Pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI
----------

NGUYỄN THỊ THÙY LIÊN
PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG
CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƢƠNG MẠI

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016


TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI
---------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI
HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ THÙY LIÊN
Khóa: 37 - MSSV: 1253801011643
GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN:
ThS. PHAN PHƢƠNG NAM - Giảng viên khoa Luật Thƣơng mại

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016


LỜI CAM ĐOAN

“Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi,
đƣợc thực hiện dƣới sự hƣớng dẫn khoa học của Ths. Phan Phƣơng Nam, đảm bảo
tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo.
Tơi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này”.

TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2016
Tác giả

Nguyễn Thị Thùy Liên


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG ĐƢỢC VIẾT TẮT

BĐS

Ngân sách Nhà nƣớc

TNCN

Thu nhập cá nhân

TNDN

Thu nhập doanh nghiệp

NSNN

Ngân sách Nhà nƣớc

UBND

Ủy ban Nhân dân


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ
NHÂN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN .........5
1.1. Khái niệm và đặc điểm của thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ
chuyển nhƣợng bất động sản ...................................................................................5
1.1.1. Khái niệm thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất
động sản ...................................................................................................................5
1.1.2. Đặc điểm của thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động
sản ..........................................................................................................................11
1.2. Vai trò của thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản của
cá nhân .....................................................................................................................15
1.3. Quan hệ pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất
động sản....................................................................................................................17
1.3.1. Chủ thể quan hệ pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất
động sản .................................................................................................................18
1.3.2. Khách thể quan hệ pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất
động sản .................................................................................................................20
1.3.3. Nội dung quan hệ pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất
động sản .................................................................................................................21
1.3.4. Sự kiện pháp lý ............................................................................................22
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................................24
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ

NHÂN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
HƢỚNG HOÀN THIỆN ........................................................................................25
2.1. Nội dung các quy định của pháp luật Việt Nam về thuế thu nhập cá nhân
từ chuyển nhƣợng bất động sản ở Việt Nam ........................................................25
2.1.1. Đối tƣợng nộp thuế ......................................................................................25
2.1.2. Căn cứ tính thuế ...........................................................................................28
2.1.3. Thu nhập đƣợc miễn thuế: ...........................................................................34
2.1.4. Quản lý thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động
sản ..........................................................................................................................35
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động
sản .............................................................................................................................40


2.2.1. Những kết quả đạt đƣợc trong quá trình áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá
nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản ....................................................................40
2.2.2. Một số hạn chế, vƣớng mắc và đề xuất .......................................................43
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................................56
KẾT LUẬN ..............................................................................................................57
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thuế là nguồn thu chủ yếu của Ngân sách Nhà nƣớc, đồng thời là
cơng cụ tài chính quan trọng trong việc điều tiết kinh tế vĩ mơ của Nhà nƣớc.
Do đó hệ thống pháp luật thuế cần phải ổn định, tạo ra hành lang pháp lý an
toàn cho các chủ thể và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội. Trong những
năm qua, hệ thống pháp luật thuế nói chung và pháp luật thuế thu nhập cá
nhân của nƣớc ta đã đƣợc xây dựng và có những sửa đổi, bổ sung để ngày

càng hoàn thiện và phù hợp với thực tiễn. Trong đó, pháp luật về thuế thu
nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản đã đem lại
nhiều kết quả đang ghi nhận nhƣng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại một số
vƣớng mắc, bất cập cần đƣợc sửa đổi, khắc phục.
BĐS là một loại tài sản đặc biệt quan trọng và có giá trị cao nên cần
đƣợc Nhà Nƣớc quan tâm và điều chỉnh bằng khung pháp lý đặc biệt. Khi
đƣa bất động sản vào giao dịch trên thị trƣờng, chủ thể chuyển nhƣợng bất
động sản thƣờng nhận đƣợc một thu nhập tƣơng đối lớn nên Nhà nƣớc
thƣờng điều tiết thu nhập này bằng thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động
sản. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là phải điều tiết thu nhập này nhƣ thế nào và
điều tiết ở mức nào để vừa đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nƣớc, vừa
đảm bảo chủ thể chuyển nhƣợng vẫn đƣợc hƣởng một phần lợi nhuận từ
chuyển nhƣợng bất động sản. Ngồi ra, chính sách thuế thu nhập từ chuyển
nhƣợng bất động sản có ảnh hƣởng khơng nhỏ đến mức độ sơi động, tính
cơng khai, minh bạch của thị trƣờng bất động sản. Vì vậy, cần phải xây dựng
các quy định về thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản nói chung và
thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản nói riêng một cách
hợp lý để góp phần ổn định và phát triển thị trƣờng bất động sản.
Bên cạnh đó, nƣớc ta đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế và
tham gia vào nhiều hiệp định thƣơng mại tự do mà gần đây nhất là TPP.
Những hiệp định thƣơng mại tự do này đã đặt ra lộ trình rõ ràng trong việc
cắt giảm thuế nhập khẩu. Vì vậy, các loại thuế trực thu, trong đó có thuế thu
nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản sẽ trở thành nguồn
thu quan trọng cho Ngân sách Nhà nƣớc.
Có thể thấy rằng, thuế thu nhập nói chung và thuế thu nhập từ chuyển
nhƣợng bất động sản nói riêng có vai trò ngày càng quan trọng trong hệ
thống pháp luật Việt Nam. Chính vì vậy, bằng việc nghiên cứu đề tài “Pháp
luật về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhƣợng bất
1

động sản” là cần thiết. Thông qua nghiên cứu đề tài, ngƣời viết đã trình bày
quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
nhƣợng bất động sản đồng thời đƣa ra một số kiến nghị, đề xuất để hoàn
thiện hơn nữa khung pháp lý về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhƣợng bất động sản.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhƣợng
bất động sản đã đƣợc nghiên cứu dƣới nhiều góc độ khác nhau bằng các bài
báo, tạp chí chuyên ngành nhƣ tạp chí Luật học, tạp chí khoa học pháp lý, tạp
chí Nhà nƣớc và Pháp luật, tạp chí thuế, tạp chí tài chính…Ngồi ra cũng có
những luận văn thạc sĩ, khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu về pháp luật về thuế
thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, việc nghiên cứu ở đây chỉ ở mức độ khái quát
mà không tập trung vào thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
nhƣợng bất động sản. Bên cạnh đó, trong những năm gần đây đã có một khóa
luận tốt nghiệp và một luận văn thạc sĩ nghiên cứu về vấn đề thuế thu nhập
từ chuyển nhƣợng bất động sản, đó là: Khóa luận tốt nghiệp “Pháp luật thuế
thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản” của tác giả Nguyễn Thị Quế (năm
2011) và luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật thuế doanh nghiệp từ hoạt
động chuyển nhƣợng bất động sản” của tác giả Cao Văn Tỵ (năm 2012).
Tuy nhiên, ngƣời viết nhận thấy rằng, các nghiên cứu về vấn đề pháp
luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân vẫn còn hạn
chế về số lƣợng và nghiên cứu chƣa đủ sâu về những hạn chế, vƣớng mắc
còn tồn tại trong các quy định của pháp luật về pháp luật cũng nhƣ trong thực
tiễn. Hơn nữa, trong thời gian gần đây, các quy định của pháp luật về thuế
thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản cũng có nhiều sửa đổi so
với Luật thuế thu nhập cá nhân đƣợc ban hành lần đầu vào năm 2007. Vì vậy,
ngƣời viết chọn đề tài “Pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhƣợng bất động sản” nghiên cứu một cách cụ thể về thuế thu nhập
cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS.

