Phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị nghiên cứu thực tế thành phố hà nội (tt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
----------------

NGUYỄN NGỌC TUẤN

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP
KHU VỰC ĐÔ THỊ: NGHIÊN CỨU
THỰC TẾ THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ (KHOA HỌC QUẢN LÝ)
MÃ SỐ: 62340410

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ

HÀ NỘI - 2017


CƠNG TRÌNH ĐƢỢC HỒN THÀNH
TẠI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

Người hướng dẫn khoa học: 1. PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGỌC HUYỀN
2. PGS.TS. TRẦN KIM CHUNG

Phản biện 1: PGS.TS. Lê Xuân Bá
Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ƣơng
Phản biện 2: TS. Trần Ngọc Quang
Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam

Phản biện 3: PGS.TS. Hồn Văn Hoan
Học viện Chính trị Khu vực I

Luận án đƣợc bảo vệ trƣớc Hội đồng chấm luận án
cấp Trƣờng Đại học Kinh tế Quốc dân
Vào hồi: 09h00’ ngày 19 tháng 08. năm 2017

Có thể tìm hiểu luận án tại:
- Thƣ viện Quốc gia
- Thƣ viện Đại học Kinh tế Quốc dân


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài
Nhà ở cung cấp “nền tảng cơ bản” giúp cho con người sống và duy trì các
hoạt động xã hội và hoạt động thể chất (Byrne và Diamond, 2007). Giá cả thị
trường bất động sản trở nên bất ổn kể từ khi nền kinh tế của nhiều quốc gia phát
triển mạnh mẽ sau Chiến tranh Thế giới II. Nhà ở trở nên “đắt đỏ” tại nhiều quốc
gia kể từ đầu thế kỷ 21 (Haffner và Boumeester, 2010). Có khoảng cách rõ rệt giữa
nhóm thu nhập cao và nhóm có thu nhập thấp. Đối với nhóm thu nhập thấp, sở hữu
một ngơi nhà thoải mái trở thành một trong những giấc mơ ngoài tầm chi trả đối
với họ.
Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập và phát triển, đơ thị hố ngày càng
tăng nhanh dẫn đến sự phân hoá giữa người nghèo và người giàu tại các đô thị khá
rõ rệt. Những người thu nhập thấp (TNT) đô thị đang phải đương đầu với vấn đề
thiếu nhà ở hoặc ở trong các khu ở tồi tàn, chật chội và hệ thống hạ tầng q tải do
họ khơng có khả năng về kinh tế để tự cải thiện chỗ ở của mình. Do vậy tìm ra một
giải pháp đồng bộ về chính sách, về thiết kế, xây dựng các khu ở, nhà ở cho người
TNT hiện đang là một trong những vấn đề bức xúc tại các đô thị Việt Nam.
Hà Nội là một thành phố đông dân cư chủ yếu do sự di dân ồ ạt ở nông thôn về
thủ đô để kiếm sống, cùng với sự đơ thị hóa mạnh làm gia tăng nhu cầu về nhà ở.
Trong những năm qua, chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội đã có những

bước phát triển khá mạnh mẽ, diện tích nhà ở bình qn trên đầu người tồn thành
phố đạt 22,7m2/người. Số lượng nhà ở dành cho người TNT đã tăng lên đáng kể cả
về diện tích sàn xây dựng và số căn hộ. Năm 2010, toàn thành phố xây dựng được
815 căn hộ dành cho người TNT thì đến năm 2015 đã tăng lên 11.111 căn. Kết quả
phát triển nhà ở TNT đã cho thấy nỗ lực lớn của chính quyền thành phố và doanh
nghiệp. Tuy nhiên, so với chỉ tiêu phát triển nhà ở theo Chương trình phát triển nhà ở
của Thành phố Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì vẫn chưa đạt mục
tiêu đề ra, còn thiếu khoảng 8.880 căn hộ cho người TNT.
Vấn đề đặt ra là tại sao Chính phủ đã sớm có các chính sách và các chương
trình phát triển nhà ở dành cho người TNT, nhưng tốc độ cũng như khả năng đáp ứng
nhà ở cho người TNT khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn ở Việt Nam như Hà Nội
vẫn cịn thấp, trong khi đó nhà ở thương mại khơng nhận được các chính sách và hỗ
trợ của Chính phủ lại tăng trưởng nhanh vượt mức cầu? Nhà nước trung ương và
chính quyền Hà Nội cần làm gì để phát triển nhà ở TNT khu vực đô thị Hà Nội?
Trước yêu cầu đặt ra từ thực tiễn như trên, tác giả lựa chọn đề tài “Phát triển nhà ở
thu nhập thấp khu vực đô thị: Nghiên cứu thực tế Thành phố Hà Nội” làm đề tài
nghiên cứu luận án tiến sĩ của mình.


2
2. Tổng quan các cơng trình nghiên cứu liên quan đến nhà ở thu nhập thấp và
phát triển nhà ở thu nhập thấp
2.1. Nghiên cứu về nhà ở thu nhập thấp
Khơng có định nghĩa chính thức về nhà ở TNT, nhà giá rẻ, nhưng có một định
nghĩa được chấp nhận rộng rãi về "nhóm mục tiêu" của nhà ở TNT, nhà giá rẻ được đưa
ra bởi James E. Wallace: Nếu tổng chi phí hàng tháng của gia đình ít hơn 30% thu nhập
(mức chi phí sống tại Hoa Kỳ), thì hộ gia đình đó được nằm trong diện hưởng các chính
sách nhà ở giá rẻ. Hầu hết các cơng trình nghiên cứu sử dụng hướng tiếp cận cấu trúc
chức năng khi nghiên cứu vấn đề nhà ở. Với cách tiếp cận này, nhà ở luôn được xem xét
trong mối liên quan chặt chẽ với mơi trường sống xung quanh nó như một tổng thể, nhà

ở và môi trường sống xung quanh với một hệ thống dịch vụ, cơ sở hạ tầng đơ thị,…
2.2.Nghiên cứu các chính sách phát triển nhà ở thu nhập thấp
Trong lĩnh vực nhà ở, nhà nước có vai trị tạo điều kiện tối ưu cho một hệ thống
nhà ở phát triển mạnh mẽ. Có khá nhiều tranh luận về phương pháp tốt nhất để cung
cấp nhà ở TNT ở các nước đang phát triển đã tập trung vào vai trò và mối quan hệ giữa
nhà nước, thị trường và xã hội trong việc phát triển nhà ở (Mayer, 2011). Schmidt và
Budinich (2007) đã đề xuất khuôn khổ giúp chính phủ đối phó với vấn đề nhà ở cho
các hộ gia đình trẻ và các hộ có TNT trong q trình phát triển đơ thị. Chính phủ hỗ
trợ các hộ gia đình trẻ và hộ có TNT thơng qua việc phân tích chuỗi giá trị trong thị
trường nhà ở. Trong số những hành động của Chính phủ, thì các chính sách có tác
động trực tiếp vào thị trường nhà ở và tính hiệu quả của việc bảo vệ quyền lợi của các
gia đình trẻ và gia đình có TNT.
Nhiều nhà nghiên cứu bắt đầu từ chính sách nhà ở để nghiên cứu tình hình nhà
ở quốc gia. Hoạch định chính sách là q trình phức tạp và mất thời gian (Diamond,
2010). Các Thành phố khác nhau có các chính sách khác nhau, ví dụ một số thành phố có
mật độ dân số cao nhưng mức độ phát triển nền kinh tế thấp như Quảng Châu, hay một số
thành phố đã phát triển nhưng chính sách nhà ở liên quan đến vấn đề di cư như Singapore.
Dù ở các quốc gia phát triển hay đang phát triển, chính sách nhà ở giá rẻ đều
thường được sử dụng để giải quyết các vấn đề nhà ở, như để ức chế sự phát triển quá
mức của giá nhà ở thương mại, hay để giúp các hộ gia đình có TNT có nhà sở hữu.
Tuy nhiên, chính sách nhà ở giá rẻ khơng chỉ tồn mang lại lợi ích mà cịn gây ra
những bất lợi nhất định. Trường hợp đặc biệt là cuộc khủng hoảng nhà ở giá rẻ ở Mỹ,
đó là kết quả từ việc gia tăng chi phí nhà ở không thể cung cấp đủ nhà ở giá rẻ cho
các hộ gia đình lớn (Jois, 2007).
Một hệ thống nhà ở giá rẻ toàn diện nên bao gồm sáu thành phần chính đó là:
chính sách, kế hoạch, thiết kế, phân bổ, tài chính và hợp tác. Tất cả các yếu tố phụ
thuộc lẫn nhau và từ đó tạo nên một hệ thống động (Zhao, 2009).
Chính quyền có vai trị quan trọng trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến
nhà ở, cũng như cơ sở hạ tầng các dịch vụ liên quan. Chiến lược nhà ở quốc gia có thành

3
công hay không tuỳ thuộc vào phần lớn khả năng huy động các nguồn tài chính cần thiết
và quản lý đúng đắn việc phân bổ chúng. Tác giả Trương Hoàng Trương (2013) cho
rằng: thay vì như chúng ta đang làm như hiện nay, có nghĩa là Nhà nước đưa ra một
nguồn tài chính cho việc xây dựng nhà ở cho người nghèo và kèm theo điệu kiện - mà
đôi khi điều kiện được đưa ra không đáp ứng được cho đa số người nghèo.
2.3. Nghiên cứu về chất lượng nhà ở thu nhập thấp thơng qua sự hài lịng về nhà ở
Chất lượng nhà ở có thể được đo lường thông qua phương pháp khách quan và
chủ quan. Đo lường khách quan được sử dụng phổ biến, là việc đánh giá các đặc tính
vật lý, cơ sở vật chất, dịch vụ và môi trường. Tuy nhiên, đánh giá khách quan khơng
thể kiểm tra và giải thích các khía cạnh tâm lý xã hội của dân cư. Đo lường chủ quan
bao gồm đo lường các vấn đề nhận thức, sự hài lòng, kỳ vọng, sự thất vọng liên quan
chặt chẽ đến các khía cạnh tâm lý xã hội của mỗi cá nhân (Nurizan & Hashim, 2001).
Trong phần này, tác giả tổng quan các cơng trình nghiên cứu về sự hài lịng về nhà ở
nói chung và nhà ở TNT nói riêng, tiêu chí phản ánh chất lượng nhà ở.
Cơ sở lý thuyết về sự hài lòng của dân cư được dựa trên ý tưởng rằng sự hài lòng
của dân cư là thước đo sự khác biệt giữa căn nhà thực tế và căn nhà mong muốn cũng
như tình hình khu phố họ sinh sống (Galster, 1987). Các hộ gia đình thường đưa ra
những nhận xét về điều kiện sinh sống dựa trên nhu cầu và nguyện vọng của họ. Morris
và Winter (1975, 1978) đem đến quan điểm “thiếu hụt nhà ở” và khái niệm hóa “sự hài
lịng với nhà ở” như một quá trình chuyển động. Một số nghiên cứu thực nghiệm đã
chứng minh rằng “thiếu hụt nhà ở” là một khái niệm hữu ích trong việc giải thích sự hài
lịng và hành vi di cư (Bruin & Cook, 1997; Husna & Nurijan, 1987).
Có nhiều tiêu chí đánh giá sự hài lịng về nhà ở như: giao thơng cơng cộng, khoảng
cách từ nhà đến trung tâm thành phố, diện tích, kích thước căn nhà, giá cả (Nurizan, 1993,
Oh, 2000); yếu tố cộng đồng hàng xóm trong khu phố (Dje-buarni và Al-Abed, 2000;
Salleh, 2008); các đặc điểm căn hộ (Lane và Kinsey, 1980; Oh, 2000); môi trường Ogu
(2002); cơ sở vật chất môi trường (Savasdisara, Tips, & Suwannodom, 1989; Oh, 2000;
Bechtel, 1997). Mohit, Ibrahim và Rashid (2010) đánh giá sự hài lòng của cư dân tại các

