Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại hà nội của housinco 35 (tt)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (269.92 KB, 18 trang )
i
MỞ ĐẦU
Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu
Bất động sản trong những năm gần đây đã có sự phát triển vượt bậc về số
lượng các cơng trình. Có thể thấy điều này thông qua sự phát triển của những
khu đơ thị mới, những khu cơng nghiệp, những tồ nhà văn phòng cao cấp…
đang xuất hiện ngày càng nhiều tại Việt Nam và đặc biệt tại những thành phố
lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh…
Với Hà Nội, nhu cầu về nhà ở hiện là nhu cầu bức thiết với nhiều người dân
thủ đô. Hà Nội đang trở thành thành phố đi đầu trong cả nước về việc đa dạng
hóa đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ nhân dân, với chính sách thu hút và cải thiện
đầu tư của Hà Nội nhiều cơng trình nhà ở (khu đơ thị, khu chung cư, khu tái
định cư, ...) đã hoàn thiện và đi vào sử dụng. Tuy nhiên, thủ tục chưa thống nhất
với nhiều bước, chưa minh bạch và còn chồng chéo, chưa có một quy trình đầu
tư cụ thể đã gây phiền toái, mất nhiều thời gian của các nhà đầu tư.
Là một đơn vị hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà
ở, văn phịng cho th, … Cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh
nhà ở số 35 (HOUSINCO 35) hiện đang triển khai một số dự án nhà ở tại địa
bàn Hà Nội: Dự án nhà ở để bán cho Cán bộ chiến sỹ Viện Khoa học Hình sự Bộ Cơng an, Dự án nhóm nhà ở Đơng Nam Láng Hạ Thanh Xuân, Dự án nhà ở
để bán cho cán bộ chiến sỹ Cục nghiệp vụ Bộ Công an, ... Tuy nhiên hiệu quả
đầu tư đem lại không cao do quy trình đầu tư phức tạp, nhiều thủ tục dẫn đến
tiến độ dự án quá dài và vốn đầu tư bị ứ động, bỏ lỡ mất cơ hội kinh doanh,
khơng hiệu quả.
Xuất phát từ thực tế đó, qua tìm hiểu thực tế tại Cơng ty thì việc “NGHIÊN
CỨU THỰC HIỆN QUY TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ
NỘI CỦA HOUSINCO 35” là một vấn đề cấp thiết nhằm rút ngắn thời gian đầu
tư để trên cơ sở đó nâng cao hơn nữa hiệu quả đầu tư xây dựng nhà ở. Đồng thời
đây cũng là đề tài nghiên cứu mà tôi đã chọn làm luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh
doanh.
Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
ii
Mục đích nghiên cứu
-
Nhận thức sâu hơn, hệ thống hơn về qui trình đầu tư xây dựng nhà ở
trên địa bàn Hà Nội.
-
Phân tích, đánh giá đúng tình hình thực hiện quy trình đầu tư xây dựng
nhà ở tại địa bàn Hà Nội hiện này, xây dựng quy trình đầu tư hợp lý tại
HOUSINCO 35 trên quy trình đầu tư hiện tại.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà
ở (tìm kiếm thơng tin, xin thơng tin quy hoạch, phê duyệt chủ đầu tư, ...) tại Hà
Nội.
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu và phân tích thực hiện quy trình đầu tư
xây dựng nhà ở tại Hà Nội ở Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh
nhà Hà Nội số 35, tập trung trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Phương pháp nghiên cứu
-
Phương pháp phân tích: Tiếp cận hệ thống tổng hợp số liệu, so sánh
kết quả đạt được kết hợp với việc điều tra khảo sát thực tế tại một số doanh
nghiệp cùng ngành để phân tích từng vấn đề để từ đó rút ra kết luận một cách
chính xác và các biện pháp sát thực.
-
Phương pháp so sánh: so sánh quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại
thành phố giai đoạn trước năm 2007 và hiện nay, so sánh quy trình đầu tư xây
dựng nhà ở tại thành phố Hà Nội và tỉnh Hải Dương.
Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan
Trong quá trình tìm đọc và nghiên cứu tài liệu, tác giả nhận thấy vấn đề thủ
tục pháp lý đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được nhiều tác giả nghiên
cứu và đề cập tới trong các báo cáo.
TS. Trần Kim Chung – Phó trưởng ban Nghiên cứu Khoa học quản lý trong
đề tài “Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải pháp” đã
tập trung nghiên cứu nhằm góp ý kiến về vấn đề môi trường đầu tư bất động sản
Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
iii
Việt Nam hiện nay và nêu ra một vài kiến nghị giải pháp để làm tốt hơn môi
trường đầu tư bất động sản Việt Nam. Đề tài đã xem xét môi trường đầu tư BĐS
gồm: Môi truờng thể chế và thị trường. Lý luận và kinh nghiệm quốc tế, chỉ ra
rang hai phần này lien kết, bổ sung và thúc đẩy hồn thiện. Mơi trường càng
hồn thiện càng tác động tích cực và mở rộng quy mơ đầu tư bất động sản. Phải
có một thể chế tốt, một thị trường minh bạch mới có được một mơi trường bất
động sản hấp dẫn. Trong nghiên cứu, tác giả đã chỉ ra thể chế đầu tư bất động
sản có nhiều tiến bộ trong hình thành, hồn thiện nhưng vẫn cịn thiếu nhiều nội
dung quan trọng.
Tác giả Thanh Phương trong bài phân tích “Vướng mắc trong đầu tư dự án
nhà ở” đã chỉ ra một số nội dung và thủ tục hành chính trong trình tự phê duyệt
dự án, thời gian triển khai dự án thường bị kéo dài và các chủ đầu tư hoàn toàn
bị động trên dự án đầu tư. Đồng thời tác giả đưa ra một vài kiến nghị đối với
việc quản lý nhà nước trong đầu tư dự án nhà ở.
Các đề tài thường đề cập đến môi trường thể chế và một số vướng mắc
trong quy trình đầu tư nói chung, chưa có đề tài đi sâu vào nghiên cứu đối với
dự án nhà ở tại địa bàn Hà Nội.
Trong tài liệu “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt
Nam” của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đã đề cập tới chính
sách đầu tư phát triển thị trường bất động sản tại một số tỉnh, thành tại Việt Nam.
Thực tiễn q trình triển khai chính sách, pháp luật đất đai, chính sách xây dựng,
chính sách tín dụng và chính sách tài chính ở Việt Nam. Tuy nhiên tài liệu chưa
đề cập quy trình đầu tư cụ thể đối với dự án nhà ở và đặc biệt tại Hà Nội.
Đóng góp của luận văn
-
Hệ thống hoá các văn bản pháp lý về quy trình đầu tư xây dựng nhà ở
tại Hà Nội.
-
Nghiên cứu các bước thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư của dự án
tại địa bàn Hà Nội qua thực hiện quy trình của HOUSINCO 35.
Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
iv
-
Kiến nghị một số giải pháp nhằm cải thiện qui trình đầu tư xây dựng
nhà ở tại Hà Nội.
Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản và pháp lý về quy trình đầu tư
xây dựng nhà ở
Chương 2: Quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội và thực trạng áp
dụng của HOUSINCO 35
Chương 3: Một số kiến nghị và giải pháp nhằm cải thiện quy trình đầu tư
xây dựng nhà ở tại Hà Nội
Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
v
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VÀ PHÁP LÝ
VỀ QUY TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
1.1. Dự án đầu tư nhà ở
Dự án đầu tư xây dựng là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc
bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm
đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng
của sản phẩm hoặc dịch vụ trong thời gian xác định.
Theo tính chất, mục đích thì Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có thể
phân thành:
Dự án xây dựng hạ tầng khu đơ thị mới, khu công nghiệp để kinh
doanh hạ tầng;
Dự án xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê;
Dự án xây dựng khách sạn;
Dự án xây dựng khu nhà ở để bán hoặc cho thuê;
Dự án hỗn hợp: văn phòng, khách sạn, nhà ở;
Dự án xây dựng cơng trình giao thơng, thuỷ lợi theo hình thức BT,
BOT, BTO;
…
Theo quy mơ tổng mức đầu tư, hiện nay dự án kinh danh bất động sản được
phân loại thành 3 nhóm chủ yếu:
Dự án nhóm A: là các dự án xây dựng dân dụng có tổng mức đầu tư
trên 500 tỷ đồng và dự án xây dựng khu nhà ở có tổng mức đầu tư trên 1.500 tỷ
đồng.
