Vận dụng phương pháp định lượng Goodwill để định giá tài sản doanh nghiệp Vinhomes (VHM)

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU

1


MỞ ĐẦU
Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều
nước trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tếxã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nền kinh tế
từ những năm cuối của thập kỉ 90 và phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại
hình doanh nghiệp tham gia và đội ngu cán bộ thẩm định ngày càng chuyên
nghiệp.
Tuy nhiên kết quả thẩm định giá vẫn mang tính chưa thống nhất ở một số
nơi. Việc định giá chính sác, sử dụng phương pháp hợp lý sẽ làm giảm thiệt hại
cho Nhà nước cũng như các tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan tới
việc thẩm định giá tài sản.
Thẩm định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng cịn là một
nghề khá mới mẻ, chúng ta có thuận lợi là phát triển sau nên được thừa hưởng
những thành tựu của các nước khác nhưng do điều kiện thực tế Việt Nam nên
việc áp dụng các phương pháp thẩm định cịn nhiều khó khăn. Hiện nay phương
pháp Goodwill được sử dụng phổ biến vì có ưu thế đơn giản, dễ áp dụng. Vì vậy
nhóm 3 xin được đi sâu vào một doanh nghiệp cụ thể- đó là VHM để làm rõ đề
tài: “Vận dụng phương pháp định lượng Goodwill để định giá tài sản doanh
nghiệp Vinhomes (VHM) “. Bài thảo luận của nhóm được chia làm 3 phần:
I.
II.
III.

Lý thuyết chung
Tình hình kinh doanh, thơng tin về doanh nghiệp VHM
Vận dụng lý thuyết định giá doanh nghiệp VHM

2


I. Lý thuyết chung
1.1. Doanh nghiệp và giá trị doanh nghiệp
1.1.1. Doanh nghiệp
Khái niệm: là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn
định được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực
hiện các hoạt động kinh doanh.
Các loại hình doanh nghiệp chủ yếu:
• Doanh nghiệp tư nhân: là một tổ chức kinh tế được đăng ký kinh doanh theo quy
định và thực hiện các hoạt động kinh doanh.
• Cơng ty trách nhiệm hữu hạn: là loại hình doanh nghiệp có tư cách pháp nhân
được pháp luật thừa nhận.
• Cơng ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên (TNHH 1 TV): Công ty trách
nhiệm hữu hạn một thành viên là một hình thức đặc biệt của cơng ty trách nhiệm
hữu hạn.
• Cơng ty cổ phần: Cơng ty cổ phần là loại hình cơng ty, trong đó vốn điều lệ
được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần được thành lập và tồn tại
độc lập.
• Cơng ty hợp danh: là cơng ty trong đó phải có ít nhất hai thành viên hợp danh là
chủ sở hữu chung của cơng ty, ngồi các thành viên cơng ty hợp danh có thể có
thành viên góp vốn.
1.1.2. Giá trị doanh nghiệp
Khái niệm: giá trị doanh nghiệp là sự biểu hiện bằng tiền về các khoản thu
nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình kinh doanh.
Phương pháp định giá doanh nghiệp đáp ứng yêu cầu: đánh giá được giá trị các
tài sản và giá trị các yếu tố tổ chức- các mối quan hệ; lượng hóa được các khoản
thu nhập mà doanh nghiệp mang lại.

3


1.2. Định giá doanh nghiệp
1.2.1. Khái niệm, mục đích
• Khái niệm: Định giá doanh nghiệp là sự ước tính với độ tin cậy cao nhất, các
khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể tạo ra trong q trình kinh doanh, làm
cơ sở cho các hoạt động giao dịch thông thường của thị trường
• Mục đích:
+ Phục vụ cho các giao dịch: mua, bán, sáp nhập, hợp nhất, chia nhỏ doanh
nghiệp, cổ phần hóa … Đây là các giao dịch thơng thường và phổ biến trong nền
kinh tế thị trường
+ Các mục đích khác: xác định vị thế tín dụng, cung cấp thơng tin phục vụ
cho các hoạt động quản lí kinh tế vi mô, hoạch định chiến lược của doanh nghiệp
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp
a) Các yếu tố thuộc về mơi trường kinh doanh
• Môi trường kinh tế tổng quát (môi trường vĩ mô)
+ Tình hình kinh tế vĩ mơ: một doanh nghiệp ln tồn tại và hoạt động
trong một môi trường kinh tế vĩ mô nhất định và chịu sự tác động bởi các yếu tố
thuộc mơi trường đó.
+ Tình hình chính trị, pháp luật: chính trị và pháp luật có tác động trực tiếp
đến hoạt động đầu tư và kinh doanh của doanh nghiệp.
+ Tình hình văn hóa, xã hội: mơi trường văn hóa, xã hội có ảnh hưởng đến
cách tiếp cận về hình thức, phương thức kinh doanh và khả năng thành công của
doanh nghiệp.
+ Sự phát triển của khoa học, cơng nghệ: đây là yếu tố có tác động làm thay
đổi căn bản sự lựa chọn về quy trình cơng nghệ và phương thức tổ chức sản suất
kinh doanh.
• Mơi trường đặc thù (môi trường ngành)

+ Khách hàng: thị trường của doanh nghiệp chính là tập khách hàng của
doanh nghiệp, đây là yếu tố quan trọng quyết định đến sự thành bại của doanh
nghiệp.
+ Nhà cung cấp: tính ổn định và giá cả của nguồn cung đầu vào có ý nghĩa
quan trọng, góp phần đảm bảo cho hoạt động sản xuất kinh doanh được diễn ra
liên tục giảm được giá thành, từ đó góp phần tạo ra giá trị doanh nghiệp.

