Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn việt lâm huyện vị xuyên tỉnh hà giang giai đoạn 2014 10 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

LÊ THÚY HẰNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
THỊ TRẤN VIỆT LÂM, HUYỆN VỊ XUYÊN,TỈNH HÀ GIANG
GIAI ĐOẠN 2014 - 10/2016
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

LÊ THÚY HẰNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
THỊ TRẤN VIỆT LÂM, HUYỆN VỊ XUYÊN,TỈNH HÀ GIANG
GIAI ĐOẠN 2014 - 10/2016
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K45 – QLĐĐ

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2013 – 2017

Giáo viên hƣớng dẫn

: ThS. Nguyễn Ngo ̣c Anh

Thái Nguyên, năm 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tâ ̣p tố t nghiê ̣p đươ ̣c xem là khâu quan tro ̣ng giúp sinh viên củng
cố kiế n thức tiế p thu đươ ̣c t rên giảng đường và hoàn thiê ̣n chương trình đào
tạo Đại học . Đây cũng là cơ hô ̣i để sinh viên tiế p câ ̣n đươ ̣c với thực tế nghề
nghiê ̣p, kế t hơ ̣p với các kiế n thức đã ho ̣c trong nhà trường để hoàn thiê ̣n kỹ
năng trong công viê ̣c , tích lũy kinh nghiệm làm hành trang phục vụ cho công
viê ̣c hiê ̣n ta ̣i và sau này khi ra trường.
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu , Ban chủ nhiê ̣m khoa Quản lý Tài
nguyên – Trường Đa ̣i ho ̣c Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiế n hành thực hiện
đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Thị trấn Việt Lâm,
Huyện Vị Xuyên, Tỉnh Hà Giang giai đoạn 2014-10/2016” Có được kết quả
này em xin chân thành cám ơn ThS. Nguyễn Ngọc Anh đã tâ ̣n tiǹ h giúp đỡ
em trong suố t thời gian thực tâ ̣p và hoàn thành khóa luâ ̣n tố t nghiê ̣p.
Em xin gửi lời cám ơn tới các bác, các cô, các chú và các anh chị đang
công tác tại UBND thị trấn Việt Lâm đã ta ̣o điề u kiê ̣n và nhiệt tình giúp đỡ
em trong thời gian thực tập.
Vì năng lực bản thân và thời gian có hạn nên bản khóa luận của
em khơng tránh khỏi những thiếu xót. Em rất mong nhận được ý kiến đóng
góp của các thầy giáo, cơ giáo và các bạn để khóa luận tốt nghiệp của em
được hoàn thiện hơn.
Em xin trân thành cảm ơn !
Hà Giang,ngày tháng 5 năm 2017

Sinh viên

Lê Thúy Hằng


ii

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... 2
MỤC LỤC ......................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. ix
Phần 1: MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1 Đặt vấn đề.................................................................................................... 1
1.2 Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2
1.2.1 Mục tiêu tổng quát ................................................................................... 2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể ......................................................................................... 2
1.3 Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................ 3
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4
2.1 Cơ sở pháp lý của đề tài. ............................................................................. 4
2.2 Cơ sở khoa học của đề tài. .......................................................................... 4
2.2.1. Khái niệm chuyển QSDĐ. ..................................................................... 4
2.2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. ............................................... 5
2.2.2.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. .................................................. 5
2.2.2.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ........................................... 5
2.2.2.3 Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. ................................. 6
2.2.2.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất. ........................................................ 7
2.2.2.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất. ...................................................... 8
2.2.2.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. ................................... 8

2.2.2.7 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. ................................... 9
2.2.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất. ........................... 9
2.2.3.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất. ............. 9
2.2.3.2 Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất. ........ 9


iii

2.2.3.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền. ............................................ 10
2.2.4 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại xã, phường, thị trấn. ............................................................... 12
2.2.4.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
......................................................................................................................... 12
2.2.4.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. .............................................................. 14
2.2.4.3 Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp bằng giá trị QSDĐ. ....................... 15
2.2.4.4 Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QDSĐ. ................... 17
2.2.4.5 Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. .......... 17
2.3 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam. ................... 18
2.3.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh. ............. 18
2.3.2 Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ trên địa bàn Tỉnh Hà Giang. ........ 19
Phần 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 20
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. ........................................................... 20
3.1.1.Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 20
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu. .............................................................................. 20
3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành. ............................................................... 20
3.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu. ..................................................... 20
3.3.1 Nội dung nghiên cứu. ............................................................................. 20
3.3.2 Phương pháp nghiên cứu. ....................................................................... 20