khu nhà ở giá rẻ thiết kế mới tại Kuala Lumpur, Malaysia, với 45 biến được chia thành
năm nhóm thành phần đặc điểm thiết kế của từng căn nhà, dịch vụ hỗ trợ, cơ sở vật chất
công cộng, môi trường xã hội và các cơ sở vật chất của khu phố.
2.4. Nghiên cứu về thu nhập và khả năng chi trả nhà ở
Tầm quan trọng của nhà ở đã được chứng minh qua tỷ lệ thu nhập hộ gia đình
dành cho nó. Tuy nhiên, phần thu nhập dành cho nhà ở đối với nhóm TNT có thể
được xem xét từ những khía cạnh khác nhau. Hoặc là tổng thu nhập hộ gia đình q
thấp khơng thể chi trả cho nhà ở hoặc phần thu nhập dành cho nhà ở vẫn thiếu hợp lý
(Mashoko, 2012). Khoản chi trung bình của hộ gia đình cho nhà ở tại những quốc gia
đang phát triển nằm trong khoảng 15-25% tổng thu nhập. Một số trường hợp, người
TNT phải chi đến hơn 30% thu nhập cho nhà ở (Buye, 2003).


4
Khái niệm về khả năng chi trả (mua nhà) đề cập đến năng lực mua nhà của hộ
gia đình. Khả năng chi trả nhà ở gắn liền với các khoản thu nhập cần thiết để thanh
tốn cho ngơi nhà và các chi phí khác của hộ gia đình (Hancock, K. E, 1993). Khả
năng chi trả nhà ở là năng lực của một hộ gia đình sở hữu một đơn vị nhà ở đáp ứng
các tiêu chuẩn sống cơ bản (về mặt xã hội) tại mức tiền thuê ròng cho phép hộ gia
đình vẫn có thể duy trì cuộc sống bình thường, không bị rơi xuống dưới mức chuẩn
nghèo. Do vậy, có thể kết luận rằng khả năng chi trả nhà ở nghĩa là vừa có thể trả
khoản thế chấp và vẫn có thu nhập thặng dư để chi tiêu những thứ khác (Whitehead
C.M.E, 1991). Các nước đang phát triển khi hoạch định chính sách cần phải xem xét
yếu tố khả năng chi trả vì nhà ở nên nằm trong phạm vi thu nhập và phù hợp với các
nhu cầu của các hộ gia đình có thu nhập từ thấp đến trung bình, có như vậy các gia
đình TNT và trung bình mới có thể đáp ứng các chi phí sống cần thiết khác
(University of Western Sydney, tháng 7 năm 2008).
3. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu nhằm tìm ra các nguyên nhân cản trở
sự phát triển nhà ở dành cho người có TNT khu vực đơ thị qua nghiên cứu thực tế

trên địa bàn thành phố Hà Nội để từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục nhằm góp
phần thúc đẩy phát triển nhà ở dành cho người TNT khu vực đơ thị thành phố Hà Nội
nói riêng và đô thị Việt Nam trong thời gian tới.
Câu hỏi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu nhằm đi tìm câu trả lời cho các câu hỏi
nghiên cứu sau đây:
(1) Với cách tiếp cận quản lý nhà nước, phát triển nhà ở cho người TNT khu vực
đô thị gồm những nội dung cơ bản nào? Các tiêu chí đánh giá sự phát triển nhà ở TNT
khu vực đô thị? Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở TNT khu vực đô thị?
(2) Phát triển nhà ở dành cho người TNT khu vực đô thị Hà Nội đã triển khai
trong những năm qua đã mang lại những kết quả gì và cịn những hạn chế gì? Những
ngun nhân gây ra các hạn chế đó?
(3) Những vấn đề trọng tâm đặt ra cần giải quyết và các giải pháp cần thực hiện
để giải quyết vấn đề nhà ở cho người có TNT khu vực đơ thị Hà Nội nói riêng, các đơ
thị ở nước ta trong thời gian tới?
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Sự phát triển nhà ở TNT khu vực đô thị Hà Nội và vai
trò nhà nước trong phát triển nhà ở TNT khu vực đô thị.
- Phạm vi nghiên cứu về nội dung: Luận án tập trung nghiên cứu nội dung phát
triển TNT bao gồm các vần đề về: (1) Nội dung phát triển nhà ở TNT, bao gồm việc
xây dựng chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở; việc quy hoạch bố
trí (xác định) quỹ đất và công tác quản lý nhà ở TNT; (2) Nghiên các tiêu chí đánh
giá kết quả phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị; (3) Nghiên cứu các nhân tố
ảnh hưởng đến phát triển nhà ở TNT.
- Về thời gian: Dữ liệu thu thập cho giai đoạn 2010 -2015; điều tra được tiến
hành trong năm 2016.


5
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Khung nghiên cứu

Các yếu tố ảnh
hƣởng đến phát
triển nhà ở TNT
khu vực đô thị:
- Các yếu tố thuộc về
nhà nước.
- Các yếu tố thuộc về
môi trường bên
ngoài nhà nước

Nhà nƣớc với phát
triển nhà ở TNT khu
vực đơ thị:
- Xây dựng chương
trình phát triển nhà ở, kế
hoạch phát triển nhà ở
- Quy hoạch bố trí (xác
định) quỹ đất
- Quản lý nhà ở TNT

Kết quả phát triển NOTNT
khu vực đô thị:
- Số lượng (Quy mô và tốc độ
phát triển diện tích nhà ở cho
người TNT; Số lượng và tỷ lệ
số người TNT được tiếp cận

quỹ nhà ở TNT của TP.
- Chất lượng (Sự hài lòng của
người dân về nhà ở TNT)

Hình 1. Khung nghiên cứu của luận án

Đối tượng chính của nghiên cứu là kết quả phát triển nhà ở cho người TNT khu
vực đô thị Hà Nội, được đo bằng các tiêu chí: (1) Quy mơ và tốc độ phát triển diện
tích nhà ở cho người TNT; (2) Số lượng và tỷ lệ số người TNT được tiếp cận quỹ nhà
ở TNT của Thành phố; (3) Sự hài lòng của người dân về nhà ở TNT.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài luận án, một số phương pháp được sử dụng
bao gồm:
(1) Phương pháp kế thừa: Đề tài sẽ thực hiện kế thừa các cơng trình đã cơng
bố có liên quan được thực hiện ở trong nước, các bài học kinh nghiệm của các nước.
Thơng qua việc tổng hợp, phân tích và so sánh kinh nghiệm về phát triển nhà ở cho
người TNT đơ thị để đưa ra các gợi ý chính sách, giải pháp phát triển nhà ở cho
người TNT đô thị Hà Nội.
(2) Các phương pháp nghiên cứu truyền thống như phân tích, tổng hợp, so sánh,
cây mục tiêu, cây vấn đề… để tiếp cận về việc xây dựng nhà ở cho người TNT đơ thị Hà
Nội, phân tích thuận lợi và khó khăn trong phát triển nhà ở cho người TNT đơ thị Hà Nội
để từ đó tìm ra các chính sách, giải pháp phát triển một cách hiệu quả, bền vững.
(3) Phương pháp nghiên cứu định tính
Tác giả đã tiến hành thu thập thông tin từ một số nhóm đối tượng khác nhau, bao
gồm (1) lấy ý kiến chuyên gia (các nhà nghiên cứu chính sách, các nhà khoa học, trong
lĩnh vực xây dựng, đô thị, nhà ở), và (2) lấy ý kiến cán bộ quản lý các cấp: cấp Thành
phố (HĐND, UBND Thành phố, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc đô thị...), cấp
quận, huyện (HĐND, UBND); một số chủ thể (lãnh đạo) các doanh nghiệp đầu tư phát
triển nhà ở cho người TNT khu vực đô thị và một số người dân (bao gồm cả những
người đã tiếp cận được, đã mua được nhà ở TNT và những người chưa tiếp cận được
nhà ở TNT của Thành phố) có nhiều quan tâm về chính sách nhà ở cho người có TNT.
Thơng tin được thu thập qua việc tổ chức phỏng vấn cá nhân.
Nghiên cứu định tính (lần thứ nhất) để nhận diện những khó khăn, vướng mắc

của doanh nghiệp khi tham gia vào các chương trình phát triển nhà ở TNT của thành


