Sở hữu đất đai trong quá trình đổi mới ở Việt Nam: Lịch sử, hiện trạng và giải pháp

sir Hilu DAT DAI TRONG QUA TRINH DOI MOTl 0 VIET NAM:
L|CH sur, HI|N TRANG VA GIAI PHAP
NGUYEN VAN KHANH'
NGUYfiN VAN sCru"

-2J Viet Nam va nhi^u qufic gia trSn th^
v-/giai, da't dai ty l&u da 16 m^t vfin d$
CO y ngbia kinh t^, chfnh tri va xa hdi d^c
biet sau s&c. Vi$c giai quy^t bai todn sd
hilu, quan ly va sti dung da't nhu th^ nao se
CO tac dong quan trong d^n phat tri^n kinh
te, dam bao cong b^ng xa h6i. Bai vi^t n^y
ciia cbiing toi phan tich mot so vfiTn di mSii
chot lien quan den licb sue, hien trELng sd
hilu dKt dai, qua do neu len mot B6 v&n d€
dat ra va quan diem giai quyet trong boi
canh dat nU6c dang diln ra qua trinh d^y
manh sU nghiep cong nghiep h6a, do thi
h6a va hoi nh^p qufic t^.
1. Lich sii va hien t r ^ n g vSfn d^ sd hihi
dat dai d Viet Nam
VSii de sd hQu, quan h€ scl hQu v^ h3
th^ng chinh sach, lu^t phap v^ dSTt dai b
Viet Nam da co nhieu bi^n d^i quan trong
trong m&'y thfip ky qua. Sau 30 nfim xay
dUng mo hinh kinh te t^p trung bao cfi'p, 8"n
xuS't nong nghiep vao nhiin{T nfim 80 th^ ky
XX trd nen tri trS, nen kinh l^ qucfc dan lam
vao tinh t r ^ g khung hoang, buoc Dang yk
Nba nUdc phai ti^n hanh cdng cudc d^i mdi,
bdt dau ddi m3i trong Enh vUc nfing nghiSp.

Chi thi a6' 100 cua Ban Bf thU Trung Udng
Dang ban h ^ h n&m 1981 \k mgt difu mSc
quan trong, quyet dinh "khodn' viSc d^n cac
hp gia dinh xa vien, tao n€n mdt budc dot
pha trong chfnh sach n5ng nghiSp, danh
dliu bu6c chuyen d^i manh me trong dcfi
song n6ng dan v& xa hoi nong thon Vidt
Nam. Sau gin 10 nam thUc hiSn, t^c dung
kfch thfch cua chfnh sach khoan h6 khong
con nhilu hi$u qua, l&m cho san xu^t nong
nghiep l^i bi suy giam. Song sU suy thoai
cua san xuSi't nong nghiSp cl thdi diem n^y
lai chfnh Ik tiin d l cho m6t quyet dinh cai
each manh me v& tao bao hdn, d6 la sU ra
ddi cua Nghj quyet 10 cua B6 Chinh tri,
quylt dinh 'giao' dfft nong nghiSp, hay chfnh
xac hdn \h quyen sut dung dfi't nong nghiSp
(1), cho cdc hd gia dinh xa vien, danh mot
dSu mdc quan trong thQ hai trong qua trinh
ddi mdi ch^ do sd hOu dSTt dai d Vidt Nam
trong thdi kj^ hifin dai.
Cung v&o n&m 1988, Lu&t D^t dai ddu
tien dupe ban h^nh (2), t^o nen hinh hki
ciia mot chl" d$ sd hilu d&'t dai mdi d Vidt
Nam, vdi ba loai quyIn cd ban vl dfft dai:
quyen sd hiJu, quyen quan ly, quyen s i

•GS.TS, "TS. Trudng Dai hoc KHXH&NV - DHQGHN

Kghian cihi Lleh siSr. sd 4.2012
dung. Tuy nhien, Lu^t D^t dai nfim 1988 khing dinb c b l d0 sd bflu todn ddn vl diit
con cbua bokn chinh, ndn trong nbflng nfim dai, vdi ba lo?ii quyIn cd ban, du^c cSiu tnic
tilp sau dd da thudng xuydn dupc suta ddi vd thdnh hai Idp sd hflu (xem Bdng 1).
ban h&nh mdi (3). Ndi cy thi hdn, iit cudi
Bhng 1: Ldp a& hflu, quy£n vk thiic th^ nim
nbflng nfim 80 t h i k y XX din nay, Vi§t Nam
quydn dift dai tU nAm 1988
da ba Idn ban h&nb mdi Lu&t Bdt dai (nfim
1988, 1993 vfi 2003) vi bai \in siia ddi Lu^t
Quy^n
Ldp id hOlu
Ddt dai (1998, 2001) (4). Dii ban hfinb mdi
quyin
hay si!la ddi, si^i chi dd xuydn sul't qud trinh
To&ndAn
Quyin sS hQu
Ldp tit hOu
nfiy \k a\^ tilp tuc hofin thi§n cbl d^ sd hflu
Nh&nUdc
Quy£n quAn 1^
Ldp ad hQu
dd't dai da dUqfc trinh bfiy trong HiS'n phdp
Ihyc
nfim 1980 vfi Lu&t Ddt dai nfim 1988, dd Ifi
Quy£n ait dyng Ci nban, h$ ea
chl d9 sd hflu tofin dfin vl d&'t dai vdi m^t
(Snh,c&cUfch1Jlc
cSTu true g6m ba lo^i quyin cd ban.