2


3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Thơng qua việc nghiên cứu đề tài, khóa luận có mục đích làm rõ
những vấn đề sau:
- Các vấn đề lý luận cơ bản về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập
từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản; khái niệm, đặc điểm và vai trò
của thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản.
- Các quy định của pháp luật hiện hành đối với thuế thu nhập cá nhân
đối với thu nhập từ hoạt động từ chuyển nhƣợng bất động sản. Thơng qua
việc phân tích, đánh giá khách quan quy định của pháp luật, khóa luận nhằm
chỉ ra những điểm bất cập, hạn chế, đối với pháp luật về thuế thu nhập cá
nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản và đƣa ra những đề xuất nhắm hoàn
thiện những quy định của pháp luật.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Khóa luận có đối tƣợng nghiên cứu là pháp luật về thuế thu nhập cá
nhân đối với hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản dƣới góc độ lý luận
và thực tiễn, phạm vi nghiên cứu nhƣ sau:
Khóa luận chỉ nghiên cứu, phân tích và làm rõ vấn đề lý luận và thực
tiễn liên quan đến các quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân (và các văn
bản hƣớng dẫn) đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản.
Khóa luận khơng nghiên cứu toàn bộ những nội dung của thuế thu nhập cá
nhân, không nghiên cứu về thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản
đƣợc quy định trong Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.
5. Phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu
Đề tài “Pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
nhƣợng bất động sản” đƣợc nghiên cứu dựa trên quan điểm duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin. Khóa luận nghiên cứu pháp

luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản
một cách độc lập tƣơng đối nhƣng vẫn đặt trong sự tƣơng quan với các quy
định của pháp luật đối với các thu nhập khác, chẳng hạn nhƣ quy định đối
với thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản trong thuế thu nhập doanh
nghiệp, quy định đối với các thu nhập có tính chất thƣờng xuyên trong thuế
thu nhập cá nhân....
Bên cạnh đó, ngƣời viết cịn sử dụng các phƣơng pháp phân tích số
liệu, tổng hợp, so sánh để làm nổi bật nội dung.

3


6. Bố cục tổng qt của khóa luận
Ngồi phần mở đầu, kết luận, phụ lục, danh mục tài liệu tham khảo,
đề tài gồm 2 chƣơng:
Chƣơng 1: Khái quát chung pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối
với hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt
động chuyển nhƣợng bất động sản và hƣớng hoàn thiện

4


CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ
NHÂN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm và đặc điểm của thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập
từ chuyển nhƣợng bất động sản
1.1.1. Khái niệm thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển
nhƣợng bất động sản
 Khái niệm thu nhập

Theo giải thích của Từ điển tiếng Việt phổ thơng, thu nhập là “Các khoản thu
đƣợc trong một khoảng thời gian nhất định, thƣờng tính theo tháng, năm (nói tổng
qt)”1. Nói thu nhập là “khoản thu đƣợc” là chính xác nhƣng chƣa đầy đủ vì những
khoản thu đƣợc biểu hiện giá trị vật chất mới có thể tính tốn, đong đếm đƣợc, cịn
giá trị phi vật chất khơng thể xác định một cách chính xác. Do đó, thu nhập phải là
các khoản thu đƣợc thể hiện dƣới hình thái vật chất nhất định. “Nói đến thu nhập,
tức là nói đến những khoản lợi ích vật chất mà các tổ chức cá nhân có đƣợc biểu
hiện dƣới dạng hình thức tiền tệ hoặc hiện vật.”2
Xét về chủ thể, chủ thể tạo ra thu nhập ở đây chính là con ngƣời, con ngƣời ở
đây có thể là con ngƣời đơn lẻ (cá nhân) hoặc một nhóm ngƣời nhƣ hộ kinh doanh,
hợp tác xã doanh nghiệp, tổ chức hoặc quốc gia. Xét về nguồn gốc, thu nhập có thể
tạo ra từ nhiều nguồn khác nhau nhƣ thông qua lao động (thu nhập từ tiền lƣơng,
thu nhập từ kinh doanh), thông qua nhận tặng cho, nhận thừa kế... Có thể thấy, thu
nhập đƣợc tạo ra từ rất nhiều cách khác nhau nhƣng chung quy lại là giá trị vật chất
mà các tổ chức, cá nhân “có đƣợc”. Điều này có nghĩa là chỉ xét đến giá trị vật chất
mà cá nhân sở hữu chứ không xét các yếu tố công sức lao động, chi phí bỏ ra để tạo
ra thu nhập đó. Nhƣ vậy, trong thu nhập có thể bao gồm cả chi phí mà tổ chức, cá
nhân bỏ ra để tạo ra thu nhập đó. Có nhiều quan điểm đồng nhất thu nhập với lợi
nhuận (phần chênh lệch giữa khoản thu về và khoản chi phí đã bỏ ra), nhƣng cách
hiểu nhƣ vậy là khơng chính xác.3 Qua các phân tích trên, có thể đƣa ra khái niệm
về thu nhập nhƣ sau: Thu nhập là những lợi ích đƣợc biểu hiện dƣới dạng tiền
hoặc vật chất cụ thể mà tổ chức, cá nhân có đƣợc.

1

Viện ngơn ngữ học (2002), Từ điển tiếng Việt phổ thơng, Nhà xuất bản Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 881
Cao Văn Tỵ (2012), Pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản,
Luận văn thạc sĩ luật, Trƣờng đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr. 13
3
/>truy cập ngày 17/6/2016

2

5


 Khái niệm và đặc điểm của thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản
Trƣớc khi làm rõ khái niệm và đặc điểm của thu nhập từ chuyển nhƣợng bất
động sản (BĐS), ta phải tìm hiểu khải niệm và đặc điểm của BĐS.
Khái niệm BĐS có nguồn gốc từ pháp luật cổ đại của La Mã, d ng để chỉ đất
đai và các tài sản khác gắn liền với đất. Hiện nay, BĐS trở thành một thuật ngữ
pháp lý, d ng để phân biệt với động sản. Pháp luật các nƣớc hầu nhƣ đều ghi nhận
sự phân chia tài sản thành hai loại: động sản và BĐS. Theo đó, những tài sản đƣợc
xem là BĐS sẽ đƣợc liệt kê cụ thể, những tài sản còn lại đƣợc xem là động sản.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, BĐS bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với
đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.4
Pháp luật của các nƣớc về cơ bản cũng xác định BĐS là đất đai và những tài
sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, tài sản nào đƣợc xem là “gắn liền với đất đai”
phụ thuộc vào quy định của pháp luật từng nƣớc. “Điều 520 Luật dân sự Pháp quy
định “m a màng gặt, trái cây chƣa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây đƣợc coi
là động sản”, Luật Dân Sự Nhật Bản cũng quy định tƣơng tự, trong khi đó, Điều
100 Luật Dân Sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền
với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền
gắn với việc sở hữu đất đai””5
Nhƣ vậy, pháp luật Việt Nam và các nƣớc trên thế giới đều dùng khả năng
chuyển dời của tài sản để phân chia tài sản thành hai loại: động sản và BĐS. Khả
năng chuyển dời là điểm mấu chốt để phân biệt hai loại tài sản này. Đất đai là tài
sản có tính chất cố định, khơng di dời đƣợc nên đƣợc xem là BĐS, tài sản nào gắn

liền với đất đai đƣợc coi là BĐS là t y thuộc vào quy định pháp luật của mỗi quốc
gia. Tóm lại, bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, đƣợc
pháp luật quy định cụ thể.
 Đặc điểm của bất động sản
Là một loại tài sản đặc thù, tính chất đặc biệt của BĐS đƣợc thể hiện qua các
thuộc tính của BĐS, đó là:

