyện Nhà Bè, TP.HCM, để qua đó nhận diện những điểm mạnh, tích cực và
những điểm yếu, bất cập, hạn chế mà loại hình Nhà lưu trú này mang lại trong việc
thực hiện chương trình phát triển nhà ở cho cơng nhân các khu công nghiệp tại
TP.HCM.

(iii) Đề xuất một số giải pháp định hướng nhằm thúc đẩy chính sách phát triển
loại hình Nhà lưu trú cơng nhân phù hợp, đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt và cuộc
sống của các đối tượng thụ hưởng, hướng đến tính bền vững, lâu dài.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Mặc dù nhà ở cho cơng nhân có nhiều loại hình khác nhau như: nhà trọ riêng
lẻ do người dân tự xây dựng và cho thuê, nhà liên kế do công ty kinh doanh nhà cho
thuê, nhà do các doanh nghiệp sản xuất xây dựng, nhà do các tổ chức phi lợi nhuận
xây dựng,…; đề tài này giới hạn chỉ tập trung điều tra, khảo sát, đánh giá đối với
loại hình Nhà lưu trú cơng nhân khu công nghiệp.
- Địa bàn nghiên cứu giới hạn trong phạm vi quận 7 và huyện Nhà Bè,
TP.HCM - hai địa phương đã và đang có định hướng đầu tư phát triển và mở rộng
thêm nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất gắn với phát triển khu đô thị mới. Qua
thực trạng tỷ lệ lấp đầy của các Nhà lưu trú công nhân tại đây, đề tài chọn ra một
Nhà lưu trú tiêu biểu có tỷ lệ lấp đầy cao (Nhà lưu trú công nhân Khu công nghiệp
Hiệp Phước, huyện Nhà Bè) và Nhà lưu trú tiêu biểu có tỷ lệ lấp đầy thấp (Nhà lưu
trú công nhân công ty TNHH Công nghiệp Đức Bổn, quận 7) để nghiên cứu, khảo
sát theo phương pháp so sánh, đối chứng.

8