Quy hoạch và quản lý xây dựng vùng ven đô thị thành phố Hồ Chí Minh – Bài học kinh nghiệm phát triển từ Singapore

DIỄN ĐÀN

QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG
VÙNG VEN ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BÀI HỌC KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN TỪ SINGAPORE
ThS.KTS. Nguyễn Vương Duy Anh

PLANNING AND CONSTRUCTION MANAGEMENT OF SUBURBAN AREAS OF HO CHI MINH CITY,
LESSON LEARNED FROM SINGAPORE

Today Vietnam is experiencing a rapid urbanization than ever. Due to lacking developable land in the Central Business
Development (CBD), many projects now are ongoing to build in suburban area. This paper aims to raise former urban
issues and challenges in suburban development of Ho chi Minh City. The author also introduces useful transit oriented
development benchmarks in Singapore, especially the model Punggol city. Hopefully, from this model we can learn
thoughtful lessons and engage Vietnams authorities, developers and urban planners to implement innovatively sustainable
urban solutions to control the urban development and management of the Vietnam suburban in the coming time.
Từ khóa: vùng ven TP.HCM, kinh nghiệm từ Singapore, quy hoạch và quản lý phát triển

I. Các vấn đề về quy hoạch các dự án đô thị vùng ven ở TP.HCM hiện nay

Việt Nam đang trong quá trình phát triển đô thị hóa mạnh mẽ. Có thể thấy rõ nhìn vào những năm gần đây khi mà
quỹ đất trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm và các dự án đô thị mới đang phát triển quỹ đất trống tập trung
ở các vùng ven TP.HCM như Quận 9, Bình Chánh, Củ Chi hay các đô thị các tỉnh lân cận thành phố như Long An,
Bình Dương và Đồng Nai.
Tuy nhiên hầu hết các dự án đang phát triển gần như manh mún tự phát, chạy theo nhu cầu nhà đầu tư và thiếu một
công tác định hướng quy hoạch đô thị tổng thể với một tầm nhìn cụ thể, dài hạn kết hợp kế hoạch phát triển cơ sở
hạ tầng đồng bộ và bài bản.
Điều này khá là thách thức bởi đây là bài toán lớn đòi hỏi tư duy chiến lược và tầm nhìn dài hạn cũng như sự phối
hợp của các cấp lãnh đạo sở ban ngành quy hoạch thành phố để có kế hoạch xây dựng một hệ thống đô thị vùng
ven hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu phát triển lâu dài trong tương lai và tránh những hệ lụy, bất cập trong phát triển

sau này. Trong thời gian qua chúng ta đã chứng kiến rất nhiều dự án quy hoạch đô thị chất lượng thấp, thiếu đồng
bộ, thiếu tầm nhìn dài hạn, nhiều dự án chưa theo kịp sự phát triển kinh tế xã hội và tốc độ đô thị hóa, dẫn tới điều
chỉnh quy hoạch nhiều lần, có trường hợp điều chỉnh còn tùy tiện, theo lợi ích của nhà đầu tư, ảnh hưởng môi trường,
cảnh quan, kiến trúc,hạ tầng kỹ thuật, xã hội và các lợi ích hợp pháp của cộng đồng dân cư.

82

SË 103+104 . 2020


≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝

Bài viết nêu một số quan sát thực tế và bài
học kinh nghiệm của nước ngoài về phát
triển đô thị vùng ven nhằm giúp những nhà
quy hoạch, cơ quan quản lý nhà nước và
nhà đầu tư có một tầm nhìn và định hướng
tổ chức quản lý tốt hơn cho tương lai.

II. Quy hoạch đô thị vùng ven
ở Singapore và bài học kinh
nghiệm

Trên thế giới, các đô thị vùng ven cũng
được chú ý quy hoạch và đô thị hóa khi
quỹ đất trung tâm thành phố ngày càng
ít. Singapore là một đảo quốc nhỏ bé, khi
đô thị trung tâm Tanjong Pagar ngày càng
phát triển, các đô thị vệ tinh như Punggol ở
phía Bắc và Jurong ở phía Tây được chú ý

quy hoạch phát triển mở rộng.

Hình 1: Vị trí khu đô thị Punggol trong tương quan vị trí các đô thị khác ở Singapore

Nằm cách trung tâm khoảng 20km, đô thị
vệ tinh Punggol đã được Cơ quan phát
triển nhà ở Housing Development Board
(HDB) chọn để phát triển thành đô thị vùng
ven đầu tiên tại Singapore. Dự án khu đô
thị này tập trung vào nhiều sáng kiến mới
của quy hoạch và quản lý nhằm tạo ra
một đại đô thị bền vững. Thông qua quản
lý năng lượng, nước và chất thải hiệu quả,
đến nay đô thị Punggol là dự án phát triển
mang tính biểu tượng thành công, trở thành
một đô thị ven sông bền vững kiểu mẫu
của thế kỷ 21.
URA (Urban Redevelopment Authority)
cơ quan tái phát triển quy hoạch đô thị
Singapore đã lập quy hoạch ý tưởng từ