Qua trinh hofin thi$n chl dd sd hflu dKt
dai ndi ridng vfi ddi mdi chfnh sach, pbfip
lufit ve dd't dai ndi chung da cd nbflng tdc
ddng tfch cUc nhilu mfit din phat triln nen
kinh tl'd^it nUdc. San xud't ndng nghidp titng
budc dat mflc tfing trUdng cao ve nfing su^t,
san lUdng, dua Vidt Nam tii mdt quIc gia
phai nhfip kbflu lUdng thUc trong nhieu nfim
len vi tri nhflng quoc gia hfing diu t h i gidi
ve xuSit kb^u gao va cac san ph^m til ndng
nghiep, Budc tfing trUdng ngoan m\ic ndy
gdp p h ^ quan trong vdo vide xda ddi giam
ngheo, phat trien ndng tbon Vi?t Nam (5).
Tuy nhien, cung chmh trong qua trinh
ndy, mau thuSn hen quan din dd't dai da
nay sinh d nhilu ndi, nhd't Id d khu vuc
nong thdn vd ven dd, vdi nhflng hinh thOfc
vd muTc dg khac nhau (6). Cdc tranh lu^in
hoc thu^t vd chfnh sdch gifla cdc nbd
nghien citu, hoach dinh chfnh sach cung da
di§n ra xung quanb mgt vd'n de mfiii chd't
Id d^t dai d Vi^t Nam dUije tilp cdn vd giai
quylt nhu thi' ndo trdn ba khfa canh quyin
sd hiiu, quyin quan 1^ vd quyin aii dyng
(7). Nhin chung, dii c6 nhiing quan dilm
khdc nhau, sau nbflng iSn siJta ddi vd ban
hdnh mdi, hd thong ludt phdp cua nhd nUdc
vl dd't dai d Vidt Nam vin nhd't quan

d Idp sd hflu tdi cao, b§ thcfng phdp ludt

vl dd't dai nhd't quan kh&ng dinb chii thi
sd hflu duy nh^t Id 'todn ddn', do nhd nUdc
1dm d^i di^n (8). Trong Idp ad hflu thi^c,
quyin B\l dyng vd quyin quan 1^ da trai
qua khd nhilu stta ddi quan trong.
Vdy ba loai quyin cd ban vl dd't dai d
Viet Nam cd y nghia gi doi vdi nha nildc vd
xa hoi? Vl quyen sd hflu, h§ thong phdp
ludt ciia nhd nUdc trong nhilu nfim qua
ludn nhd't qudn kb^ng dinh chii the sd bflu
duy nhd't doi vdi todn bO dd't dai d Vift
Nam Id "todn ddn" nhu da thfiCy trong Hi^n
phdp cac nfim 1980, 1992 vd trong Lu&t
Ddt dai cdc nfim 1988, 1993 vd 2003. Dilu
ndy khJing dinh la ft nhd't cho den thdi
dilm hi^n t^i, chfnh sach vd ludt phdp ciJa
nhd nude vl dd't dai d Vidt Nam tfl khi ddi
mdi khdng thiia nhdn "sd hiiu tu nhan" bay
"tu hiiu" vl dd't dai nl'u xem x6t dUdi gdc dd
Idp sd bflu tdi cao (tu!c quyin sd hOu ddt).
Quyin quan ly dd't dai Id thu9C vl nhd
nude. Ndi cdch khdc, nhd nUde c6 trach
nhidm quan \$ v l mdt nhd nUdc vide sii
dung, giao dich, chuyin ddi vd thu hoi
quyin sii dung dd't. Trong khi khfa canh sd
hflu vd sii dyng dd't dai da du^c phan tich
vd thao ludn nhilu thi vd'n de quan 1^ l^i


56 hOru dg? dai h-ong qua trtnh dA mOl 6 Vigt Ram...

chUa dudc chii ^ mdt cdch diing mflc, dfl
trong qud trinh ddi mdi chfnh sdch dd't dai,
cving vdi cac qud trinh cdng nghiep hod vd
dd thi hoa, chiing ta dd chflng kiln nhilu
sai pham trong quan 1;^ dd't (nhdt la ddt
ndng nghiSp) d nhilu ndi, d&n din cdc phan
flng cua nhan dan vd xa hgi.
Quyen sii dung dUde giao cho cdc thi^c thi
khdc nhau nSm gifl, bao gom cd nhfin, cdc h$
gia dinh vd cdc td chfle cbfnh tri-xd h§i.
Quyin sii dung dd't cung dUdc xdc Idp trgn
nhilu lo^i dd't khdc nhau. Cy thi, theo Ludt
Ddt dai nfim 1988, dd't d Vidt Nam dUdc
phdn thdnh nfim lo?ii: (1) dd't ndng nghi§p;
(2) dd't lam nghidp; (3) dd't khu ddn cfl; (4)
dd't chuyen dOjig; vd (5) dd't chfla sii dung.
Lu&t Ddt dai nfim 1993 phdn thdnh sdu
loai: (1) dd't ndng nghidp; (2) dd't 1dm
nghifp; (3) dd't khu dan cU nong thdn; (4)
dd't do thi; (5) dd't chuyen diing; vd (6) dd't
chUa sii dung.
Lu&t Ddt dai nfim 2003 chia dd't thdnh
ba nhdm gom dd't ndng nghidp, d^t phi
ndng nghiep, dd't chfla s i dung. Trong d6,
dd't ndng nghidp dUdc phdn nhd thanh tam
loai khac nhau, bao gim: (1) dd't trong cay
hdng ndm; (2) dd't trong cay lau ndm; (3)
dd't rflng san xud't; (4) dd't riing phdng ho;
(5) dd't riing ddc dung; (6) dd't nudi trong
thuy san; (7) dd't 1dm muSi; vd (8) cdc loai

dd't kbdc theo qui dinb cua Chfnh phu (9).
Nhu vdy, theo Lu&t Ddt ddi nfim 2003
tbi 'dd't ndng nghidp' la mgt khai nidm cd
ndi hdm rd't rong, bao gom tam loai dd't
trong dd cd mdt so loai trudc dd khdng dUdc
goi Id d i t ndng nghidp. QuyIn s i dung dd't
bao gdm nhilu quyen kdm theo, cho phdp
cac chu the nim quyin sit dung dd't khdng
chi s i dung, thu hudng hoa ldi tfl quyIn s i
dung md cdn dUdc trao ddi vd diing quyin
s i dung nhu mot thii hdng hda, "mpt logii
hdng hda ddc bi?t", nhu da dU^c xac dinh

trong chfnh sdch vd ludt phdp ciia nhd
nUde vl dd't dai. Quyin s i dyng dd't dai
dUde phdp ludt cua nhd nUdc cdng nb^n vd
dam bao biLng "Gidy chiing nk&n quyin sH
dung ddt".
Dfl qud trinh ddi mdi nong nghidp b^t
dSu tfl nhflng ndm 80 t h i ky XX, quyin s i
dyng dd't ndng nghidp chi dUde xdc dinh rd
vd giao eho cdc ed nhdn vd hd gia dinh s i
dyng tfl ndm 1988 theo tinh thSn cua Lu&t
Ddt dai nfim 1988 vd Nghi quylt 10 cua
Ban BI thu Trung UOng Dang (Khda VI).
Din nfim 1993, quyin s i dyng dfi't nong
nghidp dUdc 'chia lai' theo tinh thin cua
Lu&t Ddt dai nfim 1993 (10), Neu cac vdn
ban hudng ddn vide trien khai Lugt Ddt dai
nfim 1988 gidi ban thdi ban giao dd't tring

