Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

LÊ CHÍ CƯỜNG

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành Luật Kinh tế - Mã số: 60.38.50

Người hướng dẫn khoa học: TIẾN SĨ LƯU QUỐC THÁI

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011


2

LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Những số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực. Nếu có sử dụng những thơng tin của tác
giả khác đều có trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác. Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm
về lời cam đoan này.
Tác giả Luận văn

Lê Chí Cường

3

MỤC LỤC
Trang

MỞ ĐẦU .................................................................................................. 1
Chương 1. KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ............................................................. 6
1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai ................................................................................................. 6
1.1.1. Khái niệm .................................................................................... 6
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai ............................................................................................................ 14
1.1.3. Vai trò của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai ............................................................................................................ 19
1.2. Khái quát về hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ...... 23
1.2.1. Vài nét về hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
của Việt Nam trong giai đoạn hiện nay .............................................................. 23
1.2.2. Tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng - hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ................................................ 25
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ................................................................................ 29

Chương 2. HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH .. 31
2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ....... 31
2.1.1. Bên bán nhà ở hình thành trong tương lai ................................... 32
2.1.2. Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai .................................. 33
2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .... 35
2.2.1.Khái quát về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai .................................................................................................. 35

2.2.2. Các đối tượng trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai ............................................................................................................ 39
2.3. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ...... 44
2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán ................................................... 45
2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua .................................................. 57


4

2.4. Những hạn chế, bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai ............................................................ 63
2.4.1. Những hạn chế và bất cập trong các quy định của pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ................................................ 63
2.4.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai ......................................................................................... 72
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ................................................................................ 77

KẾT LUẬN .................................................................................................... 78


5

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Pháp luật về hợp đồng luôn là một vấn đề đa dạng, phong phú và phức tạp,
bởi pháp luật về hợp đồng có chức năng là nền tảng pháp lý cơ bản của mọi sự thỏa
thuận, có vai trị quan trọng trong việc thiết lập các quan hệ hợp đồng.
Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động kinh doanh bất động sản phải linh
hoạt, phù hợp với xu thế phát triển của thế giới nhưng phải đảm bảo những đặc tính
đặc biệt vốn có của loại hàng hóa “bất động sản” này. Ở Việt Nam, hoạt động kinh

doanh bất động sản đã và đang phát triển từng ngày. Trong đó, khơng thể khơng
nhắc đến hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai, mà trong thực tế thường được gọi là “mua nhà trên giấy”1, về
cơ bản góp phần to lớn trong việc giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân như
mục tiêu, phương hướng của Đảng và Nhà nước ta đã đặt ra trong giai đoạn phát
triển hiện nay. Trong nội dung cơ bản của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội
2011 - 2020 tại Đại hội Đại biểu tồn quốc lần thứ XI của Đảng có ghi: “Có chính
sách để phát triển mạnh nhà ở cho nhân dân”2. Bên cạnh đó, việc mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai còn giải quyết được vấn đề nguồn vốn, một điểm yếu của
nhà đầu tư Việt Nam, cho các chủ đầu tư dự án nhà ở. Tuy nhiên, trong thực tế, do
yếu tố lợi nhuận của các chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán, do đặc tính vốn có
của “mua nhà trên giấy”, do những đặc điểm thiết yếu của nền kinh tế thị trường
theo định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta đã làm cho hoạt động mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai phát sinh nhiều rủi ro, bất cập. Bên cạnh thực tế đa dạng
và phức tạp đó, pháp luật điều chỉnh về hợp đồng cũng như pháp luật điều chỉnh
hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa có những quy định cụ
thể và thích hợp. Thực tiễn giao kết loại hợp đồng này vẫn cịn đó nhiều khó khăn,
vướng mắc. Chính vì vậy đã làm cho mối quan hệ trong hợp đồng mua bán vốn đã
phức tạp lại càng phức tạp hơn. Quyền và lợi ích hợp pháp của các bên sẽ khó được
đảm bảo. Nhiều vướng mắc pháp lý khác được hình thành cản trở sự vận hành
thông suốt, hiệu quả, lành mạnh của thị trường bất động sản.

1

/>Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XI, NXB. Chính trị Quốc
gia, Hà Nội, tr. 66.
2


