hỢp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ MINH PHƢỢNG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU VÀ
GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA HỢP
ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

-------------

NGUYỄN THỊ MINH PHƢỢNG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU VÀ
GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA HỢP
ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Minh Hằng

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2013


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu
của riêng tôi, các số liệu nêu trong luận văn là trung
thực. Kết quả nghiên cứu trong luận văn chưa từng
được ai cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Tác giả luận văn


DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT

BLDS
BLDS 2005
BLDS 1995
BTTH
CSH
HĐMB
NLHVDS
QSH
TAND
TNBTTH
UBND
VKSND

Bộ luật dân sự
Bộ luật dân sự năm 2005
Bộ luật dân sự năm 1995
Bồi thường thiệt hại

Chủ sở hữu
Hợp đồng mua bán
Năng lực hàng vi dân sự
Quyền sở hữu
Tòa án nhân dân
Trách nhiệm bồi thường thiệt hại
Ủy ban nhân dân
Viện kiểm sát nhân dân


MỤC LỤC
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1
Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ
HIỆU………………………………………………………………………………..6
1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu...................................................6
1.2. Đặc trƣng pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo quy định của
pháp luật Việt Nam hiện hàn….…………………………..……………................7
1.2.1. Nguyên tắc áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp.................................7
1.2.2. Các dạng hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo pháp luật dân sự Việt
Nam.............................................................................................................................8
1.3. Hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo quy định của
pháp luật hiện hành................................................................................................29
1.4. Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu trong pháp luật Việt Nam
qua các thời kỳ……………….……………...…………………………………….37
1.4.1. Thời kỳ phong kiến (cổ luật)………………….……………..………………37
1.4.2. Thời kỳ thực dân Pháp đô hộ………………..................................................39
14.3. Thời kỳ từ năm 1945 đến năm 1975……………………...…………………41
1.4.4. Thời kỳ từ năm 1975 đến nay…………………...…………………………...43
Chương 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ

PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VƠ HIỆU TẠI TÕA ÁN
VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN PHÁP LUẬT……...........................................46
2.1. Thực trạng áp dụng pháp luật tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vơ hiệu tại Tịa
án..............................................................................................................................46
2.1.1. Kết quả đạt được.............................................................................................46
2.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
vô hiệu.......................................................................................................................47
2.1.3. Nguyên nhân của những tồn tại trong quá trình giải quyết tranh chấp……...55
2.2. Kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán
nhà ở vô hiệu ...........................................................................................................57


2.2.1. Khơng nên quy định hình thức cơng chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc
có hiệu lực của HĐMB nhà ở …………………………………………………..…57
2.2.2. Cần có sự thống nhất trong việc quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu
giữa Bộ luật dân sự và Luật nhà ở …….………………………………….......….62
2.2.3. Bổ sung quy định căn cứ xác định hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do bị
nhầm lẫn tại Điều 131 BLDS 2005…………………………………….…………63
2.2.4. Sửa đổi, bổ sung quy định tại khoản 2 Điều 138 BLDS 2005 về bảo vệ quyền
lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng mua bán nhà ở vô
hiệu…………………………………………………………………………………65
2.2.5. Kết hợp chế tài phạt cọc và bồi thường thiệt hại khi hợp đồng mua bán nhà ở
vô hiệu liên quan đến thỏa thuận đặt cọc do lỗi của một trong các bên…………..68
2.2.6. Bổ sung quy định giao dịch dân sự vơ hiệu tồn bộ và vô hiệu từng phần…71
2.2.7. Bổ sung quy định tại Điều 130 BLDS 2005 về chủ thể được quyền yêu cầu
Tòa án tuyên bố giao dịch do người chưa thành niên, người mất năng lực hàng vi
dân sự, người hạn chế năng lực hàng vi dân sự xác lập, thực hiện vô hiệu……….72
2.2.8. Sửa đổi, bổ sung quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005…………………………….……………………73

2.2.9. Bổ sung quy định xác định thiệt hại khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu…73
2.2.10. Bổ sung quy định cách tính thiệt hại khi giải quyết hậu quả pháp lý của hợp
đồng mua bán nhà ở vô hiệu...……..……………………..……….……………..74
2.2.11. Bổ sung quy định xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi hợp đồng
mua bán nhà ở vô hiệu………………..……………….……………………….....77
2.2.12. Sửa đổi quy định tại Điều 133 BLDS 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu do
người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình………………79
2.2.13. Bổ sung khái niệm “giao dịch giả tạo” tại Điều 129 BLDS 2005………..80
2.2.14. Sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở…...……………………...................80
2.2.15. Ban hành và phát triển án lệ là nguồn của pháp luật trong q trình xét xử
của Tịa án……………….………………………..……………………………..…81
KẾT LUẬN............................................................................................................. 83
NHỮNG CƠNG TRÌNH TÁC GIẢ ĐÃ CƠNG BỐ
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Nhà ở có vai trị đặc biệt quan trọng trong đời sống, xã hội của một đất nước.
Nhà ở không chỉ đáp ứng nhu cầu ở của con người mà còn chứa đựng nếp sống, bản
sắc của một dân tộc. Với tính chất và tầm quan trọng nêu trên, nhà ở là vấn đề được
nghiên cứu trên nhiều lĩnh vực, dưới nhiều giác độ khác nhau; cụ thể: dưới giác độ
triết học, nhà ở là dạng vật chất định hình kiến trúc và mang tính văn hóa; dưới giác
độ kinh tế - xã hội học, nhà ở là tài sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đình, xã hội;
dưới giác độ pháp lý, nhà ở là một bất động sản - tài sản - đối tượng điều chỉnh của
nhiều ngành luật, trong đó có ngành Luật Dân sự.
Cùng với sự phát triển nền kinh tế - xã hội của đất nước, các quan hệ dân sự

trong lĩnh vực giao kết, thực hiện hợp đồng hết sức đa dạng, phong phú; trong đó
giao dịch liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở cũng diễn ra khá phức tạp, do xuất
phát từ sự tăng trưởng kinh tế, gia tăng dân số, nhu cầu chính đáng về nhà ở của mỗi
cá nhân, gia đình được pháp luật bảo hộ. Cũng như hầu hết các quốc gia khác trên
thế giới, đối với Việt Nam quyền sở hữu nhà ở là quyền cơ bản của công dân.
Những quy định của pháp luật về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà nói
riêng được Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm nhằm điều chỉnh quan hệ mua
bán nhà phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Điều này thể hiện qua
các quy định về thủ tục, nội dung của hợp đồng được ban hành và luôn được sửa
đổi, bổ sung ngày càng phù hợp với nhu cầu của xã hội; về cơ bản đã tạo ra hành
lang pháp lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho từng chủ thể khi tham gia quan
hệ mua bán nhà; tuy nhiên, vẫn có những quy định chưa thật sự phù hợp với thực
tiễn. Bên cạnh đó, trước sự biến động mạnh mẽ của thị trường bất động sản có chiều
hướng gia tăng về giá dẫn đến sự “bội ước”; ý thức tuân thủ pháp luật của các chủ
thể khi tham gia vào quan hệ mua bán nhà chưa cao, làm cho hợp đồng bị vô hiệu
ngay tại thời điểm giao kết và khi phát sinh tranh chấp thì việc giải quyết hậu quả
của nó hết sức khó khăn, phức tạp. Trên thực tế, hợp đồng mua bán nhà ở bị Tịa án
tun vơ hiệu được thực hiện ở các giai đoạn khác nhau, chẳng hạn như người mua
đã giao tiền đặt cọc, đã trả phần lớn tiền mua hoặc bên bán đã giao nhà nhưng bên
mua chưa trả đủ tiền… Trong đó, phần lớn các hợp đồng mua bán nhà ở bị Tòa án
tuyên bố vô hiệu do vi phạm về chủ thể tham gia giao kết hoặc do vi phạm điều kiện
về hình thức của hợp đồng (ví dụ: các bên xác lập giao dịch bằng giấy tay, không
công chứng, chứng thực …).