3.3.2.3 Phương pháp tổng hợp, phần tích, xử lí số liệu. ............................... 21
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 22
4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị trấn Việt Lâm. ..................... 22
4.1.1 Điều kiện tự nhiên. ................................................................................. 22
4.1.1.1 Vị trí địa lí ........................................................................................... 22


iv

4.1.1.2 Đặc điểm địa hình. .............................................................................. 22
4.1.1.3 Đặc điểm khí hậu. ............................................................................... 22
4.1.1.4 Thuỷ văn .............................................................................................. 23
4.1.1.5 Tài nguyên nhân văn. .......................................................................... 23
4.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội. ....................................................................... 23
4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế. .............................................................. 23
4.1.2.2 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng..................................................... 25
4.1.2.2 Thực trạng phát triển dân số, lao động và việc làm ............................ 26
4.2 Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai của Thị Trấn Việt Lâm. .... 27
4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đai. ..................................................................... 27
4.2.2 Tình hình quản lý đất đai tại thị trấn Việt Lâm........................................ 29
4.3 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Việt Lâm giai đoạn
2014-10/2016. ................................................................................................. 30
4.3.1 Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Việt Lâm giai
đoạn 2014-10/2016. ......................................................................................... 30
4.3.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Việt
Lâm giai đoạn 2014 – 10/2016. ...................................................................... 31
4.3.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn Thị trấn
Việt Lâm giai đoạn 2014 – 10/2016. ............................................................... 32
4.3.5 Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Việt
Lâm giai đoạn 2014 – 10/2016. ....................................................................... 33

4.3.6 Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Việt Lâm giai
đoạn 2014 – 10/2016. ...................................................................................... 34
4.3.7 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Việt
Lâm giai đoạn 2014 – 10/2016. ....................................................................... 35
4.3.8 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ
trên địa bàn Thị trấn Việt Lâm giai đoạn 2014 – 10/2016. ............................. 35


v

4.3.8.1 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Việt Lâm giai
đoạn 2014 – 10/2016 theo trường hợp............................................................. 35
4.3.8.2 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ Thị trấn Việt Lâm giai đoạn 2014 –
10/2016 theo loại đất. ...................................................................................... 37
4.4 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân Thị trấn Việt Lâm
về các hình thức chuyển QSDĐ. ...................................................................... 38
4.4.1 Sự hiểu biết của cán bộ UBND thị trấn Việt Lâm về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất. .............................................................................. 38
4.4.1.4 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Việt
Lâm về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. ............................................ 43
4.4.1.5 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Việt
Lâm về hình thức tặng cho QSDĐ. ................................................................. 44
4.4.1.6 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Việt
Lâm về hình thức thừa kế QSDĐ. ................................................................... 45
4.4.1.7 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Việt
Lâm về hình thức thế chấp QSDĐ. ................................................................. 47
4.4.2 Tổng hợp điều tra. .................................................................................. 50
4.5 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác
chuyển QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Việt Lâm. .............................................. 50
4.5.1 Thuận lợi. ............................................................................................... 50

4.5.2 Khó khăn. ............................................................................................... 51
4.5.3. Giải pháp khắc phục. ............................................................................. 51
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 53
5.1 Kết luận ..................................................................................................... 53
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 55


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Bình quân giá trị sản xuất tại Thị trấn Việt Lâm qua 3 năm 2014 –
2016 ................................................................................................................. 24
Bảng 4.2: Tình hình dân số và lao động tại Thị trấn Việt Lâm Giai đoạn 2014
- 2016............................................................................................................... 26
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thị trấn Việt Lâm ...................... 28
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Việt Lâm giai
đoạn 2014 – 10/2016 ....................................................................................... 31
Bảng 4.5. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Việt Lâm giai đoạn
2014 – 10/2016 ................................................................................................ 33
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn Việt Lâm
giai đoạn 2014 – 10/2016 ................................................................................ 34
Bảng 4.7: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Việt Lâm giai đoạn
2014 – 10/2016 ................................................................................................ 34
Bảng 4.8: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Việt Lâm giai
đoạn 2014 – 10/2016 theo trường hợp ............................................................ 36
Bảng 4.9: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Việt Lâm giai
đoạn 2014 – 10/2016 theo loại đất .................................................................. 37
Bảng 4.10. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Việt Lâm về
những qui định chung của chuyển QSDĐ ...................................................... 38

Bảng 4.11: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Việt Lâm về
hình thức chuyển đổi QSDĐ ........................................................................... 39
Bảng 4.12 Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Việt Lâm về
hình thức chuyển nhượng QSDĐ .................................................................... 41
Bảng 4.13 Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Việt Lâm về
hình thức cho thuê,cho thuê lại QSDĐ ........................................................... 43


vii

Bảng 4.14. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Việt Lâm về
hình thức tặng cho QSDĐ ............................................................................... 45
Bảng 4.15. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Việt Lâm về
hình thức thừa kế QSDĐ ................................................................................. 46
Bảng 4.16. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Việt Lâm về
hình thức thế chấp QSDĐ ............................................................................... 47
Bảng 4.17. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Việt Lâm về
hình thức góp vốn QSDĐ ................................................................................ 49