6

Xuất phát từ yêu cầu này, tác giả quyết định chọn đề tài: “Pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" cho Luận văn tốt nghiệp Thạc
sĩ Luật học, chuyên ngành Luật Kinh tế của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong quá trình học tập, nghiên cứu, tác giả nhận thức rằng pháp luật về hợp
đồng là một vấn đề phức tạp và phong phú. Pháp luật về hợp đồng ln chiếm một
vị trí quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Chính vì vậy, trong thực tế, có
rất nhiều tác giả đã nghiên cứu lĩnh vực này.
Pháp luật về hợp đồng của Việt Nam nhìn chung được xem là khá tiến bộ và
phù hợp với tình hình thực tiễn. Nó được quy định trong nhiều văn bản pháp luật
khác nhau như: Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại và các Luật chuyên ngành khác.
Tuy nhiên, pháp luật về hợp đồng của Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế nhất định.
Các quy định về hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cịn rất ít và
nằm rải rác ở các văn bản khác nhau. Các nhà làm luật vẫn đang tiếp tục sửa đổi, bổ
sung để bắt kịp với sự phát triển của xã hội.
Theo TS. Nguyễn Thị Dung (2009), Pháp luật về hợp đồng trong thương mại
và đầu tư, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội; TS. Phạm Duy Nghĩa (2005), Chuyên
khảo luật kinh tế, NXB Đại học Quốc gia, Hà Nội; GS. TS. Nguyễn Thị Mơ (2006),
Cẩm nang pháp lý về giao kết hợp đồng, NXB Lao động; GS. Vũ Văn Mẫu (1963),
Việt Nam dân luật – lược khảo, Bộ Quốc gia Giáo dục, Sài Gòn; TS. Nguyễn Ngọc
Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thơng dụng trong Luật dân sự Việt Nam, NXB
Trẻ, Tp. Hồ Chí Minh; TS. Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật về hợp đồng,
NXB Chính trị Quốc gia và rất nhiều bài viết khác đã cho tác giả có cái nhìn tồn
diện về những vấn đề pháp lý cơ bản của pháp luật về hợp đồng.
Tài sản hình thành trong tương lai nói chung và nhà ở hình thành trong tương
lai nói riêng là một khái niệm rất mới ở Việt Nam. Tuy nhiên, với cái nhìn tiến bộ
của nhà làm luật cũng như những nhà luật học, thì hiện tượng mua bán này đã có từ
rất sớm. Thơng qua các tài liệu như: TS. Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa
học về tài sản trong luật dân sự Việt Nam, NXB Trẻ, Tp. Hồ Chí Minh; PGS. TS.

Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường bất động sản – những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam, NXB Tài chính, Hà Nội; TS. Đỗ Văn Đại (2008), Pháp luật hợp đồng
Việt Nam – Bản án và bình luận bản án; TS. Đỗ Văn Đại (2010), Các biện pháp xử
lý việc không thực hiện đúng hợp đồng trong pháp luật Việt Nam, NXB Chính trị
quốc gia; TS. Bùi Văn Tuyên (2011), Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động


7

sản ở Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia và rất nhiều giáo trình Luật kinh tế, pháp
luật kinh doanh bất động sản của các Tiến sỹ, Thạc sỹ, Giảng viên các trường Đại
học đã giúp cho tác giả nhận thức đúng đắn các vấn đề về tài sản, về hợp đồng mua
bán tài sản hình thành trong tương lai; bắt kịp quan điểm của các nhà luật học trên
thế giới cũng như quan điểm của nhà làm luật ở Việt Nam. Thơng qua đó, tác giả
nhận thức đầy đủ hơn về đối tượng nghiên cứu của mình, đó là loại hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Về các cơng trình nghiên cứu, đề tài khoa học có liên quan đến đề tài của tác
giả, qua khảo sát tác giả nhận thấy: Có một số đề tài nghiên cứu về lĩnh vực hợp
đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai nhưng ở góc độ chun ngành kinh
tế, chưa đi sâu nghiên cứu dưới góc độ pháp lý. Có nhiều đề tài nghiên cứu về lĩnh
vực hợp đồng dưới góc độ pháp lý nhưng có đối tượng nghiên cứu khác biệt. Ví dụ
như: Lê Minh Hùng (2011), Luận án “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của
pháp luật Việt Nam”; Nguyễn Thị Thúy Nga (2006), Luận văn “Pháp luật về hợp
đồng đại diện thương mại và thực tiễn áp dụng”; Vũ Thị Thu Huệ (2007), Luận văn
“Hợp đồng mua bán hàng hóa giao sau, thực trạng pháp luật ở Việt Nam”; Nguyễn
Phú Cường (2008), Luận văn “Khía cạnh pháp lý của hợp đồng xuất khẩu thủy
sản” … Chưa một đề tài nào trực tiếp đi vào nghiên cứu loại hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, tác giả cịn nhận thấy có nhiều bài báo đề cập đến những khó
khăn, vướng mắc, những bất cập, rủi ro khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai. Như: Bài báo Được phép mua bán nhà hình thành trong
tương lai ( bài báo Thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai
( bài báo Tài sản
hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự
( bài báo Thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai ( bài báo Hồn thiện pháp luật hợp
đồng ( bài báo
chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất ( và rất nhiều bài báo khác.


8

Trong đề tài này, tác giả sẽ kế thừa một số kiến thức, kết quả nghiên cứu nói
trên. Tuy nhiên, tác giả sẽ chỉ đi sâu vào việc nghiên cứu đối tượng là hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dưới góc độ pháp lý.
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Tác giả tập trung nghiên cứu những vấn đề pháp lý về hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, trọng tâm tác giả đi sâu vào nghiên cứu những
vấn đề pháp lý về hình thức, nội dung giao kết hợp đồng, những vấn đề pháp lý nảy
sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng, những rũi ro có thể gặp và hệ thống pháp
lý điều chỉnh loại hợp đồng này. Khi nghiên cứu loại hợp đồng này, tác giả đặt nó
dưới góc độ đặc thù của loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và
trong mối liên hệ với các hợp đồng mua bán hàng hóa nói chung.
Tác giả nghiên cứu pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh vào giai
đoạn hiện nay.
4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Đề tài được xây dựng trên nền tảng chung của Chủ nghĩa duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử; nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn. Trong quá trình nghiên
cứu, tác giả phối hợp hợp lý các phương pháp nghiên cứu khoa học cơ bản, chủ yếu