4


+ Đối thủ cạnh tranh: sự xuất hiện và hoạt động của các dối thủ cạnh tranh
sẽ ảnh hưởng đến khả năng tạo ra thu nhập, khả năng tồn tại và phát triển của
doanh nghiệp, từ đó ảnh hưởng đến giá trị của doanh nghiệp.
+ Cơ quan quản lí nhà nước: đây là những chủ thể thực hiện những hoạt
động quản lí, giám sát hành chính nhà nước đối với quá trình ra đời và hoạt động
của doanh nghiệp dưới các hình thức như: kiểm tra, giám sát sự tuân thủ pháp
luật, bảo đảm các điều kiện an ninh, an toàn cho hoạt động của doanh nghiệp.
b) Các yếu tố thuộc về nội tại doanh nghiệp
• Hiện trạng tài sản trong doanh nghiệp: tài sản doanh nghiệp là yếu tố cơ sở vật
chất cần thiết, là điều kiện không thể thiếu được để tiến hành các hoạt động kinh
doanh.
• Vị trí kinh doanh: địa điểm, diện tích, địa bàn, thời tiết,… Đây là yếu tố có thể
tạo ra các lợi thế thương mại của doanh nghiệp, từ đó góp phần đem lại thu nhập
vượt trội cho doanh nghiệp.
• Uy tín kinh doanh: được hình thành từ chất lượng sản phẩm, các dịch vụ tiện
ích, thái độ phục vụ, quan hệ khách hàng,…
• Trình độ kĩ thuật và tay nghề của người lao động: ảnh hưởng đến chất lượng sản
phẩm, hiệu quả sử dụng nguyên vật liệu, tiết kiệm chi phí, năng suất lao động,…
• Năng lực quản trị kinh doanh: khả năng hoạch định chiến lược, trình độ tổ chức
quản lý, năng lực quản trị các yếu tố,…

Kết luận: Giá trị doanh nghiệp chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố bên trong
và bên ngoài doanh nghiệp, sự phân biệt giữa các yếu tố mang tính chất tương
đối.

5


1.2.3. Các phương pháp định giá doanh nghiệp
a) Phương pháp giá trị tài sản thuần
Cơ sở lý thuyết: doanh nghiệp giống như một loại hàng hóa, hoạt động của
doanh nghiệp được tiến hành trên cơ sở sử dụng một lượng tài sản nhất định, tài
sản của doanh nghiệp được tài trợ bởi vốn của nhà đầu tư và nguồn tài chính
được bổ sung trong q trình hoạt động.
Giá trị của doanh nghiệp được tính bằng tổng giá thị trường của số tài sản
mà doanh nghiệp hiện đang sử dụng vào SXKD
Phương pháp xác định:
Trong đó:
: giá trị tài sản thuần thuộc về chủ sở hữu doanh nghiệp
: tổng giá trị tài sản mà DN đang sử dụng vào SXKD
: giá trị các khoản nợ
b) Phương pháp hiện tại hóa các nguồn tài chính tương lai
Cơ sở lý thuyết: giá trị của một doanh nghiệp được đo bằng độ lớn của
khoản thu nhập mà DN có thể mang lại cho nhà đầu tư trong tương lai, giá trị
các khoản thu nhập đó được quy về thời điểm hiện tại theo tỷ suất chiết khấu
nhất định.
Giá trị của doanh nghiệp được xác định trên cơng thức tổng qt như sau:
Trong đó:
giá trị doanh nghiệp
: thu nhập DN đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t
r: tỷ suất hiện tại hóa( còn gọi là tỷ suất chiết khấu)

n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)
Các phương pháp hiện tái hóa các nguồn tài chính tương lai:
+ Phương pháp định giá chứng khốn
+ Phương pháp hiện tại hóa lợn nhuận thuần
+ Phương pháp hiện tại hóa dịng tiền thuần
c) Phương pháp định giá dựa vào chỉ số P/E (Price earning ratio)
Cơ sở lý luận:
+ Thực chất của tỷ số P/E: giả định DN thu được lợi nhuận thuần của mỗi
cổ phiếu hàng năm là và sử dụng toàn bộ lợi nhuận thuần đó để chi trả lợi tức
cổ phần, thì giá trị CP được xác định qua công thức:
+ Giả sử
=>1/r==PER
6


