Định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn cao phong huyện cao phong tỉnh hòa bình (khóa luận quản lý đất đai và phát triển nông thôn)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN
------------------------

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI THỊ TRẤN CAO PHONG - HUYỆN CAO PHONG TỈNH HỊA BÌNH.
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 7850103

Giáo viên hướng dẫn : ThS. Trần Thu Hà
Sinh viên thực hiện : Hà Thị Mai Hương
Mã sinh viên

: 1654040369

Lớp

: 61a – QLĐĐ

Khóa học

: 2016 - 2020.

Hà Nội: 2020


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành khố luận, em đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động
viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hồn thành khố luận, cho phép em được bày tỏ lịng kính trọng
và biết ơn sâu sắc tới cơ Trần Thu Hà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công
sức, thời gian và tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình học tập và thực hiện
đề tài.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý đất
đai và Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch và Quản lý đất đai - Trường Đại
học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và
hồn thành khố luận.
Em xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài
nguyên và Mơi trường, Chi nhánh Văn phịng ĐKĐĐ huyện Cao Phong đã giúp đỡ
và tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em về mọi mặt, động viên khuyến khích em hồn
thành khóa luận./.
Hà Nội, ngày.....tháng......năm 2020

Sinh viên thực hiện

Hà Thị Mai Hương


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................... iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT............................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ ............................................................. vii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ........................................................................... 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................... 3

2.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT.................... 3
2.1.1. Giá đất .................................................................................................. 3
2.1.2. Định giá đất .......................................................................................... 4
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........................................................ 5
2.1.4. Các phương pháp định giá đất ........................................................... 12
2.1.5. Báo cáo định giá và chứng thư định giá............................................. 15
2.2. CĂN CỨ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
............................................................................................................................. 19
2.2.1. Các văn bản ở Trung Ương. ............................................................... 19
2.2.2. Văn bản địa phương............................................................................ 20
2.3. CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
VÀ VIỆT NAM .................................................................................................. 21
2.3.1. Định giá đất trên thế giới.................................................................... 21
2.3.2. Định giá đất ở Việt Nam ..................................................................... 23
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................... 25
3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ....................................................................... 25
3.2. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ................................................................... 25
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ...................................................................... 25
3.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thị trấn Cao Phong,
huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình. ................................................................ 25


3.3.2. Định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị
trấn Cao Phong, huyện Cao phong, tỉnh Hịa Bình...................................... 25
3.3.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong cơng tác xác định giá đất
cụ thể phục vụ đấu giá tại địa phương. ........................................................ 25
3.3.4. Đề xuất một số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất trên địa
bàn thị trấn Cao Phong, huyện Cao phong, tỉnh Hịa Bình. ........................ 25
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................. 25
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 25

3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................. 26
3.4.3. Phương pháp định giá đất .................................................................. 27
3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................. 28
3.4.5. Phương pháp chuyên gia .................................................................... 28
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 30
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ VÀ XÃ HỘI THỊ TRẤN CAO
PHONG .............................................................................................................. 30
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................... 30
4.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội. ................................................................... 31
4.2. ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ TRẤN CAO PHONG, HUYỆN CAO PHONG,
TỈNH HỊA BÌNH. ............................................................................................ 34
4.2.1. Căn cứ pháp lý về vấn đề giá đất và định giá đất tại huyện Cao
Phong, tỉnh Hịa Bình ................................................................................... 34
4.2.2. Trình tự xác định giá trị khu đất cần định giá.................................... 35
4.2.3. Kết quả thông tin thu thập được từ thị trường.................................... 36
4.2.4. Lựa chọn phương pháp định giá đất và áp dụng phương pháp để xác
định giá đất ................................................................................................... 41
4.3. ĐÁNH GIÁ NHƯNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG CONG
TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO THUÊ TẠI ĐỊA PHƯƠNG ................... 50
4.3.1. Thuận lợi ............................................................................................. 50
4.3.2. Khó khăn ............................................................................................. 50


