THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ LAKE VIEW BECAMEX UDJ

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
CƠNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BECAMEX
-----------    ----------

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ LAKE VIEW
BECAMEX UDJ

ĐỊA ĐIỂM

: LÔ N10, N11, KHU LIÊN HIỆP CN/DV VÀ ĐƠ THỊ BÌNH DƯƠNG

CHỦ ĐẦU TƯ

: CƠNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐƠ THỊ - BECAMEX UDJ

Bình Dương - Tháng 7 năm 2011


ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
CƠNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ - BECAMEX UDJ
-----------    ----------

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ LAKE VIEW
BECAMEX UDJ

CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN
ĐÔ THỊ - BECAMEX UDJ

ĐƠN VỊ TƯ VẤN

CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
THẢO NGUYÊN XANH

NGUYỄN VĂN MAI

Bình Dương - Tháng 7 năm 2011


NỘI DUNG
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN........................................................ 4
I.1. Giới thiệu chủ đầu tư .......................................................................................................... 4
I.2. Mô tả sơ bộ dự án ................................................................................................................ 4
I.3. Cơ sở pháp lý ...................................................................................................................... 4
CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG ....................................................................... 7
II.1. Tình hình kinh tế Việt Nam quý I/2011........................................................................... 7
II.2. Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương ................................................................................. 7
II.3. Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương ..................................................................... 9
CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ ................................................................ 11
III.1. Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư ............................................................................................. 11
III.2. Sự cần thiết phải đầu tư ................................................................................................ 11
CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN ........................................................................................ 13
IV.1. Vị trí địa lý dự án ........................................................................................................... 13
IV.2. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................................... 13
IV.2.1. Địa hình ........................................................................................................................ 13
IV.2.2. Khí hậu ......................................................................................................................... 14
IV.2.3. Thủy Văn...................................................................................................................... 14
IV.2.4. Địa chất cơng trình ...................................................................................................... 15
IV.3. Hiện trạng cơng trình và hạ tầng kỹ thuật .................................................................. 15

IV.3.1. Tổng quan .................................................................................................................... 15
IV.3.2. Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................................... 15
IV.3.3. Đường giao thông ........................................................................................................ 15
IV.3.4. Hiện trạng cơng trình hạ tầng và kiến trúc .............................................................. 16
IV.3.5. Hiện trạng cấp điện ..................................................................................................... 16
IV.3.6. Hiện trạng thoát nước ................................................................................................. 16
IV.4. Nhận xét chung ............................................................................................................... 16
CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT ............................................................................... 17
V.1. Đánh giá hiện trạng cơng trình ...................................................................................... 17
V.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc - quy họach ....................................................................... 17
V.2.1. Nhiệm vụ thiết kế .......................................................................................................... 17
V.2.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch ..................................................................... 17
V.3. Phần kết cấu ..................................................................................................................... 20
V.3.1. Cơ sở thiết kế kết cấu ................................................................................................... 20
V.3.2. Qui phạm và tiêu chuẩn dùng để thiết kế................................................................... 20
V.3.3. Giải pháp kết cấu cơng trình ....................................................................................... 20
V.3.4. Các số liệu thiết kế ........................................................................................................ 21
V.3.5. Trọng lượng riêng của vật liệu và các hệ số vượt tải................................................. 21
V.3.6. Các hoạt tải sử dụng ..................................................................................................... 22
V.3.7. Tải trọng gió .................................................................................................................. 22
V.3.8. Các trường hợp tổ hợp tải trọng ................................................................................. 23
V.3.9. Kết cấu móng................................................................................................................. 23
V.3.10. Tính tốn kết cấu dầm................................................................................................ 23
V.3.11. Tính tốn thiết kế cột.................................................................................................. 24


V.3.12. Tính tốn kết cấu sàn ................................................................................................. 25
V.4. Phần hệ thống kỹ thuật ................................................................................................... 25
V.4.1. Hệ thống cấp thoát nước .............................................................................................. 25
V.4.2. Hệ thống cấp điện, chiếu sáng trong ngoài nhà ......................................................... 28

V.4.3. Hệ thống Điện thoại, mạng internet, truyền hình cáp............................................... 29
V.4.4. Hệ thống điều hịa khơng khí và thơng thống cơ ..................................................... 30
V.5. Phần hạ tầng kỹ thuật ..................................................................................................... 31
V.5.1. San nền ........................................................................................................................... 31
V.5.2. Giao Thông .................................................................................................................... 31
V.5.3. Hệ thống thoát nước mưa ............................................................................................ 32
V.5.4. Hệ thống thoát nước thải ............................................................................................. 34
CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG .................................................. 36
VI.1. Đánh giá tác động môi trường ...................................................................................... 36
VI.1.1. Giới thiệu chung .......................................................................................................... 36
VI.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường ....................................................... 36
VI.1.3. Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án................................................................ 36
VI.2.Tác động của dự án tới môi trường ............................................................................... 37
VI.2.1. Giai đoạn xây dựng dự án .......................................................................................... 37
VI.2.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ............................................................. 38
VI.3. Kết luận ........................................................................................................................... 40
CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN .................................................................. 41
VII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư ........................................................................................... 41
VII.2. Nội dung tổng mức đầu tư ........................................................................................... 41
VII.3. Tổng chi phí ban đầu .................................................................................................... 42
VII.3.1. Chi phí xây lắp ........................................................................................................... 42
VII.3.2. Chi phí quản lý dự án ................................................................................................ 42
VII.3.3. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng ............................................................................... 42
VII.3.4. Chi phí khác ............................................................................................................... 43
VII.3.5. Dự phịng phí .............................................................................................................. 43
CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN ................................ 46
VIII.1. Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án............................................................................ 46
VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn .................................................................................................... 46
VIII.3. Tổng chi phí hoạt động ............................................................................................... 47
VIII.3.1. Chi phí kinh doanh .................................................................................................. 47

VIII.3.2. Chi phí lãi vay ........................................................................................................... 48
CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ......... 51
IX.1. Phân tích doanh thu ....................................................................................................... 51
IX.1.1. Các thông số giả định dùng để tính tốn................................................................... 51
IX.1.2. Doanh thu dự kiến ....................................................................................................... 51
IX.2. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án ....................................................... 53
IX.3. Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội .................................................................................. 56
CHƯƠNG X: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 57