4

Xem quy định tại khoản 1 Điều 105 BLDS 2015
Trƣơng Thị Bích Đào (2004), Những vấn đề pháp lý về thuế kinh doanh bất động sản, Luận văn thạc sĩ luật,
Trƣờng đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr. 5
5

6


Thứ nhất, tính cố định về khơng gian nhƣng vơ hạn về thời gian. Thật vậy,
ngay từ trong khái niệm bất động sản đã cho thấy đất đai và những gì gắn liền với
đất đai là loại tài sản có vị trí cố định trong khơng gian và khơng di chuyển đƣợc.
Tính cố định của BĐS cũng dẫn đến tính duy nhất của BĐS, có nghĩa là mỗi BĐS
có một vị trí duy nhất mà khơng có một BĐS nào khác có vị trí nhƣ vậy. BĐS là
loại tài sản có tính bền vững và độ kiên cố cao nên có thể tồn tại lâu dài với thời
gian, các cơng trình xây dựng có thể tồn tại vài trăm năm, đất đai thì gần nhƣ tồn tại
vĩnh cửu, khơng thể bị hủy hoại, trừ khi bị ảnh hƣởng bởi các loại thiên tai nhƣ sóng
thần, động đất….
Thứ hai, tính khan hiếm. Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, do thiên nhiên
ban tặng nên hạn chế về diện tích và có tính khan hiếm. Những tài sản gắn liền với
đất nhƣ cơng trình xây dựng, cây trồng có thể tạo lập bởi con ngƣời nhƣng con
ngƣời không thể tạo ra thêm đất đai. Do đó, những tài sản có thể tạo lập gắn liền với

đất đai cũng mang tính giới hạn, từ đó tạo ra tính khan hiếm của BĐS nói chung.
Thứ ba, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi các chính sách của Nhà nƣớc.
BĐS là tài sản đặc biệt, là một loại tƣ liệu sản xuất quan trọng rất quan trọng đối với
sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc. Vì vậy, Nhà nƣớc phải có sự quản lý đặc
biệt đối với loại tài sản này đai thơng qua việc quy định về hình thức sở hữu, khung
giá, các thủ tục mua bán, cầm cố, thế chấp… Hơn nữa, vì bất động sản có tính cố
định, khơng di chuyển đƣợc từ nơi này đến nơi khác và tình hình kinh tế-xã hội ở
mỗi địa phƣơng khơng hồn tồn giống nhau nên BĐS vừa chịu sự chi phối của các
chính sách ở trung ƣơng lẫn địa phƣơng.
Thứ tư, BĐS có tính chịu ảnh hƣởng lẫn nhau, nghĩa là việc tác động vào bất
động sản này có thể làm tăng hoặc giảm giá trị của bất động sản khác. Đặc điểm này
xuất phát từ tính khơng di dời đƣợc của BĐS, vì BĐS có tính cố định và rất khó
thay đổi vị trí trong khơng gian nên giá trị kinh tế của BĐS chịu sự chi phối của
những BĐS gần nó. Chẳng hạn, việc Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng hiện
đại với nhiều tiện ích phục vụ cho nhu cầu của ngƣời dân sẽ làm tăng giá trị của các
BĐS trong khu vực đó.
Thứ năm, BĐS thƣờng có giá trị cao hơn nhiều so với các loại hàng hóa bình
thƣờng khác. Bất động sản là tài sản quan trọng trong sản xuất và đời sống, thêm
vào đó BĐS có tính khan hiếm nên nhu cầu về BĐS thƣờng lớn hơn nguồn cung
BĐS. Do đó, giá trị của BĐS thƣờng khá cao và khơng ai phải ai có nhu cầu về loại
hàng hóa này cũng có thể có đủ khả năng đáp ứng đƣợc nhu cầu đó.

7


Từ các thuộc tính trên, có thấy rằng BĐS là một loại tài sản có nhiều tính
chất đặc biệt. Vì vậy, con ngƣời cần nhận thức và hiểu rõ các đặc điểm của BĐS để
có thể khai thác và sử dụng loại tài sản này một cách hợp lý và đạt đƣợc hiệu quả
nhất.
BĐS là một loại tài sản đặc biệt nên việc chuyển nhƣợng BĐS cũng khơng

hồn tồn giống nhƣ chuyển nhƣợng các loại tài sản thông thƣờng khác. Ở Việt
Nam, đất đai có chế độ sở hữu chung toàn dân, do Nhà nƣớc đại diện sở hữu và
quản lý nên các tổ chức, cá nhân không đƣợc quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền
sử dụng đất đai thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.6 Vì vậy, cá nhân
khơng thể chuyển nhƣợng đất đai mà chỉ có thể chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
đai. Cịn đối với các loại BĐS khác ngoài đất đai, chủ sở hữu có quyền sở hữu (bao
gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) nên chủ sở hữu có quyền chuyển nhƣợng
quyền sở hữu các loại BĐS này.
Tuy nhiên, thuật ngữ “chuyển nhƣợng” hiện nay vẫn chƣa đƣợc hiểu một
cách thống nhất, theo từ điển từ và ngữ Việt Nam chuyển nhƣợng là “Nhƣờng
quyền sử dụng cho ngƣời khác”7; còn theo Từ điển tiếng Việt phổ thông, chuyển
nhƣợng là “chuyển quyền sở hữu”8. Cách định nghĩa của hai từ điển đều cho thấy
chuyển nhƣợng mang ý nghĩa nhƣợng lại cái mà mình đang có cho ngƣời khác, tuy
nhiên định nghĩa cũng khơng nói rõ việc nhƣợng lại có mang tính chất đền bù hay
không. Theo ý kiến của ngƣời viết chuyển nhượng là hành vi chuyển quyền sở
hữu, quyền sử dụng mang tính chất đền bù. Bởi lẽ, trong khoa học pháp lý cũng
nhƣ trong thực tế, chuyển nhƣợng thƣờng đƣợc hiểu với nghĩa tƣơng đƣơng với
“mua bán”, các hợp đồng có tên gọi “hợp đồng chuyển nhƣợng” là những hợp đồng
mang tính chất đền bù, bản chất của nó chính là hợp đồng mua bán. Đối với những
giao dịch dân sự làm thay đổi quyền sở hữu nhƣng không mang tính chất đền bù sẽ
mang các tên gọi khác nhƣ tặng cho, để thừa kế. Quan điểm này cũng là quan điểm
đƣợc nhiều ngƣời ủng hộ “Tuy nhiên, nếu hiểu chuyển nhƣợng là chuyển quyền sở
hữu thì chƣa chính xác. Bởi vì, trong hoạt động tặng cho cũng bao hàm hành vi
chuyển quyền sở hữu. Chính vì thế, để có khái niệm chính xác nên hiểu chuyển
nhƣợng là chuyển quyền sở hữu thơng qua hoạt động chuyển nhƣợng và có đền
b ”9. Từ đó có thể rút ra khái niệm chuyển nhƣợng BĐS nhƣ sau: Chuyển nhượng