6
phố, nhận diện những trở ngại, vướng mắc khi người dân tiếp cận các chương trình
phát triển nhà ở TNT của Thành phố; xác định các tiêu chí đo lường chất lượng nhà ở
TNT trong bối cảnh Việt Nam. Kết quả phỏng vấn về những khó khăn, vướng mắc của
doanh nghiệp khi tham gia phát triển nhà ở TNT theo các chương trình phát triển nhà ở
của Thành phố; những trở ngại, vướng mắc khi người dân tiếp cận nhà ở TNT, khó khăn
trong q trình làm thủ tục để mua (hoặc thuê) nhà cũng như những đánh giá nhận xét,
mức độ hài lòng của người dân về nhà ở TNT đã mua/thuê (so với số tiền phải trả) và
các vấn đề liên quan được trình bày cùng với kết quả nghiên cứu định lượng cho từng
nội dung cụ thể trong Chương 2.
(4) Phương pháp nghiên cứu định lượng
+ Về số liệu thứ cấp:
Thu thập các thông tin, tài liệu về chính sách phát triển nhà ở cho người TNT
đơ thị của Chính phủ, chính quyền thành phố Hà Nội; các báo cáo, số liệu tổng hợp
của Bộ Xây dựng, sở Xây dựng Hà Nội về công tác phát triển nhà ở cho người TNT
khu vực đô thị; kết quả đầu tư các nguồn lực tài chính, các chủ thể tham gia đầu tư
phát triển nhà ở cho người TNT và kết quả xây dựng nhà ở cho người TNT đô thị Hà
Nội trên cả hai giác độ: Khối lượng nhà ở đã cung cấp và mức độ đáp ứng nhu cầu về
nhà ở cho người TNT đô thị Hà Nội.
+ Về thông tin sơ cấp:
Các dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua việc tổ chức một cuộc khảo sát
lấy ý kiến của 2 nhóm đối tượng: người có TNT đã được tiếp cận và người chưa
được tiếp cận các chương trình nhà ở TNT của Thành phố. Đối với nhóm đối
tượng đã được tiếp cận các chương trình nhà ở TNT của Thành phố, luận án lựa
chọn 3 dự án nhà ở TNT tập trung điển hình của thành phố, đã hoàn thành và
người dân đã về ở là dự án Đặng Xá II, dự án Ecohome 1 và dự án Ecohome 2 đại
diện cho 3 loại dự án có mức giá bán tương ứng thấp nhất, trung bình và cao nhất

trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Nghiên cứu định tính một lần nữa được thực hiện nhằm cung cấp dữ liệu
sống động, phong phú về đánh giá sự phát triển nhà ở TNT của Hà Nội những năm
qua; các thông tin phản hồi từ các nhà đầu tư, các cán bộ quản lý về những vướng
mắc, khó khăn khi doanh nghiệp tham gia vào các chương trình phát triển nhà ở
TNT; các đề xuất, kiến nghị của các nhà đầu tư nhằm tạo điều kiện, môi trường tốt
hơn nữa để doanh nghiệp sẵn sàng tham gia vào phát triển nhà ở cho người TNT
trên địa bàn thành phố. Kết quả nghiên cứu định tính lần 2 cũng cung cấp thêm các
thông tin, tâm tư của những người dân (gồm cả những người đã mua/ thuê và
những người chưa mua/ thuê được nhà ở TNT của thành phố) về những khó khăn
khi tiếp cận nhà ở TNT, về mức độ hài lòng với nhà ở TNT. Tất cả các dữ liệu này
đều được tổng hợp, phân nhóm và trình bày cùng với kết quả nghiên cứu định
lượng cho từng nội dung cụ thể trong chương 2 giúp giải thích kết quả nghiên cứu
một cách sâu sắc hơn.


7
(5) Phương pháp tham vấn chuyên gia được sử trong nhiều khâu, như thiết
lập phiếu phỏng vấn, trao đổi trực tiếp, xin ý kiến tư vấn về chính sách, tham vấn cho
các báo cáo kết quả nghiên cứu, đề xuất các giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở cho
người TNT đơ thị Hà Nội.
6. Đóng góp của luận án
Về lý luận: Làm rõ nội dung phát triển nhà ở cho người TNT khu vực đô thị;
Làm rõ các tiêu chí đánh giá sự phát triển nhà ở cho người TNT khu vực đô thị; Làm
rõ các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở TNT khu vực đô thị.
Về thực tiễn: Làm rõ thực trạng phát triển nhà ở TNT khu vực đô thị Hà Nội giai
đoạn 2010-2015; Đánh giá được những kết quả, những hạn chế và nguyên nhân của
những hạn chế của Chương trình phát triển nhà ở dành cho người TNT khu vực đô thị Hà
Nội đã triển khai trong những năm qua; Đề xuất các giải pháp cần thực hiện để giải quyết
vấn đề nhà ở cho người có TNT khu vực đơ thị Hà Nội nói riêng, các đơ thị ở nước ta

trong thời gian tới; Nghiên cứu có thể là tài liệu tham khảo hữu ích cho các giảng viên, các
nhà nghiên cứu, tư vấn, quản lý trong lĩnh vực phát triển nhà ở TNT khu vực đô thị.
7. Kết cấu Luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các chữ viết tắt, mục lục, danh mục
bảng biểu, tài liệu tham khảo, luận án gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết và thực tiễn phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực
đô thị.
Chương 2: Thực trạng phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị: nghiên
cứu chuyên sâu trường hợp Thành phố Hà Nội.
Chương 3: Một số giải pháp phát triển phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực
đô thị thành phố Hà Nội trong thời gian tới.

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ THỰC TIỄN
VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KHU VỰC ĐÔ THỊ
1.1. Khái niệm, đặc điểm và sự cần thiết phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở thu nhập thấp
1.1.1.1 Khái niệm nhà ở và nhà ở thu nhập thấp
“Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” (Điều 1 của Luật Nhà ở).
Nhà ở cho người TNT là loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu ở cho người TNT.
Theo luật Việt Nam, nhà ở TNT là một trong 9 loại hình của nhà ở xã hội. Theo đó,
các cá nhân (người TNT, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị) đang có thu nhập
chưa đến mức đóng thuế thu nhập cá nhân, có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có
nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát, có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có
đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa là đối tượng được mua,
thuê, thuê mua nhà ở TNT. Trong thực tế, Việt Nam và thế giới có những loại hình
gần như nó như: Nhà ở công cộng (Public Housing); Nhà ở giá rẻ (Low cost
housing), Nhà ở giá hợp lý (Affordable housing)...

8
Do đó, đối tượng nghiên cứu của luận án là nhà ở TNT - một trong các loại hình
nhà ở xã hội. Trong luận án này, khi đề cập đến các quy định pháp luật về nhà ở TNT
sẽ sử dụng thuật ngữ nhà ở TNT hoặc nhà ở xã hội tùy văn bản pháp luật ban hành ở
từng thời điểm và đều được hiểu là đang đề cập đến nhà ở TNT.
1.1.1.2. Đặc điểm nhà ở thu nhập thấp
Nhà ở TNT có những đặc điểm sau: Nhà ở TNT có sự liên quan của chính
phủ; Nhà ở TNT có người tiêu dùng cố định, có giới hạn đối với những người được
hưởng nhà ở TNT; Quá trình tuyển chọn đối tượng được mua nhà ở TNT diễn ra phức
tạp; Nhà ở cho người TNT thường có giá rẻ hơn các loại nhà; Quy mô, số lượng nhà
ở TNT được xây dựng tùy thuộc nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tượng sinh
sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương; Nhà ở TNT
thường được vay vốn ưu đãi.
1.1.2. Người thu nhập thấp và yêu cầu về nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
1.1.2.1. Quan niệm về người thu nhập thấp khu vực đơ thị
Có nhiều quan niệm về người TNT khu vực đô thị tùy thuộc vùng lãnh thổ, vào
điều kiện kinh tế - xã hội trong những thời kỳ nhất định, tuỳ thuộc vào điều kiện sống
của từng hộ gia đình, vào phong tục tập quán của từng địa phương.
Theo quan điểm của tác giả trong luận án này thì người TNT là những người có
thu nhập (và mức tích luỹ) thấp dưới mức trung bình, thuộc diện không phải nộp thuế
thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; đang có
khó khăn về nhà ở (chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc
thuê mua nhà ở xã hội dành cho người TNT, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở,
đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng
diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối
thiểu do nhà nước quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực), cần sự hỗ trợ về cơ
chế, chính sách để tiếp cận nhà ở trên thị trường theo cách đặc biệt.
1.1.2.2 Những yêu cầu về nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
Những yêu cầu về nhà ở TNT khu vực đơ thị: chi phí th/ mua thấp, tính bền
chắc/chí phí bảo dưỡng, vận hành thường xuyên thấp, phù hợp với nghề nghiệp của

người TNT, chi phí cuộc sống phải phù hợp với nhóm người TNT.
1.1.3. Sự cần thiết phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
Phát triển nhà ở TNT khu vực đô thị là cần thiết bởi tính tất yếu khách quan
của tăng trưởng kinh tế và q trình đơ thị hóa trong phát triển. Phát triển nhà ở TNT
khu vực đô thị nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở đô thị; Phát triển nhà ở TNT góp phần
tăng cường quản lý phát triển đơ thị; Phát triển nhà ở TNT khu vực đô thị góp phần
ổn định chính trị và cơng bằng xã hội.
1.2. Nội dung phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đơ thị
1.2.1. Xây dựng chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương
Xây dựng chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương
là một nội dung trọng tâm, là yếu tố rất quan trọng trong phát triển nhà ở của mỗi địa
phương, trong đó có phát triển nhà ở cho người TNT. Tùy từng địa phương mà có những


9
chương trình, chính sách phát triển nhà ở khác nhau. Trên cơ sở Chiến lược phát triển
nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của
địa phương đã được phê duyệt, UBND cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở
của địa phương cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn để trình HĐND cùng
cấp thơng qua trước khi phê duyệt.
Do kế hoạch phát triển quỹ đất của từng địa phương là khác nhau nên UBND
cấp tỉnh phải tiến hành lập tổ chức, phê duyệt những kế hoạch phát triển nhà ở hàng
năm hay những kế hoạch phát triển nhà ở TNT phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát
triển quỹ đất của địa phương.
Đối với nhà ở cho người TNT khu vực đơ thị, chương trình, kế hoạch phát
triển nhà ở của địa phương bao gồm các nội dung chính như: (1) Khái quát hiện trạng
nhà ở TNT của địa phương; (2) Phân tích, đánh giá kết quả, tồn tại, nguyên nhân
công tác phát triển, quản lý nhà ở TNT của địa phương; (3) Xây dựng chương trình,
kế hoạch phát triển nhà ở TNT, trong đó nêu rõ thực trạng và nhu cầu về nhà ở của