Dự án nhóm B: là các dự án xây dựng dân dụng có tổng mức đầu tư từ
30 - 500 tỷ đồng và dự án xây dựng khu nhà ở có tổng mức đầu tư từ 75 - 1.500
tỷ đồng.
Dự án nhóm C: là các dự án xây dựng dân dụng có tổng mức đầu tư
dưới 30 tỷ đồng và dự án xây dựng khu nhà ở có tổng mức đầu tư dưới 75 tỷ
Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
vi
đồng.
Đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn liền với các điều kiện của
vùng và khu vực.
Đầu tư kinh doanh bất động sản là đầu tư lớn và dài hạn.
Kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng đối với các chính sách của
Nhà nước.
Hoạt động kinh doanh bất động sản vừa là hoạt động đặc thù vừa là
hoạt động đa ngành.
Các nhân tố ảnh hưởng đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.
Nhóm các nhân tố tự nhiên
Nhóm này bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và điều
kiện khai thác.
2.
Nhóm các nhân tố kinh tế
3.
Nhóm các nhân tố chính trị, chính sách của Nhà nước
Nội dung của dự án phát triển nhà ở
Dự án đầu tư phát triển nhà ở bao gồm các nội dung sau:
-
Sự cần thiết và cơ sở pháp lý của dự án (chương trình phát triển nhà ở
của địa phương, kế hoạch phát triển nhà ở và các văn bản pháp lý có liên quan
do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành).
-
Hình thức đầu tư (để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua) và chủ đầu tư
dự án phát triển nhà ở.
-
Cơ sở lựa chọn địa điểm dự án (quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân
cư nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sự phù hợp với các đối tượng có
nhu cầu về nhà ở).
-
Tình hình thực trạng khu vực dự án (điều kiện tự nhiên, xã hội, kiến
trúc cảnh quan, mục đích sử dụng, đất hiện trạng, diện tích, ranh giới khu đất
hiện trạng).
-
Giải pháp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1:500 của khu đất dự án
Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
vii
(quy hoạch tổng thể mặt bằng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, hệ số sử
dụng đất, vị trí, hình khối, quy mơ, tầng cao của các cơng trình kiến trúc và cơng
trình ngầm).
-
Cơ cấu cụ thể của các loại nhà ở, các loại cơng trình khác trong dự án.
-
Giải pháp ứng dụng công nghệ xây dựng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây
dựng áp dụng đối với dự án.
-
Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư.
-
Các giải pháp về hạ tầng kỹ thuật (hệ thống giao thơng, cấp điện, cấp
thốt nước, thơng tin liên lạc, xử lý rác thải, phòng chống cháy nổ, cơng trình
ngầm, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và các yêu cầu khác).
-
Các cơ chế được áp dụng đối với dự án (chính sách về sử dụng đất, tài
chính, thuế và các cơ chế khác).
-
Các cơ chế được áp dụng đối với dự án (chính sách về sử dụng đất, tài
chính, thuế và các cơ chế khác).
-
Thời gian, tiến độ thực hiện dự án.
-
Xác định nhu cầu vốn, nguồn vốn và hình thức huy động vốn đầu tư.
-
Phương án tiêu thụ sản phẩm
1.2. Cơ sở pháp lý của qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội
Đến nay, Quốc hội đã ban hành các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng nhà
ở: Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh
Bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Bảo vệ môi trường, ...
Trên cơ sở các Luật do Quốc hội ban hành, Chính phủ đã ban hành các
Nghị định hướng dẫn thi hành Luật. Trên cơ sở các Luật, Nghị định và văn bản
của các Bộ, UBND Thành phố ban hành các quy định liên quan đến đầu tư xây
dựng nhà ở đối với các dự án thực hiện tại Hà Nội.
