Hoàn thiện công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng TMCP công thương việt nam chi nhánh đống đa (tt)

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
LỜI MỞ ĐẦU............................................................... Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨUError!

Bookmark

not

defined.
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ................................. Error! Bookmark not defined.
1.2. Tổng quan các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tàiError! Bookmark not
defined.
1.3. Mục đích nghiên cứu ...................................... Error! Bookmark not defined.
1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.................. Error! Bookmark not defined.
1.5. Phương pháp nghiên cứu ................................ Error! Bookmark not defined.
1.6. Kết cấu của luận văn ...................................... Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ VAY VỐN
TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠIError!
Bookmark not defined.
2.1. Lý luận chung về dự án đầu tư bất động sản . Error! Bookmark not defined.
2.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản.. Error! Bookmark not defined.
2.1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản Error! Bookmark not defined.
2.1.3. Trình tự và thủ tục thực hiện dự án đầu tư bất động sảnError! Bookmark not
defined.
2.2. Lý luận chung về thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại
ngân hàng thương mại ........................................... Error! Bookmark not defined.

2.2.1. Khái niệm và ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư bất động sản ....Error!
Bookmark not defined.
2.2.2. Căn cứ thẩm định dự án đầu tư bất động sảnError! Bookmark not defined.


2.2.3. Phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sảnError!

Bookmark

not

defined.
2.2.4. Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sảnError! Bookmark not defined.
2.2.5 Các tiêu chí đánh giá kết quả và chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư
vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mạiError!

Bookmark

not defined.
2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh
vực bất động sản tại ngân hàng thương mại ......... Error! Bookmark not defined.
2.3.1. Nhóm các nhân tố chủ quan ..................... Error! Bookmark not defined.
2.3.2. Nhóm các nhân tố khách quan ................. Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ VAY
VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG
THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA Error! Bookmark not defined.
3.1. Tổng quan về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa
................................................................................ Error! Bookmark not defined.
3.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Vietinbank Đống Đa .........Error!
Bookmark not defined.

3.1.2. Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý của Vietinbank Đống ĐaError! Bookmark
not defined.
3.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của Vietinbank Đống ĐaError!

Bookmark

not defined.
3.2. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực bất động sản
tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa ......... Error!
Bookmark not defined.
3.2.1. Đặc điểm của các dự án đầu tư bất động sản vay vốn ở chi nhánh Error!
Bookmark not defined.
3.2.2. Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sảnError!

Bookmark

not

defined.
3.2.3. Nội dung và phương pháp thẩm định dự án đầu tư BĐSError! Bookmark not


defined.
3.3. Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực bất
động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống ĐaError!
Bookmark not defined.
3.3.1. Những kết quả đạt được............................ Error! Bookmark not defined.
3.3.2. Một số hạn chế trong công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất
động sản tại Vietinbank Đống Đa ...................... Error! Bookmark not defined.
3.3.3. Nguyên nhân của hạn chế......................... Error! Bookmark not defined.

CHƢƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ
ÁN ĐẦU TƢ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐỐNG ĐAError!

Bookmark

not defined.
4.1. Định hướng phát triển hoạt động của Vietinbank Đống Đa đến năm 2025Error!
Bookmark not defined.
4.1.1. Định hướng hoạt động của Chi nhánh ..... Error! Bookmark not defined.
4.1.2. Định hướng tài trợ cho các dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Chi
nhánh ................................................................... Error! Bookmark not defined.
4.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất
động sản tại Vietinbank Đống Đa ......................... Error! Bookmark not defined.
4.2.1. Nâng cao trình độ CBTĐ dự án bất động sảnError! Bookmark not defined.
4.2.2. Tăng cường công tác thu thập và xử lý thông tin liên quan đến dự án bất động
sản........................................................................ Error! Bookmark not defined.
4.2.3. Hoàn thiện nội dung thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực bất động
sản........................................................................ Error! Bookmark not defined.
4.2.4 Nâng cao chất lượng quản lý rủi ro của dự án bất động sảnError! Bookmark
not defined.
4.2.5. Đa dạng hóa các phương pháp thẩm địnhError! Bookmark not defined.
4.2.6. Áp dụng hiệu quả công nghệ, kỹ thuật, phương tiện phục vụ công tác thẩm
định ...................................................................... Error! Bookmark not defined.