sử dụng phương pháp phân tích và tổng hợp, phối hợp với phương pháp so sánh đối
chiếu để làm sáng tỏ các vấn đề cần nghiên cứu.
5. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu của đề tài là nhằm xác định một cách đầy đủ, chính xác
về mặt lý luận cũng như thực tiễn của hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai; đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động
này. Thông qua đó, đề tài đưa ra các kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật điều
chỉnh hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng và hệ thống
pháp luật Việt Nam nói chung; góp phần hình thành một thị trường kinh doanh bất
động sản minh bạch, năng động và phát triển.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Thông qua nghiên cứu lý luận và thực tiễn về hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai, đề tài góp phần hịan thiện pháp luật và cơ chế pháp lý trong
lĩnh vực pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nhằm
giúp các chủ thể khi tham gia ký kết hợp đồng có được một khung pháp lý chuẩn
mực, khoa học, thuận lợi hơn. Qua đó, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động kinh


9

doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng và hoạt động kinh tế xã hội
nói chung.
Đề tài nghiên cứu này sẽ góp phần phong phú vào kho tài liệu tham khảo của
nhà làm luật trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật. Đề tài sẽ làm tài liệu
khoa học hữu ích cho việc giảng dạy, học tập trong lĩnh vực Luật học chuyên ngành
Luật kinh tế.
7. Bố cục của đề tài
Đề tài bao gồm các phần sau:
-

Phần mở đầu.
Phần nội dung: gồm hai chương
+ Chương I: Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương

lai.
+ Chương II: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy
định của pháp luật hiện hành.
-

Phần kết luận.
Danh mục tài liệu tham khảo và các phụ lục.


10

Chương 1
KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI
1.1.

Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai
* Khái quát về nhà ở
Trong quá trình phát triển của xã hội lồi người, nhà ở ln là một trong
những yếu tố quan trọng, không thể thiếu. Tùy theo mỗi giai đoạn lịch sử, tùy theo
mỗi khu vực địa lý thì quan điểm, quan niệm, hình thức của nhà ở là khác nhau.
Nhưng cơ bản nhà ở luôn là một trong ba điều kiện cần có trong đời sống con

người, đó là: ăn, ở và mặc. Nó là phương tiện quan trọng giúp con người chống chọi
lại những tác động của thiên nhiên, là yếu tố nền tảng để con người có thể được
nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động, để thỏa mãn nhu cầu về tinh thần. Từ đó con người
có thể sống, lao động, học tập và phát triển theo đúng quy luật của xã hội loài
người. Theo Ph. Ănghen: “Con người trước hết phải ăn, uống, chỗ ở và mặc rồi mới
có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tơn giáo, …”3. Ngồi ra, nhà ở cịn được
xem là một thứ tài sản vơ cùng quý giá. Nó có thể là biểu tượng, là đặc trưng cho
một nền văn hóa trong một xã hội nhất định. Nó có thể là tài sản có giá trị mà cha
mẹ “để” lại cho con cái. Nó là thứ hàng hóa có giá trị cao khi lưu thơng trên thị
trường.
Xuất phát từ những yếu tố nêu trên, nhà ở luôn là đối tượng điều chỉnh quan
trọng của pháp luật trong mọi thời đại. Theo Điều 1 Luật Nhà ở 2005: “Nhà ở theo
quy định của Luật này là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu
cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Ngoài khái niệm trên, Điều 3 Nghị định
71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở còn đưa ra các khái niệm: nhà ở thương mại, nhà �ã huy động vốn của khách hàng và
quảng cáo rao bán trên các phương tiện thông tin. Để lý giải cho điều này, các chủ
đầu tư thường cho rằng "Khu căn hộ này là một dự án nằm trong tổng thể dự án khu
dân cư đã được đầu tư hạ tầng gần hồn chỉnh. Do vậy, chúng tơi được phép huy
động vốn của khách hàng".87
Tuy nhiên nếu đem so sánh với các hình thức huy động vốn được quy định
tại điểm b, c khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì việc huy động vốn
thơng qua ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mất nhiều thời
gian hơn (phải xây xong phần móng) dẫn đến nhà đầu tư có thể mất cơ hội đầu tư,
kinh doanh của mình. Cịn nếu chủ đầu tư huy động vốn bằng phương thức ký hợp
đồng góp vốn mà trong hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì
“chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn khơng q
20%”88. Số vốn này có thể khơng đủ cho nhà đầu tư thực hiện dự án của mình một
cách hiệu quả nhất, chất lượng nhất, đúng tiến độ nhất.
Còn tại điểm đ, khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP theo tác giả, nhà

làm luật đã đồng nhất hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai; mà hai loại hợp đồng này là hoàn toàn khác biệt. Mặc dù ta
vẫn hiểu rằng nhà làm luật muốn nói đến loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai. Tuy nhiên, với lối làm luật rất chủ quan này sẽ làm cho các quan hệ
mua bán trong xã hội càng thêm phức tạp, pháp luật sẽ khơng đảm bảo được vai trị
điều chỉnh các quan hệ xã hội đó. Các chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán có
quyền “suy diễn” một cách có lợi nhất cho mình.
Cũng tại điểm đ, khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP việc xây dựng
xong phần móng của nhà ở (kể cả cơng trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp)
quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng
87
88

/>Điểm d, khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.