Bảng dưới đây sẽ hệ thống hoá lại các văn bản pháp luật điều chỉnh quy
trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội.
Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
viii
Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
ix
CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI
VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CỦA HOUSINCO 35
2.1. Thông tin chung về Công ty
Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà Hà Nội số 35 là
Công ty Cổ phần được thành lập theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số
0103007399 ngày 19 tháng 04 năm 2003 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố
Hà Nội cấp (đăng ký thay đổi lần 6 ngày 28 tháng 04 năm 2009).
Với các ngành nghề kinh doanh chính: Đầu tư phát triển kinh doanh nhà;
Mơi giới, kinh doanh bất động sản; Cho thuê văn phòng; Kinh doanh khách sạn,
nhà hàng; Kinh doanh siêu thị; Tư vấn và lập dự án đầu tư xây dựng; Thiết kế
quy hoạch tổng mặt bằng, kiến trúc, nội ngoại thất: đối với cơng trình xây dựng,
cơng nghiệp, cơng trình văn hố; …
Bao trùm tồn bộ các hoạt động của Cơng ty là một định hướng chiến lược
kinh doanh lâu dài đã được xác định từ ngay từ những ngày đầu Công ty mới
được thành lập bao gồm những nội dung sau:
1.
Quản lý chuyên nghiệp theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000.
2.
Giữ vững và ngày càng tăng tốc độ phát triển trên mọi chỉ tiêu: doanh
số, thị phần, nhân lực, giá trị thương hiệu, số lượng các công ty nhượng quyền
thương hiệu.
3.
Phát huy và nâng cao thế mạnh sẵn có của cơng ty về quản lý, nhân lực,
cung cách phục vụ… lên một tầm cao mới để đáp ứng những nhu cầu ngày càng
cao của khách hàng cũng như để sẵn sàng trong việc cùng Việt Nam hội nhập
WTO.
4. Mục tiêu trong tương lai phấn đấu trở thành công ty chuyên nghiệp,
hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà và tư vấn đầu tư xây dựng..
Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty liên tục đạt mức tăng
trưởng cao về tổng giá trị đầu tư, doanh thu, thu nhập của người lao động ổn
định và tăng qua các năm, đời sống của người lao động được quan tâm và đảm
Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
x
bảo. Tổng giá trị đầu tư năm 2007 có bước nhảy vọt tăng hơn 500% so với năm
2006; năm 2008 tăng 11,56% so với năm 2007.
Một số chỉ tiêu kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh đạt được
Chỉ tiêu
Đơn vị
Tổng giá trị đầu tư
Tr. đồng
Doanh thu
Tr. đồng
Nộp ngân sách
Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008
96.324
106.497
5.544
32.473
52.515
Tr. đồng
125
609
1.116
Lợi nhuận trước thuế
Tr. đồng
499
2.435
4.464
Nguồn vốn chủ sở hữu
Tr. đồng
1.200
32.500
78.000
Vốn điều lệ
Tr. đồng
15.000
Thu nhập bình qn
đồng/
người/ tháng
14.065
2.500.000
45.000
3.845.000
100.000
5.209.000
Nguồn: Phịng Tài chính kế tốn HOSINCO 35
Hiện cơng ty đang tiến hành đầu tư một số dự án nhà ở trên thành phố Hà
Nội
-
Nhóm nhà ở Đơng Nam Láng Hạ Thanh Xuân tại xã Trung Văn,
huyện Từ Liêm với TMĐT 673.738 triệu đồng
-
Nhà ở giãn dân HTX Đồng Thanh đường Thanh Lương, quận Hai Bà
Trưng với TMĐT 10.000 triệu đồng
-
Nhà ở để bán cho CBCS Viện Khoa học hình sự tại Khu đơ thị mới
Phùng Khoang với TMĐT 200.348 triệu đồng
-
Nhà ở cho cán bộ báo Thanh tra Chính phủ tại Khu đơ thị Tây Nam
Kim Giang với TMĐT 296.346 triệu đồng
-
Nhà ở cho cán bộ Cục Trồng trọt tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm với
TMĐT 360.203 triệu đồng
Trên cơ sở hệ thống văn bản pháp quy của nhà nước quy định các nội dung
về quản lý đầu tư xây dựng, quy trình thực hiện dự án, trong đó có dự án nhà ở
trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Với các dự án sử dụng vốn tự có của Doanh
Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
xi
nghiệp như tại HOUSINCO 35, quy trình thực hiện dự án đã được UBND Thành
phố Hà Nội quy định cụ thể tại Quyết định số 22/2007/QĐ-UBND ngày
09/02/2007. Quy trình đầu tư xây dựng nhà ở của HOUSINCO 35 tại Hà Nội
được xây dựng trên cơ sơ nghiên cứu tìm hiểu các quy định của nhà nước và sự
vận dụng, kết hợp các bộ phận trong doanh nghiệp, trong đó thể hiện cụ thể mối
liên hệ giữa Công ty, các đơn vị liên quan với chính quyền nhà nước.
Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
xii
Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
xiii
2.2. Những hạn chế về thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà
Nội của HOUSINCO 35
- Thủ tục đầu tư phức tạp với nhiều bước tiến hành. Các dự án trên thực tế
khi đi vào triển khai thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư thường phải kéo dài từ
2,5 năm trở lên
Điển hình như dự án Nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Viện Khoa học
Hình sự tại khu đơ thị mới Phùng Khoang, thời gian tiến hành các thủ tục của
giai đoạn chuẩn bị đầu tư đã mất gần 2 năm ( từ tháng 08/2007 đến tháng
09/2009) nhưng hiện nay công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa được hồn
thành.
- Các văn bản pháp luật điều chỉnh, hướng dẫn việc thực hiện các bước
trong quy trình đầu tư xây dựng nhà ở chưa rõ ràng.
- Một số thủ tục đầu tư, các bước thực hiện theo quy trình bị trùng lặp,
khơng cần thiết và có thể sát nhập.
Với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội, chủ đầu tư phải mất 3 lần
nộp hồ sơ xin ý kiến thẩm định các sở, cơ quan ban hành (Sở Tài Nguyên Môi
trường, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng, Cục thuế
thành phố Hà Nội, UBND cấp quận, huyện, ...) trong các thủ tục về Chấp thuận
địa điểm, Cấp giấy chứng nhận đầu tư, Chấp thuận dự án nhà ở. Điều này cho
thấy sự trùng lặp trong các bước thẩm định của dự án, tốn thời gian của nhà đầu
tư, dự án bị kéo dài.
- Quy hoạch chồng chéo quy hoạch. Dẫn đến khó khăn, mất thời gian của
chủ đầu tư trong việc tìm kiếm và xin thông tin quy hoạch khu đất để tiến hành
đầu tư.
Với một số dự án của công ty thời gian chuẩn bị đầu tư vẫn bị kéo dài lâu
hơn so với quy trình đã xây dựng, như dự án: Nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ
các Cục nghiệp vụ Bộ Công an tại xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm, thành phố Hà
Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
xiv
Nội. Nguyên nhân: tại khu vực trên chưa có quy hoạch chi tiết 1/2000 được
duyệt mà chỉ có chủ trương của Thủ tướng cho phép chuyển đổi chức năng từ
đất nơng nghiệp sang phát triển đơ thị. Do đó, trong cùng 1 giai đoạn, có nhiều
nhà đầu tư báo cáo và được UBND Thành phố chấp thuận giao lập quy hoạch tại
khu vực này, dẫn đến tình trạng quy hoạch chồng lên quy hoạch. Công ty đã mất
rất nhiều công sức, thời gian để làm việc với các cơ quan quản lý quy hoạch, các
chủ đầu tư khác để xác định ranh giới, quy mô của từng dự án, tránh chồng chéo.
Dự án này đã mất 2,5 năm từ khi có ý tưởng đầu tư đến khi phê duyệt dự án
(nhiều hơn trung bình 6 tháng).