6

Xem Điều 4 Luật Đất đai 2013

Nguyễn Lân (2000), Từ điển từ và ngữ Việt Nam, Nhà xuất bản tổng hợp Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 372
8
Viện ngơn ngữ học (2002), tlđd (1)
9
Nguyễn Thị Hồng Phấn (2011), Pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn,
Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr. 5
7

8


BĐS là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu các loại tài sản khác
thông qua hợp đồng mang tính chất đền bù.
Qua những điều đã phân tích về thu nhập và chuyển nhƣợng BĐS, ta có thể
hiểu về thu nhập của cá nhân từ chuyển nhƣợng BĐS nhƣ sau: Thu nhập cá nhân
từ chuyển nhƣợng BĐS là toàn bộ các giá trị vật chất mà các cá nhân có đƣợc
khi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhƣợng quyền sở hữu các
loại bất động sản khác không phải là đất đai.
 Đặc điểm của thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân:
Thứ nhất, thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS thƣờng có giá trị lớn hơn
nhiều so với việc chuyển nhƣợng các loại tài sản khác.
Bản thân BĐS thƣờng đã là tài sản có giá trị lớn, thêm vào đó là đặc tính
khan hiếm của bất động sản nên khi trở thành hàng hóa lƣu thông trên thị trƣờng,
BĐS thƣờng tạo ra một lƣợng giá trị tăng thêm nhất định. Ngoài ra, do sự tác động
của quy hoạch và sự thay đổi của tình hình kinh tế - xã hội nên nhìn chung giá của
BĐS có chiều hƣớng gia tăng. Bên cạnh đó, tính ảnh hƣởng lẫn nhau của BĐS cũng
là một trong những yếu tố làm tăng giá BĐS. Do đó, thu nhập từ chuyển nhƣợng
BĐS thƣờng lớn nhiều nếu so sánh với thu nhập từ chuyển nhƣợng các loại tài sản
khác.
Thứ hai, giá trị tăng thêm từ chuyển nhƣợng BĐS có thể khơng do ngƣời

chuyển nhƣợng BĐS đầu tƣ mà có.
“Giá trị tăng thêm của BĐS gồm hai phần: Giá trị tăng thêm “tự nhiên” do
biến đối của các nhân tố xã hội và các giá trị gia tăng “nhân tạo” do chủ sở hữu
BĐS bỏ sức lao động, bỏ vốn làm giá trị của BĐS tăng lên.”10 Các giá trị tăng thêm
do chủ sở hữu BĐS tạo ra có thể kể đến nhƣ cải tạo đất, san lấp mặt bằng, phục hồi
môi trƣờng…. Các giá trị tăng thêm do biến đổi xã hội nhƣ gia tăng dân số làm tăng
nhu cầu về nhà ở, sự xuất hiện của các tiện ích cơng cộng nhƣ công viên, bệnh viện,
trƣờng học, trung tâm thƣơng mại.… Có thể thấy, trong nhiều trƣờng hợp, chủ sở
hữu bất động sản không cần bỏ vốn, bỏ công sức ra để làm tăng thêm giá trị của bất
động sản nhƣng do tác động của chính sách, quy hoạch, sự biến đổi của nhân tố xã
hội nên giá trị của bất động sản vẫn tăng thêm, thậm chí giá trị tăng thêm rất lớn.
Đây là một đặc điểm quan trọng của thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS chi phối đến
chính sách thuế của Nhà nƣớc đối với hoạt động này.

10

Cao Văn Tỵ (2012), tlđd (2), tr 21

9


 Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản
Thu nhập là phần giá trị vật chất mà các chủ thể trong xã hội tạo ra hoặc có
đƣợc và cũng chính cơ sở để Nhà nƣớc điều tiết các loại thuế đánh vào thu nhập.
Tuy nhiên, không phải mọi loại thu nhập đều phải chịu thuế, Nhà nƣớc sẽ cân nhắc
trên cơ sở đảm bảo hài hịa quyền và lợi ích của các đối tƣợng có phát sinh thu nhập
với các đối tƣợng khác trong xã hội để quy định loại thu nhập nào phải chịu thuế và
mức thuế phải chịu là bao nhiêu. Ngoài ra, Nhà nƣớc cịn phải xem xét đến chi phí
phát sinh trong quá trình tạo ra thu nhập và đảm bảo việc tích lũy, tái sản xuất của
chủ thể tạo ra thu nhập. Do đó, chỉ những thu nhập mà pháp luật quy định mới bị

thuế thu nhập điều chỉnh, mức độ điều tiết của các loại thu nhập cũng không hoàn
toàn giống nhau. Thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân là một trong các
loại thu nhập mà Nhà nƣớc có điều tiết thuế.
Tên gọi “Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS” đã
thể hiện đƣợc nội dung chính của loại thuế này. Khi nhắc đến tên gọi này chúng ta
có thể liên tƣởng đƣợc đây là loại thuế điều tiết trên thu nhập, đối tƣợng nộp thuế là
cá nhân và hành vi làm phát sinh nghĩa vụ thuế là hành vi chuyển nhƣợng BĐS của
cá nhân.
Cơ sở để Nhà nƣớc thu thuế xuất phát từ vai trò, nhiệm vụ, chức năng của
Nhà nƣớc. Nhà nƣớc là chủ thể quản lý xã hội, tạo ra môi trƣờng thuận lợi để các cá
nhân, tổ chức tham gia vào các hoạt động nhằm tạo ra thu nhập cho chính mình, đây
chính là một trong những cơ sở lý luận để Nhà nƣớc điều tiết thuế thu nhập. Bên
cạnh đó, để duy trì hoạt động của bộ máy nhà nƣớc cần một chi phí nhất định. Vì
vậy, nhà nƣớc cần tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc bằng việc áp dụng các
nghĩa vụ tài chính nhƣ thuế, phí, lệ phí… Hơn nữa, nhƣ đã phân tích ở trên, BĐS
khi tham gia vào giao dịch chuyển nhƣợng thƣờng xuất hiện giá trị tăng thêm do các
yếu tố khách quan. Giá trị tăng thêm này là một phần của thu nhập mà cá nhân có
đƣợc từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Do đó, pháp luật cần có cách điều tiết thuế
phù hợp với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS.
Căn cứ vào mục đích điều tiết thuế, có thể chia thuế thành hai loại: thuế trực
thu và thế gián thu. Thuế trực thu là thuế điều tiết trực tiếp vào thu nhập và tài sản
của đối tƣợng nộp thuế, đối tƣợng nộp thuế ở đây cũng chính là ngƣời chịu thuế,
ngƣời chịu thuế phải trích một phần từ các nguồn thu nhập của mình để nộp cho
Nhà nƣớc. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng BĐS điều tiết vào thu nhập
của đối tƣợng nộp thuế nên là một loại thuế trực thu.