Phương pháp xác định: Trên thị trường chứng khoán hoạt động hoàn hảo,
P/E phản ảnh tương đối trung thực tương quan giữa giá trị hợp lý của một cổ
phần với lợi nhuận ròng của mỗi cổ phần. giá trị doanh nghiệp hay giá trị của
mỗi cổ đơng có thể ước tính theo cơng thức sau:
Giá trị DN = lợi nhuận dự kiến của mỗi cổ phần (EPS dự kiến)× P/E
trung bình
1.3. Phương pháp định lượng Goodwill
1.3.1. Khái niệm và cơ sở phương pháp
Khái niệm: Đây là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp dựa trên cơ
sở đánh giá giá trị các yếu tố tài sản vơ hình mang lại giá trị cho doanh nghiệp,
đó chính là giá trị của lợi thế thương mại ( Goodwill).
Cơ sở của phương pháp: Hai doanh nghiệp có tài sản khác nhau về lợi thế
thương mại( vị trí, địa điểm, trình độ quản lý, thương hiệu,…) thì kết quả và
hiệu quả kinh doanh khác nhau từ đó ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp.
Ví dụ: Doanh nghiệp A ứng ra một lượng vốn là 100 (đơn vị tiền tệ), thu về

một khoản lợi nhuận là 10( đơn vị tiền tệ) tương ứng với một tỷ suất sinh lời trên
vốn là 10%. Doanh nghiệp B cũng ứng ra một lượng vốn tương tự như vậy
nhưng thu được lợi nhuận là 15 (đơn vị tiền tệ), tương ứng tỷ suất lợi nhuận tên
vốn là 15%
Một câu hỏi được đặt ra là: tại sao doanh nghiệp B cũng ứng ra một lượng
vốn như vậy lại sinh ra được một khoản lợi nhuận cao hơn doanh nghiệp A? Có
thể giải thích rằng: vì doanh nghiệp B có vị trí kinh doanh tốt hơn, chất lượng
sản phẩm cao hơn, trình độ quản lý giỏi hơn, mạng lưới phân phối hàng hóa
rộng lớn hơn,… đó là tất cả những yếu tố vơ hình, chúng hội tụ lại đã làm nên
khoản lợi nhuận vượt trội (5 đơn vị tiền tệ) so với doanh nghiệp A
 Giá trị của tài sản vô hình trong một doanh nghiệp được tính bằng giá trị hiện tại
của khoản thu nhập do tài sản vơ hình tạo ra. Tức là bằng giá trị hiện tại của các
khoản siêu lợi nhuận.
1.3.2. Nội dung phương pháp
Cơng thức:
Trong đó giá trị doanh nghiệp
ANC: giá trị tài sản thuần của doanh nghiệp
7


GW: giá trị tài sản vơ hình, hay giá trị lợi thế thương mại
GW được xác định như sau:
Trong đó: : Lợi nhuận năm t
: giá trị tài sản đưa vào năm t
Lợi nhuận bình thường của tài sản năm t
r: tỷ suất lợi nhuận “bình thường” của tài sản đưa vào kinh doanh
: siêu lợi nhuận ở năm t

8

1.3.3. Quan điểm lựa chọn tham số
Tên phương pháp/

Tỷ suất sinh lời

quan điểm

bình thường của

Lợi nhuận (

vào kinh doanh (

tài sản (r)
UEC ( Hiệp hội Chi phí sử dụng Lợi
chuyên

gia

Tài sản đầu tư

kế vốn trung bình

nhuận

sau Tổng giá trị tài

thuế trước trước sản (khơng phân

tốn Châu Âu)

lãi vay

biệt tài sản được
tài trợ bằng nguồn

Anglo-Saxons

Chi phí sử dụng Lợi nhuận thuần

nào)
Gía trị tài sản

vốn chủ sở hữu

thuần được đánh
giá lại

CPNE

(

vốn Chi phí sử dụng Lợi

nhuận

sau Vốn

thường

thường xun cần vốn trung bình thuế trước lãi vay xuyên được tài
thiết
doanh)

cho

kinh tính riêng cho các trung và dài hạn
nguồn

tài

trợ

trợ

bằng

các

ổn

định

nguồn

trung và dài hạn

(vốn chủ sở hữu,
vốn vay trung và

dài hạn)

1.3.4. Ưu, nhược điểm của phương pháp Goodwill
a) Ưu điểm
- Là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp có cơ sở vững chắc và đã chỉ rõ
giá trị doanh nghiệp được cấu thành bởi 2 yếu tố: vơ hình và hữu hình.
- Phương pháp tính Goodwill cho phép các chuyên gia có thể định giá thơng qua
việc bù trừ các sai sót có thể xảy ra khi đánh giá lại giá trị tài sản thuần của
doanh nghiệp, vì nếu giá trị tài sản (ANC, At) được đánh giá cao lên sẽ làm
giảm giá trị của Goodwill và ngược lại.
- Tạo cơ sở để phân tích mức độ tác động của yếu tố rủi ro kinh doanh và yếu tố
rủi ro lãi suất đến giá trị doanh nghiệp.

9


- Có tính đến lợi ích của người mua và người bán, bởi lẽ công thức cho thấy
người mua doanh nghiệp là nhằm thu được khoản lợi nhuận cao hơn mức bình
thường chứ khơng chỉ đơn thuần là mua tài sản hiện hành.
- Nếu các dữ liệu, thông tin đạt được độ tin cậy cần thiết thì phương pháp này
ln mang lại sự tin tưởng vững chắc hơn so với các phương pháp khác.
b) Nhược điểm
- Do tác động của các yếu tố bên ngoài như quy luật tỷ suất lợi nhuận bình quân,
quy luật cạnh tranh nên doanh nghiệp khó có thể duy trì lợi thế so sánh để có lợi
nhuận siêu ngạch, nên khó có thể dự báo thời hạn và thiếu căn cứ để xây dựng
giả thuyết về lợi nhuận trong tương lai.
- Là sự kết hợp giữa phương pháp định giá tài sản thuần với hiện tái hóa lợi
nhuận, nên khơng thể tránh khỏi hạn chế của hai phương pháp này, chẳng hạn sẽ
gặp khó khăn khi định giá tài sản đặc biệt, khơng có giá bán trên thị trường.
- GW có biên độ dao động rất lớn trước những thay đổi nhỏ của r, nếu sử dụng r