- Hiện nay chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về quy trình đầu tư xây
dựng nhà ở tại Hà Nội. Các văn bản mới chỉ đưa ra các yêu cầu, các giấy tờ cần
thiết của một dự án nhưng lại không chỉ ra trình tự tiến hành, các bước thủ tục.
Điều này gây khó khăn và trở ngại cho Cơng ty trong q trình đầu tư.
Trên cơ sở các văn bản hướng dẫn và kinh nghiệm thực tế, Công ty tiến
hành xây dựng quy trình chung đối với các dự án đầu tư nhà ở tại Hà Nội và với
từng dự án cụ thể sẽ đưa ra một kế hoạch, mốc thời gian với từng bước cơng
việc.
Nhìn chung các dự án đầu tư nhà ở của HOUSINCO 35 tại Hà Nội thường
mất khoảng 24 tháng và cụ thể thời gian với từng bước được phân bổ như sau:
Xác định địa điểm đầu tư (5 tháng), Lập và phê duyệt dự án đầu tư (5 tháng),
Cấp giấy chứng nhận đầu tư và Thẩm định thiết kế cơ sở (3 tháng), Thuê và giao
nhận đất (2 tháng), Giải phóng mặt bằng và thẩm định thiết kế thi công (6 tháng),
Cấp giấy phép xây dựng (1 tháng).
- Sự chồng chéo trong công việc trong một số bước thực hiện của nhân
viên Công ty.
Trên cơ sở các quy phạm pháp luật điều chỉnh về việc đầu tư xây dựng nhà
ở trên địa bàn Hà Nội, Công ty đã xây dựng một quy trình cụ thể chung và bảng
tiến độ thực hiện công việc với từng dự án. Trong quy trình đã phân rõ từng
Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
xv
buớc công việc và kết quả cần đạt được với nhân viên (Nhân viên pháp lý, Nhân
viên Đầu tư, Nhân viên Kinh doanh, Nhân viên Bồi thường giải phóng mặt bằng,
Nhân viên Kỹ thuật), tuy nhiên giai đoạn chuẩn bị đầu kéo dài với nhiều bước và
một số bước kết hợp đồng thời nên xảy ra sự chồng chéo trong cơng việc của
nhân viên. Đơi khi cịn cứng nhắc trong cách sử lý công việc, thiếu sự linh hoạt
của một số nhân viên.
2.3. Nguyên nhân hạn chế
-
Hệ thống pháp luật còn thiếu và chưa đồng bộ, các văn bản chồng chéo
với cùng nội dung. Hệ thống văn bản pháp lý phức tạp, khơng đồng bộ, gây khó
khăn cho các doanh nghiệp và khơng khuyến khích được đầu tư.
-
Cơng tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém
-
Cán bộ viên chức nhà nước có năng lực kém và gây nhũng nhiễu cho
nhà đầu tư
-
Tính minh bạch của thị trường thấp
-
Cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng rất khó khăn, phức tạp, ít nhận
được sự hợp tác đầy đủ của Chính quyền địa phương và người dân bị thu hồi đất
-
Hoạt động của thị trường bất động sản không chính thức
-
Nguyên nhân chủ quan từ HOUSINCO 35: Nguồn vốn của công ty
dành cho nghiên cứu thị trường chưa lớn. Đội ngũ cán bộ cơng nhân viên cịn
mỏng chưa đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của công ty. Cán bộ cơng nhân
viên tuy có trình độ chun mơn nhưng vẫn thiếu kinh nghiệm hoạt động trên
thị trường. Các phòng ban trong công ty chưa được phân công chức năng,
nhiệm vụ rõ ràng khiến cho chất lượng công việc bị ảnh hưởng.
Là một công ty cổ phần, HOUSINCO 35 vừa phải cạnh tranh với các cơng
ty nước ngồi có tiềm lực về vốn mạnh, vừa phải cạnh tranh với các cơng ty nhà
nước ln có sự hậu thuẫn, khuyến khích và các công ty cổ phần khác…Đây là
thách thức lớn đối với công ty trong hiện tại và trong tương lai.
Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
xvi
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁPNHẰM CẢI
THIỆN QUY TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI
3.1 Đối với cơ quan nhà nước
-
Tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai
-
Đẩy mạnh cơng tác phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai
-
Kiện toàn bộ máy quản lý đất đai và đẩy mạnh cải cách thủ tục
hành chính trong quản lý đất đai
-
Tăng cường quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thời gian gần đây, Bộ Xây dựng dự kiến đề xuất với Chính phủ và ban
hành “Quy trình mẫu về thủ tục thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô
thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp”. Theo đó
Bộ Xây dựng kiến nghị bãi bỏ 7 thủ tục, cải tiến quy trình và nhập 8 thủ tục,
đề xuất quy trình mẫu về thủ tục thực hiện một dự án.
3.2 Đối với HOUSINCO 35
Nghiên cứu và đánh giá môi trường kinh doanh
Phát triển nguồn nhân lực
Vận dụng một số phương pháp trong quản trị thời gian thực hiện
dự án đầu tư
Phương pháp sơ đồ GANTT
Nội dung phương pháp sơ đồ GANTT:
Bước 1: Phân tích các hoạt động (cơng việc) của dự án
Bước 2: Sắp xếp trình tự thực hiện các hoạt động
Bước 3: Xác định độ dài thời gian thực hiện từng hoạt động
Bước 4: Quyết định thời điểm bắt đầu và thời điểm kết thúc từng hoạt
động
Bước 5: Xây dựng bảng phân tích hoạt động được kí hiệu hố; trong đó,
nêu rõ nội dung, trình tự thực hiện từng hoạt động, thời gian thực hiện, thời
điểm bắt đầu và kết thúc từng hoạt động.
Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
xvii
Sử dụng MS Project để quản lý dự án
Phần mềm MS Project là chương trình chuyên dụng trong vấn đề quản
lý dự án. Phần mềm này được thiết kế dựa trên thuật toán của phương pháp
lập tiến độ theo sơ đồ mạng (mạng MPM và mạng PERT) và sơ đồ ngang
(GANTT) nhằm phục vụ cho công tác quản lý các dự án.
Sử dụng MS Project trong việc quản lý thời gian của dự án: MS Project
được sử dụng trong hai quá trình của quản lý thời gian là xây dựng lịch trình
thực hiện cơng việc và kiểm sốt thời gian thực hiện dự án. MS Project sử
dụng kỹ thuật lập kế hoạch mạng, cho phép tự động hóa lập kế hoạch thực
hiện dự án trong điều kiện hạn chế nhân lực, thiết bị và thời gian, đảm bảo
kế hoạch lập ra tối ưu hóa giữa thời gian và tổng chi phí thực hiện dự án và
khả thi về các nguồn lực của dự án.
Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
xviii
KẾT LUẬN
Đầu tư xây dựng nói chung và đầu tư xây dựng nhà ở nói riêng trên địa
bàn Hà Nội hiện nay còn gặp nhiều trở ngại, thời gian đầu tư kéo dài một
phần khách quan từ những yêu cầu trong hệ thống các văn bản pháp luật.
Thời gian đầu tư dài đã làm mất đi cơ hội kinh doanh, ứ đọng vốn cho nhà
đầu tư, bên cạnh đó làm giảm sức hút đầu tư vào Hà Nội.
Việc chưa có một quy trình rõ ràng, cụ thể với các dự án nhà ở tại Hà
Nội sẽ là một trong những rào cản đối với các nhà đầu tư, gây khó khăn cho
các nhà đầu tư và lãng phí thời gian, vốn. Một hệ thống văn bản hồn chỉnh,
một quy trình bài bản rõ ràng là một trong những yêu cầu cần thiết, đòi hỏi
cấp bách của các nhà đầu tư. Trên cơ sở nghiên cứu thực hiện quy trình đầu
tư xây dựng nhà ở tại HOUSINCO 35 và so sánh với tỉnh bạn để chỉ ra
những vướng mắc hiện nay Cơng ty đang gặp phải.
Tình hình thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của
HOUSINCO 35 vẫn còn nhiều bất cập xuất phát từ khách quan bên ngoài và
chủ quan bên trong doanh nghiệp.
Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
