Bài giảng Định giá tài sản: Chương 1 - ĐH Thương Mại

D

Định giá Tài sản
số tín chỉ: 03

_T
TM

H

M

Bộ mơn Tài chính Doanh nghiệp
ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

U


Nội dung nghiên cứu học phần
1: Tổng quan về định giá tài sản (6,0)
2: Định giá bất động sản (6,2)
3: Định giá máy móc thiết bị (6,1)
4: Định giá tài sản vơ hình (8,3)
5: Định giá doanh nghiệp (10,3)

M

_T
TM

H

Chương
Chương
Chương
Chương
Chương

D

•
•
•
•
•

U


Tài liệu tham khảo

D

• [1]. PGS. TS Lê Thị Kim Nhung, TS Vũ Xuân Dũng (2017), Giáo trình
Định giá tài sản, Nhà xuất bản Hà Nội.
• [2]. TS. Nguyễn Minh Hồng (2011), Định giá tài sản, Nhà x́t bản
Thống kê.
• [3]. TS. Vũ Đức Minh (2011), Giáo trình Nguyên lý và Tiêu chuẩn thẩm
định giá, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân
• [4]. Đồn Văn Trường (2004), Các phương pháp thẩm định giá trị máy
móc thiết bị, Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật.

• [5]. Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp,
Nhà xuất bản Thống kê
• [6] Shiman Z.Benninga and Oded H.Sarig (1997), Corporate finance – A
valuation approach, McGraw-Hill
• [7] Mar Grinblatt, Sheridan Titman (2002) Financial markets and
corporate strategy, McGraw-Hill

M

_T
TM

H

U


Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản

D
H

M

_T
TM

1.1. Đối tượng và mục đích của định giá tài sản
1.2. Một số khái niệm liên quan đến tài sản và
giá trị tài sản

1.3. Các nguyên tắc và quy trình định giá tài sản
1.4. Hoạt động định giá tài sản

U


1.1.1. Khái niệm định giá tài sản

D

M

_T
TM

H

• Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth
Vương quốc Anh:
• Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc marketing của AVO
(Hiệp hội thẩm định giá Austraylia):
• Theo IVSC:

U


D

Đặc trưng cơ bản của định giá là:
• Định giá là cơng việc ước tính.

• Định giá là một hoạt động địi hỏi tính chun mơn.
• Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
• Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ
yếu là bất động sản.
• Xác định tại một thời điểm cụ thể.
• Xác định cho một mục đích nhất định.
• Dữ liệu được sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến
thị trường.

M

_T
TM

H

U


1.1.2. Đối tượng của định giá tài sản

D

M

_T
TM

H

Đối tượng ĐG là những tài sản hợp pháp
được tham gia thị trường tài sản
theo quy định hiện hành của pháp luật

U


1.1.3. Mục đích của định giá tài sản

D

Để chuyển giao quyền sở hữu
Các mục đích tài chính và tín dụng
Để xác định giá trị số tiền cho thuê theo hợp đồng
Để phát triển tài sản và đầu tư
Xác định giá trị tài sản trong DN
Đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý

M

_T
TM

H

-

U

1.2. Một số khái niệm liên quan đến tài
sản và giá trị tài sản

D

1.2.1. Tài sản
1.2.2. Giá trị tài sản
1.2.3. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài
sản

M

_T
TM

H

•
•
•
•

U


1.2.1. Tài sản

D

• Khái niệm:
Theo Viện Ngơn ngữ học: Tài sản là của cải vật chất hoặc
tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.
Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do
doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động
trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương
lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 04): Tài sản là
nguồn lực: (a) DN kiểm soát được; và (b) Dự tính đem lại lợi
ích kinh tế trong tương lai cho DN.

M

_T
TM

H

U


1.2.1. Tài sản

D

• Khái niệm: Theo IVSC Tài sản là nguồn lực
được kiểm sốt bởi một chủ thể nhất định.
• Phân loại tài sản:
Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong ĐG bao
gồm 4 loại:

- Bất động sản
- Động sản
- Doanh Nghiệp
- Các quyền tài sản

M

_T
TM

H

U


1.2.1. Tài sản (tiếp)

D

Các quyền về tài sản:
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và
có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể
cả quyền sở hữu trí tuệ.
- Quyền chiếm hữu
- Quyền sử dụng,
- Quyền định đoạt.

M

_T

TM

H

U


1.2.2. Giá trị tài sản

D

M

_T
TM

H

Theo quan điểm của C.Mác:
Theo quan điểm định giá tài sản: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng
tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào
đó tại một thời điểm nhất định.