Hình 2: Phối cảnh quy hoạch tổng thể khu đô thị mới Punggol (Nguồn: Punggol)

2007. Ngay khi bắt đầu xây dựng thành
phố mới, chính quyền Singapore đã chú
ý xây dựng các đường tàu điện trên không
LRT, từ 2005 đến 2007 hoàn thành tuyến
đầu tiên đi vào sử dụng. Bên cạnh hạ tầng
giao thông công cộng ưu tiên phát triển
trước, các khu đô thị được tăng cường

các công viên mặt nước đường dạo như
Punggol Waterway Park và khu thương mại
Punggol Plaza tạo sức hút cho cư dân mới.
Ngày nay hầu hết các gia đình trẻ đều tập
trung sinh sống ở Punggol bởi giá đất và
môi trường sống hấp dẫn. Chính phủ sau
khi xây dựng hạ tầng và tiện ích mới kêu gọi
doanh nghiệp đầu tư nhà ở tư nhân và nhà
ở xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất theo
từng phân kỳ cụ thể, đảm bảo sự phát triển
hợp lý lâu dài.
Hình 3: Cảnh quan khu đô thị mới Punggol ngày nay (Nguoàn: Wikipedia)

SË 103+104 . 2020

83


Bài học từ Singapore là quy hoạch cẩn thận tỉ mỉ từ khâu thiết kế ý
tưởng đến phân kỳ giai đoạn quản lý vận hành, đảm bảo các không
gian chức năng được liên kết chặt chẽ. Từ đó việc triển khai xây dựng
được đồng bộ, diện tích hạ tầng được tính toán đáp ứng đủ tránh phát
triển manh mún, thiếu định hướng, hay quá tải hạ tầng sau này.

III. Hệ thống giao thông công cộng vận chuyển cần
phải tính toán trước cho 20-30 năm

Một trong những điều kiện phát triển sống còn của các đô thị vùng
ven thành phố chính là giao thông cộng cộng kết nối các trung tâm
đô thị cũ. Một khi giao thông huyết mạch và giao thông công cộng

được tổ chức hợp lý, sự phát triển của các khu đô thị vùng ven sẽ
hình thành rất nhanh sau đó. Nên việc quan trọng hàng đầu là nhìn
ra được và tổ chức dành đủ đất cho giao thông hạ tầng như metro,
xe bus nhanh BRT (Bus rapid transit) để dành cho 20-30 năm sau.
Vì nếu không tính toán và dành quỹ đất tốt, các đô thị vùng ven sẽ
gặp phải những vấn đề nghiêm trọng sau này. Một ví dụ rõ ràng
hiện nay là các khu đô thị mới ở Gò Vấp và quận 12, giao thông
từ khu vực này vào trung tâm chỉ có ít đường chính lớn đô thị như
đường Cộng Hòa, đường Phạm Văn Đồng và luôn gặp tắc nghẽn
vào giờ cao điểm. Nếu trước đây quy hoạch đã lường trước điều
này, để dành nhiều đường chính đô thị song song tiếp cận hơn
cũng như chừa diện tích cho làn xe bus nhanh (BRT), metro sau
này thì áp lực giao thông đã được giải quyết rất nhiều.
Sẽ có ý quan ngại là các thành phố nước ta còn nghèo, việc đầu tư
hạ tầng bằng ngân sách địa phương là không thể. Tuy nhiên theo
góc nhìn của người làm nghề quy hoạch, việc cần làm là nhà nước
phải có kế hoạch dành quỹ đất phát triển hạ tầng giao thông công
cộng sau này. Hiện giờ không có ngân sách thì có thể để dành
dùng làm làn xe bus nhanh (BRT), khi có đủ vốn thì xây dựng tàu
trên cao (LRT) hay metro sẽ thuận lợi hơn nhiều.
Lợi ích thứ nhất khi để dành đất giao thông hạ tầng công cộng là
tránh tối đa việc thiếu đền bù giải tỏa đất về sau. Lợi ích thứ hai là lấy
được các quỹ đất tiềm năng để dành cho phát triển hỗn hợp nén kết
hợp giao thông công cộng TOD (Transit- oriented development).
Bởi các dự án metro hiện nay của nước ta, các nhà ga đang phát

84

SË 103+104 . 2020

triển ở khu nhà thấp tầng, thiếu đất xung quanh xây dựng các khu
dân cư mật độ cao, nên các ga metro sẽ vận hành kém hiệu quả.
Kinh nghiệm của Singapore là khi quy hoạch, các nhà quản lý URA
đã nghiên cứu rất kỹ và họ không bố trí nhà ga, trạm xe ở khu thấp
tầng mật độ dân cư thấp mà để ở khu thương mại văn phòng hỗn
hợp kết hợp giao thông ngầm nhằm tăng tính hiệu quả sử dụng của
metro và đường sắt đô thị trên cao.

