Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng nhà ở 536a minh khai phường vĩnh tuy quận hai bà trưng TP hà nội của công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà và đô thị vinaconex (tt)

TÓM TẮT KẾT QUẢ LUẬN VĂN
Lý do chọn đề tại:Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) là lĩnh
vực kinh doanh đặc biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham
gia lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao…Cho nên
vai trị phân tích tài chính trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS lại càng có ý
nghĩa quan trọng. Các dự án BĐS luôn là dự án có quy mơ lớn, vì vậy trong cơng
tác phân tích tài chính khơng được phép sai sót. Nếu mắc phải sai lầm trong tính
tốn thì kết quả phân tích sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng không những đến dự án đầu
tư, mà còn ảnh hưởng đến cả sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.Nhận thấy
vấn đề cấp thiết trên nên trong thời gian học tập, nghiên cứu tại trường và qua thời
gian tìm hiểu thực trạng cơng tác lập dự án và phân tích tài chính dự án đầu tư của
công ty. Tôi nhận ra được tầm quan trọng của công việc này và quyết định lựa
chọn đề tài: "Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng và nhà
ở 536A Minh Khai, phường Vĩnh tuy, quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội
của công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà và đô thị Vinahud” để làm chuyên đề
cho luận văn Thạc Sỹ của mình.
Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng bất
động sản để hoạch định chiến lược phát triển cho công ty.
- Đánh giá dự án đầu tư kinh doanh BĐS dưới góc độ khách quan nhất theo hệ
thống pháp lý hiện hành, xem xét các mặt đạt được và chưa đạt được. Từ đó đề
xuất một số một số giải pháp nâng cao chấ t lươ ̣ ng cơng tác phân tích tài chính dự
án.


- Qua quá trình nghiên cứu đề tài, em mong muốn nắm vững chun mơn
trong cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS; củng cố và hoàn
thiện những kiến thức đã được tiếp thu.
Đối tƣợng nghiên cứu:
- Những vấn đề lý luận cơ bản về dự án đầu tư và phân tích tài chính dự án
đầu tư.

- Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng và nhà ở 536A
Minh Khai, phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, Thành Phố Hà Nội.
- Giải pháp nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng
khu văn phịng nhà ở 536A Minh Khai.
Phạm vi nghiên cứu: Nội dung phân tích tài chính dự án 536A Minh Khai,
phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội của công ty cổ phần đầu
tư phát triển nhà và đô thị dưới góc độ chủ đầu tư.
Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2015 đến năm 2017
Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập thông tin:
+ Thu thập thông tin thứ cấp: Thu thập thơng tin từ các nguồn thơng tin chính
thống của cơ quan có chức năng, từ hệ thống sách báo, tạp chí, từ các trang web,
của các bộ, ban ngành, từ các phịng ban nghiệp vụ của Cơng ty.
+ Thu thập thông tin sơ cấp: Điều tra thu thập thông tin từ các chuyên gia, từ
cán bộ nhân viên, từ đối tác, khách hàng…


+ Ngoài ra để thực hiện nội dung đề tài nghiên cứu sử dụng tổng hợp các
phương pháp nghiên cứu khoa học: Phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp
tổng hợp, so sánh, phương pháp logic, phương pháp phân tích, phương pháp thống
kê… Đề tài có tham khảo một số cơng trình có liên quan để làm nổi bật kết quả
nghiên cứu.
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết
cấu thành 3 chương:
Chƣơng I:Một số vấn đề cơ bản trong phân tích tài chính dự án đầu tư kinh
doanh Bất động sản.
Chƣơng II:Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng và nhà
ở 536A Minh khai, phường Vĩnh Tuy, Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội.
Chƣơng III:Giải pháp nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án đầu tư
xây dựng khu văn phòng nhà ở 536A Minh Khai, phường Vĩnh Tuy, Quận Hai Bà

Trưng, Thành Phố Hà Nội.