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
-------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN
I.1. Giới thiệu chủ đầu tư
 Tên công ty
: Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị - BECAMEX
UDJ
 Giấy phép đăng ký kinh doanh
: Số 4603000326. Do Sở Kế họach và Đầu tư tỉnh
Bình Dương cấp ngày 26 tháng 3 năm 2007
 Trụ sở công ty
: Lô 9, 10 Khu dân cư Chánh Nghĩa - Thủ Dầu Một
– Tỉnh Bình Dương
 Điện thoại
: (0650) 3816681
- Fax: (0650) 3816661
 Đại diện pháp luật cơng ty
: Ơng Nguyễn Minh Đồng
 Chức vụ

: Giám đốc
I.2. Mô tả sơ bộ dự án
 Tên dự án
Becamex UDJ
 Địa điểm
và đô thị Bình Dương
 Hình thức đầu tư

: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View
: Lô N10, N11 Khu Liên Hợp Công nghiệp dịch vụ
: Giao thầu xây dựng trọn gói để bán

I.3. Cơ sở pháp lý
 Văn bản pháp lý
 Luật đất đai 26/11/2003
 Luật xây dựng số 16/2003/QH11 đã được Quốc Hội khóa 11 nước Cộng Hịa XHCN
Việt Nam thơng qua ngày 26/11/2003.
 Nghị định 90/2006/NĐ-CP, ngày 06/9/2006 của chính phủ Quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở.
 Nghị định số 83/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 về sửa đổi bổ sung 1 số điều của
nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng
cơng trình.
 Nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng
cơng trình.
 Nghị định số 85/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành
Luật Đấu thầu và lựa chọn Nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng.
 Căn cứ Quyết định số 957/QĐ – BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây Dựng về việc cơng
bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình.
 Căn cứ Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ về
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản.

 Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC về việc ban hành Quy tắc, Biểu phí bảo hiểm xây
dựng, lắp đặt.
 Quyết định số 05/QĐ-BXD ngày 24/01/2005 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc ban
hành định mức dự toán xây dựng cơ bản.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

4


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------ Thông tư số 03/2001/TT-BXD ngày 13/2/2001 của Bộ xây dựng hướng dẫn điều
chỉnh dự án cơng trình xây dựng cơ bản.
 QCVN 03: 2009/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân loại, phân cấp cơng
trình XD dân dụng, cơng nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đơ thị” có hiệu lực từ ngày
01/4/2010
 Văn bản số 1776/BXD – VP Ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng về cơng bố Định mức
dự tốn xây dựng cơng trình – Phần xây dựng.
 Văn bản số 1777/BXD – VP Ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định mức
dự tốn xây dựng cơng trình – Phần lắp đặt.
 Thông tư 05/2007/TT – BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây Dựng về hướng dẫn việc
lập và quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
 Cơng văn số 1601/BXD – VP ngày 25/7/2007 của Bộ Xây Dựng v/v công bố chỉ số
giá xây dựng.
 Thông tư 03/2009/TT – BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây Dựng quy định chi tiết một
số nội dung của Nghị định số 12/2009/ NĐ – CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về
quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
 Quy định 33/2004/BTC ngày 12/4/2004 hướng dẫn chi phí bảo hiểm cơng trình xây
dựng.
 Căn cứ quyết định 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ Xây Dựng về việc ban

hành Quy chuẩn xây dựng.
 Quyết định 2273/QĐ – UBND Huyện Bến Cát ngày 02/06/2009 v/v Phê Duyệt quy
hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới (khu 1: 709,608ha) thuộc khu đô
thị mới Khu liên hợp công nghiệp – Dịch vụ đơ thị Bình Dương.
 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội khoá XI, kỳ họp thứ
4.
 Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về Quản lý dự án đầu
tư xây dựng cơng trình.
 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2007 của Chính phủ về Quản lý
chi phí đầu tư xây dựng cơng trình
 Thơng tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc
lập và quản lí chi phí đầu tư xây dựng cơng trình.
 Cơng văn số 1751/ BXD-VP ngày 14/08/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định
mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình.
 Nghị định số 49/2009/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất lượng
cơng trình xây dựng.
 Quy chế xây dựng khu liên hợp công nghiệp dịch vụ đơ thị Bình Dương.
 Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4603000326 cấp ngày 26 tháng 3 năm 2007
do Phòng Đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp.
 Các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy trình, quy phạm chuyên ngành.
 Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam.
 Các tài liệu tham khảo
 Quy trình, quy phạm, tiêu chuẩn thiết kế đường ô tô, đường đô thị hiện hành của Việt
Nam.
 Quy trình khảo sát đường ơ tơ 22TCN 263 – 2000.
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

5

Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------ Áo đường mềm – Các yêu cầu và chỉ dẫn thiết kế 22TCN 0211-06 của Bộ Giao
Thông Vận Tải.
 Áo đường cứng – Các yêu cầu và chỉ dẫn thiết kế 22TCN -02231 – 95 của Bộ Giao
Thông Vận Tải.
 Đường ô tô – Yêu cầu thiết kế TCVN 4054 – 05.
 Quy trình thiết kế Cầu công theo trạng thái giới hạn 22TCN 18 – 79.
 Quy phạm thi công và nghiệm thu cầu cống 22TCN266 – 2000.
 Tiêu chuẩn “thoát nước – mạng lưới bên ngồi và cơng trình – Tiêu chuẩn thiết kế”
TCVN: 1984.
 Tiêu chuẩn “Cống trịn bê tơng cốt thép lắp ghép – Yêu cầu kỹ thuật” 22 TCN 159 –
86.
 Căn cứ tiêu chuẩn xây dựng: Kết cấu thép – Gia công lắp ráp và nghiệm thu – Yêu
cầu kỹ thuật TCVN 170:1989
 Tiêu chuẩn kỹ thuật Cơng trình giao thông đường bộ - tập III – Thi công và nghiệm
thu do bộ giao thông vận tải ban hành năm 1996.
 Văn bản số: 5740/BGTVT – KHCN ngày 5/2/2003 của Bộ Giao Thông Vận Tải về
việc sử dụng vật liệu làm lớp móng dưới kết cấu áo đường mềm.
 Căn cứ “Điều lệ báo hiệu đường bộ” 22 TCN 237 – 01.
 Tiêu chuẩn Thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường phố, quảng trường đô thị (TCXDVN
259:2001). Tham khảo các tiêu chuẩn về Điện.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