4.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TẤC ĐỊNH
GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRÁN CAO PHONG, HUYỆN CAO
PHONG, TỈNH HỊA BÌNH............................................................................. 51
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................... 52
5.1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 52
5.2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 52

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 53
PHỤ LỤC ........................................................................................................... 56


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

NĐ - CP

Nghị định Chính phủ

NQ - HDND

Nghị quyết Hội đồng nhân dân

QĐ

Quyết định

QĐ - BTNMT

Quyết định Bộ tài nguyên môi trường

QĐ - UBND

Quyết định Ủy ban nhân dân

QH

Quốc Hội

QSD

Quyền sử dụng

TB - UBND

Thông báo Ủy ban nhân dân

TT- BTNMT

Thông tư Bộ Tài nguyên và Môi trường

TSĐG

Tài sản định giá

TSSS

Tài sản so sánh

TT-BTC

Thông tư Bộ Tài chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VT

Vị trí


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Thống kê diện tích các vị trí đất của khu đất cần định giá ................. 41
Bảng 4.2: Thông tin chi tiết về các tài sản .......................................................... 42
Bảng 4.3: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh .................................................... 44
Bảng 4.5: Thông tin thửa đất và giá đất dùng tham khảo ................................... 49

DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ
Hình 4.1: Trình tự xác định giá đất của thửa đất cần định giá ............................ 36
Hình 4.2: Hiện trạng khu đất cần định giá .......................................................... 37
Hình 4.3: Vị trí các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá .......................... 40
Hình 4.4: Hiện trạng các thửa đất so sánh .......................................................... 40


TÓM TẮT KHÓA LUẬN
1. Đề tài:
Định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn
Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở điều tra, khảo sát các thông tin liên quan đến giá đất tại khu vực

nghiên cứu đề xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại thị trấn Cao Phong , huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Xác định giá đất cụ thể phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Cao
Phong Huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình.
- Đánh giá một số thuận lợi, khó khăn trong công tác định giá đất cụ thể địa
phương.
- Đề xuất một số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất cụ thể tại địa
phương.
3. Nội dung nghiên cứu
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Cao
Phong, tỉnh Hịa Bình.
- Đánh giá công tác định giá đất tại huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình.
- Xác định giá đất cụ thể phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất đối với thửa
đất đã thu hồi của công ty TNHH Hải Phong
- Thuận lợi và khó khăn trong q trình xác định giá đất cụ thể tại huyện
Cao Phong, tỉnh Hịa Bình.
4.Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Phương pháp định giá đất
Phương pháp phân tích và xử lý số liệu
Phương pháp chuyên gia


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn
lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần quan trọng
hàng đầu của mơi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã

hội của đất nước.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý
Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều
mục đích khác nhau như tính thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường,
giải quyết tranh chấp đất đai trên thị trường...
Khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai 2013 quy định về giá đất cụ thể như sau:
“ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai
cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá
đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê
tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về
thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp
dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất,
cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước
khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định”.
Vì vậy nhiệm vụ xác định giá đất cụ thể rất quan trọng làm căn cứ trong
một số trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 114, Luật Đất đai 2013: “Tính
tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính
tiền th đất đối với đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử
dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; tính tiền
thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất khơng thơng qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh
nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà
1

nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước
cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Tính tiền
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.
Trong những năm gần đây tỉnh Hịa Bình có rất nhiều dự án đấu giá quyền
sử dụng đất. Chính vì vậy, việc xác định giá đất phục vụ cho công tác đấu giá
hết sức cần thiết. Để xác định được giá đất làm bước giá cho công tác đấu giá
em đã thực hiện đề tài
“ Định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị
trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị
trấn Cao Phong , huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình.
2.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu các căn cứ pháp lý và chính sách pháp luật liên quan đến cơng
tác định giá đất tại thị trấn Cao Phong.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác xác định giá đất
cụ thể tại địa phương.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi thời gian:
+ Thời gian thực hiện đề tài: T12/2019-T6/2020
+ Thời gian thu thập số liệu: T3/2020
- Phạm vi nội dung: Áp dụng phương pháp so sánh để định giá khu đất.
- Phạm vi không gian: Trên địa bàn thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong,
tỉnh Hòa Bình.