cay hang nfim la tfl 5 din 15 nfim, thi den
Lu&t Ddt dai ndm 1993 mdi qui dinh thdi
ban 20 nfim doi vdi dd't trdng cay hdng nfim
va 50 nam doi vdi dd't trdng cdy Ifiu nfim vd
theo Luat nay thi quyin s i dyng dS't nong
nghidp tring cdy hang nam se dUdc chia lai
vdo ndm 2013. Nhu vdy, sau hdn hai thdp
ky ddi mdi, ndi hdm cua khai niem quyin
s i dyng dd't ndi chung, ddt ndng nghiep ndi
ridng da ed nhflng thay doi dang kl.
2. Mdt so' van de dang d^t ra va
quan d i l m giai quyet
Ben canh thdnh tUu md rdng quyin s i
dyng va chuyin nhUdng dd!t, che do sd hiiu
dfift dai d Vidt Nam hidn nay cdn chfla dyng
mot so tdn tai trong hd tbd'ng phap lu^t vl
sd hflu dd't, dfic bidt la trong qud trinh tbUc
hidn ehfnh sdch dfft dai.
ThiK nhSit, Id vd'n de thyc hi$n chinh
sdch qudn ly ddt dai. Cd thd ndi cdng tac
thUc hifn chfnh sach dd't dai vd quan ly
nhd nude ve dd't dai con nhilu ylu kdm,
thdm chf sai sdt, n h i t Id d cd'p cd sd. Nhilu
ngudn tdi lidu khing dinh vd'n de khieu
ki$n ddt dai ludn la mot trong nhflng vd'n


Rghtan eHru Lleh siSr. stf 4.2012

dl ndng d kbu vyc ndng thdn vd ven cdc dd vi^c xdy dung m

thi. Cdc bdnb vi kbilu ki^n cua ngUdi dfln cd nfing lye cao vd ph£m chd't cbfnh tri t^t sd
vl dd't dai trong nhilu nfim chilm tdi 70% L'. tdc dOng d$c bi^t quan trong din vi^c
tdng a l cdc vy khilu ki§n 6 ndng thdn, trong triln khai m^t cdch hi§u qua chfnh sdeh dflit
dd c6 nhilu vu trd thdnh cdc 'dilm ndng* klo dai cua nbd nUdc (12). TTii? hai, quan trong
ddi. 6 nhilu dja phUdng, nhflng bflc xHc vl bdn, 16 cfin phfln dinh r^ch rdi ranh gidi
dd't dai khdng dUdc giSi quylt thda ddng dfin gifla ba loai quyin vl dtft dai bi^n nay trong
tdi nhflng phan iing cua ngUdi dan. Trong h§ tbd'ng ludt phdp, d$c bi§t Id trong Lu&t
nhilu trudng h(?p, nhflng bdnb d^ng ph&n Ddt dai, vd trdn cd sd dd, xem x^t cdng nhdn
flng ndy mang tfnh t^p tbi, kdo ddi, vdi quyin tdi sdn cd nh&n cua cdc thyc thd xa
nhilu ngUdi tham gia, th$m chl ddi khi cdn bOi cho pbii h^p vdi thyc tiin xa b$i dang
s i dyng din b^o lUc vd cdng khai thach thfle v^n d^ng trong bSi canb Vi^t Nam xdy dyng
chfnh quyIn dja phUdng, anh hudng khdng m$t nin kinh t^ thj trUdng djnh budng xd
h§i chi ngbia. Vl dilm ndy, mdt so nhd
nbd tdi an ninh ndng thdn.
khoa hoc cung dUa ra nhiing nhdn dinh
Thuf hai, hi$n nay h§ thing phdp lu|it
tUdng ty, ching b^n chfnh adch dd't dai
cua nhd nUdc hidn vfin (a) chua cd m$t ay
dUdng d ^ chUa phdn bi§t dUdc "quyin sd
phdn bidt rach rdi gifla quyin sH dgng v&
hihi" vd "quyin sut dung" trong thyc t l (13)
quyin sd hOu trong h§ thdng phdp lu§t cua
hay chUa giai quylt A\i(fc mSi quan be gifla
nhd nude ve dd't dai; vd (b) quan trong hdn
quyIn sd hiiu vd quyin s i dyng ca vl \$
Ifi ludt phdp cua nhd nude chUa cdng nh§n
lu^n Ifin thyc tiin (14).
mot cdch diing mflc quyin tfii san cd nhan
cia cac chu the n^m gifl quyen s i dung dd't
Cbiing toi muo'n d$c bidt nhtfn manh

nong nghidp.
din vffn d l thii hai, vi nhin chung, Lu&t
Trdn cd sd dd, chdng tdi dl xuflTt mOt stf
quan diem cin dUdc xem xlt trong qua trinh
sia ddi ludt phap vl dtft dai vd thuc hi§n
chfnh sdch dd't dai: TAi? nhdt Id dl triln
khai chinh sdch dtft dai od hidu qua, cin tilp
tyc vd nhanh chdng xdy dUng m6t dSi ngd
cdn bd dia phUOng co ndng IM cao vd phdm
chdt chinh tri tdt hdn. ThUc t l cho thSTy sai
ph^m trong quan 1^ dtft dai trSn ph^m vi ca
nude cd moi lidn h$ m^t thilt vdi d$i ngii cdn
b$ dia phUdng. Hdng lo^t cdc sai pham trong
quan 1^ dd't dai dUdi cdc hinh thflc nhu tham
nhung d^t; bdn, cd'p vd cho thud quyin s i
dung ddi sai th^m quyin; ISii chilm dd't dai;
vd cdc sai pham trong chuyin ddi vd thu bdi
quyin s i dyng dd't da din tdi phan flng ciia
xa hdi trong nhiing nfim qua mdt phin cd
nguyen nhan quan tryng tfl cdc aai pham,
ciia ddi ngii can bd dja phUdng (11). Vi thi,