CHƢƠNG 1:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh BĐS: Là tập hợp những đề xuất
về việc bỏ vốn, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ để xây dựng mới, mở rộng
hoặc cải tạo những đối tượng là BĐS nhằm mục đích tăng trưởng về số lượng, cải
tiến hoặc nâng cao chất lượng của BĐS trong một khoảng thời gian xác định.
1.1.2. Sự cần thiết kinh doanh BĐS: Các dự án đầu tư có vai trị quan trọng
đối với sự phát triển của mỗi quốc gia; Dự án đầu tư BĐS là nguồn cung BĐS chủ
yếu cho thị trường, là yếu tố làm gia tăng tài sản cố định xã hội;Dự án đầu tư kinh
doanh BĐS khơng chỉ tạo ra cơ sở hạ tầng mà cịn cung cấp không gian cho sự tồn
tại, làm việc và nghỉ ngơi.
1.1.3. Đặc điểm của hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS:Hoạt động kinh doanh
BĐS liên quan tới những loại tài sản cố định không dời; Sản phẩm của hoạt động
kinh doanh BĐS là các BĐS;Hoạt động kinh doanh BĐS vừa là hoạt động đa
ngành vừa là đặc thù;Hoạt động kinh doanh BĐS chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của
yếu tố pháp luật.
1.l.4. Đặc điểm dự án đầu tư BĐS: Quy mô tiền vốn và vật tư cần thiết
thường là rất lớn. Lao động cần cho các dự án cũng rất lớn. Thời kỳ đầu tư kéo
dài.Thời gian vận hành khai thác rất dài.


1.1.5. Các nhân tố ảnh hưởng phân tích tài chính dự án:
Nhân tố vi mô:Những yếu tố thuộc về tiến bộ khoa học kỹ thuật,những yếu tố

kinh tế, và các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS.
Nhân tố vĩ mơ:Khả năng tài chính, năng lực tổ chức,nhân lực và trình độ cơng
nghệ.
1.2. Phân tích tài chính dự án dự án đầu tƣ Bất Động Sản
1.2.1. Phân tích tài chính dự án đầu tư Bất Động Sản
1.2.1.1. Khái niệm phân tích tài chính dự án: là tất cả những quan hệ về tiền tệ
trong quá trình triển khai thực hiện một dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về
vốn, thu chi, phân phối.
1.2.1.2. Mục đích: Đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có
hiệu quả dự án đầu tư;Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của
dự án dưới góc độ hạch tốn kinh tế;Đánh giá được độ an tồn về mặt tài chính của
dự án đầu tư.
1.2.1.3. Vai trị:Phân tích tài chính dự án cung cấp các thông tin cần thiết cho
chủ đầu tư đưa ra quyết định có nên đầu tư hay từ bỏ dự án;là một trong các căn
cứ để xem xét cho phép đầu tư hay khơng đối với các dự án có sử dụng vốn ngân
sách;là căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ cho dự án;cơ sở để tiến hành phân
tích kinh tế xã hội.
1.2.1.4. Yêu cầu:số liệu phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao, phương pháp
phù hợp tối ưu nhất…
1.2.2. Nội dung phân tích tài chính dự án BĐS
1.2.2.1. Xác định nhu cầu vốn của dự án đầu tư bất động sản


1.2.2.2. Xác định nguồn vốn tài trợ
1.2.2.3. Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ
1.2.2.4. Kế hoạch trả nợ vốn vay
1.2.2.5. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư: Đánh giá tiềm lực tài
chính của chủ đầu tư;Hiệu quả tài chính của dự án; Lợi nhuận thuần, thu nhập
thuần của dự án; giá trị hiện tại ròng NPV;IRR; chỉ số doanh lợi PI, thời gian
hoàn vốn T; Lợi nhuận kế tốn bình qn APP; Điểm hịa vốn

1.2.2.6. Đánh giá độ an tồn về tài chính của dự án đầu tư
CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHU
VĂN PHÒNG NHÀ Ở 536A MINH KHAI.
2.1. Một số thông tin chung về công ty.
2.1.1. Tên công ty: Công ty CP đầu tư phát triển nhà và đơ thị - Vinahud Trụ
sở chính của cơng ty: Tịa nhà Vinahud, đường Trung n 9,khu đơ thị Trung Yên,
phường Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, TP Hà Nội
2.1.2. Các ngành nghề kinh doanh chính:Tư vấn đầu tư, tư vấn lập và quản lý
dự án; Tư vấn giám sát các cơng trình xây dựng;Thi cơng xây dựng các cơng trình
xây dựng; đầu tư kinh doanh bất động sản.
2.1.3. Cơ cấu tổ chức công ty: Hội đồng quản trị;Ban giám đốc;Ban kiểm
sốt; Các phịng chức năng:....
2.1.4. Giới thiệu về dự án: Dự án tại số 536A Minh Khai - Hai Bà Trưng - Hà
Nội với tổng diện tích là 6.620m2 trong đó đất nghiên cứu xây dựng cơng trình có
diện tích 5.460m2; Vị trí của dự án có nhiều thuận lợi trong quá trình xây dựng,cạnh