4.3. Một số kiến nghị ............................................. Error! Bookmark not defined.
4.3.1. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước Việt NamError!

Bookmark

not

defined.
4.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam .........Error!
Bookmark not defined.
4.3.3. Kiến nghị khác .......................................... Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN ................................................................... Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................... Error! Bookmark not defined.

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Trong chương 1 tác giả trình bày tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu, mục đích,
đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu. Bên cạnh đó tác giả cũng trình bày tổng
quan về các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài gồm các cơng trình nghiên cứu
công tác thẩm định dự án vay vốn chung hay từng lĩnh vực cụ thể.
Trên thị trường tài chính - ngân hàng Việt Nam hiện nay, hình thức cho vay bất
động sản (BĐS) tại các ngân hàng rất đa dạng, trong đó, hình thức cho vay CĐT dự án
thường có quy mơ số tiền cho vay lớn, mang lại nguồn thu thường xuyên và lâu dài cho
ngân hàng nhưng yêu cầu thẩm định khá phức tạp, tính rủi ro cũng cao hơn các hình thức
cho vay BĐS khác. Để đầu tư có hiệu quả thì NHTM phải tiến hành thẩm định cho vay
dự án trong lĩnh vực BĐS một cách toàn diện, kỹ lưỡng trước khi quyết định cấp vốn.
Công tác thẩm định cho vay dự án BĐS là khâu rất quan trọng, giúp cho ngân hàng nhận
diện, sàng lọc những dự án tốt.
Nhằm mục đích tìm hiểu và nghiên cứu về hoạt động thẩm định dự án vay vốn
trong lĩnh vực BĐS tại Vietinbank, góp phần đưa hoạt động này ngày càng phát triển cả
về chiều rộng lẫn chiều sâu, tác giả đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án
vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi
nhánh Đống Đa” làm đề tài nghiên cứu trong luận văn.

Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 4 chương:
- Chƣơng 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu.
- Chƣơng 2: Cơ sở lý luận về thẩm định DAĐT vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại
NHTM.
- Chƣơng 3: Thực trạng công tác thẩm định DAĐT vay vốn trong lĩnh vực BĐS
tại NH TMCP Công thương VN – Chi nhánh Đống Đa.
- Chƣơng 4: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định DAĐT vay vốn
trong lĩnh vực BĐS tại NH TMCP Công thương VN – Chi nhánh Đống Đa.


CHƢƠNG 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ
VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
Chương này tác giả đưa ra lý luận chung về dự án đầu tư BĐS, lý luận chung về
thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại NHTM. Trên cơ sở đó, tác giả
đánh giá các nhân tố ảnh hưởng với công tác thẩm định DAĐT vay vốn trong lĩnh vực
BĐS.
 Lý luận chung về dự án đầu tƣ bất động sản
- Khái niệm về dự án đầu tư BĐS:
BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản
khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp
luật.
Dự án kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mơ
hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS, bao gồm: Dự án đầu tư xây
dựng cao ốc văn phòng, Dự án xây dựng căn hộ cho thuê, Dự án trung tâm thương mại,
Dự án khách sạn, nhà hàng, Dự án về dịch vụ nhà ở, Dự án hạ tầng khu công nghiệp.
- Đặc điểm của dự án đầu tư BĐS:

+

Dự án đầu tư BĐS có nhu cầu vốn lớn.

+

Dự án đầu tư BĐS mang tính cố định và tính cá biệt.

+

Sản phẩm của các dự án đầu tư BĐS chịu sự chi phối của yếu tố tập quán,

thị hiếu và tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác.
+

Dự án đầu tư BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lí, điều kiện

tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động.
+

Thực hiện dự án đầu tư BĐS gắn liền với hoạt động xây dựng.

+

Dự án đầu tư BĐS tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao.