2

Thực tiễn các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở tại Tòa án diễn ra rất
gay gắt, phức tạp. Việc giải quyết hậu quả pháp lý phát sinh từ hợp đồng mua bán
nhà ở bị vô hiệu đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Trên thực tế, nhà ở phần lớn

gắn liền với quyền sử dụng đất, nhưng hệ thống pháp luật hiện hành điều chỉnh về
quyền sử dụng đất lại khác với hệ thống pháp luật về nhà ở dẫn đến nhiều quan
điểm xét xử khác nhau. Vấn đề này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, mặc dù hậu
quả pháp lý của giao dịch vô hiệu đã được Bộ luật dân sự năm 2005 (sau đây gọi tắt
là “BLDS 2005”) quy định, nhưng thực tiễn khi áp dụng để giải quyết hậu quả pháp
lý của HĐMB nhà ở vô hiệu, một số quy định đã bộc lộ những hạn chế, gây khó
khăn trong q trình giải quyết tranh chấp như: việc hồn trả lại tài sản, khơi phục
lại tình trạng ban đầu; bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng vơ
hiệu; vấn đề giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu do vi phạm về hình thức chưa
phù hợp với thực tiễn; việc xác định “thiệt hại”, xác định “lỗi” để làm cơ sở giải
quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu…
Xuất phát từ những bất cập nêu trên, tác giả đã chọn đề tài “Hợp đồng mua
bán nhà ở vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô
hiệu” để nghiên cứu. Đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang chuẩn bị sửa đổi, bổ
sung Bộ luật dân sự (sau đây gọi tắt là “BLDS”), đề tài được thực hiện thành công
sẽ giúp cho việc tiếp cận, nắm vững các quy định của pháp luật khi giải quyết các
tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở tại Tòa án, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật này. Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý
luận cơ bản về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và thực tiễn xét xử giải quyết hậu
quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo pháp luật hiện hành, kết quả
nghiên cứu nhằm chỉ ra những điểm bất cập, hạn chế của pháp luật thực định, từ đó
đưa ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung, góp phần hồn thiện các
quy định của pháp luật về giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
vơ hiệu.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Việc nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán
nhà ở vơ hiệu nói riêng đã được nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm qua các thời
kỳ. Nhìn chung, vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và việc giải quyết hậu quả
pháp lý của nó chủ yếu được đề cập trong các bài giảng của một số trường đại học
như Trường Đại học Luật Hà Nội, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh và

trong bài viết của một số tác giả ở những góc độ hẹp khác nhau, như:


3

- Luận văn thạc sỹ “Một số ý kiến về đường lối giải quyết hậu quả pháp lý
của hợp đồng mua bán nhà” của tác giả Vũ Mạnh Hùng (bảo vệ tại Trường Đại học
Luật Hà nội, năm 2007);
- Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật “Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu
quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu” của tác giả Trần Đức Hùng (bảo
vệ tại Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, năm 2009).
Ngồi ra, cịn có một số bài viết trên các tạp chí chuyên ngành như:
- Bài viết “Giải quyết vụ kiện về hợp đồng mua bán nhà tại Tòa án” của tác
giả Nguyễn Văn Cường đăng trên Tạp chí Tịa án nhân dân số 1 năm 2001;
- Bài viết “Bàn về giải quyết hậu quả hợp đồng vơ hiệu” của tác giả Hồng
Quảng Lực đăng trên Tạp chí Tịa án nhân dân số 21 kỳ 1 tháng 11/2011…
Trên bình diện chung về hợp đồng, vấn đề này cũng được tiếp cận trong một
số sách chuyên khảo như “Luật hợp đồng Việt Nam, bản án và bình luận bản án” của
tác giả Đỗ Văn Đại (Nxb. Chính trị Quốc gia, năm 2009); “Bình luận các hợp đồng
thông dụng trong Luật Dân sự Việt Nam” của tác giả Nguyễn Ngọc Điện (Nxb Trẻ,
thành phố Hồ Chí Minh, năm 2001)...
Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu và nghiên cứu các cơng trình có liên quan thì
chưa có cơng trình nào giải quyết vấn đề về “Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu và
giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu” một cách toàn
diện và thấu đáo. Đề tài tiếp cận nội dung nghiên cứu một cách chuyên sâu, đầy đủ,
đảm bảo được tính lơgíc, hệ thống và tồn diện, khơng trùng lặp với các cơng trình
nghiên cứu khoa học đã được cơng bố. Đề tài tập trung giải quyết các vấn đề lý luận
liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, nghiên cứu thực tiễn chỉ ra những
bất cập trong giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vơ hiệu …
3. Mục đích, đối tƣợng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của đề tài

3.1. Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu đề tài với mục đích: đưa ra các luận cứ khoa học và thực
tiễn cho việc xây dựng, hoàn thiện các quy định của Bộ luật dân sự hiện hành về
hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu cũng như việc giải quyết hậu quả pháp lý của nó.
Để thực hiện được mục đích trên, Luận văn phải hồn thành nhiệm vụ sau:
- Nghiên cứu và phân tích các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng mua bán nhà ở để đưa ra được khái niệm; các căn cứ pháp lý xác định hợp


4

đồng mua bán nhà ở vô hiệu; làm rõ các đặc trưng, cơ sở lý luận về hợp đồng mua
bán nhà ở vô hiệu và nguyên tắc giải quyết hậu quả pháp lý;
- Tìm hiểu một cách đầy đủ và có hệ thống các quy định của pháp luật dân sự
Việt Nam qua các thời kỳ về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và giải quyết hậu quả
pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, nổi bật tiếp cận dưới giác độ của pháp
luật dân sự hiện hành;
- Trên cơ sở nghiên cứu thực tiễn xét xử và áp dụng pháp luật để giải quyết
hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, chỉ ra nguyên nhân dẫn đến
tình trạng hạn chế và đề xuất đường lối giải quyết hậu quả pháp lý phát sinh. Kết
quả nghiên cứu nhằm tìm ra và đánh giá những điểm bất cập trong quy định của
pháp luật; từ đó đưa ra giải pháp, kiến nghị sửa đổi, bổ sung và loại bỏ một số quy
định không cịn phù hợp để hồn thiện các quy định của BLDS về hợp đồng mua
bán nhà ở vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô
hiệu giai đoạn hiện nay và thời gian tới.
3.2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Nghiên cứu BLDS và các quy định pháp
luật hiện hành khác liên quan về căn cứ, cơ sở xác định, đánh giá hợp đồng mua bán
nhà vô hiệu và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô
hiệu. Đồng thời, tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp phát

sinh về vấn đề này tại Tòa án nhân dân các cấp.
Phạm vi nghiên cứu: Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu và giải quyết hậu quả
pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu là một đề tài có phạm vi nghiên cứu
rộng, nội dung đa dạng, phức tạp do tính chất của quan hệ pháp luật và ở mỗi giai
đoạn lịch sử khác nhau có các quy định khác nhau. Điều 2, Điều 5, Điều 6 và Điều
7 Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị, đã đưa ra cách phân loại nhà ở. Theo đó, nhà ở gồm
ba hình thức sở hữu: nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở thuộc sở hữu của các tổ
chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế và nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Ngồi ra, cịn
có loại nhà ở có nguồn gốc tư nhân hiện đang do nhà nước quản lý. Căn cứ vào các
quy định của pháp luật, thì chính sách giải quyết các đối tượng nhà ở này có những
điểm khác nhau. Trong phạm vi của Luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu cơ sở lý
luận, thực tiễn, để đánh giá khách quan, toàn diện các quy định của pháp luật hiện
hành về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp
đồng mua bán nhà ở vô hiệu đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu tư nhân.


