Hoàn thiện phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP công thương việt nam chi nhánh hà nội (tt)

TĨM TẮT LUẬN VĂN
LỜI MỞ ĐẦU
Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động chủ chốt và vô cùng quan
trọng của bất kỳ NHTM nào, đem lại lợi nhuận chính cho Ngân hàng nhưng cũng
tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Do đó, nhóm tài sản đảm bảo chính là nhóm điều kiện để
đảm bảo an tồn cho mỗi khoản vay. Bất động sản là loại TSĐB được các ngân
hàng ưu tiên hàng đầu bởi những đặc trưng riêng của nó như có giá trị lớn, có vị trí
xác định, ít hao mòn, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và sử dụng được luật hóa
khá đầy đủ. Chính vì vậy mà hoạt động định giá BĐS trở nên cần thiết và rất được
các NHTM chú trọng. Các ngân hàng đã thành lập những bộ phận chuyên về định
giá tài sản hoặc chuyên nghiệp hơn là thành lập các công ty con trực thuộc để quản
lý nợ và khai thác tài sản.
Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP
Công Thương Việt Nam (Vietinbank AMC) là công ty con 100% vốn thuộc Ngân
hàng Công Thương được thành lập từ tháng 7/2000 và ngay khi thành lập đã trở
thành đơn vị đầu tiên trong cả nước hoạt động trong lĩnh vực quản lý nợ và khai
thác tài sản. Qua thời gian, Vietinbank AMC đã không ngừng lớn mạnh về mọi
mặt.
Năm 2012, để đáp ứng yêu cầu chuyển đổi mơ hình, Vietinbank AMC - CN
Hà Nội đã được thành lập. Đóng vai trị quan trọng trong công tác định giá tài sản
tại khu vực Miền bắc và Hà Nội. Tuy mới đi vào hoạt động nhưng việc vận dụng
các phương pháp định giá BĐS tại Vietinbank AMC - CN Hà Nội rất linh hoạt.
Phương pháp so sánh là phương pháp đặc biệt quan trọng và được sử dụng nhiều
nhất nhưng vẫn còn một số hạn chế như cơ sở dữ liệu so sánh còn chưa đầy đủ,
thiếu thơng tin, kỹ thuật định giá cịn gặp nhiều sai sót, các tỷ lệ điều chỉnh cịn
mang yếu tố chủ quan của người định giá... Với mong muốn nâng cao hiệu quả của


phương pháp so sánh trong định giá bất động sản, qua đó nâng cao chất lượng của
hoạt động định giá, đảm bảo sự tăng trưởng tín dụng lành mạnh, học viên đã lựa
chọn đề tài: "Hoàn thiện phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại

Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công
Thương Việt Nam - chi nhánh Hà Nội"
Luận văn được chia làm 3 chương với kết cấu như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về phương pháp so sánh trong định giá BĐS
Chương 2: Thực trạng vận dụng phương pháp so sánh trong định giá
bất động sản tại Vietinbank AMC - CN Hà Nội
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh trong định giá
bất động sản tại Vietinbank AMC - CN Hà Nội
Trong chương 1, tác giả đã làm rõ các nội dung về phương pháp so sánh
trong định giá bất động sản, bao gồm: khái niệm, điều kiện thực hiện phương
pháp, nội dung của phương pháp, trình tự thực hiện phương pháp, ưu nhược điểm
của phương pháp và các nhân tố ảnh hưởng tới việc vận dụng phương pháp so
sánh trong định giá bất động sản.
Định giá bất động sản được sử dụng trong nhiều hoạt động của đời sống xã
hội như: định giá cho mục đích mua bán, định giá cho việc phục vụ thế chấp, vay
vốn, định giá để đầu tư,... Với mỗi mục đích khác nhau, việc định giá được thực
hiện theo những cách riêng và quan điểm riêng của người định giá. Định giá bất
động sản là hoạt động tư vẫn xác định giá cả của một BĐS cụ thể tại một thời điểm
xác định.
Đối với hoạt động của NHTM, việc định giá BĐS thế chấp là nhu cầu cấp
bách, nó là căn cứ quan trọng để Ngân hàng quyết định đến việc cho vay nhằm giảm
rủi ro cho khoản vay khi khách hàng khơng có khả năng trả nợ. Thơng qua việc quản
lý và khai thác tài sản thế chấp, các ngân hàng và các cơ quan quản lý nhà nước và
khách hàng vay có thể giải quyết các tranh chấp liên quan.