Bdt dai cua Vi0t Nam tfl khi Bdi mdi da coi
hay ft nhfiit quan ni§m rfing quyin s i dyng
dd't Id mpt lo^i tdi san dU0c nhd nudc giao
cho cdc cd nhfin, h$ gia dinb ho^c td chflc
ehlnh tri • xa h$i vdi nbiing dilu ki^n nhit
dinh. Nbflng mflc d$ cdng nh^n quyin s i
dyng dd't nbu m$t d^ng tdi san cd nhdn,
hay coi vi^c nim quyin s i dung dfiTt nhU

m$t hinh thflc sd hiiu quyin s i dung dfTt,
cdn chua dupc xdc dinh ro d mdt mflc dp
cfin thilt, dl chfnh sdch dd't dai cd t b i v§n
hdnh trong thi^c tiSn theo md hinh mdt nhd
nUdc phdp quyin vd theo cd c b l vd cdc quy
lu^t ciia nin kinh t l thi trUdng md Vi$t
Nam dang xdy dyng vd phdt triln. Chfnh
vi thi, chinh sdch vd lu^t phap cda nhd,
nude vi ddt dai nin cdng nhdn quyin si?
dung nhit l& m0t thie hdng hoa vd. quan
trgng han la mdt lo^i tdi sdn cd nh&n d mpt


s a hCru dgt dai h-ong qud Mnh ddi mOi d Viet Ram..,

mflc dp manh me hdn. Dl Ifim dUdc v i ^ ndy,
be tbd'ng phdp ludt vl dd't dai phai 1dm rd
dfl^c ranh gidi giSa quyin sd hOu vd quyin
sit di^ng, phai xac dinh ranh gidi cia quyin
ad hflu chd'm dflt d ddu vd quyIn s i dyng
bfit diu tfl ch5 nao. ThUc t l thi cd'u tnic dfi't
dai dang cd nbiing hinh thflc sd hflu da d ^ g
vl quyin s i dung dflit vd ddy cbfnh Id sU tilp
ndi ciia ylu to' truyen tbd'ng trong cbinh
sdch dfft dai dUdng d^ii. Cho ndn, nlu tilp
tuc ddi mdi cbinh sdch dd't dai thi vffn dl
quan trpng cd Id khdng phai Id vi^c 1dm t h i
ndo dl da dang hda cdc hinh thflc sd hiiu vl
quyin a i dyng dKt, mfi Id vi^c Ifim t h i ndo
dl cdng nhdn mdt each chfnh thflc v i ^ n^m

gifl quyIn s i dyng dd't gid'ng nhU vide sd hiiu
m^t lodi tfii san, nh^m dam bao quyin tdi
san cua cac c h i t h i ndm gifl quyin s i dyng
dit, ddc bidt Id dd't ndng nghidp (15).
Theo chiing tdi, neu xdt vl cd'u tnic vd
quan hd dd't dai trong xa hpi Viet Nam
truyin thd'ng vd hien dsii thi vd'n dl tdi san
ca nhdn trong dd't nong nghidp Id rdt quan
trgng, vi d^t ndng nghidp tfl Idu da Id mot
loai tfl Hdu san xu^t vd mdt tbfl hfing hda
ddc bidt. Ke tfl khi giai the md hinh san
xud't ndng nghiep tdp thi, quyin a i dyng
dKt ndng nghidp trd nen cd nhilu S nghia
vd gia tri hdn m^t thfl tu li§u san xuSlt,
dem lai ngudn sinh k l cho ngUdi dan. Dd't
dai da bien thdnh mdt thfl tfii san dUdc
nhilu thyc the khac nhau nfim gifl, bao
gdm cd nhan, hd gia dinh, cpng ddng vd cac
thyc thd khdc. Trong boi canh cua mdt nin
kinh te thi trfldng gdm nhilu tbdnb phin
kinh t l khdc nhau, nhilu ylu t l nhU sic dp
dan sd", sy khan hiem cua ngudn luc dKt dai
vd cac chuyin ddi kinh t l - xa b^i, ddc bidt
Id cdc gia tri va tdc ddng mdi cia quy ludt
kinh tl' thi trUdng thi tdi san cd nhan ddi
vdi dfft ndng nghiep Id vin dl cd ^ nghia
d^c bidt quan trong.

Vi^c khdng cdng nh$n diing mflc tdi san
cd nhdn trong a i dyng dd't dai dfin din

nhilu khd khdn vd mdu thufin trong vi^c
thyc hi§n chinh sdch dKt dai. Ndi m§t cdch
cy thd, quyin s i dung dd't dii da du^c md
r$ng hdn song ngfldi ddn vfin chfla trd
tbdnb ngfldi sd hflu thyc sy dCTi vdi tdi
nguydn dd't dai (16). Hdu qua Id d nhilu dia
phfldng, nhiing ngfldi ddn cd quyin s i dyng
d i t h(^p phdp bi thu hdi da bfi't ddng vdi
chinh sdch din bCl khdng hpp l^, 1dm gia
tfing khilu ki^n, tb§m chf m^t sd trfldng
hpp da dfin din nhflng hdnh d^ng chd'ng
ddi trdi phdp lufiit.
Cdn dii vdi edc td chflc, vf nhfl cdc cdng
ty, thi quyin s i dyng dd't vfin eon b^n chl
(17), khiin cho vide cd phin hda doanh
nghi$p ndng nghidp nbd nUdc hi$n dang
gfip nhilu vudng mic, nhd't Id trong vKn de
quylt dinh gia tri quyin s i dyng ddt nong
nghidp (18). D^y Id chfla kl din vi^c vi chfla
cd sy phan dinh rd rdng gifla quyin sd hflu,
quyin quan 1^ vd quyen s i dyng, ddc bidt do
chUa cd sy cdng nhan diing mflc tfii san ca
nhdn trong quyin s i dung dfi't, nen can bd
nhd nfldc d nhilu ndi da ldi dyng chflc quyin
dl tham nhung d i t dai. Thdm vdo dd, gia
din hii quyin s i dyng dit, nhd't Id quyen s i
dyng dfi't ndng nghidp, trong nhilu trfldng
hdp chfla dUde xdc dinh tren ed sd cdc quy
ludt cua thi trfldng, hay ft nhit Id chfla sat
vdi gid tri trfldng. Ro rdng, quyin s i dyng

dd't bi gidi ban d mdt pham vi chdt hep da
bien thdnh rdo can trong vi^c s i dyng vd
trao ddi quyin a i dung d i t (19).
d cd'p d§ VI md, Vidt Nam da cdng nh^n
nhilu thdnh phdn kinh t l kbdc nhau tao
ndn m§t nin kinh ti^nhiiu thdnh phdn theo
dinh hudng xa hdi chi nghia. Di nhidn, cdc
tbdnb pbfin kinh t l ndy cfin phai tdn tai
trdn cd sd hay nen tang cia cdc hinh thflc
sd hflu tUdng flng ve tfl li$u san xaKt.
Nhflng dudng nhfl phdp ludt hi§n bdnb mdi