 Lý luận chung về thẩm định DAĐT vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại NHTM
- Khái niệm và ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư bất động sản
Thẩm định dự án đầu tư BĐS ở NHTM là q trình xem xét, đánh giá một cách

khoa học, tồn diện những nội dung ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án, từ đó quyết
định có cho vay dự án hay không.
Việc thẩm định dự án đầu tư BĐS giúp ngân hàng loại bỏ các dự án kém hiệu quả,
lựa chọn được các dự án tốt, hiệu quả cao; đánh giá được khả năng triển khai dự án của
CĐT, đồng thời là cơ sở để các ngân hàng đưa ra các nội dung và điều kiện khi cấp tín
dụng.
- Căn cứ thẩm định dự án đầu tư BĐS: gồm ba căn cứ chính là: Hồ sơ đệ trình
thẩm định của CĐT; Căn cứ pháp lý; Các tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong
từng lĩnh vực kinh tế, kĩ thuật cụ thể.
- Phương pháp thẩm định dự án đầu tư BĐS: có thể sử dụng một hoặc nhiều các
phương pháp sau: Phương pháp thẩm định theo trình tự; Phương pháp so sánh, đối chiếu
các chỉ tiêu; Phương pháp phân tích độ nhạy; Phương pháp dự báo; Phương pháp triệt
tiêu rủi ro; Phương pháp định giá bất động sản. Việc sử dụng các phương pháp trên còn
tùy thuộc vào đặc điểm của mỗi dự án, nội dung thẩm định cũng như nguồn thông tin, số
liệu thu thập được.
- Nội dung thẩm định DAĐT BĐS: gồm
+

Thẩm định khách hàng vay vốn: CBTĐ cần tìm hiểu, nắm bắt các thơng tin

về khách hàng vay như tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ vay vốn, năng lực tài chính và tình
hình hoạt động của khách hàng vay, quan hệ tín dụng với các tổ chức tín dụng khác...
+

Thẩm định dự án vay vốn: thẩm định tính pháp lý và mục tiêu của dự án,

thẩm định các khía cạnh thị trường, kỹ thuật, nhân lực và tổ chức quản lý, tài chính, thẩm
định khả năng trả nợ, phân tích và kiểm sốt rủi ro của dự án.
+

Thẩm định tài sản bảo đảm: thẩm định hồ sơ pháp lý của tài sản và quyền

của bên bảo đảm đối với tài sản, thẩm định bên bảo đảm, thẩm định điều kiện nhận
TSĐB, thẩm định giá tài sản …


- Một số tiêu chí đánh giá kết quả và chất lượng công tác thẩm định DAĐT vay
vốn trong lĩnh vực BĐS tại NHTM như: số DAĐT BĐS được thẩm định ở ngân hàng, tỷ
lệ dự án được chấp nhận cho vay trên tổng số dự án thẩm định; dư nợ cho vay các DAĐT
BĐS ở ngân hàng, tỷ lệ dư nợ cho vay các dự án trong lĩnh vực BĐS trên tổng dư nợ của
ngân hàng; tỷ lệ nợ quá hạn của các dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS trên tổng dư nợ;
tỷ lệ nợ xấu của các dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS trên tổng dư nợ; thời gian thẩm
định dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS.
 Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác thẩm định dự án đầu tƣ vay vốn
trong lĩnh vực BĐS tại NHTM
- Nhóm các nhân tố chủ quan: Yếu tố con người; thông tin, tài liệu thu thập phục
vụ cho quá trình thẩm định; phương pháp thẩm định; hệ thống trang thiết bị phục vụ cho
quá trình thẩm định; tổ chức công tác thẩm định; thời gian và chi phí ảnh hưởng đến thẩm
định dự án.
- Nhóm các nhân tố khách quan: sự thay đổi về chính trị, điều chỉnh chính sách,
chế độ, luật pháp của Nhà nước về đầu tư BĐS hay sự thay đổi trong quy hoạch của địa
phương.


CHƢƠNG 3
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ
VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM –
CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA
Chương này tác giả giới thiệu khái quát về Ngân hàng TMCP Cơng thương Việt