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1 Cơ cấu diện tích đất hiện trạng thị trấn Việt Lâm năm 2015...........29
Hình 4.2 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ tại thị trấn Việt Lâm giai đoạn 2014 –
10/2016 theo số trường hợp ........................................................................................36
Hình 4.3 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ tại thị trấn Việt Lâm giai đoạn 2014 –
10/2016 theo số trường hợp. .......................................................................................37
Hình 4.4 Tổng hợp kết quả điều tra của 3 nhóm người dân về chuyển QSDĐ .....50

ix

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ, cụm từ

Nghĩa của từ, cụm từ

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

CBQL

Cán bộ quản lý

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

QSDĐ

Qùn sử dụng đất

TT

Thơng tư

SDĐ

Sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

SXNN

Nông dân sản xuất nông nghiệp

SXPNN

Người dân sản xuất phi nông nghiệp

HTX

Hợp tác xã


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Đất đai là một trong những tư liệu sản xuất quý nhất của loài người,
là yếu tố hàng đầu của mơi trường sống. Vì thế, chính sách đất đai có tầm
quan trọng thiết yếu đối với tăng trưởng bền vững và mở ra các cơ hội kinh
tế cho người dân nông thôn và thành thị, đặc biệt là cho người nghèo. Nước
ta lại đang trong công cuộc đổi mới nhu cầu sử dụng đất đai để phát triển
trong từng ngành, từng địa phương có sự thay đổi đáng kể. Do vậy, nhà

nước ta đã và đang từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai để tăng
cường hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất, cần phải nắm vững,
quản lý chặt quỹ đất. Luật Đất đai năm 2013 của nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hoá xã hội, an ninh quốc phòng”.Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn
bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày
nay. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất lại là nguyên liệu của
thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể
chuyển nhượng qua các thế hệ.
Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành
và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này. Mới đây nhất
là luật Đất đai 2013. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung
cơ bản được đề cập đến trong luật đất đai, cho đến nay nó đã được bổ sung,
hoàn chỉnh hơn để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất.
Thị trấn Việt Lâm là một đơn vị hành chính thuộc huyện Vị Xuyên,
tỉnh Hà Giang. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc
thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử


2

dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên bên cạnh đó vẫn
gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó,
để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước
về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của
Nhà nước về chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần
đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra
bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lí và có

hiệu quả nhất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông
lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo ThS. Nguyễn Ngọc
Anh, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử
dụng đất tại Thị trấn Việt Lâm, Huyện Vị Xuyên, Tỉnh Hà Giang giai
đoạn 2014-10/2016”.
1.2 Mục tiêu của đề tài
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị trấn
Việt Lâm, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2014 – 10/2016, nhằm
đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn và đề xuất hướng giải quyết
những tồn tại đó.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh - tế xã hội trên địa bàn Thị
Trấn Việt Lâm.
- Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn.
- Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị
trấn Việt Lâm, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2014 – 10/2016.


3

- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về 7 hình
thức chuyển quyền sử dụng đất.
- Đánh giá được những thuận lợi khó khăn và có những giải pháp đề
xuất để thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Việt Lâm.
1.3 Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp sinh viên: củng cố và nắm

chắc hơn các kiến thức được học trong nhà trường, thông qua đó giúp sinh
viên khi ra trường không bỡ ngỡ với công việc.
Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng
đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa
phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những
khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời
gian tiếp theo.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở pháp lý của đề tài
- Căn cứ Luật Đất đai năm 2013.
- Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy
định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/ 2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ
địa chính.
- Thơng tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất, thu hồi đất.
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15

tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất,thuê mặt nước;
2.2 Cơ sở khoa học của đề tài
2.2.1. Khái niệm chuyển QSDĐ
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử
dụng đất(Điều 3 Luật Đất đai 2013)[2].


5

2.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất
đó là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê và cho thuê lại; thừa kế; tặng
cho QSDĐ; thế chấp; góp vốn bằng giá trị QSDĐ[2].
2.2.2.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Đối tượng được cho phép chuyển đổi và nhận chuyển đổi QSDĐ như
sau: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp được Nhà nước giao
trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho, nhận thừa kế (Điểm b Khoản 1 điều 179 Luật Đất đai 2013)[2].
- Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: hộ gia đình, cá

nhân sử dụng đất nơng nghiệp thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác
(Điều 190 Luật Đất đai 2013)[2].
2.2.2.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thơng nhất của việc chuyển
QSDĐ, đó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển
quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã
bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trừ các trường hợp được qui định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 [2]
như sau:


6

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm qùn phê dụt.
3. Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ,
trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng

đặc dụng, nếu khơng sinh sống trong khu vực rừng phịng hộ, rừng đặc
dụng đó.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế và có quyền, nghĩa vụ theo quy định tại
Điều 174 của Luật đất đai năm 2013.
2.2.2.3 Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền
sử dụng cho người khác là đất khơng phải có nguồn gốc từ th, còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2015)[5].