Phương pháp định giá BĐS là các cách thức thu thập, xử lý thơng tin để thực
hiện q trình ước lượng giá của BĐS tại một thời điểm xác định cho một mục
đích cụ thể. Có 5 phương pháp để định giá bất động sản đó là: phương pháp so
sánh, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư và

phương pháp thu nhập. Trong đó, phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến
nhất. Bởi phương pháp này có cơ sở vững chắc, nó thể hiện sự đánh giá của thị
trường, đó là những bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị
của BĐS. Phương pháp này cũng gặp ít khó khăn về mặt kĩ thuật và được làm cơ
sở cho các phương pháp định giá khác như phương pháp chi phí, thặng dư.
Phương pháp định giá so sánh là việc xác định giá bằng cách so sánh một
cách trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường
nhằm tìm ra giá trị của nó từ những giao dịch trước đấy. Phương pháp so sánh dựa
trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một BĐS có mỗi liên hệ mật thiết với
giá trị của cá BĐS tương tự có thể so sánh được đã được mua, bán hoặc cho thuê
trên thị trường.
Yếu tố so sánh trong phương pháp chính là các đặc tính của BĐS và các giao
dịch làm cho giá của BĐS khác nhau. Người định giá cần xem xét tất cả các yếu tố
tạo nên sự khác biệt có ảnh hưởng tới giá trị của các bđs. Nên sử dụng các bằng chứng thị
trường để kiểm tra và xác định những biến số mà giá trị của bđs nhạy cảm với chúng.
Các chỉ số thống kê như độ lệch chuẩn, hệ số biến đổi có thế được sử dụng trong q
trình điều chỉnh. Nhóm các yếu tố so sánh bao gồm:
- Nhóm 1- Các quyền đối với BĐS: toàn quyền sở hữu, sở hữu bộ phận
- Nhóm 2- Điều kiện tài chính: phương thức thanh toán ( trả trước, trả ngay,
trả sau), phương tiện thanh tốn,...
- Nhóm 3- Điều kiện bán: bán trên thị trường, bán trong điều kiện phi thị
trường (thân quen, bán để chữa bệnh, bán cho người đang thuê)
- Nhóm 4 - Điều kiện về thị trường: lạm phát, cung cầu


- Nhóm 5 - Các yếu tố phải thực hiện ngay sau khi mua
- Nhóm 6- Vị trí của BĐS: trung tâm hay ngoại thành, trong ngõ hay mặt đường
-Nhóm 7 - Đặc điểm về pháp lý của BĐS: quy hoạch sử dụng, quy hoạch xây
dựng nơi có thửa đất, khu đất, giấy chứng nhận QSDĐ, mức độ hoàn thành nghĩa vụ
tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật

-Nhóm 8 - Đặc điểm về tính chất cơng năng sử dụng, chất lượng BĐS: giá trị
sử dụng hiện tại, sử dụng cao nhất, sử dụng tốt nhất.
- Nhóm 9 - Đặc điểm kinh tế của BĐS: cho thuê kinh doanh hay để ở
-Nhóm 10- Các giá trị khơng phải là BĐS như tài sản cá nhân có giá trị lâu
bền...
Có 6 bước để thực hiện phương pháp:
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin những BĐS được bán trong thời gian gần với
thời điểm định giá, có thể so sánh với BĐS mục tiêu.
Bước 2:Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị
của chúng và đảm bảo rằng các BĐS này là có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3 đến 6 BĐS).
Bước 4: Phân tích giá bán, xác định sự khác nhau của mỗi BĐS so với BĐS
mục tiêu.
Bước 5: So sánh các BĐS tương tự với BĐS mục tiêu bằng cách sử dụng
những yếu tố so sánh và điều chỉnh giá của mỗi so sánh với BĐS mục tiêu.
Bước 6: Hòa hợp các chỉ số giá trị nhận được từ phân tích các BĐS so sánh
vào một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị.
Các nhân tố ảnh hưởng tới việc vận dụng phương pháp trong định giá BĐS
có thể chia thành 2 nhóm nhân tố. Nhóm nhân tố khách quan bao gồm thị trường
bất động sản, các quy định của nhà nước và các yếu tố kinh tế xã hội. Nhóm nhân
tố chủ quan bao gồm quan điểm của các nhà lãnh đạo ngân hàng về công tác định
giá, năng lực trách nhiệm của cán bộ định giá, cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ công


tác định giá.
Trong chương 2, tác giả đã giới thiệu về Công ty TNHH MTV Quản lý nợ
và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - CN Hà Nội. Khái
quát được tình hình định giá bất động sản nói chung tại cơng ty. Đi sâu vào thực
trạng vận dụng phương pháp so sánh trong định giá. Luận văn nêu được quy trình,
cách thức thực hiện phương pháp so sánh khi định giá đất, tài sản gắn liền với đất