nhà ở TNT, nêu rõ kế hoạch xây dựng nhà ở cho từng loại đối tượng, phương thức
tạo điều kiện hỗ trợ về nhà ở (bố trí cho thuê, cho thuê mua nhà ở, hỗ trợ kinh phí,
nguyên vật liệu để xây dựng nhà ở, cấp đất xây dựng nhà ở, ưu đãi về tín dụng).
1.2.2. Quy hoạch bố trí (xác định) quỹ đất cho phát triển nhà ở thu nhập thấp
Việc đầu tư xây dựng nhà ở TNT phải gắn với quy hoạch phát triển đô thị.
Việc lập và duyệt quy hoạch đô thị chi tiết phải đảm bảo dành quỹ đất để xây
dựng nhà ở xã hội trong đó có nhà ở cho người TNT ở đơ thị. Các dự án nhà ở
thu nhập thấp được phát triển hài hòa với các dự án nhà ở thương mại, khu đơ thị
mới nhằm bảo đảm cho người có thu nhập thấp được hưởng các lợi ích từ phúc
lợi cơng cộng và hạ tầng xã hội của khu vực đô thị. Việc bố trí đủ quỹ đất dành
cho phát triển nhà ở TNT, chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa
điểm, quy mơ diện tích đất của từng dự án xây dựng nhà ở TNT đồng bộ về hệ
thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để phát triển nhà ở TNT thuộc trách
nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Theo đó, quỹ đất dành để xây dựng nhà ở
TNT được bố trí trong quy hoạch các dự án nhà ở thương mại, đơ thị mới hoặc
bố trí riêng phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị.
Quỹ đất để phát triển nhà ở TNT có thể được hình thành từ các hình thức: giao
đất, cho thuê đất, điều chuyển đất đai, quỹ đất 20% trong các dự án đầu tư xây dựng
nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội nói chung và
nhà ở TNT nói riêng.
1.2.3. Quản lý nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
Đầu tư phát triển xây dựng nhà ở TNT được rất nhiều ưu đãi của chính phủ cho
nhà đầu tư, giá thành của căn hộ thấp nên vấn đề quản lý nhà ở TNT là cần thiết. Nhà
nước cần ban hành và giám sát thực hiện các quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở TNT; thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá thuê mua nhà ở TNT.


10
1.2.4. Các tiêu chí đánh giá kết quả phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
Khái niệm phát triển nhà ở TNT có thể hiểu là sự phát triển về số lượng,

loại hình và hình thức cung cấp nhà ở TNT. Do đó, việc phát triển nhà ở TNT thực chất
là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo nhằm làm tăng diện tích nhà ở cung
cấp cho các đối tượng có TNT, gia tăng đối tượng thụ hưởng cụ thể theo quy định của
địa phương, gia tăng hình thức, chất lượng nhà ở với sự tham gia ngày càng nhiều của
các nhà đầu tư vào thị trường đầu tư phát triển nhà ở TNT.
1.2.4.1. Tiêu chí đánh giá phát triển về số lượng
Phát triển nhà ở TNT được thực hiện thông qua việc xây dựng mới hoặc cải tạo
nhà ở hiện có, đa dạng hóa đối tượng cung cấp nhà ở TNT để làm tăng diện tích sử
dụng, tăng số lượng người hưởng thụ, tăng số đối tượng được hưởng thụ nhà ở TNT,
tăng số lượng các chủ thể tham gia phát triển nhà ở TNT. Kết quả phát triển về số
lượng có thể được phản ánh bằng các tiêu chí như: Quy mơ và tốc độ phát triển diện
tích nhà ở cho người TNT; Diện tích sàn bình qn/ hộ (hoặc 1 người); Số lượng và
tỷ lệ số người TNT được tiếp cận quỹ nhà ở TNT của Thành phố.
1.2.4.2. Tiêu chí đánh giá về chất lượng (Đánh giá qua sự hài lòng của người dân đã
mua nhà)
Dựa trên đánh giá của các lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm liên quan đến sự
hài lòng về nhà ở của dân cư, khung chỉ số đánh giá sự hài lòng của người dân đối với
nhà ở TNT được xây dựng để làm cơ sở đánh giá thực trạng chất lượng nhà ở TNT khu
vực đơ thị Hà Nội. Các tiêu chí, khía cạnh đánh giá chất lượng nhà ở TNT được xây
dựng dựa trên: (i) Tham khảo các tiêu chí đo lường sự hài lịng về nhà ở nói chung nhà
ở TNT của các tác giả Mohit và Hannan (2012), Mohit và Mansor (2010)... đồng thời
có hiệu chỉnh các thang đo, tiêu chí này cho phù hợp với bối cảnh Việt Nam và (ii) Kết
quả phỏng vấn sâu các chuyên gia, các nhà quản lý, các chủ đầu tư và người dân về các
tiêu chí chủ yếu đo lường chất lượng nhà ở TNT thơng qua đánh giá sự hài lịng của
người sử dụng. Theo đó, các tiêu chí đo lường chất lượng nhà ở thơng qua đánh giá sự
hài lịng của người dân bao gồm 25 tiêu chí và được tác giả chia thành 6 nhóm:
Nhóm 1: Nhóm về đặc điểm, chất lượng xây dựng nhà ở: đánh giá về mức độ
phù hợp về thiết kế căn hộ, diện tích căn hộ và đánh giá chung về chất lượng xây
dựng nhà ở.
Nhóm 2: Nhóm về vị trí - tiện ích khu nhà ở: đánh giá về mức độ thuận lợi về

giao thông; khả năng tiếp cận đến các phương tiện giao thông công cộng; trường học
của trẻ con; các cơ sở y tế; chợ và các khu mua sắm; các trung tâm văn hóa thể thao,
cơng viên, khu vui chơi; nơi làm việc và đánh giá chung về vị trí địa điểm.
Nhóm 3: Nhóm về mơi trường, cơ sở vật chất khu nhà ở: đánh giá về chất
lượng nước; không gian cây xanh; môi trường; thang máy và đánh giá chung về cơ sở
vật chất tại khu nhà ở.


11
Nhóm 4: Nhóm về tình hình an ninh khu dân cư: đánh giá về an ninh, an toàn
của khu nhà ở.
Nhóm 5: Nhóm về dịch vụ quản lý tịa nhà: đánh giá về an ninh, an toàn của
khu nhà ở; đánh giá về ban quản lý nhà ở; sự vận hành các trang thiết bị của toà nhà
(thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng,..); mức độ xử lý các sự cố kịp
thời của ban quản lý nhà ở; các dịch vụ của khu nhà ở (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác
thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt cơn trùng …) và mức phí dịch vụ nhà ở.
Nhóm 6: Nhóm về sự tương tác xã hội, ý thức cộng đồng: đánh giá về ý thức cộng
đồng, người dân khu nhà ở; về hàng xóm láng giềng những cư dân trong tòa nhà.
Cuối cùng là đánh giá chung về mức độ hài lòng của người dân về căn hộ đã
mua/thuê.
1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
Các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở TNT khu vực đơ thị
Tài chính cho nhà ở TNT
Sự phát triển của ngành xây dựng nhà ở
Sự phát triển kinh tế và thị trường bất động sản
Năng lực của chủ đầu tư (doanh nghiệp)
1.4. Kinh nghiệm của một số nước trong phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
Qua nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước như Hoa Kỳ, Hàn Quốc,
Singapore, Nhật Bản, luận án rút ra một số bài học đối với Việt Nam như: cần xác
định nhà ở dành cho người TNT khu vực đô thị là vấn đề mang tính chiến lược và

lâu dài trong quá trình phát triển KTXH; cần xác định rõ ràng khái niệm TNT,
thấp vừa phải, thu nhập rất thấp và cực kỳ thấp cũng như thu nhập trung bình từng
khu vực để làm căn cứ xác định tiêu chuẩn các cá nhân và hộ gia đình được tiếp
cận bình đẳng và công bằng nguồn nhà ở này; nên xây dựng hệ thống phân bổ và
quản lý, giám sát, đánh giá tác động nguồn hỗ trợ nhà ở TNT từ cấp Trung ương
đến các tỉnh hoặc các địa phương; cần có chính sách và biện pháp khuyến khích
người có thu nhập cao không tham gia vào phân khúc nhà ở dành cho người có
TNT; nên xây dựng tiêu chuẩn nhà ở dành cho người TNT và cần khống chế mức
giá trần về nhà, mức trần tiền cho thuê đối với từng khu vực và cần công bố hoặc
niêm yết công khai mức giá hoặc tiền thuê này để tránh tình trạng đầu cơ, trục lợi,
lợi dụng chính sách của nhà nước để thu lợi quá mức chấp thuận cũng như để bảo
đảm tính cơng bằng trong tiếp cận thơng tin; khuyến khích người mua nhà cùng
tham gia thiết kế nhà ở phù hợp với điều kiện sinh hoạt và các quy định về quy
hoạch, kiến trúc và bảo vệ môi trường nhằm giảm thiểu tình trạng cơi nới hoặc
điều chỉnh làm sai lệch thiết kế ngôi nhà và mỹ quan đơ thị. Khuyến khích sự hợp
tác, phối hợp giữa chính phủ, doanh nghiệp và người dân trong quá trình xây dựng
và thực hiện dự án.


12
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP
KHU VỰC ĐÔ THỊ: NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU TRƯỜNG HỢP
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.1. Khái quát về thực trạng phát triển nhà ở đơ thị Hà Nội
Từ năm 2011 đến 2014, tồn Thành phố phát triển được 24.237.125 m2 sàn.
Đến đầu năm 2015, số mét vng (m2) nhà ở bình qn đầu người tăng 1,9
m2/người.
2.2. Thực trạng phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội
2.2.1. Khái quát hệ thống các chính sách, đầu tư phát triển nhà ở thu nhập thấp khu

vực đô thị
Thời gian qua Thành ủy, HĐND, UBND Thành phố đã triển khai kịp thời các chủ
trương của Đảng, chính sách pháp luật của Trung ương và quyết liệt chỉ đạo các cấp, các
ngành chủ động triển khai nhiều chương trình, đề án và ban hành các văn bản quy phạm
pháp luật quan trọng trong lĩnh vực nhà ở phù hợp với điều kiện, tình hình kinh tế - xã
hội và thực tế nhu cầu nhà ở của người dân Thủ đô.
2.2.2. Nhu cầu nhà ở và chỉ tiêu phát triển nhà ở thu nhập thấp Hà Nội
Chỉ tiêu phát triển nhà ở theo Chương trình phát triển nhà ở của Thành phố
Hà Nội giai đoạn 2012-2020 và định hướng đến năm 2030: Giai đoạn đến năm
2015: Khoảng 1.800.000 m2 sàn nhà ở cho người TNT xây dựng mới, tương
đương 20.000 căn hộ cho người TNT và giai đoạn từ 2015-2020 chỉ tiêu tương
ứng là đầu tư xây dựng khoảng 2.223.000 m2 sàn, tương ứng 32.000 căn hộ cho
người TNT.
2.2.3. Quy hoạch bố trí (xác định) quỹ đất cho phát triển nhà ở thu nhập thấp
Trên cơ sở triển khai thực hiện quy hoạch chung xây dựng Thủ đơ đã được Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch xây
dựng nông thôn mới, Thành phố Hà Nội đã dành và bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã
hội bằng nhiều hình thức (sử dụng quỹ đất 20% phân bố quỹ đất theo các đồ án quy
hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quỹ đất bố trí ngay tại các khu công nghiệp đối
với nhà ở công nhân và trong khuôn viên các trường đại học, cao đẳng đối với nhà ký
túc xá sinh viên,…), kết quả đến nay trên địa bàn Thành phố có 60 khu đất, dự án
dành để phát triển nhà ở xã hội với khoảng 348,75 ha đất. Trong đó:
+ 22,97 ha đất thuộc quỹ đất 20%, với 11 dự án nhà ở TNT (khoảng 18,16 ha
đất) và 02 dự án ký túc xá sinh viên tập trung tại khu đô thị mới Pháp Vân – Tứ Hiệp
và Khu đơ thị mới Mỹ Đình II (khoảng 4,81 ha đất);
+ 325,78 ha đất do Thành phố chủ động bố trí theo quy hoạch đơ thị và nhu
cầu phát triển nhà ở xã hội thực tế trên địa bàn (không thuộc quỹ đất 20%), với: 11 dự
án, khu đất dành để xây dựng nhà ở TNT (khoảng 38,77 ha đất); 12 dự án, khu đất