5

4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật
biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử; phương pháp phân tích, lịch sử, logic, diễn
dịch, quy nạp; phương pháp so sánh để đối chiếu, tham khảo hệ thống pháp luật dân
sự nước ngoài với hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam. Đặc biệt tác giả sử dụng
phương pháp tiếp thu có chọn lọc kết quả các cơng trình bài viết đã cơng bố. Bên
cạnh đó, tác giả sử dụng các phương pháp thống kê, khảo sát, tổng hợp để có số liệu
cụ thể nhằm đánh giá thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.
Những phương pháp này không sử dụng độc lập mà đan xen và kết hợp với nhau.
5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Luận văn đầu tiên được nghiên cứu ở bậc cao học có tính hệ thống, toàn diện

về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng
mua bán nhà ở vô hiệu ở nước ta. Kết quả nghiên cứu là cơ sở khoa học cho việc
xây dựng và hoàn thiện pháp luật hợp đồng Việt Nam nói chung; tạo hành lang
pháp lý an tồn, hạn chế những thiệt hại cho các chủ thể khi tham gia giao kết, thực
hiện hợp đồng mua bán nhà ở.
Luận văn được bảo vệ thành công sẽ là tài liệu tham khảo hữu ích cho giảng
viên, học viên, sinh viên chuyên ngành luật, các cán bộ, Thẩm phán, Kiểm sát viên,
Luật sư trong hoạt động xét xử.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung luận văn được trình bày trong 02 (hai) chương.


6

CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU
1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
Với quan niệm “an cư lạc nghiệp”, nhà ở đã trở thành phương tiện sinh hoạt
và nhu cầu khơng thể thiếu của mỗi gia đình. Ở một khía cạnh khác, nhà ở cịn tượng
trưng cho giá trị văn hóa, bản sắc của một dân tộc. Khi đời sống, xã hội càng phát
triển thì nhà ở càng được con người, xã hội quan tâm. Ở tất cả các quốc gia trên thế
giới, nhà ở là đối tượng tham gia vào các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch
mua bán nhà ở nói riêng. Đối với Việt Nam, quyền về chỗ ở và quyền sở hữu (sau
đây gọi tắt là “QSH”) nhà ở của công dân được Nhà nước ghi nhận và bảo hộ; tại
Điều 58 của Hiến pháp năm 1992 quy định: “Cơng dân có quyền sở hữu thu nhập
hợp pháp, của cải để dành, nhà ở…”; từ quy định hiến định này, những chính sách
xã hội và quy định pháp luật về nhà ở qua từng thời kỳ được nhà nước ban hành đã
tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho người dân tham gia vào các giao dịch nhà ở.
QSH nhà ở của cơng dân có thể được xác lập thơng qua hợp đồng mua bán (sau đây

gọi tắt là “HĐMB”) nhà ở với những hình thức và thủ tục theo luật định.
Trên cơ sở lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứ các quy định về HĐMB nhà
tại Chương XVIII mục 1 phần II từ Điều 450 đến Điều 454 BLDS 2005, Luật nhà ở
năm 2005 được sửa đổi bổ sung năm 2009 (sau đây gọi tắt là “Luật nhà ở”) thì
HĐMB nhà ở thể hiện sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua nhà và bên bán nhà
có cơng chứng hoặc chứng thực. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và QSH
nhà cho bên mua; bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận của các
bên trong hợp đồng. Bên mua là chủ sở hữu (sau đây gọi tắt là “CSH”) nhà sau khi
các bên đã thực hiện các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật.
Nhà ở là tài sản có giá trị lớn, để đảm bảo hoạt động quản lý của Nhà nước
và duy trì trật tự cơng cộng; BLDS và Luật nhà ở đã quy định khá chặt chẽ về thủ
tục liên quan đến giao dịch mua bán nhà ở. Theo nguyên tắc chung quy định tại các
Điều 4, 5, 6 BLDS 2005 thì HĐMB nhà ở được kết lập trên cơ sở sự tự do bày tỏ ý
chí, “bình đẳng”, “thiện chí”, “trung thực” của bên mua và bên bán nhà; không ai
được “áp đặt”, “cưỡng ép”, “đe dọa” người khác phải tiến hành ký kết HĐMB nhà ở
với mình hoặc với một chủ thể khác. Khi hợp đồng được giao kết hợp pháp sẽ phát
sinh “hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên” và các bên “phải thực hiện nghĩa
vụ của mình một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác, đúng cam kết.”


7

Để được pháp luật công nhận và bảo hộ quyền lợi hợp pháp phát sinh từ
việc giao kết HĐMB nhà ở, đòi hỏi các chủ thể phải đáp ứng các điều kiện: (i)
người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; (ii) mục đích và nội dung của
giao dịch không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội; (iii) người tham gia
giao dịch hoàn toàn tự nguyện; (vi) hình thức giao dịch phù hợp với quy định của
pháp luật 1; HĐMB nhà ở phải thể hiện bằng văn bản, có cơng chứng hoặc chứng
thực2. Đây là những yêu cầu pháp lý bắt buộc đối với chủ thể khi xác lập, thực hiện
HĐMB nhà ở, nếu không đáp ứng một trong các điều kiện nêu trên thì hợp đồng có

thể bị tun bố vơ hiệu. Trên phương diện khoa học pháp lý, cho đến nay chưa có
văn bản nào đưa ra khái niệm về HĐMB nhà ở vô hiệu. Theo từ điển Tiếng Việt,
thuật ngữ “vô hiệu” được hiểu là “khơng có hiệu lực, khơng có hiệu quả”3. Theo
khoản 1 Điều 137 BLDS 2005, “giao dịch vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi,
chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.”
Từ những phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở
vô hiệu như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu là hợp đồng khơng có một trong
các điều kiện làm cho hợp đồng mua bán nhà ở hợp pháp; không làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà và bên mua nhà kể từ thời điểm giao kết hợp
đồng.
1.2. Đặc trƣng pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo quy định của
pháp luật Việt Nam hiện hành
1.2.1. Nguyên tắc áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp
Áp dụng luật nội dung vào thời điểm xác lập hợp đồng, trừ trường hợp pháp
luật có quy định khác. Ngồi áp dụng các quy định của pháp luật về nhà ở còn phải
áp dụng các quy định của pháp luật dân sự theo nguyên tắc, ưu tiên áp dụng luật
riêng; nếu luật riêng khơng có thì mới áp dụng luật chung và áp dụng hướng dẫn từ
các Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân (sau đây gọi tắt là
“TAND”) tối cao. Mỗi thời kỳ lịch sử, pháp luật về HĐMB nhà ở có những quy
định khác nhau. Tương ứng với từng lần sửa đổi luật, có thể phân chia 4 giai đoạn
như sau:
Giai đoạn 1. Đối với giao dịch mua bán nhà ở xác lập trước ngày 01/7/1991
để đảm bảo được ổn định sẽ áp dụng các quy định tại Nghị quyết 58/1998/NQUBTVQH ngày 24/8/1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội để giải quyết các giao
1

Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005.
Điều 450 Bộ luật dân sự năm 2005 và Điều 93 Luật nhà ở 2005 (được sửa đổi bổ sung năm 2009).
3
Viện Ngôn ngữ học (1994), Từ điển tiếng Việt, Nxb. Giáo dục, Hà Nội, tr.1083.
2

8

dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 và Thông tư liên tịch số
01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/1/1999 của Tòa án nhân dân tối cao
và Viện kiểm sát nhân dân tối cao.
Đối với giao dịch mua bán nhà ở có người Việt Nam định cư ở nước ngồi
tham gia được xác lập trước ngày 01/7/1991 mục đích để ở, mà nhà ở đó thuộc sở
hữu cá nhân hoặc các bên là người Việt Nam định cư ở nước ngoài; khi phát sinh
tranh chấp áp dụng Nghị quyết 1037 ngày 27/7/2006 của Ủy ban thường vụ Quốc
hội để giải quyết.
Giai đoạn 2. Đối với các giao dịch mua bán nhà ở được xác lập từ ngày
01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 thì áp dụng các quy định của Pháp lệnh hợp
đồng dân sự 1991 và Pháp lệnh nhà ở 1991 và văn bản pháp luật có liên quan4.
Giai đoạn 3. Đối với HĐMB nhà ở xác lập từ sau ngày 01/7/1996 đến trước
ngày 01/01/2006 thì áp dụng BLDS 1995 và Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày
16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng
pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hơn nhân và gia đình.
Giai đoạn 4. Đối với HĐMB nhà ở được xác lập từ ngày 01/01/2006 đến nay
thì áp dụng BLDS (được Quốc hội thơng qua ngày 14/6/2005 và có hiệu lực thi
hành từ ngày 01/01/2006); Luật nhà ở (được Quốc hội thơng qua ngày 29/11/2005
và có hiệu lực thi hành từ 01/7/2006); Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày
06/9/2006 của Thủ tướng Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
nhà ở. Theo Điều 3 Luật nhà ở, trường hợp BLDS mâu thuẫn với Luật nhà ở thì áp
dụng Luật nhà ở để giải quyết.
* Đối với tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng có chức năng kinh doanh nhà ở
sẽ áp dụng các quy định của Luật nhà ở, Nghị quyết 19 ngày 03/6/2008 của Quốc
hội và Nghị định 51/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 của Chính phủ hướng dẫn thi
hành một số điều của Nghị quyết 19 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước

ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
* Đối với cá nhân, tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì áp dụng quy
định tại khoản 2 Điều 125 Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản.
1.2.2. Các dạng hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo pháp luật dân sự Việt Nam

Theo Điều 4 Nghị quyết số 45 của Quốc hội ngày 28/10/1995 về việc thi hành BLDS 1995, quy định: “Đối
với các giao dịch mua bán nhà ở được xác lập từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 thì được thực
hiện theo Pháp lệnh nhà ở 1991 và văn bản pháp luật luật có liên quan”.
4


9

1.2.2.1. Chủ thể ký kết hợp đồng mua bán nhà ở không đáp ứng điều kiện về chủ thể
Về lý luận, cá nhân hoặc tổ chức tham gia vào HĐMB nhà ở được gọi là
chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự đó. Quyền lợi, nghĩa vụ của các chủ thể sẽ
phát sinh khi hợp đồng được giao kết hợp pháp. Nếu pháp luật dân sự của nhiều
nước trên thế giới chỉ thừa nhận chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự là cá nhân và
pháp nhân, thì theo pháp luật Việt Nam hiện hành cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình,
tổ hợp tác đều có thể trở thành chủ thể của HĐMB nhà ở khi các chủ thể tham gia
vào quan hệ pháp luật này “có năng lực hành vi dân sự”5. Năng lực hành vi dân sự
(sau đây gọi tắt là “NLHVDS”) đối với từng chủ thể (cá nhân, tổ chức) khác nhau,
pháp luật có những quy định không giống nhau, cụ thể:
* Đối với cá nhân. Đây là chủ thể chủ yếu và thường xuyên của quan hệ
mua bán nhà ở. Để trở thành chủ thể độc lập khi tham gia vào quan hệ HĐMB nhà
ở, được pháp luật bảo vệ quyền lợi hợp pháp, thì cá nhân (bên bán và bên mua) phải
có đầy đủ năng lực chủ thể, tức là cá nhân đó phải có đủ năng lực pháp luật dân sự 6
và năng lực hành vi dân sự. NLHVDS là thuộc tính của cá nhân (phụ thuộc vào ý
chí, lý trí, độ tuổi, tâm sinh lý…); là khả năng nhận thức, làm chủ hành vi của chủ
thể “bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền nghĩa vụ dân sự”7 khi tham

gia HĐMB nhà một cách độc lập.
Nghiên cứu pháp luật ở mỗi quốc gia khác nhau, việc ghi nhận NLHVDS
đầy đủ của cá nhân, có khác nhau; ví dụ: Pháp luật Dân sự Nhật Bản, Thái Lan quy
định người thành niên từ 20 tuổi trở lên; BLDS Pháp quy định: “Người vị thành
niên đương nhiên được quyền tự lập khi đã kết hôn”8 hoặc là “người vị thành niên,
dù không kết hơn, có thể có quyền tự lập khi đã đủ mười sáu tuổi trịn. Nếu có lý do
chính đáng và theo yêu cầu của cha, mẹ hoặc của một trong hai người, quyền tự lập
sẽ do thẩm phán về giám hộ quyết định”9. Pháp luật dân sự Việt Nam quy định cá
nhân có NLHVDS đầy đủ là “người từ đủ 18 tuổi trở lên”10 có sự phát triển bình
thường, không mắc bệnh tâm thần hoặc các bệnh khác mà khơng thể nhận thức, làm
chủ được hành vi của mình; không phải là người nghiện ma túy hoặc nghiện các chất
kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình (theo quy định tại Điều 20, Điều
22, Điều 23 BLDS 2005). Hiện nay, về văn bản chưa có hướng dẫn cụ thể về người
5

Điểm a khoản 1 Điều 122 BLDS, quy định: “Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự”
Khoản 3 Điều 14 Bộ luật dân sự năm 2005, quy định: “năng lực pháp luật của cá nhân có từ khi sinh ra đến
khi người đó chết”.
7
Điều 17 Bộ luật dân sự năm 2005.
8
Điều 476 Bộ luật dân sự Pháp.
9
Điều 477 Bộ luật dân sự Pháp.
10
Điều 18 Bộ luật dân sự năm 2005.
6