76

móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng
thấp nhất của cơng trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của
pháp luật về xây dựng. Tuy nhiên, theo một giám đốc một công ty xây dựng tại
quận 1, TP. HCM “trong xây dựng chỉ có khái niệm đài móng và giằng móng chứ
khơng có khái niệm “đài giằng móng” như luật quy định. Vì móng được hiểu là
toàn bộ những kết cấu chịu lực cho khu nhà bao gồm đài móng và giằng móng. Như
vậy, khi thực hiện xây dựng một cơng trình thì sẽ khơng biết tn thủ như thế nào vì
khơng tìm đâu ra khái niệm đài giằng móng”89
Ngồi ra, theo luật định, chủ đầu tư phải “thông báo” cho Sở Xây dựng, theo
tác giả nếu sự thông báo này không được pháp luật giải thích, hướng dẫn một cách
chi tiết thì điều này có thể hình thành một cơ chế “xin cho” mới trong thủ tục hành
chính vốn rất phức tạp ở Việt Nam.

2.4.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai
2.4.2.1. Định hướng chung cho việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai
* Hồn thiện pháp luật có liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai
Hệ thống pháp luật là tổng thể các quy phạm pháp luật có mối quan hệ chặt
chẽ với nhau, mang tính thống nhất cao, được sắp xếp thành các chế định pháp luật,
các ngành luật. chính vì vậy, khi muốn xây dựng và hồn thiện một chế định hay
một ngành luật cụ thể thì ta phải tính đến mối liên hệ của nó với các chế định, các
ngành luật có liên quan trong hệ thống pháp luật. Hoạt động giao kết, thực hiện hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh chủ yếu bởi Bộ luật
Dân sự, Luật Thương mại, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Đứng trên
quan điểm này, tác giả đưa ra các kiến nghị như sau:
Loại bỏ cụm từ “hợp đồng dân sự” tại Điều 388 Bộ luật Dân sự 2005. Bởi
theo nghĩa rộng, tại Điều 1 Bộ luật Dân sự 2005 từ “dân sự” bao hàm nhiều lĩnh vực
khác nhau như: các quan hệ dân sự, hơn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại,
lao động. Cịn theo nghĩa hẹp thì từ “dân sự” dùng để chỉ các quan hệ dân sự, nhằm
để phân biệt với quan hệ hình sự, hành chính. Hoặc từ “dân sự” nhằm để phân biệt
giữa các từ “tịa dân sự”, “tịa hình sự”, “tịa hành chính”. Theo tác giả, khái niệm
89

/>

77

“hợp đồng dân sự” được quy định trong Bộ luật Dân sự 2005 chỉ là một khái niệm
chung mang tính “hợp đồng”
Thống nhất cách phân loại hợp đồng giữa Bộ luật Dân sự 2005 với Luật
Thương mại 2005, trong đó cần xác định loại hợp đồng mua bán tài sản hình thành

trong tương lai. Bởi như đã phân tích ở Chương 1, tài sản hình thành trong tương lai
là một loại tài sản rất đặc biệt. Vì vậy, loại hợp đồng này cũng mang những đặc
điểm riêng có của nó, hội đủ điều kiện là một loại hợp đồng độc lập trong hệ thống
các hợp đồng được pháp luật điều chỉnh.
Xây dựng các khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai, nhà ở hình
thành trong tương lai một cách thống nhất trong một văn bản nhất định. Tránh
trường hợp nằm rải rác ở các văn bản khác nhau. Trong mỗi văn bản lại có khái
niệm khác nhau về tài sản hình thành trong tương lai (phân tích tại tiểu mục 1.1.1.1)
như tại khoản 2, Điều 320 Bộ luật Dân sự 2005; tại khoản 2, Điều 4 Nghị định
163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm.
Sớm xây dựng và ban hành Luật Chung cư, trong đó cần quy định rõ về vấn
đề sở hữu chung và sở hữu riêng cùng với những quyền lợi và nghĩa vụ tương ứng
của các chủ sở hữu; quy định về cơ chế quản lý, vận hành nhà chung cư, kể cả các
cao ốc có chức năng kết hợp giữa khu nhà ở và các khu mua sắm, dịch vụ tiện tích.
* Xây dựng và hồn thiện cơ cấu tổ chức và hoạt động của các cơ quan kiểm
tra, giám sát hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong tất cả các
khâu
Kiểm tra, giám sát điều kiện huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước thơng
qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bao gồm cả
bốn khâu: khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần
móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo
đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và đã thơng báo cho sở xây
dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo đúng quy định.
Kiểm tra, giám sát tiến độ xây dựng của chủ đầu tư và việc sử dụng tiền ứng
trước của bên mua đúng mục đích theo quy định tại khoản 2, Điều 4 Nghị định
153/2007/NĐ-CP và khoản 4, Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Theo tác giả, cần
xây dựng “quỹ vốn huy động” thông qua một ngân hàng thương mại. Theo phương
thức này, số tiền bên mua trả từng đợt cho bên bán được chuyển vào tài khoản quỹ
bằng nhiều hình thức phù hợp cho người mua (tiền mặt, chuyển khoản). Bên mua
lại dễ dàng kiểm sốt việc bên bán có sử dụng tiền đúng mục đích hay khơng thơng