6


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
-------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
II.1. Tình hình kinh tế Việt Nam quý I/2011
Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước
(GDP) quý I là 5.43% so với quý I năm trước, tốc độ tăng trưởng GDP không cao nhưng vẫn
khá trong bối cảnh chính sách kinh tế lấy ổn định vĩ mơ làm chính và tăng trưởng khơng cịn
là chỉ tiêu hàng đầu.
Tổng mức bán lẻ đạt khoảng 452 ngàn tỉ đồng, tăng 22.6% (tăng 8.7% nếu trừ tăng
giá) so với quý I năm trước. Xuất khẩu đạt 19,245 triệu USD tăng 33.7% so với quý I năm
trước. Nhập khẩu đạt 22,274 triệu USD tăng 23.8% so với quý I năm trước. Mặc dù nhập
khẩu và xuất khẩu đều tăng nhưng nhập siêu ở mức 3,029 triệu USD, mất cân đối cán cân
thương mại.
Nhức nhối nhất vẫn là lạm phát ở mức khá cao. Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 3 là
2.17% so với tháng trước làm cho CPI của 3 tháng đầu năm đã lên đến 6.12% so với tháng
12/2010. CPI quý I so với cùng kỳ năm trước đã tăng 12.79%. Nếu muốn đạt chỉ tiêu do
Quốc hội đề ra là CPI cả năm khơng q 7% thì mức tăng CPI của cả 3 quý còn lại chỉ còn
0.82%.
Cố giữ cho CPI năm nay không quá 2 con số cũng là một mục tiêu khó đạt. Như thế
cuộc chiến chống lạm phát cịn cam go và đòi hỏi những nỗ lực vượt bậc trong điều hành
chính sách của Chính phủ.
II.2. Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương
Trong bối cảnh chung cịn nhiều khó khăn nhưng kinh tế của tỉnh đã duy trì được sự
tăng trưởng tích cực. GDP của tỉnh ước tăng 13.4% so với cùng kỳ năm trước, trong đó khu
vực nơng, lâm nghiệp và thủy sản tăng 1.5%, khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 10.8%
và khu vực dịch vụ tăng 19.3%.
 Công nghiệp
Giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 25,105 tỉ đồng, tăng 18.6% so cùng kỳ, trong đó
khu vực kinh tế trong nước tăng 21.3% khu vực vốn đầu tư nước ngồi tăng 17.3%. Trong
tình hình giá các nguyên liệu đầu vào như điện, nước, xăng dầu,…tăng ảnh hưởng đến hiệu
quả sản xuất kinh doanh các doanh nghiệp, tỉnh đã kịp thời triển khai thực hiện đồng bộ, tích
cực các Nghị quyết của Chính phủ trong kiềm chế lạm phát, tập trung tháo gỡ khó khăn giúp

các doanh nghiệp duy trì và phát triển sản xuất.
 Thương mại, dịch vụ; xuất nhập khẩu
+ Thương mại – dịch vụ:
Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ ước đạt 12.665 tỷ đồng, tăng 30% so
cùng kỳ; trong đó: khu vực kinh tế nhà nước tăng 36,8% kinh tế dân doanh tăng 28.6%, kinh
tế có vốn đầu tư nước ngoài tăng 45.8% so cùng kỳ.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

7


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------+ Xuất nhập khẩu:
Kim ngạch xuất khẩu ước đạt 1 tỷ 957 triệu USD, tăng 20.3% so cùng kỳ, khu vực
kinh tế trong nước chiếm 21.5% tăng 14.4%, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
chiếm 78.5% tăng 22%. Trong đó: mủ cao su tăng 79.2%, hàng dệt may tăng 11.4%, giày
dép tăng 7.8%, dây điện và cáp điện tăng 5.9%...Trong tổng kim ngạch của tỉnh, hàng dệt
may chiếm 17,7%, sản phẩm bằng gỗ và giày dép chiếm 25.9%.
Kim ngạch nhập khẩu ước đạt 1 tỷ 632 triệu USD, tăng 20.3% so cùng kỳ, trong đó
khu vực kinh tế trong nước chiếm 27.6%, tăng 23.2%, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước
ngồi chiếm 72.2% tăng 25.9%. Chủ yếu do nhập vật tư, máy móc thiết bị đầu tư xây dựng,
nguyên liệu phục vụ sản xuất và đầu tư hình thành tài sản cố định của các doanh nghiệp.
 Tài chính – tín dụng
+ Ngân sách:
Tổng ngân sách nhà nước trên địa bàn ước đạt 4,800 tỷ đồng, đạt 26% dự toán Bộ tài
chính (BTC) giao, 22.8% dự tốn Hội đồng nhân dân tỉnh, tăng 5% so với cùng kỳ, trong đó:
thu nội địa ước 3,300 tỷ đồng, đạt 28% dự toán BTC giao, 26.5% dự toán HDND tỉnh, tăng
10% so với cùng kỳ; thu thuế xuất nhập khẩu ước 1,500 tỷ đồng, đạt 22% dự toán BTC giao,
đạt 19.4% dự toán HDND tỉnh, giảm 3% so cùng kỳ.