10

“mắc các bệnh khác” là những bệnh nào, nên thực tiễn xét xử, để xác định một
người mắc bệnh khi chưa có kết luận của tổ chức giám định có thẩm quyền về khả
năng nhận thức của họ là rất phức tạp, khó khăn. “Ma túy”, bao gồm một số chất
như thuốc phiện, quả của cây thuốc phiện, cần sa, hê-rô-in, cô-ca-in, mooc-phin, pêđi-thin... và các chất dùng tổng hợp chất ma túy, các loại thuốc tân dược gây nghiện
khác. “Các chất kích thích khác” có thể được hiểu là rượu, hoặc chất nào đó mà một
người khi sử dụng ở mức độ nghiện ngập, dẫn tới việc không làm chủ được hành vi
của mình. “Hành vi phá tán tài sản của gia đình”, là hành vi lấy tài sản trong gia
đình để bán, tặng, cho... hoặc cũng có thể là hành vi đập phá tài sản chung của các
thành viên trong gia đình ở thời điểm mà người nghiện thực hiện hành vi phá tán.
Đối với người chưa thành niên, người bị tuyên bố mất NLHVDS hoặc hạn
chế NLHVDS, khi tham gia vào HĐMB nhà ở phải thực hiện thông qua người đại
diện hoặc người giám hộ (tuân theo các quy định về giám hộ, đại diện), nếu khơng
có người đại diện đồng ý thì giao dịch đó bị vô hiệu 11. Như vậy, HĐMB nhà ở do
người không đáp ứng đủ điều kiện về NLHVDS thiết lập sẽ vơ hiệu12.
Vấn đề đặt ra là khi nào thì giao dịch của người mất NLHVDS hoặc hạn
chế NLHVDS xác lập bị tuyên bố vô hiệu khi mà trên thực tế họ đã mất NLHVDS
nhưng chưa bị Tòa án tuyên bố? vấn đề này hiện nay pháp luật thực định Việt Nam
chưa quy định rõ ràng.
* Đối với hộ gia đình, thành viên trong hộ gia đình có thể trực tiếp hoặc ủy
quyền hợp pháp cho người khác đại diện mình tham gia xác lập HĐMB nhà. Thành
viên hộ gia đình tham gia giao kết hợp đồng phải là người có NLHVDS đầy đủ.
Theo quy định tại Điều 109 BLDS 2005 thì việc định đoạt “tài sản chung có giá trị
lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý”. Nhà ở là
tài sản có giá trị lớn, nên “chỉ cần một thành viên trong hộ gia đình đem tài sản
giao dịch mà khơng được sự đồng ý của các thành viên thì giao dịch đó khơng hợp
pháp”13.
* Đối với tổ hợp tác. Hiện nay chưa có quy định nào của pháp luật cấm tổ
hợp tác không được tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở, theo nguyên tắc suy
11

Theo Điều 130 Bộ luật dân sự năm 2005, quy định: “khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người
mất năng lực hành vi dân sự hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu
cầu của người đại diện của người đó, Tồ án tun bố giao dịch đó vơ hiệu nếu theo quy định của pháp luật
giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện”.
12
Theo Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2005, quy định: “giao dịch dân sự khơng có một trong các điều kiện
được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vơ hiệu”.
13
Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án và bình luận bản án (tập 1), Nxb. Chính trị quốc gia,
Hà Nội, tr.627.


11

đốn tổ hợp tác “được làm tất cả những gì pháp luật khơng cấm”; do vậy, tổ hợp
tác cũng có thể trở thành chủ thể của HĐMB nhà ở.
* Đối với pháp nhân. Cùng với sự hình thành và phát triển nền kinh tế đặc
biệt thị trường bất động sản (nhà ở, đất ở), bên cạnh tốc độ gia tăng dân số, nhu cầu
về nhà ở ngày càng nhiều; các giao dịch mua bán nhà ở diễn ra sôi động, đã tạo điều
kiện cho các pháp nhân tham gia vào quan hệ pháp luật mua bán nhà ở cũng gia tăng.
Việc xác định NLHVDS của pháp nhân ngoài căn cứ quy định của BLDS còn
phải căn cứ vào các văn bản pháp luật khác như Luật Doanh nghiệp, Luật đầu tư, Luật
hợp tác xã, Luật ngân hàng nhà nước… Bởi lẽ, khi tham gia HĐMB nhà ở, các chủ
thể này phải tuân thủ các quy định về đại diện. Đại diện là một chế định bắt buộc
trong bất kỳ hệ thống pháp luật nào. Theo Điều 139 BLDS 2005, thì đại diện là việc
một người nhân danh và vì lợi ích của một người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân
sự trong phạm vi thẩm quyền đại diện. Cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có thể xác
lập, thực hiện thơng qua người đại diện. Theo luật định có hai loại đại diên, đó là: đại
diện theo pháp luật (Điều 140 BLDS 2005) và đại diện theo ủy quyền (Điều 142

BLDS 2005).
Đối với đại diện của cá nhân thông thường do Tòa án hoặc cơ quan nhà nước
cử hoặc đương nhiên theo quy định của pháp luật, ví dụ: Cha mẹ đương nhiên là
người đại diện cho con trong trường hợp người con chưa thành niên.
Đối với đại diện của tổ hợp tác và pháp nhân theo pháp luật quy định phải
có NLHVDS khi giao kết HĐMB nhà ở. Theo khoản 4 Điều 141 BLDS 2005, quy
định: “Người đứng đầu pháp nhân theo quy định của điều lệ pháp nhân hoặc quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” sẽ là người đại diện cho pháp nhân
hoặc được quyền ủy quyền cho người khác tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng.
Đại diện theo ủy quyền là đại diện được xác lập theo ủy quyền giữa người
ủy quyền (người được đại diện) và người được ủy quyền (người đại diện). Đại diện
theo ủy quyền trong giao dịch mua bán nhà ở theo quy định phải thể hiện bằng văn bản,
có cơng chứng, chứng thực, vì nó có ý nghĩa là một chứng cứ khi có tranh chấp, đồng
thời tạo ra sự an toàn cho các bên tham gia giao dịch; người đại diện phải có
NLHVDS đầy đủ để thực hiện quyền, nghĩa vụ trong phạm vi được đại diện. Người
khơng có quyền đại diện mà xác lập HĐMB nhà thì hợp đồng khơng phát sinh hiệu
lực trừ trường hợp chủ sở hữu sau đó đồng ý (Điều 145 BLDS 2005). Trường hợp,
người đại diện xác lập hợp đồng vượt quá phạm vi được ủy quyền, thì phần vượt
quá phạm vi ủy quyền sẽ không phát sinh hiệu lực đối với người được đại diện và


12

người đại diện phải chịu trách nhiệm đối với phần đại diện vượt quá phạm vi đại
diện (Điều 146 BLDS 2005).
* Nhà nước. Chủ thể đặc biệt khi tham gia ký kết HĐMB nhà ở. Xuất phát
từ nhiệm vụ, chức năng, quyền hạn của Nhà nước trong việc thực hiện các chính
sách nhà ở, Nhà nước sẽ cử cơ quan đại diện liên quan đến hoạt động quản lý nhà
đất (Sở xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường,….) để thay mặt Nhà nước tham gia
HĐMB nhà ở.

Tóm lại, khi tham gia vào HĐMB nhà ở, các chủ thể phải đáp ứng quy định
pháp luật về NLHVDS. HĐMB nhà ở sẽ vô hiệu ngay tại thời điểm ký kết nếu được
xác lập bởi người chưa thành niên, người mất NLHVDS, người hạn chế NLHVDS,
vì những người này nếu tham gia giao kết hợp đồng họ sẽ không thể bày tỏ được ý
chí đích thực của mình trong việc đàm phán, thỏa thuận về các nội dung hợp
đồng…. trừ trường hợp khi tham gia giao dịch có sự đồng ý của người giám hộ,
người đại diện và việc giám hộ, đại diện phải đảm bảo đúng quy định tại Điều 61,
62 và 63 BLDS 2005. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể và khơi phục
lại lợi ích hợp pháp ban đầu bị xâm phạm, pháp luật cho phép người đại diện của
những người này hoặc “người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao
dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình”14 có
quyền u cầu tịa án tun bố giao dịch đó vơ hiệu.
1.2.2.2. Hợp đồng mua bán nhà ở vơ hiệu do mục đích và nội dung vi phạm điều
cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội
Về nguyên tắc, HĐMB nhà ở thiết lập phải trên cơ sở tự do ý chí, tự do thỏa
thuận của các bên. Tuy nhiên, bản chất của pháp luật trong mọi thời kỳ đều mang
tính giai cấp và xã hội. Để duy trì trật tự xã hội, bảo vệ lợi ích cơng cộng, lợi ích
quốc gia; Nhà nước đã ban hành những quy định hạn chế sự tự do ý chí của các chủ
thể, bắt buộc các chủ thể khi tham gia vào giao dịch này phải tuân thủ một cách triệt
để. Điều này đồng nghĩa với việc, các chủ thể có quyền tự do ý chí thể hiện được “lợi
ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được”15 trong việc thỏa thuận, giao kết
nhưng mục đích và nội dung phải nằm trong giới hạn luật định; cụ thể: Các bên được
“quyền tự do cam kết, thỏa thuận trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự được
pháp luật bảo đảm nếu cam kết, thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp
luật, không trái đạo đức xã hội”16, nếu vi phạm hợp đồng sẽ vô hiệu và chủ thể có
14

Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2005.
Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2005.
16

Điều 4 Bộ luật dân sự năm 2005.
15


13

lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu, gây thiệt hại sẽ phải gánh chịu những chế tài dân sự
bất lợi. Như vậy, khi tham gia vào HĐMB nhà ở các chủ thể được làm bất cứ việc gì
miễn là pháp luật khơng cấm, khơng được làm những gì mà pháp luật không cho
phép. Đây cũng là nguyên tắc được pháp luật nhiều nước trên thế giới thừa nhận.
Chẳng hạn: Điều 90 BLDS Nhật Bản đều quy định: “Các hành vi pháp lý nhằm thực
hiện những việc trái với trật tự công cộng và trái với đạo đức bị coi là vơ giá trị và
khơng có hiệu lực”; Điều 113 BLDS và thương mại Thái Lan quy định: “Một hành vi
pháp lý bị vơ hiệu nếu mục tiêu của nó rõ ràng là bị pháp luật ngăn cấm hoặc không
thể thực hiện được, hoặc trái với trật tự công cộng hoặc trái với đạo đức”; hay tại Điều
1133 BLDS Pháp, quy định: “Căn cứ là bất hợp pháp khi bị pháp luật cấm, trái với
thuần phong mỹ tục hoặc trật tự cơng cộng”... với những quy định nêu trên cho thấy,
nhìn chung, theo pháp luật các nước đối với giao dịch dân sự nếu trái pháp luật và trái
đạo đức xã hội thì sẽ bị vơ hiệu.
Pháp luật dân sự Việt Nam cũng có những quy định tương đồng, cụ thể: theo
điểm b khoản 1 Điều 122 BLDS 2005: “Mục đích và nội dung của giao dịch không
vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội”. Tại khoản 1 Điều 389
BLDS 2005, quy định quyền “tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp
luật, đạo đức xã hội”. Như vậy, HĐMB nhà ở có mục đích và nội dung vi phạm
điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, phong tục, tập quán được xã hội thừa
nhận thì vơ hiệu và khơng được pháp luật bảo vệ. Đây là điều kiện bắt buộc vì mục
đích và nội dung của hợp đồng thể hiện hành vi có ý thức của chủ thể khi xác lập,
thực hiện giao dịch. Ví dụ: nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ thi hành án các bên
thỏa thuận với nhau đứng tên hộ tài sản (nhà), nên đã thiết lập HĐMB nhà; như vậy
HĐMB nhà này đã vi phạm điều cấm của pháp luật nên không phát sinh hiệu lực kể

từ thời điểm giao kết.
“Mục đích” trong HĐMB nhà ở có thể hiểu là những lợi ích hợp pháp mà các
bên hướng tới và mong muốn đạt được tại thời điểm xác lập hợp đồng. Để xác định
mục đích của các chủ thể tại thời điểm xác lập hợp đồng phải dựa vào các yếu tố,
như: các chủ thể có thể hiện ý muốn đích thực của họ hay khơng? có sự nhầm lẫn,
bị lừa dối hay đe dọa khơng? có phù hợp với các ngun tắc tự nguyện, bình đẳng,
thiện chí, trung thực khơng? đối tượng các bên hướng đến có hợp pháp khơng?....
Thực tế nhiều trường hợp, biểu hiện bên ngồi nội dung của hợp đồng khơng phù
hợp với ý chí đích thực bên trong của các chủ thể do bị tác động bởi nhiều yếu tố
khách quan. Nghĩa là, mục đích của chủ thể và nội dung của hợp đồng trái ngược


14

nhau; thực tế nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức
xã hội nhưng mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật và ngược lại17.
“Nội dung” thông thường được hiểu là “mặt bên trong của sự vật, cái được
hình thức chứa đựng hoặc biểu hiện”18; nội dung của HĐMB nhà ở là toàn bộ các
quyền và nghĩa vụ của bên bán, bên mua, được thể hiện ở các điều khoản mà các
bên đã thỏa thuận khi xác lập hợp đồng.
“Điều cấm” của pháp luật “là những quy định của pháp luật không cho phép
chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”19.
“Đạo đức xã hội” theo pháp luật Việt Nam, “là những chuẩn mực ứng xử
chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và
tôn trọng”20. Quan niệm về đạo đức của các quốc gia là không giống nhau. Tuy
nhiên, “đạo đức xã hội” trong giao lưu dân sự là một khái niệm rất trừu tượng, khó
xác định chính xác, khơng mang tính cưỡng chế, nó bao hàm cả dư luận xã hội, tập
quán; tùy thuộc vào ý chí chủ quan của mỗi con người, vào điều kiện kinh tế - xã
hội, chính trị của từng giai đoạn lịch sử nhất định mà sự nhìn nhận, đánh giá phạm
trù đạo đức xã hội là khác nhau.

Để hiểu thế nào là hành vi trái đạo đức xã hội, vi phạm điều cấm của pháp
luật vẫn tồn tại nhiều cách hiểu khác nhau và thực tiễn xét xử khá lúng túng, khó
khăn khi vận dụng quy định này để tuyên bố HĐMB nhà ở vô hiệu. HĐMB nhà ở
vô hiệu do mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội
thường thể hiện dưới các dạng sau đây:
* Bán nhà thuộc diện vắng chủ. Theo quy định thì nhà vắng chủ do nhà nước
trực tiếp quản lý, không ai được phép tự ý mua bán nếu khơng được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đồng ý.
* Nhà ở xây dựng khơng có giấy tờ hợp pháp, ví dụ: nhà xây dựng trên phần
diện tích đất nằm trong quy hoạch giải tỏa; xây dựng trên phần đất công lấn chiếm;
xây dựng trái phép trên phần đất có quyền sử dụng hợp pháp.
* Hợp đồng mua bán nhà ở trong đó chứa đựng sự trốn tránh chính sách của
pháp luật (bán nhà trong diện cấm chuyển dịch như nhà thuộc diện giải tỏa, thi hành
án; nhằm tẩu tán tài sản để trốn tránh thực hiện nghĩa vụ đối với chủ thể khác…).
17

Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu pháp luật và
thực tiễn xét xử, Nxb. Thông tin và truyền thông, Hà Nội, tr.51.
18
19

Viện ngôn ngữ học (1994), tlđd 3, tr.1084.
Điều 128 Bộ luật dân sự năm 2005.