78

qua các hóa đơn chứng từ, thơng qua việc bên bán rút tiền từ tài khoản quỹ. Bên bán
cũng dễ dàng kiểm soát việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền của bên mua có đúng thời
hạn hay khơng.
Kiểm tra, giám sát việc đảm bảo chất lượng và thủ tục bàn giao căn hộ của
chủ đầu tư cho người mua cộng với việc thực hiện khâu hậu kiểm trong thời gian
bảo hành. Vì như đã phân tích, bên mua chỉ nhận biết nhà ở thông qua nhà mẫu và
các giấy tờ, bản vẽ có liên quan. Bản thân người mua khơng thể hiểu hết những vấn
đề chuyên môn và kỹ thuật. Từ đó, ngăn chặn những tranh chấp về chất lượng của
nhà ở.
Kiểm sốt việc chủ đầu tư giữ lại, khơng bán và khơng phân bổ giá trị phần
diện tích thuộc sở hữu riêng của mình vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ
được quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Bởi trong
quá trình xây dựng, chủ đầu tư là bên trực tiếp tạo lập nhà, là bên có đầy đủ trình độ
cũng như phương tiện kỹ thuật để xác định giá trị của phần diện tích riêng của
mình. Cịn bên mua thì hồn tồn ngược lại. Lúc này cần có một cơ quan thực hiện
việc kiểm tra, giám sát hoạt động của chủ đầu tư.
2.4.2.2. Các kiến nghị cụ thể đối với các quy định của pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai:
- Bổ sung Điều 91 Luật Nhà ở 2005 về điều kiện của nhà ở hình thành trong
tương lai tham gia giao dịch mua bán. Vì theo Điều 91 Luật Nhà ở 2005, nhà ở phải
có giấy chứng nhận đăng ký sở hữu mới đáp ứng điều kiện tham gia giao dịch mua
bán. Mà nhà ở hình thành trong tương lai thì chưa có chứng nhận đăng ký sở hữu.
Bổ sung điều này còn giải quyết được bất đồng với Điều 7 Luật Kinh doanh bất
động sản 2006 vì điều luật này có quy định: cần phải có: hồ sơ dự án, thiết kế bản
vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, cơng trình xây dựng đã được phê duyệt đối với
nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai.

- Sửa Khoản 1, Điều 71 Luật Nhà ở 2005 từ: “trong thời hạn không quá mười
hai tháng, kể từ ngày chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách
nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư để
bầu Ban quản trị…” thành “trong thời hạn không quá sáu tháng…”. Bởi mười hai
tháng là thời gian quá dài để bầu Ban quản trị, hạn chế phát sinh mâu thuẫn, tranh
chấp giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu căn hộ chung cư.


79

- Bổ sung quy định xử phạt hành chính đối với chủ thể không thực hiện đúng
nghĩa vụ cung cấp thông tin theo luật định (khoản 2, Điều 11 Luật Kinh doanh bất
động sản 2006; khoản 3, Điều 36 Luật Nhà ở 2005; Thông tư số 13/2009/TT-BXD).
- Xây dựng mẫu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai một
cách rõ ràng, chuẫn mực. Bởi trong thực tế, bên bán là người trực tiếp soạn thảo
hợp đồng. Lẽ đương nhiên là họ ln tìm những quy định có lợi và loại bỏ những
quy định bất lợi cho mình. Đặc biệt là trong việc thực hiện nghĩa vụ giao nhà ở cho
bên mua đúng chất lượng đã thỏa thuận.
- Xây dựng các quy định về việc công bố nhà mẫu của bên bán. Bởi thông
thường, khi giới thiệu nhà mẫu, bên bán thường sắp xếp, bày trí thêm các trang thiết
bị nhằm làm cho nhà mẫu đẹp hơn, có giá trị hơn. Nhưng chính điều này đã làm cho
bên mua bị nhầm lẫn về hình thức, chất lượng nhà ở mà mình sẽ mua. Vì vậy, pháp
luật phải đưa ra các quy định về nhà mẫu nhằm đảm bảo tính chính xác, tính thực tế
của nhà ở hình thành trong tương lai.
- Xác định chính xác thuật ngữ “đài giằng móng” được quy định tại điểm đ,
khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP dựa trên cơ sở khoa học trong lĩnh vực
xây dựng. Bởi trong xây dựng, móng được hiểu là toàn bộ những kết cấu chịu lực
cho khu nhà bao gồm đài móng và giằng móng. Vì vậy, chỉ có khái niệm đài móng
và giằng móng chứ khơng có khái niệm “đài giằng móng” như luật quy định.
- Xây dựng quy định pháp luật nhằm điều chỉnh quan hệ mua bán theo

hướng: khi người có nghĩa vụ khơng chuyển giao tài sản thì người có quyền có thể
u cầu người có nghĩa vụ thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản;
sau đó người có quyền có thể kiện địi lại tài sản thuộc sở hữu của mình theo đúng
luật định. Bởi trong thực tế, việc bên bán cố tình khơng chuyển giao nhà ở hoặc
chuyển giao nhà ở chậm hơn so với thỏa thuận mà không “trả cho khách hàng một
khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước”90 nhằm làm cho bên mua hủy hợp đồng; mà
việc hủy hợp đồng vào thời điểm chuyển giao tài sản là có lợi cho bên bán.
- Cần xác định lại quy định về “tiền ứng trước” trong khoản 1, Điều 4 Nghị
định 153/2007/NĐ-CP đối với những “lần thanh toán” sau khi bên mua đã nhận nhà
ở. Theo logich thì “lần thanh tốn” này khơng phải là “ứng trước” vì tài sản đã được
nhận. Theo tác giả, “lần thanh tốn” này có thể gọi là “tiền trả chậm, trả dần”. Nếu
pháp luật xem đó là “tiền ứng trước” thì trong trường hợp khách hàng khơng thực
90

Khoản 4, Điều 4 Nghị định 153/NĐ-CP.