2

PHẦN 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
2.1.1. Giá đất
2.1.1.1. Khái niệm về giá đất
Theo quy định khoản 19, Điều 3, Luật Đất đai 2013: Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Vì thế, theo như khoản 20, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Giá trị
quyền sử dụng đất” là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” giá đất ở đây không phải
là quyền sở hữu đất đai mà chỉ là giá trị quyền sử dụng đất.
Trên thực tế luôn tồn tại hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và
giá đất hình thành trên thị trường. Giá do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất
thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước còn giá đất thị trường được
hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên chủ sử dụng đất và bên có liên quan.
Cả hai loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau, trong đó giá đất do Nhà nước
quy định ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá đất trên thị trường luôn ở
trạng thái động và cao hơn nhiều, theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013).
2.1.1.2. Các đặc điểm của giá đất
Theo như Phạm Thanh Quế (2011) thì giá đất được hình thành là một quá
trình lâu dài: đặc trưng này được xem xét hai mặt:
+Thứ nhất: giá của một thửa đất hình thành là một quá trình lâu dài từ khi
còn hoang sơ được con người khai khẩn trở thành đất có giá trị thấp, sao đó
trong q trình sử dụng con người đầu tư cải tạo cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cùng
với quá trình đơ thị hóa giá của thửa đất cũng tăng theo.
+Thứ hai: xét về quỹ đất của một vùng, một quốc gia thì ở đâu có mua bán
đất đai thì ở đó xuất hiện giá đất trước; ở đâu có mua bán đất sau thì ở đó xuất
hiện giá đất sau; vì thực tế khi nào đất đai được đưa ra mua bán, khi đó mới có
khái niệm giá và hình thành giá.

- Giá đất là cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường – sự quản lý của Nhà
nước. Nhà nước quản lý đất đai theo giá hay nói cách khác giá đất là cơng cụ
kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời
cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử
3


dụng thực hiện đúng nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất
đai theo quy hoạch và theo pháp luật.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rất lớn và lớn hơn nhiều so với
hàng hóa thơng thường do đất đai là có vị trí cố định, có giới hạn về khơng gian
được thể hiện trên hai phương diện:
+ Trong phạm vi một đơ thị một tỉnh một thành phố thì sự phân bố sản
xuất, kinh doanh, dịch vụ, phân bố lao động các yếu tố xã hội, môi trường các
khu vực, vị trí có sự khác nhau, đó là thực tế hình thành giá đất ở mỗi khu vực,
vị trí có sự khác nhau, đó là thực tế hình thành giá đất ở mỗi khu vực, vị trí cụ
thể cũng khác nhau và thậm trí là những vị trí đặc biệt thì tính cá biệt là rất lớn.
+ Trong phạm vi một quốc gia, giá đất có tính khu vực rất cao, ở những
vùng kinh tế chậm phát triển, dân số thưa thớt thì có những khu vực hình
thành giá đất, hoặc có những khu vực đã hình thành giá đất nhưng giá rất
thấp. Trái lại, ở những vùng kinh tế phát triển, mật độ dân số đông, nhất là ở
những đô thị lớn, đơ thị trung tâm thì có giá đất cao hơn hẳn các vùng khác.
- Yếu tố từ phía con người tác động mạnh đến giá đất và hiệu quả hơn
so với giá của các hàng hố thơng thường. Thể hiện ở các mặt:
+ Con người xây dựng và thực hiện các chính sách điều tiết vĩ mơ; bằng
việc ban hành các chính sách pháp luật đất đai, con người quy định các quyền
giao dịch đối với từng loại đất tác động trực tiếp đến sự hình thành giá đất.
+ Con người với thói quen, tập qn hình thành các khu dân cư, cùng
với trình độ nhận thức, tâm lý xã hội…tác động đến nhu cầu sử dụng đất ở
từng khu vực, từng vị trí cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành giá

đất.
2.1.2. Định giá đất
2.1.2.1. Khái niệm về định giá
- Theo Hồ Thị Lam Trà và cs (2005), định giá là loại hoạt động chuyên
môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính
nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự
hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức
phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là
những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển

4


của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành
một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2005).
- Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ
thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn
tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị
trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá
được định nghĩa như sau:
- Theo giáo sư W. Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc
Anh thì định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định(Phạm Thanh Quế,
2011).
2.1.2.2. Khái niệm về định giá đất
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt;
là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt.
Đặc biệt nhất là tài sản đặc biệt không loại tài sản nào có được thì theo Trịnh
Hữu Liên và cs (2013) thì để đất đai trở thành tài sản đặc biệt là:
- Đất đai không do lao động làm ra (đất là thực thể tự nhiên hoàn toàn độc

lập), lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng
vào các mục đích khác nhau;
- Đất đai cố định về vị trí, giới hạn về không gian (diện tích) và vô hạn về
thời gian sử dụng;
- Đất đai có khả năng sinh lợi. Nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất
đai (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà còn có xu hướng
tăng lên.
Vì vậy, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm
xác định.
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
2.1.3.1. Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý –xã hội và
môi trường
a. Yếu tố tự nhiên
+ Vị trí thửa đất
5


Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu nói về vị trí kinh tế, tức là vị
trí của từng đối tượng (thửa đất). Các yếu tố cần xem xét là cự ly đến các trung
tâm thương mại - dịch vụ, khoảng cách đến các trục đường giao thơng chính,
…..(Phạm Thanh Quế, 2011).
+ Diện tích, chiều sâu, chiều rộng, hình dạng của thửa đất
Theo như Hồ Thị Lam Trà và cs (2005) thì diện tích, chiều sâu, chiều rộng,
hình dạng của thửa đất thì là nhân tố quyết định đến giá đất được thể hiện dưới
đây:
Diện tích thửa đất : cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng, lớn quá
hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính
của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của người sử dụng đất.
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất: quá hẹp đến hiệu quả trưng bày và thu lợi

của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh thương mại và
ngay cả đất ở cũng ảnh hưởng đến giá đất.
Chiều sâu của thửa đất: trong mọi trường hợp thửa đất quá nông, sâu so với
mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào nên ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
Hình dạng của thửa đất đẹp nhất là vng hoặc chữ nhật, cịn các dạng như
tam giác, hình thang, hình bình hành,... đều không thuận lợi cho việc sử dụng
vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất
+ Địa hình thửa đất toạ lạc
Theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013) thì địa hình thửa đất tọa lạc ảnh hưởng
đến giá đất vì:
Địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong
vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá của thửa đất đó. Tuy nhiên, sự tác động
nhiều hay ít của yếu tố địa hình cịn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận
thửa đất là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại - dịch vụ.
Nếu vùng lân cận là dân cư, có dịch vụ cấp, thốt nước tốt thì địa hình thửa đất
cao hơn sẽ làm tăng giá trị của thửa đất và ngược lại; nếu vùng lân cận là khu
vực sản xuất công nghiệp (xi măng, luyện thép,…) thì thửa đất có vị trí cao, đầu
gió thì giá đất sẽ ít chịu ảnh hưởng so với những thửa đất có vị trí thấp, cuối gió.
+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất
6


Tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất mức độ ảnh hưởng của những yếu tố
nói trên đến giá đất. Ví dụ: độ dầy và tính chất thổ nhưỡng của lớp đất bề mặt có
ảnh hướng lớn đến giá trị đất nếu đất đó được sử dụng vào mục đích nơng
nghiệp, lâm nghiệp nhưng sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đó được sử dụng vào
mục đích xây dựng loại cơng năng liên quan nhiều đến tính chất cơ học của lớp
đất mặt (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).
+ Kiến trúc của bất động sản

Theo như Trịnh Hữu Liên và cs (2013) thì kiến trúc của BĐS ảnh hưởng
trực tiếp tới giá trị của BĐS đó. Nếu 2 BĐS có vị trí như nhau, chi phí đầu tư
xây dựng như nhau nhưng BĐS nào có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị hiếu của
thị trường thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
+ Yếu tố thiên nhiên, môi trường
Ảnh hưởng của yếu tố tự nhiên và môi trường đến giá đất theo như Trịnh
Hữu Liên và cs (2013):
- Về yếu tố thiên nhiên: mức độ ảnh hưởng của thiên nhiên đến giá của một
bất động sản cụ thể tuỳ thuộc vùng địa lý. Đối với các thành phố ven biển, ven
sơng, ven hồ thì những BĐS là nhà ở có mặt tiền hướng ra biển, hướng ra sơng,
hồ thường có giá trị lớn hơn so với những BĐS tương tự nhưng mặt tiền hướng
ngược.
- Về yếu tố môi trường: những yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá BĐS
bao gồm: nước sinh hoạt, khơng khí, tiếng ồn, phóng xạ… Mức độ ảnh hưởng
đến giá BĐS của các yếu tố nêu trên ngày càng lớn nhất là tại các khu vực đô
thị, các khu công nghiệp, khu kinh tế.
+ Tình trạng cấp, thốt nước
Các BĐS ở các khu vực có điều kiện cấp, thốt nước tốt sẽ có giá trị cao
hơn các khu vực thiếu nước sạch, thường xuyên bị úng ngập do nước thải, mưa
hoặc ảnh hưởng thủy triều (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).
b. Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế
dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Thì theo Hồ Thị
Lam Trà và cs (2005) đất đai cũng không ngoại lệ bị ảnh hưởng bởi kinh tế được
thể hiện dưới đây:
7


* Tình trạng phát triển kinh tế
Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế

là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính
tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương
nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng
yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự phát triển
kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy
rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thế là thống nhất với xu thế của chu kỳ
kinh tế.
* Mức độ dự trữ và đầu tư
Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự
trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lý "tính thống
nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng
của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích
ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất.
Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến
động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau. Nói chung
một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch;
trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ
nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.
* Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ
Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc
gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền
tệ, cho nên ở đây, chúng tà chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp
tiền mặt đối với thị trường đất đai.
Lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị
trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến
quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể
bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá
đất tăng lên khơng ngừng.
* Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc

ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng
8


cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá
cả đất đai của khu vực đó tăng.
c. Yếu tố pháp lý
* Quy hoạch sử dụng đất
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu là tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất.
Mức độ ảnh hưởng đến giá khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất
của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đơ
thị.Ví dụ: khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hồn mỹ của mơi trường; khu
thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến mơi trường kinh doanh và tính trạng
thu lợi; khu cơng nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thơng vận tải và các
điều kiện cung ứng nước điện (Hồ Thị Lam Trà và cs,2005).
* Tính pháp lý của BĐS
- Theo căn cứ quy định tại Khoản 1, 2 và Khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai.
Thì tính pháp lý của BĐS là giấy tờ pháp lý sau: Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất hoặc một
trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các cơng trình gắn
liền với đất.
- Mục đích sử dụng đất, diện tích đất đang sử dụng so với mục đích sử
dụng đất, diện tích đất ghi trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất là căn cứ để
xem xét tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất.
- Quy hoạch về xây dựng khu vực nơi có cơng trình xây dựng đó, các quy

định của pháp luật về xây dựng là căn cứ để xem xét tính pháp lý của hiện trạng
các cơng trình xây dựng gắn liền với đất.
* Những hạn chế trong thực hiện quyền BĐS (quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất)
Các trường hợp thể hiện sự hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất dưới đây:
- Thửa đất, BĐS đang trong thời gian cho th, thế chấp, góp vốn hoặc

đang trong tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản khác gắn liền với đất.

9


- Các ràng buộc của người để thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
d. Yếu tố tố tâm lý –xã hội và môi trường
Yếu tố tâm lý xã hội thường gắn với mỗi BĐS theo Trịnh Hữu Liên và cs
(2013), bao gồm:
- Tâm lý của người nhận chuyển nhượng QSD đất, người mua BĐS đối với
thửa đất, BĐS (phong thủy), với người đang sử dụng đất, BĐS (tâm linh). Nếu
BĐS hợp tuổi của gia chủ thì người mua có thể mua với giá cao hơn, người lại
nếu khơng hợp thì người mua trả với giá rất thấp, hoặc các BĐS quay ra nghĩa
trang, gần nghĩa trang thì giá thường có giá thấp.
- Các điều kiện về môi trường sống (đối với thửa đất ở, nhà nhà ở) như:
không khí, nước, tiếng ồn,... Nơi có điều kiện này tốt sẽ tạo tâm lí cho mọi
người lựa chọn mua.
- Mật độ dân số: mật độ dân số cao thì cầu về BĐS cũng sẽ tăng, từ đó làm
tăng giá của BĐS.
- Trình độ dân trí và các tập quán của người dân trong vùng: ở khu vực có

trình độ dân trí cao, sống văn minh hơn, lịch sự, có văn hóa hoặc khu vực có tập

quán tốt được thu hút mọi người thì giá đất sẽ cao hơn khu vực khác.
- Thu nhập bình quân năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,

trung bình hay thấp) so với các vùng khác;
- Tình hình an ninh trong vùng: khu vực có tình hình an ninh tốt, người dân

có cảm giác an tồn và được bảo vệ sẽ có gía đất cao hơn các khu vực an ninh
kém, bất ổn, nhiều tệ nạn xã hội (bạo lực, cờ bạc, trộm cướp…)
2.1.3.2. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
a. Yếu tố cung bất động sản trên thị trường
Cung đối với BĐS theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013) xác định bởi các tiêu
chí sau:
* Nguồn cung về đất
Tiêu chí để xác định nguồn cung về đất, BĐS là diện tích đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp chưa có cơng trình xây dựng, đất chưa sử dụng. Những địa
phương, khu vực khơng cịn hoặc còn ít đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp

10


chưa có cơng trình xây dựng thì giá đất bình quân tại những địa phương, khu
vực đó thường cao hơn so với phường, khu vực các quỹ đất trên còn nhiều.
* Nguồn cung về bất động sản
Tiêu chí để xác định nguồn cung về BĐS gồm quỹ nhà ở, quỹ đất đã hoàn
thành xây dựng kết cấu hạ tầng nhưng chưa chuyển nhượng hoặc cho thuê trong
các khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, khu kinh tế.
Khi nguồn cung về đất, về BĐS tăng lên là cầu không đổi thì giá đất, giá
BĐS giảm và ngược lại.
b. Yếu tố cầu bất động sản trên thị trường
Theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013) cầu BĐS trên thị trường được hiểu là

cầu có khả năng thanh tốn khi giao dịch phát sinh. Chúng được xác định bởi
các tiêu chí sau:
* Cầu về đất
Tiêu chí để xác định cầu về đất gồm nhu cầu đất cho các dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế và đất làm mặt bằng sản xuất,
kinh doanh khác; đất xây dựng các cơng trình cơng cộng; đất nơng nghiệp, đất
làm nhà ở tại nông thôn.
* Cầu về nhà ở và các cơng trình xây dựng
Tiêu chí để xác định cầu về nhà ở, cơng trình xây dựng là nhu cầu nhà ở
của người dân, nhu cầu mặt bằng sản xuất, kinh doanh phục vụ cơng nghiệp hóa,
hiện đại hóa; nhu cầu kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của nền kinh tế.
c. Yếu tố cung, cầu bất động sản trên thị trường
Yếu tố cung, cầu tác động đến giá BĐS không chỉ khi quan hệ cung, cầu
mất cân đối hoặc khi chúng đạt mức cân bằng mà sự tác động của quan hệ cung,
cầu diễn ra trong suốt chu kỳ của sự vận động của thị trường. Trong đó, giá BĐS
chịu ảnh hướng lớn nhất khi quan hệ cung, cầu đạt trạng thái đỉnh của sự mất
cân đối và chịu ảnh hưởng thấp nhất khi quan hệ cung, cầu đạt trạng thái cân
bằng(Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).
2.1.3.3. Nhóm các yếu tố liên quan đến Nhà nước và Pháp luật
Theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013) thị trường BĐS chịu sự điều tiết của
Nhà nước. Nên việc thay đổi chủ trương, chính sách, pháp luật vĩ mô sẽ tác động
đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động đầu tư vào
11


lĩnh vực bất động sản nói riêng, sự thay đổi đó có thể làm tăng hoặc giảm nhu
cầu về đất, về nhà ở. Sự tác động đó theo chiều hướng nào, tích cực hay tiêu
cực, khuyến kích hay hạn chế cịn tuỳ thuộc đối với từng chính sách của Nhà
nước. Hay nói cách khác cịn tuỳ thuộc vào ý đồ chính trị và mức độ kiểm sốt
của Nhà nước đối với thị trường bất động sản (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).

2.1.4. Các phương pháp định giá đất
2.1.4.1. Phương pháp so sánh
a. Khái niệm
Khoản 1 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP phương pháp so sánh trực
tiếp là phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích mức giá của các thửa
đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện
kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây
gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền
sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
b. Phạm vi
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất.
c. Trình tự thực hiện
Bước 1. Khảo sát, thu thập thơng tin
Bước 2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt
của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
Bước 3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Bước 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
2.1.4.2. Phương pháp chiết trừ
a. Khái niệm
Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP phương pháp chiết trừ là
phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách
loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm
giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

12


b. Phạm vi áp dụng

Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các BĐS (gồm đất và tài
sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên
thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
c. Trình tự thực hiện
Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin.
Bước 2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các
BĐS.
Bước 3. Ước tính giá đất của BĐS so sánh.
Bước 4. Xác định giá đất của BĐS cần định giá.
2.1.4.3. Phương pháp thu nhập
a. Khái niệm
Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP phương pháp thu nhập là
phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập rịng thu được
bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm
bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn
12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm
cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
b. Phạm vi áp dụng phương pháp
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định
được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
c. Trình tự thực hiện
Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
Bước 2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của
thửa đất cần định giá
Bước 3. Xác định thu nhập rịng bình qn một năm
Bước 4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Bước 5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

13

2.1.4.4. Phương pháp thặng dư
a. Khái niệm
Khoản 4 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP phương pháp thặng dư là
phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử
dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính
ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS.
b. Phạm vi áp dụng
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi
xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.
c. Trình tự thực hiện
Bước 1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá;
Bước 2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS
Bước 3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của BĐS
Bước 4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển BĐS kéo dài trong nhiều
năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện
theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá
đất.
Bước 5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá.
2.1.4.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh
a. Khái niệm
Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP phương pháp hệ số điều
chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh
giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
b. Phạm vi áp dụng
Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

quy định tại Khoản 5, Điều 4 của Nghị định 44/2014/ NĐ – CP được áp dụng
đối với các trường hợp sau đây:

14


Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114,
Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu
đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối
với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền
núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê
đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho
chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho
thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
Trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối
với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh
lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.
c. Trình tự thực hiện
Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin
Bước 2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất.
Bước 3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất.
Bước 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá.
2.1.5. Báo cáo định giá và chứng thư định giá
2.1.5.1. Báo cáo định giá
Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam số 06 Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày
06/3/2015 của Bộ Tài chính thì báo cáo định giá đất phải được tuân theo các nội
dung tiêu chuẩn như sau:
Báo cáo kết quả thẩm định giá (sau đây gọi là Báo cáo) phải thể hiện thông
tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết

minh về mức giá của tài sản cần thẩm định giá. Những thơng tin này phải được
trình bày theo một trình tự khoa học, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu
tố tác động tới giá trị của tài sản. Báo cáo phải có các lập luận, phân tích những
dữ liệu thu thập trên thị trường hình thành kết quả thẩm định giá. Báo cáo là một
phần không thể tách rời của Chứng thư thẩm định giá.
Nội dung chi tiết của Báo cáo có thể thay đổi theo đối tượng thẩm định giá,
mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng. Tuy
nhiên, một Báo cáo phải bao gồm các nội dung cơ bản sau:
15


+ Thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh được phép phát
hành chứng thư thẩm định giá.
Tên và địa chỉ của doanh nghiệp, văn phòng giao dịch của doanh nghiệp
(nếu có). Tên và địa chỉ của chi nhánh doanh nghiệp phát hành Báo cáo và
chứng thư thẩm định giá.
+ Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá:
- Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá
và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.
- Tên tài sản thẩm định giá.
- Thời điểm thẩm định giá.
- Mục đích thẩm định giá.
- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức
độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thơng tin đó.
- Căn cứ pháp lý để thẩm định giá: những văn bản quy phạm pháp luật về
thẩm định giá, các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được áp dụng trong cuộc
thẩm định giá, các văn bản quy phạm pháp luật khác do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ở trung ương hoặc địa phương ban hành liên quan tới cuộc thẩm
định giá, các giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá.
+ Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch

của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá.
+ Thông tin về tài sản thẩm định giá bao gồm: các mô tả chi tiết và phân
tích liên quan như tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế kỹ thuật của tài sản.
Thông tin về đặc điểm của một số tài sản thẩm định giá được hướng dẫn tại
Phụ lục 01; các tài liệu thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật của một số tài sản thẩm
định giá tham khảo tại Phụ lục 02 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn của Thông tư
số 28/2015/TT-BTC.
+ Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá: Thẩm định viên cần đưa ra được
căn cứ, lập luận để xác định cơ sở thẩm định giá của tài sản là cơ sở giá trị thị
trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường. Đối với mỗi tài sản thẩm định giá trong
một cuộc thẩm định giá chỉ có thể xác định một cơ sở giá trị thẩm định giá là cơ
sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường.
16


+ Giả thiết và giả thiết đặc biệt
Thẩm định viên cần nêu rõ các giả thiết, giả thiết đặc biệt để phục vụ cho
việc thẩm định giá, cơ sở xây dựng cũng như ảnh hưởng của các giả thiết này
đến kết quả thẩm định giá.
+ Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá:
Thẩm định viên cần nêu rõ cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá
được lựa chọn áp dụng, căn cứ lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm
định giá đó.
Khi áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá, thẩm định
viên cần thể hiện trong Báo cáo những lập luận, phân tích, chứng cứ, số liệu,
bảng tính và các yếu tố khác cho những lần điều chỉnh, tính tốn trong cả q
trình thẩm định giá. Các thơng tin, số liệu sử dụng trong Báo cáo cần phải được
trích dẫn nguồn cụ thể.
+ Kết quả thẩm định giá
+ Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá

+ Những điều khoản loại trừ và hạn chế:
- Thẩm định viên căn cứ vào hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu
cầu/đề nghị thẩm định giá, loại tài sản, đặc điểm của cuộc thẩm định giá để đưa
ra điều khoản loại trừ và hạn chế cho phù hợp.
- Các điều khoản loại trừ và hạn chế có thể bao gồm điều kiện ràng buộc về
công việc, giới hạn về phạm vi cơng việc và các điều kiện hạn chế khác. Ví dụ:
sự khơng rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản, hạn chế về thông tin, dữ liệu
liên quan cần thu thập, ...
- Thẩm định viên cần có đánh giá về mức độ ảnh hưởng của các hạn chế;
đồng thời, đưa ra cách thức xử lý (nếu có) đối với các hạn chế đó trong q trình
thẩm định giá.
- Thẩm định viên cần nêu rõ những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) liên
quan đến tài sản thẩm định giá, những xung đột lợi ích có thể nảy sinh trong q
trình thực hiện thẩm định giá.
+ Thơng tin và chữ ký của thẩm định viên và người đại diện theo pháp luật
của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định

17