Rghien eihi Ljeh aijr. atf *.2Q12
diing l^i d sy cdng nh|in m^inh md hdn dii
vdi cfic hinb thflc sd hflu kbdc nhau vl tU
li^u san xult nfim ngodi ngudn Ifle dd't dai.
Trong kbi dd, 6 Trung Qud'c, quyin s i
dyng ddt da dfl^c giao trong thdi h^n 30
ndm. Din nfim 2004, Dai h^i tofin quIc
Dang C§ng Sfin Trung QuIc Ifin thfl 16 dd
bd pbilu quylt dinh cai td h§ thing lufit
phdp Trung QuIc dl cdng nhdn manh md
hdn nfla quyin tdi san cd nhdn, t^o ndn m^t
budc ngo$t quan trpng trong dfldng ldi chi
d^o cua Dang ndy vl vd'n dl dfi't dai, vln
thidn vl sd hiiu nhd nfldc vd tdp thi. Sau
nhilu phan flng m^nh md tfl phfa cdc thyc
tbi xd bdi trUdc thyc trang thu bdi dd't cua
ndng ddn Trung Quoc, gin ddy, T b i tUdng

Cbinh p h i Trung Qude 6 n Gia Bao da
khing dinh ring khong ai dfldc vi pham
quyin ddt dai cua ndng dan d nfldc ndy (20).
Th^ ba, ridng d6i vdi dd't ndng nghidp,
cd Id da din luc Dang vd Nhd nfldc ta cfin
bo ban dien ve mfit thdi gian vd ndi rdng
han dien ve mfit khong gian (21). Bdn canh
vide quylt dinh khdng thu hdi vfi chia lai
dd't ndng nghidp vdo ndm 2013 khi bet thdi
han quyen s i dyng dd't ndng nghidp theo
quy dinb cua Luat Bdt dai ndm 2003, nlu
ngfldi ddn vfin cd nhu cfiu s i dyng (22),
Nhd nfldc ndn quylit dfnh giao lau ddi
quyin 8i*dyng dd't cho ngfldi san xud't ndng
nghidp (23) vfi khdng ndn ban chl quy md
nfim gifl quyin s i dyng dd't trong khudn
khd nhfl da vd dang thflc hidn theo qui
dinb. Vi^c giao Ifiu ddi quyin s i dyng dit
ndng nghidp gid'ng nhfl da thyc hidn doi vdi
dd't thd cfl sd khdng chi gdp phin 1dm cho
ngfldi Ifim ndng nghifp yen tam san xufi't,
dfiu tfl vdo ndng nghidp, md cdn dam bao
quyin tdi san cd nhdn cua chu t h i nfim gifl
quyin s i dung. Trong khi dd, vi^c md r^ng
han diln tao dilu kifn cho vide dp dyng
khoa hoc k5^ thudt, md r^ng quy md san

xutft ndng nghidp theo hfldng bi§n d^i hda
vfi san xufift bdng bda (24).
Thii ta, trong qud trinh thyc bi0n cb&ih

sdch thu hdi quyin s i dyng dit, nhtft Id
quyin s i dyng dKt ndng nghidp, Nhd nfldc
phai dfim bfio quyin tdi san cd nhfin trong
quyin s i dyng dd't bfing cdch ft^m ehd hinh
thUc thu hSi bdt bu^ (25) vd gia t&ng hinh
thiic thu hdi tu nguyen (26). Chi ndn dp dyng
hinh thdc thu hdi bdt bu^ ddi vdi cdc trfldng
h0p thu hdi quyin s i dyng dfi't dl phyc vy
cdc myc dfch an ninh quSc phdng hay cdc dy
dn cd J nghia kmh t£ - chfnh trj, bo$c an
ninh-qudc phdng dfic bi^t quan trpng. Cdn vdi
cdc myc dfch kinh t l vd thfldng m^i thi cfin
phai dp dyng hinh thflc thu bli ty nguyen
m^t cdch minb b^icb vd cdng bfing.
Thyc t l eho tbiy trfldc Lu^t Bdt dai
ndm 2003, Vidt Nam chl dp dyng m0t hbib
thflc thu hdi duy n b i t (thu bli bfit bu^)
ddi vdi td't ca cdc trfldng h(?p thu bdi dit,
sau khi da dU^c cbfnh quyin Nhd nfldc phS
duy^t. Tuy nhien, do qud nhilu mdu thufin
nay sinh, cdng vdi ddi tflpng s i dyng dit
thu bdi ngdy cdng da d^ng, bao gdm cfic
thdnh phfin trong khu viic Nhd nfldc, tfl
nhdn, lidn doanh, nfldc ngodi..., ndn Lu&t
Bdt dai nfim 2003 quy dinh hai hinh thflc
thu hdi (bfit buOc vfi ty nguyen). Hhib thflc
thu hdi bfit b u ^ chi dp dyng dii vdi nhiing
dy fin thu hdi dd't phyc vy cho cdc myc dfch
cua Nbfi nfldc, t^p t h i vd an ninh quIc
phdng. Hinh thflc thu bdi ty nguyfn dp

dyng ddi vdi cdc dy dn thu hdi vi cfic myc
dfch kinh tff vd thfldng m^i. Trdn cd sd dd,
nl'u myc dfch cua cdc dy dn thu hdi dfCt Id
vi phdt triln kinh t l vfi thfldng mai thi bin
mud'n s i dyng dd't vfi bdn nfim quyin s i
dung dfi't phai thfldng luyng vdi nhau di
thong nhfiTt vl mflc din bil. Chfnh quyin
Nhd nfldc chi hd tr^ qud trinh ndy vd ra
quyl't dinh thu hdi sau khi hai bdn da d^t
dupe sy thing n h i t vl thu hdi (27).