80

hiện đúng cam kết sẽ phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải
trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi. Cịn nếu xem đó là “tiền trả chậm, trả dần” thì
bên bán có quyền bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cho đến khi
bên mua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác
trong hợp đồng.91 Phương thức này giúp cho bên bán tránh được các rủi ro trong
kinh doanh.
- Bổ sung khoản 3, Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP theo hướng cho phép
bên bán có quyền thay đổi giá trong những trường hợp nhất định. Theo tác giả là
dùng khung giá nhà ở tại thời điểm cụ thể do nhà nước quy định và ± thêm một con
số thích hợp do các bên thỏa thuận. Giải pháp này giúp cho bên bán tháo gỡ được
khó khăn về tài chính; và họ khơng phải tìm đến “quyền hủy hợp đồng” của bên

mua. Giải pháp này cũng giúp cho bên mua thỏa mãn nhu cầu về nhà ở. Giúp hạn
chế những tranh chấp phát sinh.
- Tại khoản 1, Điều 39 Luật Nhà ở 2005 quy định về mua bán, cho thuê nhà
ở thương mại có ghi: “Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có
nhu cầu khơng vượt q 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”, tác giả kiến nghị
tăng con số 70% lên 80%. Bởi số tiền 30% còn lại là quá lớn, chiếm gần 1/3 tổng
giá trị nhà ở. Điều này thật sự gây khó khăn cho bên bán trong việc tìm kiếm nguồn
vốn để tạo lập nhà, cũng như gặp nhiều rủi ro nếu như người mua cố tình khơng
thanh tốn số tiền cịn lại sau khi đã nhận nhà ở.
- Sửa đổi quy định “Nếu đã nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư thì phải thực
hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về
dân sự”92 theo hướng cho phép chủ thể bên mua của hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khơng có chức năng kinh
doanh bất động sản được bán lại nhà ở hình thành trong tương lai khi đã nhận bàn
giao nhà từ chủ đầu tư nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Bởi
khoản thời gian từ khi nhận bàn giao nhà đến khi có giấy chứng nhận đăng ký
quyền sở hữu nhà là khá dài; nhu cầu bán nhà là có thật; tạo sự thơng thống, năng
động trong thị trường kinh doanh bất động sản.
- Bổ sung cụm từ “hình thành trong tương lai” vào điểm đ, khoản 3 Điều 9
Nghị định 71/2010/NĐ-CP, cụ thể như sau: “… chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở
91
92

Điểm b, khoản 2, Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2006.
Điểm a, khoản 6, Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD.


81

được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở …” theo tác giả, đây là
điều cần thiết, bởi ta không thể đánh đồng hai loại hợp đồng: mua bán nhà ở và mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Trong Chương 2, tác giả đã phân tích một cách khá đầy đủ những quy định
của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, tác
giả đi sâu phân tích những nội dung có tính chất đặc trưng của loại hợp đồng này,
như các quy định về chủ thể của hợp đồng, đối tượng của hợp đồng, quyền và nghĩa
vụ của các bên tham gia vào quan hệ mua bán. Qua đó, tác giả tìm kiếm những bất
cập, những khiếm khuyết trong các quy định của pháp luật về loại hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai. Từ đó đưa ra các giải pháp, các kiến nghị
nhằm góp phần hồn thiện hơn pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai. Cụ thể như: Cần xây dựng và hoàn thiện các quy định của các
ngành luật, chế định pháp luật có liên quan như Bộ luật Dân sự 2005, Luật Thương
mại 2005, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, các quy phạm liên
quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư và các văn bản dưới luật khác. Kiến
nghị ban hành Luật Chung cư. Xây dựng và hoàn thiện cơ cấu tổ chức và hoạt động
của các cơ quan kiểm tra giám sát hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai ở mọi khâu, từ khâu huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước thông qua việc ký
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; khâu thực hiện đầu tư tạo lập
nhà ở; khâu bàn giao nhà ở đúng chất lượng, đúng thời điểm; khâu chuyển quyền sở
hữu; cho đến khâu bảo hành nhà ở. Ngồi ra, tác giả cịn kiến nghị chỉnh sửa, bổ
sung hoặc loại bỏ một số từ ngữ trong các điều luật mà theo tác giả là cịn thiếu sót,
bất cập , ảnh hưởng đến hoạt động mua bán nhà ở trong tương lai.