7

Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài của Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê
đất hàng năm hoặc thuê đât trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
(Điều 56, Luật Đất đai năm 2013)[2].
2.2.2.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất.
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng,
nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa
chính trị xã hội.
QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có

quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của bộ Luật
Dân sự về vấn đề thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
khơng tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp
thì chia theo di chúc.
- Nếu khơng có di chúc thì hoặc tồn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần khơng hợp pháp theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng
một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi khơng cịn người nào hàng trước
thì những người ở hàng sau mới được hưởng.
+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ,
con nuôi của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị
ruột, em ruột của người đã chết.


8

+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết, bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cơ ruột, dì ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người
chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cơ ruột, dì ruột(Điều 676 bộ Luật dân
sự, 2005)[1].
2.2.2.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển qùn sử dụng
khơng thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ
tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất

mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để
tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể
những trường hợp nào thì được phép tặng cho khơng phải chịu thuế chuyển
quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế
này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[5].
2.2.2.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền
sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh
tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua
chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.Vì vậy, người
ta cịn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định
đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của
họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[5].


9

2.2.2.7 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử
dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài
sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh
doanh.
Việc góp này có thể xẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh
động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao
động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận (Nguyễn Khắc Thái Sơn,

2015)[4].
2.2.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.3.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện được quy định
tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013[2] như sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Qùn sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại như trên, người sử dụng đất khi thực
hiện các quyền còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật này, phải đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai và
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính (Điều 188 Luật Đất đai
2013)[2].
2.2.3.2 Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2013 qui định người sử dụng đất có các quyền và nghĩa
vụ nhất định. Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền
của mình được quy định của pháp luật như sau:


10

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có
Giấy chứng nhận.
- Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện qùn sau khi có quyết định giao

đất, cho thuê đất; Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người
sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều
kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính trước khi thực hiện các quyền (Điều 168 Luật Đất đai 2013)[2].
2.2.3.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền
Điều 169 Luật đất đai năm 2013 quy định ”Nhận quyền sử dụng đất”:
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản
1 Điều 179 của Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp
quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy
định của Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận
chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo


11

quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của
Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này [2];
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận

chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển
quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế,
nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận
quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự
án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, hộ
gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được
nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo
được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền
sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng
đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý
nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh


12

chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi
hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp
luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định
hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án đã được thi hành;
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thơng qua việc chia
tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền
hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với
pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia
tách hoặc sáp nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và
khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này [2].
Đây là một trong những điểm mới của Luật đất đai năm 2013 so với
Luật đất đai năm 2003 về những quy định nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2.2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.2.4.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân.
* Trình tự thực hiện:


13

Trường hợp 1: Chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền

đổi thửa”, thực hiện theo quy định sau:
+ Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp tự thoả thuận
với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; nộp văn
bản thoả thuận kèm theo giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại
giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật Đất
đai (nếu có);
+ UBND thị trấn, phương án chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chung
cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện
chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài ngun và Mơi trường hụn;
+ Phịng Tài ngun và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương
án và chuẩn bị hồ sơ địa chính; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo
địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa
chính và trình UBND hụn quyết định;
+ UBND hụn có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận
QSDĐ đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và
Môi trường.
Trường hợp 2: Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa hai hộ gia
đình, cá nhân, được thực hiện như sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp
nộp hồ sơ tại UBND xã, phường,thị trấn;
+ Trong thời hạn không quá 02 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Phòng Tài
nguyên và Môi trường;
+ Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ
địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện
thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới
giấy chứng nhận.

14

*Quy định về hồ sơ:
- Đối với trường hợp 1:

+ Văn bản thoả thuận về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp.
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có).
- Đối với trường hợp 2:
+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ có chứng thực của UBND xã,
phường, thị trấn nơi có đất;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về
QSDĐ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013.
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
*Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày kể từ ngày Phịng Tài

ngun và Mơi trường hụn nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thì Phịng này có trách
nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ hoặc nếu thực hiện thủ tục cấp giấy
chứng nhận QSDĐ (đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận) thì
thời hạn giải quyết sẽ áp dụng như đối với thủ tục cấp mới giấy chứng nhận
QSDĐ quy định .
2.2.4.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
* Trình tự thực hiện:
Bƣớc 1: Cá nhân tới nộp hồ sơ tại UBND thị trấn nếu UBND thị
trấn được ủy quyền hoặc gửi tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chi
nhánh huyện Vị Xuyên.
Bƣớc 2: Trong thời hạn không quá 04 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm
tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan

thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã
cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường
hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.