và chung cư với những ví dụ thực tế cụ thể. Từ đó nhận xét được những kết quả đạt
được cũng như hạn chế cùng nguyên nhân của nó.
Vietinbank AMC - CN Hà Nội được thành lập năm 2012. Hoạt động kinh
doanh các dịch vụ như tiếp nhận tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh của những
khoản nợ khó địi thuộc hệ thống NHCT, định giá tài sản bảo đảm trong hệ thống
NHCT, v..v.
Theo như quy định về việc định giá TSĐB qua Vietinbank AMC, NHCT
Việt Nam đã có quy định rõ ràng và cụ thể theo quyết định số 5860/TGĐ-NHCT35
ngày 25/4/2013 quy định, đối với BĐS, một tài sản đảm bảo cho mức cấp tín dụng
tối đa từ 2 tỷ đồng trở lên thì bắt buộc phải qua AMC thẩm định và định giá.
Tương tự đối với máy móc thiết bị thì mức tín dụng tối đa 1 tỷ đồng trở lên,
phương tiện vận tải thì mức cấp tối đa 500 triệu đồng trở lên.
Kết quả công tác định giá BĐS trong những năm qua đã đạt được dấu hiệu
đáng mừng. Không chỉ tăng lên về số lượng cuộc định giá mà chất lượng dịch vụ,
sự hài lòng của khách hàng và các chi nhánh NHCT đã thay đổi theo chiều hướng
tích cực. Ví dụ như trong năm 2012, tổng số lượng cuộc định giá chỉ mới là 105
vụ, thì đến năm 2013 đã lên tới 1656 vụ, gấp 15,77 lần năm 2012 và năm 2014 là
2883 vụ. Trong số vụ định giá tài sản đảm bảo thì số lượng vụ định giá BĐS ln
chiếm đa số. Thống kê cho thấy các vụ định giá BĐS luôn chiếm đa số, đều trên 80
% trong tổng số vụ định giá như năm 2012 chiếm 82,86%, năm 2013 là 80,56% và


2014 là 82,90%, đã cho thấy được tầm quan trọng của định giá BĐS trong việc
định giá TSĐB nói chung.
Đối với việc vận dụng phương pháp so sánh,Vietinbank AMC đã ra quyết
định số 10 về quy định chung về định giá tài sản và quyết định số 46 về việc hướng
dẫn nghiệp vụ định giá tài sản. Theo đó phương pháp so sánh được vận dụng cụ thể
với các trường hợp định giá:
Các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ chung cư, các dãy nhà
được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân

xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phịng và các nhóm cửa
hiệu.
- Các mảnh đất trống…
Số lượng vụ định giá bằng phương pháp so sánh đều chiếm tỷ lệ cao so với
việc thực hiện định giá bằng phương pháp khác (phương pháp chi phí, thặng dư,
lợi nhuận,..) Năm 2012, số lượng cuộc định giá bằng phương pháp so sánh là 56
cuộc chiếm 64,36% trên tổng số 87 cuộc định giá BĐS. Năm 2013 là 747 vụ /1334
vụ định giá chiếm 55,99%. Điều này cho thấy việc sử dụng phương pháp so sánh là
chủ yếu. Trong từng trường hợp cụ thể thì Vietinbank AMC cũng có văn bản
hướng dẫn việc áp dụng phương pháp khá rõ ràng.
Kết quả sơ bộ đạt được của Vietinbank AMC - CN Hà Nội đó là việc xây
dựng lên quy trình chung về việc định giá phối kết hợp với CN NHCT đã tạo ra sự
kết hợp nhanh chóng chính xác, nhuần nhuyễn, và tạo sự tin tưởng cho khách hàng.
Đã định hướng công việc cần phải làm cho từng định giá viên đối với mỗi phương
pháp định giá cụ thể. Trong đó quy định về việc vận dụng pp so sánh cũng khá cụ
thể và chi tiết. Nhân viên được trang bị đầy đủ về cơ sở vật chất, thực hiện sát với
quy trình định giá, vận dụng hợp lý phương pháp và giải quyết công việc nhanh
chóng.
Tuy nhiên bên cạnh đó cịn nhiều hạn chế kể đến đầu tiên đó là chưa thực


hiện công tác kiểm tra lại các báo cáo định giá dẫn đến các yếu tố kỹ thuật thực
hiện trong q trình cịn xảy ra sai sót. Phương pháp được sử dụng độc lập mà
khơng có sự đối chứng nào khi định giá bằng phương pháp khác để khẳng định kết
quả cũng là một thiếu sót. Vietinbank AMC CN Hà Nội chưa xây dựng được hệ
thống cơ sở dữ liệu do đó thiếu thơng tin có thể đánh giá chính xác được sự khác
biệt giữa các BĐS so sánh, v..v..
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến những hạn chế trên. Trước tiên là xuất phát
từ nội bộ Vietinbank AMC - CN Hà Nội như chưa có kế hoạch chi tiết được phê
duyệt về các loại BĐS cần định giá dẫn đến tình trạng khơng có định hướng về