IV. Giải quyết giãn dân trung tâm thành phố ra vùng
ven bằng cách tạo những thành phố vệ tinh nén
bền vững kết hợp mô hình TOD (transit- oriented
development)
Mô hình phát triển bền vững hiện nay là phát triển đô thị vệ tinh
nén kết hợp hệ thống giao thông công cộng TOD nhằm giãn dân
khỏi các khu đô thị trung tâm.


ở thấp tầng để thu lợi nhuận từ đầu tư thật
nhanh. Thiếu sự định hướng quy hoạch tính
toán của cơ quan nhà nước cho các khu
văn phòng như khu thương mại, dịch vụ
việc làm, khu văn phòng nghiên cứu, trung
tâm khởi nghiệp sáng tạo và công viên
cảnh quan thư giãn gần đó.
Đây sẽ là vấn đề gây nhiều hậu quả bất
cập cho phát triển đô thị sau này, bởi một
đô thị bền vững chính là tổng hợp nhiều yếu
tố kinh tế, xã hội và môi trường. Trong đó
vai trò định hướng quy hoạch các phân khu
chức năng, quản lý tốt và hiệu quả của nhà

nước là hết sức quan trọng và cần thiết.

V. Kết luận

Qua các tìm hiểu trên có thể rút ra những
bài học kinh nghiệm thực tiễn cho phát triển
đô thị vùng ven như sau:
Một là có thể thấy quy hoạch đô thị vùng
ven cần tầm nhìn xa dài hạn, đặc biệt là
dành các quỹ đất phát triển hạ tầng sau
này. Việc cần làm ngay bây giờ là các
cơ quan quản lý nhà nước cần xây dựng
ý tưởng và dành ngay các quỹ đất cho hạ
tầng giao thông công cộng đô thị cho tương
lai. Bên cạnh đó cần có quy hoạch, chiến
lược phát triển bền vững, đảm bảo quyền lợi
người dân trong đảm bảo diện tích đất phục
vụ cho các công trình công cộng.

Hình 4: Lợi ích của phát triển dự án TOD (Nguồn: The Edgedsmarkets)

Mô hình này nhằm tạo ra một đô thị trung
tâm dịch vụ hoàn chỉnh, người dân có thể đi
làm, sống, làm việc và chơi ngay tại trung
tâm đô thị mà không cần vào khu trung tâm
thành phố. Điều này góp phần làm giảm
áp lực giao thông trong trung tâm đô thị cũ,
hạn chế các giao thông xuyên tâm.
Sự phát triển đô thị nén vùng ven sẽ hỗ trợ
các tuyến TOD phát triển hiệu quả, góp

phần thúc đẩy phát triển kinh tế đô thị, tạo
động lực phát triển đô thị vệ tinh mới, góp
phần làm cực hút dân cư lao động mới.

Hiện nay nước ta có một số đô thị quá ít
người sinh sống hay còn gọi là đô thị ma,
do đô thị không có đủ dân số, không có sức
hút để phát triển. Nhìn trên tổng thể nguyên
nhân sâu xa do tiếp cận giao thông công
cộng kém, cơ sở dịch vụ tiện ích hạ tầng
nghèo nàn không đáp ứng được đầy đủ nhu
cầu người dân. Người dân sống không chỉ
cần một chỗ để ở, mà còn cần giải trí, ăn
uống, mua sắm, thể thao, học tập và làm
việc ngay tại chỗ.
Có thể thấy các dự án của tư nhân phát
triển hiện nay gần như là tập trung bán đất

Hai là các khu đất quanh khu vực trạm metro
rất quý giá, cần phải để dành cho phát triển
đất hỗn hợp sau này. Tránh sử dụng ngay
mà tiết kiệm để dành, như vậy quỹ đất vừa
có giá trị cao hơn khi đấu giá trong tương lai
lại vừa thúc đẩy sự phát triển đô thị nén bền
vững theo mô hình TOD. Tránh việc khai
thác ngắn hạn quy hoạch phân lô bán nền
khu ở thấp tầng gây hạn chế phát triển tiềm
năng của các đô thị mới trong tương lai.
Ngày nhận bài: 29/3/2020
Ngày gửi phản biện: 29/3/2020

Ngày duyệt đăng: 12/4/2020
Tài liệu tham khảo:
1. Nguyễn Đăng Sơn (2005). Phát triển bền vững vùng
ven đô TP.HCM, gov.vn/c/document_library/get_file?uuid=ef1c95f7331e-4b04-8231-a1159626d41b&groupId=13025>,
xem 22/3/2020
2. Đô thị mới Punggol. < >,
xem 22/3/2020
3. Rachel Chew(2018). The makings of a successful
transit-oriented development
4. />22/3/2020

SË 103+104 . 2020

85