13
dành để xây dựng nhà ở công nhân (khoảng 228,72 ha đất); 08 dự án nhà ở sinh viên
(ký túc xá) trong khuôn viên đất các trường đại học, cao đẳng (khoảng 4,66 ha đất);
16 dự án nhà ở xã hội được chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại theo Thông tư số
02/2013/TT-BXD (khoảng 53,63 ha đất).
Tổng hợp quỹ đất 20% chưa sử dụng tại các dự án khu đô thị mới bàn giao lại
cho Thành phố như sau:
Quỹ đất đang hồn thiện cơng tác GPMB, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, UBND
Thành phố chưa tiếp nhận là: 16 dự án (27 ơ đất) diện tích là 156.396,3 m2. Trong đó có
05 dự án UBND Thành phố đã chấp thuận chủ trương cho nhà đầu tư nghiên cứu thực
hiện dự án đầu tư, nhưng đến nay chưa thực hiện.
Có thể thấy, quỹ nhà ở tại Hà Nội đang thiếu nghiêm trọng quỹ đất để xây
dựng nhà ở xã hội nói chung và nhà ở TNT nói riêng. Lâu nay, các khu nhà ở được
đầu tư xây dựng vẫn chủ yếu là nhà ở thương mại với giá cao nhằm thu lợi nhuận lớn,
nên những người có TNT khơng thể mua được.
Tiếp cận đất đai tại các thành phố lớn nói chung và Hà Nội nói riêng vẫn là
một thách thức lớn đối với sản phẩm nhà ở TNT. Đất đai đô thị, đặc biệt tại các thành
phố lớn như Hà Nội rất khan hiếm, chi phí cao và khó tiếp cận. Các nỗ lực chính sách
nhằm phân vùng và phân bổ đất đai để phát triển nhà ở TNT đã không đạt được hiệu
quả và cần phải tăng cường việc quản lý tính tuân thủ và các thủ tục. Tuy nhiên, các
kế hoạch phát triển hạ tầng gần đây như việc nâng cấp và tái phát triển đô thị đã tạo
ra một bối cảnh tích cực cho các hoạt động xây dựng mới. Do thành phố tăng cường
phát triển cơ sở hạ tầng và các dự án quy hoạch đô thị, những địa điểm không thu hút
trước kia giờ có thể được giải phóng, mở ra các cơ hội phát triển dân cư mới.
2.2.4. Kết quả phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội
2.2.4.1. Kết quả phát triển về mặt số lượng
Tính đến hết năm 2015, có 19 dự án phát triển nhà ở cho người TNT đã hoàn
thành, với khoảng 764.029 m2 sàn xây dựng mới, tương đương 11.111 căn hộ,
khoảng 26,61 ha đất. Trong 5 năm qua, số lượng nhà ở dành cho người TNT đã tăng
lên đáng kể cả về diện tích sàn xây dựng và số căn hộ. Năm 2010, tồn Thành phố chỉ

có 60.802 m2 sàn xây dựng với 815 căn hộ dành cho người TNT trên diện tích đất
3,89 ha thì đến năm 2015 tồn Thành phố đã xây dựng được 764.029 m2 sàn xây
dựng (tăng 703.227 m2, khoảng 12,6 lần so với năm 2010), với số căn hộ là 11.111
căn (tăng 10.296 căn, khoảng 13,63 lần so với năm 2010), diện tích 26,61 ha đất. Tuy
nhiên, so với chỉ tiêu phát triển nhà ở theo Chương trình phát triển nhà ở của
Thành phố Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số
996/2014/QĐ-TTg ngày 19/6/2014 thì vẫn chưa đạt mục tiêu đề ra (còn thiếu
khoảng 1.035.971 m2 sàn xây dựng, tương ứng với 8.880 căn hộ cho người TNT).
2.2.4.2. Nhu cầu nhà ở, khả năng chi trả và giá nhà
Các hộ gia đình TNT Q1 và Q2 chưa có đất hay nhà đối mặt với sự thiếu hụt về
khả năng chi trả lớn nhất. Nhóm này bao gồm những người lao động nhập cư và những
cặp vợ chồng mới cưới. Việc mua nhà của phân khúc này gặp khó khăn từ cả phía
nguồn cung lẫn phía cầu. Về phía cầu, hạn chế về khả năng tiết kiệm để có khoản đặt


14
cọc của họ và TNT và không ổn định là những trở ngại chính trong việc tiếp cận đến
tín dụng phù hợp để mua nhà ở cơ bản ban đầu hay tự xây (World Bank, 2015).
Giá nhà ở cao hơn thu nhập là một rào cản lớn nhất đối với khả năng tiếp cận
nhà ở của người dân có nhu cầu thực. Thực tế là giá tại nhiều dự án, giá nhà ở xã hội
đang được rao bán khá cao. Theo như phân tích khả năng chi trả từ thu nhập của
người dân Hà Nội thì chỉ có những người có thu nhập trung bình, trung lưu (phân
khúc Q3, Q4) mới có khả năng mua. Đối với nhóm người TNT (40% dân số thuộc
phân khúc Q1, Q2 sẽ khó có khả năng tiếp cận).
2.2.4.3. Kết quả phát triển về mặt chất lượng
Để thực hiện việc đánh giá chất lượng nhà ở TNT, tác giả đã thực hiện điều tra
khảo sát mẫu nghiên cứu là 306 hộ gia đình tại 3 dự án nhà ở TNT tập trung, điển
hình của thành phố là Đặng Xá II (đại diện cho các dự án có giá bán thấp nhất),
Ecohome 2 (đại diện cho các dự án có giá bán cao nhất) và Ecohome 1 (đại diện cho
các dự án có giá bán trung bình). Việc đo lường các mục trong bảng câu hỏi dựa trên

thang điểm Likert 5 mức độ (Marques và cộng sự, 2015; Mohit và Hannan, 2012).
Bảng 2.14: Kết quả khảo sát một số tiêu chí đánh giá chất lƣợng nhà ở
dành cho ngƣời TNT
Nhìn chung tơi hài lịng về căn hộ đã mua/thuê

3.63

Hàng xóm láng giềng thân thiện, giúp đỡ nhau

4.01

Ý thức cộng đồng, người dân khu nhà ở tốt

3.78

Mức phí dịch vụ nhà ở phù hợp

3.58

Dịch vụ của khu nhà ở tốt

3.77

Ban quản lý nhà ở kịp thời xử lý các sự cố

3.56

Các trang thiết bị của toà nhà được vận hành tốt

3.56

Ban quản lý nhà ở có trách nhiệm

3.71

An ninh, an tồn được đảm bảo

3.87

Nhìn chung cơ sở vật chất tại khu dân cư là tốt

3.64

Thang máy vận hành tốt

3.55

Mơi trường tốt, thống đãng

4.01

Có đủ khơng gian cây xanh để dạo chơi

3.93

Chất lượng nước đảm bảo

3.27

Nhìn chung địa điểm thuận lợi với gia đình tơi

3.65

Tiện lợi đến nơi làm việc

3.50

Gần các trung tâm văn hóa thể thao, cơng viên, …

3.61

Gần chợ, các khu mua sắm

3.82

Tiếp cận các cơ sở y tế dễ dàng

3.71

Tiếp cận trường học của trẻ con dễ dàng

3.74

Gần các phương tiện giao thông công cộng

3.91

Vị trí khu nhà ở thuận lợi về giao thơng

3.97

Nhìn chung chất lượng xây dựng nhà ở là tốt đối…

3.38

Diện tích căn hộ phù hợp

3.99

Thiết kế căn hộ hợp lý

3.85
-

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

Nguồn: Tính toán từ kết quả điều tra của tác giả


15
Kết quả khảo sát đánh giá chất lượng nhà ở TNT kết quả phỏng vấn sâu cho
thấy: đa số mọi người đều hài lòng với căn nhà họ đã mua, đã thuê được (3,63/5).
Xem xét từng khía cạnh cụ thể cho thấy:
Về đặc điểm, chất lượng xây dựng nhà ở: Kết quả thống kê mô tả cho thấy,
người dân khá hài lòng về chất lượng nhà ở TNT. Thiết kế căn hộ hợp lý với điểm
trung bình là 3,85/5; diện tích căn hộ phù hợp (3,99/5) và nhìn chung người dân đều
có nhận định chất lượng xây dựng nhà ở TNT đã mua (thuê, thuê mua) được là tốt đối
với gia đình họ (3,38/5).
Về các yếu tố vị trí - tiện ích khu nhà ở: Đa số người dân đều đánh giá khu nhà
ở thuận lợi về giao thông (3,97/5), Gần các phương tiện giao thông công cộng
(3,91/5), Tiếp cận trường học của trẻ con dễ dàng (3,74/5), Tiếp cận các cơ sở y tế dễ
dàng (3,71/5), Gần chợ, các khu mua sắm (3,82/5), Gần các trung tâm văn hóa thể
thao, công viên, khu vui chơi (3,61/5), Tiện lợi đến nơi làm việc (3,5/5), và nhìn
chung người dân đều đánh giá địa điểm thuận lợi với gia đình họ (3,65/5).
Về môi trường, cơ sở vật chất khu nhà ở:
Kết quả khảo sát đánh giá về môi trường, cơ sở vật chất khu nhà ở cho thấy,
mức độ đánh giá về chất lượng nước đạt 3,27/5, Có đủ khơng gian cây xanh để dạo
chơi (3,93/5), Mơi trường tốt, thống đãng (4,01/5), Thang máy vận hành tốt (3,55/5),
và đánh giá chung về cơ sở vật chất tại khu dân cư là tốt (3,64/5)
Có thể thấy các dự án nhà ở TNT đều được các chủ đầu tư quan tâm chú trọng
đến việc xây dựng tạo lập môi trường ở khá tốt, kiến trúc hài hịa với mơi trường thiên
nhiên. Đa số người dân (gần 80% số người trả lời) đều hài lòng với môi trường khu nhà
ở. Điểm người dân không hài lịng lắm, chính là về chất lượng nước (3,27/5).
Về tình hình an ninh khu dân cư:

Kết quả khảo sát về tình hình an ninh, an tồn khu nhà ở cho thấy cả 3 khu nhà ở
khảo sát đều được người dân đánh giá cao (3,87/5). An ninh trật tự của các khu nhà ở
đều được đảm bảo tốt, bảo vệ ln có mặt 24/24 giờ để đảm bảo an ninh, trật tự ... Đặc
biệt tại khu nhà ở Ecohome I và Ecohome II, hệ thống kiểm sốt an ninh thơng minh
được lắp đặt để đảm bảo an toàn an ninh cho cư dân trong q trình vận hành, góp phần
tạo nên vóc dáng của một khu nhà ở văn minh, an tồn cho cư dân.
Về dịch vụ quản lý tịa nhà:
Theo kết quả khảo sát về dịch vụ quản lý tòa nhà tại 3 dự án nhà ở TNT Đặng
Xá II, Ecohome 1, Ecohome 2 cho thấy Ban quản lý khu nhà ở nhìn chung được
người dân đánh giá là có trách nhiệm (3,71/5), kịp thời xử lý khi xảy ra các sự cố
(3,56/5), Các trang thiết bị của toà nhà như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện
dự phòng,.. được vận hành tốt (3,65/5), Dịch vụ của khu nhà ở như bảo vệ, vệ sinh,
thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt cơn trùng … được đáp ứng khá
đầy đủ với chất lượng khá tốt (3,77/5), Mức phí dịch vụ nhà ở nhìn chung phù hợp
(3,58/5); duy chỉ có khu nhà ở Ecohome 2, kết quả khảo sát cho thấy trên 60% người


16
được trả lời đều cho rằng mức phí dịch vụ là cao (5000đ/m2) và mức điểm mà cư dân
Ecohome 2 đánh giá về mức hợp lý của phí dịch vụ là 3,0/5, tuy nhiên các ý kiến đều
cho rằng chất lượng dịch vụ tốt.
Sự tương tác xã hội, ý thức cộng đồng:
Ý thức cộng đồng, người dân khu nhà ở được mọi người đánh giá khá tốt
(3,78/5), hàng xóm láng giềng thân thiện, giúp đỡ nhau (4,01/5). “Mọi người thường
có ý thức. Toàn những người đi làm xa, cuộc sống ở đây rất tình cảm” (ý kiến của hộ
dân Đặng Xá II). “Khu này chủ yếu tồn cơng chức nhà nước mua, ý thức cộng đồng
tốt” (ý kiến hộ dân Ecohome 2). “Cư dân ở đây đến từ nhiều vùng quê, nhưng rất
thân ái, đoàn kết. Mặc dù điều kiện kinh tế cũng khơng thật sự vững vàng nhưng nhờ
có chính sách của Nhà nước và sự quyết tâm triển khai dự án của chủ đầu tư chúng
tơi đã có một nơi an cư đúng nghĩa (ý kiến hộ dân Ecohome 1).

Đánh giá chung về mức độ hài lòng đối với căn hộ đã mua, đã thuê: Kết quả
điều tra khảo sát cho thấy đa số người trả lời đều hài lòng với nhà ở TNT mà họ đã
mua, đã thuê được (3,63/5).
“Từ đây đến cơ quan tôi và chồng tơi làm việc khá thuận tiện, đường đi lại
thơng thống. Khơng khí tại Đặng Xá trong lành, thống đãng, cảnh quan bố trí hợp
lý, hạ tầng đồng bộ và quan trọng nhất rất phù hợp với mức lương của hai vợ chồng
tôi. Hiện giờ chúng tôi vừa mua được nhà, vừa có tiền để ni con ăn học vì vậy nếu
cho chúng tôi được chọn lại, chắc chắn chúng tôi vẫn chọn mua nhà ở dự án này”;
“Khu đô thị rộng, giá rẻ, khơng gian thống đãng, nhiều cây xanh, chỗ vui chơi, tập
thể dục thể thao phục vụ mọi lứa tuổi, dịch vụ đa dạng, chúng tơi hồn tồn yên tâm
khi sinh sống ở đây” (ý kiến của hộ dân Đặng Xá II).
“Nhà ở xã hội dành cho người TNT nhưng chất lượng khơng thấp, tơi hài lịng
với căn nhà mình đã mua, dù giá mua khơng hề rẻ, cao nhất so với các dự án nhà ở
TNT khác của thành phố (ý kiến của hộ dân Ecohome 2).
“Chuyển về đây sinh sống chúng tôi rất an tâm và hài lịng về tổng thể giá trị
tiện ích của căn hộ và của cả khu đô thị. Đặc biệt, chúng tơi khơng những có một
mơi trường sống tốt nhất mà cịn có nhiều cơ hội phát triển cơng việc ngay tại nhà
với mơ hình “doanh nghiệp tư gia” và sản phẩm của gia đình cũng đã nhận được
sự ủng hộ của đông đảo cộng đồng cư dân trong khu…” (ý kiến của hộ dân
Ecohome 1).
Có thể thấy các khu nhà ở TNT tập trung của Hà Nội được đầu tư khang trang
và hiện đại, tạo điều kiện để các đối tượng thu nhấp thấp, khó khăn về nhà ở có cơ hội
sở hữu một căn hộ phù hợp với mức thu nhập, khai thác hiệu quả quỹ đất 20% của
Thành phố thông qua việc huy động các nguồn vốn đầu tư hợp pháp để đầu tư xây
dựng đồng bộ hiện đại, cải thiện điều kiện sống và làm việc của người lao động; đạt
tiêu chuẩn cao về cảnh quan môi trường đô thị, chất lượng sống, không gian kiến trúc
cảnh quan xanh, mang lại diện mạo đô thị mới hiện đại và bền vững. Các dự án nhà ở


17

TNT tập trung làm thay đổi suy nghĩ về chất lượng, tiện ích dành cho phân khúc nhà ở
xã hội nói chung, nhà ở TNT nói riêng, từ đó hình thành nên những cụm dân cư lành
mạnh và văn minh, là nơi an cư ổn định với văn hóa sống đảm bảo “chất lượng sống”
thực sự cho người cư ngụ.
2.2.5. Quản lý nhà ở thu nhập thấp
2.2.5.1. Quản lý việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thu nhập thấp
Nhu cầu về nhà ở có mức giá rẻ, được vay vốn ưu đãi rất lớn, nhưng nguồn
cung lại ít nên mới có tình trạng người thì lợi dụng chính sách để trục lợi, người vì
mong giải quyết nhu cầu nhà ở trước mắt mà cuối cùng phải chịu thiệt. Trong khi đó,
việc điều tra, xử lý các trường hợp sai phạm, sai đối tượng của các cơ quan chức năng
cịn khoảng trống khá lớn.
Có thể thấy cịn nhiều bất cập trong các quy định của nhà nước về nhà ở xã hội,
nhà ở TNT như: quy định về đối tượng, điều kiện và tiêu chí mua nhà ở xã hội có
điểm chưa rõ ràng, tiềm ẩn rủi ro xác định không đúng đối tượng; nhà ở xã hội được
sử dụng khơng đúng mục đích; người mua nhà khơng đảm bảo tiêu chuẩn theo quy
định; người dân gặp khó khăn trong việc tiếp cận với thông tin của các dự án, các
điều kiện hỗ trợ mua nhà, xin xác nhận về hộ khẩu và thực trạng nhà ở…
2.2.5.2. Công tác thẩm định giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp
Căn cứ các quy định của Nhà nước về xây dựng giá bán nhà ở xã hội, Thành
phố đã xây dựng cơ chế xác định giá bán theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí,
khống chế lợi nhuận định mức và có sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua ưu đãi về tiền
sử dụng đất, thuế GTGT, lãi suất vay ưu đãi, hỗ trợ chi phí xây dựng hạ tầng kỹ
thuật,… hướng tới mục tiêu góp phần làm giảm giá bán nhà. Tại 09 dự án nhà ở TNT
được kiểm toán, giá trị các khoản ưu đãi của Nhà nước đã góp phần làm giảm từ 10%
- 36% giá bán nhà.
2.3. Đánh giá thực trạng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội
2.3.1. Những kết quả đạt được
Công tác xây dựng kế hoạch và bố trí quỹ đất phát triển nhà ở TNT được coi trọng.
Hệ thống văn bản quy định chi tiết về cơ chế chính sách của Trung ương để
phát triển nhà ở cho người TNT được ban hành đầy đủ, kịp thời.