U


1.2.2. Giá trị tài sản (tiếp)

D

M

_T
TM

H

* Đặc tính của giá trị
Một tài sản có giá trị cần thiết phải có đủ 4 đặc trưng
pháp lý và kinh tế:
- Tính hữu ích:
- Tính khan hiếm:
- Tính có yêu cầu:
- Tính có thể chuyển giao được:

U


1.2.3. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

D

- Giá trị thị trường

H
M

_T
TM

- Giá trị phi thị trường

U


1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài
sản doanh nghiệp

D

M

_T
TM

H

* Các yếu tố mang tính vật chất
* Các yếu tố về tình trạng pháp lý
* Các yếu tố mang tính kinh tế
*Các yếu tố khác

U


1.3. Các nguyên tắc và quy trình định giá tài
sản

D
H

M

_T
TM

1.3.1. Các nguyên tắc định giá tài sản
1.3.2. Quy trình định giá tài sản

U


1.3.1. Các nguyên tắc định giá tài sản

D

1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

_T
TM

H

2. Nguyên tắc thay thế
3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
4. Nguyên tắc đóng góp

5. Nguyên tắc cung cầu

M

U
18


1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

D

• Cơ sở của ngun tắc:
Con người ln có xu
hướng tìm cách khai thác
một cách tối đa lợi ích của
tài sản.

Nội dung của nguyên tắc:

M

_T
TM

H

giá trị chỉ được thừa nhận trong
điều kiện sử dụng một cách tốt
nhất và hiệu quả nhất.

U

+ Phải chỉ ra các khả năng thực tế và những lợi ích của việc sử

dụng đó.
+ Khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất.
19


1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và… (tiếp)

D

IVSC GIẢI THÍCH MỘT TÀI SẢN ĐƯỢC COI LÀ
SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU QUẢ NHẤT KHI:

H

_T
TM

• Khả năng sử dụng tài sản tốt nhất tài sản trong
bối cảnh tự nhiên;
• Pháp luật cho phép

M

• Tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất
cho tài sản.

U
20

2 Nguyên tắc thay thế

D

• Cơ sở của nguyên tắc:
• người mua thận trọng sẽ không
mua một tài sản nào đó, nếu
anh ta tốn ít tiền hơn nhưng
vẫn có thể có một tài sản tương
tự.

_T
TM

H

Nội dung của nguyên tắc:
Giá trị của một tài sản có thể
được đánh giá thơng qua chi phí
để có một tài sản tương đương.

M

+ Phải nắm được các thơng tin về giá cả hay chi phí sản xuất của
các tài sản tương tự,
+ trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giá trị giữa
các loại tài sản.

U

21


3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

D

• Cơ sở của nguyên tắc:
• Giá trị của tài sản được
quyết định bởi những lợi
ích mà nó sẽ mang lại cho
người sử dụng.

_T
TM

H

Nội dung của nguyên tắc:
Phải dự kiến được các khoản lợi
ích trong tương lai mà tài sản có
thể mang lại cho chủ thể

M

+ Phải dự kiến được và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó
để ước tính giá trị tài sản.
+ Phải thu thập những chứng cớ thị trường của các tài sản tương tự
để tiến hành so sánh

U

22


4 Ngun tắc đóng góp

D

• Cơ sở của ngun tắc:
giá trị của từng bộ phận tài
sản cấu thành nên tổng giá
trị của cả tài sản

M

_T
TM

H

Nội dung của nguyên tắc:
Giá trị của một tài sản phụ thuộc
vào sự có mặt hay vắng mặt của
của các bộ phận cấu thành nên
toàn bộ tài sản

U

Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các tài sản
riêng lẻ lại với nhau.

23


5 Nguyên tắc cung cầu

D

C s ca nguyờn tc:
Cn c chủ yếu là giá trị thị
trường. Giá trị thị trường của tài
sản phụ thuộc vào cung cầu

Néi dung cđa nguyªn tắc:

_T
TM

H

Định giá một tài sản phải đặt
nó trong sự tác động của các
yếu tố cung cầu.

M

Phải đánh giá đợc tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch
trong quá khứ và dự báo ảnh hởng của chúng trong t¬ng lai.

U

24


1.3.2 Quy trình định giá tài sản
1. Xác định tổng quát về tài sản định giá và
loại hình giá trị làm cơ sở định giá

D

H

2. Xây dựng kế hoạch

_T
TM

3. Khảo sát hiện trường, thu thập
thơng tin

4. Phân tích thơng tin

5. Xác định giá trị tài sản
cần định giá

M

6. Lập báo cáo, chứng thư

U