Tổng chi ngân sách nhà nước ước đạt 1,600 tỷ đồng, đạt 30% dự toán BTC giao, 21%
dự toán HDND tỉnh, tăng 7.5% so cùng kỳ; trong đó: chi đầu tư xây dựng cơ bản ước 700 tỷ
đồng, đạt 28.8% dự toán BTC giao, 21.4% dự tốn HDND tỉnh, tăng 45% so cùng kỳ.
+ Tín dụng:
Vốn huy động (đến 31/3) đạt 50.142 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm và tăng 55.46%
so với cùng kỳ năm 2010. Dư nợ đạt 48,190 tỷ đồng tăng 1,95% so với đầu năm và tăng 31%
so với cùng kỳ; trong đó: ngắn hạn đạt chiếm 62.42%; trung, dài hạn chiếm 37.58%. Qua
kiểm tra, nhìn chung các tổ chức tín dụng đều niêm yết lãi suất đúng quy định, mức lãi suất
huy động cao nhất là 14%/năm, kể cả trường hợp khuyến mãi….; lãi suất cho vay VNĐ phổ
biến là 1-18%/năm, đối với lĩnh vực phi sản xuất là 19-22%/năm; nợ xấu chiếm 1.92%.
 Đầu tư phát triển; Quy hoạch xây dựng đô thị
+ Về đầu tư xây dựng cơ bản
UBND tỉnh đã có văn bản hướng dẫn và chỉ đạo chủ đầu tư các cơng trình, dự án
nghiêm túc thực hiện các quy định của pháp luật về kinh phí dự phịng và vốn phát sinh trong
đầu tư xây dựng cơ bản. Ước quý I, tổng khối lượng nghiệm thu là 512 tỷ 136 triệu đồng, đạt
15.5% kế hoạch; tổng giá trị cấp phát đạt 700 tỷ đồng, đạt 21% kế hoạch.
Tỉnh tập trung vào các cơng trình chưa hồn thành thủ tục, những cơng trình khởi
cơng xây dựng mới chưa cân đối được vốn và xét chưa thực sự cần thiết, những cơng trình
chưa hồn thành đưa vào sử dụng năm 2011; hoãn tiến độ đối với các cơng trình, dự án đầu
tư chưa có nhu cầu bức xúc.
Đầu tư trong nước:Tỉnh đã thu hút thêm 2,387 tỷ đồng, bao gồm: 266 doanh nghiệp
đăng ký mới với số vốn là 1,680 tỷ đồng và 707 tỷ đồng vốn đăng ký bổ sung của các doanh
nghiệp.
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

8


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------Đầu tư nước ngoài: Tỉnh đã thu hút thêm 292 triệu đô la Mỹ, gồm: 22 dự án đầu tư

mới với số vốn 145 triệu đô la Mỹ (bình quân 6.6 triệu USD/dự án) và 31 dự án điều chỉnh
vốn với số vốn tăng 146 triệu USD; trong đó khu cơng nghiệp thu hút 283 triệu USD (chiếm
97% vốn thu hút toàn tỉnh), gồm: 15 dự án mới- vốn 143 triệu USD và 27 dự án điều chỉnh
vốn- số vốn tăng thêm 140 triệu USD.
+ Quy hoạch xây dựng đô thị
Tỉnh tập trung quy hoạch chung xây dựng đơ thị Bình Dương và đơ thị Thủ Dầu Một;
đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên hợp cơng nghiệp- dịch vụ đơ thị Bình Dương theo
quy hoạch. Chỉ đạo Sở Tài chính, Tổng cơng ty Becamex tập trung hoàn thành phương án
tổng thể đầu tư, thanh tốn vốn cho dự án Trung tâm Chính trị - Hành chính tập trung tỉnh để
báo cáo Bộ tài chính và trình thủ tướng chính phủ trong q III/2011. Tỉnh đã phê duyệt dự
án khởi công và thi công hồn thành phần móng 2 hạng mục cơng trình chính là: Trung tâm
Hội nghị (dự kiến hoàn thành và đưa vào sử dụng năm 2011) và Tòa nhà trung tâm (dự kiến
hoàn thành và đưa vào sử dụng trong quý II/ 2013). Đồng thời, tỉnh đang tập trung hoàn
chỉnh dự án, thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán,…các hạng mục cơng trình phụ cịn lại trong q
II/2011.
II.3. Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương
Hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) nước ta tương đối ảm đạm do chính sách siết
chặt tín dụng nhằm ổn định kinh tế chống lạm phát của nhà nước, không chỉ người mua mà
cả doanh nghiệp BĐS đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay. Do đó, khơng nằm
ngồi xu thế chung, thị trường BĐS Bình Dương cũng đang gặp khó khăn.
Song, Bình Dương lại là tỉnh có tốc độ tăng trưởng vượt bậc. Trong thời gian vừa qua,
tỉnh ln duy trì sức hút mạnh mẽ từ các nhà đầu tư. Nắm bắt được quy hoạch chung của
tỉnh, các dự án cao ốc văn phịng, căn hộ cao cấp, khu đơ thị, biệt thự sinh thái vẫn được thi
công theo đúng tiến độ nhằm đón đầu tình hình phát triển của tỉnh trong tương lai. Bên cạnh
đó, Thành phố mới Bình Dương đang dần chinh phục những nhà đầu tư khó tính nhất bởi
khơng chỉ sở hữu vị trí đắc địa tại Bình Dương, mà cịn có những dịch vụ tiện ích xã hội
hàng đầu được tạo dựng chưa từng có thành phố nào làm được. Chỉ riêng trong năm 2010,
cơng trình then chốt của tỉnh là trung tâm hành chính - chính trị tập trung 20 ha, đã được
khởi cơng xây dựng. Song song là các đại cơng trình như trường Đại học quốc tế Miền Đông
rộng 26 ha, khu công nghệ cao Mapletree 75 ha, trường quốc tế Kinderworld, khu phức hợp

thể thao, cơng viên nhạc nước đã hồn thiện và đưa vào sử dụng làm nức lịng khơng chỉ
người dân địa phương và tạo được niềm tin đến các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Ngoài
ra, niềm tin của các nhà đầu tư còn được khẳng định vững chắc hơn khi Trung tâm hội nghị sự kiện Lucky Square khánh thành và đi vào hoạt động ngày 4/3 năm 2011 vừa qua. Với
diện tích xây dựng 4,000 m2, được thiết kế hiện đại và sang trọng, tọa lạc ngay bờ hồ sinh
thái và công viên trung tâm tuyệt đẹp rộng 120 ha đã hoàn thiện.
Theo thống kê của Savills Việt Nam, tính đến thời điểm cuối năm 2010 trên địa bàn
tỉnh Bình Dương đang có 59 dự án cho cả ba phân khúc căn hộ để bán, biệt thự/ nhà liên kế,
và đất nền, gấp 2 lần số dự án trong thị trường nhà đất Cần Thơ và Nha Trang. Còn trong
quý I năm 2011, thị trường này tiếp tục có thêm khoảng 10 dự án căn hộ để bán, 4 dự án biệt
thự nhà liên kế và 3 dự án đất nền. Với trên 32 khu công nghiệp trên tồn tỉnh, Bình Dương
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Cơng ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