Số lượng diện tích sàn xây dựng nhà ở, số căn hộ cho người TNT tăng mạnh. Hà
Nội được đánh giá là địa phương đi đầu trong việc phát triển nhà ở TNT, với hàng nghìn
căn hộ được đưa vào sử dụng, gồm cả loại hình nhà ở bán, cho thuê và thuê mua.
Việc chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và điều chỉnh cơ cấu
căn hộ nhà ở thương mại theo Thông tư 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã đa
dạng hóa cơ cấu sản phẩm nhà ở, phù hợp với khả năng chi trả của người dân, giải
quyết một phần khó khăn về nhà ở cho các đối tượng là TNT đơ thị. Các chính sách
đưa ra giải pháp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong sản xuất kinh
doanh, giải quyết hàng tồn kho, điều chỉnh sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị


18
trường. Việc thực hiện cho vay hỗ trợ nhà ở theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày
15/5/2013 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã góp phần thúc đẩy thị trường bất
động sản sớm phục hồi, giải quyết được một phần khó khăn về vốn cho doanh nghiệp
và người TNT tại khu vực đô thị.
Nhiều khu nhà ở TNT tập trung của Hà Nội được đầu tư khang trang, hiện đại
và đồng bộ, giải quyết được một bộ phận nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng thu
nhấp thấp, khó khăn về nhà ở, cải thiện điều kiện sống và làm việc của người lao
động; đạt tiêu chuẩn cao về cảnh quan môi trường đô thị, chất lượng sống, không
gian kiến trúc cảnh quan xanh, mang lại diện mạo đô thị mới hiện đại và bền vững.
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân
Kế hoạch phát triển nhà ở TNT đã được Thành phố xây dựng theo giai đoạn,
trong đó xác định rõ các nội dung cần thiết để đạt được mục tiêu, tuy nhiên còn chưa
phát huy được hiệu lực của các cơ chế ưu đãi đặc thù đối với chủ đầu tư và dự án nhà
ở TNT như không xem xét hỗ trợ kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi
dự án, các dự án không tiếp cận được vốn vay ưu đãi từ Quỹ phát triển nhà ở của
Thành phố.
Thiếu quỹ đất có sẵn phát triển nhà ở TNT để thu hút xã hội hóa đầu tư. Hầu
như tất cả dự án nhà ở TNT đã và đang triển khai là các dự án thuộc quỹ đất 20%

hoặc các khu đất xen kẹt thường có quy mơ sử dụng đất nhỏ (dưới 10ha), thiếu hạ
tầng đồng bộ và thường vướng mắc trong công tác GPMB dự án, chưa có các dự án
tập trung có quy mơ lớn. Việc rà sốt quỹ đất 20% trong các khu đơ thị mới, dự án
phát triển nhà ở trước đây đã được chấp thuận đầu tư chưa kịp thời. Một số vị trí, địa
điểm dự án chưa phù hợp với nhu cầu nhà ở TNT khu vực dự án.
Tốc độ phát triển nhà ở TNT còn chậm, so với mục tiêu tại chương trình 06 của
Thành ủy và chương trình phát triển nhà ở của Thành phố đã được Thủ tướng Chính
phủ phê duyệt thì chỉ tiêu nhà ở TNT đạt khoảng 42,44% về diện tích sàn xây dựng
và 55,56% về số căn hộ. Một số dự án chậm triển khai hoàn thành so với tiến độ dự
án được duyệt. Quỹ nhà ở TNT tại các dự án phát triển nhà ở thương mại bị phân tán,
thiếu tập trung dẫn đến việc các cơ chế chính sách hỗ trợ trực tiếp tại các cơng trình
nhà ở TNT khó triển khai.
Giá nhà ở TNT vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của người TNT, chưa
phù hợp với thu nhập của người TNT. Cơ chế xác định giá bán nhà ở TNT chưa có
quy định đảm bảo sự phù hợp giữa thu nhập, khả năng thanh toán của đối tượng được
mua với giá bán nhà ở TNT. Kết quả phân tích dựa trên thống kê về thu nhập và giá
bán tại các dự án được kiểm toán, sử dụng chỉ số đánh giá khả năng mua nhà là 30% và
các điều kiện của gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho thấy thu nhập của các hộ dân không đủ
để chi trả cho mức giá bán hiện tại.


19
Quỹ nhà ở TNT đầu tư bằng vốn ngân sách số lượng chưa nhiều (515 căn), quỹ
nhà ở TNT đầu tư bằng ngồi ngân sách số lượng cịn hạn chế gây khó khăn cho việc
giải quyết nhà ở cho một bộ phận lớn dân cư đơ thị.
Ít có dự án nhà ở TNT tập trung có quy mơ sử dụng đất lớn hơn 20ha (hiện có
01 dự án Ecohome tập trung nhưng dưới 10ha) để thu hút xã hội hóa đầu tư một khu
nhà ở TNT tập trung, hiện đại theo đúng tinh thần của Luật Nhà ở, đồng thời để bổ
sung quỹ nhà ở TNT đáp ứng nhu cầu của người dân.
Nhiều bất cập trong các quy định của Chính phủ về nhà ở TNT như: quy định về

đối tượng, điều kiện và tiêu chí mua nhà ở TNT có điểm chưa rõ ràng, tiềm ẩn rủi ro
xác định khơng đúng đối tượng. Bên cạnh đó cơng tác quản lý việc mua bán nhà ở
TNT chưa tốt.
Những nguyên nhân chủ yếu:
Q trình lập, phê duyệt quy hoạch đơ thị mới chỉ xác định quỹ đất ở, chưa xác
định cụ thể quy mơ, vị trí đất để xây dựng nhà ở TNT trong các đồ án quy hoạch phân
khu (trừ các dự án nhà ở TNT hiện có) để đảm bảo định hướng cho chương trình, kế
hoạch phát triển nhà ở TNT dài hạn theo mục tiêu đã định; đồng thời việc thực hiện quy
hoạch một số dự án nhà ở TNT cịn chưa đồng bộ với các cơng trình hạ tầng xã hội, hạ
tầng kỹ thuật.
Việc lập, phê duyệt chương trình phát triển nhà ở, trong đó có nhà ở TNT chủ
yếu xác định trên chỉ tiêu phát triển của quốc gia và nhu cầu đăng ký của doanh
nghiệp, khó khăn trong định hướng phát triển nhà ở theo khu vực, địa bàn.
Số lượng, chất lượng, sự đồng bộ giữa các quy hoạch chưa theo kịp yêu cầu
phát triển đơ thị, trong đó có phát triển nhà ở, đặc biệt là quy hoạch cho nhà ở TNT.
Công tác quy hoạch, chuẩn bị quỹ đất còn chậm so với nhu cầu. Thiếu quỹ đất cho phát
triển nhà ở TNT, đặc biệt là quỹ đất xây dựng nhà ở TNT dành cho thuê, thuê mua lại.
Việc huy động nguồn lực xã hội để triển khai các chương trình phát triển nhà ở
cho người có TNT tại khu vực đơ thị cịn hạn chế.
Chính sách ưu đãi về tín dụng, thuế đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở TNT
chậm ban hành. Khó khăn về nguồn vốn (tiền) để hỗ trợ người TNT tăng khả năng
chi trả tiền nhà khi mua, th mua. Hệ thống tài chính nhà ở nói chung và nhà ở TNT
nói riêng chưa hồn thiện, nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu từ hệ thống
ngân hàng và vốn huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn
để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong tạo lập phát triển nhà ở.
Một số cơ chế ưu đãi đầu tư như hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật trong
và ngoài hàng rào dự án và hỗ trợ vốn từ nguồn ngân sách của địa phương trong công
tác GPMB tạo quỹ đất sạch chưa được quan tâm đúng mức.

20
Quy trình thực hiện đối với một dự án nhà ở TNT vẫn phải theo các bước như đối
với nhà ở thương mại, khơng có quy định riêng. Việc vận hành các thủ tục chuẩn bị đầu
tư chưa tinh gọn, để tối ưu hóa thời gian chuẩn bị và thực hiện dự án nhà ở TNT.
Thành phố chưa ban hành quy định, hướng dẫn thống nhất và thuận tiện đối
với người dân về cách thức cung cấp thông tin hoặc khiếu nại tố cáo các trường hợp
vi phạm mục đích sử dụng nhà ở cho người TNT; chưa quy định rõ ràng về trách
nhiệm theo dõi, phát hiện và xử lý đối với các trường hợp vi phạm mục đích sử
dụng; chưa đề cập đến cơ chế phối hợp, trao đổi và cung cấp thông tin giữa các cơ
quan chức năng; đồng thời không ràng buộc được trách nhiệm kiểm tra, giám sát
của chủ đầu tư dự án nhà ở TNT về việc sử dụng căn hộ. Thành phố chưa quy định
cụ thể chế tài xử lý các trường hợp vi phạm mục đích sử dụng căn hộ nhà ở TNT.
Thành phố đã quy định cụ thể về việc thu thập, lưu trữ thông tin về đối tượng
đã được xét duyệt mua nhà, làm cơ sở cho công tác kiểm tra, giám sát.
Quy định xử phạt vi phạm pháp luật trong đầu tư phát triển nhà ở chưa đủ
tính răn đe, ý thức tự giác tuân thủ pháp luật của một số nhà đầu tư chưa cao. Ý thức
tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư kém. Thành phố chưa có quy định về chế độ báo
cáo định kỳ giữa các chủ đầu tư với Sở Xây dựng mà các chủ đầu tư lập báo cáo
theo từng công văn yêu cầu, tuy nhiên cịn tình trạng khơng nộp, nộp chậm hoặc
thiếu một số nội dung theo yêu cầu.

CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ
Ở THU NHẬP THẤP KHU VỰC ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ HÀ NỘI
TRONG THỜI GIAN TỚI
3.1. Mục tiêu, quan điểm phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị nƣớc ta
trong thời gian tới
Phấn đấu phát triển nhà ở đạt diện tích bình qn đầu người là 26,3 m2/ người.
Về nhà ở TNT, mục tiêu đặt ra đó là đầu tư xây dựng thêm 2.223.000 m2 sàn để đảm
bảo chỉ tiêu theo chương trình phát triển nhà ở của Thành phố đã được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt. Theo đó, giai đoạn 2016-2020, mỗi năm đầu tư xây dựng thêm

444.600 m2 sàn nhà ở TNT.
Quan điểm phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
Giải quyết nhà ở TNT vừa mang ý nghĩa cấp bách, vừa mang ý nghĩa lâu dài;
vừa mang ý nghĩa kinh tế, xã hội và chính trị sâu sắc.
Giải quyết vấn đề nhà ở TNT là trách nhiệm chung của mọi cấp, mọi ngành,
của toàn xã hội. Cần huy động mọi nguồn lực của xã hội thông qua q trình xã hội
hóa phát triển nhà ở.
Sự hỗ trợ của Nhà nước về cơ chế, chính sách, cơng tác quy hoạch, phát triển hạ
tầng, mặt bằng đất đai, về tài chính, lãi suất, thanh tốn, … có vai trị quan trọng đối với