10


Thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản ở Việt Nam đƣợc điều

chỉnh bởi hai sắc thuế khác nhau. Nếu chủ thể tiến hành hoạt động chuyển nhƣợng
BĐS là tổ chức thì đƣợc điều chỉnh bởi thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), nếu
chủ thể tiến hành hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là cá nhân thì đƣợc điều chỉnh bởi
thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Trong phạm vi đề tài khóa luận, tác giả chỉ nghiên
cứu các vấn đề về thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân.
Thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản là một bộ phận của
thuế thu nhập cá nhân. Thuế TNCN là sắc thuế điều tiết vào thu nhập của các cá
nhân trong xã hội, nghĩa là khi các cá nhân tạo ra thu nhập chịu thuế, họ phải trích
một phần tiền trong thu nhập của mình để thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà
nƣớc theo các quy định của pháp luật. Thu nhập cá nhân có đƣợc từ hoạt động
chuyển nhƣợng BĐS là một loại thu nhập của cá nhân nên cũng thuộc đối tƣợng
chịu thuế của thuế TNCN. Nhƣ vậy, có thể đƣa ra khái niệm về TNCN từ hoạt động
chuyển nhƣợng bất động sản nhƣ sau: Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản là một loại thuế trực thu, điều tiết vào thu nhập
chịu thuế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân.
Cần phân biệt TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản với các loại
thuế khác đánh vào tài sản là bất động sản nhƣ thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế
sử dụng đất phi nông nghiệp. Đây là hai sắc thuế đánh vào hành vi sử dụng đất đai,
căn cứ để xác định đối tƣợng nộp thuế là chủ thể có Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hoặc có hành vi sử dụng đất trên thực tế (trong trƣờng hợp khơng có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất). Khơng giống với hai loại thuế nói trên, thuế thu
nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản không đánh vào hành vi sử dụng đất
đai mà đánh vào thu nhập từ hành vi chuyển nhƣợng, có nghĩa là nếu trong q
trình sử dụng đất không thực hiện hành vi chuyển nhƣợng đất thì khơng chịu sự
điều chỉnh của thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản.
1.1.2. Đặc điểm của thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng
bất động sản
Là một bộ phận của thuế TNCN nên thuế TNCN từ hoạt động chuyển
nhƣợng bất động sản có tất cả các đặc điểm của thuế thu nhập cá nhân. Ngồi ra, do
tính chất đặc biệt của BĐS, thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản

cịn có những đặc điểm riêng khác. Có thể khái quát các đặc điểm của Thuế TNCN
từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản nhƣ sau:
Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhƣợng bất
động sản là thuế trực thu nên đối tƣợng nộp thuế cũng là ngƣời chịu thuế.
11


Thuế trực thu là loại thuế đánh vào tài sản hoặc thu nhập của đối tƣợng nộp
thuế, đối tƣợng nộp thuế cũng chính là ngƣời chịu thuế. Thuế trực thu đánh vào thu
nhập nên có tính chất cơng bằng hơn các loại thuế gián thu, tức là chỉ bị đánh thuế
khi phát sinh thu nhập chịu thuế. Thuế trực thu khơng cộng trực tiếp vào giá cả hàng
hóa, dịch vụ giống nhƣ thuế gián thu nên không tác động trực tiếp đến giá cả của
hàng hóa, dịch vụ trên thị trƣờng. Đối với thuế gián thu, chẳng hạn nhƣ thuế giá trị
gia tăng, thuế xuất nhập khẩu, thuế tiêu thụ đặc biệt.… Nhà nƣớc đánh thuế vào đối
tƣợng nộp thuế (các doanh nghiệp sản xuất hàng hóa, kinh doanh dịch vụ) và các
doanh nghiệp này lại chuyển thuế này vào chi phí tính vào giá hàng hóa và dịch vụ,
do vậy ngƣời chịu thuế cuối c ng là ngƣời tiêu dùng cuối. Còn đối với thuế trực thu,
đối tƣợng nộp thuế và ngƣời chịu thuế chính là một nên chủ thể này sẽ có nhận thức
rõ ràng về số tiền thuế phải nộp hơn so với thuế gián thu, đồng thời cũng gây tâm lý
trốn tránh cho ngƣời chịu thuế, ngƣời chịu thuế có xu hƣớng tìm cách giảm thiểu số
thuế mà mình phải nộp sao cho số tiền này càng ít càng tốt. Vì thế, thuế trực thu trở
nên khó thu hơn so với thuế gián thu.
Thứ hai, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động
sản ít tác động vào giá cả thị trƣờng.
Đối với các loại thuế gián thu, thuế đƣợc cấu thành trong giá cả của hàng hóa,
nên việc thu thuế gián thu nhƣ thuế giá trị gia tăng, thuế xuất nhập khẩu, thuế tiêu
thụ đặc biệt… sẽ làm tăng giá cả của hàng hóa trên thị trƣờng, làm ảnh hƣởng đến
sức mua và cung cầu. Chẳng hạn, nếu một loại hàng hóa nào đó chịu thuế tiêu thụ
đặc biệt quá cao, phần thuế này sẽ đƣợc cộng vào giá bán, làm giá bán tăng lên dẫn
đến nhu cầu mua giảm đi. Ngƣợc lại, thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng bất

động sản chỉ đánh vào phần thu nhập, tức là phần giá trị vật chất mà ngƣời chịu thuế
nhận đƣợc khi chuyển nhƣợng BĐS nên không gây ra ảnh hƣởng trực tiếp đến giá
cả của hàng hóa BĐS trên thị trƣờng. Có chăng, xuất phát từ việc phải trích bớt một
phần thu nhập để nộp thuế, ngƣời có hành vi chuyển nhƣợng BĐS có thể tăng giá
bán BĐS để đảm bảo mình vẫn đƣợc hƣởng một mức thu nhập nhất định sau khi đã
nộp thuế cho Nhà nƣớc. Vì thế, thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS cũng có thể
gián tiếp ảnh hƣởng đến giá cả hàng hóa nhƣng sự ảnh hƣởng này không rõ rệt nhƣ
ảnh hƣởng của các loại thuế gián thu.
Thứ ba, đối tƣợng chịu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển
nhƣợng bất động sản là thu nhập có đƣợc từ hoạt động chuyển nhƣợng bất
động sản.

12


Đối tƣợng chịu thuế của một sắc thuế giúp xác định thuế đƣợc đánh trên loại
đối tƣợng nào (hàng hóa, dịch vụ, thu nhập…). Thuế TNCN không điều tiết thu
nhập khi chuyển nhƣợng mọi loại tài sản, mà chỉ điều tiết thu nhập đối với hoạt
động chuyển nhƣợng BĐS và hoạt động chuyển nhƣợng vốn vì đây là những loại tài
sản đặc thù, có thu nhập đáng kể và Nhà nƣớc có thể kiểm sốt đƣợc. Thuế TNCN
từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản là loại thuế đánh trên thu nhập, có đối
tƣợng chịu thuế là phần thu nhập mà cá nhân có đƣợc khi chuyển nhƣợng BĐS.
BĐS là loại tài sản khan hiếm và có giá trị lớn, tính thanh khoản thấp nên thu nhập
có đƣợc từ chuyển nhƣợng BĐS là thu nhập khơng thƣờng xun. Ngồi ra, xuất
phát từ việc chuyển nhƣợng BĐS có thể đem lại cho cá nhân thu nhập cao nhƣng cá
nhân chuyển nhƣợng cũng có thể gặp phải những rủi ro do tính thiếu ổn định của thị
trƣờng BĐS nên việc điều tiết thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS cần đƣợc quy
định một cách hợp lý.
Tuy nhiên, không phải mọi hành vi chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân đều
làm phát sinh thu nhập chịu thuế. Những khoản đƣợc coi là thu nhập chịu thuế phải