không hợp lý sẽ đưa đến những kết luận sai lầm về giá trị doanh nghiệp.
- Không cung cấp những cơ sở dữ liệu cần thiết để nhà đầu tư đánh giá triển vọng
của doanh nghiệp trong tương lai. Do đó, những tham số lựa chọn cịn mang
nhiều tính chủ quan.
II. Tình hình kinh doanh, thơng tin về doanh nghiệp Vinhomes
2.1. Khái quát về doanh nghiệp Vinhomes
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển
Tiền thân của Cơng ty CP Vinhomes là CTCP Đô thị BIDV – PP, được
thành lập vào đầu năm 2008 với vốn điều lệ đăng ký ban đầu là 300 tỷ đồng.
Đến tháng 03/2009, Công ty đổi tên thành CTCP Phát triển Đô thị Nam Hà Nội
và thực hiện đăng ký giao dịch cổ phiếu tại Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội
(UPCOM) với mã chứng khốn là NHN vào tháng 11/2011.
Tháng 05/2016, Cơng ty chính thức nộp hồ sơ xin hủy đăng ký cơng ty đại
chúng do có dưới 100 cổ đơng và đến ngày 07/07/2017, Công ty nhận được
Quyết định về việc hủy đăng ký giao dịch đối với cổ phiếu của Công ty do Sở
Giao dịch Chứng khoán Hà Nội phát hành.
Bắt đầu từ năm 2018, Tập đồn Vingroup - Cơng ty CP – công ty mẹ của
Vinhomes tiếp tục thực hiện kế hoạch tái cơ cấu toàn Tập đoàn theo hướng
chuyên nghiệp hóa và tập trung hóa. Theo đó Vinhomes là công ty phụ trách
10


mảng hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản nhà ở, văn phòng và các
hạng mục liên quan. Các hoạt động kinh doanh này của Vingroup, công ty
con/công ty liên kết của Vingroup sẽ được chuyển giao và tập trung cho
Vinhomes. Do đó:
• Cơng ty đổi tên thành Công ty Cổ phần Vinhomes. Công ty tăng vốn điều lệ lên
28.365.000.000.000 đồng thông qua việc chào bán cổ phần riêng lẻ, trả cổ tức
bằng cổ phần và nhận sáp nhập Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Tân Liên
Phát và Công ty Cổ phần Kinh doanh và Quản lý Bất động sản Vinhomes.

• Cơng ty đổi tên thành Cơng ty Cổ phần Vinhomes
• Cơng ty thực hiện giảm vốn điều lệ xuống 26.796.115.500.000 đồng do tách
mảng hoạt động khác ra khỏi Cơng ty.
• Ngày 12/04/2018, Cơng ty CP Phát triển Thể thao và Giải trí Mễ Trì sáp nhập
vào Công ty theo Giấy Chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thay đổi lần thứ 22.
2.1.2. Chiến lược hoạt động
a) Chiến lược buôn bán
Năm 2019, Vinhomes bán trước 60.100 căn hộ, 65% trong số này đến từ
chiến lược bán buôn tại các đại dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart
City và Vinhomes Grand Park. Không thể không kể đến vai trị của chiến lược
bán bn bất động sản. Thực tế hoạt động này đóng góp tới 65% trên tổng
doanh số bán hàng của Vinhomes trong năm 2019, tương đương khoảng 38.800
căn hộ bán trước. Trong đó, khoảng 11.000 căn hộ được chuyển giao cho một
nhà đầu tư Châu Á, giao dịch dự kiến hồn thành trong q I/2020.
Trong năm 2020, Vinhomes dự kiến tung ra thị trường 46.300 căn hộ, 88%
tiếp tục đến từ ba đại dự án. Mục tiêu của cơng ty là duy trì khả năng bán trước
và các giao dịch bán buôn với các đối tác uy tín để duy trì lợi nhuận ổn định.
Bên cạnh đó, các dự án mới ra mắt bao gồm Vinhomes Galaxy, Vinhomes
Wonder Park và Vinhomes Dream City.
Đối với công tác bán hàng, Vinhomes sẽ thay thế mơ hình bán hàng đại lí
bằng bán hàng trực tiếp và trực tuyến triển khai theo từng giai đoạn, ứng dụng
công nghệ nhằm gia tăng hiệu quả.
Một điểm đáng chú ý trong chiến lược kinh doanh của Vinhomes kể từ năm
2020 là việc nghiên cứu phát triển bất động sản khu công nghiệp, đây được kì
11


vọng sẽ là động lực tăng trưởng mới cho công ty. Vinhomes cũng cho biết đang
tính tốn 6 dự án có tiềm năng lợi nhuận, tập trung tại TP Hải Phòng.
b) Chiến lược Marketing