Nam – Chi nhánh Đống Đa; phân tích tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh và
thực trạng công tác thẩm định DAĐT vay vốn trong lĩnh vực BĐS dựa trên các nội dung
và phương pháp đã nêu ở chương 2. Đồng thời chỉ ra các mặt cịn hạn chế và ngun
nhân của hạn chế trong cơng tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại
Vietinbank Đống Đa.
 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam – Chi nhánh
Đống Đa
Trong phần này tác giả khái quát về Vietinbank Đống Đa: quá trình hình thành
phát triển, cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý đồng thời khái quát tình hình kinh doanh của
chi nhánh giai đoạn 2012-2016, đặc biệt tập trung vào giai đoạn 2014 – 2016.
 Thực trạng công tác thẩm định DAĐT vay vốn trong lĩnh BĐS tại
Vietinbank Đống Đa
- Tác giả nêu 1 số đặc điểm của các DAĐT BĐS vay vốn ở chi nhánh.
- Quy trình thẩm định DAĐT BĐS: Cũng như các dự án khác, CBTĐ đã thẩm định
theo đúng quy trình ngân hàng đề ra, đặc biệt với các dự án BĐS đòi hỏi lượng vốn vay
lớn, thời gian vay vốn dài thì việc tuân thủ theo quy trình thẩm định là điều cần thiết.
- Nội dung và phương pháp thẩm định DAĐT BĐS: Các nội dung chính cần phân
tích, đánh giá khi tiến hành thẩm định DAĐT trong lĩnh vực BĐS tại Vietinbank Đống
Đa bao gồm:
+

Thẩm định hồ sơ vay vốn: sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự và

so sánh đối chiếu các chỉ tiêu. CBTĐ tiến hành thẩm định hồ sơ pháp lí và thẩm định hồ
sơ dự án.


+

Thẩm định về khách hàng vay vốn: sử dụng phương pháp thẩm định theo

trình tự và so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu. CBTĐ sẽ thẩm định năng lực của khách hàng,
tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh - tài chính và quan hệ của khách hàng với các tổ
chức tín dụng.
+

Thẩm định về DAĐT: gồm thẩm định các cơ sở pháp lý của dự án; xem xét,

đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án; phân tích về thị trường và khả năng
tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra; đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu
tố đầu vào; đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật; đánh giá về phương
diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án; thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương
án nguồn vốn và đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án.
+

Thẩm định tài sản đảm bảo.

 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định DAĐT vay vốn trong lĩnh vực
BĐS tại Vietinbank Đống Đa
- Những kết quả đạt được:
+

Về mặt số lượng: Hàng năm, số dự án được thẩm định và dự án được cho

vay đều tăng cao. Đặc biệt là số lượng các dự án trung và dài hạn có quy mơ lớn (>10 tỷ),
phức tạp được thẩm định và cho vay ở chi nhánh ngày càng nhiều hơn.
+

Về mặt chất lượng cơng tác thẩm định:

Về quy trình thẩm định: Cơng tác TĐDA đã thực hiện đầy đủ theo các bước tiến
hành thẩm định dự án đầu tư do NHCT VN quy định, từ khâu thẩm định hồ sơ vay vốn,
thẩm định khách hàng, thẩm định dự án đầu tư tới thẩm định các điều kiện đảm bảo tiền
vay.
Về phương pháp thẩm định: Nói chung các phương pháp được áp dụng tại chi
nhánh đều mang tính khoa học cao, giúp cơng tác thẩm định tại chi nhánh đưa ra được
những kết quả khá chính xác về dự án.
Về nội dung thẩm định: Về cơ bản, CBTĐ đã thực hiện thẩm định đầy đủ các nội
dung theo quy định của NHCT Việt Nam. Ở mỗi nội dung lớn được chia thành nhiều nội
dung nhỏ hơn nhằm xem xét chi tiết để đưa ra những đánh giá chính xác trên các chỉ tiêu


thẩm định chung của ngân hàng.
Giai đoạn kiểm tra sau khi cho vay cũng được thực hiện chặt chẽ, với nhiều lần
trực tiếp xuống cơ sở kiểm tra của cán bộ tín dụng.
- Một số hạn chế trong cơng tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại
Vietinbank Đống Đa:
+

Về đội ngũ CBTĐ: Số lượng CBTĐ còn chưa nhiều và thiếu kinh nghiệm

thực tế, ảnh hưởng đến công tác thẩm định các dự án BĐS. Đặc biệt với các dự án BĐS
có nhiều yếu tố đặc thù, thị trường có nhiều biến động.
+

Về nội dung thẩm định: Trên thực tế, quá trình TĐDA hầu như chỉ tập

trung đánh giá khía cạnh tài chính cũng như khả năng trả nợ của CĐT, các nội dung khác
mới chỉ được đánh giá một cách chung chung, chưa được quan tâm một cách đúng mức.
+

Về phương pháp thẩm định: chủ yếu sử dụng phương pháp thẩm định theo

trình tự, so sánh đối chiếu các chỉ tiêu và dự báo. Phương pháp triệt tiêu rủi ro và phương
pháp phân tích độ nhạy được sử dụng chưa rộng rãi.
+