là thu nhập hợp pháp và phải đƣợc xác định theo những cách cụ thể mà pháp luật
quy định. Cách thức xác định thu nhập chịu thuế sẽ đƣợc trình bày cụ thể trong
chƣơng 2.
Thứ tư, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
thường có mức điều tiết cao.
Nhƣ đã phân tích, thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS thƣờng bao gồm trong đó
một giá trị tăng thêm nhất định không do chủ thể chuyển nhƣợng đầu tƣ tạo ra mà
do biến động của thị trƣờng, tình hình kinh tế - xã hội. Nếu đặt trong sự so sánh với
các thu nhập khác nhƣ tiền lƣơng, thu nhập từ kinh doanh, có thể thấy rằng, để tạo
ra các thu nhập này, chủ thể phải đầu tƣ thời gian, cơng sức lao động, chi phí; còn
đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS, phần giá trị tăng thêm của thu nhập hầu
nhƣ không do cá nhân tạo ra mà do các lý do kinh tế, xã hội khách quan. Do đó, cần
có sự điều tiết hợp lý đối với thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS.
Vì vậy, để đảm bảo cơng bằng trong hƣởng dụng BĐS nói chung và đất đai
nói riêng, cần phải điều tiết đáng kể vào thu nhập này để đảm bảo góp phần phân
phối lại thu nhập và cơng bằng xã hội. Có thể thấy, thu nhập từ chuyển nhƣợng
BĐS nói chung thƣờng đƣợc điều tiết mức thuế suất khá cao. Chẳng hạn, thuế suất
đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS trong Luật thuế TNCN 2007 là 25%, thuế
suất đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS quy định trong Luật thuế TNDN 2008
là 25%, từ năm 2014 là 22%, từ năm 2016 là 20%.
13


Thứ năm, đối tƣợng nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhƣợng bất động sản là cá nhân.
Pháp luật Việt Nam quy định hai loại thuế thu nhập, đó là thuế TNDN và
thuế TNCN. Hai loại thuế này khác nhau về đối tƣợng nộp thuế, đối tƣợng nộp thuế
trong thuế TNCN là cá nhân, đối tƣợng nộp thuế trong thuế TNDN là tổ chức. Vì
vậy, khi các tổ chức thực hiện hoạt động chuyển nhƣợng BĐS thì sẽ trở thành đối
tƣợng nộp thuế của thuế TNDN chứ không phải là đối tƣợng nộp thuế của thuế

TNCN.
Cá nhân chuyển nhƣợng BĐS có thể vì mục đích kinh doanh, chẳng hạn nhƣ
mua bất động sản, chờ giá tăng lên rồi bán để hƣởng chênh lệch; ngồi ra, cũng có
những trƣờng hợp chuyển nhƣợng BĐS khơng nhằm mục đích kinh doanh (khơng
có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chuyển nhƣợng để giải quyết khó khăn về tài chính,
v.v…). Cả hai trƣờng hợp này đều thuộc sự điều chỉnh của thuế thu nhập cá nhân vì
chủ thể chuyển chuyển nhƣợng BĐS trong hai trƣờng hợp đều là cá nhân. Pháp luật
thuế có sự điều tiết nhƣ nhau đối với hai trƣờng hợp mà khơng có sự phân biệt
chuyển nhƣợng nhằm mục đích kinh doanh hay khơng nhằm mục đích kinh doanh.
Lƣu ý ở đây, đối tƣợng nôp thuế TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS ở đây là cá
nhân chứ không phải là công dân. Cá nhân trong pháp luật về thuế TNCN từ chuyển
nhƣợng BĐS là con ngƣời cụ thể, có thể là ngƣời có quốc tịch Việt Nam hay quốc
tịch khác hoặc là ngƣời khơng có quốc tịch. Miễn là ngƣời đó đáp ứng đƣợc những
điều kiện cụ thể do pháp luật Việt Nam quy định thì trở thành đối tƣợng nộp thuế
của thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản.
Thứ sáu, thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS tác động
đến một số lƣợng lớn ngƣời dân nói chung và các cá nhân là nhà đầu tƣ BĐS
nói riêng.
BĐS là một loại tài sản của cá nhân nên trong đời sống sẽ xuất hiện nhu cầu
chuyển nhƣợng. Khi thuế TNCN điều tiết vào thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS sẽ
ảnh hƣởng đến hành vi chuyển nhƣợng của cá nhân sở hữu BĐS. Mức độ điều tiết
cao hay thấp của thuế TNCN sẽ kìm hãm hoặc khuyến khích giao dịch chuyển
nhƣợng BĐS. Có thể thấy BĐS là tài sản quan trọng đối với cá nhân và cũng là một
kênh đầu tƣ phổ biến. Do đó, việc điều tiết thuế TNCN đối với hoạt động chuyển
nhƣợng BĐS có tác động đến số lƣợng lớn ngƣời dân nói chung và nhà đầu tƣ bất
động sản là cá nhân nói riêng.
Vì vậy, trong quá trình điều tiết thuế TNCN đối với hoạt động chuyển
nhƣợng BĐS, Nhà nƣớc phải cân nhắc, tính tốn sao cho mức độ điều tiết thuế là
14

một mức hợp lý nhất để vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc vừa đảm
bảo thu nhập tích lũy, tái sản xuất của đối tƣợng chịu thuế. Tránh trƣờng hợp điều
tiết quá cao làm kìm hãm các giao dịch chuyển nhƣợng BĐS hoặc điều tiết quá thấp
tạo điều kiện cho các cá nhân đầu cơ BĐS gây ra nhiều hậu quả tiêu cực (gây ra
khan hiếm ảo, giá BĐS bị đẩy lên cao, lãng phí đất đai khơng đƣợc khai thác…).
1.2. Vai trị của thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động
sản của cá nhân
Là một bộ phận của thuế TNCN, thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng
bất động sản cũng thể hiện đƣợc những vai trò của thuế TNCN. Cũng nhƣ các sắc
thuế khác, thuế TNCN có những đóng góp đáng kể vào Ngân sách Nhà nƣớc
(NSNN) cũng nhƣ quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc. Với đặc thù của
thuế đánh vào thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản, vai trò của thuế
TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS có thể xem xét dƣới những khía cạnh sau:
Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động
sản có vai trị quan trọng trong việc điều tiết thị trƣờng bất động sản, định
hƣớng và thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền
vững.
Thị trƣờng BĐS là một thị trƣờng quan trọng của nền kinh tế, vì thị trƣờng
này liên quan đến một lƣợng tài sản quan trọng và có giá trị lớn về quy mơ và giá trị,
đó là đất đai nói riêng và bất động sản nói chung. Thị trƣờng BĐS còn nắm giữ một
lƣợng vốn lớn của nền kinh tế và có mối quan hệ chặt chẽ với các thị trƣờng tài
chính tiền tệ, thị trƣờng xây dựng.… Do đó, phát triển có hiệu quả thị trƣờng BĐS
có ý nghĩa rất lớn trong việc thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Khung pháp lý điều
chỉnh thị trƣờng BĐS đang đƣợc xây dựng và hồn thiện nhƣng vẫn cịn nhiều vấn
đề cần đƣợc sửa đổi, bổ sung. Hiện nay thị trƣờng BĐS vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề
nhƣ tình trạng đầu cơ bất động sản gây ra khan hiếm ảo, giá đất đƣợc đẩy lên quá
cao so với giá trị thực của đất đai; các giao dịch ngầm, trốn thuế, lách thuế còn phổ
biến ở nhiều địa phƣơng, nhất là các thành phố lớn. Đó là những nguyên nhân làm
cho thị trƣờng BĐS phát triển không ổn định và thiếu minh bạch. Vì vậy, cần phải