82

KẾT LUẬN
Xuất phát từ yêu cầu thực tế hiện nay về nhu cầu vốn của nhà đầu tư, nhu

cầu nhà ở trong xã hội cũng như tình hình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
đã và đang nảy sinh nhiều tranh chấp, tác giả đã thực hiện nghiên cứu đề tài: “Pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”.
Trong đề tài, tác giả đã giải quyết một cách cơ bản các vấn đề lý luận cịn
thiếu sót, cịn mơ hồ của pháp luật hiện hành như: khái niệm về tài sản hình thành
trong tương lai, khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai, khái niệm về hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; xác định các đặc điểm pháp lý đặc
trưng cũng như những đặc điểm pháp lý tất yếu của loại hợp đồng này. Qua đó giúp
cho quá trình nghiên cứu của tác giả về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai được thuận lợi hơn, chính xác hơn; giúp cho người đọc có cái nhìn đầy đủ
nhất về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tác giả đã khẳng định
vai trị góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam, tạo nguồn vốn cho thị
trường kinh doanh bất động sản, góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở của nước ta
trong giai đoạn hiện nay của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Để phân tích các quy định của pháp luật về loại hợp đồng này một cách khách quan,
trên tinh thần khoa học, tác giả đã nghiên cứu và trình bày sơ nét về hoạt động mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó cần nhấn mạnh một số điểm như
sau: chủ thể tham gia mua bán rất đa dạng, phong phú, hoạt động mua bán rất sôi
động. Nhưng nếu xem đây là sự phát triển, thì sự phát triển này là bất cân đối. Hầu
hết các dự án về nhà ở hình thành trong tương lai đều tập trung ở các thành phố lớn,
các khu đô thị mới. Trong thị trường nhà đô thị, phân khúc nhà ở khu đô thị mới,
căn hộ chung cư là phát triển nhất. Trong các loại chung cư thì chung cư cao cấp lại
phát triển hơn cả. Sự chênh lệch giữa cung và cầu là khá lớn. Nhu cầu về nhà ở của
người có thu nhập trung bình và thấp là rất thật, là rất lớn. Trong khi lượng nhà ở
hình thành trong tương lai lại quan tâm đến các đối tượng có thu nhập cao. Bên
cạnh đó, xuất phát từ sự thiếu minh bạch về thông tin của nhà nước, đã tạo ra những
cơn sốt khi có quy hoạch, khi có chính sách điều chỉnh, thay đổi quy hoạch. Hầu
như tất cả các sản phẩm đều bị đầu cơ ngay từ khi dự án còn nằm trên bản vẽ thiết
kế. Cộng với tình hình giá cả khơng hợp lý, những quy định của pháp luật ngày
càng bộc lộ nhiều hạn chế đã làm cho những rủi ro, tranh chấp giữa các bên liên tục

diễn ra.


83

Để trả lời cho những khó khăn, vướng mắc vừa nêu, tác giả đi vào phân tích
những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai. Cụ thể là tìm kiếm những quy định; phân tích những điểm cơ bản, trọng tâm của
các quy định mà pháp luật đã đặt ra như: chủ thể tham gia mua bán, đối tượng mua
bán trong hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên. Ở mỗi nội dung, tác giả ln
đứng trên nhiều góc độ khác nhau để thấy được những rủi ro có thể xảy ra cho cả
bên bán và bên mua; kể cả góc độ của những nhà làm luật, của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Từ đó, đề ra các giải pháp, các kiến nghị nhằm hồn chỉnh hệ thống
pháp luật nói chung và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai nói riêng. Tác giả đưa ra kiến nghị hoàn thiện các quy phạm pháp luật có
liên quan trong các văn bản pháp quy như Bộ luật Dân sự 2005, Luật Nhà ở 2005,
Luật Kinh doanh bất động sản 2006; kiến nghị xây dựng và hoàn thiện cơ cấu tổ
chức và hoạt động của các cơ quan kiểm tra giám sát hoạt động mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai; kiến nghị chỉnh sửa, bổ sung hoặc loại bỏ một số từ ngữ trong
các điều luật mà theo tác giả là cịn thiếu sót, bất cập. Qua đó, nhằm giúp cho nhà
đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn vốn để đầu tư tạo lập nhà, để tiến hành hoạt động
kinh doanh bất động sản một cách thuận lợi, để góp phần phát triển nền kinh tế của
đất nước. Giúp cho người dân có điều kiện để tiếp cận với những phương thức mua
bán nhà ở khác nhau, để giải quyết nhu cầu về nhà ở hiện rất bức xúc trong xã hội.
Mà quan trọng hơn là khi nhu cầu về vốn của nhà đầu tư và nhu cầu về nhà ở của
người dân gặp nhau thì quyền và lợi ích của các bên phải được đảm bảo.
Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một vấn
đề rất mới mẽ và phức tạp. Nếu đi sâu vào nghiên cứu với quy mô lớn hơn và nếu
không bị hạn chế về dung lượng, hàm lượng, thời lượng thì chắc chắn còn rất nhiều
vấn đề liên quan được đề cập đến. Tác giả hy vọng sẽ có điều kiện thực hiện trong

thời gian sớm nhất./.