9


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------đã và đang thu hút một lượng lớn nhà đầu tư trong và ngoài nước về đây đầu tư và kinh
doanh. Song song với đó là số lượng chuyên gia và một lực lượng lớn lao động từ các tỉnh đổ
vào Bình Dương làm nảy sinh nhu cầu về nhà ở, căn hộ và đặc biệt là biệt thự cao cấp.
Đến nay, một số cơng trình đã hoàn thành đưa vào hoạt động cùng hàng loạt các cơng
trình tạo lực đang được đẩy nhanh tiến độ để chuẩn bị đón nhận những cơng dân đầu tiên của
thành phố. Điều này sẽ thúc đẩy thị trường BĐS Bình Dương tiếp tục hấp dẫn trong thời gian
tới.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

10


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ

-------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ
III.1. Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư
Theo quy hoạch, hiện nay thành phố mới Bình Dương đang trong giai đoạn xây dựng.
Khu đô thị mới sẽ là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của tồn tỉnh, một trung tâm
đô thị hiện đại, năng động, bền vững với đầy đủ các loại hình phát triển phục vụ cho khoảng
trên 125.000 người định cư lâu dài và hơn 400.000 người thường xuyên đến làm việc.
Bên cạnh mục tiêu hòa chung vào xu hướng phát triển kinh tế và thực hiện chính sách
của tỉnh, Becamex UDJ đã đẩy mạnh đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View nhằm đón đầu
nhu cầu thị trường và nhất là hướng tới những mục tiêu xã hội tốt đẹp. Becamex UDJ luôn
mong muốn tạo nên nhiều tổ ấm cho mọi người với vẻ đẹp sang trọng, hiện đại, ấn tượng mà
vẫn rất ấm cúng và gần gũi với thiên nhiên. Khi dự án đi vào khai thác sẽ đáp ứng nhu cầu
nhà ở, nghỉ dưỡng của người dân và sẽ góp phần làm đồng bộ hóa tồn thành phố mới Bình
Dương. Song song đó, dự án cịn đem lại nhiều lợi nhuận cho công ty và cơ hội việc làm cho
rất nhiều người.
Vì vậy có thể khẳng định, Becamex UDJ thực hiện dự án khơng chỉ vì yếu tố kinh tế
mà cịn ln hướng tới những mục tiêu có ý nghĩa xã hội thiết thực.
III.2. Sự cần thiết phải đầu tư
Tình hình kinh tế nước ta hiện nay đang gặp khó khăn làm cho thị trường bất động
sản cũng ảm đạm không kém. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở và sự mong muốn một cuộc sống
vừa tiện nghi vừa mang yếu tố sinh thái, nghỉ dưỡng vẫn còn tăng cao trong thời gian tới.
Trước nhu cầu đó, thành phố Hồ Chí Minh lại bộc lộ nhiều hạn chế từ kẹt xe, ngập nước đến
ô nhiễm môi trường đang lớn dần từng ngày và khơng cịn là địa điểm phù hợp cho nhu cầu
sinh hoạt của một bộ phận cư dân có các điều kiện sống cao và những nhà đầu tư đang tìm
kiếm cơ hội từ việc kinh doanh bất động sản. Các đích đến của họ hiện tại và tương lai là các
khu đô thị vùng ven như Nhơn Trạch, Biên Hịa – Đồng Nai, Bình Dương, Long An.
Với thế mạnh là một tỉnh thành có tốc độ phát triển cơng nghiệp hóa cao nhất nước.
Bình Dương là nơi thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Các cấp lãnh đạo, các ban
ngành của tỉnh đã tập trung phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, hệ thống giao thơng

hồn chỉnh và đầu tư xây dựng thành phố mới Bình Dương nhằm đảm bảo nhu cầu về chổ ở
và làm việc cho lực lượng lao động của tỉnh. Nhận thấy khu đơ thị mới Bình Dương sẽ là
khu vực kinh tế năng động và phát triển mạnh trong tương lai, Ban giám đốc công ty cổ phần
phát triển đô thị (Becamex UDJ) quyết định đầu tư khu biệt thự Lake View tại thành phố mới
Bình Dương.
Lake View được đầu tư xây dựng tại khu liên hợp cơng nghiệp dịch vụ bên trong
thành phố mới Bình Dương, bởi sự thuận lợi về vị trí cũng như điều kiện tự nhiên. Sở hữu
một vị trí tuyệt đẹp với một hệ thống giao thơng cực kì thuận tiện, kết nối dễ dàng đến các
tỉnh thành lân cận như Tp. HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Long, Bình Phước, Tây Ninh,
các tỉnh Tây Nguyên … với các trục đường chính như: Quốc lộ 13, Quốc lộ 14, Mỹ Phước Tân Vạn. Đồng thời, Lake View lại được xây dựng trên nền địa hình bằng phẳng, độ cao
trung bình 20 – 25m so với mực nước biển, nền địa chất vững chắc rất thuận lợi trong việc
xây dựng kết cấu hạ tầng và đây cũng là một yếu tố thu hút các nhà đầu tư cùng những người
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