Vị thế đặt dự án của Vinhomes là lợi thế lớn. Khách hàng của Vingroup
nhắm tới những sự thuận lợi nhất khi sử dụng căn chung cư, chính vì vậy chiến
lược Marketing của Vinhomes đầu tiên là ưu tiên về vị trí thuận lợi, giúp khách
hàng có được vị trí dễ dàng lưu thơng. Thêm vào đó, việc đánh vào yếu tố vị trí
cũng là một điểm “chơi trội” với Vinhomes khi Vin tập trung vào những địa
điểm “hot” nhất ở những thành phố lớn , ví dụ như Quận 1 với Vinhomes Ba
Son, hay Vinhomes Metropolis tại đường Kim Mã - một tuyến đường đắt đỏ tại
HN,… Chính điều này cho thấy tiềm lực của Vingroup về vấn đề chọn địa điểm
cực kỳ mạnh mẽ. Thêm vào đó, hãng cũng bổ sung những chung cư “vệ tinh”
bao phủ dày đặc giúp tạo ra hệ thống chung cư Vinhomes, khiến khách hàng bị
bao vây bởi những dự án của Vingroup và tạo ra độ phủ lớn với thương hiệu bất
động sản Vinhomes.
Vinhomes đánh mạnh vào yếu tố thương hiệu đối với khách hàng. Những
chiến lược của Vinhomes tung ra thị trường luôn gắn liền với yếu tố thương hiệu
của Vingroup, do đó sự nhận diện từng dự án của Vinhomes luôn ở mức rất cao
và luôn đứng top tìm kiếm trên mạng xã hội. Tất cả các dự án của hãng đều
được mua rất nhanh ngay từ khi mở bán bởi sức hút thương hiệu và chất lượng
được khẳng định. Chính vì thế chiến lược Marketing của Vinhomes thực sự
thành công nhờ nhắm vào yếu tố thương hiệu của Vingroup.
c) Những cơng trình tiêu biểu
Thứ nhất, dự án Vinhomes The Harmony (Long Biên, Hà Nội): Đây là khu
đô thị lớn rộng 97ha gồm các căn biệt thự thấp tầng, nhà vườn và trường học.
Đến nay dự án đã cơ bản xong hạ tầng kỹ thuật, đã xây dựng xong trường học và
cơ bản hoàn thành 70% các căn nhà thấp tầng.
Thứ hai, dự án Vinhomes Green Bay (Mễ Trì, Nam Từ Liêm): Là khu đơ
thị rộng 30ha gồm các hạng mục chính là biệt thự, nhà phố, chung cư và trường
học. Hiện dự án đã hoàn thành phần nhà thấp tầng, trường học, khu chung cư

12

đang hoàn thiện và lắp đặt nội thất, dự kiến bàn giao vào quý 1/2019. Toàn bộ hạ
tầng dự án đã hoàn thành 70%.
Thứ ba, dự án Vinhomes Skylake, đây là khu chung cư cao cấp có tổng
mức đầu tư 3.786 tỷ đồng nằm trên đường Phạm Hùng (Cầu Giấy, HN), hiện 1
tịa đã cất nóc, 2 tịa cịn lại dự kiến cất nóc vào tháng 5/2018.
Thứ tư, dự án Vinhomes Metropolis trên đường Liễu Giai (Ba Đình, HN)
hiện đang thi cơng hồn thiện, dự kiến hồn thành vào cuối năm 2018. Khu văn
phịng khởi cơng hồi đầu năm 2018, dự kiến hoàn thành năm 2019.

13


2.2. Tình hình hoạt động từ năm 2016-2019 của Vinhomes
Tình hình hoạt động của doanh nghiệp giai đoạn 2016-2020:
Bảng 1: Kết quả kinh doanh của VHM 2016-2020
Kết quả kinh
doanh
Doanh thu thuần
về BH và cung cấp
DV
Giá vốn hàng bán

2016

2017

2018

DV

Lợi nhuận tài
chính
Lợi nhuận khác
Tổng lợi nhuận
trước thuế
Lợi nhuận sau
thuế
Lợi nhuận sau
thuế của công ty

2020

11,217,376,09 15,297,312,39 38,664,328,19 51,626,931,00 71,546,737,00
6
6,763,559,186

7

4

0

0

10,130,622,53 28,603,257,86 24,171,323,00 45,610,660,00
1

Lợi nhuận gôp về
BH và cung cấp

2019

4,453,816,910 5,166,689,866

-124,628,670 -688,149,109
143,094,925 -243,283,154
2,794,905,786 2,108,782,049
2,207,299,125 1,565,489,060

1,648,549,290 1,409,642,044

2

0

0

10,061,070,33 27,455,608,00 25,936,077,00
2
12,108,092,70

0
6,496,960,000

0
16,225,531,00

0
0
-6,689,941

30,220,000 -789,004,000
19,718,734,14 29,745,694,00 36,516,837,00
8
0
0
14,776,319,24 24,319,100,00 28,206,540,00
5

0

0

14,284,453,16 21,747,376,00 21,351,280,00
7

mẹ

0

0

Bảng 2: Chỉ số tài chính của VHM năm 2016-2020
Chỉ tiêu tài
chính

2016

2017

2018

2019

2020

EPS
(nghìn đồng)
BV(nghìn
đồng)
P/E
ROA (%)
ROE (%)
ROS (%)
GOS (%)
DAR (%)

8.24

2.35

4.5

6.5

8.32

47.74
n/a
4.39
17.26

14.7
39.7
74.55

50.62
n/a
4.39
13.92
13.92
33.78
80.27

14.37
16.31
11.93
29.67
29.67
26.02
59.77

19.32
13.05
11.03
33.6
33.6
53.18
67.19

26.61
10.76

12.7
30.69
30.69
36.25
58.61

14


Kết quả kinh doanh kinh doanh 4 năm gần đây nhất của Vinhomes cho
thấy sự tăng trưởng tích cực của các chỉ tiêu sinh lời. Doanh thu thuần tăng từ
11.217 tỷ đồng năm 2016 lên 51.627 tỷ đồng năm 2019, đạt tỷ lệ tăng trưởng
kép 66,3%/năm. Trong đó, doanh thu tăng trưởng vượt bậc vào năm 2016 và
2018 với tỷ lệ tăng trưởng lần lượt là 128% và 152,8%. Sự tăng trưởng năm
2016 chủ yếu nhờ bàn giao dự án Vinhomes Times City. Sự tăng trưởng năm
2018 là do doanh thu từ các dự án hợp tác kinh doanh với Vingroup và các công
ty con gồm: Vinhomes Golden River, Vinhomes The Harmony, Vinhomes
Imperia, Vinhomes Dragon Bay và Vinhomes Star City Thanh Hóa; ngồi ra,
năm 2018 cịn có thêm 550 tỷ đồng doanh thu hoạt động cho thuê bất động sản
đầu tư và doanh thu cung cấp dịch vụ quản lý mà năm 2017 chưa phát sinh. Lợi
nhuận sau thuế đạt mức tăng trưởng mạnh hơn doanh thu khi tăng từ 2.207 tỷ
đồng năm 2016 lên 24.319 tỷ đồng năm 2019, có mức tăng trưởng vượt bậc
844% vào năm 2018 cũng nhờ những ảnh hưởng như phần doanh thu. Sự tăng
trưởng này giúp biên lợi nhuận sau thuế của Vihomes vọt lên mức 38,2% vào
năm 2018, và tiếp tục tăng lên vào năm 2019. Năm 2020, dù dịch Covid-19 ảnh
hưởng đến nề kinh tế toàn cầu song lợi nhuận sau thuế vẫn đạt mức tăng trưởng
mạnh mẽ hơn, doanh thu khi tăng gần 20.000 tỷ đồng so với 2019, lợi nhuận
trước thuế 36.517 tỷ đồng (tăng 22,76% so với năm 2019).
Trong năm 2021, công ty dự kiến ra mắt 3 dự án, gồm: Vinhomes Wonder
Park, Vinhomes Dream City (hay còn gọi là Vinhomes Ocean Park 2) và

Vinhomes Cổ Loa; ước tính doanh thu tăng trưởng 21.7% n/n đạt 86.2 nghìn tỷ
đồng và tăng trưởng LN rịng 17.5% n/n đạt 32.7 nghìn tỷ đồng nhờ vào bàn
giao 14,000 căn còn lại của Grand Park, Smart City và Ocean Park.

15


III. Vận dụng phương pháp Goodwill để định giá tài sản doanh nghiệp
Vinhomes
3.1. Cơ sở dữ liệu
Bảng 1: Bảng cân đối kế toán ngày 31/12/2019
TÀI SẢN
A. Tài sản ngắn hạn
1. Tiền và các khoản đương tiền
2. Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn
3. Hàng tồn kho
4. Tài sản ngắn hạn khác
5. Các khoản phải thu ngắn hạn
B. Tài sản dài hạn
1. Tài sản cố định
2. Các khoản phải thu dài hạn
3. Bất động sản đầu tư
4. Tài sản dở dang dài hạn
5. Đầu tư tài chính dài hạn
6. Tài sản dài hạn khác
TỔNG TÀI SẢN
NGUỒN VỐN
A. Nợ phải trả
1. Nợ ngắn hạn
2. Nợ dài hạn

B. Nguồn vốn chủ sở hữu
1. Vốn chủ sở hữu
2. Nguồn kinh phí và quỹ khác
TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN

Số Tiền (triệu)
139.555.054
13.332.299
360.611
60.296.848
18.097.320
47.467.976
57.685.974
690.347
8.114.996
6.626.630
28.212.527
773.312
13.268.162
197.241.028
Số tiền ( triệu đồng )
132.525.985
121.556.854
10.969.131
64.715.043
64.715.043
197.241.028

Bảng 2: Báo cáo kết quả kinh doanh ngày 31/12/2019
1. Tổng doanh thu hoạt động kinh doanh

2. Các khoản giảm trừ doanh thu
3. Doanh thu thuần (1)-(2)
4. Giá vốn hàng bán
5.Lợi nhuận gộp (3)-(4)
6. Doanh thu hoạt động tài chính
7. Chi phí tài chính
8. Phần lợi nhuận hoặc lỗ trong cơng ty

51.626.931
0
51.626.931
24.171.323
27.455.608
9.045.787
2.548.827
0

liên kết liên doanh
9. Chi phí bán hàng

2.080.673
16


10. Chi phí quản lý doanh nghiệp
11. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh

2.156.421
29.715.474

doanh (5)+(6)-(7)+(8)-(9)-(10)
12. Thu nhập khác
13. Chi phí khác
14.Lợi nhuận khác (12)-(13)
15. Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế

185.728
155.508
30.220
29.745.694

(11)+(14)
16. Chi phí thuế TNDN hiện hành
17. Chi phí thuế TNDN hỗn lại
18. Chi phí thuế TNDN (16)+(17)
19. Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh

5.766.161
-339.567
5.426.594
24.319.100

nghiệp (15)-(18)

17


Bảng 3: Nguyên giá và khấu hao lũy kế của từng nhóm tài sản cố định tính
đến ngày 31/12/2019
STT

1
2
3
4
5

Nhóm TSCĐ
Nhà cửa vật kiến trúc
Máy móc thiết bị
Phương tiện vận tại
Dụng cụ quản lý
TSCĐ khác
Tổng cộng

Nguyên giá
321.028
219.054
94.420
45.320
26.441
706.263

Khấu hao lũy kế
38.006
32.255
15.202
7.601
4.852
96.916

Bảng 4: Bảng hệ số đánh giá lại tài sản cố định
STT
1
2
3
4
5

Nhóm TSCĐ
Nhà cửa vật kiến trúc
Máy móc thiết bị
Phương tiện vận tại
Dụng cụ quản lý
Tài sản cố định khác

Hệ số đánh giá lại
0,9
0,8
0,7
0,8
0,7

- Hệ số đánh giá lại hàng tồn kho 0.9
- Các tài sản khác và các khoản nợ không thay đổi
Bảng 5 : Bảng đánh giá lại hàng tồn kho
Hệ số đánh giá lại hàng tồn kho
Hàng tồn kho
Đánh giá HTK giảm

0,9

60.296.848,00
6.029.684,80

18


Thực tế đánh giá lại tài sản của công ty định giá ngày 31/12/2019
Bảng 6: Bảng đánh giá lại tài sản cố định
STT

1
2
3
4
5

Nhóm TSCĐ

Nhà cửa vật kiến
trúc
Máy móc thiết bị
Phương tiện vận tại
Dụng cụ quản lý
TSCĐ khác
Tổng cộng
Đánh giá lại TSCĐ

Nguyên

Khấu hao

Giá trị còn lại

Giá trị còn

giá

lũy kế

TSCĐ theo

lại TSCĐ

SKT

trên thực tế

321.028

38.006

283.022

288.925,20

219.054
94.420
45.320
26.441
706.263

23.319,90

32.255
15.202
7.601
4.852
97.916

186.799
79.218
37.719
21.589
608.347

175.243,20
66.094,00
36.256,00
18.508,70
585.027,10

Bảng 7: Bảng kết quả giá trị tài sản thuần của doanh nghiệp
Tổng tài sản
Đánh giá lại TSCĐ
Đánh giá lại HTK
ANC

197.241.028,00
23.319,90
6.029.684,80
191.234.663,10

3.2. Định giá doanh nghiệp theo 3 quan điểm
3.2.1. Định giá doanh nghiệp theo quan điểm UEC
Theo bảng cân đối kế tốn ngày 31/12/2019, ta có:
Bảng 8: Bảng tỷ trọng nguồn vốn doanh nghiệp
Nguồn vốn
Nợ phải trả ( vốn vay)
Vốn CSH
Tổng

Giá trị (triệu đồng)
132.525.985
64.715.043
197.241.028

Tỷ trọng (%)
67%
33%
100%

Theo tính tốn, chi phí sử dụng vốn vay trước thuế là 10%/năm. Chi phí sử dụng
vốn chủ sở hữu là 15 %. Thuế suất thuế TNDN là 20%.
Ta có: WACC = 33% * 15% + 67% * 10% *( 1 – 20%) = 10,31%
Bảng 9 : Bảng kết quả chi phí sử dụng vốn bình qn (WACC)
Chỉ tiêu
Chi phí sử dụng vốn vay trước thuế
Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu

Cơ cấu ( %)
10%

15%
19


Thuế suất thuế TNDN
WACC

20%
10,31%

Theo báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, lợi nhuận kế toán trước thuế của
doanh nghiệp VHM là: Bt = 29.745.694 (ước tính tăng 50 %)
At = 191.196.444
Tỷ suất chiết khấu i ước tính 12 % và Chi trả cổ tức r là 40%

20


Bảng 10: Bảng xác định giá trị Goodwill

1
2

3

Chỉ tiêu
Lợi nhuận trước
thuế (Bt)
Chi trả cổ tức

2019
29.745.694

(40%)
Lợi nhuận giữ lại
bổ sung vào tài sản

2020

2021

2022

2023

44.618.541 66.927.812

100.391.717 150.587.576

17.847.416 26.771.125

40.156.687 60.235.030

26.771.125 40.156.687

60.235.030 90.352.546

(1-2)
Giá trị tài sản đưa
4

vào đưa vào kinh

191.196.444

doanh (At) ban đầu
Giá trị tài sản đưa
5

vào đưa vào kinh
doanh (At) hằng

217.967.569 258.124.256 318.359.286 408.711.831

năm
Lợi nhuận bình
6

7

thường của tài sản
(5*10.31%)
Lợi siêu ngạch (1-

8

6)
Thừa số chiếu khấu
Giá trị hiện tại của

9

lợi nhuận siêu
ngạch

22.472.456 26.612.611

32.822.842 42.138.190

22.146.085 40.315.201

67.568.875 108.449.386

0,89

0,71

0,80

0,64

19.773.289, 32.139.031,2 48.094.190, 68.921.545,4
89

2

51

3

Dựa vào bảng trên, ta có:
GW = 19.773.289,89 + 32.139.031,22 + 48.094.190,51 +68.921.545,43
= 168.928.057 (triệu đồng)
Bảng 11: Bảng kết quả định giá giá trị doanh nghiệp
GW
168.928.057