hồn thiện khung pháp lý liên quan đến thị trƣờng BĐS, trong đó có vấn đề về thuế
thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS để khuyến khích các chủ thể giao dịch bất động
sản trên thị trƣờng bằng các giao dịch công khai, tuân thủ quy định của pháp luật.
Việc đánh thuế một phần thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân có
nghĩa là cá nhân bắt buộc phải chia sẻ một phần lợi nhuận của mình từ việc chuyển
nhƣợng bất động sản cho Nhà nƣớc, điều này đồng nghĩa với việc thu nhập thực
15


nhận từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân sẽ giảm đi. Do đó, cần điều tiết
thuế TNCN với một mức thuế suất phù hợp để cá nhân cân nhắc về tỷ suất lợi
nhuận khi đầu tƣ vào BĐS so với các kênh đầu tƣ khác. Điều này góp phần làm
giảm việc đầu cơ BĐS và các hệ lụy của nó nhƣ “giá đất ảo”, đất đai bị đầu cơ
khơng đƣợc khai thác hiệu quả. Bên cạnh đó, thơng qua q trình nộp thuế, Nhà
nƣớc quản lý đƣợc thơng tin về BĐS, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc
tăng tính minh bạch của thị trƣờng BĐS.
Thứ hai, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động
sản là công cụ quan trọng trong việc phân phối lại thu nhập và thực hiện công
bằng xã hội.
Việc phân phối lại thu nhập và trong xã hội là một vai trò cực kỳ quan trọng
của thuế thu nhập nói chung, thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là một
bộ phận của thuế thu nhập nên đây cũng là vai trị của nó. Thơng qua việc đánh thuế
thu nhập, Nhà nƣớc điều tiết thu nhập bằng việc đánh thuế thu nhập của các chủ thể
theo nguyên tắc công bằng trong pháp luật về thuế thu nhập: ngƣời có thu nhập cao
nộp nhiều, ngƣời có thu nhập thấp nộp ít, ngƣời khơng có thu nhập thì khơng phải
nộp thuế thu nhập. Trong điều kiện kinh tế thị trƣờng nhƣ hiện nay, khoảng cách
thu nhập trong xã hội ngày càng lớn, kéo theo đó là sự phân hóa giàu nghèo đƣợc
thể hiện ngày càng rõ. Do đó, thuế thu nhập góp phần điều tiết thu nhập của những
cá nhân có thu nhập cao rồi phân phối lại cho những cá nhân khơng có thu nhập
hoặc có thu nhập thấp, phần nào giảm bớt sự chênh lệch thu nhập trong xã hội.

“Việc đảm bảo tính cơng bằng trong việc nắm giữ, sử dụng và chuyển
nhƣợng đất đai nói chung, BĐS nói riêng rất quan trọng. Bởi lẽ xuất phát từ đặc
trƣng của đất đai không phải do con ngƣời tạo ra mà do thiên nhiên tạo ra, thiên
nhiên ban tặng, BĐS có tính sở hữu chung nên về ngun tắc mọi cơng dân trong
một quốc gia đều có quyền nhƣ nhau trong việc nắm giữ, sử dụng quà tặng đó.”11
Xuất phát từ đặc trƣng khan hiếm của bất động sản (đặc biệt là đất đai) nên
không phải mọi chủ thể trong xã hội đều có cơ hội đƣợc nắm giữ và sử dụng bất
động sản theo nhu cầu của mình, điều đó đã là một sự khơng cơng bằng trong việc
hƣởng các lợi ích từ tài ngun thiên nhiên. Vì vậy, khi xuất hiện các giá trị tăng
thêm trong quá trình chuyển nhƣợng bất động sản, Nhà nƣớc phải dùng các quy
định của pháp luật để điều tiết phần thu nhập này, góp phần làm giảm sự bất cơng
bằng trong việc hƣởng dụng đất đai nói riêng và bất động sản nói chung. Vì thế,

11

Cao Văn Tỵ (2012), tlđd(2), tr. 21

16


Nhà nƣớc cần phải điều tiết vào nguồn thu nhập tăng thêm này để đảm bảo cơng
bằng xã hội.
Ngồi ra, xuất phát từ nguyên nhân phần thu nhập tăng thêm từ hoạt động
chuyển nhƣợng BĐS đa phần không do ngƣời chuyển nhƣợng đầu tƣ vốn, cơng sức
để có đƣợc mà do các yếu tố khách quan nhƣ nguồn cung BĐS có hạn, các yếu tố
về dân cƣ và quy hoạch đất đai... nên phần thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS càng
phải đƣợc điều tiết một cách đáng kể để đảm bảo công bằng với những nguồn thu
nhập khác do con ngƣời phải bỏ vốn, công sức lao động để tạo ra.
Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản đóng góp
một phần thu nhập cho NSNN, Nhà nƣớc sử dụng nguồn thu này để thực hiện các

mục tiêu kinh tế xã hội, phân phối lại thu nhập cho những ngƣời có thu nhập thấp
nhằm đảm bảo công bằng xã hội.
Thứ ba, thông qua thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng
bất động sản, Nhà nƣớc nắm đƣợc thông tin về bất động sản và kiểm soát việc
chuyển nhƣợng bất động sản của các cá nhân, từ đó có những chính sách phù
hợp để phát triển thị trƣờng bất động sản và điều chỉnh cung – cầu.
Thị trƣờng BĐS là thị trƣờng quan trọng vì nó gắn liền với việc sử dụng đất
đai-nguồn tài nguyên thiên nhiên và tƣ liệu sản xuất quan trọng. Không những thế,
thị trƣờng BĐS cịn có mối quan hệ mật thiết với thị trƣờng vốn, thị trƣờng xây
dựng. Do đó, Nhà nƣớc phải có những biện pháp quản lý và phát triển thị trƣờng
BĐS.
Thông qua việc thu thuế TNCN từ chuyển nhƣợng bất động sản, các cơ quan
quản lý thuế và cơ quan liên quan khác phải nắm đƣợc thông tin của các giao dịch
chuyển nhƣợng nhƣ chủ thể tham gia giao dịch, vị trí, diện tích, mục đích sử dụng,
giá cả của BĐS… Các thông tin này giúp Nhà nƣớc quản lý bao qt tình hình bất
động sản nói chung và tình hình giao dịch bất động sản nói riêng. Những thơng tin
này có vai trị quan trọng trong việc quản lý vĩ mơ và hoạch định các chính sách
phát triển thị trƣờng BĐS đồng thời cũng nhƣ điều tiết cung cầu trên thị trƣờng.
1.3. Quan hệ pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển
nhƣợng bất động sản
Trong đời sống xã hội, con ngƣời tham gia vào nhiều quan hệ xã hội đa dạng
nhƣ quan hệ tài sản, quan hệ lao động, quan hệ hôn nhân và gia đình, quan hệ bạn
bè… Nhà nƣớc quản lý xã hội bằng việc ban hành các quy phạm pháp luật điều
chỉnh các quan hệ xã hội cụ thể. Sự khác nhau lớn nhất giữa quan hệ pháp luật và

17


quan hệ xã hội khác là sự điều chỉnh của các quy phạm pháp luật đối với một số
quan hệ xã hội làm cho quan hệ này trở thành quan hệ pháp luật.