SA hthi a£t dai trong qu6 Mnh ddi m61 & Vm Ram..,
Theo chflng tdi, ndn ban chl thyc hi§n
thu hdi bfit budc, mfi tdng cfldng dp dyng
binh thflc thu hdi ty nguyen vd kidm soat
chdt che vi$c lya chon vd dp dyng phfldng
thflc thu hdi bfit bu0c hay ty nguyen cho
moi trfldng hdp thu hdi quyin s i dyng dfi't
nhfim dam bao tinh cdng bfing, minb b^ch,
trdn cd sd dd dam bao quyin tdi san cd
nhan cua ngfldi nfim giii quyin s i dyng
dd't, ngdn chdn tham nbung, d^c bi^t Ifi sy
cau kl't tham nhflng t^p thi gifla m^t s i
can bd ed quyin thu hdi vfi nbflng ed nhfin
bay td chflc cd nguyen vpng s i dyng quyin
s i dyng dfi't dfldc thu hdi.
ThUc nam, cdng tdc quy hoach, quan 1^
vd s i dyng dfi't cua Nhd nfldc vd cua cdc td
chflc chfnh tri - xa hdi d ca cd'p vi md vfi vi

md cfin phai dfldc chd'n chinh mdt cdch
nghidm tuc dl dat hi?u qua kinh t l vd tinh
bin vflng cao hdn. Cbo din nay, hang loat
cac khu kinh tl, khu cdng nghidp, khu d5
thi, sdn golf, khu du lich..., dflpc quy ho^ch
va thu hdi, trong dd ed mdt didn tfeb rd't Idn
Id dd't ndng nghidp cd gid tri san xult ndng
nghidp rd't cao d khu vyc ddng bfing cd ddng
ddn cfl tham gia san xud't ndng nghidp. Tuy
nhien, hidu qua a i dung cua nhilu khu
cdng nghiep, kbu kinh tl, khu du lich, khu
dd thi vd sdn golf cdn ban che, thfim chf
nhilu dy an cdn bi bd hoang sau thu hdi
hodc chuyin ddi myc dfch dfiu tfl. Vfla qua,
trdn ed sd tdng k i t 20 ndm xdy dung vfi
phat triln khu cdng nghidp, khu chl xufi't
va khu kinh tC T h i tfldng Chfnh p h i da
phai quye't dinh tam dflng vide thdnh Idp
mdi cac khu cdng nghidp vfi khu kinh tl.
Chiing tdi kil'n nghi Nbfi nfldc cfin cd hdnh
ddng kidn quylt vfi m^nh md hdn, cy t h i Id
cfin tien hdnh rd soat, ddnh gia vfi phdn
loai cdc dy an da thu hdi, dfic bidt Id cdc dy
an thu hdi vdi quy md Idn, neu thd'y khdng
s i dung hodc a i dyng khdng hidu qua thi

phai 'thu bdi lai' quyin a i dyng dfi't dl 'giao
cho' ho$c 'giao lai' cbo nhflng ngfldi san
xufi't ndng nghidp cd nguyen vpng vd kha
nfing a i dyng d i t ndng nghidp. Ddng thdi

trong tdt ea edc trfldng hpp thu bdi dd't mdi,
phai xem xdt tfnh hidu qua vfi tinh bin
vflng cia tiing dfl an thu bdi dd't, ban cbl
din miic cao nhd't cdc dy dn thu hdi dit
ndng nghidp d khu vflc ddng bfing Ifi khu
vyc cd tilm ndng Idn nhd't vd ed ddng ddn
cfl nhd't tham gia san xufi't ndng ngbi^p,
Tdm lai, qua trinh xay dyng vd hodn
thidn chl dd ad hflu dd't dai ndi ridng vd ddi
mdi chfnh sdch, phap ludt ve dfi't dai ndi
chung d Viet N a ^ da dfldc khdi xfldng tfl
nhflng nfim 80 the ky XX, kdo dai cho den
hdm nay vd ehfic Id chfla thi kit thue. Qua
trinh ddi mdi chfnh sach, phap lu^t cia
nha nfldc ve dfi't dai trong nhflng nfim tilp
theo didn ra theo hfldng ndo dl cd'u triic vd
quan he dfi!t dai phu hdp vdi thflc tien cua
mpt nen kinh te thi trfldng vd mdt xa hoi
dang chuyen ddi ra't nang ddng d Vidt Nam
trong bdi canh todn cfiu hda va hdi nh^p
quoc te? Nhflng vd'n de nay se dfldc tra ldi
mot each thda dang hdn neu vide doi mdi
ehfnh sach, phap ludt dd't dai trong nhflng
ndm tiep theo xda bd dflde khoang cdch
hidn ed gifla ly thuyet vd thflc tien, gifla
cbfnh sdeh vd thyc bdnb chinh sdch, ddng
thdi xdy dflng dfldc mdt bd may chfnh
quyin vd ddi ngii can bd cd'p cd sd cd ndng
lye quan 1;^ dilu hdnh vd cd phim chKt
chfnh tri cao hdn dl triln khai chfnh sdch

dd't dai mdt cdch hidu qua hdn. Hy vong
ring, gid'ng nhfl cdc kinh nghidm tich s i
trfldc day, nhflng ban chl^ vd bd't cdp ludn
trd thdnh cac tien de quan trpng thiic dfiy
ddi mdi de cbfnh sach vd phdp ludt cia nha
nfldc ve d i t dai ngay cdng phii bdp vdi thyc
tien xa hdi.


Rghian clhi Lleh siSr. stf 4.2012
CHU THiCH
(1). V i ^ giao quySn siSt d^ng dfi't ndng nghi$p h
thcli dilm dd nh^n m^nh dS'n tfnh c6ng bfing, nhfi't
Ifi b khu vVc phia B^c vfi BAc Trung bQ. Vfio dfiu
nhOng nfim 90 thff ky XX, nhi^u nh& khoa h^c vfi
c6c nhfi hogich djnh chfnh afich rfi't lo ng^l \% tinh
tr^ng m$t b$ ph^n ngfiy cfing dOng cie h^ gia dinh
ndng dfin kh6ng c6 dft't nfing nghidp. Tuy nhifin,
din cuQi nhang nfim 90 t h i ky XX, khi quy mfi vfi
tSc itf thu h6i quyin iii di^ng A&t ph^c vy cfic myc
dfch cfing nghidp hda vfi dfi thj h6a gia tfing
nhanh, a6 h$ gia dinh nfing dfin kh&ng cd dfi't ngfiy
cfing tfing, ttA n g u ^ l^i, cfic cufic thao lu$n vl
chfnh sfich A^t dai l^i khfing cfin s6i n^i nhu trudc.
(2). Khfing tfnh Lufit cai cfich ru^ng dfi't cua Nhfi
nUdc Vi^t Nam Dfin chu C^ng hfia ban h&nh nfim
1953 Ifim CO ed phfip 1^ cho cuflc cai cfich ruQng dfCt
nhOng nfim 1953-1955 vfi siia aai nfim 1956.
(3). Nfim 2008, B? Tfii nguyfen vfi M6i trUcing
thfinh Ifip Ban stia dSi Lu^t D£t dai nfim 2003,