11


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------có nhu cầu an cư tại Bình Dương khi đã ngán ngẩm với tình hình ngập úng, kẹt xe mỗi khi
mưa hay triều cường tại thành phố lớn như Tp.HCM. Khí hậu Bình Dương cũng hiền hòa, ổn
định, hứa hẹn một cuộc sống êm đềm cho cư dân trong khu biệt thự. Ngồi ra, Becamex UDJ
cịn có những giải pháp về ý tưởng kiến trúc, những phương pháp thiết kế, xây dựng hiện đại
đầy cá tính nhưng vẫn gần gũi với thiên nhiên hứa hẹn một không gian tươi mát, một cuộc
sống an lành cho cư dân trong khu biệt thự.
Tóm lại, với tình hình kinh tế xã hội phát triển của tỉnh, nhu cầu ngày càng tăng của
thị trường, vị trí đắc địa, điều kiện tự nhiên thuận lợi cùng những giải pháp xây dựng tiên
tiến,…ta có thể khẳng định việc xây dựng Lake View là một chiến lược đúng đắn của
Becamex UDJ, đặc biệt rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

12


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
-------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN
IV.1. Vị trí địa lý dự án
Khu biệt thự Lake View tọa lạc tại lô N10, N11 trong khu liên hợp cơng nghiệp dịch
vụ nằm ở phía Đơng Nam thành phố mới Bình Dương. Khu vực này thuộc phường Phường
Hịa Phú, Thị xã Thủ Dầu Một, Tỉnh Bình Dương.
Dự án có tổng diện tích 63,633 m2 với 92 căn biệt thự. Lake View như một thiên
đường ngay giữa lòng thành phố trẻ năng động. Sở hữu một vị trí tuyệt đẹp với một hệ thống
giao thơng cực kì thuận tiện, kết nối dễ dàng đến các tỉnh thành lân cận như Tp. HCM, Long
An, Đồng Nai, Bình Long, Bình Phước, Tây Ninh, các tỉnh Tây Nguyên … với các trục
đường chính như: Quốc lộ 13, Quốc lộ 14, Mỹ Phước - Tân Vạn … Từ Lake View, không
quá 05 phút đi xe để đến với Trung tâm hành chính, Trung tâm văn hóa Thành phố Mới Bình
Dương, Trung tâm thương mại, Công viên, Ngân hàng, Bệnh Viện Quốc Tế, Trường Đại
Học Quốc tế, Khu Công Nghiệp VSIP II, Khu công viên văn hóa Đại Nam.
Vì vậy đây sẽ là nơi mang lại môi trường sống, làm việc và nghỉ ngơi đồng bộ, đáp
ứng nhu cầu ngày càng cao trong cuộc sống hiện đại của người dân.
IV.2. Điều kiện tự nhiên
IV.2.1. Địa hình
Lake View thuộc khu vực đơ thị mới Bình Dương nên địa hình của khu biệt thự có
cùng tính chất của thành phố mới này. Về mặt tổng thể, địa hình nằm giữa đường phân lưu
của lưu vực sơng Sài Gịn và sơng Đồng Nai. Khu vực Đơng – Bắc thuộc Phú Chánh có địa
hình thấp dần về phía Bắc. Nước mưa từ đó đổ ra suối nhỏ sau đó ra suối Cái và ra sông
Đồng Nai. Một phần khu vực Tây - Bắc thuộc Hịa Lợi địa hình thấp dần về phía Nam, khu
vực Đơng Nam thuộc Phú Mỹ thấp dần về phía Đơng. Nước mưa khu vực này đổ vào kênh

và hồ thủy lợi đã quy hoạch thành hồ Khu Liên Hợp sau đó đổ ra suối Giữa để ra sơng Sài
Gịn.
Trong đó, LakeView nằm trên bề mặt cao, bằng phẳng với độ biến thiên cao độ từ
0,2-2%, phù hợp cho xây dựng.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

13


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
-------------------------------------------------------------------------------------------------

IV.2.2. Khí hậu
Khí hậu Lake View mang những đặc điểm chung của vùng, đó là nhiệt đới gió mùa,
nóng ẩm với 2 mùa rõ rệt: mùa mưa, từ tháng 5 – 11; mùa khô từ khoảng tháng 12 năm trước
đến tháng 4 năm sau.
Lượng mưa trung bình hàng năm từ 1,800 – 2,000mm với số ngày có mưa là 120
ngày. Tháng mưa nhiều nhất là tháng 9, trung bình 335mm, năm cao nhất có khi lên đến
500mm, tháng ít mưa nhất là tháng 1, trung bình dưới 50mm và nhiều năm trong tháng này
khơng có mưa.
Nhiệt độ trung bình hằng năm là 26.7 °C, nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 28.8 °C
(tháng 4), tháng thấp nhất 25.5 °C (tháng 1). Số giờ nắng trung bình 2,400 giờ, có năm lên
tới 2,700 giờ.
Chế độ gió tương đối ổn định, không chịu ảnh hưởng trực tiếp của bão và áp thấp
nhiệt đới. Về mùa khơ gió thịnh hành chủ yếu là hướng Đông, Đông - Bắc, về mùa mưa gió
thịnh hành chủ yếu là hướng Tây, Tây - Nam. Tốc độ gió bình qn khoảng 0.7m/s, tốc độ
gió lớn nhất quan trắc được là 12m/s thường là Tây, Tây - Nam.
Chế độ khơng khí ẩm tương đối cao, trung bình 80-90% và biến đổi theo mùa. Độ ẩm
được mang lại chủ yếu do gió mùa Tây Nam trong mùa mưa, do đó độ ẩm thấp nhất thường

xảy ra vào giữa mùa khô và cao nhất vào giữa mùa mưa. Giống như nhiệt độ khơng khí, độ
ẩm trong năm ít biến động. Với khí hậu nhiệt đới mang tính chất cận xích đạo, nền nhiệt độ
cao quanh năm, độ ẩm cao và nguồn ánh sáng dồi dào có thể khẳng định khí hậu Bình
Dương tương đối hiền hồ, ít thiên tai như bão, lụt…
IV.2.3. Thủy Văn
 Nước ngầm
Khả năng khai thác nước ngầm trong khu đô thị mới Bình Dương khác nhau tùy vào
mỗi vùng. Tại phía Thủ Dầu Một, do nằm trong vùng nước ngầm khá dồi dào nên khả năng
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