15

* Bán nhà không thuộc QSH của người bán, hoặc thuộc QSH chung của nhiều
người mà không được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu ….
1.2.2.3. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm sự tự nguyện

Tự do thể hiện ý chí, tự nguyện xác lập, thực hiện HĐMB nhà ở là một trong
những nguyên tắc cơ bản được pháp luật dân sự quy định tại Điều 4 BLDS 2005 và
“trong quan hệ dân sự, các bên phải thiện chí, trung thực trong việc xác lập, thực
hiện quyền, nghĩa vụ dân sự, không được bên nào lừa đối bên nào”21; khi giao kết
HĐMB nhà ở, các chủ thể có quyền “tự do” lựa chọn đối tác, tự quyết định việc bày
tỏ ý chí tham gia hay không tham gia vào hợp đồng, mà không chịu sự chi phối, can
thiệp từ bất kỳ chủ thể nào, … nhưng phải trên cơ sở “tự nguyện, bình đẳng, thiện
chí, hợp tác trung thực và ngay thẳng”22. Mọi sự tác động làm cho việc biểu lộ ý chí
khơng phù hợp với mong muốn đích thực của các chủ thể đều bị coi là vi phạm điều
kiện tự nguyện23. Sự “tự nguyện” là quyền chủ thể, là một trong bốn điều kiện bắt
buộc để hợp đồng phát sinh hiệu lực, đảm bảm cho HĐMB nhà ở được xác lập đúng
ý chí đích thực của các bên khi tiến hành giao kết hợp đồng; trên cơ sở đó sẽ làm
phát sinh quyền và nghĩa vụ chủ thể trong hợp đồng.
Bản chất của hợp đồng là bày tỏ ý chí và thống nhất ý chí của các bên thơng
qua sự tự do thỏa thuận và tự nguyện. Do vậy, chủ thể khi xác lập HĐMB nhà ở
thiếu yếu tố tự nguyện (chứa đựng sự lừa dối, giả tạo, nhầm lẫn hoặc bị đe dọa) thì
hợp đồng có thể bị vơ hiệu hoặc đương nhiên vơ hiệu vì hợp đồng đã khơng phản
ánh đúng ý chí đích thực của các chủ thể; khơng có sự thống nhất giữa ý chí với sự
bày tỏ ý chí; hay nói cách khác tính thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí của các
chủ thể đã bị phá vỡ do khơng có sự tự nguyện. Tuy nhiên, việc đánh giá HĐMB
nhà ở được giao kết có thực sự tự nguyện hay khơng là vấn đề hết sức khó khăn, vì
những chứng cứ để chứng minh cho sự không tự nguyện là không đơn giản. Trong
thực tế, không phải HĐMB nhà ở nào được ký kết cũng xuất phát từ sự tự nguyện
của các bên; khơng ít trường hợp các chủ thể thiết lập hợp đồng không đảm bảo
nguyên tắc tự nguyện do nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan.
* Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do giả tạo
Theo Điều 129 BLDS 2005, quy định: “khi các bên xác lập giao dịch dân sự
một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vơ hiệu,
cịn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vơ hiệu
21

Điều 6 Bộ luật dân sự năm 2005.
Khoản 2 Điều 389 Bộ luật dân sự năm 2005.
23
Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng (2011), tlđd 17, tr.57, 58.
22


16

theo quy định của bộ luật này. Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm
trốn tránh nghĩa vụ đối với người thứ ba thì giao dịch đó vơ hiệu”. Có thể thấy, dấu
hiệu đặc trưng của giao dịch giả tạo là phải có sự thơng đồng trước giữa các bên khi
xác lập, nếu khơng có sự thơng đồng thì giao dịch đó có thể bị vơ hiệu nhưng không
phải là giao dịch giả tạo24.
Đối với HĐMB nhà ở được xác lập dù đảm bảo các quy định có hiệu lực của
hợp đồng (về chủ thể, hình thức, mục đích và nội dung khơng vi phạm điều cấm,
khơng trái đạo đức xã hội) nhưng nếu các bên thông đồng cùng nhau thiết lập
HĐMB nhà ở để che đậy một giao dịch khác nhằm “trốn tránh” pháp luật25; thì hợp
đồng bị che giấu (giao dịch mà các bên muốn xác lập, thực hiện) có thể được cơng
nhận nếu tn thủ các điều kiện giao dịch hợp pháp do pháp luật quy định; cịn
HĐMB nhà ở đó đương nhiên vơ hiệu vì khơng phản ánh đúng bản chất của quan hệ
đích thực giữa các bên, nghĩa là việc thể hiện ý chí ra bên ngồi khác với ý chí nội
tâm và kết quả thực hiện của các bên tham gia26. Tuy nhiên, hợp đồng bị che giấu
cũng có thể bị vơ hiệu khi giao dịch này vi phạm pháp luật. Ví dụ: A và B ký hợp
đồng mua bán nhà ở, trị giá căn nhà các bên thỏa thuận 02 tỷ đồng tương đương
với số tiền mà A đã vay B để ràng buộc trách nhiệm trả nợ của A đối với B. Trong
trường hợp này, hợp đồng mua bán nhà giữa A và B lập ra nhằm che đậy cho hợp
đồng vay tiền. Tuy nhiên, hợp đồng vay tiền giữa A và B vẫn phát sinh hiệu lực nếu
B có yêu cầu tòa án giải quyết còn hợp đồng mua bán nhà không được pháp luật

bảo vệ, sẽ bị tuyên bố vơ hiệu vì các bên thiết lập hợp đồng giả tạo.
Thực tế xác định HĐMB nhà ở có giả tạo hay khơng địi hỏi phải chứng
minh được sự giả tạo xuất phát từ ý chí của cả bên mua và bên bán, nghĩa là có sự
thơng đồng, thỏa thuận giữa các bên khi xác lập hợp đồng mà đây là vấn đề rất khó
khăn và phức tạp.
* Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do bị nhầm lẫn
Nhầm lẫn “là một niềm tin sai về sự việc hay pháp luật tại thời điểm giao kết
hợp đồng”27; nghĩa là đã có sự khơng “trùng hợp ý chí được thể hiện với mong
muốn thật sự của người thể hiện ý chí”28. Theo Điều 131 BLDS 2005, quy định:
24

Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng (2011), tlđd 17, tr. 70.
Xem Bản án số 10/2012/DSST ngày 04/07/2012 của TAND huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu
(phụ lục số 01).
26
Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng (2011), tlđd 17, tr. 70.
27
Điều 3.4 Bộ nguyên tắc của Unidroit về hợp đồng thương mại Quốc tế 2004 (2010), Nxb từ điển Bách
Khoa.
28
Bộ Tư pháp, Viện nghiên cứu khoa học pháp lý (2001), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự Việt Nam (tập
I), Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.283.
25


17

“Khi một bên có lỗi vơ ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch dân
sự mà xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội
dung của giao dịch đó, nếu bên kia khơng chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền

u cầu Tịa án tun bố giao dịch vô hiệu. Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý
làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thì được giải quyết theo quy
định tại Điều 132 của Bộ luật này”. Như vậy, sự nhầm lẫn xuất phát từ nhận thức
của các bên hoặc phán đoán sai về đối tượng. Đối với HĐMB nhà ở được xác lập do
nhầm lẫn có thể được hiểu là việc một trong các bên hình dung sai về chủ thể hoặc
về nội dung của hợp đồng nên đã xác lập hợp đồng gây thiệt hại cho mình hoặc cho
phía bên kia; nghĩa là sự nhầm lẫn phải được thể hiện rõ ràng trên cơ sở căn cứ vào
nội dung của hợp đồng xác định được. Hay nói cách khác, nhầm lẫn xuất phát từ
“sự cẩu thả”, “thiếu hiểu biết” của chủ thể nhầm lẫn.
* Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa
“Lừa dối” và “đe dọa” là những hành vi trái pháp luật. Lừa dối trong giao
dịch là “hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu
sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên
đã xác lập giao dịch đó”29. Biểu hiện của “lừa dối” là hành vi cố ý cung cấp thông
tin sai sự thật (về chủ thể, đối tượng, nội dung) của một bên khiến cho bên kia tin
(hiểu sai lệch) vào các thơng tin đó mà xác lập HĐMB nhà ở bất lợi cho họ hoặc
trái với ý muốn đích thực của họ. Lừa dối có thể bằng hành động, bằng lời nói…
xảy ra trước hoặc ngay khi giao kết và có tính chất quyết định đến sự giao kết của
phía bên kia. Bên có hành vi lừa dối có thể là một bên tham gia hợp đồng hoặc cũng
có thể là người thứ ba đồng tình với bên có ý định lừa dối. Hậu quả, bên bị lừa dối
khơng đạt được cái mà họ mong muốn đích thực mong muốn30. Do vậy, chúng ta
không được phép suy luận hành vi lừa dối một cách chủ quan; vì nếu một người có
hành vi làm cho bên kia hiểu sai lệch về hợp đồng nhưng hành vi này không cố ý,
khơng có “tà tâm thì khơng có lừa dối”31. Vấn đề đặt ra, thời điểm phát sinh hiệu lực
của hành vi lừa dối làm ảnh hưởng đến hiệu lực của HĐMB nhà ở giữa các bên khi
nào? trước, sau hay tại thời điểm xác lập hợp đồng? theo các nhà khoa học pháp lý
thì lừa dối chỉ có thể là hành vi xuất hiện trước hoặc cùng thời điểm xác lập hợp
đồng khi đó vấn đề vơ hiệu mới đặt ra. Nếu hành vi lừa dối xuất hiện sau khi xác
lập hợp đồng thì sẽ khơng ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng giữa các bên.
29

30

Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2005.

Lê Hồng Hạnh (2003), “Chế định hợp đồng kinh tế- Tồn tại hay không tồn tại”, Tạp chí Luật học (số 3),
tr.23.
31
Đỗ Văn Đại (2011), tlđd 13, tr.299.


18

Khi xem xét hành vi lừa dối, bên cạnh, việc xem xét sự “cố ý” cung cấp thông tin
sai sự thật của một bên, cịn phải dựa vào hồn cảnh cụ thể và khả năng nhận thức,
hiểu biết của bên kia so với một người có năng lực nhận thức bình thường.
“Đe dọa” trong giao dịch là “hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba
làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng,
sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ,
chồng, con của mình”32. Đối với hành vi “đe dọa” thường được hiểu là việc một bên
cố ý (có thể bằng hành vi bạo lực hoặc uy hiếp tinh thần) gây cho bên kia sự sợ hãi,
tê liệt ý chí, nên đã phải xác lập, thực hiện hợp đồng trái với nguyện vọng đích thực
của họ, nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự nhân phẩm, tài sản
của mình hoặc của những người thân thích. Sự đe dọa phải nghiêm trọng và có thực,
có thể được thực hiện từ phía đối tác, cũng có thể từ người thứ ba. Nếu đe dọa đã
trở thành hiện thực mà phải xác lập, thực hiện hợp đồng thì hợp đồng sẽ bị tun bố
vơ hiệu khi có u cầu của bên bị đe dọa.
Như vậy, chủ thể khi giao kết HĐMB nhà ở phải hoàn toàn tự nguyện, tự do
thỏa thuận nội dung hợp đồng (các vấn đề nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên); tự do lựa chọn đối tác, đối tượng mà không
chịu bất cứ sự tác động hay chi phối của bất kỳ chủ thể nào khác. Nếu các bên xác

lập HĐMB nhà ở “khơng đúng ý chí đích thực của chủ thể hoặc khơng có sự thống
nhất giữa ý chí của chủ thể với sự bày tỏ ý chí của chính chủ thể đó ra bên ngồi 33;
vi phạm ngun tắc tự ngun, bình đẳng, thiện chí, trung thực thì hợp đồng sẽ có
thể bị vơ hiệu hoặc đương nhiên vô hiệu. Cần phân biệt “nhầm lẫn” với “giả tạo” và
nhầm lẫn với “lừa dối” trong HĐMB nhà ở vơ hiệu vì nó có ý nghĩa quan trọng khi
giải quyết hậu quả pháp lý.
1.2.2.4. Hợp đồng mua bán nhà ở vơ hiệu do chủ thể ký kết khơng có quyền ký kết
Quyền ký kết hợp đồng HĐMB nhà ở ngồi điều kiện năng lực chủ thể như
đã phân tích tại mục 2.2.1 của Luận văn, đối với bên bán nhà bắt buộc phải là CSH
hợp pháp ngôi nhà ở đem bán hoặc là người được CSH nhà ủy quyền bán (việc ủy
quyền phải phù hợp với các quy định của pháp luật về ủy quyền tại thời điểm ủy
quyền). Riêng đối với cá nhân nước ngoài sinh sống, làm việc trên lãnh thổ Việt
Nam, để được quyền ký kết HĐMB nhà ở và được QSH nhà ở riêng lẻ hoặc một
căn hộ chung cư tại Việt Nam “phải là người đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ
32

Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2005.
Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sỹ,
Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr.46.
33


19

quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một
năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao,
lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam.”34
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài để được quyền ký kết HĐMB
nhà ở và được QSH nhà ở tại Việt Nam, phải đáp ứng các quy định tại Điều 126
Luật nhà ở, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ hướng dẫn

thi hành Luật nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai, ngoài việc phải được cơ quan có
thẩm quyền Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên, còn phải
đáp ứng một trong các điều kiện sau: (i) người có quốc tịch Việt Nam; (ii) người
gốc Việt Nam thuộc diện về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư;
người có cơng đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu
cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất
nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là
công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
Để chứng minh QSH của mình đối với ngơi nhà đem bán, địi hỏi bên bán
nhà phải có một trong các giấy tờ sau: (i) Giấy chứng nhận QSH nhà ở do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp; (ii) HĐMB nhà ở hoặc các giấy tờ chứng minh về
giao dịch nhà ở mà họ đã thực hiện một cách hợp pháp với CSH ngơi nhà trước đó;
(iii) Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật và giấy xác nhận của cơ quan thi hành
án về việc họ đã được thi hành xong bản án, quyết định của Tòa án liên quan đến
việc xác nhận QSH nhà ở đem bán; (iv) Các giấy tờ liên quan đến việc hóa giá nhà
ở thuộc sở hữu của Nhà nước cho người có nhà ở đó; (v) Các giấy tờ chứng minh
QSH nhà ở, đất ở do chính quyền cũ cấp một cách hợp pháp cho người đang sử
dụng ngôi nhà đó, mà nhà ở và đất ở đó đang được sử dụng ổn định và khơng có
tranh chấp; (vi) Các loại giấy tờ hợp pháp khác như:
1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở của Chủ tịch
Uỷ ban hành chính tỉnh hoặc cấp tương đương (sau đây gọi là cấp
tỉnh) trong thời kỳ cải cách ruộng đất.
2. Quyết định giao, cấp đất ở của Uỷ ban nhân dân (sau đây gọi tắt là
“UBND”) tỉnh (theo Nghị quyết 125-CP ngày 28/6/1971; Nghị định
47-CP ngày 15/3/1972; Quyết định 201-CP ngày 01/7/1980; Luật Đất
đai năm 1988; Luật Đất đai năm 1993) hoặc quyết định giao, cấp đất
ở của UBND cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây
34

Khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 3/6/2008 của Quốc hội, về việc thí điểm cho tổ chức, cá

nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.