ANC
191.196.444

21

V0
360.124.501


V0 = GW + ANC = 360.124.501 (triệu đồng)
Kết luận: giá trị DN VHM định giá theo quan điểm UEC là: 360.124.501 (trđ)
3.2.2. Định giá doanh nghiệp theo quan điểm Anglo-Saxons
Ta có cơng thức :
Trong đó :

GW=

r : Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu
Bt : Lợi nhuận thuần
At : Giá trị tài sản thuần

Theo báo cáo tài chính ta có lợi nhuận thuần của doanh nghiệp là:
Bt =24.319.100 ước tính tăng 50% trong 4 năm tới.

Theo tính tốn ta có:
+ Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu là r = 15 %.
+ Tài sản đưa vào đầu tư kinh doanh là vốn chủ sở hữu At= 64.715.043
+ Tỷ suất chiết khấu ước tính 12 %
+ Chi trả cổ tức 40%

22


Bảng 12: Bảng xác định giá trị Goodwill
Chỉ tiêu
1 Lợi nhuận thuần
(Bt)
2 Chi trả

cổ

2019

2020

2021

2022

2023

24.319.100 36478650

54717975

82076962,5 123115443,8

14591460

21887190

32830785

21887190

32830785

49246177,5 73869266,25

tức

(40%)
3 Lợi nhuận giữ lại bổ
sung vào tài sản

49246177,5

(1-2)
4 Giá trị tài sản đưa
vào đưa vào kinh 64.715.043
doanh (At) ban đầu
5 Giá trị tài sản đưa
vào đưa vào kinh
doanh

(At)

hằng

năm
6 Lợi nhuận

bình

thường của tài sản
(5*15%)
7 Lợi siêu ngạch (1-6)
8 Thừa số chiếu khấu
9 Giá trị hiện tại của
lợi

nhuận

siêu

86.602.233 119.433.018 168.679.196 242.548.462

12990335

17914952,7

25301879,3 36382269,26

23488315,1 36803022,3

0,89
0,8

56775083,2 86733174,49
0,71
0,64

20904600,4 29442417,84 40310309,1 55509231,67

ngạch

Dựa vào bảng trên, ta có:
GW = 20904600,4 + 29442417,84 + 40310309,1 + 55509231,67
= 146.166.559
V0 = GW + ANC
= 146.166.559 + 191.234.663,10
= 337.401.222,1

23


Bảng 13: Bảng kết quả định giá giá trị doanh nghiệp
GW
146.166.559

ANC
191.234.663,10

V0
337.401.222,1

Kết luận:giá trị DN VHM định giá theo quan điểm Anglo-Saxons là
337.401.222,1 triệu đồng.
3.3. Nhận xét kết quả định giá doanh nghiệp
Theo kết quả tính trên ta thấy:
- Trên quan điểm UEC, giá trị doanh nghiệp là : 360.124.501 triệu đồng
- Trên quan điểm Anglo-Saxons, giá trị doanh nghiệp là : 337.401.222,1
triệu đồng
Như vậy, tồn tại những quan điểm khác nhau trong việc lựa chọn các tham
số để định lượng giá trị vơ hình của doanh nghiệp. Mỗi phương pháp lựa chọn
các tham số sẽ cho ra một giá trị tài sản vơ hình khơng giống nhau. Phương pháp
định lượng Goodwill cho thấy khó khăn trong việc lựa chọn tham số, phương
pháp gặp phải phức tạp khi phải xác định chi phí cơ hội của các nhà đầu tư và
ước lượng về sự biến động của tài sản doanh nghiệp trong tương lai.
Việc vận dụng hai phương pháp trên về nguyên lý là tương đương nhau
bởi vì phương pháp UEC đứng trên góc độ tồn bộ doanh nghiệp (cả chủ sở hữu
và chủ nợ) còn phương pháp Anglo-Saxons đứng trên góc độ của chủ sở hữu
doanh nghiệp
Trong hoạt động mua lại doanh nghiệp, Goodwill là phần chênh lệch giữa
giá mua với tổng giá trị tài sản xác định được của doanh nghiệp được mua lại
(bao gồm tài sản vơ hình và hữu hình). Như vậy, mặc dù Goodwill chỉ được coi
là một phần của doanh nghiệp hơn nhất nhưng lại có mặt trong hầu hết các
doanh nghiệp hoạt động liên tục
Về phía VHM thẩm định giá thì phải có trình độ chuyên môn sâu, bề dày
kinh nghiệm và đặc biệt là nắm bắt được thực trạng của doanh nghiệp thông qua
các hồ sơ, chỉ tiêu cụ thể đã được doanh nghiệp cung cấp. Bên cạnh đó, thẩm
định viên, doanh nghiệp thẩm định giá cần vận dụng các văn bản, tiêu chuẩn
thẩm định giá và sử dụng phương pháp thẩm định giá tài sản phù hợp theo đúng
quy định của pháp luật ban hành
24

25