các đường giao thơng chính, đây là khu vực có quy hoạch kiến trúc cảnh quan đẹp,
hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, thuận lợi cho q trình thi cơng xây dựng dự án.
Dự án bao gồm các hạng mục chính: Nhà CT1 (cao 19 tầng), Nhà CT2 (cao 21
tầng) không kể tầng kỹ thuật và tum, 07 nhà ở thấp tầng (03 tầng) khơng kể tầng
tum.
2.2. Phân tích tài chính dự án đầu tƣ xây dựng 563A Minh Khai.
2.2.1. Nhu cầu vốn
2.2.2. Nguồn vốn của dự án: vốn huy động của khách hàng 603.284.548.000
đồng, vốn vay ngân hàng 151.984.727.000 đồng, vốn tự có của chủ đầu tư
30.000.000.000 đồng
2.2.3. Kế hoạch huy động vốn
2.2.4. Kế hoạch trả nợ
2.2.5. Kết quả phân tích tài chính của dự án:

2.2.5.1. Chi phí của dự án:
Chi phí xây dựng cơng trình 454.237.052.000đ; Lãi vay ngân hàng
19.044.109.000đ; nộp tiền sử dựng đất 56.266.056.000đ; Tổng chi của dự án là:
535.008.052.000đ;
2.2.5.2. Doanh thu của dự án:
Nguồn thu từ bán căn hộ: 463.530.909.000đ; Nguồn thu từ bán Văn phòng :
111.771.818.000đ; bán nhà thấp: 30.780.000.000đ; nhà trẻ tầng1: 12.758.218.000đ


2.2.5.3. Hiệu quả tài chính của dự án:NPV: 57,068 tỷ đồng, dự án mang tính
khả thi. Suất thu lợi nội tại của Dự án IRR: 10,28 %.Thời gian hồn vốn là T: 3
năm.
2.2.6. Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án.
2.3. Đánh giá thực trạng phân tích tài chính của dự án 536A Minh khai
2.3.1. Kết quả đạt được trong cơng tác phân tích tài chính dự án.
2.3.2. Những hạn chế khó khăn và nguyên nhân dẫn đến các hạn chế trong
cơng tác phân tích tài chính dự án 536A Minh Khai.
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG PHÂN TÍCH TÀI
CHÍNH

DỰ

ÁN

ĐẦU

TƢ

XÂY

DỰNG

KHU

VĂN

PHỊNG

NHÀ Ở 536A MINH KHAI.
3.1. Phƣơng hƣớng phát triển dự án đầu tƣ xây dựng 536A Minh Khai.
3.1.1. Phướng hướng phát triển dự án dự án 536A Minh Khai:Quản trị tốt
cơng tác chi phí; Giá bán và cho thuê căn hộ được định giá hợp lý: Hướng tới giá
bán và cho thuê hợp lý 19tr/m2, các dự án khác giao động 22-25tr/m2,vincom là
28tr/m2 ; cho thuê văn phòng 19tr/m2 so với lân cận 18-24tr/m2…
3.1.2. Nhiệm vụ và các yêu cầu đặt ra đối với phân tích tài chính.
3.2. Giải pháp nâng cao chất lƣợng phân tích tài chính dự án đầu tƣ xây
dựng 536A Minh Khai
3.2.1. Điều chỉnh các chỉ tiều tài chính sát với thực tế
3.2.2.Giải pháp huy động vốn cho dự án
3.2.3. Giải pháp hồn thiện việc thu thập và xử lý thơng tin


3.2.4. Giải pháp phòng ngừa rủi ro
3.2.5. Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực
3.2.6. Giải pháp nâng cao năng lực quản lý dự án
Kết luận: