Luận văn kinh tế Sự Cân Bằng Giữa Công Việc Và Cuộc Sống Của Nhân Viên Kinh Doanh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
-----------------------

Trần Hồng Ngun

SỰ CÂN BẰNG GIỮA CƠNG VIỆC VÀ CUỘC
SỐNG CỦA NHÂN VIÊN KINH DOANH Ở DOANH
NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
-----------------------

Trần Hồng Ngun

SỰ CÂN BẰNG GIỮA CƠNG VIỆC VÀ CUỘC
SỐNG CỦA NHÂN VIÊN KINH DOANH Ở DOANH
NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
Mã số: 60340102

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. TRƯƠNG QUANG DŨNG

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2014


LỜI CAM ĐOAN
Lời đầu tiên, tôi xin cam đoan bài nghiên cứu này là kết quả làm việc
của chính cá nhân tơi dưới sự hướng dẫn tận tình của Tiến sĩ Trương Quang
Dũng.
Để hồn thiện bài viết này, tơi cũng đã nhận được sự hướng dẫn, giúp
đỡ nhiệt tình của nhiều cá nhân và tập thể. Vì vậy, tiếp theo tôi xin gửi lời
cảm ơn chân thành đến tập thể Giảng viên trường Đại học Kinh tế Thành phố
Hồ Chí Minh đã giảng dạy cho tôi các kiến thức cơ bản và chuyên sâu về
kinh tế. Cuối cùng, tôi xin cảm ơn sự ủng hộ của gia đình đã tạo điều kiện cho
tôi mọi mặt để tôi chuyên tâm nghiên cứu, cùng với sự giúp đỡ của bạn bè đã
bổ sung các kiến thức cịn thiếu của tơi trong lĩnh vực nghiên cứu.
Trong quá trình thực hiện và trình bày kết quả bài nghiên cứu, do hạn
chế về mặt thời gian, số liệu cũng như kiến thức và kinh nghiệm của chính tơi
nên khơng thể tránh khỏi những sai sót. Tôi rất mong nhận được sự hướng
dẫn thêm từ Quý thầy cơ, sự chia sẻ, đóng góp của người thân, bạn bè và các
độc giả để tơi có thể nghiên cứu tốt hơn nữa.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 18 tháng 10 năm 2014
TÁC GIẢ


MỤC LỤC
Trang
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN – GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT
VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................ 1
1.1 Giới thiệu khái quát về kinh doanh bất động sản ................................... 1
1.2 Lý do chọn đề tài ................................................................................... 8
1.3 Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................. 9
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................... 9
1.5 Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 9
1.6 Ý nghĩa của nghiên cứu ........................................................................ 10
1.7 Kết cấu báo cáo nghiên cứu ................................................................... 11
CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU ....... 12
2.1 Cơ sở lý thuyết về cân bằng công việc và cuộc sống ............................ 12
2.1.1 Khái niệm cân bằng công việc và cuộc sống ................................... 12
2.1.2 Quy tắc PERMA cân bằng công việc và cuộc sống ........................ 12
2.1.3 Tháp nhu cầu Maslow ..................................................................... 15
2.1.4 Khái niệm về stress ......................................................................... 16
2.1.5 Lợi ích của việc xây dựng một mơi trường làm việc hướng đến
sự cân bằng giữa công việc và cuộc sống.................................................... 18


2.2 Khái niệm về bất động sản và giới thiệu về nhân viên
kinh doanh bất động sản .............................................................................. 19
2.2.1 Khái niệm bất động sản ................................................................... 19
2.2.2 Giới thiệu về nhân viên kinh doanh bất động sản ........................... 19
2.3 Mơ hình nghiên cứu .............................................................................. 21
2.3.1 Một số nghiên cứu về cân bằng công việc và cuộc sống
của các học giả nước ngồi ......................................................................... 21
2.3.2 Mơ hình nghiên cứu của đề tài này ................................................. 23

CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG VỀ SỰ CÂN BẰNG
CÔNG VIỆC – CUỘC SỐNG ..................................................................... 32
3.1 Thời gian ............................................................................................... 32
3.2 Thu nhập ............................................................................................... 36
3.3 Mối quan hệ .......................................................................................... 38
3.4 Chính sách, quy định của công ty ......................................................... 41
3.5 Sự lãnh đạo, quản lý .............................................................................. 43
CHƢƠNG 4: ĐỊNH HƢỚNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ GIẢI PHÁP CẢI THIỆN SỰ CÂN BẰNG .......................................... 51
4.1 Định hướng kinh doanh bất động sản .................................................... 51
4.2 Đánh giá chung về sự cân bằng công việc-cuộc sống ........................... 56
4.3 Giải pháp cải thiện sự cân bằng cơng việc-cuộc sống ........................... 58
4.3.1 Về phía doanh nghiệp ..................................................................... 58
4.3.2 Về phía người lao động ................................................................... 59
4.3.3 Về phía các cơ quan quản lý nhà nước ............................................ 64
4.4 Đóng góp chính của nghiên cứu ............................................................ 67
4.5 Các hạn chế trong nghiên cứu ............................................................... 68


4.6 Kiến nghị cho các nghiên cứu tiếp theo ................................................ 68
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Trang
Bảng 3.1 Mức độ uống rượu bia trong ngày ................................................ 39


DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ

Trang
Đồ thị 3.1 Mức độ cân bằng giữa công việc và cuộc sống – Thời
gian làm việc ................................................................................................. 32
Đồ thị 3.2 Mức độ cân bằng giữa công việc và cuộc sống – Thời
gian dành cho giải trí, gia đình, thể dục thể thao ............................................ 33
Đồ thị 3.3 Thứ tự ảnh hưởng của thời gian làm việc đến sự cân bằng ......... 35
Đồ thị 3.4 Thu nhập ..................................................................................... 36
Đồ thị 3.5 Mức độ cân bằng giữa công việc và cuộc sống - Thu nhập ......... 36
Đồ thị 3.6 Thứ tự ảnh hưởng của thu nhập đến sự cân bằng ........................ 37
Đồ thị 3.7 Việc xây dựng mối quan hệ ......................................................... 38
Đồ thị 3.8 Mức độ cân bằng giữa công việc và cuộc sống – Việc
xây dựng mối quan hệ ................................................................................... 39
Đồ thị 3.9 Thứ tự ảnh hưởng của mối quan hệ và thời gian dành cho việc
xây dựng mối quan hệ đến sự cân bằng ....................................................... 40
Đồ thị 3.10 Đào tạo kỹ năng; chính sách, quy định ...................................... 41
Đồ thị 3.11 Mức độ cân bằng giữa công việc và cuộc sống – Chính
sách, quy định, đào tạo kỹ năng ..................................................................... 41
Đồ thị 3.12 Thứ tự ảnh hưởng của chính sách, quy định của cơng ty
đến sự cân bằng ............................................................................................. 43
Đồ thị 3.13 Mâu thuẫn, xung đột trong môi trường làm việc ....................... 43
Đồ thị 3.14 Mức độ cân bằng giữa công việc và cuộc sống – Mâu
thuẫn, xung đột trong môi trường làm việc .................................................... 44
Đồ thị 3.15 Thứ tự ảnh hưởng của mâu thuẫn, xung đột trong môi trường
làm việc đến sự cân bằng .............................................................................. 45
Đồ thị 3.16 Phân công công việc .................................................................. 45


Đồ thị 3.17 Thứ tự ảnh hưởng của sự phân công công việc, áp lực
công việc đến sự cân bằng ............................................................................ 45
Đồ thị 3.18 Thiết kế, trang trí khơng gian làm việc ...................................... 46

Đồ thị 3.19 Thứ tự ảnh hưởng của thiết kế, trang trí nơi làm việc
đến sự cân bằng ............................................................................................. 47
Đồ thị 3.20 Việc tổ chức, hoạch định kinh doanh và kết quả
kinh doanh ..................................................................................................... 47
Đồ thị 3.21 Thứ tự ảnh hưởng của sự lãnh đạo, quản lý của ban lãnh đạo
đến sự cân bằng ............................................................................................. 48
Đồ thị 4.1 Mức độ cân bằng giữa công việc và cuộc sống ........................... 56


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Trang
Hình 2.1 Tháp nhu cầu của Maslow .............................................................. 16
Hình 2.2 Mơ hình nghiên cứu ....................................................................... 30


1

CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN – GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Giới thiệu khái quát về kinh doanh bất động sản:
Theo Luật Kinh Doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 do Quốc Hội ban
hành ngày 29/6/2006 thì hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh
bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất
động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản,
định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá
bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.

Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc
mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân
không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và
cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản.
Đấu giá bất động sản là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công khai
để chọn người mua, nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ
tục đấu giá tài sản.
Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua bán,
chuyển nhượng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả
chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn thỏa
thuận trong hợp đồng.
Mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua
bán nhà, cơng trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, cơng trình xây
dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ
thi công và tiến độ cụ thể.


2

Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động
sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Chứng thư định giá bất động sản là văn bản thể hiện kết quả định giá bất
động sản do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản lập khi có
yêu cầu của khách hàng.
Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh
doanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản uỷ
quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trơng coi, vận hành và khai thác bất động
sản theo hợp đồng quản lý bất động sản.
Thuê mua nhà, cơng trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản,

theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng đang th
mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua.
Các nguyên tắc của hoạt động kinh doanh bất động sản là:
- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước
pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tơn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các
bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái
với quy định của pháp luật.
- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của
Luật Kinh Doanh Bất Động Sản và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch.
Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
- Các loại nhà, cơng trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây
dựng.
- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định
của pháp luật về đất đai.
- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau
đây:
- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh.


3

- Đối với nhà, cơng trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy
định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, cơng trình xây dựng đã qua sử dụng
thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
- Khơng có tranh chấp về quyền sở hữu.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Khơng nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về

xây dựng.
- Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cơng trình xây
dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu,
quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, cơng trình xây dựng đã
có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được
phê duyệt đối với nhà, cơng trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi cơng, hồ sơ
hồn cơng và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, cơng
trình xây dựng thuộc dự án khu đơ thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ
thuật khu cơng nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng;
hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây
dựng đã được phê duyệt đối với nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương
lai.
Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh.
- Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật.
- Khơng có tranh chấp.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án
khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp thì phải


4

có các cơng trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được
phê duyệt.
Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản như
sau:

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động
sản theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy
định của pháp luật. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động
sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ mơi giới bất động sản; khi kinh doanh
dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất
động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai
người có chứng chỉ mơi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản
thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký
kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ mơi giới bất động sản.
Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi
sau đây:
- Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua.
- Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại.
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các cơng trình hạ tầng trên đất thuê để cho
thuê đất đã có hạ tầng.
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để
chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong
phạm vi sau đây:
- Dịch vụ môi giới bất động sản.
- Dịch vụ định giá bất động sản.


5

- Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
- Dịch vụ tư vấn bất động sản.
- Dịch vụ đấu giá bất động sản.
- Dịch vụ quảng cáo bất động sản.
- Dịch vụ quản lý bất động sản.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau
đây:
- Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho thuê mua.
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các cơng trình hạ tầng trên đất th để cho
thuê đất đã có hạ tầng.
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của
Luật Kinh Doanh Bất Động Sản.
Thị trường bất động sản có những đặc điểm sau đây:
-

Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực, tính sâu sắc và

không tập trung, trải rộng trên các vùng của đất nước:
Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và khơng thể di dời về mặt vị
trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó,
tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì
vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc. Mặt
khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung mà trải rộng ở mọi vùng
trên đất nước. Sản phẩm hàng hoá bất động sản có dư thừa ở vùng này cũng
khơng thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản
chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển khơng đều
giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn
hố-xã hội khác nhau dẫn đến quy mơ và trình độ phát triển của thị trường bất
động sản khác nhau. Thị trường bất động sản ở các đơ thị có quy mơ và trình độ

phát triển kinh tế cao thì hoạt động sơi động hơn thị trường bất động sản ở nông
thôn, miền núi.
-

Cung của thị trường bất động sản phản ứng “trễ” so với cầu:


6

Do đặc điểm đầu tư bất động sản thường có thời gian dài từ 2 – 3 năm mới
có sản phẩm, vì vậy khi nghiên cứu thị trường quyết định đầu tư thì 3 năm sau
mới có sản phẩm tung ra thị trường. Mặt khác, do tính khơng di rời được của
hàng hóa bất động sản nên trên thị trường bất động sản, cầu luôn phản ứng trễ so
với cung.
-

Thị trường bất động sản có tính chu kỳ:
Do đặc điểm không di dời được và đặc điểm “trễ” của cung so với cầu nên

thị trường bất động sản ln có tính chu kỳ. Chu kỳ dao động của thị trường bất
động sản gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sơi động), suy thối (có dấu hiệu chững
lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng
hạn như thị trường bất động sản nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỉ (1870-1973) trải
qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường bất
động sản nước Nhật từ 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10
năm; thị trường bất động sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đền
nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm,
trung bình là 8-9 năm. Thị trường bất động sản Trung Quốc tuy hình thành chưa
lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú
ý có chu kỳ cực ngắn 1992-1994, tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992-1993

rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
-

Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp:
Bất động sản có giá trị lớn, qua nhiều thủ tục cơng chứng, nộp thuế, làm

trước bạ… đồng thời bất động sản mang nhiều yếu tố tâm lý, xã hội nên người
mua rất cân nhắc. Do vậy, việc mua bán bất động sản rất chậm, yếu tố này tạo
nên tính thanh khoản thấp của bất động sản.
-

Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh khơng

hồn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền:
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự
chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm
lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản. Thậm chí, ngay trong bản thân
các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng khơng hồn hảo,


7

người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch
trước đó. Sự tác động của nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính khơng
hồn hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ nhà nước nào đều có sự can thiệp
vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai
để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức
thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của
Nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Mặt
khác, thị trường bất động sản khơng hồn hảo cịn do tính chất khơng tái tạo

được của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn
các thị trường hàng hoá khác.
-

Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật:
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các

giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tếxã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt
chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt
là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này
đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp-giao đất và
cho thuê đất) là chịu tác động lớn nhất của các quyết định của nhà nước. Chính
phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động
sản, ln điều chỉnh chính sách về bất động sản và thị trường bất động sản nhằm
huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tếxã hội.
-

Thị trường Bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài

chính:
Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế. Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất
đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một
lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn
dài. Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị
cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh


8

v.v.., giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận
cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan
trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động
được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân.
Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp
bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay.
Ngoài ra, thị trường bất động sản cịn có quan hệ trực tiếp với thị trường
xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội
thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa
tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
1.2 Lý do chọn đề tài
Qua phần giới thiệu khái quát về thị trường bất động sản và kinh doanh
bất động sản ở trên, ta có thể thấy lĩnh vực kinh doanh bất động sản đóng một vai
trị quan trọng trong nền kinh tế. Trong bối cảnh nền kinh tế đang trên đà tăng
trưởng và phát triển mạnh, hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng trở
nên sôi động và có những biểu hiện vượt ra ngồi tầm kiểm sốt của nhà nước.
Các quan hệ cung cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu diễn ra thông qua thị
trường ngầm, phi chính thức. Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản,
những cơn sốt đất đai cũng như tình trạng đóng băng của thị trường này cho đến
nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Trong bối cảnh ấy, người lao
động ở các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu nhiều tác động, áp lực,
rủi ro trong môi trường làm việc, kinh doanh hơn nhiều ngành nghề khác. Khi thị
trường bất động sản tăng trưởng nóng, người lao động ở các doanh nghiệp bất
động sản phải làm việc cả ngày đêm, làm việc ngoài giờ, làm việc vào những
ngày cuối tuần, ngày lễ để đáp ứng yêu cầu của khách hàng. Điều đó khiến cho
họ khơng có đủ thời gian dành cho bản thân và gia đình. Ngược lại, khi thị
trường bất động sản suy thoái, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp quy
mô hoạt động hoặc giải thể khiến cho một bộ phận không nhỏ những người lao

9

động ở các doanh nghiệp bất động sản bị mất việc làm, thu nhập của những
người lao động còn lại ở các doanh nghiệp bất động sản cũng bị giảm sút khiến
họ phải làm thêm những công việc bán thời gian, làm thêm nghề tay trái để kiếm
thêm thu nhập nhằm trang trải cho cuộc sống gia đình. Tất cả những điều ấy đều
tác động mạnh mẽ đến sự cân bằng giữa công việc và cuộc sống của người lao
động ở các doanh nghiệp bất động sản.
Hiện nay, ở Việt Nam chưa có nhiều cuộc khảo sát, nghiên cứu về việc tạo
lập sự cân bằng giữa công việc và cuộc sống cho các cá nhân làm việc trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản. Đó là lý do tác giả chọn đề tài nghiên cứu này.
1.3 Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài này là:
- Đo lường các yếu tố trong công việc, trong môi trường làm việc có ảnh
hưởng đến sự cân bằng giữa cơng việc và cuộc sống của các nhân viên kinh
doanh (đã lập gia đình) làm việc tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
- Đánh giá thực trạng cân bằng công việc-cuộc sống của các nhân viên
kinh doanh (đã lập gia đình) làm việc tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản, từ đó nêu các giải pháp nhằm cải thiện sự cân bằng công việc-cuộc sống.
1.4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: là sự cân bằng giữa công việc và cuộc sống của
các nhân viên kinh doanh (đã lập gia đình) làm việc tại các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản.
- Phạm vi và đám đông nghiên cứu: 100 nhân viên kinh doanh (đã lập gia
đình) tại 50 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh (Phụ lục 3).
1.5 Phƣơng pháp nghiên cứu
Nghiên cứu được thực hiện thông qua 2 bước chính: nghiên cứu sơ bộ và
nghiên cứu chính thức.

10

- Nghiên cứu sơ bộ: được thực hiện thông qua nghiên cứu định tính và
định lượng sơ bộ.
+ Nghiên cứu định tính: nhằm tìm hiểu sơ bộ về các yếu tố trong cơng
việc, trong mơi trường làm việc có ảnh hưởng đến sự cân bằng giữa công việc và
cuộc sống của các nhân viên kinh doanh tại các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản bằng cách sử dụng kết quả nghiên cứu của các học giả nước ngoài, các
dữ liệu thứ cấp có sẵn trên báo chí, tivi, trên internet, … kết hợp với dữ liệu sơ
cấp thu được qua các cuộc phỏng vấn với 10 nhân viên kinh doanh bất động sản
(Phụ lục 4) để xây dựng mơ hình nghiên cứu.
+ Nghiên cứu định lượng sơ bộ: được thực hiện thông qua bảng câu hỏi
định lượng sơ bộ do 100 nhân viên kinh doanh ở các doanh nghiệp bất động sản
trả lời và kết quả được dùng để kiểm tra lại mơ hình nghiên cứu.
- Nghiên cứu chính thức: được thực hiện thông qua phương pháp nghiên
cứu định lượng. Số liệu thu thập thông qua bảng câu hỏi được 100 nhân viên kinh
doanh ở 50 doanh nghiệp bất động sản trả lời. Mục đích chính của nghiên cứu
này là nhằm thống kê mơ tả, giải thích ảnh hưởng của các yếu tố trong công việc,
trong môi trường làm việc đến sự cân bằng giữa công việc và cuộc sống của các
nhân viên kinh doanh tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Từ đó, đưa
ra các giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn sự cân bằng này.
- Công cụ thu thập dữ liệu: sử dụng phương pháp phỏng vấn, khảo sát
bằng bảng câu hỏi
- Cơng cụ phân tích dữ liệu: sử dụng phương pháp thống kê của phần
mềm SPSS để phân tích.
- Chọn mẫu theo phương pháp ngẫu nhiên thuận tiện.
1.6 Ý nghĩa nghiên cứu
Giúp cho các tổ chức, cá nhân nắm bắt được ảnh hưởng của các yếu tố

trong công việc, trong môi trường làm việc đến sự cân bằng trong công việc và
cuộc sống để từ đó có những định hướng, thực hiện xây dựng một mơi trường
làm việc đáp ứng hài hịa mối quan tâm và lợi ích của các bên.


11

1.7 Kết cấu báo cáo nghiên cứu
Báo cáo nghiên cứu bao gồm 4 chương:
- Chương 1: Tổng quan – Giới thệu khái quát về kinh doanh bất động sản
- Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mơ hình nghiên cứu
- Chương 3: Thực trạng về sự cân bằng công việc-cuộc sống
- Chương 4: Định hướng kinh doanh bất động sản và giải pháp cải thiện sự
cân bằng công việc-cuộc sống


12

CHƢƠNG 2:

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý thuyết về cân bằng công việc và cuộc sống
2.1.1 Khái niệm cân bằng công việc và cuộc sống
Cân bằng công việc và cuộc sống (work-life balance) được đề cập đến lần
đầu tiên năm 1986, sau khi có rất nhiều người lao động chọn cách cống hiến hết
mình cho cơng việc mà xao lãng hồn tồn gia đình, bạn bè, thư giãn và chỉ
chuyên tâm vào việc làm sao để đạt được những mục tiêu của công ty (theo
nghiên cứu của Trung Tâm điều độ giữa công việc và cuộc sống (Work-Life
Balance Centre) tại Newton Burgoland, Leicestershire, Anh).

Sự cân bằng công việc và cuộc sống được định nghĩa như là sự thỏa mãn
và thực hiện tốt các chức năng tại nơi làm việc và gia đình với sự xung đột về vai
trò ở mức tối thiểu (Clark, 2000).
Sự cân bằng công việc và cuộc sống được định nghĩa như là sự khơng có
các mức độ xung đột khơng thể chấp nhận được giữa công việc và các nhu cầu
phi công việc (Greenblatt, 2002).
Sự cân bằng công việc và cuộc sống là phạm vi mà ở đó sự thỏa mãn và
tính hiệu quả của cá nhân trong cơng việc và trong các vai trị ở gia đình phù hợp
với những điều ưu tiên trong cuộc sống của cá nhân ấy (Greenhaus và Allen,
2006).
Sự cân bằng công việc và cuộc sống được định nghĩa là sự hồn thành
những vai trị trông đợi, cái mà được thỏa thuận và chia sẻ giữa cá nhân với các
bên thực hiện vai trò liên quan trọng phạm vi cơng việc và gia đình. (Grzywacs
và Carlson, 2007).
Xung đột giữa cơng việc và gia đình (work-life conflict) là hình thức xung
đột về vai trị được mơ tả như là một sự không phù hợp giữa các trách nhiệm đối
với gia đình và nơi làm việc (Greenhaus và Beutelle, 1985).

2.1.2 Quy tắc PERMA cân bằng cuộc sống


13

Quy tắc này được Martin Sligman, một nhà tâm lý học rất có uy tín cơng
bố rộng rãi trong quyển “Flourish” (Thành đạt) của ơng – một quyển sách có tầm
ảnh hưởng lớn xuất bản năm 2011. PERMA gồm 5 yếu tố sau:
-

Những cảm xúc tích cực (P – Positive Emotions):

Những cảm xúc tích cực có thể kế đến như cảm giác hài lịng, hạnh phúc,
thỏa mãn, bình n, vui vẻ, tràn đầy hứng khởi… Những cảm xúc này mang đến
cho bạn một nguồn năng lượng tràn trề cho công việc lẫn cuộc sống. Vì vậy, nếu
bạn thấy mình vẫn chưa nếm trải đủ những cảm xúc tích cực trong cuộc sống,
hãy ngừng lại và tự hỏi tại sao.
Trước tiên, xét về khía cạnh nghề nghiệp. Bạn đã thực sự phát huy hết tài
năng và thế mạnh của mình trong vai trị hiện tại chưa? Bạn chỉ có thể hài lịng
và hạnh phúc với cơng việc khi làm đúng việc u thích và phù hợp. Đồng thời,
hãy dành đơi chút thời gian để xác định ai hay điều gì có thể đem lại niềm vui
cho bạn. Ví dụ bạn thích được ở ngồi trời và hịa mình vào thiên nhiên. Vậy sao
bạn không thử mang một chút mảnh xanh vào văn phịng hay góc làm việc của
mình để cảm nhận được sự bình yên? Đơn giản là để thổi vào nếp sống thường
nhật của bạn những luồng cảm xúc tích cực và những nguồn vui mới. Đừng trì
hỗn những việc mang lại cho bạn khoảnh khắc hạnh phúc.
-

Sự gắn kết (E – Engagement):

Chỉ khi gắn kết thật sự với những việc đang làm, bạn mới đạt được kết
quả tốt nhất. Cách tốt nhất để thật sự gắn kết với công việc là hãy u thích cơng
việc đó. Hãy tìm những khía cạnh trong cơng việc mà bạn u thích như những
dự án phù hợp, những người đồng nghiệp thân thiện, mơi trường làm việc hay
những điều bạn có thể học hỏi được. Nếu bạn không thể trả lời được câu hỏi
“Bạn thích gì ở cơng việc hiện tại?” thì đã đến lúc bạn tìm cho mình cơng việc
mới thích hợp hơn.
Tiếp đó, hãy gắn kết bản thân với những điều bạn yêu thích trong cuộc
sống. Chẳng hạn như đọc sách, xem phim, đi dạo, gặp gỡ bạn bè hay chơi thể
thao… Chính những sở thích này sẽ giúp bạn giảm stress, lấy lại cân bằng.
-

Những mối quan hệ tích cực (R – Positive Relationships):


14

Con người là “những thực thể xã hội”, và những mối quan hệ tốt chính là
cốt lõi của sự thành cơng. Thơng thường, những người có mối quan hệ tích cực
và nhiều ý nghĩa thường hạnh phúc hơn những ai khơng có được điều đó. Bạn có
những mối quan hệ tích cực trong cuộc sống khơng? Đó có thể là mối quan hệ
gia đình, bạn bè, hay đồng nghiệp. Phần lớn thời gian của bạn tại nơi làm việc,
mối quan hệ tốt với đồng nghiệp sẽ hỗ trợ bạn đắc lực trong công việc và giúp
cân bằng cuộc sống nơi cơng sở.
Tiếp đến, hãy nhìn lại cuộc sống cá nhân của bạn. Đã bao lâu rồi bạn chưa
gặp người bạn thân? Sinh nhật của cha/mẹ bạn là ngày nào và bạn đã chuẩn bị gì
chưa? Đơi khi cuộc sống bận rộn làm bạn xao lãng những mối quan hệ gia đình,
bạn bè, những người ln ở bên bạn dù bạn thành công hay thất bại. Hãy cam kết
sẽ dành nhiều thời gian hơn cho gia đình, bạn bè và duy trì điều này thật đều đặn.
Bạn khơng thể hạnh phúc khi khơng có họ trong cuộc đời này.
-

Ý nghĩa cuộc sống (M – Meaning):