nhiing sau dfi QuSc h§i quylt djnh chUa dUa vffn
dl sxta doi Ludt Ddt dai vfio chUtfng trinh xfiy dijng
lufit phfip vfi phfip I§nh nfim 2008 vfi 2009. Nhii
vfiy, k l ti^ Luat B&t dai d u ^ thfing qua nfim 1988,
cij[ sau 4-6 nfim, v&n d l svCa dA Lu^t Dal dai l^i
d u ^ dfit ra.
(4). Xem: Qufic h$i nUdc C$ng hfia Xa h§i Chu
nghia Vi^t Nam 1988. Lu$t Ddt dai 1988. Nxb
Phfip 1^, 1993. Ludit Ddt dai 1993. Nxb. Chinh trj
QuSc gia; 2003. Lu^t Ddt dai 2003. Nxb. Chfnh trj
Quficgia.
(5). Tfii li$u nghifin c£tu vi tfic d$ng cua qud trinh
d& mdi chinh sfich d^t dai d Vi$t Nam trong hem hai
thfip ky qua khfi phong phti, trong dfi c6 thi kl din
m^t 66" nghifin ciiu dfing chii J nhU: Nguyin Vfin
Khfinh. BiSk ddi ca c&i ru0ng d^ od kinh td nfing
nghidp d vimg chdu thS sOng Hing trong thdi i^ ddi
mM. Nxb. Chfnh trj QuIc gia. H i Nfli, 2001; TnltJng
TTii 'Hln, "VSi mffi chfnh sfich ru^ng dtft d Vi^t Nam
vfi v i h d l ru^ng dfi't cua kinh t l h$ nfing dfin", T^p
ciiiNgfiiin aht Lich sH, stf 5-2004. tr. 5-18; Trin Thi
Minh Chfiu. Vi chinh sdch ddi nOng nghidp d nudc ta
hi4n nay. Nxb. Chfnh tri Qu8c gia, 2007.

(6). Xem Nguyin Vfin Sulu. Ddi mdi chinh sdch
ddt dai d Vi^t Nam: Tii l^ thuydt ddn thUc tiin. Nxb
Chfnh tri QuCc gia, Hfi NOi, 2010,
(7). NhOng tranh lufin nfiy dUflc t h i hi$n trong
m^t lo^t nghifin ciiu, ching h^n nhU: Nhilu tic
gifi, M^t ad vdn di vi ddi mdi quan h4 ad hitu ddt

dai. T w chf ThOng tin Ly lu^n, 1993; Hofing Vi^t
(chu bifln). Vdn di sd hilu ru^ng ddt trong nin kinh
td hdng hod nhiiu thdnh phdn d Vi^t Nam. Nxb
Chfnh trj Quflc gia, Hfi N$i, 1999; Trin Tofin
Thing. Tiip t^c hodn thi^n chink sdch qudn ly ddt
ndng nghidp nh&m thiic ddy qua trinh tich ti^ vd
ndng cao hi^u qua sCt dung. Vi^n Nghifin cAu Quan
1^ Kinh t l Trung MOng. 2003; Nguyin Vfin Thirc.
Sd h&u: 1/j lu^n vd v^n diing d Vi^t Nam. Nxb.
Khoa h9C Xa h^i. Hfi N^i, 2004; Martin RavalUon,
Domique van de Walle. Ddt dai trong thdi ky
chuyin ddi: Cdi cdch vd nghio doi d ndng th6n Viit
Nam. Nxb. Vfin hfia Thfing tin, 200S, tr. 24-33;
NguySn Vfin Sutu. Ddi mdi chinh sdch d^ dai d
Vi?t Nam: Tii ly thuydt ddn thUc tiin. Nxb. Chfnh
tri QuSc gia, Hfi Nfii, 2010.
(8). Cfi m^t sS Ifip lufin cho r i n g khfii ni$m "sd
hiiu tofin dfin" v l dfi't qufi chung chung, tren thi?c
t l dfiy Ifi chl'd? "acl hflu nhfi nUdc" vl dfi't dai.
(9). Qufic h^i nadc Cfing hfia Xfi h^i Chii ngliia
Vi^t Nam. Lu^t Ddt dai ndm 2003. Nxb. Chfnh trj
Qufic gia, Hfi N^i. 2003, tr. 20-21.
(10). Cfic tfii li^u thyc dja cho thtfy cfi nhilu dja
phuang tiin hfinh chia Ifi quyin ai^ dyng dlit nfing
nghidp theo diJng tinh t h i n cua Lu^t Ddt dai nfim
1993, nhimg cQng cfi nhiing dia phUdng khfing chia
Ifi, mfi giii nguyfin hi^n trfng giao quyin sul dyng
dfi't tit trudc dfi (theo Nghi quylt 10 vfi Lu^ Ddt
dai nfim 1988) song thcli gian n i m giO quyin sijl
dyng dU^c tfnh Ifi 20 nfim kl til nfim 1993.