14


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------khai thác nước ngầm có thể đạt 15,000 – 20,000 m³/ngày (trích: dự án tiền khả thi “Cải tạo
mạng lưới cấp nước thị xã Thủ Dầu Một năm 2010 – tháng 7/1997” của công ty Cấp Nước
Bình Dương). Lưu lượng giếng khai thác cơng nghiệp có thể đạt trên 50m³/giờ nhưng nước
có tính acid rõ rệt (pH thường nhỏ hơn 5), có độ ăn mịn lớn. Các khu vực khác thuộc Phú
Mỹ, Định Hòa, Phú Chánh, Hịa Lợi nguồn nước ngầm chưa có đánh giá cụ thể. Tuy nhiên
một số cơ sở khai thác nước ngầm đang hoạt động cho thấy nguồn nước ngầm tương đối
phong phú.
 Nước mặt
Trong khu vực quy hoạch có hồ Khu Liên Hợp và nhánh chính của suối Giữa chảy
theo hướng Bắc – Nam để ra sơng Sài Gịn. Suối này có lưu vực nhỏ và hẹp nên mùa khơ ít
có nước. Về mùa mưa nước tương đối nhiều nhưng thoát rất nhanh do độ chênh của địa hình
lớn. Hiện tại các tuyến mương thoát nước và hồ chứa đã được xây dựng sau đã thi cơng hồn
tất đảm bảo cho cơng tác thốt nước mặt.
IV.2.4. Địa chất cơng trình
Nhìn chung tồn bộ địa chất khu vực thành phố mới Bình Dương phủ một lớp phù sa
cổ thuộc hệ tầng chánh lưu nên địa chất cơng trình tốt. Việc xây dựng sẽ giảm chi phí lớn về

nền móng cơng trình và nền móng hạ tầng.
Dựa vào mũi khoan thăm dị địa chất cơng trình, nền đất xây dựng Lake View có địa
tầng như sau:
- Lớp 1: Sét pha nhẹ, màu xám tro – nâu hồng, trạng thái dẻo cứng.
- Lớp 2: Sét pha nặng, màu nâu vàng – xám trắng, trạng thái dẻo mềm.
- Lớp 3: Sét pha nặng, màu nâu đỏ - nâu vàng, trạng thái dẻo cứng.
- Lớp cát: hạt thô lẫn sạn sỏi thạch anh, màu nâu vàng.
Xét về cấu tạo địa chất này thì việc xây dựng cơng trình tương đối thuận lợi.
IV.3. Hiện trạng cơng trình và hạ tầng kỹ thuật
IV.3.1. Tổng quan
Khu vực đầu tư xây dựng của dự án thuộc phạm vi của thành phố mới Bình Dương.
Do dó, hạ tầng kỹ thuật đơ thị đã được thành phố mới Bình Dương đầu tư hoàn chỉnh và
đồng bộ. Hiện nay, Becamex UDJ đã san lấp mặt bằng và đã cho thi cơng cơng trình.
IV.3.2. Hiện trạng sử dụng đất
Khu đất dự án nằm trong quy hoạch tổng thể Khu Liên Hợp Công nghiệp Dịch vụ đơ
thị Bình Dương đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án tổng thể theo quyết định số
912/QĐ – TTg Hà Nội, ngày 01/9/2005. Đất đai đã được Becamex UDJ đền bù và giải
phóng mặt bằng.
IV.3.3. Đường giao thông
Đường tạo lực: theo quy hoạch đã được phê duỵệt, Khu Liên hợp có 7 tuyến đường
tạo lực với tổng chiều dài là 34.4km đến nay đã cơ bản hoàn thành đảm bảo giao thông thông
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

15


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------suốt trong toàn khu và đấu nối với hệ thống giao thông chung như: Đường cao tốc Mỹ Phước
- Tân Vạn, đường Vành đai 4 sẽ được xây dựng trong tương lai, hệ thống đường hiện hữu
như: đường Quốc lộ 13, đường ĐT 741, ĐT 742, ĐT 743, ĐT 746.

Đường trong khu vực dự án thông thoáng, sạch đẹp, kết nối thuận tiện đến những khu
vực và dịch vụ tiện ích lân cận.
IV.3.4. Hiện trạng cơng trình hạ tầng và kiến trúc
Khu vực xây dựng cơng trình đã được giải phóng mặt bằng tồn bộ và khơng có cơng
trình nào trong khu vực thi cơng xây dựng.
Bên cạnh đó, hạ tầng khu hiện hữu và xung quanh đã được đầu tư xây dựng hoàn
chỉnh.
IV.3.5. Hiện trạng cấp điện
Xung quanh khu vực dự án đã được công ty Becamex IDC đầu tư xây dựng đầy đủ
riêng bên trong khu vực dự án chưa có hệ thống điện củng như chiếu sáng.
IV.3.6. Hiện trạng thoát nước
Hiện nay khu vực dự án chưa có hệ thống thốt nước, nước mưa thoát tự nhiên trên bề
mặt khu đất.
IV.4. Nhận xét chung
Qua việc phân tích các yếu tố, Bemexco UDJ nhận thấy điều kiện tự nhiên và hạ tầng
kỹ thuật tại khu vực thành phố mới Bình Dương khơng ảnh hưởng lớn đến q trình thi cơng
xây dựng cũng như khai thác sử dụng mà còn rất thuận lợi bao gồm cả yếu tố vị trí địa lý.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

16


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
-------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT
V.1. Đánh giá hiện trạng cơng trình
Thuận lợi: Nằm ở vị trí trung tâm thành phố mới Bình Dương; gần các khu cơng
nghiệp và Tp.HCM; có các góc nhìn đẹp ra khu hồ sinh thái; Hạ tầng đã hồn chỉnh có thể