84

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
A. Các Văn kiện của Đảng Cộng sản Việt Nam
1. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần
thứ X, NXB. Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
2. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội Đại biểu tồn quốc lần
thứ XI , NXB. Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
3. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Cương lĩnh xây dựng đất nước trong
thời kỳ quá độ lên Chủ nghĩa xã hội (Bổ sung, phát triển năm 2011), NXB. Chính
trị Quốc gia, Hà Nội.
4. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội
2011 - 2020, NXB. Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
5. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Báo cáo Chính trị của Ban Chấp hành
Trung ương Đảng khóa X tại Đại hội Đại biểu tồn quốc lần thứ XI, NXB. Chính
trị Quốc gia, Hà Nội.
6. Nghị quyết số 48/NQ-TW ngày 24 tháng 5 năm 2005 của Ban chấp hành
Trung ương Đảng về chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt
Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020.
B. Các văn bản pháp luật
1. Hiến pháp 1992.
2. Bộ luật Dân sự 2005.
3. Bộ luật Dân sự 1995.
4. Luật Kinh doanh bất động sản 2006.
5. Luật Thương mại 2005.
6. Luật Nhà ở 2005.
7. Luật Đất đai 2003.

8. Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất
đai 2009.
9. Pháp lệnh Hợp đồng Kinh tế 1989.
10. Pháp lệnh Hợp đồng Dân sự 1991.
11. Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.


85

12. Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15
tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh bất động sản.
13. Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
14. Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng
quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định
71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
15. Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc
hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt
Nam.
16. Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 6 năm 2009 của Chính phủ
hướng dẫn thi hành một số Điều của Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03
tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài
mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
17. Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng.
18. Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25 tháng 02 năm 2009 của Bộ Xây

dựng quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong dự án đầu tư xây dựng
của tổ chức kinh doanh nhà ở.
19. Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ
về giao dịch bảo đảm
20. Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ
về giao dịch bảo đảm.
21. Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về
xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;
khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ
thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.
22. Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây
dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.
C. Các sách, giáo trình


86

1. Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật về hợp đồng, NXB. Chính trị Quốc
gia, Hà Nội.
2. Nguyễn Thị Cam (2010), Hỏi đáp pháp luật về kinh doanh bất động sản,
NXB. Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
3. Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường bất động sản – những vấn đề lý luận và
thực tiễn ở Việt Nam, NXB. Tài chính, Hà Nội.
4. Nguyễn Thị Dung (2009), Pháp luật về hợp đồng trong thương mại và đầu
tư, NXB. Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
5. Đỗ Văn Đại (2008), Pháp luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận
bản án, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
6. Đỗ Văn Đại (2010), Các biện pháp xử lý việc không thực hiện đúng hợp
đồng trong pháp luật Việt Nam, NXB. Chính trị quốc gia, Hà Nội.

7. Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong
Luật Dân sự Việt Nam, NXB Trẻ, TP.HCM.
8. Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học về tài sản trong luật dân
sự Việt Nam, NXB. Trẻ, Tp. HCM.
9. Bùi Văn Huyền (2011), Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản
ở Việt Nam, NXB. Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
10. Vũ Văn Mẫu (1963), Việt Nam dân luật – lược khảo, Bộ Quốc gia Giáo
dục, Sài Gòn.
11. Nguyễn Thị Mơ (2006), Cẩm nang pháp lý về giao kết hợp đồng, NXB
Lao động, Hà Nội.
12. Phạm Duy Nghĩa (2010), Giáo trình Luật Kinh tế, NXB. Công an nhân
dân, Hà Nội.
13. Phạm Duy Nghĩa (2005), Chuyên khảo luật kinh tế, NXB Đại học Quốc
gia, Hà Nội.
14. Trường Đại học Luật Hà Nội (1997), giáo trình Lý luận Nhà nước và
Pháp luật, NXB Công an nhân dân, Hà Nội.
15. Trường Đại học Luật Hà Nội (1997), giáo trình Luật Kinh tế, NXB Giáo
dục, Hà Nội.
16. Trường Đại học Kinh tế TP. HCM (2007), Giáo trình Luật Kinh tế,
NXB. Đại học Quốc gia TP. HCM.
17. Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2008), Giáo trình Luật Kinh tế, NXB.
Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội.


87

18. Trường Đại học Quốc gia TP. HCM (2009), Giáo trình Luật Hợp đồng
Thương mại Quốc tế, NXB. Đại học Quốc gia, TP. HCM.
19. Hội đồng Chỉ đạo Quốc gia biên soạn Từ điển Việt Nam (2005), Từ điển
Bách khoa Việt Nam, tập 4, NXB. Từ điển Bách khoa, Hà Nội.

20. C. Mac – Anghen (2000), Tồn tập, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
D. Các Luận án, Luận văn
1. Lê Minh Hùng (2011), Luận án “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của
pháp luật Việt Nam”.
2. Lưu Quốc Thái (2009), Luận án “Pháp luật về thị trường quyền sử dụng
đất – Thực trạng và hướng hoàn thiện”.
3. Nguyễn Phú Cường (2008), Luận văn “Khía cạnh pháp lý của hợp đồng
xuất khẩu thủy sản”.
4. Vũ Thị Thu Huệ (2007), Luận văn “Hợp đồng mua bán hàng hóa giao
sau, thực trạng pháp luật ở Việt Nam”.
5. Nguyễn Thị Thúy Nga (2006), Luận văn “Pháp luật về hợp đồng đại diện
thương mại và thực tiễn áp dụng”.
6. Lê Thị Ngọc Hiếu (2011), Khóa luận “Pháp luật về mua bán nhà ở trong
kinh doanh bất động sản”
E. Các trang web
1.
2.
3. www.lrc.ctu.edu.vn
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.