(11). Xem Nguyin Vfin Silu. M^t sd sai ph^m
trong qudn ly d& dai, trong D& mdi chinh sdch
ddt dai d Vi^t Nam: Tit ly thuydt ddn thUc tiin. Nxb
Chinh tri QuSc gia. Hfi N$i, 2010, tr. 108-140.
(12). Tdr glQa nhQng nfim 1990 vfi^ dl nfiy da
dygc chiing tfii da nhtfn mfnh, xem Thang Vfin
Phuc vfi Nguyin Vfin Khfinh. Vdn di d$i ngU cdn


sd htnx dat dnl trong qua trinh ddi mdi d Vl&i Ram...
bd n6ng thdn. Trong: Qudn ly xa h§i ndng thdn
ntidc ta hien nay - M^t sd vdn di vd gidi phap.
Nxb. Chinh tri QuSc gia, Hfi N$i, 1996, tr. 190214; vfi sau dfi tilp tyc dvltfc nhfi'n mfnh trong
nhOng n i m gin dfiy. xem Nguyin Vfin Siu. "ElS'i
mdi h§ thSng chinh trj b Vi$t Nam". Trong Af(5(
chang dudng nghiin ciiu Lick si, 2001-2006. Nxb.
ThS gidi, Hfi Ngi, 2006, tr. 759-780.

nghidp d mdc nfio lufin Ifi nhflng vlfn di dUi?c quan
tim vfi thIo lufin nhilu trong cfic lin siia d^i Ludt
Ddt dai. Cie cfiu h6i niy hi$n nay Ifi tilp tyc du^c
bfin lufin trong cie diln dfin khic nhau, kl ca trin
cfic phUdng tifn truyin thfing dfi chdng. Vf dy xem
bfii "ViCn dl bfn quan tim: Hfn diln, thdi hfn sii
dyng d£Ct nfing nghidp - Bao nhifiu v i bao Ifiu?" trSn
BfioP/idp ludt Vi^tNam, aS65 ngfiy 5-3-2012.

(13). Nguyin Vfin Thfo, Nguyin HGu Dat. M^t
sd vdn di vi sd hSu d niidc ta hi(n nay. Nxb. Chfnh
tri QuSc gia, Hfi Nfii, 2004, tr, 202-203.

(14). T r i n Thi Minh Chiu (chu bifin). Vicktnh
sdch ddt ndng nghidp d nUdc ta kiin nay. Nxb.
Chfnh tri QuSb gia, Hfi Nfii, 2007, tr. 221.

(22). Theo thfing bio mdi nhfi't cua Vfin Phfing
Chinh phu, xem />
(15). Chung tfii nhlCn mfnh din dfCt nfing
nghidp vi trong thi^c tl' nhfi nyfic giao quyin sii
dyng dfi't i) (thg cU) cho cie c i nhfin vfi hfi gia ifinh
nhUng khong gidi hfn vl thdi gian. Vi thi, trong cie
tnlcing hdp binh thUctng thi chu t h i nfim gid quyIn
sii dyng d i t b se sd hOu quyin sut dyng niy suot ddi
vfi dU^c trao doi hay cho ngildi khic thita kS. NgUpc
Ifi, v i ^ nha nUfic gidi ban thdi gian nim giii quyin
B\t dung d i t nong nghiSp (tif 5-15 nfim theo Luat
Ddt diii 1988 vfi 20 nfim theo Ludt Ddt dai nfim
1993) v i de dfing thu hSi quyin sit dung dfft ndng
nghifip vdi mflc din bil mgt cfich chUa thoa ding dl
giao cho cac thuc t h i khac se giy bfi't lai cho mfit
nhfim xa hSi nfiy trong khi mang Ifi l^i fch dang kl
cho mot nhfim xa h$i khic.
(16), (17), (19). Nguyin Vfin Thiic. "Sd hQu nhfi
mlde vl dSt dai 5 Vi|t Nam", trong; Vdn disdkSu
vd phdt trien bin vSng d Viet Nam vd Trung Qude
trong nhihig ndm ddu theky XXI. Nxb. Khoa hoc
xfi hdi, Hfi Nfii, 2008, tr. 80-81.
(18). Vu Trgng Khai, Nguyin Thing 2006. Ba
dgng hda chi thi sd hau doanh nghiip ndng
nghiip nhd nUdc. Nxb. Chfnh tri QuSc gia, tr. 11.
(20).

Ching
hfn,
xem
-vuc-quy en-so -huu-dat-dai-cua-nongdan.html
(21). Nhfi nude nfin giao quyin sii dyng dfi't nfing
nghi§p trong thdi hfn bao nhifiu nfim. 20 hay 50
nfim vfi nSn hfn c h l quy mfi nim pfl dfi't nong

(23). M$t sS nhfi khoa hgc cung cfi quan dilm
giSng chung tfii, vf dy xem bfii "Nin giao dift Vinh
viln cho nfing dfin" trgn Bdo Tiin phong, so 65
ngfiy 5-3-2012.
(24). M§t sS nhfi khoa h^c vfi hoach dinh chfnh
sfich da nhi'n manh din nhflng ldi fch t i m ly vfi
hiiu qua kinh t l cua viSc giao lau dfii quyen sul
dyng dfit nfing nghifip cho ngudi Ifim nong nghidp.
Trong bfio cfic nfiy chiing tfii nhin mfnh din mfit
khia cfnh cSt loi khac, dd l i quyin tfii aan c i nhin
cua ngUdi n i m giO quyin sul dyng dit, nh^t Ifi dfit
nfing nghidp, cung cfin phai dUdc dam bao vfi
khfing t h i xfim pham.
(25). Day l i hinh thflc thu hoi do Nhfi midc
tofin quyen quylt dinh vi$c thu hli vfi gifi din b i
quyen sijl df ng dit.
(26). Hinh thflc nfiy cho p h ^ ben cd nhu ciu sb
dung dit vfi bfin n i m gifl quyin sul dung dfit thfldng
lUdng theo cd chS thj trudng dl dat duijc myc dfch
chuyen quyin ail dyng dfi't tfl thUc t h i nfiy sang
thMc t h i khfic. Trong trUdng iufp nfiy, Nhi nUfic chi
ddng vai trfi hS tr? vfi cfing nhfin tfnh hgp phfip cua

Bi^ chuyin doi, chfl khdng 6p bufic mfit thyc thi nfiy
phai chuyin quyin sii dyng dKt cho mgt thi^c thi
khic vl cfic myc dfch kinh t l vfi thUdng mfi.
(27). Xem thfim: Nguyin Vfin Silu. "Agricultural
Land Conversion and Its Effects on Vietnamese
Farmer^'. Focaal-European Journal ofAntkropotogy,
No.B4; 2, 2009, tr. 106-113; vfi Ngfin hfing Thi gidi.
"Bao cfio dl xuit vl hofin t h i ^ chfnh sich Nhfi nfldc
thu hoi dfi't vfi cd chl chuyin dii d i t dai tu nguyen b
Vi§t Nam". H i Npi, thang 6-2009.