Ý nghĩa cuộc sống đến từ việc phục vụ cho một mục đích lớn lao hơn
chính bản thân mình. Mỗi người sẽ có những cảm nhận khác nhau về ý nghĩa
cuộc sống, đó có thể xuất phát từ tôn giáo hay từ mong muốn một cuộc sống tốt
đẹp cho mọi người. Hãy tìm kiếm ý nghĩa trong từng việc bạn làm để ni dưỡng
cho mình cảm xúc vui sống. Ví dụ, cơng việc bạn đang làm phục vụ cho ai, và
mang lại cho họ những gì? Đây chính là động lực giúp bạn làm tốt cơng việc với
niềm tự hào. Ngoài ra, hãy dành thời gian bên gia đình, tham gia các hoạt động
từ thiện… tất cả điều này giúp bạn sống có ý nghĩa hơn, khi đó bạn sẽ cảm thấy

thật sự hài lịng.
-

Thành tích (A – Accomplishments/Achievement):

Nhiều người trong chúng ta luôn phấn đấu để hồn thiện bản thân theo
một cách nào đó, có thể là phát triển một kỹ năng, thăng tiến trong công việc hay
chiến thắng ở một cuộc thi. Không lời nào có thể diễn tả được niềm vui và niềm
tự hào khi đạt được những thành tích trên.
Thành tích chính là những mục tiêu bạn luôn cố hết sức để đạt được trong
công việc lẫn cuộc sống. Xác định điều bạn thực sự muốn và đạt được những


15

điều này sẽ giúp cuộc sống thăng hoa. Vậy đâu là những điều bạn muốn? Trả lời
một số câu hỏi sau sẽ giúp bạn:
+ 5 giá trị quan trọng nhất trong cuộc sống của bạn là gì?
+ 3 mục tiêu quan trọng nhất trong đời bạn, ngay lúc này là gì?
+ Nếu hơm nay bạn biết rằng mình chỉ cịn sống trong 6 tháng, bạn sẽ làm
gì với khoảng thời gian cịn lại?
+ Bạn sẽ làm gì nếu ngày mai bạn trúng 1 triệu đô la tiền mặt?
+ Bạn đã ln muốn làm gì, nhưng lại ngại thử sức?
+ Bạn thích làm gì nhất? Điều gì đem lại cho bạn cảm giác tự hào và hài
lòng về bản thân nhất?
+ Giả sử bạn biết mình sẽ khơng thất bại, thì điều vĩ đại nhất bạn từng
dám ước mơ là gì?
Tuy nhiên, nếu quá thúc ép bản thân đạt được nhiều thành tích hơn, bạn sẽ
cảm thấy áp lực và mệt mỏi dẫn đến mất cân bằng trong công việc và cuộc sống.
Nếu bạn đang rơi vào trạng thái này thì đây có lẽ là thời điểm để nhìn lại và tập

trung vào những yếu tố khác của quy tắc PERMA.
2.1.3 Tháp nhu cầu của Maslow
Vào năm 1954, Abraham Maslow đã đưa ra đưa ra quan điểm về nhu cầu
của con người và nhu cầu này được sắp xếp theo các thứ bậc khác nhau. Học
thuyết của ông được dựa trên những con người khoẻ mạnh, sáng tạo, những
người sử dụng tất cả tài năng, tiềm năng và năng lực trong cơng việc. Vào thời
điểm đó, phương pháp này khác biệt với các cơng trình nghiên cứu tâm lý con
người khác được dựa trên việc quan sát con người bị chi phối bởi các phiền
muộn là chủ yếu. Có hai nhóm nhu cầu chính của con người: Nhu cầu cơ bản
(basic needs) và Nhu cầu bậc cao (meta needs). Nhu cầu cơ bản liên quan đến
các yếu tố thể lý như thức ăn, nước uống, ngủ nghỉ và các yếu tố tâm lý như cảm
xúc, cảm giác an tồn, lịng tự tôn. Những nhu cầu cơ bản này cũng được gọi là
các nhu cầu thiếu hụt (deficiency needs) vì nếu con người khơng có đủ những
nhu cầu này, họ sẽ đấu tranh để có được nó, bù đắp bằng được sự thiếu hụt. Nhu