Quan hệ pháp luật đƣợc định nghĩa nhƣ sau: “Quan hệ pháp luật là quan hệ
xã hội đƣợc quy phạm pháp luật điều chỉnh trong đó các bên tham gia quan hệ có
các quyền và nghĩa vụ đƣợc Nhà nƣớc bảo đảm thực hiện.”12
Thuế là công cụ tài chính quan trọng của Nhà nƣớc, đem lại nguồn thu chính
cho Nhà nƣớc. Vì vậy, Nhà nƣớc phải ban hành các quy phạm pháp luật để đáp ứng
nhu cầu thu thuế và quản lý thuế. Do đó, mối quan hệ giữa các chủ thể có nghĩa vụ
nộp thuế với Nhà nƣớc đƣợc điều chỉnh bởi các quy phạm pháp luật cụ thể và trở
thành quan hệ pháp luật. Nói đến quan hệ pháp luật thuế chính là mối quan hệ giữa
các cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền về thuế với các tổ chức, cá nhân có nghĩa vụ
thuế đƣợc điều chỉnh bởi hệ thống các quy phạm pháp luật thuế.
Quan hệ pháp luật về thuế TNCN từ chuyển nhƣợng bất động sản đƣợc hiểu
là quan hệ giữa Nhà nƣớc với các cá nhân trong hoạt động thu thuế, nộp thuế thu
nhập từ bất động sản của cá nhân vào ngân sách Nhà nƣớc. Cũng giống nhƣ những
quan hệ pháp luật khác, quan hệ pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển
nhƣợng đƣợc cấu thành bởi các yếu tố: chủ thể, khách thể, nội dung quan hệ pháp
luật, sự kiện pháp lý.
1.3.1. Chủ thể quan hệ pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển
nhƣợng bất động sản
Các tổ chức, cá nhân đáp ứng đƣợc các điều kiện do pháp luật quy định cho
từng loại quan hệ pháp luật cụ thể và tham gia vào quan hệ pháp luật đó thì trở
thành chủ thể của quan hệ pháp luật đó. Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển
nhƣợng bất động sản là một bộ phận của thuế thu nhập cá nhân. Do đó, chủ thể của
quan hệ pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản
cũng chính là chủ thể của thuế thu nhập cá nhân.
Chủ thể của quan hệ pháp luật thuế thu nhập cá nhân đƣợc chia thành hai
nhóm: cơ quan Nhà nƣớc và ngƣời nộp thuế.
Nhà nƣớc tham gia vào quan hệ pháp luật thuế với tƣ cách là bên có quyền
lực ban hành các quy phạm pháp luât điều chỉnh về việc thu thuế thu nhập cá nhân
từ bất động sản, bắt buộc bên còn lại phải thực hiện nghĩa vụ ấy. Để đảm bảo việc
thu thuế thu nhập cá nhân có hiệu quả, Nhà nƣớc phải giao quyền cho các cơ quan

quyền lực Nhà nƣớc để các cơ quan này thay Nhà nƣớc thực thi các quyền năng
12

Trƣờng đại học Luật Hà Nội (2013), iáo tr nh l luận hà nước và pháp luật, Nhà xuất bản Công an
nhân dân, tr. 143

18


nhất định mà cụ thể là các cơ quan có chức năng quản lý thuế từ Trung ƣơng đến
địa phƣơng đƣợc tổ chức theo ngành dọc: Tổng cục thuế, cục thuế, chi cục thuế.
Ngoài ra, do đặc thù của quan hệ pháp luật thuế thu nhập từ chuyển
nhƣợng BĐS còn liên quan đến hoạt động chuyển nhƣợng BĐS mà tham gia
vào quan hệ này cịn có sự phối hợp của các cơ quan Nhà nƣớc khác nhƣ Ủy
ban nhân dân (UBND) các cấp và các cơ quan địa chính. Chức năng của
UBND các cấp và cơ quan địa chính là giúp cho cơ quan quản lý thuế theo
dõi việc đăng ký, giao dịch BĐS trên thị trƣờng, nắm số lƣợng, tình hình
chuyển nhƣợng BĐS để thuận tiện cho cơng tác thu thuế đƣợc dễ dàng và
thuận lợi hơn13
Nhƣ vậy, chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật thuế TNCN từ chuyển
nhƣợng BĐS trong nhóm cơ quan Nhà nƣớc bao gồm: các cơ quan thuế, UBND các
cấp và các cơ quan địa chính.
Nhóm chủ thể thứ hai tham gia vào quan hệ pháp luật thuế thu nhập cá nhân
từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản là các cá nhân thực hiện hành vi chuyển
nhƣợng bất động sản hợp pháp và có phát sinh thu nhập. Đây là nhóm chủ thể tham
gia vào quan hệ chủ yếu với tƣ cách của bên phải thực hiện các nghĩa vụ. Nhóm chủ
thể này gọi là đối tƣợng nộp thuế. Đối tƣợng nộp thuế là một trong những vấn đề cơ
bản đƣợc pháp luật quy định cụ thể trong mỗi sắc thuế, trả lời cho câu hỏi những
chủ thể nào trong xã hội phải thực hiện nghĩa vụ thuế đƣợc đặt ra đối với sắc thuế
đó. Đối tƣợng này tham gia vào quan hệ pháp luật một cách bị động vì họ khơng có

quyền lựa chọn việc có trở thành đối tƣợng nộp thuế hay không mà họ trở thành đối
tƣợng nộp thuế do ý chí của Nhà nƣớc trong việc ban hành pháp luật về thuế thu
nhập cá nhân.
Quan hệ pháp luật về thuế nói chung mang bản chất của quan hệ pháp luật
hành chính, do tính chất đặc th vì có sự tham gia của cơ quan quyền lực Nhà nƣớc
nên quan hệ này khơng mang tính chất bình đẳng thỏa thuận mà mang tính chất
mệnh lệnh, quyền uy - phục t ng. Khi các chủ thể khác đáp ứng đƣợc các điều kiện
mà pháp luật quy định thì trở thành chủ thể quan hệ pháp luật thuế. Lúc này, những
chủ thể đó bắt buộc tham gia vào quan hệ pháp luật thuế mà khơng có quyền lựa
chọn việc có hay không tham gia, tham gia với mức độ nghĩa vụ nào. Đối với thuế
TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS, điều kiện để trở thành chủ thể của quan
hệ pháp luật là: (i) cá nhân có thực hiện hành vi chuyển nhƣợng bất động sản một
cách hợp pháp và (ii) có phát sinh thu nhập chịu thuế .
13

Nguyễn Thị Quế (2011), Pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp cử
nhân luật, Trƣờng đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr. 21

19