phương pháp sử dụng. Vietinbank AMC - CN Hà Nội không chủ động về hồ sơ chi
tiết các BĐS sẽ định giá mà bị phụ thuộc vào CN NHCT, như vậy ít nhiều sẽ phát
sinh hạn chế về chất lượng thông tin so sánh, hay tình trạng hồ sơ quá tải, yêu cầu
gấp rút về thời gian, áp lực công việc lớn cũng là một trong những nguyên nhân
dẫn đến những sai sót xảy ra trong khi thực hiện định giá. Ngồi ra cịn một số
ngun nhân từ mơi trường bên ngồi ảnh hưởng tới cơng tác định giá bằng
phương pháp so sánh đó là thị trường BĐS nước ta còn nhiều bất ổn, chất lượng
thơng tin cịn kém, hệ thống pháp luật về định giá BĐS còn chưa rõ ràng, chồng
chéo. Khung giá đất của Nhà nước ban hành còn chênh lệch rất lớn so với giá thị
trường gây nên tình trạng hai giá,...v.v..
Trên cơ sở phân tích những nguyên nhân hạn chế cịn tồn tại, cùng với định
hướng phát triển của Cơng ty, trong chương 3, tác giả đã nêu nên những giải
pháp nhằm khắc phục những hạn chế nêu trên và đưa ra những kiến nghị với các
cơ quan nhà nước có thẩm quyền và Ngân hàng Cơng thương Việt Nam nhằm
hoàn thiện việc vận dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS tại Công ty.
Người viết đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện phương pháp so sánh trong
định giá BĐS tại Cơng ty theo 7 nhóm giải pháp chính.
Thứ 1, Xây dựng quy trình về việc đánh giá lại các báo cáo định giá


Đây là điều hết sức cần thiết khi hiện nay khối lượng công việc của mỗi định
giá viên đều lớn, việc nhầm lẫn sai sót cịn xảy ra vì vậy cơng ty cần xây dựng
ngay một quy trình về việc đánh giá lại các báo cáo định giá một cách khách quan
nhất.
Thứ 2, Hồn thiện hệ thống thơng tin dữ liệu về bất động sản thế chấp làm
cơ sở cho công tác tra cứu thông tin so sánh
Cơ sở dữ liệu thông tin chuẩn xác sẽ giúp cho việc thực hiện phương pháp
cũng như kết quả thu được từ phương pháp so sánh sẽ đáng tin cậy hơn. Nguồn
thông tin thu thập trên thị trường cần sát với thị trường một cách nhanh nhất, do đó
cần có các cuộc điều tra giá BĐS trên thị trường để cán bộ định giá có cái nhìn

tổng qt hơn về diễn biến thị trường , từ đó phục vụ tốt cơng tác định giá.
Thứ 3 Đẩy mạnh việc khảo sát và xây dựng đơn giá đất thị trường của các
tuyến đường trên địa bàn TP Hà Nội
Đây là một công việc hết sức quan trọng và cần thiết nhằm đẩy nhanh tiến
độ xử lý hồ sơ định giá của bộ phận định giá tài sản. Đưa ra một đơn giá đất trên
tuyến đường cụ thể, công ty cần phải xây dựng phù hợp với quy định của nhà
nước, dựa vào tình hình phát triển cụ thể tại mỗi vùng, mỗi khu vực mà đơn giá
đưa ra vừa có thể làm hài lịng khách hàng, chi nhánh cho vay nhưng đủ điều kiện
đảm bảo an toàn cho khoản vay của ngân hàng.
Thứ 4, Tăng cường cơng tác đào tạo cán bộ đạt trình độ chuyên nghiệp về
định giá BĐS của Vietinbank AMC nói chung và CN Hà Nội nói riêng
Đây khơng chỉ là nhiệm vụ thường xuyên, xuyên suốt trong quá trình hoạt
động của cơng ty mà cịn là u cầu hết sức cần thiết. Bởi mỗi cuộc định giá lại là
một BĐS mới, tính chất phức tạp ngày càng nhiều, do đó việc đào tạo cán bộ đạt
trình độ chuyên nghiệp là điều hết sức quan trọng. Cơng ty cần có những phương
pháp, phương hướng cụ thể và thực hiện nghiêm túc phương pháp này.
Thứ 5, Các giải pháp nhằm hạn chế các sai sót có thể xảy ra trong việc áp


dụng phương pháp so sánh
Thứ 6, Kết hợp phương pháp so sánh với các phương pháp khác một cách
phù hợp để có được kết quả định giá đáng tin cậy nhất
Thứ 7, Cơng bố trong tồn hệ thống dữ liệu về các BĐS đã được thẩm định
Để thực hiện những giải pháp trên, tác giả cũng đã có một số kiến nghị với
Chính phủ, với bộ tài chính, Ngân hàng Nhà nước và Ngân hàng công thương Việt
Nam.