thực hiện xây dựng; khu vực xây dựng có địa hình đẹp và chênh cao so với hồ cảnh quan.
Bất lợi: khu vực xây dựng có quy mơ diện tích nhỏ (~6.5 ha); có một tuyến đường
chia đơi khu đất; kích thước và hình dáng khu đất có nhiều góc khơng gian khó sử dụng và
mỏng; trong khu đơ thị mới chưa có nhiều cơng trình xây dựng nên mức độ tiếp cận thị
trường là chưa rõ.
Cơ hội: Bình Dương sẽ trở thành trung tâm mới của vùng. Khu đô thị mới sẽ là trung
tâm hành chính, kinh tế, tài chính, văn hóa của Bình Dương; Khu đất xây dựng thuộc khu
vực có cảnh quan đẹp nhất khu đơ thị; Trung tâm hội nghị của khu đô thị mới (Thành phố
mới) cách khu đất xây dựng khoảng 850m; Nằm gần khu vực Dịch vụ – Thương mại và
Khách sạn của khu đô thị mới (khoảng 550m); Gần trường Tư thục Quốc tế Bình Dương và
trung tâm TDTT.
Thách thức: Sự cạnh tranh từ các làng biệt thự ở Vũng Tàu, Đồng Nai; Sự cạnh tranh
từ các sản phẩm tương tự kế cận trong nội tại khu đơ thị mới; Nhìn chung, khu đô thị mới
cũng sẽ gặp những khuyết tật như các đô thị mới Việt Nam (về giao thông, cung ứng HTKT,
HTXH, tài chính, thị trường, tính tổng thể); Đối tượng khách chủ yếu là tầng lớp khá giả
(những người có khả năng mua ở tại các vị trí tốt ở Tp.HCM và các nơi khác).
V.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc - quy họach
V.2.1. Nhiệm vụ thiết kế
Xây dựng một khu biệt thự tại 2 lô đất N10, N11 thuộc Khu Liên hợp Cơng nghiệp
Dịch vụ Đơ thị Bình Dương.
Khu biệt thự đáp ứng đầy đủ các yêu cầu cơ bản đối với một khu dân cư: Hệ thống
đường giao thơng nội bộ, hệ thống cấp thốt nước, hệ thống cấp điện, thông tin liên lạc, công
viên cây xanh.
V.2.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch
 Cơ sở, nguyên tắc thiết kế:
- Áp dụng các chỉ tiêu về thiết kế quy họach do Bộ Xây Dựng thông qua.
- Áp dụng các chỉ tiêu về sử dụng đất do Ban Quản lý thành phố mới Bình Dương
thơng qua.
- Tổ chức khơng gian thỏa mãn 3 tiêu chí: thích dụng – kinh tế - mỹ quan.
- Bố cục phân khu chức năng được quy hoạch rõ ràng, chặt chẽ, thuận tiện cho việc

đầu tư xây dựng có hiệu quả.
- Tổ hợp các dãy nhà hợp lý về góc nhìn, chiều cao, hình thức cũng như về màu sắc
để hài hịa với quy hoạch cảnh quan khu vực.
- Không gian công cộng và cây xanh được thiết kế đơn giản nhưng ấn tượng tạo nên
sự sinh động cho không gian sống.
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

17


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------- Các nút giao thông được giải quyết tốt, đảm bảo phân tuyến giao thông đối nội, đối
ngoại rõ ràng mạch lạc.
 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
- Diện tích đất
+ Diện tích lơ N10
+ Diện tích lơ N11
+ Diện tích đất ngồi ranh

: 65,606.32 m2
: 36,324 m2
: 27,399 m2
: 1,973.32 m

- Diện tích xây dựng
- Diện tích sàn xây dựng
- Mật độ xây dựng chung toàn khu
- Hệ số sử dụng đất chung toàn khu
- Tầng cao trung bình

:
:
:
:
:

20,253.50 m2
84,913.60 m2

31 %
1.294
2 tầng;

Dự án : Lakeview Villas - N10, N11
Số lượng

:

93

căn

Villa 1

:

4

căn

Villa 3:

22 căn

Villa 2

:

13

căn

Villa 6:

19 căn

Song lập(SD):

:

34 căn

Club - house

1 căn

Các nội dung về quy hoạch xây dựng cho từng lô đất :
Loại cơng
trình

Club
house

Villa 1

Villa 2

Villa 3

Villa 6

Type 1

Diện tích
lơ đất (m2)

1.686,7

830 ~ 933

450 ~ 517

455 ~ 727

424 ~ 645

300 ~ 510

Diện tích
XD (m2)

556,2

445

224,5

231,6

216,5

175,8

Diện tích
sàn XD
(m2)

758,5

1179,4

711,4

612,1

690,2

594,1

Mật độ XD

(%)

32,97

53,61~47,6
9

49,88~43,4

50,9~31,85

51,06~33,56

58,6~34,47

Hệ số SDĐ

0,45

1,42 ~ 1,26

1,58 ~ 1,37

1,34 ~ 0,84

1,63 ~ 1,07

1,98 ~ 1,16

Chiều cao

cơng trình

8m

13,2m

11,2m

12,7m

13,2m

13,2m

Số lơ

1

4

13

22

19

34

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

18


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ
------------------------------------------------------------------------------------------------ Phương án thiết kế quy hoạch
Loại cơng
trình

Club
house

Villa 1

Villa 2

Villa 3

Villa 6

Type 1

Diện tích
XD trệt
(m2)

556.2

445

224.5

231.6

216.5

175.8

Diện tích
XD tầng 2
(m2)

202.5

304.5

266.8

169.4

225

200.5

Diện tích
XD tầng 3
(m2)

-

333

219.9

189.1

222.5

180.4

Diện tích
XD sân
thượng

-

96.9

-

22

26.2

37.4

Tổng DT
xây dựng
(m2)

758.7

1179.4

711.4

612.1

690.2

594.1

Khoảng lùi
trước (m)

-

2m

3m

3m

3m

3m

Khoảng lùi
sau (m)

-

2m

3m

3m

3m

3m

Khoảng lùi
2 bên (m)

-

2m ; 3m

2m

2m

2m

2m

Hạng mục Cảnh quan :
Diện tích xây dựng
+ Cổng chào + nhà bảo vệ
+ Hồ bơi club house

+ Hồ cảnh
Công viên & Sân chơi
+ Đường dạo
+ Cây xanh

: 808 m2
: 113 m2
: 595 m2
: 100 m2
: 5,395 m2
: 2,995 m2
: 2,400 m2

Hạng mục Đường

: 9,096 m2

 Phương án thiết kế kiến trúc:
Các giải pháp về hình khối, màu sắc và vật liệu hồn thiện.
+Ý tưởng thiết kế kiến trúc
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

19