Về công tác thu thập thông tin: phần lớn dựa trên các nguồn tin do bản thân

doanh nghiệp cung cấp, nhiều khi chưa được qua kiểm tra, kiểm tốn vì vậy thiếu độ tin
cậy.
+

Về cơ sở vật chất phục vụ cho công tác thẩm định: chủ yếu là phần mềm

Microsoft Excel, ngân hàng chưa khai thác các phần mềm hiện đại trong thẩm định và
quản lý dự án.
+

Về thời gian cho công tác thẩm định: Thời gian thẩm định các dự án BĐS

còn kéo dài, gây tổn thất cho các khách hàng vay vốn và bản thân ngân hàng.
- Nguyên nhân của hạn chế:
+

Nguyên nhân khách quan:

Nguyên nhân từ đặc điểm thị trường: lĩnh vực BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi vốn
đầu tư lớn, thời gian đầu tư và vận hành kết quả đầu tư dài, tình hình thị trường phụ thuộc
vào tình hình kinh tế xã hội nên việc đưa ra các dự báo, phân tích thị trường dựa trên các

số liệu thống kê đơi khi chỉ mang tính tương đối.


Ngun nhân từ phía khách hàng vay vốn: khó khăn trong việc thu thập thông tin
của một số doanh nghiệp khơng muốn cơng khai thơng tin tài chính của mình; sự cạnh
tranh giữa các NHTM; trình độ quản lý của một số doanh nghiệp còn thấp, dẫn đến hiệu
quả của các dự án BĐS không cao.
Nguyên nhân từ môi trường pháp lý: mơi trường pháp lý cho hoạt động tín dụng
ngân hàng chưa đầy đủ.
Nguyên nhân từ hệ thống thông tin: CBTĐ chưa có được nguồn thơng tin đầy đủ
và chính thống, được thống kê một cách chuyên nghiệp và thường xuyên.
Nguyên nhân từ định hướng phát triển kinh tế - xã hội: định hướng phát triển kinh
tế - xã hội của từng ngành, từng địa phương chưa cụ thể, chưa khả thi hoặc chủ trương
của các ngành hữu quan chưa thống nhất dẫn đến tình trạng khó khăn cho công tác thẩm
định và quyết định cho vay.
+

Nguyên nhân chủ quan:

Đội ngũ CBTĐ của ngân hàng chủ yếu là cán bộ trẻ, còn hạn chế về mặt kinh
nghiệm.
Ngân hàng hiện nay vẫn chưa có các chỉ tiêu định mức hoặc tiêu chuẩn để so sánh
với các chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp. Vì vậy chưa có được những căn cứ tiêu
chuẩn để đánh giá doanh nghiệp hoạt động có lành mạnh hay khơng, có yếu kém hay
khơng.
Các ngân hàng nói chung và Vietinbank nói riêng ln có chỉ tiêu cần hoàn thành
trong tháng, quý, năm. Các chỉ tiêu này vơ hình chung ảnh hưởng đến chất lượng thẩm
định của các CBTĐ.

CHƢƠNG 4
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH
DỰ ÁN ĐẦU TƢ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM –
CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA
Chương 4 tác giả trình bày định hướng phát triển hoạt động của Vietinbank Đống
Đa đến năm 2025 trước những diễn biến của nền kinh tế và của hệ thống ngân hàng hiện
nay. Bên cạnh đó, tác giả đưa ra các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm khắc phục những
hạn chế cịn tồn tại trong cơng tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại chi
nhánh, cụ thể:
 Định hƣớng phát triển hoạt động của Vietinbank Đống Đa đến năm 2025
- Định hướng hoạt động của chi nhánh: lấy an toàn, chất lượng và hiệu quả bền
vững, đảm bảo hiệu quả kinh doanh của chi nhánh, tiếp tục đà tăng trưởng lợi nhuận;
không ngừng quảng bá rộng rãi hình ảnh, thương hiệu của chi nhánh; chủ động cơ cấu lại
nguồn huy động, sử dụng vốn; hoạt động quản trị điều hành chuyên nghiệp, kiểm sốt
được hoạt động, đảm bảo thơng tin minh bạch, an toàn, hiệu quả; đào tạo đội ngũ cán bộ
chuyên nghiệp, năng động, nghiệp vụ vững vàng và đặc biệt là có đạo đức nghề nghiệp,
tác phong giao dịch chuẩn mực.
- Định hướng tài trợ cho các dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại chi nhánh: xem
xét, đánh giá năng lực quản lý, năng lực chuyên môn, kinh nghiệm quản lý của CĐT đối
với lĩnh vực BĐS, uy tín của CĐT thơng qua các mối quan hệ tài chính – kinh tế tín dụng
với ngân hàng và bạn hàng, hiệu quả khả năng vận hành của dự án sau đầu tư. Đối với
DAĐT BĐS khi tiến hành thẩm định cần quan tâm, nghiên cứu kỹ phương diện thị
trường của dự án, chú ý đến người tiêu dùng cuối cùng; hồn thiện quy trình thẩm định
ngày càng chi tiết, hợp lý, khoa học, đảm bảo đầy đủ các nội dung cần thẩm định và cần
có những hướng dẫn cụ thể, chi tiết đối với từng loại hình dự án đầu tư nói chung và các