21
giải quyết vấn đề nhà ở TNT. Tuy nhiên, sự hỗ trợ phải gắn với cơ chế thị trường, nhằm
thúc đẩy hình thành thị trường nhà đất hiệu quả cho người TNT.
Cần có các biện pháp đồng bộ, khả thi về kinh tế, kỹ thuật và tổ chức để bảo
đảm việc triển khai các phương án giải quyết nhà ở TNT được diễn ra một cách dân
chủ, công khai, minh bạch.
3.2. Một số giải pháp chủ yếu nhằm phát triển phát triển nhà ở thu nhập thấp
khu vực đô thị thành phố Hà Nội
3.2.1. Rà soát quy hoạch, chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thu nhập thấp
Rà sốt quy hoạch, chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở TNT
khu vực đô thị đảm bảo phù hợp thực tiễn, cân đối giữa mục tiêu và nhu cầu nhà ở
TNT, đồng thời đảm bảo các nguồn lực để triển khai, thực hiện. Đối với quy hoạch các
dự án phát triển nhà ở TNT phải đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Đồng thời, quy hoạch phải có tính dài hạn, phải gắn kết giải pháp phát triển hạ tầng
giao thông cơ sở hạ tầng thương mại, công nghiệp và tất cả các cơng trình hạ tầng
khác. Phát triển các khu nhà ở TNT đồng bộ, tập trung, có quy mơ lớn, ưu tiên bố trí
tại các khu vực cửa ngõ Thủ đơ (khu nhà ở TNT tập trung, đầu tư xây dựng nhà ở
TNT đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thuận tiện, hiện đại, kết
nối tốt với trung tâm thành phố Hà Nội) theo quy hoạch phân khu đô thị với quy mô

lớn nhằm đáp ứng cơ bản nhu cầu nhà ở TNT của thành phố.
3.2.2. Phát triển quỹ đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp
Các quỹ đất phát triển nhà ở TNT phải đảm bảo phù hợp quy hoạch. Thành
phố có trách nhiệm rà soát các quỹ đất phù hợp quy hoạch, thực hiện GPMB, xây
dựng hạ tầng các qũy đất để phát triển các khu nhà ở TNT tập trung đảm bảo sự kết
nối, liên thông trong khu vực.
Tiếp tục cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại chuyển sang làm
nhà ở TNT phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở của Thành phố.
Trong giai đoạn 2017-2020, để đáp ứng nhu cầu nhà ở TNT trên địa bàn Thành
phố theo chương trình, kế hoạch của Thành phố đã đề ra cần tìm quỹ đất phát triển
các dự án nhà ở TNT tập trung có quy mơ lớn, đủ để đáp ứng cho khoảng 4/5 nhu cầu
quỹ đất xây dựng nhà ở TNT còn thiếu (khoảng 310 ha đất). Ưu tiên bố trí quỹ đất tại
các khu vực cửa ngõ Thủ đô theo các hướng Đông, Tây, Nam, Bắc để đảm bảo phân
bố hợp lý trên địa bàn Thành phố trên cơ sở khảo sát nhu cầu nhà ở TNT khu vực
xung quanh vị trí được lựa chọn phát triển dự án nhà ở TNT tập trung.
3.2.3. Các chính sách tài chính
Thành phố cần cân đối, bố trí ngân sách thực hiện đền bù và tổ chức GPMB,
đầu tư xây dựng hạ tầng các khu nhà ở TNT. Đưa các dự án GPMB, xây dựng hạ tầng
các khu nhà ở TNT vào danh mục các dự án trọng điểm của Thành phố để tập trung
thực hiện. Rà soát, cập nhật các dự án vào kế hoạch đầu tư cơng trung hạn của Thành
phố và ưu tiên bố trí nguồn vốn thực hiện.


22
Cho phép chủ đầu tư được nộp bằng tiền theo giá đất đối với quỹ nhà ở TNT
20% hoặc 25% tại các dự án phát triển nhà ở thương mại. Nguồn tiền này được đưa
vào một quỹ riêng để tạo nguồn vốn phục vụ công tác GPMB, đầu tư xây dựng hạ
tầng các khu nhà ở TNT tập trung trên địa bàn Thành phố.
Đẩy mạnh huy động các nguồn vốn. Nguồn vốn có thể từ nguồn phát hành
trái phiếu hoặc có thể được bổ sung từ nguồn tiền thối vốn nhà nước sau khi cổ phần

hóa các doanh nghiệp nhà nước của Thành phố. Ngoài các nguồn vốn ưu đãi theo
quy định của Chính phủ, Thành phố cần có cơ chế phối hợp với các Chính phủ các
nước, các định chế tài chính như Ngân hàng Thế giới, Ngân hàng Phát triển châu Á
hay Ngân hàng Hợp tác Quốc tế Nhật Bản hướng đến mục tiêu tài trợ phát triển các
dự án dân sinh trong đó có phát triển nhà ở TNT.
Đẩy mạnh thu hút các nguồn lực từ các doanh nghiệp thông qua việc kêu
gọi đầu tư các dự án GPMB, xây dựng hạ tầng khu nhà ở TNT thơng qua hình
thức BT (các doanh nghiệp tham gia ứng vốn thực hiện GPMB và đầu tư xây
dựng hạ tầng, Thành phố bố trí quỹ đất để doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở
thương mại tương ứng).
Nhà nước cùng với các bên hỗ trợ về tài chính xây dựng cơ chế về lãi vay hợp
lý cho doanh nghiệp. Thành phố cũng cần có cơ chế ưu đãi đối với các doanh nghiệp
tham gia đầu tư xây dựng nhà ở TNT thơng qua các chính sách như giảm thuế VAT,
thuế thu nhập doanh nghiệp.
Hỗ trợ người dân mua nhà tiếp cận được các nguồn vốn vay thông qua Ngân
hàng Chính sách xã hội với lãi suất và thời hạn vay phù hợp.
3.2.4. Các giải pháp trong công tác quản lý
Đẩy mạnh cải cách hành chính liên quan đến các thủ tục trong GPMB, đầu tư,
cấp phép xây dựng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
cho các tổ chức, cá nhân liên quan đến các dự án phát triển nhà ở TNT. Xây dựng
quy trình thực hiện dự án dành riêng cho dự án nhà ở TNT theo hướng tối giản hóa
các thủ tục, đẩy nhanh thời gian thực hiện dự án, giảm chi phí.
Cơng khai, minh bạch về quy hoạch, về các quỹ đất phát triển nhà ở TNT để
các doanh nghiệp tiếp cận, nắm bắt thơng tin, tìm kiếm cơ hội đầu tư. Công khai danh
mục dự án nhà ở TNT cho người TNT trên phương tiện thông tin đại chúng để huy
động nguồn lực, xã hội, lựa chọn nhà đầu tư tham gia đăng ký đầu tư và để người dân
biết, thực hiện các quyền và giám sát cộng đồng.
Đơn giản, rút gọn thủ tục hành chính. Có cơ chế đặc thù trong lựa chọn chủ đầu tư
có năng lực, kinh nghiệm tham gia thực hiện các dự án phát triển nhà ở TNT (có thể áp
dụng hình thức chỉ định nhà đầu tư thay cho việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư).

Tập trung rà sốt, đơn đốc tiến độ các dự án đã có chủ trương đầu tư. Đối với
các dự án chủ đầu tư chậm triển khai, Thành phố kiên quyết thu hồi dự án để giao cho
các nhà đầu tư khác có uy tín, năng lực, kinh nghiệm để thực hiện.


23
3.2.5. Các giải pháp khác
Tập trung nguồn vốn, quỹ đất làm nhà ở TNT để cho thuê bổ sung vào quỹ nhà
ở TNT để cho thuê của Thành phố hoặc xây dựng cơ chế, chính sách khuyến khích các
nhà đầu tư xây dựng nhà ở TNT để cho thuê. Về lâu dài, cần đầu tư những chương
trình xây dựng nhà cho thuê với giá hợp lý, dưới sự định hướng của chính quyền
Thành phố, trong đó nguồn cung là từ các Công ty tư nhân thông qua sự hỗ trợ của
Thành phố như: hỗ trợ ngân sách đầu tư cơ sở hạ tầng ngoài hàng rào và ưu đãi tiền
sử dụng đất. Điều này sẽ giúp giảm chi phí của các căn nhà cho thuê dành cho các đối
tượng TNT với sự tham gia của các doanh nghiệp xây dựng có đủ năng lực và uy tín.
Giải pháp về vật liệu và công nghệ được đưa ra nhằm hướng vào việc tăng
cường sử dụng các thiết bị, vật liệu trong nước, áp dụng những tiến bộ của khoa học
trong thiết kế và thi công.
Thành phố cần ban hành các quy định đối với khung giá bán, cho thuê nhà ở
TNT phù hợp với tình hình thực tế. Nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cơ chế xác định giá
bán nhà ở TNT theo hướng đảm bảo sự phù hợp với đối tượng được mua nhà ở TNT.
Cải tiến quy trình quản lý việc xét duyệt danh sách các hộ gia đình được mua,
thuê nhà ở TNT theo hướng đảm bảo công bằng, công khai, minh bạch. Tăng cường
công tác kiểm tra, giám sát trong đầu tư xây dựng, quản lý nhà ở TNT.
PHẦN KẾT LUẬN
Luận án “Phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị: Nghiên cứu thực tế
Thành phố Hà Nội” nghiên cứu dựa trên cách tiếp cận đánh giá kết quả phát triển
nhà ở cho người thu nhập thấp trong mối quan hệ với các yếu tố tạo nên kết quả phát
triển này. Trong đó, phát triển nhà ở cho người TNT đô thị là kết quả của chính sách
của nhà nước, việc thực hiện quy hoạch đầu tư phát triển nhà ở TNT và công tác quản

lý của nhà nước đối với tồn bộ chương trình.
Luận án đã tổng quan các cơng trình nghiên cứu về nhà ở TNT trên thế giới và
Việt Nam về vai trò của nhà nước trong việc phát triển nhà ở thu nhập thấp và các
chính sách phát triển nhà ở TNT, về chất lượng nhà ở TNT thông qua sự hài lòng về
nhà ở, về thu nhập và khả năng chi trả nhà ở, qua đó hình thành khung lý thuyết
nghiên cứu về phát triển nhà ở TNT ở Việt Nam. Luận án đã xác định được các tiêu
chí đánh giá kết quả phát triển nhà ở TNT khu vực đơ thị, làm rõ các tiêu chí đánh giá
về chất lượng thông qua phương pháp đánh giá chủ quan - đánh giá qua sự hài lòng
của người dân đối với đối với nhà ở TNT đã mua, đã thuê. Các tiêu chí đánh giá sau
khi đã thực hiện điều chỉnh cho phù hợp với bối cảnh Việt Nam bao gồm 25 tiêu chí
và được tác giả chia thành 6 nhóm: Nhóm về đặc điểm, chất lượng xây dựng nhà ở,
nhóm về vị trí - tiện ích khu nhà ở, nhóm về mơi trường, cơ sở vật chất khu nhà ở,
nhóm về tình hình an ninh khu dân cư, nhóm về dịch vụ quản lý tịa nhà, nhóm về sự
tương tác xã hội, ý thức cộng đồng.