dự án đầu tư BĐS nói riêng; rút ngắn thời gian thẩm định nhưng vẫn đảm bảo chất lượng
thẩm định, không làm mất cơ hội đầu tư của CĐT, giải ngân đúng thời hạn đảm bảo kịp

tiến độ thực hiện đầu tư của dự án...
 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh
vực bất động sản tại Vietinbank Đống Đa:
- Nâng cao trình độ CBTĐ dự án BĐS: làm tốt cơng tác tuyển dụng, có kế hoạch
đào tạo và đào tạo lại cán bộ để đảm bảo cán bộ có nghiệp vụ chun mơn giỏi, đáp ứng
được u cầu hiện đại hố công nghệ ngân hàng...
- Tăng cường công tác thu thập và xử lý thông tin liên quan đến dự án BĐS: xây
dựng một hệ thống lưu trữ thông tin đa chiều, phong phú đầy đủ về khách hàng đã từng
có hoặc đang có quan hệ tín dụng với chi nhánh, các thông tin tổng hợp về đặc điểm của
từng lĩnh vực kinh doanh, loại hình DAĐT cũng như các khó khăn, thuận lợi, sức ép cạnh
tranh đang diễn ra trong các lĩnh vực đó. Từ đó, các CBTĐ sẽ có một cái nhìn tổng quan
về doanh nghiệp và là cơ sở để đánh giá dự án một cách hiệu quả.
- Hoàn thiện nội dung thẩm định DAĐT vay vốn trong lĩnh vực BĐS: Nội dung
thẩm định dự án đầu tư cần phải chi tiết và hoàn thiện hơn nữa tạo điều kiện cho công tác
thẩm định được tiến hành nhanh chóng và đạt hiệu quả cao.
- Nâng cao chất lượng quản lý rủi ro của dự án BĐS: rủi ro đối với một dự án cần
được phân tích và đánh giá ngay từ giai đoạn thẩm định dự án; cần xác định trước những
loại rủi ro có thể xảy ra đối với từng nhóm khách hàng, để có sự nghiên cứu phân tích
ngay từ khi tiến hành thẩm định và đi đến quyết định cho vay; ngoài ra ngân hàng có thể
nghiên cứu để ban hành các quy định, cẩm nang tín dụng, cẩm nang quản lý rủi ro, để tạo
điều kiện thuận lợi cho các CBTĐ khi thực hiện thẩm định cũng như quản lý dự án.
- Đa dạng hóa các phương pháp thẩm định: sử dụng linh hoạt các phương pháp với
từng trường hợp cụ thể, bổ sung thêm các phương pháp khác để tăng tính hiệu quả trong
thẩm định DAĐT BĐS. Về phương pháp định giá BĐS: CBTĐ của chi nhánh nên kết
hợp với các tổ chức chuyên về định giá như Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai


thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank AMC). Việc kết hợp
này không chỉ đem lại kết quả chính xác hơn mà cịn góp phần nâng cao kiến thức cho
cán bộ tiến hành thẩm định, bổ sung nguồn tư liệu phong phú, đa dạng.

- Áp dụng hiệu quả công nghệ, kỹ thuật, phương tiện phục vụ công tác thẩm
định
 Một số kiến nghị
- Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
- Kiến nghị đối với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam.
- Kiến nghị khác.